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6 Implementierung eines Bauträger-Controllings in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 811 - 814

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_811

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 766 766 VI. Klassische Finanzierung die Festsetzung der Höhe des freizugebenden Kredites und die Bestimmung des Zeitpunktes der Freigabe vorbehält. Die Bank kann einen solchen Bautenstandsbericht auch zu anderen Zeitpunkten verlangen. Oft räumen sich die Kreditinstitute vertraglich die rechtliche Absicherung ein, in alle bestehenden Verträge mit dem Generalunternehmer bzw. den einzelnen Subunternehmen einzusteigen: „Die – Name Kreditinstitut – ist berechtigt, in den Bauvertrag zwischen dem Bauträger – Name Bauträger – und dem Bauauftragnehmer – Name Auftraggeber – zu gleichen Konditionen einzutreten.“22 Eine Bauträgerzwischenfinanzierung wird in Deutschland meist durch Grundpfandrechte (§§ 1113 ff. BGB), durch Bürgschaften (§§ 765 ff. BGB und § 350 HGB) oder Zessionen (§§ 398 ff. BGB) abgesichert. Explizite Erläuterungen zum Thema Kreditsicherheiten erfolgten in einem vorherigen Kapitel. 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings In diesem Kapitel sollen abschließend die wichtigsten Bestandteile eines erfolgreichen Bauträger- Controllings im Hinblick auf aktuelle Kreditrisiken bei Bauträgerfinanzierungen aufgezeigt und deren Funktion beschrieben werden. Dabei wird vor allem auf folgende Überwachungs- und Prüffelder eingegangen: • Baukostenüberwachung, • Bautenstandsüberwachung sowie • Überwachung des Kosten- und Erlösstatus. 6.1 Baukostenüberwachung Um schon im Vorfeld auf eventuell auftretende Baukostenüberschreitungen aufmerksam zu werden und frühzeitig reagieren zu können, ist enormer Wert auf die laufende Baukostenüberwachung zu legen. Dazu werden von Seiten der Banken mit den Bauträgern Regelungen über die Verfügung des Baukontos getroffen. Diese Regelungen können z. B. besagen, dass eine Verfügung des Kontos ausschließlich mit Rechnungsbelegen möglich ist. Diese Rechnungen sollten ggf. einen Prüfvermerk des für das Bauprojekt zuständigen Architekten tragen, um sicherzustellen, dass die Auszahlung dem richtigen Objekt zugeordnet ist.23 Darüber hinaus sollte darauf geachtet werden, dass bei Zahlung der Rechnung die momentane Kreditlinie des Bauträgers nicht überzogen wird. Ferner hat sich ein regelmäßiger Abgleich der Plankosten zwischen Soll und Ist in den letzten Jahren bewährt. Aufgrund des erheblichen Arbeitsaufwandes wird inzwischen komplexe Spezialsoftware für Bauträgerfinanzierungen eingesetzt, um sehr schnell und transparent eventuellen Fehlentwicklungen gegensteuern zu können. Bei Unklarheiten sollte relativ schnell eine Abstimmung mit dem Bauträger stattfinden. Da die Aufwendungen in der Bausache und der Baufortschritt in einem angemessenen Verhältnis bzw. annähernd linear zueinander stehen sollten, wird in der Praxis die Baukostenüberwachung nicht selten mit der Bautenstandsüberwachung gekoppelt. 22 Vgl. Böther, U. (2000), S. 122 23 Vgl. ebenda, S. 137 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 767 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings 767 6.2 Bautenstandsüberwachung Um den Bautenstand eines Objektes überwachen zu können, müssen in regelmäßigen Abständen Besichtigungen durchgeführt werden. Nach den Besichtigungen kann dann der Bautenstand ermittelt werden, dessen Beurteilung alternativ von einem internen Gutachter oder durch einen außenstehenden Sachverständigen erfolgt. Der vorgefundene Zustand wird anschließend mit den vom Bauträger angeforderten, Abschlagszahlungen verglichen. Aus dem daraufhin feststehenden Bautenstand, dem Terminplan, den kalkulierten Herstellkosten und der Summe der bisher eingegangen Kaufpreiszahlungen lässt sich die momentane maximal zulässige Kreditbeanspruchung errechnen. Das Kreditinstitut sollte dabei nicht nur auf eventuelle Überziehung der Kreditlinie, sondern auch auf Überschreitungen des Terminplanes achten, da die Bauzeitzinsen einen Teil des Gewinnes des Bauträgers verzehren können. Um einen reibungslosen Ablauf der Bautenstandsüberwachung zu erreichen, sollten folgende Unterlagen zur Prüfung herangezogen werden: • laufende Bautenstandsberichte, • Nachkalkulationen bei wesentlichen Änderungen der Kosten oder Verkaufspreise, • Informationen zu Mehrkosten und Kostenüberschreitungen, • Nachträge zur bestehenden Teilungserklärung, • Rohbauabnahmeschein, • Schlussabnahmeschein sowie • Bauhandwerkerrechnungen und Baustoffrechnungen mit Angabe der ursprünglichen Dispositionsnummer gemäß der ursprünglichen Vorabkalkulation. Je nach Notwendigkeit am einzelnen Objekt und der Bonität des Bauträgers sollte der Umfang der Prüfung ausgeweitet oder reduziert werden. Eine baubegleitende Überwachung bezüglich Baumängel, Bautenstände und Rechnungsprüfung wird als sinnvoll erachtet. Daneben bietet auch der Technische Überwachungsverein (TÜV) eine baubegleitende Überwachung von Bauprojekten an. Vor allem bei komplexen Baumaßnahmen verfügt er über entsprechende Fachingenieure und bietet daneben noch eine spezielle Zertifizierung an, welche als Qualitätssiegel zu sehen ist. Die Kosten der Überwachung durch den TÜV richten sich wiederum nach dem Komplexitätsgrad des Bauprojektes, sind aber in Relation zur zusätzlichen Sicherheit durchaus empfehlenswert. Da grundsätzlich bei einer baubegleitenden Überwachung durch den TÜV auch mit diesem geworben werden darf, kann dies auch als zusätzliche Marketingmaßnahme bei immer anspruchsvolleren potentiellen Käuferkreisen gesehen werden.24 Abb. VI 16 soll aufzeigen, welchen Anteil der Kosten diverse Bauarbeiten beanspruchen.25 Sie dient in vielen Kreditinstituten als Richtschnur beim Abgleich von Kosten- und Bautenstand und erleichtert somit in vielen Fällen den Controllingprozess. Zusätzlich kann der Bauherr mit Hilfe des vom Architekten/Bauleiter geführten Bautagebuchs (vgl. § 15 HOAI) den Stand der erbrachten Bauleistungen und die noch nicht ausgeführten Teilleistungen glaubhaft nachweisen. So lässt sich die Einhaltung des Bauzeitenplans leichter realisieren, was zu niedrigeren Bauzeitzinsen für den Bauträger führt. Auch kann der Nachweis einer systematischen Qualitätskontrolle die Fungibilität und die Werthaltigkeit einer Immobilie steigern. 24 Vgl. ebenda, S. 139 25 Vgl. Reisach, K. H. (2000), S. 237 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 768 768 VI. Klassische Finanzierung 6.3 Überwachung des Kosten- und Erlösstatus Bei der Überwachung des Kosten- und Erlösstatus sollte vor allem der Eingang der Kaufpreisteilzahlungen bzw. deren Außenstände auf den entsprechenden Guthabenkonten beobachtet werden. Diese müssen mit den Kosten für die erbrachten Bauleistungen abgeglichen werden. Nach dem Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen (BauFG) ist der Empfänger von Baugeld (Bauherr, Bauträger, Grundstückseigentümer) dazu verpflichtet, dieses zur Befriedigung derjenigen Personen, welche aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Lieferungsvertrages bei der Erstellung des Bauwerkes mitgewirkt haben, zu verwenden. Im Sinne des Gesetzes sind als Baugeld nur Fremdmittel zu verstehen, die durch Hypothek oder Grundschuld am Finanzierungsobjekt abgesichert sind. Daraus ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen für die Kreditinstitute: Bei Beihilfe zu nicht zweckgemäßer Verwendung von Baugeld droht Schadensersatz: Wenn das Kreditinstitut dem Bauträger bereits gezahlte Gelder von Enderwerbern zur Verfügung stellt, diese aber nicht exakt dem ursächlichen Bautenstand entsprechen, kann es unter Umständen gegenüber den Enderwerbern schadensersatzpflichtig gemacht werden. Um diesem Fall vorzubeugen, können die Kalkulationen der GIK sowie der Bauzeiten-/Gelddispositionsplan zum wesentlichen Bestandteil des Enderwerberkreditvertrages gemacht werden. Unwirksam werden von bestehenden Sicherheiten: Da es nach den Bestimmungen des BauFG bei der Verpfändung von Baugeld nicht zu einer Benachteiligung der Enderwerber kommen darf, werden regelmäßig die Konten des Bauträgers an das finanzierende Kreditinstitut verpfändet. Durch die bankenübliche Kompensation von Hauptkonto (Kreditkonto des Bauträgers) mit den Unterkonten (Konten der einzelnen Enderwerber) sind Konten betroffen, die der Definition nach Baugeld enthalten. Dazu müssen mit dem Bauträger weiterführende Vereinbarungen getroffen werden, wobei mit den eingegangenen Kaufpreiszahlungen zunächst Avalverpflichtungen nach § 7 MaBV und Erstattungspflichten nach § 3 MaBV befriedigt werden müssen. Abb. VI 16: Kostenanteile der Gewerke an den GIK Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 769 7 Immobilienfonds 769 Die Überwachung des Kosten- und Erlösstatus kann mit dem bereits erwähnten Bauzeiten-/ Gelddispositionsplan des Bauträgers vorgenommen werden. Die Zahlungseingänge gemäß Fälligkeitsvereinbarungen sind lückenlos zu prüfen und stets mit den Soll-Ständen abzugleichen. Eventuelle Abweichungen sind im Interesse des Kreditinstituts im Hinblick auf die bekannten Risiken unbedingt zeitnah und konsequent nachzugehen. 7 Immobilienfonds 7.1 Der Fondsgedanke Das Wort „Fonds“ kommt aus dem juristischen Sprachgebrauch und bezeichnet eine bestimmte Vermögensmasse. Die wörtliche Bedeutung des französischen Wortes „Fond“ ist Geldmittel bzw. Geldvorrat. Der Gedanke des Fonds besteht darin, Gelder vieler Investoren zu sammeln, um ein oder mehrere Güter zusammen zu finanzieren. Speziell bei offenen Immobilienfonds haben Anleger die Möglichkeit, auch mit geringem Kapitaleinsatz in Immobilieneigentum als vergleichsweise sichere Anlage zu investieren. Ein weiterer Vorteil der Immobilienfonds ist, dass die Objektauswahl durch erfahrene Immobilienfachleute erfolgt, die eine gute Marktkenntnis haben und aufgrund ihrer Erfahrung für ein professionelles Management sorgen. Oft beteiligen sich Anleger unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung, da offene und oft auch geschlossene Immobilienfonds in mehrere Objekte an verschiedenen Standorten investieren. Typische Vorkosten, die der Anleger dafür leisten muss, sind Honorare für Projektentwicklung, Konzeption, Steuerberatung und Mittelverwendungskontrollen. Bei den Kosten ist es entscheidend, dass diese in einem angemessenen Verhältnis zu dem erwarteten Gewinn stehen. 7.2 Historische Entwicklung In den 1950er und 60er Jahren hat das Immobilieneigentum in Deutschland eine große Verbreitung gefunden. Grund dafür war die rasante wirtschaftliche Entwicklung, wodurch sich auch der Wunsch nach Immobilieneigentum als Kapitalanlage verstärkte. Da den meisten Anlegern für eine Direktanlage jedoch die nötige Liquidität fehlte, entstand der Gedanke, in einem Zusammenschluss gemeinsam und planmäßig Immobilieneigentum zu erwerben. Im Jahr 1959 erfolgte die Gründung des ersten offenen und des ersten geschlossenen Immobilienfonds, ermöglicht durch das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften vom 16. April 1957. Steuerliche Anreize in den 60er Jahren und der Anstieg der Inflation in den 70er Jahren forcierte die Nachfrage nach Immobilien. Anfang der 90er Jahre erhöhte sich die Immobiliennachfrage nochmals rapide. Der Grund hierfür war, dass so genannte Fördergebietsgesetz für die neuen Bundesländer, das im Jahr 1991 in Kraft trat. Die Fördergebietsabschreibung ermöglichte dem Anleger über 50 % seiner Investition im Jahr der Anschaffung bzw. der Erstellung mit seinem restlichen Einkommen zu verrechnen. Die steuerlichen Verlustzuweisungen wurden jedoch ab dem Jahr 1999 wesentlich beschränkt. 7 Immobilienfonds

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.