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2 Die Immobilienbewertung in Deutschland in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 978 - 997

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_978

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 934 934 IX. Immobilienbewertung wert als Steuerbemessungsgrundlage ermittelt. Die Bestimmung eines Werts zur Sicherung von Gesellschafts- und Gesellschafterinteressen resultiert schließlich aus der Vertragsgestaltungsfunktion. Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass der in einem Gutachten ermittelte Wert nicht nur von den Faktoren, die in § 194 BGB aufgezählt sind, abhängt, sondern auch vom Bewertungsanlass und von den einzelnen Bewertungsfunktionen. 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 2.1 Rechtsgrundlagen und Historie der Immobilienbewertung Die nachfolgenden Gesetze und Verordnungen bilden aktuell den rechtlichen Rahmen für die Immobilienbewertung in Deutschland: • Baugesetzbuch i. d. F. von 2011 • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV10) • Wertermittlungsrichtlinie (WertR 2006) • Bundeshaushaltsordnung (BHO) • Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) • Baunutzungsverordnung (BauNV) • Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) • Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFLV) • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) i. d. F. von 2007 • Bundeskleingartengesetz (BKleinG) • Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) In den neuen Bundesländern gelten zusätzlich: • Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) • Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) • Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz (GrundRBerG) • Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) • Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG) Weitere Normen für die Immobilienbewertung sind • Normalherstellkosten (NHK 2010) • DIN 276; Kosten im Hochbau • DIN 277; Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Kernstück der deutschen Immobilienbewertung ist die Verkehrswertermittlung auf der Basis der Immobilienwertverordnung von 2010. Nachfolgend ein kurzer historischer Abriss der Wertermittlungsverordnungen in Deutschland: Die Urfassung der heutigen Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken trat am 07.08.1961 in Kraft. Gemäß § 199 Abs. 1 BauGB, wonach die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung von Verkehrswerten gefordert wird (sog. normiertes Verfahren), konkretisierte die WertV61 zum ersten Mal die Verfahrensgrundsätze zur Verkehrswertermittlung. Der Gesetzgeber wirkte damit den unterschiedlichen, zum Teil erheblich voneinander abweichenden 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 935 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 935 Ergebnissen der Verkehrswertermittlung entgegen. In der WertV71 wurde lediglich die WertV61 durch sanierungs- und entwicklungsrechtliche Vorschriften ergänzt. Eine erste große Novellierung der WertV erfolgte 1988. Die WertV88 schaffte die Grundlage für eine bundesweit einheitliche und marktangepasste Wertermittlung. So wird die Verwendung, z. B. die Datenverwendung durch die Gutachterausschüsse, insbesondere die Verwendung von Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke, geregelt. Ebenso erfolgt die Einteilung der Bodenflächen in Land- und Forstwirtschaft, Rohbauland, Bauerwartungsland und baureifes Land. 1998 erfolgte eine redaktionelle Anpassung an das novellierte Baugesetzbuch (BauROG 98). Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 12.01.2001 (V ZR 420/99), dass die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung als allgemeine Grundsätze für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland gelten. Jedoch haben sich in den letzten Jahren tiefgreifende Veränderungen des Immobilienmarktes ergeben: • Durch die Globalisierung der Märkte wird die deutsche Immobilienbewertungspraxis auch mit den internationalen Bewertungsverfahren konfrontiert und von diesen beeinflusst (Internationalisierung der Immobilienbewertung). • Die zunehmende Abhängigkeit des Immobilienmarktes vom Kapitalmarkt, führt dazu, dass die Risikobewertung innerhalb der Immobilienbewertung insgesamt einen größeren Stellenwert einnimmt, und dass kapitalmarkttheoretische Instrumente mehr in die Immobilienbewertung übernommen werden. • Die Veränderungen der Stadtentwicklung durch den demographischen Wandel und die Vernetzung der Städte, der Re- und Suburbanisierungsprozesse und die Ausrichtung des Stadtleitbildes an dem Modell der „sozialen Stadt“. • Die Entwicklung des Bestandsmarktes zu einem Transaktionsmarkt. Das Bundesministerium für Bau, Verkehr und Stadtentwicklung (BMBVS) setzte bereits 2007 ein Sachverständigengremium (SVG) ein, um Vorschläge für die Anpassung der WertV98 an die o. g. Änderungen zu erarbeiten. Insgesamt wurden 12 Leitthemen der Überprüfung durch das SVG vorgenommen: 1. Erweiterung der Immobilienbewertung um weitere (internationale) Bewertungsverfahren wie das Discounted-Cashflow-Verfahren 2. Verwaltungsvereinfachung bzw. Anwenderfreundlichkeit 3. Steigerung der Transparenz und der Vergleichbarkeit der Wertermittlung 4. Volatilität der Grundstückswertentwicklung 5. Erarbeitung von Vorschriften zur Ermittlung von Bodenrichtwerten 6. Verallgemeinerung der Liegenschaftszinssätze in Kapitalisierungszinssätze (wurde durch den Verordnungsgeber nicht umgesetzt) 7. Einführung von flächendeckenden Marktanpassungsfaktoren 8. Stärkere Differenzierung zwischen Vergleichspreisen und Kaufpreisen (Vergleichswertverfahren) 9. Festlegung und Vereinheitlichung der Bodenwertermittlung für alle Wertermittlungsverfahren gleichermaßen 10. Einführung verschiedener Varianten des Ertragswertverfahrens einschließlich des DCF- Verfahrens Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 936 936 IX. Immobilienbewertung 11. Präzisierung und Straffung der Vorschriften zum Sachwert, Verzicht auf den Begriff des Herstellungswertes 12. Weitgehender Verzicht auf die ergänzenden Vorschriften für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen Eine weitere Empfehlung ist die Verpflichtung, in jedem Bundesland (außer den Stadtstaaten) einen Oberen Gutachterausschuss einzusetzen. Seine Aufgaben sind hauptsächlich die Beschaffung und Analyse wesentlicher Daten des Immobilienmarktes für das jeweilige Bundesland, um damit einen Beitrag zur Erstellung des Immobilienmarktberichts Deutschland zu leisten. Das setzt zwingend voraus, dass die Beschaffung erforderlicher Daten standardisiert wird, um eine Vergleichbarkeit herzustellen. Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) wurde am 19.05.2010 verabschiedet und am 27.05.2010 im Bundesgesetzblatt, S. 639, veröffentlicht. Die ImmoWertV10 trat am 01. Juli 2010 in Kraft und ist für alle Wertermittlung ab diesem Datum verbindlich anzuwenden. Materiell ergeben sich zwar keine großen Veränderungen zur WertV98, aber in formaler Hinsicht sind als wesentliche Änderungen zu nennen: • Änderungen bei der Abfassung der Gutachten • Veränderungen der Paragraphenhinweise, insbesondere durch § 4 mit der Regelung des Qualitätsstichtags • Veränderung in der Verfahrenssystematik (integrierte Marktanpassung und nachträgliche Berücksichtigung von Besonderheiten) • Modifizierte Begriffsbestimmungen für bekannte Inhalte: – Statt „sonstige wertbeeinflussende Umstände“ , jetzt „besondere objektspezifische Merkmale“ (§8 Abs3) – Statt „beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand“, jetzt „abgabenrechtlicher Zustand“ – Statt „Wertminderung wegen Alters“, jetzt „Alterswertminderung“ (§ 23) – Statt „übliche (wirtschaftliche) Gesamtnutzungsdauer“, jetzt „wirtschaftliche Nutzungsdauer“ – Statt „Vervielfältiger“, jetzt „Barwertfaktor“ – Statt „nachhaltige Erträge“, jetzt „marktüblich erzielbare Erträge“ (§ 17) – Statt „Herstellungswert“, jetzt „Herstellungskosten“ (§ 22) 2.2 Der Verkehrswert Die einschlägigen Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts sind im Baugesetzbuch (BauGB), in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV10) sowie in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) niedergelegt. Die gesetzliche Definition des Verkehrswerts ist in § 194 BauGB geregelt. Demnach wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Somit wird der Verkehrswert bestimmt durch Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 937 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 937 • den erzielbaren Preis, • den Zeitpunkt der Wertermittlung, • den gewöhnlichen Geschäftsverkehr, • die rechtlichen Gegebenheiten und die tatsächlichen Eigenschaften, • die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, • nicht aber durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Unter dem Begriff des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs wird hierbei der Handel auf dem freien Markt verstanden, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen. Der Zustand des Grundstücks kann durch rechtliche, tatsächliche oder sonstige Gründe maßgebend beeinflusst sein. Diese können in materielle, öffentlich-rechtliche sowie privatrechtliche wertbeeinflussende Eigenschaften und Gegebenheiten untergliedert werden. • wertbeeinflussende großräumige Lage (Staat, Region, Verdichtungsraum, ländliche Lage), • Lage im Ort (Zentrumslage, Randlage, Stadtteil und dessen Image), • Infrastruktur (Verkehrsbedingungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw.), • Fußgänger- und Verkehrsfrequenz (bei Geschäftsgrundstücken), • topographische Bedingungen (Erreichbarkeit, Aussichtslage), • Bodenbeschaffenheit, Kontaminierungen, Altlasten, • Art, Umfang und Lage vorhandener baulicher Anlagen auf dem Grundstück, • Standard, Alter und Unterhaltungszustand baulicher Anlagen und • Baumängel/Bauschäden • Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht) oder Wohnungs- bzw. Teileigentum, dingliche Rechte Dritter an einem Grundstück (Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Wegerecht, Vorkaufsrecht) • Vorhandensein, Art und Ausgestaltung von Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverträgen9 • Entwicklungsstufe von Grundstücken (z. B. Bauerwartungsland, Rohbauland), • erschließungs- und abgabenrechtlicher Zustand des Grundstücks, 9 Vgl. Knaus, E. (2001), S. 529 f. Abb. IX 2: Einflussfaktoren auf den Verkehrswert Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 938 938 IX. Immobilienbewertung • Art der zulässigen baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Gewerbegebiet), • Maß der zulässigen baulichen Nutzung (z. B. Grundflächenzahl, Baumassenzahl), • sonstige Festsetzungen im Bebauungsplan (z. B. Dachform, Pflanzbindung), • Bestimmungen der Landesbauordnung, • Vorhandensein von Baulasten (soweit Bundesländer diese kennen), • Denkmalschutz und • naturschutzrechtliche Bestimmungen. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände. Dies können sein: • Erwartungen hinsichtlich der Inflationsrate, • Renditen alternativer Investments außerhalb der Anlage in Immobilien, • Zinsniveau und • steuerliche Bedingungen. Bei ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen besteht kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr mehr. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kommen beispielsweise bei Zwangsversteigerungsverfahren, Preiskonzessionen, familiären Beziehungen, sowie bei besonderer Zahlungsbedingung vor. Dies ist auf der Verkäuferseite z. B. bei einer dringenden Kapitalfreisetzung, die keine Zeit für eine angemessene Vermarktung lässt, der Fall. Andererseits sind Käufer bereit, für ein so genanntes „Liebhaberstück“ mehr als den Marktwert zu investieren. Dabei können sowohl Preise, wie Kaufpreis und Mieten, als auch Kosten, wie Bewirtschaftungskosten, durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden. 2.3 Aufbau der Immobilienwertverordnung 2010 Die ImmoWertV10 ist nach Abschnitten wie folgt gegliedert: Abb. IX 3: Gliederung der ImmoWertV in Abschnitte Abschnitt 1 – §§ 1–8 ImmoWertV: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze Abschnitt 2 – §§ 9–14 ImmoWertV: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten Abschnitt 3 – §§ 15–23 ImmoWertV: Wertermittlungsverfahren Unterabschnitt 1 – §§ 15,16: Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung Unterabschnitt 2 – §§ 17–20: Ertragswertverfahren Unterabschnitt 3 – §§ 21–23: Sachwertverfahren Abschnitt 4 – § 24 ImmoWertV: Schlussvorschriften Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 939 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 939 2.4 Anwendungsbereich und Verfahrensgrundsätze (§§ 1–8 ImmoWertV10) 2.4.1 Anwendungsbereich der Wertermittlung (§ 1 ImmoWertV10) „(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden. (2) Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden.“ Diese Vorschrift gilt für den Begriff des „Marktwertes“, der der Definition des § 194 BauGB entspricht. Neu ist die Regelung, dass auch die Bodenrichtwerte nach der ImmoWertV zu ermitteln sind. Gegenstand der Wertermittlung kann nach § 1 (1) ImmoWertV10 sowohl das Grundstück als auch ein Grundstücksteil sein. Dabei kann sich die Wertermittlung auf einen Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie auf das Zubehör, beziehen als auch auf einzelne dieser Gegenstände. Somit können auch einzelne Bestandteile von Grundstücken selbständig Gegenstand der Wertermittlung sein. Des Weiteren können gemäß WertR auch besondere Betriebseinrichtungen zum Gegenstand der Wertermittlung werden. Die Außenanlagen umfassen dabei alle Anlagen, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Beispielsweise sind Gartenanlagen, Tore, Mauern, Wegbefestigungen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen zu nennen. Unter sonstigen Anlagen werden Zier- und Nutzgärten verstanden. Wertmäßig werden sonstige Anlagen im Allgemeinen bereits bei der Bodenwertermittlung berücksichtigt. Das Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache, also dem Grundstück oder dem Gebäude, zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (vgl. § 97 BGB). Zubehör sind demnach u. a. Alarmanlagen, Beleuchtungskörper, Treppenläufer und Mülltonnen. Besondere Betriebseinrichtungen erhöhen den Wert einer Immobilie, wobei diese Betriebseinrichtungen über den gewöhnlichen Komfort hinausgehen. Dies können beispielsweise Gegensprechanlagen, Lastenaufzüge sowie Müllpressen sein. Bei Wertermittlungsobjekten, für die kein Markt besteht, z. B. Rechte, die nicht handelbar sind wie das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB), ist nach § 1 (2) Immo- WertV10 der „Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile“ zu ermitteln. Ebenso sind „künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzung zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind“ (§ 2 ImmoWertV10). Demnach sind die Wertermittlungsverfahren stärker auf zukünftige Entwicklungen auszurichten, konkret wären das z. B. die absehbare demographische Entwicklung, Stadtentwicklungskonzepte, städtebauliche Leitbilder oder Veränderungen der Wirtschafts- und Infrastruktur. Zusammenfassend bedeutet die Wertermittlung einer Immobilie, einerseits ihre Qualität zu bestimmen und andererseits die Marktlage (Konjunktur) standort- und nutzungsspezifisch (Teilmarkt, Marktsegmente) zu erfassen. Grundsätzlich muss eine Immobilienbewertung intersubjektiv nach- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 940 940 IX. Immobilienbewertung prüfbar sein (d. h. ein sachverständiger Dritter kommt mit den gleichen Parametern und Verfahren zum selben Ergebnis). Dies setzt insbesondere voraus, dass a) das Bewertungsobjekt vollständig und wertrelevant beschrieben wird b) die Wertermittlungsgrundlage, wie objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen und Faktoren, vollständig dargelegt wird c) die Bewertungsmethode begründet wird und d) der ermittelte Verkehrswert abschließend unter objekt- und marktbezogenen Aspekten gewürdigt wird. 2.4.2 Grundlagen der Wertermittlung (§ 2 ImmoWertV10) „Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen (§ 4 Absatz 3 Nummer 1) sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. In diesen Fällen ist auch die voraussichtliche Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für die Realisierbarkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks (Wartezeit) zu berücksichtigen.“ Gegenüber der WertV98 werden hier die Grundlagen der Wertermittlung in einem Paragraphen zusammengefasst. Es wird die Stichtagsbezogenheit der Wertermittlung grundsätzlich festgeschrieben, wobei – und das ist neu – unterschieden wird zwischen dem Wertermittlungsstichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und dem Qualitätsstichtag (QST) für den Grundstückszustand. Beide Stichtage werden dann in den nachfolgenden §§ 3 und 4 ImmoWertV10 näher bezeichnet. Zukünftige Entwicklungen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn diese mit hinreichender Sicherheit und aufgrund konkreter Tatsachen wie Stadtumbaukonzepte, Stadtplanungsmaßnahmen, Planfeststellungsverfahren, Bescheide über Fördermittel (mit Regelungen über die Miethöhe) für den sozialen Wohnungsbau, oder Miet- und Pachtverträge mit Staffelmieten/Änderungsterminen belegt werden können, d. h. es wird eine dokumentierte und begründete Datenbasis für die Einschätzung zukünftiger Entwicklungen verlangt. Damit werden die Forderungen der Rechtsprechung in die Verordnung übernommen. Damit gibt es keinen Raum für Vermutungen, Meinungen, Interpretation oder gar Spekulationen seitens der Gutachter. Weiterhin ist die Wartezeit, d. h. die Zeit bis zum Eintreten der zukünftigen Entwicklungen, zu berücksichtigen und anzugeben. 2.4.3 Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse (§ 3  ImmoWertV10) „(1) Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. (2) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets.“ Wirtschaftslage und Entwicklungen werden in der Regel als Strukturdaten erfasst, wie z. B. Arbeitsmarktdaten, Kaufkraftkennziffern, Verschuldungsquoten, Zentralitätskennziffern, Bevölkerungs- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 941 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 941 strukturentwicklung, oder Leerstandsquoten, d. h. der Gutachter muss keine eigenen Erhebungen vornehmen, sondern kann sich auf Statistiken und Erhebungen beziehen, wobei er jedoch die Quelle und das Datum anzugeben hat. 2.4.4 Qualitätsstichtag und Grundstückszustand (§ 4 ImmoWertV10) „(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. (2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6). (3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag 1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist, 2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können, 3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind, 4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen, 5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind, 6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.“ Bislang definierten die alten WertV den Wertermittlungsstichtag als den Tag, zu dem der Verkehrswert zu ermitteln ist. Dabei wurde davon ausgegangen, dass zu diesem Datum auch die Grundstücksmerkmale zu ermitteln sind, was aber nicht mit den Bestimmungen des BauGB übereinstimmt. Das BauGB enthält Vorschriften, wonach zwar die Wertermittlung zu einem Wertermittlungsstichtag erfolgen soll, dabei aber die Qualität des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt zu ermitteln ist. Beispiele hierfür sind das Enteignungsrecht des BauGB oder Ausgleichsbeträge in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten oder bei der Berücksichtigung des Zugewinnausgleichs in der ehelichen Gütergemeinschaft. In Sanierungsgebieten kann u. U. der Wertermittlungsstichtag und der Qualitätsstichtag erheblich, in Einzelfällen sogar mehr als 30 Jahre, voneinander abweichen. § 4 Abs. 3 Satz 1: Zu den Flächen, für die eine andere Nutzung absehbar, ist gehören beispielsweise Agrarflächen (Wiesen- oder hochwertige Ackerflächen), die für einen Reiterhof oder einen Golfplatz, oder für einen Zuchtbetrieb von exotischen Tieren wie Strauße, oder für eine Schießanlage usw. vorgesehen sind. § 4 Abs. 3 Satz 2: Zu den Flächen, die auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können, Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 942 942 IX. Immobilienbewertung zählen insbesondere Flächen mit Altlasten wie Konversions-, Industrie-, oder Gewerbeflächen, deren Wert i. d. R. geringer ist als die planungsbedingte Herabstufung der Entwicklungsstufe (Planungsschäden). § 4 Abs. 3 Satz 3: Zu den Flächen, die von städtebaulichen Missständen oder Funktionsverlusten betroffen sind, zählen insbesondere Sanierungsgebiete (§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB) und Stadtumbaugebiete (§ 171a Abs. 2 BauGB). § 4 Abs. 3 Satz 4: Zu den Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung gehören die Gemeinbedarfsflächen. Dies sind öffentliche Flächen der allgemeinen Nutzung (Gemeingebrauch), wie Schulen, Kindergärten, Kirchen, kulturelle Einrichtungen oder öffentliche Straßen. § 4 Abs. 3 Satz 5: Zu den Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von erneuerbaren Energien zählen Flächen für Windkraftanlagen, für solare Strahlungsenergie, für Geothermie, oder für Energien aus Biomasse oder Wasserkraft. §4 Abs. 4 Satz 6: Zu den Flächen, die zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder auf denen sich gesetzlich geschützte Biotope befinden, gehören Kompensationsflächen, die keinen eigenen Entwicklungszustand bilden, sondern als Grün-, Park-, Erholungs- oder Biotopflächen einzustufen sind. In der Regel fallen Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag zusammen, aber nach der ImmoWertV10 ist dies nicht zwingend. 2.4.5 Entwicklungszustand (§ 5 ImmoWertV10) „(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. (2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. (3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. (4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.“ Bereits die WertV98 regelte den Entwicklungszustand, wenngleich die Bedeutung mit der Vorschrift ergänzt wurde, dass ab dem 01.07.2009 flächendeckend Bodenrichtwerte für alle Entwicklungszustände – also nicht nur für baureifes Land sondern auch Agrarland – durch die Gutachterausschüsse ermittelt werden müssen (Abb. IX.4). 2.4.6 Weitere Grundstücksmerkmale (§ 6 ImmoWertV10) „(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 943 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 943 (2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht. (3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. (4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. (5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgrö- ße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken ist dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer. (6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.“ Abb. IX 4: Entwicklungszustand nach § 5 ImmoWertV €/qm 6 5 4 3 2 1 Zustand der Entwicklung § 5 (1) § 5 (2) § 5 (3) §5 (4) Agrarland Bauer- Rohbauland baureifes ebp ebf wartungsl. Land 1: Nutzland äche (Agrarland) 2: Flächennutzungsplan ist aufgestellt und veröffentlicht 3: Verbindlicher Flächennutzungsplan (Bebauungsplan) 4: Erschlossenes baureifes Land 5: Bescheidung über Erschließungsbeitrag ist ergangen (erschließungsbeitragsp ichtig – ebp) 6: Erstattung der Schließungskosten (erschließungsbeitragsfrei – ebf) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 944 944 IX. Immobilienbewertung Diese Aufzählung der weiteren Grundstücksmerkmale ist nicht abschließend. Die energetischen Eigenschaften sind auf der Basis eines Energieausweises zu beurteilen. Liegt dieser nicht vor, so kann der energetische Zustand des Gebäudes nur auf Grund der örtlichen Eindrücke geschätzt werden, d. h. es wird von einem baujahrstypisch durchschnittlichen Energieverbrauchskennwert ausgegangen. 2.4.7 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (§ 7 ImmoWertV10) „Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen.“ Eine derartige Beeinflussung kann angenommen werden bei Kaufpreisen zwischen Verwandten oder verbundenen Unternehmen. 2.4.8 Ermittlung des Verkehrswertes (§ 8 ImmoWertV10) „(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. (2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind regelmäßig in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: 1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung), 2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks. (3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.“ Der Gutachter hat die Wahl des oder der angewandten Verfahren zu begründen (vgl. § 8 (1)). Aufgrund der gesetzlichen Regelungen werden diese Verfahren auch normierte Verfahren genannt. Dabei ist es wichtig zu berücksichtigen, dass der Verkehrswert nicht nur aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens ermittelt wird. Der Verkehrswert ist auch unter Berücksichtigung der Lage auf den Grundstücksmarkt (vgl. § 3) zu bemessen. Sollten mehrere Verfahren herangezogen worden sein, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. Die Aussagefähigkeit wird dabei an der Art der Nutzung (z. B. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 945 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 945 Wohn- oder Geschäftsnutzung) sowie an der Gebäudeart (z. B. Geschäftshaus, Shopping Center oder Wohnhaus) gemessen. Zu beachten ist, dass faktisch bei der Verkehrswertermittlung nur ein angenäherter Wert feststellbar ist. Die Bewertung sowie die Bewertungsmaßstäbe werden durch subjektive Tendenzen des Bewertenden beeinflusst. Demnach ist es nicht ungewöhnlich, wenn die von verschiedenen Gutachtern festgestellten Verkehrswerte voneinander abweichen. Folglich sind die Ergebnisse der Wertermittlung und der tatsächlich am Markt erzielte Preis nicht unbedingt identisch und können sogar erheblich voneinander abweichen. Dies kann auf unterschiedliche Beurteilungskriterien, die Marktentwicklung z. B. in Bezug auf die Mietsituation, die Auslastung oder aber auch auf die Bauqualität zurückgeführt werden. Gegenüber der WertV98 wurde der Grundsatz der integrierten Marktanpassung innerhalb der Verfahren sowie der nachträglichen Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale (in der alten WertV: „sonstige wertbeeinflussende Wertumstände“) eingeführt, d. h. es wird eine Rangfolge in der Weise vorgeschrieben, dass zuerst die Marktanpassung der vorläufigen Werte erfolgt, dann die Würdigung der Objektbesonderheiten. Daraus ergibt sich folgendes vereinfachtes Ablaufschema der Verkehrswertermittlung: Abb. IX 5: Vereinfachtes Ablaufschema der Verkehrswertermittlung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 946 946 IX. Immobilienbewertung 2.5 Bodenrichtwert und sonstige erforderliche Daten (§§ 9–14  ImmoWertV10) 2.5.1 Grundlagen der Ermittlung (§ 9 ImmoWertV10) „(1) Bodenrichtwerte (§ 10) und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind insbesondere aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Absatz 5 Satz 1 des Baugesetzbuchs) auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln. Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11), Umrechnungskoeffizienten (§ 12), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14). (2) Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren Grundstücksmerkmalen voneinander abweichen, sind im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 nur geeignet, wenn die Abweichungen 1. in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen, 2. durch Zu- oder Abschläge oder 3. durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können.“ Die Anforderungen an die Kaufpreissammlung sind höher als in der WertV98, insbesondere hinsichtlich der ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise. Es ist fraglich, ob alle Gutacherausschüsse personell, kapazitätsmäßig und technisch in der Lage sind, diesen Anforderungen zu genügen. 2.5.2 Bodenrichtwerte (§ 10 ImmoWertV10) „(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen. (2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden: 1. bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl, 2. bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und 3. bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen. Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden. (3) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.“ Grundsätzlich sollten die Bodenrichtwerte nach der Richtlinie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) erfolgen. Der Hintergrund für die detaillierte Regelung des Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 947 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 947 Bodenrichtwertes in der ImmoWertV10 ist die Erbschaftsteuerreform 2009, nach der die Anforderungen an Bodenrichtwerte bundeseinheitlich normiert werden müssen. Nach § 196 BauGB müssen die Bodenrichtwerte flächendeckend für den Zuständigkeitsbereich je eines Gutachterausschusses ermittelt werden, indem Bodenrichtwertzonen (und für diese jeweils alle Entwicklungsstufen) erstellt werden. Dies gilt auch für kaufpreisarme Märkte sowie für selten gehandelte Entwicklungszustände, z. B. Bauerwartungsland oder Rohbauland. In solchen Gebieten ist aufgrund der nicht ausreichenden Kaufpreissammlungen (Datenbasis) die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ausgeschlossen, so dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV10 das deduktive Verfahren zwecks Bodenrichtwertableitung angewendet werden darf. So können bspw. Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland oder Rohbauland deduktiv aus angrenzendem baureifem Bauland abgeleitet werden. Ebenso ist das Residualverfahren erlaubt. Bei Bodenrichtwertgrundstücken ist insbesondere bei landwirtschaftlichen Flächen die Bodengüte, bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand und bei Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen der Grundstückszustand zu berücksichtigen. 2.5.3 Indexreihen (§ 11 ImmoWertV10) „(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfasst werden. 10 (2) Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Die Indexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden. (3) Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und Nutzungsverhältnissen abgeleitet. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume geändert werden. (4) Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für 10 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen in Karlsruhe (2012), S. 36 Abb. IX 6: Bodenpreisindexreihen für Baureifes Land Wohnen10 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 948 948 IX. Immobilienbewertung 1. Bodenpreise, 2. Preise für Eigentumswohnungen und 3. Preise für Einfamilienhäuser.“ Durch die Indexreihen werden schwankende bzw. volatile Immobilienpreise intertemporal vergleichbar, womit eine Marktanpassung in zeitlicher Hinsicht möglich und begründbar sein wird. Abb. IX 6 und Abb. IX 7 zeigen Beispiele für Indexreihen aus dem Immobilienmarktbericht 2011 der Stadt Karlsruhe: 11 Die Indexreihen zeigen die Änderungen allgemeiner Wertverhältnisse auf den Immobilien- und Grundstücksmärkten und ermöglichen so eine Umrechnung von Kaufpreisen auf bestimmte Stichtage. 2.5.4 Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV10) „Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.“ Wertunterschiede, die sich aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung – wie der GFZ – ergeben, können bezogen auf einen Immobilienmarkt mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfasst werden. Gegenüber der WertV98 wird bei dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung (sog. GFZ-Koeffizienten) auch die Grundstücksgröße sowie -tiefe mit aufgeführt. Abb. IX 8 zeigt die GFZ-Umrechnungstabelle aus dem Immobilienmarkbericht 2011 der Stadt Karlsruhe: Der Gutachter hat bei den Umrechnungskoeffizienten darauf zu achten, dass die Umrechnungen sich auf Grundstücke im gleichen Erschließungsbeitragszustand beziehen. Die in der Abbildung 11 Ebenda, S. 37 Abb. IX 7: Bodenpreisindexreihe für Wohnungseigentum11 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 949 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 949 genannten GFZ-Umrechnungskoeffizienten werden für den erschließungsbeitragsfreien (ebf) Zustand verwendet. 12 Dazu in Abb. IX 9 ein Rechenbeispiel aus dem Immobilienmarktbericht 2011 Karlsruhe: 13 2.5.5 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmoWertV10) „Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 4 des Baugesetzbuchs) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor), zu beziehen.“ Vergleichsfaktoren werden insbesondere als Grundlage für die steuerliche Bewertung gem. § 183 BewG ermittelt. Diese beziehen sich auf einen fiktiven Zustand, mit den üblichen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Abweichende oder besondere Grundstücksmerkmale wie Baumängel oder Bauschäden sind in einer anschließenden Marktanpassung zur Ermittlung des Vergleichswertes zu berücksichtigen. 12 Ebenda, S. 38 13 Ebenda, S. 39 Abb. IX 8: GFZ-Umrechnungstabelle Karlsruhe12 Abb. IX 9: Anwendungsbeispiel zum GFZ-Umrechnungskoeffizienten13 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 950 950 IX. Immobilienbewertung Nach § 13 Immo WertV10 ist bei der Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke zwischen Ertrags- und Gebäudefaktoren zu unterscheiden:14 • „Ertragsfaktoren werden ermittelt, indem die Kaufpreise auf den nachhaltig marktüblich jährlichen Ertrag bezogen werden, wobei die Vorschrift sowohl die jährlichen Reinerträge als auch die jährlichen Roherträge als Bezugsgrundlage zulässt.“ Die Ertragsfaktoren (Rohertragsvervielfältiger) ermöglichen somit einen ersten überschlägigen Wert einer Immobilie, indem das Vielfache des Jahresrohertrags (Nettokaltmiete) mit dem Ertragsfaktor multipliziert wird. Dieser Wert kann nur sehr grob sein, da spezifische Eigenschaften der Immobilie (Alter, Zustand, Grundstücksgröße, Lage usw.) unberücksichtigt bleiben. • „Gebäudefaktoren ihrerseits werden ermittelt, indem die Kaufpreise auf eine „sonstige geeignete Bezugsgrundlage, insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage“ bezogen werden. Der Ertragsfaktor kommt vor allem bei Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, zur Anwendung. Der Gebäudefaktor hingegen wird in Betracht gezogen, wenn für die Wertermittlung des Grundstücks der in der baulichen Anlage verkörperte Sachwert von maßgebender Bedeutung ist. 15 14 Vgl. ebenda, S. 1128 ff. 15 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen in Karlsruhe (2012), S. 44 Abb. IX 10: Rechenbeispiel zum Ertragsfaktor15 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 951 2 Die Immobilienbewertung in Deutschland 951 Abb. IX 10 zeigt die Anwendung des Ertragsfaktors: Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt die Monatsmiete bei 7,39 € pro qm, das entspricht pro Jahr 88,68 €/qm. Bei Ertragsfaktoren zwischen 22 und 32 ergibt sich ein Kaufpreis pro qm zwischen 1.950 € und 2.840 €/qm; der Gutachterausschuss hat einen normierten Kaufpreis von 2.225 €/qm festgelegt, der zwischen beiden Extremwerten liegt. 2.5.6 Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV10) „(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. (2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere 1. Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs), 2. Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren). (3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.“ Der Liegenschaftszinssatz ergibt sich aus der Umkehrung des Ertragswertverfahrens und der Auflösung nach dem Liegenschaftszinssatz. Um diesen Zinssatz ermitteln zu können, müssen die Kaufpreise der verschiedenen Immobilien (Bürohäuser, Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser etc.) gesammelt und die marktüblichen Mieten immer wieder aktualisiert werden. Die Mieten sind dann noch um die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, um den Reinertrag zu erhalten. Dies ist Aufgabe der Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinden oder der Landkreise, die ihre Tätigkeit i. d. R. ehrenamtlich ausüben. Der Liegenschaftszinssatz ist von zentraler Bedeutung bzgl. der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, die durch das Ertragswertverfahren ermittelt werden, da der Ertragswert sich durch die Multiplikation eines so genannten Vervielfältigers mit dem Jahresreinertrag ergibt. Die Höhe des Vervielfältigers hängt dabei von zwei Faktoren ab: der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz.16 Die Höhe des zugrunde zu legenden Liegenschaftszinssatzes ist dabei für die Ermittlung des Werts der Immobilie von ausschlaggebender Bedeutung. Je niedriger die Verzinsung angenommen wird, desto höher ist der Multiplikator und damit der ermittelte Wert des Grundstücks und umgekehrt. In der Praxis stellt sich jedoch häufig das Problem, dass nicht genügend Kauffälle vor Ort vorliegen um statistisch signifikante Werte ermitteln zu können. Dies hat zur Folge, dass die Gutachterausschüsse häufig Erfahrungswerte aus der Fachliteratur entnehmen.17 16 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1598 17 Vgl. Walter, M. (2000), S. 6 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 952 952 IX. Immobilienbewertung Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist zunächst einmal abhängig von der Grundstücksart, d. h. ob es sich bei der Liegenschaft um Wohn-, Büro-, Gewerbeimmobilien usw. handelt. Der Liegenschaftszinssatz ist jedoch auch von anderen Faktoren wie z. B. der Lage oder der Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie abhängig. Daher gibt es für eine bestimmte Grundstücksart keinen „festen“ Liegenschaftszinssatz. Des Weiteren handelt es sich bei dem Liegenschaftszinssatz um eine dynamische Größe, die sich je nach Marktlage, wenn auch „undramatisch“ ändert. Grundsätzlich gilt bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes, je höher das Risiko ist, desto höher ist der Zinssatz und umgekehrt. Die Liegenschaftszinssätze werden von Gutachterausschüssen empirisch abgeleitet Der Gutachter der den Liegenschaftszinssatz ermittelt, muss bei den von den Gutachterausschüssen ermittelten Werten noch die jeweiligen Besonderheiten des Objekts mit berücksichtigen. Beispielsweise kann der Zinssatz um 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte zu vermindert werden, wenn die Lage besonders gut ist. Oder aber es muss ein Zuschlag auf den Liegenschaftszinssatz aufgrund des hohen Alters oder eines erhöhten Erhaltungs- und Unterhaltungsaufwands stattfinden.18 Beispiele für Zu- und Abschläge finden sich in Abb. IX 11: 19 Das noch zu erklärende Sachwertermittlungsverfahren basiert auf den NHK 2010 und führt im Ergebnis zu einem herstellungskostenorientierten „vorläufiger Sachwert“, der jedoch regelmäßig nicht mit den hierfür zu zahlenden Marktpreise identisch ist. Daher muss das vorläufige Ergebnis an den Markt angepasst werden, d. h. an die entsprechend vergleichbaren realisierten Kaufpreise. Dies erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors (Sachwertfaktor). Der Sachwertfaktor wird von den Gutachterausschüssen aus der Differenz zwischen den realisierten Kaufpreisen und den für diese Vergleichsobjekte berechneten vorläufigen Sachwerten als das durchschnittliche Verhältnis aus beiden ermittelt. 18 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1602 19 Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1602 Abb. IX 11: Zu- oder Abschläge bei der Festsetzung des Liegenschafszinssatzes19 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 953 3 Verfahren der Wertermittlung 953 Bei dem finanzmathematischen Modell wird der Verkehrswert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und dem Gebäudewert ermittelt. Dabei ist die Lage auf dem Grundstücksmarkt mit Hilfe eines Marktanpassungsfaktors für das Erbbaurecht zu berücksichtigen. Soweit keine lokalen Marktanpassungsfaktoren vorliegen, erfolgt die Marktanpassung für das Erbbaurecht in Anlehnung an die Marktanpassung für das Volleigentum. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist gem. § 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV10 von der Differenz zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts eines nicht mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks auszugehen. Der Zinssatz ist nach der Art des Grundstücks und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei sind die beschränkenden Einflüsse bzw. Einwirkungen – insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten – bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und Betriebseinrichtungen von Einfluss. Diese Einflüsse sind entsprechend mit einem Wertfaktor zu berücksichtigen. Dieser Faktor liegt regelmäßig zwischen 0,3 (bei schweren Einwirkungen/Beschränkungen) und 0,8 (bei leichten Einwirkungen/Beschränkungen). 3. Verfahren der Wertermittlung 3.1 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15, 16 ImmowertV10) 3.1.1 Ermittlung des Vergleichswerts (§ 15 ImmoWertV10) „(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. (2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.“ 3.1.2 Ermittlung des Bodenwerts (§ 16 ImmoWertV10) „(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte 3 Verfahren der Wertermittlung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.