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5 Internationale Immobilienbewertung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 1047 - 1059

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_1047

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1003 5 Internationale Immobilienbewertung 1003 BauGB und der Novellierung der Immobilienwertverordnung sind die Rahmenbedingungen für mehr Transparenz verbessert worden. Intensiv beschäftigt sich das Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR) als wissenschaftliche Einrichtung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) mit der Analyse von Immobilienpreisen und Wohnungsmieten. Ziel dieser Tätigkeit des BBSR ist die Entwicklung von Instrumenten für eine valide Wohnungs- und Immobilienmarktbeobachtung. Inzwischen hat sich in Deutschland zwar kein Leitindex für die Preisbildung entwickelt, gleichwohl gibt es verschiedene Preisbeobachtungsinstrumente verschiedener Anbieter. Im Zentrum dieser Marktbeobachtungsinstrumente stehen hedonische Modelle. Das BBSR hat hierzu ein Bestandsaufnahme durchgeführt: BBSR, Synopse Immobilienpreisbeobachtung in Deutschland 2010, 01/2010. Einige ausgewählte Indizes sind: Anbieter Methode Statistisches Bundesamt Mathematisch-Statistisches Verfahren (Hedonik) empirica ag, Berlin Hedonische Preise auf Basis einer Regressionsrechnung Hypoport AG Hedonischer Immobilienpreisindex (Hypoport Hauspreisindex = HPX) vdpResearch GmbH Hedonische Miet- und Preisindizes Deutsche Bundesbank Ermittlung von Preisindizes auf Basis typischer Fälle BulwienGesa AG Berechnung eines segmentbezogenen und einwohnergewichteten Indexwerts (BulwienGesa Immobilienindex) Obergutachterausschuss Niedersachsen Berechnung einer Indexreihe für die Preisentwicklung freistehender Einfamilienhäuser = NIDEX Damit ist in Deutschland der erste Schritt zu mehr Transparenz gemacht worden. Methoden und Instrumente sind aber immer nur so gut wie ihre Datenbasis ist. Vor diesem Hintergrund ist die Weiterentwicklung und die Zurverfügungstellung der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von großer Bedeutung. Inwieweit sich jedoch in naher Zukunft ein Leitindex für die Immobilienmärkte entwickeln wird, ist von vielen Faktoren abhängig. Es ist jedoch zu erwarten, dass die o. g. „Marktbeobachter“ weiterhin eigene Interessen verfolgen und eigene Datenbanken aufbauen werden. Das BBSR hat einen Arbeitskreis „Immobilienpreise“ gebildet, der auf kooperativem Wege den Erfahrungsaustausch der Akteure fördert und die methodische Weiterentwicklung der Marktbeobachtung koordiniert. Die hedonische Methode wird dabei eine zentrale Bedeutung haben. 5 Internationale Immobilienbewertung 5.1 Internationale Konvergenz der Immobilienbewertung und Wertdefinitionen Die bereits in den 1970er Jahren einsetzende Internationalisierung der Märkte hat sich bis heute zu einer globalen Weltwirtschaft fortentwickelt. Handels- und Kapitalströme fließen nahezu ungehindert dahin, wo die Märkte sie hinlenken. Diese Entwicklung hat auch die Immobilienmärkte erfasst. So suchen Investoren Auslandsimmobilien, um die Portfolios zu diversifizieren. Insbesondere Deutschland hat wegen seiner stabilen Wirtschafts- und Marktentwicklung eine hohe Attraktivität für ausländische Immobilieninvestoren. 5 Internationale Immobilienbewertung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1004 1004 IX. Immobilienbewertung Dabei stoßen nicht selten unterschiedliche Geschäftspraktiken und auch divergierende Vorstellung von der richtigen Bewertungsphilosophie aufeinander. Die sich daraus ergebenden Schwierigkeiten sind die Marktwiderstände, die das internationale Immobiliengeschäft erschweren. Während in Deutschland seit 5 Jahrzehnten eine Immobilienbewertung mit einer akribischen Detailgenauigkeit rechtlich verankert wurde, ist in anderen Ländern die Immobilienbewertung mehr oder weniger unreglementiert geblieben. Damit prallen unterschiedliche Bewertungsphilosophien aufeinander, womit sich der Druck des Marktes auf eine Harmonisierung der Immobilienbewertung zumindest europaweit erhöht. Dieser Druck wird umso stärker, je mehr grenzüberschreitende Immobilientransaktionen durchgeführt werden. Die Spannung ist besonders zwischen den deutschen und den angelsächsischen Bewertungsansätzen groß, wenngleich die wirtschaftswissenschaftlichen Grundlagen und auch die Grundproblematik der Bewertung in beiden Wirtschaftsräumen gleich sind. Das Grundproblem jeder Bewertung ist die Verhandlungszone (Bewertungszone) für die Mehrheit der Marktteilnehmer zu finden, um daraus einen möglichst realistischen Preis (als Transaktionswert) abzuleiten. Der gesuchte Wert, der zu einem bestimmten Stichtag dem realistischen Kaufpreis möglichst nahe kommt, kann auf dreifache Weise abgeleitet werden: 1. als Mittelwert aus möglichst vielen konkreten und zeitnahen Transaktionen (Vergleichswert), 2. aus den Herstellungskosten (als quasi-innerer Wert) oder 3. aus den Barwerten zukünftiger Einnahmeüberschüssen. Alle drei Methoden lassen dem Schätzer/Gutachter mehr oder weniger große Bewertungsspielräume, sodass es nie ein „wahres“ Bewertungsergebnis geben kann. 5.1.1 Der britische Bewertungsansatz Die Immobilienbewertung in Großbritannien ist weltweit die älteste und reicht in den Commonwealth Staaten bis in die frühe Zeit der Besiedlung der „neuen Welt“ zurück. Sowohl bei dem Eisenbahnbau als auch bei der Landzuteilung an die Siedler war eine Flächenvermessung und auch eine Bewertung der Flächen notwendig. Diese Aufgaben wurden von den Landvermessern (surveyors) durchgeführt. Sie vermaßen und bewerteten z. B. für die Eisenbahngesellschaften die Flächen, die von den Grundbesitzern abgekauft werden mussten. Im Jahr 1868 schlossen sich die Surveyors in einem Verband zusammen, der 1878 durch die Aufnahme in das Regierungsgesetz als öffentlich-rechtliche Körperschaft anerkannt wurde (Institution of Chartered Surveyors). Im Jahr 1881 wurde ihr von der damaligen britischen Königin Victoria die Royal Charter (königliche Ver leihungsurkunde) verliehen (Royal Institution of Chartered Surveyors), und die RICS übernahm damit zusätzlich auch die Aufgabe, die Aus- und Weiterbildung der Immobilienberufe in Großbritannien zu institutionalisieren.51 Die RICS als weltgrößter Berufsverband der Immobilienbranche vereint derzeit über 120.000 Mitglieder, organisiert in 50 Nationalverbänden von 146 Ländern und versteht sich als die öffentlich anerkannte Autorität in allen Bereichen der Begutachtung, des Eigentums, der Nutzung, der Entwicklung und des Managements von Immobilien in Großbritannien. Sie ist bestrebt, ihre hohen Standards auch in das Ausland zu exportieren. Das kontinentaleuropäische Dach der Organisation bildet die RICS Europe mit Sitz in Brüssel. Ihr gehören derzeit 19 Nationalverbände an: Belux (Belgien und Luxemburg), Nordics (Dänemark, Norwegen, Finnland), Baltische Staaten, Deutschland, Frankreich, Griechenland, Italien, Niederlande, Österreich, Polen, Rumänien, Portugal, Russland und CIS, Schweiz, Spanien, Tschechien, 51 Vgl. Homann, K. (2000), S. 133 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1005 5 Internationale Immobilienbewertung 1005 Ungarn, Zypern und Türkei. Die RICS Deutschland wurde 1993 in Frankfurt am Main gegründet und hat heute 1.200 Chartered Surveyors. In Großbritannien wird die Immobilienbewertung in der Rechtstradition des Case Law (Richterrecht- Urteile orientierten sich an Präzedenzfällen) durchgeführt und nicht durch den Gesetzgeber allgemein geregelt (römische Rechtstradition). Dagegen werden die Bewertungsstandards für die Praxis durch die RICS festgelegt (Appraisal und Valuation Manual oder Red Book). Das Red Book umfasst die Bewertungsvorschriften (practice statements), die jedoch nur für die Mitglieder der RICS verbindlich sind. Die RICS hat vor einigen Jahren den „Market Value“ eingeführt, den sie von dem Market Value des International Valuation Standards Committee (IVSC) und der The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) unverändert übernommen hat. Im Market Value einer Immobilie werden weder die Transaktionskosten (die nicht selten bis zu 10 % des Kaufpreises ausmachen können) noch die anfallenden Steuern berücksichtigt. Um den Market Value zu bestimmen, haben sich in der britischen Bewertungspraxis 6 Methoden herausgebildet: 1. Vergleichswertverfahren (Comparison Method) 2. Ertragswertverfahren (Investment Method) 3. Sachwertverfahren (Depreciated Replacement Cost Method) 4. Barwertverfahren (Discounted Cashflow Method) 5. Residualverfahren (Residual Method) 6. Gewinnverfahren (Profits Method) Die letzte Anpassung des Red Book erfolgte 2012, bei der die International Valuation Standards (IVS) völlig übernommen worden sind, sodass auf internationaler Ebene die Vereinheitlichung der Standards für die Immobilienbewertung sehr weit fortgeschritten ist. 5.1.2 Der us-amerikanische Bewertungsansatz In den USA ist das Appraisal Institute (AI) die maßgebliche Vereinigung von derzeit 23.000 Immobiliengutachtern, vertreten in weltweit 60 Ländern. Das AI wurde ursprünglich 1932 als eine Rechtsberatungsorganisation für Immobilienbewerter und deren Tätigkeit auf der Basis bundes-, landes- und kommunalrechtlicher Vorschriften gegründet. Die Mitglieder haben den Status MAI (Member Appraisal Institute) oder SRA (State-Certified Real Estate Appraiser). Der SRA ist in etwa vergleichbar mit dem in Deutschland tätigen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter für bebaute und unbebaute Grundstücke. In 1989 wurde in den USA das Gutachterwesen reformiert, indem fortan jeder Immobiliengutachter lizensiert bzw. zertifiziert sein musste. Diese Funktion der Lizensierung bzw. Zertifizierung wird durch das Appraisal Institute durchgeführt. Die Standards für die Immobilienwertermittlung werden seit 1987 in den vom Appraisal Standard Board (ASB) veröffentlichten „Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)“ festgelegt. Damit hat sich seit den frühen 1990er Jahren in den USA eine einheitliche Bewertungspraxis durchgesetzt. Wie bei den europäischen Institutionen ist der Market Value der wichtigste Wertbegriff in den USA, wenngleich der Begriff nicht detailliert definiert wird. Das erklärt sich damit, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen sich je nach Bundesstaat ändern können und sich die Definition der jeweiligen Rechtslage der einzelnen Bundesstaaten anpassen muss. Das gilt im Übrigen auch für die internationalen Bewertungsstandards. Die Mehrheit der Immobilien – sofern sie der Ertragserwirtschaftung dienen – wird nach dem Income Approach (Ertragswertverfahren) bewertet. Dies ist ein sehr zukunftsorientierter Bewertungsansatz, der sich ausschließlich an der zu erwarteten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1006 1006 IX. Immobilienbewertung Ertrags- und Wachstumsentwicklung der Immobilie ausrichtet. Im Vordergrund hierbei steht das DCF-Verfahren. Vergleichbar mit den britischen Immobilienbewertern wird dabei zwischen der Marktmiete (Market Rent) und der aktuellen Vertragsmiete (Contract Rent) unterschieden. Die Kapitalisierung der Nettoerträge erfolgt entweder pauschal auf der Basis eines aus dem Markt abgeleiteten Diskontierungssatzes (Overall Capitalization Rate) oder aus den nach den einzelnen Ertragskomponenten differenzierten und aus dem Markt abgeleiteten Diskontierungszinssätzen. Das DCF-Verfahren ist ein weiteres Verfahren des Income Approach. Wie auch in der internationalen Unternehmensbewertungspraxis üblich, wird der DCF über 10 Jahre entsprechend seiner (zahlungswirksamen) Einnahmen und Ausgaben modelliert und der Veräußerungserlös am Ende des 10. Jahres (Terminal Value) durch die Abdiskontierung des Netto-Cashflow des 11. Jahres als ewige Rente ermittelt. Der Diskontsatz (Yield) wird aus den Marktdaten und den Renditeerwartungen der Mehrzahl der Investoren ermittelt. Ein weiterer Bewertungsansatz ist die Vergleichsmethode (Sale Comparison Approach), bei der aus aktuellen Kaufpreisen der Market Value als Comparison Value ermittelt wird. Anders als in Deutschland, sind die Immobilienmärkte in den USA (aber auch in GB) sehr transparent, sodass die Vergleichsmethode nicht nur zu realistischeren, sondern auch für alle Teilmärkte und -segmente geltenden Vergleichswerten führt. Abb. IX 35 zeigt in etwa die Einflussbereiche der einzelnen Gruppierungen/Verbände auf die internationale Immobilienbewertung Abb. IX 35: Einflussbereiche von Gruppen, Verbänden und Gesetzen auf die internationale Immobilienbewertung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1007 5 Internationale Immobilienbewertung 1007 5.2 (Institutionelle) Immobilienbewertung auf europäischer Ebene 5.2.1 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) In Großbritannien existieren keine den deutschen Vorschriften vergleichbaren gesetzlichen Regelungen in Bezug auf die Wertermittlung von Grundstücken. Die Entwicklung von Bewertungsregeln und deren Durchsetzung in der Praxis obliegt dem Berufsverband „Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)“ mit Hilfe der Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA) und des Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV) das Red Book verfasst, welches zahlreiche Bewertungsvorschriften und Richtlinien enthält.52 5.2.1.1 Ziele und Aufgaben der RICS Die Aufgaben und Zielsetzungen der RICS können in mehrere Hauptbereiche untergliedert werden: • Definition und Sicherstellung berufsständischer Standards, • Bereitstellung von Informationen, Publikationen und Studien • Aufnahme, Aus- und Fortbildung der Mitglieder, • Beratung der Regierung zur Gesetzgebung sowie • Verfolgung einer europäischen Strategie im Hinblick auf die Harmonisierung der Bewertungsstandards. Die RICS stellt ferner hohe Anforderungen an die Ethik ihrer Mitglieder. So wird das Berufsbild des Chartered Surveyors als die „Property Profession“ schlechthin gesehen. Dies bedeutet für die Mitglieder nicht nur die Lieferung eines Wirtschaftsgutes, sondern zusätzlich das Angebot einer kompetenten Beratung auf der Basis besten Wissens und Gewissens sowie vollstem Vertrauens. Grundlage dafür sind die „Rules of Conduct for Members“. Das Ziel dieses beruflichen Verhaltenskodex besteht darin, einen Rahmen ethischer Grundsätze zur Verfügung zu stellen, der den Mitgliedern mit Blick auf das breite öffentliche Interesse bei der Erfüllung ihrer Pflichten gegenüber ihren Kunden und Angestellten behilflich sein soll. Im Wesentlichen werden folgende Verhaltensstandards für Mitgliedern der RICS geregelt: Die Wahrung der Kundeninteressen – in ethischer und legitimer Hinsicht –, die Auftraggeber-Auftragnehmer-Beziehung, die Werbung und das Akquisitionsverhalten der Mitglieder sowie die Beziehung zwischen dem Einzelnen zu den anderen Mitgliedern und der Institution.53 Die Einhaltung dieser Regeln wird überwacht und Zuwiderhandlungen werden gegebenenfalls sanktioniert. 5.2.1.2 Inhalte des Red Book Die nun vorliegende 8. Ausgabe der RICS Valuation – Professionale Standards (PS), das sog. Red Book, ist seit 1.1.2012 in Kraft getreten. Die wichtigsten Standards des International Valuation Standard (IVS) von 2011 hat das Red Book unverändert übernommen. Bereits für 2013 ist ein Überarbeitung angekündigt. Die wichtigsten Standards für Chartered Surveyors weltweit sind die „RICS Appraisal and Valuation Standards“, die wegen ihres roten Einbands als „Red Book“ bekannt sind. Das Red Book wurde in seiner 8. Neufassung am 01.01.2012 wirksam. Wesentliche Bestandteile sind die Wertebegriffe 52 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 419 53 Vgl. RICS Deutschland Ltd. (2010), S. 8 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1008 1008 IX. Immobilienbewertung und Bewertungsregeln, sowie Regelungen bezüglich der notwendigen Qualifikation der Bewerter, dem Umgang mit Interessenskonflikten, der Auftragsannahme, dem Umfang von Besichtigungen oder dem Mindestanforderungen an Gutachten. 1. Anwendungsbereich für die RICS-Standards; 2. Definitionen von Bewertungsparametern; 3. Bewertungsregeln; 4. erläuternde Hinweise zu den Bewertungsregeln. Das Red Book enthält keinerlei Informationen zu Bewertungsmethoden oder Rechenverfahren; der Schwerpunkt liegt auf der Durchführung und Berichterstattung von Wertermittlungen. Auswahl und genaue Anwendung des passenden Bewertungsverfahrens wird dem einzelnen Gutachter überlassen, der sich nunmehr an den Marktgepflogenheiten orientiert. Das „Red Book“ definiert so genau wie möglich die Ziele, die vom Gutachter zu erreichen sind, um sicherzugehen, dass Wertermittlungen für ähnliche Zwecke stets auf der gleichen Basis erstellt werden. Abweichungen vom „Red Book“ müssen gut begründet werden. Die wichtigsten Vorschriften, die für alle Chartered Surveyors weltweit bei der Erstellung schriftlicher Wertgutachten verbindlich sind, befinden sich in den ersten sechs Practice Statements (PS). PS 1 Qualifications and conflicts of interest (Qualifikation des Gutachters, mögliche Interessenskonflikte) PS 2 Agreement of Terms of Engagement (Vereinbarung der Auftragsbedingungen) PS 3 Valuation bases and applications (Bewertungsgrundsatz und Anwendungen) PS 4 Inspections and material considerations (Besichtigung und sachverhaltensbezogene Überlegungen) PS 5 Valuation reports and published reference of them (Bewertungsberichte und öffentliche Bezugsrahmen) PS 6 European Union valuation applications (Bewertungsvorschläge der Europäischen Union) Als Erläuterung zu den Practice Statements gibt es insgesamt 5 Guidance Notes. GN 1 Trade-related valuations and goodwill GN 2 Plant & Machinery GN 3 Valuations of portfolios and groups of properties GN 4 Mineral-bearing land and waste management sites GN 5 Valuation uncertainty 5.2.1.3 Wertbegriffe des Red Book Der Marktwert (market value) ist der zentrale Wertbegriff des Red Book. Die Definition des Marktwerts im Red Book lautet: „The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”. In der Übersetzung: Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögenswert am Tag der Bewertung zwischen einem kaufbereiten Käufer und einem verkaufsbereiten Verkäufer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarktungsdauer ausgetauscht werden sollte, wobei die Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln. Der Marktwert bildet die Ausgangsdefinition sämtlicher Wertbegriffe des Red Book und wurde vom IVSC, dem International Valuation Standards Committee, übernommen. Er befindet sich daher auch in dessen White Book und Blue Book. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1009 5 Internationale Immobilienbewertung 1009 Unter dem „geschätzten Betrag“ wird der wahrscheinlichste Preis verstanden, der bei vernünftigem Verhalten am Markt erzielt werden kann. Somit handelt es sich um den bestmöglichen erzielbaren Preis für den Verkäufer und den vorteilhaftesten Preis für den Käufer. Die Formulierung „should exchange“ (… übertragen werden sollte) bezieht sich vor allem auf die Tatsache, dass es sich um einen geschätzten Betrag und nicht um einen festgelegten oder tatsächlichen Preis handelt. Der Preis soll für den „Tag der Bewertung“ ermittelt werden. Diese Formulierung soll verdeutlichen, dass der Marktwert ein zeitspezifischer Wert ist, der weder zukunfts- noch vergangenheitsgerichtet sein kann. Die Entwicklung der Märkte und ihrer Konditionen ist nicht absehbar und führt schnell zur Fehlerhaftigkeit eines veralteten Gutachtens. Die Definition sieht außerdem vor, dass Eigentumsübertragung und Vertragsabschluss zeitgleich, ohne eine weitere Veränderung des Preises, erfolgen. Weitere wichtige Bestandteile sind der „kaufbereite Käufer“ und der „verkaufsbereite Verkäufer“. Der Käufer muss zum Kauf motiviert sein, aber nicht unter Kaufzwang stehen. Er ist daher nicht bereit, zu jedem Preis zu kaufen, sondern orientiert sich am Markt. Der Gutachter muss seiner Bewertung daher realistische Annahmen bezüglich der Marktlage und des erzielbaren Preises zugrunde legen. Dementsprechend ist der verkaufsbereite Verkäufer weder übermäßig motiviert noch gezwungen, zu jedem Preis zu verkaufen. Er erwartet aber auch keinen realitätsfernen überhöhten Preis. Dieser Verkäufer ist bereit, die Immobilie nach einer angemessenen Vermarktungszeit zum bestmöglichen Marktpreis zu verkaufen. Die Immobilie soll „nach angemessener Vermarktung“ verkauft werden. D. h. die Vermarktung muss in einer angemessenen Form und Dauer erfolgen, um den bestmöglichen Preis zu sichern. Der Vermarktungszeitraum kann entsprechend der Marktlage schwanken, muss aber auf jeden Fall lang genug sein, um eine angemessene Interessentenzahl anzusprechen. Eine weitere wichtige Annahme ist, dass der Vermarktungszeitraum vor dem Bewertungsstichtag liegt, also die Vermarktung bereits erfolgt ist. Die Parteien sollen „sachkundig, umsichtig und ohne Zwang“ handeln. Dieser Teil der Definition impliziert, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer über Wesen und Charakteristika der Immobilie und ihre aktuelle und weitere mögliche Nutzung informiert sind und mit der Marktlage am Bewertungsstichtag vertraut sind. Diese Objekt- und Marktdaten werden bei der Bestimmung eines angemessenen Preises von beiden Seiten berücksichtigt. Käufer und Verkäufer, die umsichtig handeln, bemühen sich, gemäß der aktuellsten Information über die Marktlage zu agieren. Beide Parteien sind zwar zum Abschluss motiviert, aber keine Seite ist gezwungen, um jeden Preis eine Einigung zu erzielen (Highest and Best Use concept). Existing Use Value (EUV) Die Definition des EUV entspricht zunächst der des Market Value (MV). Sie wurde lediglich um zwei Punkte ergänzt: Zum einen darf die Immobilie in absehbarer Zeit nur für die bestehende Nutzung verwendet werden. Zum anderen muss die Immobilie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs in allen Teilen, die vom Geschäft belegt sind, sofort bezugsfertig sein. Gemäß den Practice Statements kann es erforderlich sein, zum Existing Use Value (EUV) noch die Anschaffungskosten und/oder die Abschreibung vom Wiederbeschaffungswert etwaiger spezieller Umbauarbeiten hinzuzufügen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1010 1010 IX. Immobilienbewertung Der EUV wird insbesondere bei der Bewertung von betriebsnotwendigen Liegenschaften einer Unternehmung zu Bilanzierungszwecken angewandt. Dabei steht der Wert unter Beibehaltung der gegenwärtigen Nutzung im Vordergrund. Im Red Book wird erklärt, dass es sich um den Preis handelt, den ein potentieller Eigennutzer für denselben Zweck auf dem Markt hätte zahlen müssen, wenn die Unternehmung genau diesen Vermögensgegenstand verliert. Potentielle Wertsteigerungen werden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Depreciated Replacement Cost (DRC) Bei der Bewertung von Immobilien, für die aufgrund ihrer besonderen Eigenschaften kein MV feststellbar ist, werden die Depreciated Replacement Costs herangezogen. Das sind die um Abschreibungen geminderten Wiederbeschaffungskosten einer Immobilie. Es handelt sich hierbei um die Gesamtsumme des Grundstückswertes in der aktuellen Nutzung oder eines vergleichbaren Ersatzgrundstücks in identischer Lage und der Bruttokosten für eine Wiederherstellung der baulichen Anlagen. Von Letzteren werden entsprechende Abzüge für Wertminderung wegen Alters, für den Bauzustand, die wirtschaftliche und funktionale Alterung, Umweltfaktoren und anderes gemacht werden. Diese können dazu führen, dass die tatsächlich bestehende Immobilie für die Unternehmung, die sie nutzt, weniger wert ist als eine Neuerrichtung der Immobilie. Die zu schätzenden Kosten stellen die Kosten für ein Gebäude dar, das am Bewertungsstichtag bezogen werden kann, nachdem die Arbeiten zu einem entsprechend früheren Zeitpunkt begonnen worden sind. Value of Plant and Machinery to the Business (VPMB) Der VPMB ist der Wert der Fabrikanlagen und Maschinen für das Geschäft. Er ist definiert als der geschätzte Preis, zu dem ein Teil der in einer Unternehmung genutzten Fabrikanlagen und Maschinen am Bewertungsstichtag hätte verkauft werden können. Es gelten dabei folgende Annahmen: Die Anlagen werden weiterhin zum gleichen Nutzen im Geschäft eingesetzt. Es wird eine angemessene mögliche Profitabilität und Rentabilität der Unternehmung angenommen, wobei beides von der Art der Tätigkeit und vom Wert des gesamten Anlagevermögens abhängig ist. Es handelt sich wiederum um eine Transaktion im üblichen Geschäftsverkehr, in der beide Geschäftspartner sachkundig, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben. Eine Wertermittlung erfolgt beim VPMB für gewöhnlich in Form der Net Current Replacement Cost. Dieser Wertbegriff dient allein der Bewertung für Firmenberichte, Bilanzen und ähnliche Finanzberichte. Zweck der Bewertung ist es, den Wert von Fabrikanlagen und Maschinen einer Unternehmung zu ermitteln, welche dort in absehbarer Zukunft weiterhin in Betrieb sein werden. Die Anlagen werden hierbei als Ganzes bewertet, nicht als Summe vieler Einzelwerte. 5.2.2 The European Group of Valuers’ Association – TEGoVA Am 4. Mai des Jahres 1977 kam es unter der Führung der RICS und der Mitwirkung belgischer, französischer, deutscher und irischer Immobilienbewertungssachverständiger zur Gründung des Interessenverbandes „The European Group of Valuers Association (TEGoVA)“. Zu diesem Zeitpunkt gab es in der Europäischen Gemeinschaft weder ausreichende normative Bestimmungen hinsichtlich der Qualifikation von Immobilienwertermittlungssachverständigen noch einheitliche Richtlinien für die Ausführung von Wertermittlungen für Geschäftsberichte von Kapitalgesellschaften. Die Hauptziele der TEGoVA sind die Schaffung und die Verbreitung einheitlicher Standards für die Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1011 5 Internationale Immobilienbewertung 1011 Bewertungspraxis, für die Ausbildung und Qualifikation sowie für das Feld Corporate Governance bzw. Ethik der Gutachter. TEGoVA begleitet den europäischen Gesetzgebungsprozess im Kontext von bewertungsrelevanten Sachverhalten und unterstützt seine Mitgliedsverbände in den Ländern der Europäischen Union wie auch in den aufstrebenden Märkten in Mittel- und Osteuropa bei der Einführung und Umsetzung der erarbeiteten Standards. Einzelne Länder werden entweder durch einen einzigen starken Verband oder aber durch eine aus mehreren Organisationen bestehende Delegation repräsentiert. Insgesamt vertritt die TEGoVA die Interessen von 48 Verbänden aus 28 Ländern mit insgesamt 70.000 angeschlossenen Immobilienbewerter. Deutsche Verbands-Mitglieder sind: • Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI) • Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) • Immobilienverband Deutschland IVD – Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen • Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) • Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB). Die von der TEGoVA erarbeiteten Leitsätze und Richtlinien zu allen wesentlichen Bewertungsund Sachverständigenbelangen werden seit 1985 im sogenannten „Blue Book“ bzw. „Guide Blue“ veröffentlicht. Die hier zugrunde gelegten Wertkonzepte und Bewertungsvorschriften orientieren sich an den Vorschlägen des IVSC, die sich ebenfalls im Red Book der RICS wieder finden. In 2012 erschien die 7. Auflage des Blue Book mit den European Valuation Standards (EVS) 1 bis 5. Materiell gibt es keine wesentlichen Veränderungen zu den vorangegangenen Ausgaben, jedoch wurden einige redaktionelle und strukturelle Änderungen vorgenommen: Abschnitt 1 – European Valuation Standards and Applications – Europäische Bewertungsstandards und Ergänzungen 1A – European Valuation Standards (EVS) EVS 1: Market Value – Marktwert EVS 2: Valuation Bases Other than Market Value – Weitere Wertbegriffe außer Marktwert EVS 3: The Qualified Valuer – Der qualifizierte Immobilienbewerter EVS 4: The Valuation Process – Der Bewertungsprozeß EVS 5: Reporting the Valuation – Das Bewertungsgutachten 1B – European Valuation Applications (EVA) EVA 1: Valuation for the Purpose of Financial Reporting – Bewertung zum Zweck der Rechnungslegung EVA 2: Valuation for Lending Purposes – Bewertung zum Zweck der Beleihung EVA 3: Property Valuation for Securitisation Purposes – Bewertung zum Zweck der Verbriefung EVA 4: Assessment of Insurable Value – Ermittlung des Versicherungswerts EVA 5: Application of Investment Value (Worth) for Individual Investors – Ermittlung des Ankaufwerts für einen einzelnen Investor EVA 6: Cross-border Valuation – Grenzüberschreitende Bewertung EVA 7: Property Valuation in the Context of the Alternative Investment Fund Managers Directive – Immobilienbewertung zum Zweck der alternativen Anlageentscheidung von einem Fonds Manager EVA 8: Property Valuation and Energy Efficiency – Immobilienbewertung und Energieeffizienz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1012 1012 IX. Immobilienbewertung Abschnitt 2 – European Union Legislation and Property Valuation – Europäische Gesetzgebung und Immobilienbewertung Abschnitt 3 – Other Technical Documents – weitere Erläuterungen Das Blue Book definiert im European Valuation Standard EVS 1 und 2 die folgenden Wertbegriffe: • Marktwert (Market Value) • Marktwert bei fortbestehender Nutzung (Market Value for Existing Use) • Wert bei alternativer Nutzung (Alternative Use Value) • Negative Werte (Negative Values) • Wiederbeschaffungskosten unter Berücksichtigung der Abschreibung (Depreciated Replacement Cost) • Fair Value (angemessener Wert) Im Hinblick auf die Verfahren der Wertermittlung verweist das Blue Book auf die folgenden Verfahren, die – wenn auch in teilweise unterschiedlicher Ausgestaltung im Detail – in Europas Immobilienmärkten derzeit praktische Anwendung finden: • Vergleichswertverfahren (Comparison Method) • Ertragswertverfahren (Investment Method) • Sachwertverfahren (Depreciated Replacement Cost Method) • Barwertverfahren (Discounted Cashflow Method) • Residualverfahren (Residual Method) • Gewinnverfahren (Profits Method) Die Wertbegriffe des Blue Books sind im Standard 1 und 2 niedergelegt. Neben den Definitionen der einzelnen Wertbegriffe werden hier des Weiteren Bewertungsprinzipien, Anmerkungen zur gängigen Praxis sowie der Zweck der Bewertung und allgemeingültige Grundlagen wiedergegeben. Im Folgenden werden die wichtigsten Wertbegriffe des Blue Book wiedergegeben: Marktwert: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für den ein Immobilienvermögen am Bewertungsstichtag zwischen einem willigen Verkäufer und einem willigen Käufer, nach angemessener Vermarktungsdauer, in einer Transaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs übertragen werden sollte, wobei die Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln. Die Definition des Marktwerts wurde sowohl von der TEGoVA wie auch von der Royal Institution of Chartered Surveyors von der IVSC übernommen. Fair Value: Der faire Wert ist der Betrag, gegen den eine Immobilie zwischen sachkundigen und willigen Parteien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetaucht werden kann. Der faire Wert kann häufig mit dem Marktwert gleichgesetzt werden, da der „faire Wert“ von Grund und Gebäuden normalerweise der Marktwert ist. Highest and Best Use Value – Höchster und bester Nutzwert: Der Highest and Best Use Value ist der Wert, der sich durch die wahrscheinlichste Nutzung einer Immobilie, die physisch möglich, angemessen begründet, rechtlich genehmigungsfähig und finanziell tragbar ist und die den höchsten Wert für die zu bewertende Immobilie ergibt. Die Wertdefinition wurde vom IVSC übernommen und findet hauptsächlich in Nordamerika Anwendung. Das Konzept des Highest and Best Use Value ist im Marktwert enthalten, denn derjenige Nutzen, der den höchsten Immobilienwert mit sich bringt, ist der höchste und beste Nutzen. Existing Use Value – Fortführungswert: Der Nutzungswert ist der geschätzte Preis, für den ein Immobilienvermögen am Bewertungsstichtag bei Fortsetzung seiner bestehenden Nutzung, aber Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1013 5 Internationale Immobilienbewertung 1013 unter der Annahme, dass die Immobilie frei ist, zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarktung übertragen wird, wobei die Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang gehandelt haben. Value in Use – Gebrauchswert: Der Gebrauchswert einer Immobilie ist die Summe des Betrages, der durch die Nutzung einer Immobilie bis zum Ende des Lebenszyklus anfällt, sowie des Verkaufserlöses am Ende der Nutzungsdauer. Die Addition der beiden Werte ergibt den Value in Use. Dieser Wertbegriff findet fast ausschließlich zu Bilanzzwecken Anwendung. Negative Values – Negativer Wert: Negative Werte sind solche Werte, die für den Besitzer oder Eigentümer des Grundstücks eine rechtliche und somit eine wirtschaftliche Verbindlichkeit darstellen. Negative Werte entstehen, wenn Immobilienvermögen physischen, rechtlichen, finanziellen oder vertraglichen Verpflichtungen unterliegen, die einen negativen tatsächlichen oder hypothetischen Cashflow bewirkten. Des Weiteren kann ein negativer Wert entstehen, wenn die Immobilie umfangreicher Sanierungsmaßnahmen bedarf, die bei Ausführung finanziell den Wert des Immobilienvermögens übersteigen würden. In den genannten Fällen wandelt sich die Immobilie in Verbindlichkeiten oder negative Werte. Alternative Use Value – Wert bei Alternativnutzung: Dieser Begriff stellt den Wert der höchsten und besten Nutzung dar, gleichwohl, ob es sich um die aktuelle oder die zukünftige Nutzung oder aber um eine Sanierungsmaßnahme handelt. Die bestmögliche Nutzung ist ein Verweis auf den Highest and Best Use Value, und somit auch ein Verweis auf den Marktwert. Der Unterschied besteht beim Alternative Use Value in den Entwicklungsmöglichkeiten, die beim Marktwert außer Betracht bleiben. Derartige Bewertungen werden häufig zu Sicherungszwecken oder als Teil einer Highest and Best Use Analyse benötigt. So z. B. wenn die Wirtschaftlichkeit oder Rentabilität einer Immobilie geprüft werden soll. Mortgage Lending Value – Beleihungswert: Der Mortgage Lending Value ist der Wert, der sich aus einer umsichtigen Schätzung der zukünftigen Vermarktbarkeit einer Immobilie ergibt. Hierbei werden die dauerhaften Eigenschaften der Immobilie, die gewöhnlichen und örtlichen Marktbedingungen, die aktuelle Nutzung und angemessene Nutzungsalternativen für die Immobilie berücksichtigt. Weiterhin dürfen keine spekulativen Elemente berücksichtigt werden. Um eine nachvollziehbare Wertermittlung zu erhalten, soll der Mortgage Lending Value eindeutig und transparent dargestellt werden. 5.2.3 International Valuation Standards Committee (IVSC) – Internationale Wertermittlungsstandards (White Book) Auf der weltweiten Ebene hat sich das International Valuation Standards Committee (IVSC) mit Sitz in London einer Harmonisierung der Bewertungsstandards angenommen. Das International Valuation Standards Committee (IVSC) wurde 1981 gegründet, um international anerkannte Bewertungsstandards sowie Verfahrensanweisungen zur Bewertung von Vermögensgegenständen im Rahmen von Jahresabschlüssen zu entwickeln, zu veröffentlichen und deren weltweite Akzeptanz und Einhaltung zu fördern. Außerdem ist die Harmonisierung unterschiedlicher nationaler Standards erklärtes Ziel dieser Organisation. Dieser gehören 50 nationale Verbände bzw. Institutionen in 43 Ländern an. 2009 traten die deutschen Verbände BIIS (Bundesverband der Immobilien- Investment-Sachverständigen e.V.), vdp (Verband Deutscher Pfandbriefbanken e.V.) und BVS (Bund der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen e.V.) aus, sodass heute keine Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1014 1014 IX. Immobilienbewertung deutschen Verbände mehr dem IVSC angehören. Die operative Arbeit ist gekennzeichnet durch enge Abstimmung mit dem International Accounting Standards Board (IASB) insbesondere bei der Fair Value-Bewertung im Rahmen der IAS 40.54 Die aktuelle Fassung „International Valuation Standards“ (IVS) – auch als White Book bezeichnet – stammt aus dem Jahr 2011: Die IVS 2011 beschränken sich auf drei Bewertungsstandards: einem zur Marktwertermittlung, einem für andere Bewertungen (Nicht-Marktwert) und einem dritten für Bewertungsgutachten. Daneben gibt es noch Regelungen für Bewertungen für bilanzielle Zwecke bzw. für Beleihungswertermittlungen. Hinzu kommen Anwendungshinweise. Eine Beschreibung von Methoden erfolgt nur ansatzweise.55 Das White Book definiert u. a. die folgenden Wertbegriffe: • Marktwert (Market Value); identisch mit EVS1 (TegoVA) und PS 1 (RICS) • Unterstellung der bestehenden Nutzung (Value in use) • Kaufpreis bei zu kurzem Vermarktungszeitraum (Forced Sale Value) • Sachwert (Depreciated Replacement Cost) 54 Vgl. hierzu ausführlich: Köhling, K. (2011), S. 72 ff. 55 Vgl. Leopoldsberger, G. (2007), S. 6 Abb. IX 36: International Valuation Standards 2011 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1015 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 1015 Der International Valuation Standard IVS 1 Abs. 1.4 führt als international anerkannte Verfahren zur Ermittlung von marktorientierten Werten folgende Verfahren auf:56 • Vergleichswertverfahren (Sales Comparison Method) • Ertragswertverfahren (Income Capitalisation) • Barwertverfahren (Discounted Cashflow Method) • Sachwertorientierte Verfahren (Cost Method) 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren 6.1 Die Systematisierung der Wertermittlungsverfahren 6.1.1 Normierte und nicht normierte Wertermittlungsverfahren Die Bewertungspraxis in Deutschland ist sehr stark in Form der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) kodifiziert. Die in der ImmoWertV10 geregelten Wertermittlungsverfahren beruhen auf anerkannten Grandsätzen für die Ermittlung von Verkehrswerten. Sie werden daher als normierte Verfahren bezeichnet. Hierzu zählen das Vergleichswertverfahren (§§ 15,16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV). Grundsätzlich sind nur die örtlichen Gutachterausschüsse an die Regelungen der ImmoWertV10 gebunden. Andere Gutachter, wie beispielsweise öffentlich bestellte und vereidigte oder freie Sachverständige sind nicht an diese Regelungen gebunden und somit frei in der Wahl der Bewertungsverfahren.57 Aufbauend auf diesen Grandsätzen haben sich in der Praxis die Wertermittlungsverfahren weiterentwickelt. Es handelt sich dabei um „Verfahren, die vornehmlich auch im Ausland zur Anwendung kommen und dort vor allem die Grandlage für Investitionsentscheidungen sind“.58 Die normierten Verfahren unterscheiden zwar zwischen der Verzinsung von Grund und Boden und dem Gebäudeertrag, berücksichtigen aber bestimmte Faktoren wie z. B. Mietsteigerungspotentiale, Mietausfallwagnis und Standortqualität nicht hinreichend.59 Solche Faktoren und somit eine dynamische Betrachtungsweise der Grundstückswertermittlung finden sich demgegenüber bei den international gebräuchlichen Bewertungsmethoden. Dies kann mit Hilfe der so genannten nicht normierten Verfahren erfolgen. Dazu zählen beispielsweise das internationale Ertragswertverfahren, das Residualwertverfahren und die Discounted Cashflow Methode (DCF). 6.1.2 Gegenüberstellung der deutschen und britischen Wertermittlungsverfahren Zu den nicht normierten Verfahren im weiteren Sinn können auch die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren gezählt werden, da diese nicht gesetzlich geregelt sind und immer mehr Einzug in die Wertermittlungspraxis in Deutschland finden. Im Hinblick auf eine zunehmende Interna- 56 Vgl. IVSC (2011), o. S. 57 Vgl. Thomas, M./Leopoldsberger, G./Walbröhl, V. (2000), S. 391 58 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (1991), S. 715 59 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 200 6 Nicht normierte Wertermittlungsverfahren

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.