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6 Makroökonomische Eingliederung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 86 - 94

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_86

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 36 36 I. Allgemeiner Teil Planung, Kontrolle und Ausführung. Bei einem Abriss und Neubau sind zusätzlich Abrissunternehmer erforderlich. Auch die Sachverständigen für eine Bewertung der Immobilie werden häufig eingeschaltet, um z. B. den bebauten und unbebauten Grundstückswert zu ermitteln. Das Ergebnis einer solchen Bewertung ist für die Entscheidung der Investoren und Kreditinstitute relevant, da sich die Investition rechnen muss und die Geldmittel gesichert sein müssen. 5.4 Beteiligte im steuerlichen Kontext Im Zuge der Besteuerung einer Immobilie finden sich weitere Beteiligte. Zum einen tritt die öffentliche Hand als Gläubiger auf und fordert die Steuern ein. Diese Steuern werden im Fall einer Immobilie an ihrem Wert bzw. an der Grundstücksgröße bemessen. Für die Festlegung der Größe werden Vermesser eingesetzt, deren Messergebnisse im Grundbuch, Liegenschaftskataster und auch beim Finanzamt festgehalten werden. Ist der Wert einer Immobilie relevant, so werden Sachverständige eingeschaltet. Der Gutachterausschuss einer Gemeinde leitet die Informationen aus seiner Kaufpreissammlung an das zuständige Finanzamt weiter. Da viele steuerliche Fragen recht komplex sind, werden zahlreiche Steuerberater benötigt. Sie können die Marktteilnehmer bei der Steuererklärung und beim Einsparen von Steuern unterstützen. Häufig ist es Aufgabe eines Steuerberaters, die Vorteilhaftigkeit mehrerer Investitionsmöglichkeiten unter steuerlichen Aspekten zu prüfen und die günstigste Alternative aufzuzeigen. Das Finanzamt sammelt alle relevanten Daten, nimmt die Steuererklärungen entgegen und erhebt die anfallenden Steuern. Dies sind bei Immobilien vorwiegend die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf anfällt, die Grundsteuer, welche jährlich zu entrichten ist, die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und erzielte Veräußerungsgewinne. Da die Steuergesetzgebung einem ständigen Wandel unterlegen ist, ist es ratsam, bei der Prüfung der steuerlichen Situation einen Fachmann hinzuzuziehen. 6 Makroökonomische Eingliederung 6.1 Die Zyklen der Immobilie Um die Abläufe in der Immobilienwirtschaft besser verstehen zu können, ist es hilfreich, die Zyklen der Immobilie zu kennen. Jede Immobilie durchläuft während ihrer Lebensdauer mehrere Phasen. Es kann in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung sein, in welcher Phase sich die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt befindet und wie lange sie noch in diesem Abschnitt bleibt. Darüber hinaus ist es – besonders für die Anbieter- und Investorenseite – nützlich, sich neben dem Immobilienzyklus im engeren Sinne auch den Lebenszyklus einer Immobilie genauer vor Augen zu führen. Beide Zyklen sollen im Folgenden erklärt werden. 6.1.1 Der Lebenszyklus Während der Grund und Boden, auf dem ein Gebäude steht, kein Verfallsdatum oder eine zeitlich befristete Lebensdauer hat, sind Immobilien an technische und ökonomische Nutzungsdauern ge- 6 Makroökonomische Eingliederung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 37 6 Makroökonomische Eingliederung 37 bunden. Die technische Nutzungsdauer eines Objektes kann sehr lang sein, z. B. 60 bis 100 Jahre bei Wohngebäuden. Dieser Zeitraum kann durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen noch verlängert werden. Die ökonomische Nutzungsdauer weicht davon meist stark ab, sie ist häufig deutlich kürzer.63 Der Lebenszyklus einer Immobilie lässt sich in mehrere Abschnitte einteilen. Zunächst (s. Abbildung I 21) wird die Immobilie geplant und erstellt, was zwei bis zehn Jahre – aber in Ausnahmefällen auch länger – in Anspruch nehmen kann. Diese Zeit wird als Projektentwicklungsphase bezeichnet. Daran schließt sich die Nutzungsphase an, deren Dauer stark von dem gewählten Standort und dem Gebäudetyp abhängt. Je besser ein Standort ist, desto aufwändiger wird die Bebauung gestaltet, und desto länger wird das Gebäude i. d. R. genutzt, da der alte Nutzer lange bleibt und sich schnell ein neuer Nutzer findet. Wenn es sich finanziell gesehen lohnt, ist auch eine Umnutzung möglich. An die erste Nutzung schließt sich die Leerstandsphase an. Sie kann in Teilen des Gebäudes beginnen und sich schließlich auf das ganze Objekt ausweiten. Gründe für Leerstand können beispielsweise schlechte Nutzbarkeit, Instandhaltungsstaus oder eine negative Standortentwicklung sein. Auch ein schlechtes Management im Mieterbereich kann Leerstand zur Folge haben. Auf den Leerstand folgt die Phase des Redevelopments. Hierbei gibt es zwei Lösungsansätze: Zum einen kann die Immobilie abgerissen und das Grundstück neu bebaut werden. Zum anderen kann die Bausubstanz neu strukturiert und saniert werden, wobei eventuell eine Umnutzung erfolgt. Welche Möglichkeit gewählt wird, hängt davon ab, wie sich Standort und Markt entwickeln, welche Qualität die vorhandene Bausubstanz aufweist und welche architektonischen und technischen Mittel für eine Umnutzung erforderlich sind. Darüber hinaus kann einem Abriss der Denkmalschutz entgegenstehen. Eine Sanierung nach denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen wird gefordert. In diesem Fall muss die Wirtschaftlichkeit des Objektes geprüft werden. Nach dem Redevelopment folgt eine zweite Nutzungsphase, der in den meisten Fällen ein neuerlicher Leerstand folgt. Der Lebenszyklus der Immobilie endet schließlich mit dem Abriss des Gebäudes. 63 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A. (2000a), S. 143 Abb. I 20: Lebensdauer verschiedener Immobilienarten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 38 38 I. Allgemeiner Teil 6.1.2 Der Immobilienzyklus Für den Erfolg einer Projektentwicklung ist vor allem das Timing entscheidend. Die neu erstellte Immobilie sollte auf entsprechende Nachfrage treffen. Um den richtigen Zeitpunkt besser zu erkennen, ist es hilfreich, den Immobilienzyklus zu kennen. Dieser Zyklus ist auch unter dem Begriff „Schweinezyklus“ oder „Property Cycle“ anzutreffen. Der Name „Schweinezyklus“ geht auf eine Studie des Ökonomen Arthur Hanau zurück, der 1929 die verzögerte Marktanpassung des Schweinefleischangebots und die damit einhergehenden Preisreaktionen erörtert hat. Dass es zwischen dem Gut Immobilie und Fleisch deutlich unterschiedliche Charakteristika gibt, ist einleuchtend. Daher wird im Folgenden der neutralere Begriff „Immobilienzyklus“ verwendet. Dieser wird üblicherweise als Sinuskurve dargestellt. In der Realität sind die Kurvenverläufe weder gleichmäßig noch vorhersehbar. Der Marktteilnehmer weiß nicht, an welchem Punkt der Kurve er sich gegenwärtig befindet, und ob die zukünftige Entwicklung positiv oder negativ ausfällt. Der Immobilienzyklus setzt sich aus vier Phasen zusammen: Marktbereinigung, Marktstabilisierung, Projektentwicklungstätigkeit und Überbauung. Diese Phasen wiederholen sich in unterschiedlicher Ausprägung. Die Marktbereinigung (Phase II) schließt sich an die Überbauungsphase an. Aufgrund der vorher vorhandenen Euphorie besteht ein Überangebot, sodass die Leerstände zunehmen. Dieser Effekt wird häufig dadurch verstärkt, dass die allgemeine Konjunkturlage sich verschlechtert und die Nachfrage absinkt. Die Preise fallen in vielen Marktbereichen, es beginnt die Phase der Marktstabilisierung. Die inzwischen niedrigen Preise und eine positive Wende im Konjunkturverlauf reduzieren das Überangebot und der Leerstand geht zurück. Langsam beginnen die Preise wieder zu steigen. Nachdem die Projektentwickler in den beschriebenen Phasen sehr zögerlich waren, beginnt die Phase der Projektentwicklungstätigkeit (Phase IV): Die Nachfrage steigt wieder stark an, die Leerstandsquote sinkt, das Angebot wird knapp. Es folgt eine Preiserhöhung und verstärkte Projektentwicklungstätigkeit. Das Angebot nimmt daher wieder zu, und leitet die Phase der nächsten Überbauung ein. Die Nachfrage geht wieder zurück, während immer Abb. I 21: Der Lebenszyklus der Immobilie Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 39 6 Makroökonomische Eingliederung 39 mehr Neubauten, die bereits ganz oder teilweise entwickelt sind, fertig gestellt werden und für ein noch größeres Angebot sorgen. Bei sinkenden Preisen steigt der Leerstand wieder und die Phase der Marktbereinigung fängt erneut an. Diese Abläufe lassen sich wie folgt zusammenfassen: Das Angebot auf dem Immobilienmarkt reagiert zeitverzögert auf die Nachfrage. Dadurch kommt es zu sogenannten Time-lags, d. h. zeitlichen Verzögerungen. Das passende Angebot für eine bestimmte Nachfrage kann z. B. erst zwei bis fünf Jahre später eintreten als benötigt, da die Projektentwicklungsdauer die Reaktionsgeschwindigkeit der Anbieter stark verlangsamt. Inzwischen hat sich die Nachfrage wieder geändert und es liegt im beschriebenen Beispiel ein Überangebot vor. In anderen Phasen wird wiederum zu wenig angeboten. Die Nachfragekurve wird damit von der Fertigstellungskurve „verfolgt“, aber sie können nicht gleichzeitig oder nur mit geringer Verzögerung ablaufen. Ziel der Anbieter ist es, die Entwicklung der Nachfragekurve möglichst genau abzuschätzen, damit sie rechtzeitig mit der Erstellung des in der Zukunft benötigten Angebots beginnen können. Je näher der Anbieter mit seiner Prognose an der Wahrheit liegt, desto mehr kann er verdienen bzw. desto weniger verliert er. 6.2 Auswirkungen auf die Angebotsseite der Volkswirtschaft Auf der Angebotsseite in der Volkswirtschaft findet die Produktion von Gütern durch das Einsetzen und Kombinieren von Vorleistungen und Produktionsfaktoren statt. Letztere können in Arbeits- und Sachkapital eingeteilt werden. Im engeren Sinn umfasst das Kapital sämtliche dauerhaft nutzbaren und reproduzierbaren Produktionsmittel. Beispiele hierfür sind Maschinen, Werkzeuge, Büro- und Ladeneinrichtungen, Computer, Fuhrparks und Bauten aller Art. Schwankungen Überbauung I Marktbereinigung II Marktstabilisierung III Projektentwicklungstätigkeit IV Zeit Abb. I 22: Der Immobilienzyklus Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 40 40 I. Allgemeiner Teil Im weiteren Sinn wird der Kapitalbegriff noch um Grund und Boden erweitert. Erwähnenswert ist hierbei, dass der Boden auch häufig als dritter Produktionsfaktor angesehen wird. Das Vorhandensein der Immobilie in beiden Kapitaldefinitionen ist ein Hinweis auf ihre große Bedeutung für die Angebotsseite der Volkswirtschaft. Mit dem Grund und Boden auf der einen und den Bauten auf der anderen Seite liefert dieser Wirtschaftsbereich eine Grundvoraussetzung für jegliche Produktionstätigkeit einer Volkswirtschaft. Durch die Bereitstellung von Gebäuden steuert die Immobilienwirtschaft einen entscheidenden Bestandteil für die Produktionskraft, das sogenannte Produktionspotential der Volkswirtschaft bei, denn die Bauten vergrößern oder erhalten das Kapital und schaffen dadurch die Grundlage für die Erweiterung der Produktionstätigkeit. So werden Wachstum und Wohlstand der Bevölkerung gesteigert. Abb. I 23: Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt Der Kapitalbegriff Kapital im engeren Sinn Gebäude, Bauten Maschinen, Fuhrpark, Werkzeuge, Computer … Kapital im weiteren Sinn Gebäude, Bauten Maschinen, Fuhrpark, Werkzeuge, Einrichtungsgegenstände … Grund und Boden Abb. I 24: Der Kapitalbegriff Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 41 6 Makroökonomische Eingliederung 41 Im Laufe des Produktionsprozesses treten bei den Produktionsmitteln Verschleißerscheinungen auf und fallen schließlich aus. Um dieser Abnutzung entgegenzuwirken, werden Ersatzinvestitionen getätigt, da sich ansonsten der Umfang bzw. der Wert des Sachkapitals negativ entwickelt. Für die Volkswirtschaft sind jedoch die Nettoinvestitionen, also eine Aufstockung des Sachkapitals, von größerer Bedeutung, da durch die Vergrößerung des Sachkapitals das Produktionspotential erweitert wird. Ersatz- und Nettoinvestitionen bringen in aller Regel eine qualitative oder quantitative Verbesserung des Sachkapitals mit sich. Wird ein neues Bürogebäude erstellt, so werden dem Bau die neuesten Standards zugrunde gelegt; es wird nicht eine exakte Kopie des alten Bürokomplexes gebaut, sondern technischer Fortschritt und geänderte Anforderungen an die Immobilie berücksichtigt. Addition der Netto- und Ersatzinvestitionen ergeben die Bruttoinvestitionen. Diese lassen sich in Anlage- und Lagerinvestitionen unterteilen. Im Anlagebereich wird unterschieden zwischen Ausrüstungsinvestitionen sowie sonstigen Anlagen (z. B. Software). Letztere sind der Ansatzpunkt für den Immobiliensektor was die Angebotsseite der Volkswirtschaft betrifft. Die Immobilienwirtschaft besitzt auch beträchtlichen Einfluss auf den Produktionsfaktor Arbeit, da sie in relativ großem Umfang Arbeitskräfte nachfragt. Es werden Arbeitskräfte für die Planung und Erstellung, die Finanzierung, Bewertung, Vermarktung, Nutzung, Verwaltung, Modernisierung und Sanierung sowie den Abriss usw. benötigt. Der Immobiliensektor schafft also eine Vielzahl von Arbeitsplätzen und trägt damit wesentlich zur Erreichung des wirtschaftspolitischen Ziels der Vollbeschäftigung bei und unterstützt darüber hinaus den Strukturwandel des Arbeitsmarktes. Heutzutage werden immer mehr Stellen im tertiären Bereich (Dienstleistungen) geschaffen, während der sekundäre Sektor (produzierendes Gewerbe) abgebaut wird. Diese Entwicklung ist auch in der Immobilienbranche erkennbar: Vermehrt treten Fonds-, Leasing- und Verwaltungsgesellschaften auf, während die Zahl der Tätigen im sekundären Bereich auf gleichem Niveau sinkt. Durch ihre zunehmende Tätigkeit im Dienstleistungsbereich leistet die Immobilienwirtschaft ihren Beitrag zur Lösung der Arbeitsmarktprobleme. Wichtig ist in diesem Zusammenhang die Qualifikation der Arbeitskräfte; daher sind in den letzten Jahren zahlreiche neue Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten im Immobiliensektor entstanden. Bruttoinvestitionen Lagerinvestitionen Ausrüstungsinvestitionen sonstige Anlagen Bauinvestitionen Anlageinvestitionen z.B. Maschinen, Fuhrpark, Laden- und Büroeinrichtungen Immobiliensektor Abb. I 25: Zusammenhang von Investitionen und Immobiliensektor Anlageinvestition Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 42 42 I. Allgemeiner Teil 6.3 Auswirkungen auf die Nachfrageseite der Volkswirtschaft Die Angebotsseite ist ohne Nachfrager nicht aufrechtzuerhalten. Der Einsatz der Produktionsfaktoren setzt also Kaufinteressenten voraus. Die Nachfrage ist begründet durch die Bedürfnisse der Menschen. Im Fall der Immobilienwirtschaft handelt es sich in erster Linie um das Bedürfnis nach Wohn- und Arbeitsraum sowie Infrastruktureinrichtungen. Diese Wünsche können als Grundbedürfnisse eingestuft werden, zu deren Befriedigung Güter bereitgestellt werden müssen. Zu unterscheiden sind die Nachfrage nach dem Sachgut, der Immobilie an sich, und der Dienstleistung, wie z. B. Verwaltung einer Immobilie. Erwähnenswert ist, dass auch der Immobiliensektor als Nachfrager auftritt, nämlich dann, wenn z. B. ein neues Verwaltungsgebäude für eine Immobilienfirma erstellt wird. Die Nachfrage einer Volkswirtschaft entspricht dem Bruttoinlandsprodukt. Letzteres beinhaltet den Wert alle Waren und Dienstleistungen, die innerhalb eines Jahres in einem Land hergestellt werden. Betrachtet wird in der Regel das reale Bruttoinlandsprodukt zu Marktpreisen, also das Bruttoinlandsprodukt unter Herausrechnung der Inflationsrate. An den Veränderungsraten dieses Wertes wird im Allgemeinen die Konjunktur abgelesen. Die Bauinvestitionen finden ihren unmittelbaren Eingang in das Bruttoinlandsprodukt über die Bruttoinvestitionen. Sie sind neben dem privaten und staatlichen Konsum sowie dem Außenbeitrag eine sogenannte Verwendungskomponente des Bruttoinlandsproduktes. Die im vorangegangenen Kapitel angesprochenen Investitionen sind nicht nur für den Kapazitätseffekt auf der Angebotsseite, sondern auch für den Einkommenseffekt auf der Nachfrageseite verantwortlich. Dieser Effekt entsteht beispielsweise bei jedem Bauauftrag: Die Ausführung des Auftrags bringt den Beteiligten Einkommen (Löhne, Gehälter, Zinsen, Gewinne). Dies ist der Einkommenseffekt; er wirkt allerdings nur kurzfristig, und ist als primärer Effekt zu sehen. Er löst eine ganze Reihe von Reaktionen aus: Die Einkommensbezieher aus der Immobilienwirtschaft verwenden die finanziellen Mittel in erster Linie zum Kauf von Konsumgütern. Dadurch werden andere Wirtschaftsbereiche gefördert. Die Produktion steigt und die dort tätigen Leute erhalten Einkommen, das sie wiederum teilweise in Konsumgüter umsetzen, so dass erneut die Wirtschaft angekurbelt wird. Eine Kettenreaktion läuft ab, die immer neuen Konsum und neues Einkommen schafft. Es entstehen neue Arbeitsplätze, das Volkseinkommen steigt und ein konjunktureller Aufschwung bahnt sich an. Dieser Vorgang wird als das Prinzip des Investitionsmultiplikators bezeichnet. Der Multiplikatorprozess wird durch eine Investition ausgelöst. Dieser Prozess läuft aber nicht unendlich ab, da er durch Sickerverluste immer mehr abgeschwächt wird. Sickerverluste entstehen dadurch, dass das Einkommen nicht nur in Konsumausgaben fließt. Beträchtliche Teile des Einkommens werden für Importe, die Ersparnisbildung sowie für Steuern bzw. Zwangsabgaben an den Staat verwendet. In dieser Höhe können also keine Güter nachgefragt werden. Allgemein zeigt die Betrachtung dieses Prozesses, dass sich die Immobilienwirtschaft positiv auf das Bruttoinlandsprodukt und somit auf Beschäftigung und Konjunktur auswirkt. Dieser Zusammenhang birgt jedoch auch ein gewisses Risiko in sich, da infolge der gestiegenen Nachfrage die Inflation verstärkt werden kann. Sollte die Nachfrage nach Investitionen sinken, wirkt derselbe Effekt negativ, d. h. die Beschäftigungs- und Konjunkturlage verschlechtert sich, während die Preise stabilisiert werden. Der Bauwirtschaft wird häufig die Rolle der „Konjunkturlokomotive“ zugesprochen. Durch eine Art Initialzündung – in Form einer staatlichen Investition in den Bausektor – erhofft sich die Regierung positive Impulse für die Wirtschaft. Diese so genannte antizyklische Politik wirkt aber nur, wenn die Probleme einer Wirtschaft nachfragebedingt und somit kurzfristiger Natur sind. Liegt die Ursache auf der Angebotsseite und ist langfristig geprägt, so bewirkt diese Politik auf die Dauer nichts, außer einem Ansteigen der Staatsdefizite. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 43 6 Makroökonomische Eingliederung 43 Eine andere Überlegung, die den Zusammenhang zwischen Investition und Konjunktur zum Inhalt hat, ist der Akzeleratoreffekt. Es geht davon aus, dass das Sachkapital einer Volkswirtschaft ein Mehrfaches der jährlichen Produktionsmenge umfasst. In Zeiten des Aufschwungs steigt die Renditeerwartung der Unternehmer überproportional an und bewirkt so, dass mehr Investitionsprojekte rentabel erscheinen. In einer Abschwungphase wirkt sich dieser Zusammenhang verstärkt negativ aus, so dass kaum investiert wird. Besonders stark reagieren die privaten Haushalte entsprechend des beschriebenen Effekts. Sobald sich das Einkommen konjunkturbedingt verbessert, wird mehr im Wohnungsbau investiert. Verschlechtert sich das Einkommen, so sinken die Zahlen wieder. Daraus folgt, dass Veränderungen des Bruttoinlandsproduktes auch zu überproportionalen Änderungen im Investitionsbereich führen. Bei dieser Theorie nimmt folglich die Entwicklung der Nachfrage Einfluss auf die Investitionstätigkeit, genau entgegen dem Prinzip des Investitionsmultiplikators. Das Akzeleratorprinzip macht deutlich, dass Investoren sensibel auf Konjunkturschwankungen reagieren: Im Aufschwung steigen die Investitionen sogar anfangs stärker als das Inlandsprodukt, im Abschwung sinken sie stärker. Da die Investitionen Teil der Nachfrage und Konjunktur sind, verstärken sie die positiven oder negativen Auswirkungen noch. 6.4 Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Volkswirtschaft Von einem Aufschwung im Baugewerbe profitieren zahlreiche andere Sektoren, und zwar über mehrere Jahre hin. Der Grund hierfür sind die Impulse, die vor- und nachgelagerte Märkte positiv beeinflussen und schließlich über den privaten Konsum der Einkommensempfänger auf weite Bereiche der Wirtschaft übergreifen. So werden zusätzliche Investitionen angeregt, die Volkswirtschaft stimuliert und die Konjunktur angetrieben. Diese Abläufe gelten aber auch im negativen Sinne, d. h. eine schwache Bauwirtschaft beeinflusst die anderen Bereiche nachteilig, was Nachfrage, Produktion und Beschäftigung betrifft. Um die ökonomische Bedeutung der Immobilienwirtschaft in Zahlen zu fassen, kann beispielsweise der Bruttoproduktionswert herangezogen werden. Mit seiner Hilfe können die Daten des Immobiliensektors verglichen, bewertet und quantifiziert werden. Im Bruttoproduktionswert sind alle Vorleistungen, die von anderen Branchen in die Produktion eingebracht werden, enthalten. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang, dass der Wohnungsbau den größten Anteil am jährlichen Bauvolumen ausmacht, vor anderen Gebäudearten, Straßen- und Tiefbau. Diese Grö- ßenordnung verdeutlicht die Rolle des Immobiliensektors in unserer Volkswirtschaft, vor allem auch im Bereich der Beschäftigung. Da die Immobilienwirtschaft eine so wichtige Rolle im Bereich des Wachstums, des Wohlstands und der Beschäftigung einnimmt, ist es wirtschaftspolitisch nicht nur sinnvoll sondern auch notwendig, diesen Sektor zu unterstützen und zu stärken. Dies geschieht durch Schaffung geeigneter Angebotsbedingungen für Investoren. Zurzeit liegt hier aber noch einiges im Argen. So sind beispielsweise die Arbeitskosten zu hoch, das Steuer- und Abgabensystem zu wenig leistungsfreundlich, die Regulierungsmaßnahmen zu weitreichend und die Politik zu wechselhaft, um für die langfristige Planung berechenbar zu sein. Eine angebotsorientierte Wirtschaftspolitik ist in diesem Kontext dringend von Nöten, um die bestehenden Probleme zu beseitigen und geeignetere Rahmenbedingungen für den Immobiliensektor zu schaffen. Als wichtige Ansatzpunkte sind beim Staat der Bereich der Einnahmen- und Ausgabenpolitik sowie bei den Tarifparteien der Bereich der Lohnpolitik zu nennen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 45 II. Rechtlicher Teil 1 Das Grundstück 1.1 Begriffsdefinition „Grundbesitz“, „Liegenschaft“, „Grund und Boden“ oder „Flurstück“ – ein einheitlicher Grundstücksbegriff ist im allgemeinen Sprachgebrauch nicht vorhanden. Da auch von Gesetzes wegen keine einheitliche Definition existiert, wird im Rechts- und Wirtschaftsverkehr zwischen dem Grundstücksbegriff im vermessungstechnischen, grundbuchrechtlichen sowie wirtschaftlichen Sinn unterschieden. Dabei entspricht der grundbuchrechtliche Grundstücksbegriff der im Rechtsverkehr gebräuchlichsten Begriffsdefinition. Im vermessungstechnischen Sinn ist ein Grundstück als die Buchungseinheit der Bodenfläche im Liegenschaftskataster zu verstehen. Hierfür werden die Bezeichnungen Flurstück oder Parzelle verwendet. Ein Grundstück definiert sich hiernach mittels gerader, umschlossener Linien zwischen Vermessungspunkten, als ein exakt umgrenzter, zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der in der Flurkarte unter einer eigenen Nummer verzeichnet ist.1 Dem Begriff des Grundstücks im grundbuchrechtlichen Sinn liegt der vermessungstechnische Grundstücksbegriff zugrunde. Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn wird als eine aus einem oder mehreren Flurstücken bestehende Fläche, die im Grundbuch an besonderer Stelle eingetragen ist, definiert. Da Flurstücke exakt abgegrenzt sind, lässt sich ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück als ein räumlich exakt abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnen, der im Bestandsverzeichnis eines besonderen Grundbuchblattes oder auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer geführt ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren vereinigten Flurstücken bestehen. Vermessungstechnisch können diese Flurstücke ihre Selbständigkeit behalten – rechtlich bilden sie ein Grundstück. Soll im umgekehrten Fall das Buchgrundstück geteilt werden, ist das abzutrennende Teilstück zu vermessen und im vermessungsrechtlichen Sinn als Flurstück auszuweisen. Erst nach Zuweisung einer gesonderten Flurstücks- oder Parzellennummer kann das Teilgrundstück als selbständiges Grundstück im Grundbuch gebucht werden. Demnach können mehrere Flurstücke ein Grundstück, nicht jedoch mehrere Grundstücke ein Flurstück bilden.2 Im wirtschaftlichen Sinn sind Grundstücke Bodenflächen, die eine ökonomische Einheit bilden. Die Grenzen des sog. Wirtschaftsgrundstückes werden durch die wirtschaftliche Zwecknutzung und die Funktion der maßgeblichen Erdoberfläche festgelegt, weshalb es mit dem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne nicht identisch sein muss. Da es lediglich auf die globale Nutzung ankommt, kann ein Grundstück im wirtschaftlichen Sinn aus mehreren Grundstücken und Flurstücken oder nur aus einem Teil hiervon bestehen. Die wirtschaftliche Bestimmung des Grundstücks 1 Vgl. Berger, C. (2001), S. 68 2 Vgl. Bengel, M./Bauer, R./Weidlich, D. (2000), S. 225 Rn. 33 1 Das Grundstück

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.