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3. Verfahren der Wertermittlung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 997 - 1042

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_997

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 953 3 Verfahren der Wertermittlung 953 Bei dem finanzmathematischen Modell wird der Verkehrswert des Erbbaurechts aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und dem Gebäudewert ermittelt. Dabei ist die Lage auf dem Grundstücksmarkt mit Hilfe eines Marktanpassungsfaktors für das Erbbaurecht zu berücksichtigen. Soweit keine lokalen Marktanpassungsfaktoren vorliegen, erfolgt die Marktanpassung für das Erbbaurecht in Anlehnung an die Marktanpassung für das Volleigentum. Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist gem. § 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV10 von der Differenz zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts eines nicht mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks auszugehen. Der Zinssatz ist nach der Art des Grundstücks und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei sind die beschränkenden Einflüsse bzw. Einwirkungen – insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten – bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und Betriebseinrichtungen von Einfluss. Diese Einflüsse sind entsprechend mit einem Wertfaktor zu berücksichtigen. Dieser Faktor liegt regelmäßig zwischen 0,3 (bei schweren Einwirkungen/Beschränkungen) und 0,8 (bei leichten Einwirkungen/Beschränkungen). 3. Verfahren der Wertermittlung 3.1 Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15, 16 ImmowertV10) 3.1.1 Ermittlung des Vergleichswerts (§ 15 ImmoWertV10) „(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. (2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.“ 3.1.2 Ermittlung des Bodenwerts (§ 16 ImmoWertV10) „(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte 3 Verfahren der Wertermittlung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 954 954 IX. Immobilienbewertung ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden. (2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind. (3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn 1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder 2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt. (4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. (5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.“ 3.1.3 Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke Der Vergleichswert wird durch die zeitnah erzielten Preise der Vergleichsobjekte ermittelt. Grundlage bilden dabei Kaufpreissammlungen und/oder die daraus abgeleiteten durchschnittlichen Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, die sog. Bodenrichtwerte. Diese Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte werden nach § 195 (1) und § 196 (1) BauGB von den Gutachterausschüssen der Kommunen eingerichtet.20 Dabei kann das in den §§ 15 und 16 ImmoWertV10 geregelte Vergleichswertverfahren sowohl bei der Verkehrswertermittlung unbebauter als auch bebauter Grundstücke Anwendung finden. Bei unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren allein Anwendung (§ 16 (1) ImmoWertV10), während es bei bebauten Grundstücken allein oder in Kombination mit anderen Bewertungsverfahren angewandt werden kann. Das Vergleichswertverfahren ist somit das Regelverfahren bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken, was jedoch nicht bei Grundstücken, die z. B. als Parkplätze genutzt werden gilt, da hier die Rendite im Vordergrund steht und daher das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Bei der Wertermittlung bebauter Grundstücke findet das Vergleichswertverfahren, insbesondere im Rahmen des Ertragswert- bzw. Sachwertverfahrens bei der Ermittlung des Bodenwertes Anwendung (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 11 und § 21 Abs. 1 ImmoWertV10). Aufgrund der individuellen Bauweise und der daraus resultierenden Einmaligkeit vieler Bauwerke ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei bebauten Grundstücken jedoch als schwierig zu erachten. Eine Vergleichbarkeit bei bebauten Grundstücken ist hauptsächlich bei Fertighäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften sowie teilweise bei Eigentumswohnungen vorzufinden. 20 Vgl. Kühn, E. (2001), S. 552 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 955 3 Verfahren der Wertermittlung 955 In seinen Grundzügen folgt das Vergleichswertverfahren dem Grundgedanken, dass eine Sache so viel wert ist, wie üblicherweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (vgl. § 194 BauGB) dafür als Preis erzielt werden kann. Sich an den Preisen für vergleichbare Objekte zu orientieren, entspricht auch den auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden Gepflogenheiten.21 Der Vergleichswert kann auf dreierlei Weise ermittelt werden: • durch Heranziehung von Verkaufspreisen solcher Grundstücke, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen haben (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV10) – unmittelbar ermittelt; • durch Heranziehung geeigneter Bodenrichtwerte zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle des Heranziehens der Preise von Vergleichsgrundstücken (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV10) – mittelbarer Preisvergleich; • bei bebauten Grundstücken durch Heranziehen der nach § 13 ImmoWertV 10 ermittelten Vergleichsfaktoren neben oder anstelle des Heranziehens der Preise von Vergleichsgrundstücken – mittelbarer Preisvergleich (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV10). Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder 21 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1232 ff. Abb. IX 12: Bestimmungsfaktoren für die Ermittlung des Vergleichswertes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 956 956 IX. Immobilienbewertung in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten herangezogen werden (vgl. §§ 11, 12 ImmoWertV10). Aufgrund der individuellen Eigenschaften von Grundstücken stellt der unmittelbare Preisvergleich, zumindest für bebaute Grundstücke, eine idealtypische Wunschvorstellung dar. Ebenso ist eine zeitnahe Bewertung der Vergleichsgrundstücke eher die Ausnahme. Daher gestaltet sich der unmittelbare Preisvergleich problematisch. Daraus folgt, dass überwiegend der mittelbare Preisvergleich Anwendung findet. Dessen ungeachtet, welche der drei Methoden Anwendung findet, ist immer auch die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Nur unter deren Berücksichtigung kann der Verkehrswert abgeleitet werden: • die Vergleichsgrundstücke müssen mit dem Wertermittlungsobjekt hinsichtlich Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sein, • die Kaufpreise müssen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sein und • die Kaufpreise der Vergleichsgrundstücke sollen möglichst zeitnah sein, • grundsätzlich aber dürfen nach der Rechtsprechung nur solche Grundstücke mittels Zu-/ Abschlägen verglichen werden, die nicht mehr als 35 %, in Ausnahmefällen maximal 40 %, voneinander abweichen. Liegt die Abweichung darüber, sind die Vergleichsgrundstücke für das Vergleichswertverfahren ungeeignet.22 Nur wenn die Vergleichbarkeit der wertbeeinflussenden Merkmale von bebauten und unbebauten Grundstücken hinreichend übereinstimmt, kann das Vergleichswertverfahren Anwendung finden. Eine völlige Übereinstimmung ist jedoch nicht zwingend gefordert. Die Merkmale der unbebauten Vergleichsgrundstücke beziehen sich dabei auf • Lage, • Art und • Maß der baulichen Nutzung (Baugrundstück, Rohbauland und Bauerwartungsland), • Größe, • Bauweise, • zulässige Geschosszahl, • Grundstückszuschnitt sowie • Erschließungszustand.23 Grundsätzlich kann das Vergleichswertverfahren auch bei bebauten Grundstücken Anwendung finden. Hierzu ist es notwendig, dass neben den Merkmalen für unbebaute Grundstücke die Merkmale von bebauten Grundstücken Beachtung finden. Die Merkmale von bebauten Grundstücken sind insbesondere: • Alter der baulichen Anlage, • Bauzustand sowie • der Ertrag.24 Da in der Praxis jedoch eine Vergleichbarkeit von bebauten Grundstücken eher selten vorkommt, hat der Verordnungsgeber nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV10 ein von der Praxis entwickeltes Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Preisvergleichs in die Verordnung 22 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1234 f. 23 Vgl. ebenda, S.1242 f. 24 Vgl. Schulz-Wulkow, C. (2003), S. 79 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 957 3 Verfahren der Wertermittlung 957 aufgenommen. Es soll neben oder anstelle der Heranziehung geeigneter Vergleichspreise zur Anwendung kommen können. Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschrift ist, dass aus der ausgewerteten Kaufpreissammlung Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmoWertV10) empirisch abgeleitet worden sind. Dies ist zuallererst Aufgabe der Gutachterausschüsse, denen die Auswertung der Kaufpreissammlung obliegt.25 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke lassen sich als Multiplikator (Vervielfältiger) bestimmen, deren Anwendung auf bestimmte wertrelevante Ausgangsdaten des Wertermittlungsobjektes – 25 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1127 ff. Abb. IX 13: Methode zur Ermittlung des Vergleichswertes – dargestellt an einem Beispiel Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 958 958 IX. Immobilienbewertung wie dessen jährlichen Ertrag oder Geschossfläche – den Grundstückswert ergeben (vgl. hierzu Kapitel 2.5.5 – Vergleichsfaktoren). Zur Ermittlung des Verkehrswerts dient folgendes Beispiel: Eine selbstgenutzte Wohnung in bevorzugter Wohnlage mit 40 qm Wohnfläche, Baujahr 2000, ist nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten (Abb. IX 13). Als Vergleich dient eine Eigentumswohnung von 100 qm, Baujahr 1980, in mittlerer Wohnlage zu ein Preis von 2000 €/qm. Die Werte entsprechen den Anpassungskoeffizienten eines fiktiven Gutachterausschusses. Zur Ermittlung des Bodenwertes besteht auch die Möglichkeit, die Bodenrichtwerte heranzuziehen. Diese werden durch Preisvergleich aus den Bodenpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet, sie werden in den so genannten Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Die Bodenrichtwertkarten weisen für jedes Gemeindegebiet die durchschnittlichen Lagewerte pro Quadratmeter für den Grund und Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands aus. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (vgl. § 196 (1) BauGB). Bodenrichtwerte sind dann geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, des Erschließungszustands sowie der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt ausreichend bestimmt sind (vgl. hierzu auch § 9 ImmoWertV10). Dabei ist zu beachten, dass diese Werte lediglich Orientierungswerte sind. Sie müssen mittels des Umrechnungskoeffizienten an das zu bewertende Grundstück angepasst werden. Bei der Heranziehung von Bodenrichtwerten ist darauf zu achten, dass die jeweils angegebenen Bodenrichtwerte nur für das „lagetypische Grundstück“ gelten. Weicht das Wertermittlungsobjekt hinsichtlich seiner Eigenschaften davon ab, ist der Bodenrichtwert durch Zu- bzw. Abschläge zu korrigieren. Abb. IX 14 zeigt das Beispiel einer Bodenrichtwertekarte mit Bodenrichtwertzonen des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe. Der Bodenwertermittlung verdeutlicht das nachfolgende Beispiel: Abb. IX 14: Beispiel für einen Bodenrichtwert Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 959 3 Verfahren der Wertermittlung 959 Es ist der Bodenwert für ein Grundstück mit einer GFZ von 1,3 zu ermitteln. Nach Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe beträgt der Bodenrichtwert für ein Vergleichsgrundstück 360 €/qm bei einer GFZ von 1,7. Daraus ergibt sich ein Wertunterschied beider Bodenwerte aufgrund des abweichenden Maß (GFZ), der durch einen Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden kann. Sofern der jeweilige Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten festgelegt hat, sind die Koeffizienten nach Anlage 23 WertR96 anzuwenden: Die GFZ von 1,3 des zu bewerteten Grundstücks hat einen Umrechnungskoeffizienten von 1,14 und die des Vergleichsgrundstücks von 1,32. Daraus ergibt sind Umrechnungskoeffizient von 1,14/1,32 = 0,86. Der Bodenwert für das Grundstück beträgt dann: 360 €/qm x 0,86 = (aufgerundet) 310 €/qm. Die Wertdifferenz ergibt sich daraus, dass das Grundstück nicht in dem Maße wirtschaftlich genutzt werden kann wie das Vergleichsgrundstück. 3.2 Der Ertragswert 3.2.1 Ermittlung des Ertragswerts (§ 17 ImmoWertV10) „(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. (2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt Abb. IX 15: Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 23 WertR96 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 960 960 IX. Immobilienbewertung 1. aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder 2. aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren). Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann. (3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.“ 3.2.2 Reinertrag, Rohertrag (§ 18 ImmoWertV10) „(1) Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19). (2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen.“ 3.2.3 Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV10) „(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. (2) Nach Absatz 1 berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind 1. die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung; 2. die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen; 3. das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung; Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 961 3 Verfahren der Wertermittlung 961 4. die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.“ 3.2.4 Kapitalisierung und Abzinsung (§ 20 ImmoWertV10) „Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes (§ 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungs-vorschrift zu bestimmen.“ 3.2.5 Das Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist bei bebauten Grundstücken anzuwenden, die zur Ertragserzielung (durch Vermietung oder Verpachtung) bestimmt sind. Im Allgemeinen kommt das Ertragswertverfahren dann zur Anwendung, wenn der Grundstücksmarkt das betreffende Grundstück als Renditeobjekt ansieht. Bei diesen Grundstücken wird der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks kommt es in erster Linie auf die Verzinsung seines investierten Kapitals an. Der Herstellungswert des Gebäudes hat bei der Bewertung von Renditeobjekten eine sekundäre Bedeutung. Interesse daran kann etwa wegen der Qualität der verwendeten Baumaterialien oder der daraus abzuleitenden Nutzungsdauer und damit der Dauer zur Erzielung der Erträge bestehen. Für folgende Grundstücke kann das Ertragswertverfahren danach als sachgerechte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts angesehen werden: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, die üblicherweise vermietet oder eigengenutzt werden (z. B. Bürohäuser, Ladengeschäfte), gemischt genutzte Grundstücke, die teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen Zwecken vermietet sind, Objekte des produzierenden und des dienstleistenden Gewerbes, sofern sie keine Spezialimmobilien sind sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Abbaugrundstücke. Bei diesen Objekten stehen die für die Bewertung aus den Objekten erzielbaren Erlöse im Vordergrund. Es wird unterstellt, dass das Grundstück zu den angenommenen Konditionen vermietet wird bzw. dass ein eventueller Erwerber die gleichen Erlöse aus dem Objekt erzielen kann. Unter diesen Voraussetzungen wäre ein Erwerber bereit, den so ermittelten Ertragswert für das Objekt zu bezahlen.26 3.2.5.1 Bewertungsverfahren Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere des Gebäudes, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Erträge zu ermitteln (§ 17 Abs. 2 ImmoWertV10). Nach der Ermittlung des Jahresreinertrags wird der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt (§ 16 ImmoWertV10). Dies entspricht der Theorie von der Bodenwertdämpfung (Marktanpassungsab- und -zuschläge von Bodenwerten), die insoweit zu korrekten Ergebnissen führt, als bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren die gleiche Bodenwertdämpfung berücksichtigt wurde. 26 Vgl. Kühn, E. (2001), S. 555 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 962 962 IX. Immobilienbewertung § 17 (Ermittlung des Ertragswerts) der ImmoWertV10 reglementiert die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Es existieren neuerdings insgesamt drei Varianten des Ertragswertverfahrens (vgl. hierzu Kapitel IX 3.2.5.2 bis 3.2.5.4). Um den Wert der baulichen Anlagen festzustellen, muss der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag ermittelt werden. Der Reinertrag ergibt sich gemäß § 18 ImmoWertV10 aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag umfasst dabei alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktmäßig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich der Vergütungen. Die Bewirtschaftungskosten ihrerseits sind die Kosten, die aufgrund des Eigentums bzw. des Besitzes an einem Grundstück entstehen (§ 19 ImmoWertV10) Vom Jahresreinertrag des Grundstücks wird der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen. Dabei wird in der Regel beim Grund und Boden davon ausgegangen, dass die Erträge dauerhaft sind. Somit kann der Ertrag des Grund und Bodens als ewige Rente angesetzt werden. Grundlage hierfür bildet die Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz ist dabei der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 11 WertV). Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist zu kapitalisieren. Die Kapitalisierung bzw. die Bestimmung des Vervielfältigers/Barwertfaktors erfolgt auf Basis des Liegenschaftszinssatzes sowie der Restnutzungsdauer. Gegebenenfalls sind weitere sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Diese werden durch Zu- bzw. Abschläge verrechnet. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ergeben dann zusammen den Wert des Grundstücks. Die Aufteilung zwischen Bodenwertverzinsung und Gebäudewert ist deshalb nötig, da der Grund und Boden im Allgemeinen als unvergängliches Gut angesehen wird. Somit ist der Bodenwert im Rahmen des Ertragswertverfahrens getrennt vom Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist das Vergleichswertverfahren zwingend zur Ermittlung des Bodenwerts vorgeschrieben. Unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt kann aus dem Ergebnis des Ertragswertverfahrens in der Regel der Verkehrswert abgeleitet werden. Die ortsübliche und durchschnittliche jährlich erzielbare Nettokaltmiete bildet die Grundlage der Roherträge, wobei der Zeitstrahl vom Bewertungsstichtag bis zum Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit betrachtet wird. Handelt es sich um ein vermietetes oder verpachtetes Objekt, so ist die tatsächliche Miete oder Pacht zugrunde zu legen, soweit sie nachhaltig erzielbar erscheint. Dazu müssen sorgfältige Ermittlungen zu der örtlichen Marktsituation und den vergleichbaren Mieten bzw. Pachten angestellt werden, um zu einer sachgerechten Beurteilung zu gelangen. Ebenso muss auch ein eventuelles Entwicklungspotential z. B. durch Umnutzung berücksichtigt werden. Abb. IX 16: Ermittlung des Ertragswertes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 963 3 Verfahren der Wertermittlung 963 Bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien ist die unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten geschätzte Jahresmiete anzusetzen, wobei ggf. ein Abschlag bzw. ein Aufschlag vorzunehmen ist.27 Zu berücksichtigen sind auch die sich mit der Zeit ändernde Mietgesetzgebung sowie die vertraglichen Bindungen. Diese können den Ertragswert sowohl erhöhen (z. B. durch Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter) als auch verringern (z. B. durch vergünstigte Mieten). Grundsätzlich gelten die Erträge als nachhaltig, die über die verbleibende Restnutzungsdauer im Durchschnitt erzielbar sind. Da sich aber die Mietentwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit abschätzen lässt, werden als nachhaltige Erträge die am Wertermittlungsstichtag unter gewöhnlichen Verhältnissen erzielbaren Erträge angesetzt.28 Bewirtschaftungskosten: Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die aufgrund des Eigentums bzw. des Besitzes an einem Grundstück entstehen. Dabei ist zu beachten, dass ein Großteil dieser Kosten auf den Nutzer umgelegt werden kann. Berücksichtigt werden also im Ertragswertverfahren die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. 27 Vgl. Kühn, E. (2001), S. 555 f. 28 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1700 ff. Abb. IX 17: Vorgangsschema zur Ermittlung des Ertragswertes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 964 964 IX. Immobilienbewertung Die Betriebswirtschaftslehre unterscheidet zwischen Kosten – Erlös, Ertrag – Aufwand, Ausgaben – Einnahmen und Auszahlungen – Einzahlungen. Da sich der Gesetzes- und Verordnungsgeber in seiner fachbegrifflichen Ausdrucksweise nicht immer an dem Begriffsdefinitionen der BWL orientiert, sei hier noch einmal verdeutlicht, dass die Bewirtschaftungskosten aufwandsgleiche, pagatorische Kosten (= Grundkosten) und damit zahlungswirksam sind. Kalkulatorische Kosten (z. B. Leerstand oder Abschreibungen usw.) sind in den Bewirtschaftungskosten nicht zu berücksichtigen. So wird beispielsweise der Leerstand in der Weise erfasst als die Mieteinnahmen bzw. -erlöse entsprechend geringer ausfallen. Die Bewirtschaftungskosten teilen sich in die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten sowie die Abschreibung und das Mietausfallwagnis auf. Die durch Umlagen gedeckten Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt. Die Bewirtschaftungskosten können entweder durch die nachgewiesenen Kosten, oder aber durch Pauschalsätze angesetzt werden. Zu berücksichtigen sind dabei die individuellen Vereinbarungen in den jeweiligen Mietverträgen. So kann die im Normalfall vom Vermieter zu tragende Grundsteuer beispielsweise nach vertraglicher Vereinbarung auch vom Mieter übernommen werden. Die Verwaltungskosten unterteilen sich in • die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, • die Kosten der Aufsicht sowie • die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Die Betriebskosten wiederum sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Somit fallen unter die Betriebskosten beispielsweise die Grundsteuer, Kosten für Müllentsorgung, Stromkosten, Heizungskosten, Wasserversorgungs- sowie Versicherungskosten. Die Instandhaltungskosten sind die Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen. Bei der Wertermittlung ist dabei zu berücksichtigen, dass sich die Instandhaltungskosten auf die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie beziehen. Die Abschreibungen sind bereits durch Kapitalisierung finanzmathematisch im Barwertfaktor berücksichtigt. Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder einen möglichen Leerstand z. B. wegen Mieterwechsel, entsteht. Uneinbringliche Mietrückstände entstehen beispielsweise durch illiquide Mieter (§ 19 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV10). Der Leerstand wiederum resultiert aus der Tatsache, dass kein Mietvertrag für das betreffende Objekt besteht. Des Weiteren dient das Mietausfallwagnis auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die Verwaltungskosten sind abhängig von dem Objekt. Als Richtwert können i. d. R. ca. 240 € je Wohneinheit/Jahr angesetzt werden. Die Höhe der Instandhaltungskosten variiert in den meisten Fällen in Abhängigkeit des Gebäudealters zwischen ca. 7,42 – und 12,– €/m2/Jahr. Bei gewerblich genutzten Objekten wird das Mietausfallwagnis in Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 965 3 Verfahren der Wertermittlung 965 der Regel mit 4 % bis 8 % des Jahresrohertrags, bei Wohnobjekten mit 2 % bzw. 3 % angesetzt.29 Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im üblichen Rahmen zu ermitteln. Hierbei ist die tatsächliche Höhe unter Einbeziehung der vom Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistung anzusetzen. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist auch hier von Erfahrungssätzen auszugehen. Ermittlung des Verzinsungsbetrags des Bodenwerts: Der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ergibt sich aus der Multiplikation des im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ermittelten Bodenwerts und des Liegenschaftszinssatzes. Für die Ermittlung der Bodenwertverzinsung wird in der Regel der gleiche Liegenschaftszinssatz wie bei der Kapitalisierung der Reinerträge der baulichen Anlagen angewendet (§17 Abs. 2 ImmoWertV10). Dies resultiert daher, dass der Grund und Boden sowie das Gebäude eine Einheit bilden.30 Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, so ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. Reinertrag: Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte jährliche Reinertrag ist nun mit dem Vervielfältiger zu kapitalisieren. Dabei ist derjenige Vervielfältiger maßgebend, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt (§ 17Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV10). Bestimmung des Vervielfältigers: Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger (V), der sich nach dem Liegenschaftszinssatz (p) und der Restnutzungsdauer (n) der baulichen Anlagen ergibt. Die Formel lautet: = × n n q - 1 p V wobei q = 1 + q (q - 1) 100 Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Dabei können durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders zu berücksichtigen. Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere sind dabei die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, wie Baumängel und Bauschäden, zu beachten. Dies gilt, wenn sie noch nicht durch den Absatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden. Ableitung des Verkehrswertes: Das Ergebnis des Ertragswertverfahrens ist im Allgemeinen noch nicht mit dem Verkehrswert identisch. Es ist vielmehr unter Berücksichtigung des jeweiligen re- 29 Vgl. Schulz-Wulkow, C. (2003), S. 85 f. 30 Vgl. ebenda, S. 87 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 966 966 IX. Immobilienbewertung gionalen und örtlichen Marktverhaltens sowie gegebenenfalls durch Heranziehen des Sachwertbzw. des Vergleichswertverfahrens zu korrigieren. Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen • Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht. Dies gilt, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Insbesondere fallen hierunter Abbruchkosten sowie Altlasten. • Auch rechtliche oder sonstige Gründe, wie Nutzungsbeschränkungen, beeinflussen die Wertermittlung, beispielsweise wenn das Grundstück nicht alsbald freigelegt und deshalb eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann. In diesem Fall ist dies beim verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten, aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinertrags ergeben dann den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart entsprechenden Liegenschaftszinssatz. Nutzungsbeschränkungen sind in Abteilung II des Grundbuchs festgehalten. Hierunter fallen Nutzungsrechte, Erwerbsrechte sowie Reallasten. • Weiterhin kommt es zu einem Sonderfall der Wertermittlung, wenn dem Abriss der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegenstehen. So kann den Gebäuden, wenn nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen wird, der Ertragswert mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Werten nach § 16 ImmoWertV10 abweicht. Bei der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen. 3.2.5.2 Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nummer 1 ImmoWertV10) Abb. IX 18 zeigt das allgemeine Ertragswertfahren am Beispiel eines Mehrfamilienhauses: Mehrfamilienhaus: 20 WE á 80 qm; Nettokaltmiete: 7,50 €/qm/Monat Baujahr: 2004 Stellplätze: 20 Stellplätze á 70 €/Monat Bewirtschaftungskosten: 28.500 € (pauschal 20 %) Grundstück: 1.500 qm Liegenschaftszins: 3,5 % Bodenrichtwert: 100 €/qm Barwertfaktor: 26,48 (für die Kapitalisierung bei Restnutzungsdauer von 76 Jahren) In dem allgemeinen Ablaufschema sind die entsprechenden Paragraphen der ImmoWertV10 zur Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB sowie die Paragraphen des Bewertungsgesetzes zur Ermittlung des gemeinen Werts nach dem Bewertungsgesetz (Steuerwertermittlung) aufgeführt. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 967 3 Verfahren der Wertermittlung 967 3.2.5.3 Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nummer 2 ImmoWertV10) Weiterhin kann nach der WertR bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von mindestens 30 % von der Gesamtnutzungsdauer das vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet werden. Der Ertragswert ergibt sich als Barwert der künftigen Reinerträge, die nicht um den Bodenverzin- Abb. IX 18: Rechenbeispiel allgemeines Ertragswertverfahren Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 968 968 IX. Immobilienbewertung sungsbetrag vermindert werden müssen. Der Bodenwert von selbständig nutzbaren Teilflächen ist jedoch in voller Höhe zu berücksichtigen. Für das Beispiel aus 3.2.5.2 ergibt sich folgende Berechnung: 3.2.5.4 Discounted Cashflow-Verfahren (§ 17 Abs. 2 Nummer 3 ImmoWertV10) Erstmals wird in der Wertermittlung von Immobilien das periodisierte Ertragswertverfahren einführt, das in seiner Methodik dem Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) entspricht. Beide Verfahren basieren auf der gleichen Methode, indem zukünftige Zeitwerte (Erträge, Cashflow) auf die Gegenwart abdiskontiert werden. Der so errechnete Barwert ist der Gegenwartswert der jeweiligen Zahlungsreihe. Der Begriff Cashflow wurde als finanzwirtschaftliche Größe innerhalb der Finanz- und Wertpapieranalyse Anfang der 1950er Jahre in den USA eingeführt. Inzwischen haben Abb. IX 19: Rechenbeispiel vereinfachtes Ertragswertverfahren Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 969 3 Verfahren der Wertermittlung 969 sich verschiedene Begrifflichkeiten wie Operative Cashflow, Free Cashflow usw. herausgebildet, gleichwohl haben die Definitionen eine Gemeinsamkeit: der Cashflow ist der Zahlungsüberschuss (Differenz zwischen Ein- und Auszahlungen bzw. zahlungswirksamen Einnahmen und Ausgaben), der dem Kapitalgeber zur Verfügung steht. Gleichwohl tun sich in Deutschland die Immobilienbewerter noch schwer mit diesem Verfahren, was auf unterschiedliche Gründe zurückzuführen ist. Vielfach wird der Eindruck vermittelt, dass Bewertungsverfahren, die normiert sind, qualitativ höherwertig sind als nicht normierte Bewertungsverfahren. Die „Normierung“ an sich ist aus wissenschaftlicher Sicht kein Qualitätsmerkmal. Der Bewerter irrt auf der Basis normierter Verfahren genauso wie auf der Basis nicht normierter Verfahren. Methodisch wird durch beide Verfahren das Zufallsrisiko durch das Irrtumsrisiko ersetzt. Objektiv betrachtet basiert das DCF-Verfahren auf der klassischen Kapitalwertmethode (Net Present Value Method) und ist damit in erster Linie ein Instrument der dynamischen Investitionsrechnung. Die Vorzüge des DCF-Verfahrens gegenüber dem standardisierten Ertragswertverfahren sind: • Der DCF ist pagatorisch, d. h. es werden ausschließlich zahlungswirksame Stromgrößen (Zahlungsüberschüsse = Cashflows) betrachtet, d. h. kalkulatorische Größen bleiben unberücksichtigt • Das DCF-Verfahren lässt sich methodisch besser in die Kapitalmarktmodelle integrieren, insbesondere ist die kapitalmarktorientierte Risikobewertung (Sensitivitäten, Ausfallwahrscheinlichkeiten) besser durchführbar • Finanzintermediäre wie Banken und Versicherungen, die dem Aufsichtsrecht unterliegen, können die DCF-Methode besser in ihre Risikobewertungsmodelle integrieren • Durch die Modellierung und durch die zeitlich differenzierte Verteilung der Cashflows lässt sich das Investment besser in seiner Entwicklungsperspektive darstellen • Wachstums- und Schrumpfungsprozesse des Investment lassen sich besser darstellen und berechnen • Der DCF ist die strategische Preisobergrenze für ein Investment • Das DCF-Verfahren ermöglicht die Ermittlung des NPV (Net Present Value) und die Bestimmung der Internal Rate of Return (IRR = interner Zinsfuß = Effektivverzinsung) • Das DCF-Verfahren hat auf den internationalen Märkten eine höhere Akzeptanz als das Ertragswertverfahren und ist damit konsensfähig Abb. IX 20 gibt einen groben Überblick über das DCF-Verfahren. Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) legt einen Standardaufbau für die DCF-Methode zur Unternehmensbewertung (IDW S1) fest. Auch bei der Bewertung von Vermögensteilen im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungsteuer stellt der Wissenschaftliche Beirat beim Bundesministerium der Finanzen fest: „Der Ertragswert stellt den gegenwärtigen Wert zukünftiger Zahlungsüberschüsse der Unternehmung dar. Üblich ist zur Ermittlung des Ertragswertes die Discounted-Cashflow- Methode (DCF-Methode). Die DCF-Methode beruht darauf, die erwarteten Zahlungsüberschüsse der Unternehmung mit einem geeigneten Zinssatz zu diskontieren, welcher die Renditeerwartung der Kapitalgeber widerspiegelt. Zulässig sind auch andere, in der Praxis außerhalb der Besteuerung anerkannte und gebräuchliche Methoden der Bewertung (wie die Bewertung mit Multiplikatoren). Hinzu kommt ein im Gesetz geregeltes vereinfachtes Ertragswertverfahren, das auf dem in der Vergangenheit durchschnittlich erzielten Jahresertrag basiert.“31 Genau genommen ist der DCF der maximale Kaufpreis (Preisobergrenze) für eine Immobilie. 31 Bundesministerium der Finanzen (2012), S. 17 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 970 970 IX. Immobilienbewertung 3.3 Sachwertverfahren (§§ 21, 22 und 23 ImmoWertV10) 3.3.1 Ermittlung des Sachwert (§ 21 ImmoWertV10) „(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Satz 1) zu berücksichtigen. (2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln. (3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.“ 3.3.2 Ermittlung der Herstellkosten (§ 22 ImmoWertV10) „(1) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen. (2) Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden bauliche Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Abb. IX 20: Übersicht DCF-Verfahren Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 971 3 Verfahren der Wertermittlung 971 Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. (3) Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen.“ 3.3.3 Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV10) „Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6 Satz 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.“ Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind. Dies ist in erster Linie bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall, wenn bei deren Nutzung nicht der erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Somit wird das Sachwertverfahren bei solchen Objekten herangezogen, die am Grundstücksmarkt nach Substanzwertgesichtspunkten behandelt werden. Ausgangspunkt sind dabei die gewöhnlichen Kosten, die unter Berücksichtigung der am Wertermittlungsstichtag vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Neuerrichtung einer baulichen Anlage ersatzweise aufzubringen wären. Insoweit definieren sich die zur Ermittlung der „gewöhnlichen“ Herstellungskosten herangezogenen Normalherstellungskosten für bauliche Anlagen älterer Baujahrsklassen nicht als „Rekonstruktionskosten“. Vielmehr sind unter den gewöhnlichen Herstellungskosten diejenigen Kosten zu verstehen, die am Wertermittlungsstichtag nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten sowie unter Berücksichtigung der technischen Entwicklungen aufzubringen wären, um zu einem mit dem älteren Gebäude vergleichbaren Bauwerk zu gelangen. Insoweit geht das Sachwertverfahren von neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten, also den zeitgemäßen Wiederbeschaffungskosten aus (so auch im angelsächsischen Schrifttum: replacement costs). Dies wird beispielhaft an einer Holzdecke deutlich, die in neuerer Zeit durch Betondecken ersetzt wird.32 3.3.4 Der Sachwert und die Sachwertermittlung Der Sachwert stellt auf den Wert der Grundstückssubstanz am Stichtag der Wertermittlung ab und setzt sich aus drei Komponenten zusammen: • Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) basierend auf den Herstellungskosten und unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV10) • Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§21 Abs. 3 ImmoWertV10) • Bodenwert nach § 16 ImmoWertV10, der vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Somit sind bei der Anwendung des Sachwertverfahrens der Wert der baulichen Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Herstellungskosten zu ermitteln (vgl. 32 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 1824 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 972 972 IX. Immobilienbewertung § 21 Abs. 1 ImmoWertV10). Bauliche Anlagen können beispielsweise Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen sein. Der Sachwert entspricht dem zeitgemäßen Wiederbeschaffungswert einer Immobilie und leitet sich daher aus den Herstellungskosten ab, die aufzuwenden wären, wenn die Immobilie unter Beachtung wirtschaftlicher Aspekte als in vergleichbarer Weise nutzbarer Neubau am Wertermittlungsstichtag auf der Basis neuzeitlicher, energetischer und wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wäre. Daraus ergibt sich eine gravierende Unterscheidung zum Rekonstruktionswert (Reproduktionswert), der sich aus den Herstellungskosten ableitet, die für die genaue Wiederherstellung des Bewertungsobjektes aufzuwenden wäre. Versicherungen z. B. ersetzen lediglich den Rekonstruktionswert, nicht aber den Wiederbeschaffungswert, was oft dazu führt, dass die Eigentümer eines abgebrannten Hauses einen nicht unerheblichen Differenzbetrag (geleistete Versicherungszahlung und Bau/Kauf eines adäquaten Gebäudes) ausgleichen müssen. 3.3.5 Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) Die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts gem. §§ 21–23 ImmoWertV10 wurde am 18. Oktober 2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Mit ihr treten auch die Normalherstellkosten (NHK 2010) in Kraft, womit die NHK 2005 ihre Gültigkeit verlieren und nur noch in sehr begründeten Fällen angewendet werden sollten. Die NHK 2010 basieren auf den neuen Ausstattungsstandards und tragen damit den neuzeitlichen Bauweisen Rechnung. Weitere Neuerungen sind: • Die Baunebenkosten sind bereits in den NHK 2010 enthalten • Auf die Regionalisierung der Herstellungskosten wird verzichtet, diese wird durch die Marktanpassung ersetzt • Berücksichtigung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses: Zu- und Abschläge sind abhängig von der Dachneigung, Giebelbreite und der Drempelhöhe. Fehlt z. B. der Drempel (auch Kniestock genannt), d. h. die Dachkonstruktion liegt direkt traufseitig auf der gemauerten Außenseite auf Deckenhöhe auf, dann ist das mit einem entsprechenden Abschlag in der Bewertung zu berücksichtigen. • Es erfolgt keine Differenzierung der NHK in Gebäudebaujahresklassen • Es wird eine lineare Alterswertminderung vorgeschrieben; die max. Gesamtnutzungsdauer wird von 100 auf 80 Jahre verkürzt. 3.3.6 Normalherstellungskosten 2010 Die Anlage 1 zur NHK 2010 enthält entsprechend der Gebäudeart und dem Gebäudestandard die Kostenkennwerte. Diese sind in Euro/qm Brutto-Grundfläche (€/qm BGF) angegeben und erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276-11/2006, in denen die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten der Kostengruppe 730 und 771 eingerechnet sind. Das Sachwertfahren wird in 5 Schritten durchgeführt: 1. Ermittlung des Sachwertes der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) basierend auf den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§21 Abs. 2 ImmoWertV10) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 973 3 Verfahren der Wertermittlung 973 2. Ermittlung des Sachwertes der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten, ggf. unter Berücksichtigung der Alterswertminderung 3. Ermittlung des Bodenwertes nach § 16 ImmoWertV10 nach dem Vergleichswertverfahren 4. Die Summe aus Sachwert der baulichen Anlage, der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen und dem Boden ergibt einen vorläufigen Sachwert 5. Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die Marktverhältnisse (Sachwertfaktor §§ 8 Abs. 2 Satz 2, 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV10) und an die objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 ImmoWertV10) Abb. IX 21 zeigt die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren: Abb. IX 21: Ermittlung des Verkehrswerts nach dem Sachwertverfahren Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 974 974 IX. Immobilienbewertung 3.3.6.1 Brutto-Grundflächen (BGF) Die BGF ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Die SW-RL 2010 lehnt sich dabei an die DIN 277-1:2005-02 an und unterscheidet die folgenden Bereiche: • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, • Bereich c: nicht überdeckt Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Abb. IX 22 (enthalten in der SW-RL 2010) zeigt die Bereiche: Spitzböden und Kriechkeller sowie alle Flächen die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, werden nicht in die BGF eingerechnet. Eine weitere Besonderheit sind die Dachgeschosse. Soweit diese (wohn-)wirtschaftlich nutzbar sind, werden in die BGF eingerechnet. Der Nutzungsgrad des Dachgeschosses ist abhängig von der Dachneigung, der Gebäudegeometrie, Drempel, Giebelhöhe und -breite. 3.3.6.2 Baupreisindex Die ermittelten Normalherstellungskosten (NHK 2010) müssen auf den Wertermittlungsstichtag mit Hilfe eines Baupreisindex umgerechnet werden. Der Baupreisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und vierteljährlich in der Fachserie 17 Reihe 4 (Preisindizes für die Bauwirtschaft) veröffentlicht. Dieser bezieht sich auf das Basisjahr 2005 (Preise = 100 %) und wird dann Abb. IX 22: a-, b- und c-Bereiche nach DIN 277-1:2005-02 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 975 3 Verfahren der Wertermittlung 975 vierteljährlich an die Kostenentwicklung in der Bauwirtschaft angepasst. Beispielsweise lag der Preisindex für Einfamilienhäuser im August 2012 bei 120,2, d. h. im August 2012 sind die Baupreise gegenüber dem Basisjahr 2005 um 20,2 % gestiegen. 3.3.6.3 Lineare Alterswertminderung Die mit Hilfe des Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag aktualisierten Herstellungskosten müssen sodann um die durch das Gebäudealter geminderte Gesamtnutzungsdauer im Verhältnis zur Restnutzungsdauer korrigiert werden. Die lineare Alterswertminderung wird wie folgt berechnet: Alterswertminderung in % = Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer x 100 Gesamtnutzungsdauer Beispielsweise hat ein Einfamilienwohnhaus, Baujahr 1992 mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80  Jahren im Bewertungsjahr 2012(NHK 300.000 €) eine Alterswertminderung von: (80 – 20/80) x 100 = 75 %, also 225.000 €. Das entspricht einer Alterswertminderung von 75.000 € (25 % von 300.000). 3.3.6.4 Sachwertfaktoren Die Normalherstellungskosten sind nach der Alterswertminderung an die realen Verhältnisse des Grundstücksmarktes und die regionalen Baupreisverhältnisse anzupassen. Die Anpassung erfolgt mittels Sachwertfaktoren, die i. d. R. von den Gutachterausschüssen aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet werden. Liegen solche Sachwertfaktoren nicht vor, kann der Gutachter diese im eigenen Ermessen schätzungsweise festlegen. Diese Marktanpassung muss ausführlich und fundiert begründet werden. 3.3.6.5 Besondere objektspezifische Merkmale Hierzu zählen grundsätzlich das Grundstück wertbeeinflussende Merkmale, die vom Normalen abweichen und durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden. Zuschläge erfolgen z. B. aufgrund von einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand des Bewertungsobjektes oder besonderen Ertragsverhältnissen (die im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt werden müssen). Abschläge erfolgen z. B. durch Baumängel, Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, Freilegungskosten, Bodenverunreinigung, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. 3.3.7 Beispiel für die Berechnung des Sachwertes Einfamilienwohnhaus: Reihenmittelhaus (Stuttgart) Bruttogrundfläche: Kellergeschoss: 70 qm; Erdgeschoss: 70 qm 1. Obergeschoss 70 qm; Dachgeschoss: 40qm Standard: mittel, Baujahr 1984, ausgebautes Dachgeschoss Bodenwert: € 200.000 (Bodenrichtwert 800 € x Grundstücksfläche 250 qm) Wertermittlungsstichtag: 02.09.2012 Restnutzungsdauer: 52 Jahre (Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre) Wirtschaftliche Überalterung: 15.000 € Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 976 976 IX. Immobilienbewertung Abb. IX 23: Rechenbeispiel zur Berechnung des Sachwertes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 977 3 Verfahren der Wertermittlung 977 3.4 Exkurs: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – Gemeiner Wert Die Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (alt) gab schon Anlass zur Kritik an der ungleichen Behandlung von Immobilien und anderen Vermögenswerten. Während beispielsweise Wertpapier- oder Barvermögen jeweils mit dem Verkehrswert angesetzt wurden, kam bei Grundvermögen oder Betriebsvermögen lediglich eine Quote von 20 % bis 80 % des Verkehrswertes zum Ansatz. Diese eklatante Ungleichbehandlung von Vermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer veranlasste den Bundesfinanzhof im Mai 2001 das noch bis zum 31.12.2008 geltende Erbschaftsteuergesetz dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorzulegen. Dieses stellte am 07.11.2006 (Az: 1BvL 10/02) in seinem Urteil fest, dass § 19 ErbStG gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, da nach diesen Vorschriften ein einheitlicher Steuersatz auf unterschiedlich bewertete Vermögensteile angewendet wird. Nach dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG soll wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln sein und deshalb forderte das Bundesverfassungsgericht, dass sich die Wertermittlung unabhängig von der Art des Bewertungsgegenstandes immer am gemeinen Wert nach § 9 Abs. 2 BewG zu orientieren hat. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Bei der Ermittlung des gemeinen Wertes sind typisierte und standardisierte Bewertungsverfahren anzuwenden. Zudem müssen diese Verfahren in ihrer Methodik geeignet sein, eine Annäherung an den gemeinen Wert zu gewährleisten. Eine Annäherung ist dann gewährleistet, wenn die Verfahren zu Bewertungsergebnissen führen, die nicht mehr als +/– 20 % vom Verkehrswert abweichen. Entsprechend hat der Gesetzgeber zum 01.01.2009 sowohl das Bewertungsgesetz als auch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz geändert. Erhebliche Änderungen haben sich bei der Bewertung des Grundvermögens ergeben, da nicht mehr die nach § 138 ff BewG ermittelten Grundbesitzwerte anzusetzen sind (Steuerwerte), sondern nach normierten bzw. typisierenden Bewertungsverfahren der Verkehrswert zu ermitteln ist. Nach § 182 Abs. 5 BewG gelten folgende typisierende Regelungen: Abb. IX 24: Regelungen zu Bewertungsmethoden für Grundstücke Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 978 978 IX. Immobilienbewertung Für alle Erbschaften und Schenkungen ermitteln die Finanzämter den gemeinen Wert (Verkehrswert) gem. § 9 BewG. i. V. m. §§ 179, 182–196 BewG. Bei der Ermittlung des gemeinen Werts sind die Finanzämter nicht verpflichtet, z. B. wertmindernde Einflüsse wie Dauerwohnrechte, Nießbrauchrechte oder sonstige besondere (sich negativ auswirkende) Eigenschaften wie sonstige testamentarisch festgelegte Nutzungs-Verfügungsbeschränkungen zu berücksichtigen. Damit besteht tendenziell eine Überbewertung von Grundstücken. Der Gesetzgeber schützt den Steuerpflichtigen davor, indem er in § 198 BewG eine Öffnungsklausel (Escape-Klausel) festschreibt: Ist der tatsächliche gemeine Wert des Grundvermögens am Bewertungsstichtag niedriger als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte gemeine Wert, so ist dieser anzusetzen. Jedoch muss der Steuerpflichtige dies (auf seine Kosten) durch ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Grundstückssachverständigen nachweisen. Der gemeine Wert der unbebauten Grundstücke wird wie bisher von den aktuellen Bodenrichtwerten abgeleitet, jedoch entfällt der bis zum 31.12.2008 anzusetzende, 20 %ige Abschlag (§ 146 Abs. 3 BewG – alt), sodass sich der Steuerwert von unbebauten Grundstücken nur noch aus den zuletzt ermittelten Bodenrichtwerten ableitet. Welche Grundstücke gelten nach dem BewG 2009 als unbebaut? Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude finden. Ein Gebäude ist nutzbar ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, d. h. ab dem Zeitpunkt, zu dem es den Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude zu benutzen. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist dafür nicht entscheidend. Ebenso sind Grundstücke unbebaut, wenn die auf ihnen stehenden Gebäude auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können (verfallene Bausubstanz, bauaufsichtsrechtliches Benutzungsverbot bei z. B. statischer Instabilität des Gebäudes). Der Grundbesitzwert errechnet sich wie folgt: Fläche in qm x Bodenrichtwert pro qm. Bei Flächen ohne festgelegte Bodenrichtwerte werden die Grundbesitzwerte auf der Basis vergleichbarer Flächen ermittelt. Dabei gilt grundsätzlich: • Bauerwartungsland: 25 % des Bodenrichtwertes vergleichbarer Flächen • Bruttorohbauland: 50 % des Bodenrichtwertes vergleichbarer Flächen • Nettorohbauland: 75 % des Bodenrichtwertes vergleichbarer Flächen Für die bebauten Grundstücke kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren zur Anwendung. Für die Ermittlung des Ertragswertes sind die in Abb. IX 24 genannten Verfahren grundsätzlich zulässig: Während für die Bewertung von bebauten Grundstücken üblicherweise das vereinfachte Ertragswertverfahren und das DCF-Verfahren angewendet werden, kommt das Multiplikatorenverfahren und die Mittelwertmethode eher bei der Ertragswertermittlung des sonstigen Betriebsvermögens zur Anwendung. Das Multiplikatorenverfahren ist ein einperiodisches Bewertungsverfahren, bei dem einen Vergleichswert aus einem Multiplikator und einer Bezugsgröße gebildet wird wie z. B. EBIT x Branchenfaktor x Umsatz. Dagegen ergibt sich die Mittelwertmethode aus dem Mittelwert der Summe aus Substanz- und Ertragswert. Da beide für die Immobilienbewertung eine untergeordnete Bedeutung haben, werden sie hier nicht weiter dargestellt. Mit dem neuen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz wurde auch eine Verschonungsregelung für Grundstücke eingeführt. Nach der Verschonungsregelung für vermietete Wohnimmobilien wird gem. § 13c ErbStG ein Abschlag von 10 % auf den ermittelten Ertragswert vorgenommen, wenn sich das Grundstück gem. § 13c Abs. 3 ErbStG im Inland oder im EU/EWR-Ausland befindet, zu Wohnzwecken vermietet ist und sich im Privatvermögen befindet. Die Verbindlichkeiten können nach § 10 Abs. 6 Satz 5 aber nur zu 90 % in Abzug gebracht werden. Die nachfolgenden Beispiele zeigen zum einen die Bewertungsunterschiede zwischen altem und neuem Bewertungsgesetz und zum anderen die Differenz in der Erbschaftsbelastung. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 979 3 Verfahren der Wertermittlung 979 Bewertung von unbebauten Grundstücken: Nach dem Tod seines Vaters erbt der Sohn am 01.10.2010 ein unbebautes Grundstück im baureifen Zustand. Das Grundstück ist 1000 qm groß. Für das Grundstück wurde letztmalig bei Testamentsaufstellung 01.06.2005 ein Bodenrichtwert von 150 €/qm festgelegt. Der aktuelle Bodenrichtwert liegt jedoch bei 200 €/qm. Regelung bis 31.12.2008 Regelung ab 1.1.2009 (Nach Bewertungsgesetz und Erbschaftsteuergesetz) Fläche in qm x Bodenrichtwert pro qm: 150.000 € 200.000 € –Bewertungsabschlag von 20 %: –30.000 € 0 € Grundbesitzwert (= steuerpflicht. Erwerb): 120.000 € 200.000 € Erbschaftsteuer (Steuerklasse I, 11 %): 13.200 € 22.000 € Da bis zum 31.12.2008 der Steuerwert für bebaute Grundstücke i. d. R. nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wurde, ergeben sich gegenüber dem BewG 2009 zum Teil erhebliche Abweichungen, die schon immer Kritikpunkt gegenüber dem Bewertungsgesetz bis 31.12.2008 waren. Dies verdeutlichen die nachfolgenden Beispiele: Vergleichswertverfahren Das Rechenbeispiel aus Kapitel 3.1.3 (Abb. IX 13) zum Vergleichswertverfahren ergab für die selbstgenutzte Wohnung einen Verkehrswert von 81.480 €. Nach dem alten BewG hätte sich unter Annahme einer Jahresvergleichskaltmiete für die selbstgenutzte Wohnung von 7 €/qm (= 7 x 40 x 12 = 3.360 €) folgender Ertragswert (=Steuerwert) ergeben: Jahreskaltmiete: 3.360 € Vervielfältiger: 12,5 (§ 146 Abs. 2 BewG – alt) Vorläufiger Ertragswert: 42.000 € –Alterswertminderung (§ 146 Abs. 4 BewG – alt): 1980 – 2012 = 32 Jahre x 0,5 = 16 % vom vorl. Ertragswert: –6.720 € Ertragswert/Steuerwert: = 35.280 € (gegenüber 81.480 € nach dem neuen Gesetz; das ist eine Abweichung von 43 %) Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Nach dem Rechenbeispiel aus Abb. IX 18 bzw. Abb. IX 19 wurde ein Ertragswert von 3.514.000 € errechnet. Entsprechend dem BewG vor 2009 wäre folgender Ertragswert (=Steuerwert) ermittelt worden: Jahreskaltmiete: 160.800 € Vervielfältiger: 12,5 (nach altem BewG, § 146 Abs. 2) Vorläufiger Ertragswert: 2.010.000 € –Alterswertminderung : 2004 – 2012 = 8 Jahre x 0,5%) = 4 % vom vorl. Ertragswert: –80.400 € Steuerwert: 1.929.600 € (gegenüber 3.514.000 € nach dem neuen Recht; das ist eine Abweichung von 55 %) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 980 980 IX. Immobilienbewertung Sachwertverfahren: Nach dem Rechenbeispiel aus Abb. IX 23 ergibt sich nach neuem Bewertungsgesetz der Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren von 330.000 €. Nach dem alten BewG hätte sich folgender Verkehrswert (Steuerwert) bei einer üblichen Jahresmiete von 16.000 € ergeben: Marktübliche Jahresvergleichsmiete: 16.000 € Vervielfältiger 12,5 Vorläufiger Ertragswert: 200.000 € –Alterswertminderung: 28 Jahre x 0,5 % = 14 % –28.000 € = 172.000 € + Zuschlag 20 % (da EFH) 34.000 € (nach altem BewG, § 146 Abs. 5) Ertragswert (Steuerwert) = 206.000 € (gegenüber 330.000 € nach neuem Recht; das ist eine Abweichung von 62 %) Diese Beispielrechnungen bestätigen, dass in der Tat die Abweichungen bei Immobilienvermögen im alten Recht von 20% bis 80% betragen haben und eine Novellierung dringend erforderlich war, wenngleich sich damit für die Betroffenen eine höhere Erbschaft- und Schenkungsteuerlast ergibt, wie die nachfolgenden Beispiele – bis auf wenige Ausnahmen – zeigen: Ertragswertverfahren: Für ein fremd vermietetes 20jähriges Mehrfamilienhaus erwirtschaftet Herr Keller jährlich 200.000 €. Der Hypothekenkredit beläuft sich auf 2.445.000 €. Der Ertragswert für das MFH liegt bei 3.600.000 €. Nach dem Tod von Herrn Keller erbt sein Sohn Julian das MFH sowie ein Festgeld in Höhe von 400.000 €. Regelung bis 31.12.2008 Regelung ab 01.01.2009 Steuerwert des MFH 2.250.000 € 3.600.000 € –10 % Verschonung 3.240.000 € +Festgeld 400.000 € 400.000 € =Aktivnachlass 2.650.000 € 3.640.000 € –Abzug Darlehen (100%/90%) –2.445.000 € –2.200.500 € Erwerb 205.000 € 1.439.500 € –Freibetrag –205.000 € –400.000 € Steuerpflichtiger Erwerb 0 € 1.039.500 € Erbschaftsteuer (Steuerklasse I, 19%) 0 € 197.505 € Der Steuerwert des MFH errechnet sich aus Jahresmietertrag x 12,5; davon wird für jedes Jahr ab Fertigstellung bis zum Jahr des Erbfalls 0,5 % pro Jahr, max. 25 %, abgezogen (vgl. § 146 Abs. 4 BewG). In dem o.g. Beispiel: 200.000 x 12,5 = 2.500.000 – 20 x 0,5 % = 2.250.000 €. Die Berechnung erfolgt nach dem Erbschaftsteuergesetz nebst Anlagen. Ebenso gibt es nach § 13 Abs. 1 Satz 4a,b,c ErbStG auch eine Verschonungsregelung für selbstgenutzte Wohnimmobilien, bei Fortgeltung des Ehegattenprivilegs (sachliche Steuerbefreiung) bei Schenkung des selbstgenutzten Wohneigentums oder bei Erweiterung des Ehegattenprivilegs Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 981 3 Verfahren der Wertermittlung 981 (auch bei eingetragener Lebenspartnerschaft) im Erbfall, wenn die fortbestehende Eigennutzung mindestens 10 Jahre beträgt (Selbstnutzungsfrist) oder Erweiterung der Steuerbefreiung der selbstgenutzten Wohnimmobilie bei Übertragung auf die Kinder, wenn der Erwerb von Todes wegen ist, bei Einhaltung der Selbstnutzungsfrist von 10 Jahren, bei einer Wohnfläche von nicht mehr als 200 qm (bei größeren Wohnimmobilien erfolgt die Besteuerung anteilig) und sich die selbstgenutzte Wohnimmobilie im Inland bzw. im EU/EWR-Ausland befindet. Folgendes Beispiel verdeutlicht die Änderungen: Herr Keller vererbt seinem Sohn Julian das selbstgenutzte zwanzigjährige EFH, Wohnfläche 190 qm, Grundstücksgröße 1.200 qm (Bodenrichtwert 600 €), durchschnittlich marktübliche Miete liegt bei 10 €/qm. Der Verkehrswert beträgt 750.000 €. a) Fall 1: Der Sohn vermietet das geerbte EFH zur marktüblichen Miete: Regelung bis 31.12.2008 Regelung ab 01.01.2009 Jahresmiete: 190 qm x 10 x 12 x 12,5 285.000 € –Altersabschlag (20 x 0,5 = 10 %) –28.500 € –Zuschlag EFH von 20 % 51.300 € = Steuerwert 307.800 € 750.000 € –10 % Verschonungsabschlag –75.000 € Freibetrag 205.000 € –400.000 € Steuerpflichtiger Erwerb 102.800 € 275.000 € Erbschaftsteuer (Steuerklasse I: 11 %) 11.308 € Erbschaftsteuer (Steuerklasse I: 15 %) 41.250 € b) Fall 2: Der Sohn bewohnt das EFH selbst: Regelung bis 31.12.2008 Regelung ab 01.01.2009 Jahresmiete: 190 qm x 10 x 12 x 12,5 285.000 € –Altersabschlag (20 x 0,5 = 10 %) –28.500 € + Zuschlag EFH von 20 % 51.300 € (§ 146 Abs. 5 BewG – alt) = Steuerwert 307.800 € 750.000 € –Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum -750.000 € –persönlicher Freibetrag –205.000 € =steuerpflichtiger Erwerb 102.800 € 0 € Erbschaftsteuer 11.308 € 0 € Die bestehende Bevorzugung vom Immobilienvermögen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist damit beseitigt und der Gesetzgeber hat sich weitgehend in der Ermittlung des gemeinen Wertes an die Vorschriften des BauGB und der ImmoWertV10 angelehnt. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 982 982 IX. Immobilienbewertung 3.5 Beleihungswertverordnung 3.5.1 Entwicklung der Beleihungswertermittlung Grundlage für die Beleihungswertermittlung vor dem 01. August 2006 war das Hypothekenbankgesetz (HBG) vom 13. Juli 1899 in der Fassung vom 09. September 1998. Nachteilig daran war, dass darin Aussagen zur anzuwendenden Methodik der Beleihungswertermittlung fehlten. Um diese Lücke zu schließen und die Qualität der Beleihungswertermittlung zu sichern, hatte der Verband deutscher Hypothekenbanken in Absprache mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen mehrere grundlegende Dokumente zur Beleihungswertermittlung erarbeitet, die vor allem auf Verbandsebene Anwendung gefunden haben. Das erste Papier mit dem Titel „Grundsatzpapier zum Beleihungswert von Immobilien“ wurde im Jahr 1996 vom damaligen vdp veröffentlicht, um damit eine eindeutige Abgrenzung von anderen Wertbegriffen der Immobilienwirtschaft zu schaffen und seine Eigenständigkeit zu unterstreichen. Darin wird zuerst erklärt, was unter dem Beleihungswert zu verstehen ist und welche Anforderungen an diesen Wert gestellt werden. Des Weiteren enthält das Papier eine Definition des Beleihungswerts und eine Erläuterung der einzelnen Aspekte. Außerdem wird der Unterschied zwischen festgesetztem Beleihungswert, der durch den Kompetenzträger der Bank festgestellt wird und dem durch den Gutachter ermittelten Beleihungswert definiert.33 Abschließend enthält das Schreiben Ansätze zur Methodik der Beleihungswertermittlung, die sowohl für das In- und Ausland Gültigkeit haben sollen und einen Versuch darstellen, die Beleihungswertermittlung zu vereinheitlichen.34 Im Nachgang zu der ersten Veröffentlichung zur Klärung der Grundsatzfragen veröffentlichte der vdp 1998 ein Papier mit dem Namen „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung“, das die Methodik der Beleihungswertermittlung noch weiter präzisieren sollte. Der Fokus lag dieses Mal eindeutig auf den Faktoren Mietausgangsgrößen, Bewirtschaftungskosten, dem Modernisierungsrisiko und den zu verwendenden Kapitalisierungszinssätzen. Die neue Veröffentlichung sollte die Höhe der Ansätze für die vorgenannten Werte regeln und Anhaltspunkte für deren Ableitung geben. Die vielen Definitionen sollten die schon in der ersten Veröffentlichung begonnene Qualitätssicherung weiter verfolgen. Das sehr umfangreiche Papier diente lange Jahre als Anleitung und Richtschnur für die Beleihungswertermittlung.35 Die letzte große Veröffentlichung des vdp zum Thema Beleihungswertermittlung ist das Papier „Ermittlung des Beleihungswertes nach BelWertV auf der Grundlage ausländischer Bewertungen“. Bislang gab es zu der Thematik nur eine kurze Aussage im Rahmen des ersten Grundsatzpapiers, dass die Beleihungswertermittlung im Ausland auf Grundlage ausländischer Gutachten erfolgen kann, wenn dieselben Regeln wie im Inland beachtet werden und der ermittelte Wert den Anforderungen an den Beleihungswert gemäß der Definition und der dort genannten Methodik entspricht.36 Zu den vorgenannten Veröffentlichungen des Verbandes der Hypothekenbanken mussten die Hypothekenbanken nach HBG zudem gemäß § 13 HBG Wertermittlungsanweisungen für ihre Institute herausgeben und diese mit der zuständigen Aufsichtsbehörde zuletzt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) abstimmen. Diese regelten die Wertermittlung jedoch nur individuell und nicht etwa für alle Pfandbriefemittenten einheitlich. Die Wertermittlungsan- 33 Vgl. Holter, R. (2006), S. 479 34 Vgl. VDP (1996), S. 5 35 Vgl. VDP (1998), S. 5 36 Vgl. VDP (2010), S. 2 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 983 3 Verfahren der Wertermittlung 983 weisungen waren vor allem darauf ausgerichtet, Standards für die Beleihungswertermittlung zu definieren und für jedes Unternehmen einheitlich zu gestalten. Die Abb. IX 25 zeigt die verschiedenen Grundlagen der Beleihungswertermittlung im Zeitablauf. Im Rahmen der Neuordnung des Rechts zur Emission von Pfandbriefen durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Abschaffung des Hypothekenbankgesetzes ist prinzipiell jedes Kreditinstitut mit entsprechender Genehmigung berechtigt, Pfandbriefe auszugeben. Um der neuen Situation gerecht zu werden und die Qualität der Pfandbriefe zu sichern war eine einheitliche und vor allem für alle geltende Verordnung zur Ermittlung des Beleihungswertes nötig, denn die Regelungen zur Ermittlung des Verkaufswertes37 nach Hypothekenbankgesetz galten lediglich für die privaten Kreditinstitute und beschränkten dort die Emission von Pfandbriefen auf die Hypothekenbanken. Im § 16 Abs. 4 des am 19. Juli 2005 in Kraft getretenen Pfandbriefgesetzes wird das Bundesministerium der Finanzen dazu ermächtigt im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz eine Rechtsverordnung herauszugeben, die die Beleihungswertermittlung in Zukunft regeln soll. Diese Aufgabe wurde an das BaFin weitergegeben, das in Zusammenarbeit mit den verschiedenen Verbänden der Kreditwirtschaft die neue Beleihungswertermittlungsverordnung geschaffen hat, die seit 01. August 2006, diesmal für alle Pfandbriefemittenten, gilt. Durch die neue Verordnung werden gem. § 16 Abs. 4 Satz  5 die Wertermittlungsanweisungen nach § 13 HBG unwirksam, anstelle derer tritt die neue Verordnung, die auch die diversen Papiere des vdp ersetzt. Die neue Beleihungswertermittlungsverordnung basiert weitestgehend auf den Wertermittlungsanweisungen nach § 13 HBG, die bilateral zwischen BaFin und den einzelnen Instituten abgestimmt worden sind, und den vorgenannten Papieren des vdp. Die neue Verordnung besteht aus vier Teilen und vier Anlagen. Teil eins regelt die allgemeinen Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze der Beleihungswertermittlung. Der zweite Teil spezifiziert die Anforderungen an die Gutachten und den bewertenden Gutachter. Im dritten Teil werden die diversen Wertermittlungsverfahren und die Besonderheiten aufgeführt, die im Rahmen der Beleihungswertermittlung zu berücksichtigen sind. In diesem Teil wird unter anderem auch die Wertermittlung im Ausland geregelt. Der vierte und letzte Teil enthält die Schlussvorschriften. 37 Darunter ist der alte Beleihungswert im Sinne des § 13 HBG zu verstehen. Abb. IX 25: Änderungen der gesetzlichen Grundlagen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 984 984 IX. Immobilienbewertung 3.5.2 Philosophie des Beleihungswertes 3.5.2.1 Anwendungsbereich des Beleihungswertes Die Notwendigkeit einen Beleihungswert zu ermitteln ergibt sich aus § 14 PfandBG. Der Beleihungswert wird vorwiegend von Pfandbriefbanken benötigt, die ihre vergebenen Kredite über die Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren wollen. Die Darlehensforderungen werden in das Deckungsregister eingetragen, um dann über die Ausgabe von Pfandbriefen verbrieft zu werden. Die Darlehensforderung wird von einem Grundpfandrecht an einem Grundstück gesichert. Abb. IX 26 erklärt die Systematik der Sicherungssysteme von Kreditforderungen und Pfandbrief und deren Zusammenhang. Die Beleihungswertermittlung dient dem Ziel, festzustellen, welcher Betrag eines Hypothekarkredits durch ein Grundpfandrecht an der Immobilie abgesichert werden kann und damit für die Deckungsmasse von Pfandbriefen verwendet werden darf. Zulässig ist eine Verwendung von 60 % des Beleihungswertes der Immobilie für die Pfandbriefdeckung.38 Die Beleihung39 bis max. zur 60 % Grenze sorgt für einen angemessen hohen Risikopuffer für den Fall, dass der Darlehensnehmer ausfällt und die Immobilie verwertet werden muss. Eine Refinanzierung der vergebenen Darlehen über die Emission von Pfandbriefen stellt für die Banken eine sehr günstige Art der Geldmittelbeschaffung dar. Um die Sicherheit des Deckungsstocks und damit die Pfandbriefsicherheit dauerhaft zu gewährleisten, muss der Immobilienwert der Bank zu jedem Zeitpunkt während der Kreditlaufzeit eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Bei einem Ausfall des Kreditnehmers muss durch die Zwangsvollstreckung ein ausreichender Erlös erzielt werden um die Forderung der Bank zu befriedigen. Um das zu gewährleisten werden hohe Anforderungen an den Beleihungswert gestellt. Grundsätzlich sind Beleihungen über 60 % möglich, allerdings darf der Anteil des Darlehens, der die 60 % Grenze übersteigt nicht über Pfandbriefe, sondern muss über ungedeckte Schuldverschreibungen refinanziert werden. Die genannte 60 % Grenze ist Bestandteil des Vorsichtsprinzips. Da Immobilienbeleihungen meist längerfristige Finanzierungen sind, kann der Beleihungswert kein stichtagsbezogener Wert, wie z. B. der Verkehrs- und Marktwert sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen. Deswegen 38 Vgl. Holter, R. (2006), S. 479 39 Damit ist die Vergabe von Krediten gegen Sicherheiten gemeint. Abb. IX 26: Sicherungsmechanismen der Kredit- und Pfandbriefforderung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 985 3 Verfahren der Wertermittlung 985 wird der Beleihungswert, außer in sehr schlechten Marktphasen, stets unterhalb des Markt- oder Verkehrswertes liegen. In schlechten Marktphasen wird der Beleihungswert identisch mit dem Marktwert sein. Der Marktwert in seiner Definition nach § 194 BauGB ist ein stichtagsbezogener Wert, zusammengefasst sagt er aus, welchen Preis die Immobilie bei einem Verkauf zum Wertermittlungsstichtag erzielen würde. Im Gegensatz dazu steht der Beleihungswert, erkennbar in Abb. IX 27, er ist idealtypischerweise über die Dauer der Darlehenslaufzeit konstant und unterliegt nicht markt- bzw. konjunkturellen Schwankungen wie der Marktwert. Zu erkennen ist, dass die finanzierende Bank bei einem „default“ im Rahmen eines Verkaufsfalls in der Zwangsvollstreckung zu jeder Zeit mindestens den Beleihungswert erzielen würde, damit die Forderung getilgt werden kann. In Abb. IX 28 wurde ein Darlehen in Höhe der Beleihungswertgrenze gewählt. Festzustellen ist, dass der Beleihungswert immer ein Wert ist, der in seiner Höhe strittig ist. Die unterschiedlichen Parteien haben unterschiedliche Ansprüche an die Höhe des Wertes. Dieser Zielkonflikt ist in Abb. IX 29 dargestellt. Der Darlehensnehmer ist an einer hohen Beleihung interessiert und regelmäßig der Meinung, dass sein Objekt mit dem Beleihungswert unterbewertet ist. Von Sicherheitsbedürfnissen geprägt, ist der Gläubiger in Form der Bank an einem niedrigeren Wert interessiert, der einen ausreichend großen Puffer bildet und damit genügend Sicherheit garantiert. Zu niedrig darf der Betrag jedoch nicht sein, da die Bank bestrebt ist ein großes Darlehen zu vergeben um damit entsprechend gute Margen zu erzielen. Der Wertermittler, der von der Bank beauftragt wird den Beleihungswert zu ermitteln, muss sich diesem Konflikt stellen, denn für ihn ist es entscheidend, dass der richtige Wert ermittelt wird. Er ist auf Grund der Definition des Beleihungswertes in der Beleihungswertermittlungsverordnung gebunden und darf sich nicht von den unterschiedlichen Anforderungen leiten lassen. Abb. IX 27: Entwicklung des Markt- und Beleihungswerts im Zeitverlauf Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 986 986 IX. Immobilienbewertung 3.5.2.2 Alte und neue Definition des Beleihungswertes Durch die Beleihungswertermittlungsverordnung wird erstmals der Beleihungswert gesetzlich definiert. Vorher wurde im allgemeinen Sprachgebrauch der Verkaufswert im Sinne des § 12 HBG „Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. […]“ als Beleihungswert interpretiert. Seit der Neuregelung des Pfandbriefrechts und Inkrafttreten der Beleihungswertermittlungsverordnung existieren nunmehr zwei Definitionen, die sich nur marginal unterscheiden, jedoch im Kontext gesehen werden müssen um das Wesen des Beleihungswertes in vollem Umfang zu erfassen. Inhaltlich stützen diese sich teilweise auf § 12 HBG. Im Vergleich der alten Definition mit den beiden Neuen fällt auf, dass diese den Beleihungswert viel genauer charakterisieren. Die alte Bestimmung gliedert sich in drei Kernaspekte. Alle drei wurden in erweiterter Form in die BelWertV übernommen, dazu kommen weitere Aspekte, die den Beleihungswert an sich noch enger regeln sollen. Zur besseren Übersicht sind im Folgenden erst die Auszüge aus den jeweiligen Gesetzen bzw. Verordnungen aufgeführt, gefolgt von deren Erläuterung. § 12 HBG „Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen.“ § 16 Abs. 2 PfandBG „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie […] ergibt.“ § 3 BelWertV „Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie[…] im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“, „während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.“ Die Definition in § 16 PfandBG basiert weitestgehend auf § 12 HBG. Der Beleihungswert erstreckt sich in der neuen Vorschrift allerdings nicht nur auf Grundstücke, sondern auch auf alle anderen Arten von Immobilien. Der Definition in § 16 PfandBG nach bildet der Marktwert die Obergrenze für den Beleihungswert. Wie schon nach Hypothekenbankgesetz soll die Immobilie nach dem Risiko ihrer zukünftigen Verkäuflichkeit bewertet werden. § 3 BelWertV verdeutlicht noch einmal, dass kein Stichtagswert, sondern ein Wert ermittelt werden soll, der für die Dauer der Beleihung Gültigkeit hat. Allerdings ist die neue Definition strenger gefasst. Im Grundsatzpapier zum Beleihungswert Abb. IX 28: Unterschiedliche Anforderungen an den Beleihungswert Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 987 3 Verfahren der Wertermittlung 987 von Immobilien heißt es: „Im Tiefpunkt einer Rezession kann jedoch hingenommen werden, dass Beleihungswerte oberhalb eines aktuell am Markt erzielbaren niedrigen Marktwertes liegen.“40 Diese Aussage wiederspricht der Definition und den verbundenen Anforderungen eindeutig und ist nach der aktuellen Definition ausgeschlossen. Ein weiteres Element ist das Vorsichtsprinzip, das sowohl in § 16 PfandBG als auch in § 3 BelWertV verankert worden ist. Das Vorsichtsprinzip ist der Grundsatz der Beleihungswertermittlung.41 Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Forderung, die durch die Immobilie gesichert worden ist, bei einem Verkauf der Immobilie vollständig befriedigt werden kann. § 12 HBG „Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.“ § 16 Abs. 2 PfandBG „[…] und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, […]“ § 3 Abs. 2 BelWertV „[…] unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, […]“ Während in der alten Definition nur die „dauernden Eigenschaften des Grundstücks“ und dessen Ertrag zu berücksichtigt werden, geht die neue Definition weiter und legt fest, dass die „langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts„ d. h. nicht nur Ertragskomponenten sondern auch sonstige Eigenschaften der Immobilie in die Bewertung einfließen sollen. Auch sollen nicht nur die Eigenschaften des Grundstücks, sondern des gesamten Objekts betrachtet werden. Nur Eigenschaften, die von Dauer sind, dürfen bei der Ermittlung berücksichtigt werden; ein kurzfristig vorhandener „overrent“42 z. B. zählt nicht dazu. Allerdings muss in einer „underrent“- Situation43 die vertragliche Miete angesetzt werden. Die Eigenschaften müssen während der Dauer der Beleihung bestehen. § 12 HBG: „Liegt eine Ermittlung des Verkehrswertes auf Grund der Vorschriften der §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuchs vor, so soll dieser bei der Ermittlung des Beleihungswertes berücksichtigt werden.“ § 16 Abs. 2 PfandBG: „Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“ Nach § 12 HBG soll ein vorliegender Verkehrswert nach § 194 BauGB bei der Beleihungswertermittlung berücksichtigt werden. Im Gegensatz dazu ist die neue Regelung wesentlich restriktiver, sie legt den Marktwert als Obergrenze des Beleihungswertes fest, eine Überschreitung ist nicht erlaubt. Die Formulierung in § 16 PfandBG zwingt den Wertermittler bei jeder Beleihungswertermittlung einen Marktwert feststellen zu lassen um sicher zu gehen, dass der Beleihungswert diesen nicht übersteigt. Um sicher zu stellen, was unter dem Marktwert zu verstehen ist, wurde in den § 16 Abs. 2 die Definition des Marktwertes aufgenommen, die allerdings inhaltlich mit der Definition in § 194 BauGB übereinstimmt. Ob die Einführung einer neuen Marktwertdefinition notwendig gewesen ist, bleibt fraglich. 40 VDP (1996), S. 5 41 Vgl. hierzu ausführlich Kleiber, W. (2006), S. 69–98 42 Overrent: die Vertragsmiete liegt oberhalb der Marktmiete. 43 Underrent: die Vertragsmiete liegt unterhalb der Marktmiete. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 988 988 IX. Immobilienbewertung § 16 Abs. 2 PfandBG: „Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ § 194 BauGB „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ In § 16 PfandBG ist außerdem nicht mehr nur die Rede von einem Marktwert nach § 194 BauGB vielmehr wird hier ein Marktwert als Obergrenze definiert, der auf „transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren“ zu ermitteln ist. Unklar bleibt, was der Gesetzgeber unter einem anerkannten Bewertungsverfahren meint. Zu vermuten ist, dass es sich hier um die normierten Verfahren nach § 13–25 WertV handelt. Allerdings wird mit dieser Formulierung gewährleistet, dass auch andere Verfahren zur Marktwertermittlung herangezogen werden dürfen, sofern sie als anerkannt gelten, was im Zuge der Harmonisierung der Wertermittlung in Europa durchaus auch angloamerikanische und angelsächsische Verfahren wie das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) oder Residualwertmethode sein können. In § 16 Abs. 2 PfandBG wird zum einen nicht nur klargestellt, dass ein Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen darf, sondern auch, dass das Gutachten, das den Marktwert hervorbringt auf „transparente Weise“ entstanden sein muss. § 16 Abs. 2 PfandBG „[…] der normalen regionalen Marktgegebenheiten […]“ § 3 Abs. 2 BelWertV „[…] der normalen regionalen Marktgegebenheiten […]“ Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG sowie § 3 BelWertV muss an die „regionalen Marktgegebenheiten“ bzw. an den „maßgeblichen Grundstücksmarkt“ angepasst werden. Es müssen alle Marktusancen und regionale Besonderheiten berücksichtigt werden. Wichtig ist dabei nicht nur der lokale sondern auch der überregionale Grundstücksmarkt. Der Wert muss auf dem regionalen und maßgeblichen Markt erzielt werden können. § 16 Abs. 2 PfandBG „[…] sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.“ § 3 Abs. 2 BelWertV „[…] sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen […]“ Festgelegt wird außerdem, das bei der Beleihungswertermittlung die jetzige sowie die zukünftige Nutzung berücksichtigt werden muss. Der Bewerter muss eine Drittverwendungsmöglichkeit prüfen. Es muss geklärt werden, ob überhaupt eine andere Nutzung möglich ist. § 16 Abs. 2 PfandBG „Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.“ § 3 Abs. 1 BelWertV „[…] und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen […]“ Betont wird in den neuen Definitionen, dass „spekulative Elemente“ nicht berücksichtigt werden und nicht in die Bewertung einfließen dürfen. Das heißt, es dürfen nur Eigenschaften berücksichtigt werden, die tatsächlich vorhanden sind und deren Bestand besichert ist. Mit dem neuen Paragrafen ist diese Thematik zum ersten Mal gesetzlich verankert worden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 989 3 Verfahren der Wertermittlung 989 § 3 Abs. 1 BelWertV „[…] ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt […]“ § 3 BelWertV enthält noch ein weiteres neues Element. Es wird fixiert, dass „konjunkturell bedingte Wertschwankungen ausgeschaltet werden müssen. Das soll noch einmal verdeutlichen, dass von einem Beleihungswert ein langfristiger Wert erwartet wird, der in seiner Höhe dauerhaft ist. Bei einem Vergleich der alten Definition mit den beiden Neuen wird deutlich, dass der Gesetzgeber die Kriterien zur Beleihungswertermittlung erweitert hat, und damit eindeutig wird, was genau der Beleihungswert laut Gesetzgeber ist. Ziel ist es gewesen, eine einheitliche Definition zu schaffen, die als solide Basis für die Immobilienwirtschaft dienen soll. 3.7.3 Wesentliche Änderungen in der Beleihungswertermittlung In diesem Kapitel sollen die wichtigsten und wesentlichen Änderungen, die das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung für die Beleihungswertermittlung mit sich gebracht haben, paragrafenweise erläutert werden. § 16 PfandBG: § 16 PfandBG ist einer der wichtigsten Paragrafen des Pfandbriefgesetztes für die Beleihungswertermittlung. Er gliedert sich in vier Abschnitte. Absatz eins stellt zum ersten Mal Anforderungen an die Qualifizierung des Gutachters. In § 6 BelWertV werden diese Anforderungen noch konkretisiert, sodass für die Beleihungswertermittlung in der Regel ein staatlich bestellter oder nach ISO 17024, z. B. „hypzert“ zertifizierter Gutachter in Frage kommt. Langjährige Berufserfahrung und Fachkenntnisse werden ebenfalls vorausgesetzt. § 7 BelWertV schreibt des Weiteren vor, dass der Gutachter personell und organisatorisch unabhängig sein muss. Das heißt, er darf z. B. in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zum Darlehensnehmer stehen. Organisatorische Unabhängigkeit bedeutet, dass der Gutachter, sofern er innerhalb des Kreditinstituts angestellt ist, unmittelbar der Geschäftsleitung unterstehen muss. Der Vorgesetzte darf in diesem Fall nicht in dem Bereich des Kreditgeschäfts tätig sein, damit kein Interessenskonflikt entsteht. In Absatz zwei findet sich eine der beiden Definitionen des Beleihungswertes und die neu aufgenommene Definition des Marktwertes, (vgl. Kapitel 3.2). Wie bereits beschrieben findet sich in dem Paragrafen auch die Ermächtigung zum Erlass der Beleihungswertermittlungsverordnung. § 4 Abs. 3 BelWertV: Der Paragraf bietet einige Neuerungen in Bezug auf die Verfahren, die zur Beleihungswertermittlung herangezogen werden müssen. Grundsätzlich sind bei der Beleihungswertermittlung Sachwert und Ertragswert getrennt zu ermitteln. Die folgende Tabelle zeigt die Ausnahmen von diesem Grundsatz. Dabei wird in einigen Fällen deutlich von dem 2-Säulen-Prinzip des § 4 Abs. 1 BelWertV abgewichen. Das Vergleichswertverfahren ist nicht als eigenständiges Wertermittlungsverfahren zugelassen, es wird jedoch in Sonderfällen aus Gründen der Plausibilisierung zugelassen. Die Erleichterungen in der Beleihungswertermittlung beziehen sich vor allem auf Wohnimmobilien, die von den Darlehensnehmern überwiegend eigengenutzt werden. Eine weitere wichtige Neuerung ist, dass für alle anderen Objekte, die nicht in der Tabelle aufgeführt worden sind, regelmäßig der Ertragswert maßgeblich ist und nicht überschritten werden darf. Das kann in einigen Fällen von z. B. eigengenutzten Fabrikhallen zu Bewertungsproblemen führen. Ein über dem Ertragswert liegender Sachwert darf hierbei nicht in voller Höhe berücksichtigt werden. In dem umgekehrten Fall muss ein Sachwert, der 20 % unter dem Ertragswert liegt, in der Bewertung nachvollziehbar begründet werden, andernfalls muss der Ertragswert dementsprechend gemindert werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 990 990 IX. Immobilienbewertung Immobilientyp Ertragswert (EW) Sachwert (SW) Vergleichswert Eigentumswohnung Möglichkeit 1 Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht zwingend anstelle des EW Eigentumswohnung Möglichkeit 2 Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht anstelle des EW und SW Ein- und Zweifamilienhaus Möglichkeit 1 Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht zwingend anstelle des EW Ein- und Zweifamilienhaus Möglichkeit 2 Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht Entbehrlich, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine dauerhafte Nachfrage durch potentielle Eigennutzer besteht anstelle des EW und SW nur wenn Vergleichspreise von min. 5 Vergleichsobjekten vorliegen Wohn- und Teileigentum zwingend Entbehrlich, wenn es sich um Eigentumswohnungen oder in sich selbstständige gewerbliche Einheiten handelt anstelle des SW § 5 Abs. 2 BelWertV: Erstmals wird eindeutig festgelegt, dass Marktwertgutachten, die für den Darlehensnehmer erstellt werden, nicht der Ermittlung des Beleihungswertes dienen dürfen. Mit dieser Vorschrift soll sichergestellt werden, dass die Beleihungswertermittlung auf einer neutralen und unabhängigen Basis erfolgen soll. § 11 BelWertV: Im Gegensatz zur vorherigen Praxis bildet das Modernisierungsrisiko eine eigene Position im Rahmen der Bewirtschaftungskosten. In Anlage 1 der BelWertV wird erstmals selbst für Wohnhäuser eine Bandbreite für das Modernisierungsrisiko genannt. In den alten Richtlinien wurde davon ausgegangen, dass bei Wohnhäusern kein Modernisierungsrisiko angesetzt werden muss. § 13 BelWertV: Der Paragraf § 13 BelWertV behandelt die Ermittlung des Ertragswertes für die Beleihungswertermittlung in besonderen Fällen und gliedert sich in drei Teile. Der erste Absatz legt fest, dass in den Fällen, in denen der Reinertrag der baulichen Anlagen – im Rahmen des Ertragswertverfahren – kleiner als die Bodenwertverzinsung ist, der Ertragswert nur in Höhe des Grundstückswertes (ohne bauliche Anlagen), oder die Abrisskosten des Gebäudes anzusetzen sind. Bei einer Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von weniger als 30 Jahren erlaubt Absatz 2 BelWertV zwei Vorgehensweisen. Einerseits kann der Anteil des Bodenwerts am Ertragswert auf Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 991 3 Verfahren der Wertermittlung 991 die Restnutzungsdauer kapitalisiert werden, andererseits können auch die Abbruchkosten für die baulichen Anlagen ermittelt werden, die dann vom Ertragswert abzuziehen sind. Beide Verfahren führen zu unterschiedlichen Werten, wobei die zweite Methode in den meisten Fällen zu einem höheren Wert führen wird. Obwohl der Paragraf die Überschrift „Ermittlung des Ertragswertes in besonderen Fällen“ trägt und diese der Bedeutung nach eigentlich nur in besonderen, d. h. seltenen Fällen vorkommen sollte, wird auf Grund der deutlich reduzierten Gesamtnutzungsdauern in Anlage 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung die Anwendung dieser Vorschrift zur Regel werden. § 24 BelWertV: Im Rahmen der Vergabe von Kleindarlehen, d. h. von Darlehen unter 400.000 EUR sind Erleichterungen bei der Beleihungswertermittlung erlaubt. So kann z. B. eine geschulte Person anstelle eines Sachverständigen die Ermittlung übernehmen. Allerdings darf diese Person nicht an der Kreditentscheidung beteiligt sein und darf den Beleihungswert nicht festsetzten. Dieses hat durch eine andere Person zu erfolgen. Um die Qualität in diesem Sektor zu gewährleisten sind regelmäßige Überprüfungen durch einen Gutachter, der die Voraussetzungen des § 6 erfüllt, durchzuführen. Durch die Beleihungswertermittlungsverordnung wurde die Grenze von 306.000 EUR auf 400.000 EUR erhöht um die Attraktivität der Pfandbriefrefinanzierung für Kleindarlehen zu erhöhen und das Retail-Geschäft44 zu erleichtern. § 24 BelWertV bringt eine weitere Erleichterungen mit sich, die vor allem im Hinblick auf die derzeit vermehrt stattfindenden Immobilientransaktionen sinnvoll erscheint. Im Falle einer Kreditportfolioübernahme muss keine erneute Feststellung des Beleihungswertes durchgeführt werden, eine Plausibilisierung durch geeignete Mitarbeiter der Bank ist in diesen Fällen ausreichend. Diese Vorschrift bietet deutliche Erleichterungen und erhebliche Zeitersparnisse und damit auch verbundenen Kosteneinsparungen für Gutachter und Inverstoren, die an solchen Transaktionen teilnehmen. § 26 BelWertV: Eine der wesentlichen Neuerungen in der Praxis der Beleihungswertermittlung bringt der § 26 BelWertV mit sich. Erstmals wird der Beleihungswert nicht als fixer Wert verstanden, der bis zum Ende der Darlehenslaufzeit fest steht, sondern als Wert, der durchaus auch korrigiert werden muss, wenn sich die Grundlagen der Beleihungswertermittlung wesentlich verändert haben. Unter wesentlichen Veränderungen sind z. B. gesunkene Mietansätze, gestiegene Bewirtschaftungskosten, ein deutlich gestiegener Kapitalisierungszinssatz, eine beträchtlich gesunkene Gesamtnutzungsdauer oder ein erheblich gesunkener Verkaufspreis zu verstehen. Insbesondere ist der Beleihungswert zu überprüfen, wenn das allgemeine Preisniveau auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt drastisch sinkt oder ein Leistungsrückstau bei nicht eigengenutzten Wohnungen von mehr als 90 Tagen entsteht, schreibt § 26 BelWertV vor, dass der Beleihungswert von einem Gutachter überprüft werden muss und bei Bedarf zu mindern ist. In Abb. IX 29 ist solch eine Anpassung graphisch dargestellt. Sinkt der Marktwert so deutlich ab, wie in dem Schaubild, wird eine Anpassung des Beleihungswertes erforderlich. Diese neue Vorschrift führt zu einem nach unten dynamischen Wert. Korrekturen nach unten sind jederzeit möglich, wenn sich die Rahmenbedingungen wie beschrieben verändert haben. Eine Ver- änderung des Beleihungswertes nach oben ist nur bei wesentlichen Veränderungen des Gebäudes oder im Rahmen eines neuen Darlehens möglich. 44 Vergabe von standardisierten Krediten an die breite Masse der Bevölkerung. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 992 992 IX. Immobilienbewertung Die neue Regelung kann zu einer Unterbesicherung des Darlehens führen, denn mit einer Reduktion des Beleihungswertes ergibt sich automatisch auch eine Verschiebung der 60 % Beleihungswertgrenze nach unten (vgl. Abb. IX 29). Die Bank würde in diesem Fall Sicherheiten nachfordern oder den Kredit kündigen. Anlage 1 BelWertV: Die in Anlage 1 BelWertV aufgeführten Bandbreiten der Einzelkostenansätze für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten, d. h. im Einzelnen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Modernisierungskosten, orientieren sich weitestgehend an den in den „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung“ aufgeführten Werten. § 11 Abs. 2 BelWertV fordert, dass diese Bandbreiten, außer in besonderen Fällen, eingehalten werden müssen. Anlage 2 BelWertV: Die Aufnahme von Gesamtnutzungsdauern in die Anlage der Beleihungswertermittlungsverordnung bietet eine weitere Neuerung – es ist davon auszugehen, dass mit dem Begriff Nutzungsdauer in der Anlage 2 BelWertV die Gesamtnutzungsdauer gemeint ist. Im Rahmen der Beleihungswertermittlung schreibt § 12 BelWertV vor, dass die in Anlage 2 BelWertV genannten Erfahrungssätze bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Auffällig ist, dass die genannten Restnutzungsdauern erheblich unter denen der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) liegen. Die Restnutzungsdauer liegt in den meisten Fällen 20–30 Jahre unter den Vorgaben der WertR. Sichtbar werden hier der schon angesprochene Risikoaspekt und damit der Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswert. Anlage 3 BelWertV: Die Bandbreiten der Kapitalisierungszinsätze sind in Form der Anlage  3 BelWertV mit in die Beleihungswertermittlungsverordnung aufgenommen worden. Auffällig ist, dass die Bandbreitenobergrenze bei den meisten Gebäudenutzungsarten erhöht worden ist. Am stärksten hat sich die Obergrenze bei der Kategorie Verbrauchermärkte und Einkaufszentren erhöht; hier liegt die Bandbreitenobergrenze jetzt bei 9 % (früher 7,5 %). Auch hier ist eindeutig festzustellen, dass im Gegensatz zum Marktwert Risikoaufschläge gemacht werden. Abb. IX 29: Anpassung des Beleihungswertes nach § 26 BelWertV Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 993 3 Verfahren der Wertermittlung 993 3.5.4 Schwachstellen des § 25 BelWertV (Auslandsimmobilien) Im Zuge der Globalisierung der Zunahme von „cross-border“-Geschäften45 und der Internationalisierung des Kreditgeschäfts gewinnt die Vergabe von hypothekarisch gesicherten Krediten immer mehr an Bedeutung. In der BelWertV wird dem Zustand durch § 25 BelWertV Rechnung getragen, der den rechtlichen Rahmen für die Beleihungswertermittlung im Ausland bildet. Vor Inkrafttreten der Beleihungswertermittlungsverordnung wurde die Beleihungswertermittlung auf Basis des Grundsatzpapiers „Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage ausländischer Bewertungen“ betrieben. Im Vergleich des § 25 BelWertV mit dem Grundsatzpapier fällt direkt auf dass eine starke Reduktion der Inhalte stattgefunden hat. Anders als in den alten Papieren zur Beleihungswertermittlung im Ausland, finden die Erwerbsnebenkosten, die in einigen Ländern bei der Wertermittlung beachtet werden müssen, keine Berücksichtigung. Unklar bleibt dadurch, ob diese bei der Beleihungswertermittlung zu berücksichtigt sind oder nicht. Bis dieser Zustand durch den Gesetzgeber eindeutig geklärt ist, bleibt es dem Gutachter überlassen, diese in Anlehnung an die Marktusancen des Belegenheitslandes anzusetzen oder in Anlehnung an das deutsche Verfahren nicht in Ansatz zu bringen. Da diese nicht unerheblich hoch sind und damit den Wert spürbar beeinflussen, ist hier schnellstmöglich eine eindeutige Regelung empfehlenswert. § 4 BelWertV erlaubt bei sprachlicher Interpretation des Textes, bei ausländischen Objekten, in Ländern, in denen auf „ewig“ kapitalisiert wird, einen Ansatz der Restnutzungsdauer von 100 Jahren, selbst wenn die Restnutzungsdauer nur noch ein Jahr beträgt. Des Weiteren schreibt er vor, dass dieser Zustand durch erhöhte Gebäudeabschreibungen innerhalb der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden muss. Das erlaubt jedoch in den Fällen, in denen die 15 % Bewirtschaftungskosten-Mindestgrenze noch nicht erreicht sein sollte, ein „Auffüllen“ der Bewirtschaftungskosten durch den Gutachter durch erhöhte Abschreibungen und ermöglicht damit ein Aushebeln der 15 % Bewirtschaftungskosten Mindestgrenze und der damit verbundenen Absicht. Dieser Zustand bedarf unbedingt einer Richtigstellung durch den Gesetzgeber. In der neuen Verordnung fehlen Kapitalisierungsbandbreiten für wohnwirtschaftliche Nutzung bzw. für gewerbliche Nutzung. Der Zusatz, dass die angegebenen Zahlen nur für in Deutschland gelegene Objekte gilt, lässt folgern, dass die anderen Bandbreiten durchaus auch auf im Ausland gelegene Objekte anwendbar sind. Unklar bleibt auch, ob die in Anlage 2 BelWertV angegebenen Gesamtnutzungsdauern der baulichen Anlagen nur für Objekte in Deutschland gelten oder auch in Bezug auf im Ausland gelegene Objekte Gültigkeit haben. Neu aufgenommen wurden diverse Anforderungen an ausländische Marktwertgutachten, die als Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dienen sollen. Ausländische Gutachten dürfen zur Beleihungswertermittlung herangezogen werden, wenn sie alle wesentlichen Informationen in Bezug auf das Objekt enthalten und auf einem transparenten und anerkannten Bewertungsverfahren beruhen. Analog zu den vorherigen Ausführungen bleibt auch in diesem Fall offen, was unter einem anerkannten Bewertungsverfahren zu verstehen ist. In jedem Fall dürfen die zu Grunde gelegten Gutachten nicht älter als zwei Jahre sein. Reichen die Informationen bezüglich der Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts aus, erlaubt § 25 BelWertV, dass auf eine Besichtigung des Objekts verzichtet werden kann. 45 Grenzübergreifende Geschäfte oder Transaktionen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 994 994 IX. Immobilienbewertung 3.6 Die Gutachterausschüsse 3.6.1 Organisation der Gutachterausschüsse Das Organ des Gutachterausschusses wurde in Deutschland 1960 im Zusammenhang mit der ersten Fassung des Bundesbaugesetzes geschaffen. Hierbei handelt es sich um ein selbständiges und unabhängiges Kollegialorgan, das bei den kreisfreien Städten und Landkreisen an die öffentliche Verwaltung angegliedert ist. Jedoch ist es nicht in die hierarchische Struktur der öffentlichen Verwaltung integriert und zudem von Weisungen unabhängig. Je nach Bundesland können die Ausschüsse direkt an die Kommunen, an die Vermessungs-, Liegenschafts- und Katasterämter oder an die Direktoren der Landesämter für Geoinformation und Landentwicklung (Niedersachsen) angeschlossen sein. Dem Gutachterausschuss steht regelmäßig ein öffentlicher Bediensteter als Vorsitzender vor. Die weiteren Mitglieder sind ehrenamtlich tätig und vertreten alle Bereiche des Immobilienmarktes: Freiberufler wie öffentlich bestellte Gutachter, Architekten, Immobilienmakler, Bauingenieure, Notare, Vertreter von Banken oder öffentliche Bedienstete der Finanzbehörden/Finanzämter. Wenn auch die Gutachterausschüsse hoheitlich tätig sind, so ist dennoch die Erstellung eines Gutachtens wegen der fehlenden Bindungswirkung kein Verwaltungsakt gem. § 35 VwVfG. Die Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind das Baugesetzbuch, das Bewertungsgesetz, die Immobilienwertverordnung, die Wertrichtlinien und die Gutachterausschuss- Verordnung. 3.6.2 Aufgaben und Transparenzwirkung der Gutachterausschüsse Das oberste Ziel der Gutachterausschüsse ist die Schaffung von Transparenz auf den Grundstücks-märkten. Nach einer Studie von Jones Lang LaSalle liegt Deutschland im internationalen Vergleich auf Platz 12 hinsichtlich der Transparenz auf den Immobilienmärkten46 Eine Ursache für die mittelmäßige Platzierung von Deutschland ist, dass zwar sehr viele Informationen über die Immobilienmärkte vorhanden sind, diese aber nur unkoordiniert und breit verteilt an den unterschiedlichsten Stellen verfügbar sind. In einer globalen Welt ist eine hohe Markttransparenz ein wichtiger Standortfaktor, gerade für Investoren aus dem Ausland. Ineffizient wirken sich die unterschiedlichen Länderregelungen z. B. über die Formen der Auskunftserteilung der Gutachterausschüsse aus. Auskunftssuchende finden je nach Bundesland unterschiedliche rechtliche Regelungen vor, die von den Gutachterausschüssen mehr oder weniger restriktiv ausgelegt werden.47 Mit der Novellierung des Baugesetzbuches i.Z. mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz wurden das Gutachtenwesen stellenweise verbessert (Entbürokratisierung, mehr Transparenz, bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse, Präzisierung von Begriffen und Einführung international gebräuchlicher Begriffe). Mit Änderungen des BauGB vom 01. Juli 2009 ergeben sich folgende Änderungen: • § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses • § 195 Kaufpreissammlung • § 196 Bodenrichtwerte 46 Vgl. Jones Lang LaSalle (2012), S. 9 47 Vgl. Deutscher Städtetag (2011), S. 6 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 995 3 Verfahren der Wertermittlung 995 • § 198 Oberer Gutachterausschuss • § 199 Ermächtigungen § 193 BauGB regelt die Aufgaben der Gutachterausschüsse: „(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn 1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch, 2. die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden, 3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder 4. Gerichte und Justizbehörden es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften. (2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten. (3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. (4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden. (5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.“ Wesentliche Aufgabe ist die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlungen. Grundstücksverträge sind notariell zu beurkunden und der Notar ist verpflichtet, eine Ausfertigung des Grundstückskaufvertrages dem zuständigen Gutachterausschuss zur Verfügung zu stellen. Der Kaufvertrag wird dann vom Gutachterausschuss ausgewertet und in die Kaufpreissammlung aufgenommen, sodass diese jeweils die aktuellen Marktpreise enthält (§ 193 Abs. 5 BauGB). Die Kaufpreissammlung ist die Datenbasis für die Erstellung von Wertgutachten, die Ermittlung der erforderlichen Daten zur Wertermittlung wie Indexreihen (§ 11 ImmoWertV10), Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV10) und Vergleichswertfaktoren von bebauten Grundstücken (§ 13 ImmoWertV10), wie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen (§ 14 ImmoWertV10). Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 996 996 IX. Immobilienbewertung § 195 BauGB regelt die Kaufpreissammlung und die Auskunftsregelung: „(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. (2) Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Vorschriften, nach denen Urkunden oder Akten den Gerichten oder Staatsanwaltschaften vorzulegen sind, bleiben unberührt. (3) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 199 Abs. 2 Nr. 4).“ Entsprechend der Forderung nach einer höheren Transparenz wurde erstmals mit § 195 Abs. 3 BauGB geregelt, dass grundsätzlich Auskünfte aus der Kaufpreissammlung von anonymisierten Daten bei berechtigtem Interesse erteilt werden können. Der Gesetzgeber lässt jedoch offen, was ein „berechtigtes Interesse“ und wie dieses nachzuweisen ist. Hierbei haben die öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter sui generis einen Vorteil, da bei ihnen ein „berechtigtes Interesse“ grundsätzlich unterstellt wird. § 196 regelt die Erstellung der Bodenrichtwerte: „(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln. (2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet. (3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.“ Die Bodenrichtwerte sind flächendeckend und unter Berücksichtigung des Entwicklungszustandes (§ 5 ImmoWertV10) jeweils zum Ende jeden zweiten Kalenderjahrs zu ermitteln. Neu ist auch, dass die Gutachter Richtwertzonen nach möglichst homogenen Merkmalen, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, zu bilden haben. Im Gegensatz zu der Kaufpreissammlung kann jeder, ohne Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 997 3 Verfahren der Wertermittlung 997 Nachweis des berechtigten Interesses, Auskunft von der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse über die jeweiligen Bodenrichtwerte verlangen. § 198 regelt die oberen Gutachterausschüsse: „(1) Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. Auf die Oberen Gutachterausschüsse sind die Vorschriften über die Gutachterausschüsse entsprechend anzuwenden. (2) Der Obere Gutachterausschuss oder die Zentrale Geschäftsstelle haben insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt.“ Um die Transparenz des Grundstücksmarktes weiter zu verbessern werden die Grundstücksmarktberichte der regionalen Gutachterausschüsse sowie die des Oberen Gutachterausschuss zu einem landesweiten Grundstücksmarktbericht zusammengefasst. Der Grundstücksmarktbericht beruht auf Auswertungen der Kaufpreissammlungen. Die Berichte der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses werden seit 2009 nach einheitlichen Kriterien erstellt, um den Grundstücksmarkt über den regionalen Bereich hinaus mit Grundstücksmarktberichten benachbarter Gutachterausschüsse vergleichen zu können. Bestandteile des Grundstücksmarktberichtes sind: • sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten • Übersichten über Bodenrichtwerte • allgemeine Angaben zum Grundstücksmarkt • mengenstatistische Angaben • Ergebnisse von Analysen des Grundstücksmarktes Bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse können die Grundstücksmarktberichte eingesehen, erworben oder Auskünfte daraus gegeben werden. Zu den Aufgaben der Oberen Gutachterausschüssen gehört auch die Erstattung von Obergutachten auf Antrag eines Gerichts oder einer Behörde in einem gesetzlichen Verfahren, aber auch auf Antrag der sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart wurde. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Liegen bei den örtlichen Gutachterausschüssen Kauffälle für besondere Objekte oder Grundstücke nur vereinzelt vor, soll der Obere Gutachterausschuss diese zentral sammeln und auswerten. Beispielsweise sind auf der Homepage der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen (Geoportal) die Informationsbereitstellungen vorbildlich geregelt. Hier können u. a. einfach der landesweite bzw. die regionalen Grundstücksmarktberichte heruntergeladen werden: Ein weiterer Schritt wäre die Vernetzung der einzelnen Portale zu einem bundeseinheitlichen Datensystem und ein noch weiter führender Schritt zu mehr Markttransparenz. § 199 BauGB regelt die Ermächtigungen der Bundesregierung: „(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 998 998 IX. Immobilienbewertung (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung 1. die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall, 2. die Aufgaben des Vorsitzenden, 3. die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle, 4. die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, 5. die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, 6. die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und 7. die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses zu regeln.” Hier werden die Regelungszuständigkeiten für die Wertermittlung im föderalen System der Bundesrepublik zwischen der Bundesregierung und den Landesregierungen geregelt. Im Wesentlichen regelt der Bund einheitlich die Verfahrensgrundsätze und -methoden der Wertermittlung, während die Länder das Gutachterwesen und die Datenbeschaffung regeln. 4 Hedonische Immobilienbewertung Die hedonistische Lebensanschauung geht u. a. auf die Lehre von Epikur (306 v. Chr.) zurück, der den Lebenssinn des Menschen in einem Leben voller Freude und Lust bestimmte. Damit wertete er das Natürliche des irdischen Daseins gegenüber der Metaphysik auf, indem der Mensch nach Glückseligkeit und Harmonie, also nach einem guten Leben, streben sollte. Heute steht Hedonismus für eine überwiegend an materiellen Zielen orientierte, egoistische Lebensweise. 4 Hedonische Immobilienbewertung Abb. IX 30: Übersicht über Grundstücksmarktberichte in Niedersachsen

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.