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7 Sicherungs- und Verwertungsrechte in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 152 - 164

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_152

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 103 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 103 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 7.1 Einordnung Die Kreditsicherung mit Grundstücken wird meist durch die Eintragung von Sicherungs- und Verwertungsrechten im Grundbuch vollzogen. Zu den Pfandrechten an Grundstücken (Grundpfandrechte) zählen die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. In besonderen Fällen kommt auch die Eintragung einer Reallast in Frage, insbesondere zur Absicherung von Zahlungen auf ein Altenteil oder einen Erbbauzins. Die Reallast, die zur Sicherung laufend wiederkehrender Leistungen dient, kann dabei als eine Mischform von Nutzungsrecht sowie Sicherungs- und Verwertungsrecht angesehen werden. Eine gemeinsame Eigenschaft der Sicherungs- und Verwertungsrechte besteht in dem Anspruch auf Verwertung des belasteten Grundstücks. Dieser Anspruch ist auf die mit dem jeweiligen Recht begründete dingliche Schuld zurückzuführen. Das Gesetz beschreibt diese dingliche Schuld in den Definitionen der verschiedenen Sicherungsrechte jeweils mit dem Ausdruck, dass eine bestimmte Geldsumme „aus dem Grundstück“ zu erbringen ist. Aus dieser Formulierung ergibt sich, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks aufgrund der Belastung nicht zur Zahlung verpflichtet ist, sondern dass die Substanz und die Nutzungen des Grundstücks selbst zugunsten des Berechtigten verwertet werden können. Die Verwertung der Substanz wird in der Zwangsversteigerung, die Verwertung der Nutzungen in der Zwangsverwaltung erreicht. Zwar bleibt der Schuldner der gesicherten Forderung daneben auch zur Zahlung verpflichtet. Diese Verpflichtung beruht aber nicht auf dem Grundpfandrecht bzw. der Reallast, sondern allein auf einer daneben bestehenden schuldrechtlichen Vereinbarung (z. B. einem Darlehensvertrag), die durch die Sicherungs- und Verwertungsrechte gesichert ist. Aus dem Sicherungs- und Verwertungsrecht folgt allein die Verpflichtung des Eigentümers, das belastete Grundstück zur Verwertung zur Verfügung zu stellen und diese Verwertung zu dulden. Der Eigentümer kann die Vollstreckung in sein Grundstück aber durch eine freiwillige Zahlung abwenden. Gesicherte Forderung und Sicherungsrecht stehen somit in einem engen Zusammenhang, sind aber grundsätzlich voneinander zu unterscheiden, insbesondere 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte Abb. II 24: Einordnung der Sicherungs- und Verwertungsrechte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 104 104 II. Rechtlicher Teil wenn es um die Vollstreckung des Gläubigers geht. Der Schuldner aus dem Schuldverhältnis muss bei derartigen Sicherungsgeschäften nicht identisch mit dem Grundstückseigentümer sein.92 Beispiel: Der Grundstückseigentümer A schließt mit der Bank B einen Darlehensvertrag ab; hierfür verlangt B eine Sicherheit. A räumt der Bank ein Grundpfandrecht auf seinem Grundstück ein. Zahlt A sein Darlehen nicht zurück, kann die Bank B ihn auf Zahlung verklagen. Das Urteil stellt einen Vollstreckungstitel dar, mit dem die Bank in das gesamte Vermögen des A vollstrecken kann. Die Bank B kann aber auch auf das Grundpfandrecht zurückgreifen. Auch hierzu benötigt sie einen (dinglichen) Titel, der ihr erlaubt, die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung durchzuführen. Eine Klage ist in beiden Fällen nicht erforderlich, wenn die Bank bereits über einen vollstreckbaren Titel gegen A verfügt. Ein solcher Titel kann beispielsweise auch in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten sein. Alternativ kann A zur Sicherung seines Darlehens auch durch C ein Grundpfandrecht an dessen Grundstück bestellen lassen. In diesem Fall kann die Bank B Zahlung des Darlehens nur von A verlangen. Zahlt A nicht, kann sie – einen entsprechenden Vollstreckungstitel vorausgesetzt – von C verlangen, dass dieser sein Grundstück zur Zwangsvollstreckung zur Verfügung stellt. C ist hingegen nicht zur Tilgung des Darlehens verpflichtet. Will C den Verlust seines Grundstücks vermeiden, kann er der Bank aber den entsprechenden Geldbetrag zahlen. 7.2 Grundpfandrechte 7.2.1 Wesen und Form Die Grundpfandrechte stellen eine Belastung des Grundstückseigentums dar, die auch bei einer Veräußerung des Grundstücks bestehen bleibt. Will der Eigentümer das Grundstück lastenfrei, also ohne das Grundpfandrecht verkaufen, benötigt er die Zustimmung des Grundpfandgläubigers (in Form einer Löschungsbewilligung). Andernfalls erhält der Erwerber das Grundstück mit der dinglichen Belastung und bleibt seinerseits verpflichtet, bei Eintritt des Sicherungsfalls die Verwertung des Grundstücks zu dulden. Durch diese Einschränkung des Eigentums definieren sich Grundpfandrechte als beschränkte dingliche Rechte. Die restlichen Befugnisse an dem Grundstück stehen weiterhin dem Eigentümer zu. Im Gegensatz zu den Pfandrechten an beweglichen Sachen (Faustpfandrechten) befindet sich der „Gegenstand“ des Grundpfandrechtes nicht im Besitz des Gläubigers. Dadurch wird die Erwirtschaftung der für die Zins- und Tilgungsleistung erforderlichen Mittel aus dem Grundstück für den Eigentümer möglich.93 Um die vom Gesetz geforderte Erkennbarkeit der Verpfändung auch ohne den Besitzübergang sicherzustellen, ist neben der Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger über die Bestellung des Grundpfandrechts auch dessen Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs des belasteten Grundstücks erforderlich. Grundlage der Eintragung ist eine Bewilligungserklärung, die der Eigentümer in notarieller Form abgeben muss. Nach der gesetzlichen Regelung wird zu dem Grundpfandrecht ein Brief (Grundschuldbrief oder Hypothekenbrief) gebildet, wenn Eigentümer und Gläubiger hierauf nicht verzichten. Bei einem Grundpfandrecht ohne nähere Bezeichnung handelt es sich deshalb stets um ein Briefrecht. Soll die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen sein, ist dies ebenfalls im Grundbuch zu vermerken. Es handelt sich dann um ein sog. „Buchgrundpfandrecht“. Diese Unterscheidung hat Auswirkungen auf die Übertragung des Grundpfandrechts. Ein Buchgrundpfandrecht wird durch Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers an den neuen Gläubiger und Eintragung der Abtretung im Grundbuch übertragen. Die 92 Vgl. Will, H. (2001), S. 949 93 Vgl. ebenda, S. 948 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 105 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 105 Übertragung eines Briefgrundpfandrechts erfolgt durch Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes an den neuen Gläubiger. Die Übertragung kann somit außerhalb des Grundbuches erfolgen, die Mitwirkung eines Notars ist – anders als beim Buchgrundpfandrecht – nicht erforderlich. Das Briefgrundpfandrecht kann dadurch einfacher und auch günstiger übertragen werden als ein Buchgrundpfandrecht. Dies bedeutet aber gleichzeitig, dass bei einem Briefgrundpfandrecht aus dem Grundbuch nicht zuverlässig ersichtlich ist, wer Inhaber des Grundpfandrechts ist. Diese Information ergibt sich nur aus dem Grundpfandbrief. 7.2.2 Arten Folgende Grundpfandrechte lassen sich unterscheiden: Als Grundform der Grundpfandrechte regelt das Gesetz die Hypothek. Gemäß §§ 1113–1190 BGB hat der Hypothekengläubiger das Recht, aus dem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung zu verlangen. Auch für künftige oder bedingte Forderungen kann eine Hypothek bestellt werden. Entscheidende Voraussetzung dieses beschränkten dinglichen Rechts ist somit das Bestehen einer Forderung. Eine Hypothek entsteht nur, wenn ihr eine zu sichernde Forderung zugrunde liegt. Fehlt die Forderung von Beginn an, oder wird sie später getilgt, erlischt die Hypothek jedoch nicht, sondern fällt automatisch als Grundschuld dem Grundstückseigentümer zu. Hypothek und Grundschuld können also ineinander umgewandelt werden. Im Hinblick auf die Verwertung erstreckt sich der Gläubigeranspruch lediglich auf den aktuellen Forderungsbestand und nicht auf den ursprünglich eingetragenen Hypothekenbetrag. Bei einer Tilgung der gesicherten Forderung in Raten entsteht entsprechend schrittweise eine teilweise Eigentümergrundschuld. Die Abhängigkeit vom Bestehen der Forderung wird als „Akzessorietät“ bezeichnet. Trotz dieser Verbindung bleibt es aber dabei, dass Hypothek und gesicherte Forderung zwei verschiedene Rechte darstellen. Nach Erfüllung der Forderung hat der nachrangige Gläubiger im Grundbuch einen Anspruch gegen den Eigentümer auf Löschung des Grundpfandrechts (gesetzlicher Löschungsanspruch gemäß § 1179a BGB) und somit Aktualisierung der Rangverhältnisse. Zudem kann die Hypothek auch aufgehoben werden, wofür die Aufhebungserklärung des Berechtigten, die Zustimmung des Grundstückseigentümers und die Löschung im Grundbuch erforderlich sind.94 Gemäß §§ 1191–1198 BGB belastet die Grundschuld ein Grundstück in der Weise, dass dem Inhaber der Grundschuld aus dem Grundstück ein bestimmter Geldbetrag zu bezahlen ist. Dabei setzt die Grundschuld das Bestehen einer Forderung nicht voraus, d. h. die Grundschuld steht dem Gläubiger unabhängig davon zu, ob eine gesicherte Forderung besteht oder nicht. Diese Abstraktheit der Grundschuld bildet den Hauptunterschied zur Hypothek, die an das Bestehen einer Forderung gebunden ist.95 Die Grundschuld stellt somit ihrem Wesen nach kein eigentliches Sicherungsrecht dar, sondern gewährt dem Gläubiger einen Anspruch aus dem Grundstück, unabhängig von einer zu sichernden Forderung. Für die Grundschuld finden die gesetzlichen Regelungen der Hypothek nur soweit Anwendung, wie sie nicht auf der Akzessorietät zu einer gesicherten Forderung beruhen. Um zur Absicherung eines Kreditgeschäfts eine Verknüpfung zwischen der Forderung und der Grundschuld herzustellen, bedarf es eines besonderen schuldrechtlichen Vertrags, genannt Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag, Zweckabrede oder auch Zweckerklärung. Darin vereinbaren der Grundstückseigentümer (der häufig mit dem Kreditnehmer identisch sein wird, dies aber 94 Vgl. ebenda,, S. 951 95 Vgl. Rauch, W./Zimmermann, S. (1998), S. 243 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 106 106 II. Rechtlicher Teil nicht sein muss) und der Grundschuldgläubiger, dass und in welchem Umfang die Grundschuld zur Sicherung einer (= enge Sicherungsabrede) oder mehrerer (= weite Sicherungsabrede) Forderungen dienen soll. Die Grundschuld wird damit zur Sicherungsgrundschuld. Der Gläubiger ist aufgrund des Sicherungsvertrags nur noch berechtigt, die Grundschuld in dem Umfang in Anspruch zu nehmen, wie es zur Sicherung seiner Forderung nötig ist. Er darf insbesondere die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nur dann betreiben, wenn die gesicherte Forderung fällig ist. Diese Verknüpfung mit einer Forderung bleibt jedoch deutlich flexibler als bei einer Hypothek, die gesicherte Forderung kann ausgetauscht oder auch unabhängig von der Grundschuld abgetreten werden. Die Grundschuld wird durch Abtretung des dinglichen Rechts, die Forderung durch formlosen Abtretungsvertrag übertragen. Durch eine solche isolierte Grundschuldabtretung könnte der Grundstückseigentümer in Gefahr kommen, dem Erwerber der Grundschuld aus dinglicher Sicht in vollem Umfang zu haften, während zugleich auch der Kreditgeber Zahlung der nicht mit abgetretenen Forderung verlangen könnte. Um diese Gefahr zu vermeiden, erstreckt das Gesetz die Wirkung des Sicherungsvertrags auch auf den neuen Gläubiger. Der Eigentümer ist berechtigt, dem neuen Gläubiger sämtliche Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenzuhalten. Zu diesen Einreden gehört auch das Nichtentstehen oder die Tilgung der gesicherten Forderung. Ist also der Kredit bereits zurückgezahlt, kann auch der neue Gläubiger der Grundschuld, der diesen Kredit nicht mit übernommen hat, nicht mehr aus der Grundschuld vollstrecken. Anhand des mit der Grundschuld verfolgten Zwecks und dem Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner können folgende Unterarten der Grundschuld unterschieden werden:96 • Sicherungsgrundschuld: Dient zur Sicherung eines gewährten oder zwar versprochenen, aber noch nicht ausgezahlten Kredits. • Fremdgrundschuld: Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer stellen nicht ein und dieselbe Person dar. • Eigentümergrundschuld: Der Eigentümer des Grundstücks ist zugleich Gläubiger der Grundschuld. Kann dem Eigentümer als Absicherung zur späteren Kreditaufnahme (Vorratsgrundschuld) oder zur eigenen Rangsicherung dienen. Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch, wenn die durch eine Hypothek gesicherte Forderung getilgt wird. • Einzelgrundschuld: Grundschuld an einem Flurstück; jedes mit einer Einzelgrundschuld belastete Flurstück muss erst bewertet werden, um die Wertgrenze zu ermitteln, bis zu der eine Belastung sinnvoll erscheint. Auch wenn eine Forderung durch mehrere Einzelgrundschulden gesichert wird, ist keine einheitliche Verwertung der betroffenen Flurstücke möglich, vielmehr muss jede Grundschuld gesondert betrachtet werden; ein Fehlbetrag bei Verwertung einer Einzelgrundschuld kann nur dann bei Verwertung der übrigen Einzelgrundschulden kompensiert werden, wenn die übrigen Grundschulden einen ausreichend hohen Wert aufweisen. • Gesamtgrundschuld: Gemeinsame Grundschuld an mehreren Flurstücken; im Grundbuch wird ein Mithaftvermerk eingetragen; jedes belastete Flurstück haftet für den vollen Grundschuldbetrag; der Gläubiger kann frei wählen, in welche Flurstücke er vollstreckt, der Grundschuldbetrag steht ihm jedoch nur einmal zu. In der Kreditsicherungspraxis in Deutschland steht die Grundschuld im Vergleich zur Hypothek deutlich im Vordergrund. Sie hat die Hypothek fast vollständig verdrängt. Aufgrund der Unabhängigkeit vom Bestehen und der Höhe der Forderung gilt die Grundschuld als ein flexibleres Sicherungsinstrument. Für die inzwischen üblichen kürzeren Zinslaufperioden bei Kreditgeschäften 96 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 258 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 107 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 107 und somit häufig geänderten Kredittranchen stellt sich die Hypothek durch die jeweils notwendigen neuen Grundbucheintragungen als zu statisch und gebührenintensiv dar.97 Die vergleichsweise knappen gesetzlichen Vorschriften zur Grundschuld wurden durch die Kreditpraxis und die Rechtsprechung ergänzt und ausgestaltet. Zwar wird der konkrete Inhalt einer Sicherungsgrundschuld ganz maßgeblich durch den Sicherungsvertrag bestimmt. Inzwischen sind die von den Gerichten gemachten Vorgaben und Grenzen zur Gestaltung dieses Sicherungsvertrages aber so weitgehend akzeptiert, dass sich – ungeachtet von Abweichungen im Einzelfall – eine typische Gestaltung der Sicherungsgrundschuld herausgebildet hat, die den Grundstückseigentümer vor einer unberechtigten Inanspruchnahme seines Grundstücks schützt. Bei der Rentenschuld handelt es sich um eine besondere Art der Grundschuld. Die Grundschuld verpflichtet zur (einmaligen) Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück. Gemäß §§ 1199–1203 BGB belastet die Rentenschuld dagegen ein Grundstück in der Weise, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Zahlung ist demnach nicht auf eine einmalige Summe gerichtet, sondern auf regelmäßig wiederkehrenden Leistungen in vorbestimmter Höhe zu festgesetzten Terminen.98 Von der Reallast unterscheidet sich die Rentenschuld dadurch, dass ausschließlich die Zahlung eines Geldbetrags verlangt werden kann (die Reallast kann auch sonstige Leistungen zum Gegenstand haben) und dass die Wiederkehr der Zahlungen regelmäßig erfolgen muss. Im Grundbuch muss ein Kapitalbetrag eingetragen sein, durch dessen Zahlung der Grundstückseigentümer die Rentenschuld ablösen kann. Die Rentenschuld findet nur in seltenen Fällen Anwendung.99 In der Praxis wird an ihrer Stelle meist eine Reallast bestellt. 7.3 Reallast 7.3.1 Inhalt und Abgrenzung Die Reallast stellt gemäß §§ 1105–1112 BGB die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise dar, dass dem Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem belasteten Grundstück zustehen. Im Gegensatz zu den Dienstbarkeiten begründet dieses Recht jedoch kein dauerndes Nutzungsrecht an dem Grundstück. Anders als bei einer Dienstbarkeit steht nicht die Duldung einer Nutzung durch den Berechtigten im Vordergrund, sondern die wiederkehrende Leistung aus dem Grundstück. Der Reallastberechtigte lässt sich das Gewollte geben, der Dienstbarkeitsberechtigte darf es sich nehmen.100 Gegenstand einer Reallast können neben Geldzahlungen auch alle möglichen anderen Leistungen sein, beispielsweise die Lieferung von Naturalien, Energie, Wasser, Wärme oder auch die Gewährung einer Wohnmöglichkeit oder die Erbringung von Diensten.101 Beispiel: Der Grundstückseigentümer A gewährt dem Unternehmer B durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit das Recht zur Kiesgewinnung aus seinem Grundstück. A muss lediglich dulden, dass B auf das Grundstück kommt und dort auf seine eigenen Kosten Kies abbaut und entfernt. Bewilligt A dem B jedoch die Kiesausbeutung durch eine Reallast, so muss A die vereinbarte Menge Kies auf seine eigenen Kosten gewinnen und an B liefern. B hat dem Grundstück des A fernzubleiben. 97 Vgl. Will, H. (2001), S. 953 f. 98 Vgl. Palandt, O. (2012), § 1199 Rn. 2 99 Vgl. Will, H. (2001), S. 953 100 Vgl. Palandt, O. (2012), vor § 1105 Rn. 3 101 Vgl. ebenda, § 1105, Rn. 4 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 108 108 II. Rechtlicher Teil Die vereinbarte Leistung muss jedoch nicht zwingend aus dem belasteten Grundstück erbracht werden. Besonders deutlich wird dies, wenn durch die Reallast eine Geldforderung abgesichert wird. Der Eigentümer genügt seiner Verpflichtung auch, wenn er den zu zahlenden Geldbetrag nicht aus dem Grundstück erwirtschaftet, sondern auf anderem Wege. Die Reallast erlaubt dem Berechtigten aber, wegen seines Anspruchs auf die jeweiligen Leistungen in das Grundstück zu vollstrecken. Die Reallast ist also weniger den Nutzungsrechten als den Sicherungs- und Verwertungsrechten zuzuordnen. 7.3.2 Form und Haftung Die Reallast entsteht durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks. Sie kann zeitlich befristet oder unbefristet bestellt werden und auch vererbt und übertragen werden, soweit dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist. Löschung kann durch einseitige Erklärung des Berechtigten, durch den Tod des Berechtigten, durch den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, durch Zeitablauf und nach Eintritt einer auflösenden Bedingung erfolgen.102 Hinsichtlich der Haftung ist die dingliche Belastung (Stammrecht, Grundlage der Leistungen) von der persönlichen Haftung für jede Einzelleistung zu unterscheiden. Während der Grundstückseigentümer für das Stammrecht nur mit dem Grundstück haftet, erfasst gemäß § 1108 (1) BGB die Haftung für die Entrichtung der Einzelleistung das gesamte Vermögen des Eigentümers. Letzteres ist aus dem Begleitschuldverhältnis als schuldrechtliche Verpflichtung abzuleiten, das von Gesetzes wegen entsteht, aber vertraglich eingegrenzt oder ganz ausgeschlossen werden kann.103 Daneben besteht die persönliche Haftung des Verpflichteten für eine durch die Reallast gesicherte persönliche Forderung. Beispiel: A übernimmt gegenüber seiner Mutter eine monatliche Rentenverpflichtung (persönliche Forderung), die durch eine Reallast gesichert wird. 7.3.3 Formen der Reallast Neben den oben genannten Ausgestaltungen nimmt die Reallast in folgenden Fällen praktische Bedeutung ein: Das sog. Altenteil oder Leibgedinge ist kein einheitliches Recht, sondern stellt eine Vielzahl von Nutzungen und Leistungen dar, die aus und auf einem Grundstück zu gewähren sind. Es dient der regelmäßig langfristigen, meist lebenslänglichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten und bezweckt eine Verknüpfung mit einem Grundstück. Das Altenteil stammt aus dem bäuerlichen Wirtschaftsleben, wo es häufig im Zusammenhang mit Hofübergaberegelungen bestellt wird. Meist wird das Altenteil durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, eine Reallast, einen Nießbrauch oder eine Kombination dieser Rechte dargestellt bzw. abgesichert. Die Reallast sichert dabei die Verpflichtung zu Pflege- und Sachleistungen oder zu einer monatlichen Rentenzahlung. Gemäß § 49 GBO kann dieses Recht unter dem Sammelbegriff „Altenteil“ im Grundbuch eingetragen werden. Durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung wird dieser Begriff mit Inhalt gefüllt.104 Sicherung von Erbbauzinsen durch Reallast, siehe Themenbereich Erbbaurecht. 102 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 147 ff. 103 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.6/1 104 Vgl. Hintzen, U. (2000), S. 51 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 109 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 109 7.4 Zusammenfassung Mittels Abtretungserklärung und Briefübergabe (bei Briefgrundpfandrecht) oder Änderung im Grundbuch (bei Buchgrundpfandrecht) K Eventuell nach Rückzahlung der Forderung (Eigentümerhypothek/Eigentümergrundschuld), auf Verlangen nachrangiger Gläubiger (§ 1179a BGB) bei Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Folge: Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches. Abb. II 25: Zusammenfassung der Sicherungs- und Verwertungsrechte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 110 110 II. Rechtlicher Teil 7.5 Annex: Zwangsvollstreckung 7.5.1 Allgemeine Grundlagen In der Zwangsvollstreckung verwirklicht sich der Zweck der Sicherungs- und Verwertungsrechte. Die Zwangsvollstreckung dient zur Sicherung und Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche des Gläubigers gegenüber dem Schuldner mithilfe staatlicher Machtmittel. Das Zwangsversteigerungsgesetz sowie die Zivilprozessordnung stellen hierfür die notwendigen Regelwerke dar.105 In der Praxis der Immobiliarvollstreckung sind drei Vollstreckungsarten zu unterscheiden, wobei der Zwangsversteigerung zentrale Bedeutung zukommt. Durch die Zwangsverwaltung können wiederkehrende Zahlungen erzielt werden. Die Eintragung einer Zwangshypothek ist nur in Fällen sinnvoll, in denen dem Gläubiger nicht bereits ein Grundpfandrecht an dem betroffenen Grundstück zusteht, da die Zwangshypothek keine über ein rechtsgeschäftlich bestelltes Grundpfandrecht hinausgehenden Rechte gewährt. Zur Einordnung der verschiedenen Vollstreckungsarten dient Abb. II 26. Diese drei Arten können in Kombination oder unabhängig voneinander, von einem oder mehreren Gläubigern betrieben werden. Kombiniert ein Gläubiger alle drei Arten, so sichert er sich durch die Zwangshypothek seinen Rang, durch die Zwangsverwaltung die Grundstückserträge bis zur Versteigerung und durch die Zwangsversteigerung den Versteigerungserlös nach erfolgreicher Versteigerung. Allgemeine Grundsätze der Zwangsvollstreckung: • Vollstreckungsorgane werden nur auf Antrag des Gläubigers oder eines bereits bestellten Zwangsverwalters tätig, nie von Amts wegen.106 • Ein Vollstreckungstitel ist unverzichtbare Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung. • Sachlich zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht, örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. 105 Vgl. Becker, U. (2001), S. 1082 106 Vgl. Walter, G. (2001), S. 65 Abb. II 26: Arten der Zwangsvollstreckung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 111 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 111 • Gegenstände der Immobiliarvollstreckung sind Grundstücke (im grundbuchrechtlichen Sinn), Wohnungseigentum und andere grundstücksgleiche Rechte (insbesondere Erbbaurechte); mit erfasst werden das Grundstückszubehör, evtl. Forderungen. • Bei öffentlich-rechtlichen Ansprüchen (z. B. von Finanzamt, Gerichtskasse, Kommune) gegen den Bürger gelten die Bestimmungen der ZPO und des ZVG nicht unmittelbar, sondern die Verwaltungsvollstreckungsgesetze des Bundes und der Länder bzw. spezialgesetzliche Regelungen (z. B. §§ 249 ff. der Abgabenordnung für Steuerschulden). Diese verweisen für die Durchführung der Immobilienvollstreckung jedoch regelmäßig auf die Bestimmungen des ZVG.107 Nachfolgend wird die Zwangsvollstreckung im Wege der Zwangsversteigerung näher dargestellt, die in der Praxis die größte Bedeutung hat. 7.5.2 Ablauf und Inhalt der Zwangsversteigerung Das Verfahren gliedert sich in verschiedene Abschnitte, die in einer Übersicht kurz zusammengefasst werden (vgl. Abb.  II 27). 107 Vgl. Becker, U. (2001), S. 1083 ff. Abb. II 27: Ablauf und Inhalt der Zwangsversteigerung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 112 112 II. Rechtlicher Teil 7.5.3 Verfahrensgrundsätze Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens sind folgende Begrifflichkeiten, Verfahrensrichtlinien sowie Versteigerungsbedingungen zu berücksichtigen: • Rangstelle, Rangklasse, • Deckungsgrundsatz, Übernahmeprinzip, • Geringstes Gebot, Meistgebot, Mehrgebot, Bargebot, Mindestgebot, • 5⁄10-Grenze, 7⁄10-Antrag, • Sicherheitsleistung, • Zinsforderung. Bei der Durchsetzung und Verwertung der Grundpfandrechte kommt es auf die Rangstelle des Rechts im Grundbuch an. Die verschiedenen im Grundbuch eingetragenen Belastungen sind nicht gleichberechtigt, sondern stehen in einem eindeutigen Rangverhältnis. Es kann dabei aber auch der Gleichrang mehrerer Belastungen vereinbart werden. Jeder Gläubiger ist bestrebt, seine Forderungen an möglichst günstiger Rangstelle abzusichern. Durch vorrangige Eintragungen in Abteilung II oder III vermindert sich die Werthaltigkeit der nachrangigen Rechte. Sind die Rechte in derselben Abteilung im Grundbuch eingetragen, so bestimmt sich das Rangverhältnis nach der Reihenfolge der Eintragung. Das Rangverhältnis von Rechten in unterschiedlichen Abteilungen wird durch das Datum der Eintragung festgelegt.108 Von diesem Rangverhältnis zu unterscheiden sind die Rangklassen im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Diese Rangklassen, die in § 10 ZVG bestimmt werden, haben Bedeutung für die Verteilung des Versteigerungserlöses. Ansprüche aus dinglichen Belastungen des Grundstücks werden grundsätzlich in die Rangklasse 4 eingeordnet. Innerhalb dieser Rangklasse ist für die Verteilung des Versteigerungserlöses dann wieder das Rangverhältnis im Grundbuch maßgeblich. Bevor also der erstrangige Gläubiger eines dinglichen Rechts aus dem Versteigerungserlös bedient wird, sind zunächst die Ansprüche aus den Rangklassen 0–3 (insbesondere Verfahrenskosten, Vorschuss des Gläubigers zur Erhaltung des Grundstücks, Lohnansprüche der Angestellten bei land- und forstwirtschaftlichem Grundstück, Grundsteuer) zu begleichen. Gläubiger, deren Recht im Grundbuch einen schlechteren Rang einnimmt, werden erst aus dem dann noch verbleibenden Erlös befriedigt. Ist das Grundstück mit zu vielen Rechten belastet, können nachrangige Gläubiger auch leer ausgehen. Zinsen auf Grundpfandrechte, die älter als drei Jahre sind, stehen in der Rangklasse 8. Das geringste Gebot bestimmt die Höhe, die ein Gebot in der Zwangsversteigerung mindestens haben muss. Es errechnet sich abhängig vom Rang des Rechts, das ein die Zwangsvollstreckung betreibender Gläubiger innehat, und entspricht dem Wert aller dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und Kosten. Betreibt der Gläubiger einer im Grundbuch im ersten Rang eingetragenen Grundschuld die Zwangsversteigerung, wird nur ein Gebot zugelassen, durch das die Rechte und Kosten aus Rangklasse 0–3 gedeckt werden. Steht dem betreibenden Gläubiger nur ein Grundpfandrecht im zweiten oder dritten Rang zu, muss außerdem noch der Wert der vorgehenden Rechten aus Rangklasse 4 gedeckt werden. Durch das Gebot in der Zwangsversteigerung muss also der Wert aller Rechte abgedeckt werden, die dem jeweils betreibenden Gläubiger vorgehen (Deckungsgrundsatz), § 44 ZVG. Dabei werden die im geringsten Gebot zu berücksichtigenden Rechte der Rangklasse 4 vom Erwerber übernommen, sind also nicht bar abzudecken (Übernahmeprinzip), § 52 ZVG. 108 Vgl. Palandt, O. (2012), § 879 Rn. 9 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 113 7 Sicherungs- und Verwertungsrechte 113 Neben dem geringsten Gebot gibt es zahlreiche weitere Begriffe, mit denen verschiedene Aspekte des in der Versteigerung abgegebenen Gebots bezeichnet werden. Hierbei handelt es sich aber jeweils nur um Rechengrößen; die Interessenten können nicht etwa wählen, welches dieser Gebote sie im Versteigerungstermin abgeben. Das Meistgebot bezeichnet das höchste abgegebene Gebot. Das Mehrgebot ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Meistgebot und dem geringsten Gebot. Das Bargebot bezeichnet den Betrag, den der Ersteher des Grundstücks unmittelbar zu zahlen hat. Es setzt sich zusammen aus dem in § 49 ZVG beschriebenen Teil des geringsten Gebots, der in bar abzudecken ist (= Mindestbargebot), und dem Mehrgebot. Die im geringsten Gebot berücksichtigten Rechte, die aufgrund des Übernahmeprinzips vom Ersteher übernommen werden, sind nicht Teil des Bargebots. Da diese Rechte bestehen bleiben, sind sie nicht durch eine Zahlung abzulösen. Zu berücksichtigen ist, dass das im Versteigerungstermin abgegebene Gebot stets ein Bargebot darstellt. Der Ersteher muss sich also darüber im Klaren sein, dass er zusätzlich zu seinem Gebot auch noch die Belastung aus den bestehen bleibenden, im Grundbuch vorrangig eingetragenen Rechten übernimmt. Ein Gläubiger, der bei Nichtzahlung des Bargebots beeinträchtigt würde, kann sofort nach Abgabe des Gebots vom Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von 1⁄10 des Verkehrswerts verlangen. Erreicht das Meistgebot nicht 7⁄10 des Verkehrswertes (= Mindestgebot) kann gemäß § 74a ZVG auf Antrag der Zuschlag versagt werden. Bleibt das Meistgebot unter 5⁄10 des Verkehrswertes, so muss gemäß § 85a ZVG das Versteigerungsgericht von Amts wegen den Zuschlag versagen. Diese Wertgrenzen gelten aber nur im ersten Versteigerungstermin, in einem weiteren Termin finden sie keine Anwendung, sofern sie im ersten Termin den Zuschlag verhindert haben. Bei einer Grundschuld können neben dem Kapitalbetrag auch Zinsen im Grundbuch eingetragen werden. Diese Grundschuldzinsen werden meist deutlich höher gewählt als die Verzinsung der gesicherten Forderung. In der Zwangsvollstreckung kann der Gläubiger auch Befriedigung aus den Grundschuldzinsen verlangen, die so zur Absicherung der wiederkehrenden Leistungen während der Kreditlaufzeit (erhöhte Zinskonditionen) sowie während der Mahnungs- und Zwangsvollstreckungsphase dienen – jedoch rückwirkend nur für den Zeitraum von drei Jahren.109 Der Gläubiger kann den auf die Grundschuldzinsen verteilten Versteigerungserlös aber auch zur Befriedigung anderer gesicherter Forderungen verlangen. Aufgrund des Sicherungsvertrags darf er aus der Zwangsversteigerung aber immer nur so viel behalten, wie er aus der gesicherten Forderung (nebst Zinsen und Kosten) von seinem Schuldner verlangen kann. Zusammenfassend werden die Begrifflichkeiten an einem Beispiel verdeutlicht (vgl. Abb.  II 28). 109 Vgl. Becker, U. (2001), S. 1116 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 114 114 II. Rechtlicher Teil Abb. II 28: Beispielrechnung Zwangsversteigerung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 115 8 Baulast 115 8 Baulast 8.1 Abgrenzung und Inhalt Von privatrechtlichen Rechten und Belastungen sind die Sicherungsmittel öffentlich-rechtlicher Art abzugrenzen. In diesem Zusammenhang nimmt die Baulast, ein den Grunddienstbarkeiten des Zivilrechts vergleichbares Institut des öffentlichen Rechts, eine zentrale Stellung ein. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg, die ausschließlich auf zivilrechtliche Sicherungen durch Grunddienstbarkeiten abstellen, ist die Baulast in allen Bundesländern in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) geregelt. Die Baulast dient dem Zweck, die Erteilung von Baugenehmigungen zu ermöglichen, die ohne die Baulastübernahme versagt werden müssten. Hierbei werden bauordnungsrechtliche Anforderungen (z. B. Nachweis der Abstandsflächen), die der Bauherr auf seinem Grundstück nicht erfüllen kann, auf einem anderweitigen, evtl. benachbarten Grundstück öffentlich-rechtlich gesichert. Die öffentlich-rechtliche Ausgestaltung führt dazu, dass der belastete Grundstückseigentümer der Bauaufsichtsbehörde und nicht dem begünstigten Eigentümer die Pflichtenübernahme erklärt. Diese 8 Baulast Reallasten, Rentenrechte Abb. II 29: Einordnung Baulasten

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Alles zur Immobilienwirtschaft.

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Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.