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3 Der Immobilienmarkt in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 71 - 78

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_71

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 21 3 Der Immobilienmarkt 21 Leistungen nach innen gerichtet und sekundär. Das bedeutet, dass sich diese Leistungen erst aus der erstrangigen Aufgabe der Unternehmung ergeben, aber dennoch für die Leistungserstellung erforderlich sind. Der Unternehmenszweck dient also nicht dem Immobiliengeschäft, es ist lediglich ein notwendiger Bestandteil. 3 Der Immobilienmarkt 3.1 Definition Allgemein gesagt treffen auf dem Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage aufeinander. Der Immobilienmarkt ist folglich der Ort des Tausches immobilienbezogener Güter gegen Geld. An diesem Tauschplatz treffen sich viele Anbieter und viele Nachfrager, was bedeutet, dass dieser Markt ein Polypol darstellt. Der Immobilienmarkt unterscheidet sich von anderen Märkten, da die Immobilie viele sehr spezifische Eigenschaften besitzt. Die größte Bedeutung kommt hierbei 3 Der Immobilienmarkt Abb. I 10: Die betriebswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Ebene Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 22 22 I. Allgemeiner Teil der Standortgebundenheit zu. Sie erzeugt die seltene Marktsituation, dass das Angebot räumlich gebunden ist und somit nicht überall, sondern nur an einem speziellen Ort angeboten werden kann. So kann es geschehen, dass eine Immobilie am Standort A nicht verkauft werden kann, da keine Nachfrage vorhanden ist, während am Standort B eine Vielzahl von Interessenten auf gerade dieses Angebot warten würden. Anders betrachtet bedeutet dies auch, dass sich der Immobilienmarkt aus vielen regionalen Teilmärkten zusammensetzt. Diese Märkte unterscheiden sich nicht nur durch die geographische Lage, sondern z. B. auch durch Abweichungen in ihrer Struktur, in der Bevölkerungsund Bebauungsdichte, in der Finanzkraft, im Grundstückspreis und in den bevorzugten Gütern. So gibt es beispielsweise Gegenden, in denen sich Eigentumswohnungen schlechter verkaufen als Ein- und Zweifamilienhäuser, und umgekehrt. Der Immobilienmarkt weicht aufgrund der Eigenschaften der Immobilie stark vom Modell des vollkommenen Marktes ab. So sind beispielsweise die angebotenen Güter heterogen. Durch die fehlende Homogenität der Güter entstehen Präferenzen für bestimmte Angebote oder Anbieter, vor allem in räumlicher, zeitlicher und persönlicher Hinsicht. Bedingt durch die lange Realisationszeit der Immobilie können die Anbieter zeitlich nur stark verzögert auf Marktschwankungen reagieren; die Elastizität des Angebots ist also im Gegensatz zum vollkommenen Markt gering. Ein weiteres Indiz für die Unvollkommenheit des Immobilienmarktes ist die Tatsache, dass die vielen Teilmärkte in Verbindung mit den zahlreichen unterschiedlichen Organisationsformen für die Immobilienvermarktung einen negativen Einfluss auf die Markttransparenz haben. Außerdem ist die Zahl der Anbieter und Nachfrager auf den Teilmärkten begrenzt. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Immobilienmarkt ein unvollkommener Markt ist, und dass es nicht den Immobilienmarkt schlechthin, sondern vielmehr eine große Zahl von Teilmärkten gibt. Investorenmarkt Immobilie Marktwert Verkehrswert Kapitalmarkt Verzinsung Cap rate Angebot Eigentümer Verkäufer Nachfrage Investoren Käufer Kapitalmarkt Zukunftsprognosen lokale, regionale und nationale Konjunktur Baumarkt Bauaktivitäten Kosten Rechnet sich die Entwicklung? Neubauaktivitäten Flächenmarkt Angebot Nachfrage Mieten und Anmietung Cashflow wenn ja Abb. I 11: Das funktionale System des Immobilienmarktes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 23 3 Der Immobilienmarkt 23 3.2 Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt unterscheiden sich deutlich von ihren Gegenstücken auf anderen Märkten. So bewirkt beispielsweise die Standortgebundenheit der Immobilie, dass das Angebot auf dem Immobilienmarkt nicht mobil, sondern immobil, also an einen Standort gebunden ist. Damit der Immobilienmarkt trotzdem funktionieren kann, setzt er also die Mobilität der Nachfrage voraus. Die Interessenten wählen eine Region aus und prüfen die hier vorhandenen Angebote. Diese unterscheiden sich, da die Anbieter keine völlig homogenen Güter offerieren können. Jede Immobilie ist einzigartig. Dies führt zu einer starken Nachfragerkonkurrenz, die sich auf anderen Märkten in dieser Ausprägung nicht findet: Es gibt dieselbe Immobilie mit demselben Standort und denselben Eigenschaften bezüglich Zuschnitt, Lage im Haus, Material, Belichtung, Beschallung etc. nur ein einziges Mal. Und meist treten mehrere Nachfrager auf, von denen nur einer tatsächlich zum Zuge kommt. Als Anbieter können private und institutionelle Verkäufer auftreten. Privatleute agieren selten als Verkäufer von Immobilien und verfügen nur über geringe Marktkenntnisse und -erfahrungen. Institutionelle Anbieter nehmen regelmäßig am Marktgeschehen teil. Daher können sie auf weit mehr Informationen und Erfahrung zurückgreifen. Durch die Vielzahl der Anbieter entstehen dementsprechend viele Veräußerungsmotive: Privatleute wollen beispielsweise häufig die eigengenutzte Immobilie verkaufen, um umzuziehen. Private und institutionelle Anleger sehen eventuell die Möglichkeit einer lukrativeren Anlage und wollen das alte Objekt abstoßen. Auch die Erzielung von Spekulationsgewinnen, der Verkauf betrieblicher Erzeugnisse oder die Schaffung von Liquidität können einen Verkaufsgrund darstellen.49 Die Angebotsseite wird vor allem im Wohnungsbereich vom Bestand dominiert. Es zeichnet sich eine Verlagerung vom Neubau zur Modernisierung und Sanierung von Bestandsgebäuden ab. Für den Neubaubereich im Wohnimmobiliensektor gilt der Grundsatz, dass Objekte nur dann umgesetzt werden, wenn sie eine Anfangsrentabilität für den Anbieter ausweisen; dies erfordert einen hohen Einsatz von Kaufkraft auf der Nachfrageseite.50 Die Nachfrageseite besteht ebenfalls aus Privatleuten und institutionellen Käufern. Privatleute suchen meist Wohnraum. Der Konsum des Gutes Wohnung befriedigt ein Grundbedürfnis des Menschen, da beispielsweise das Schlaf-, Schutz- und Erholungsbedürfnis gestillt werden kann. Das Gut Wohnung ist nicht substituierbar. Besonders in diesem Bereich ist der Nachfrager dem Anbieter unterlegen, da mit wachsendem Angebotsdefizit die Versorgungssicherheit – also die Ge- 49 Vgl. Grosskopf, W./König, P. (2001), S. 81 50 Vgl. Kühne-Büning, L. (1996), S. 254 ff. Abb. I 12: Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 24 24 I. Allgemeiner Teil wissheit, eine Wohnung zu haben – abnimmt und umgekehrt.51 Daher werden die Nachfrager vom Gesetzgeber direkt und auch indirekt (durch Förderung des Angebots) vom Staat unterstützt. Auch nicht-private Gruppen fragen Wohnflächen nach, um diese weiterzuvermieten oder gewinnbringend zu verkaufen. Büros werden zur Selbstnutzung oder Vermietung erworben. Es ist häufig der Fall, dass ein Marktteilnehmer gleichzeitig Anbieter und Nachfrager – eventuell auf unterschiedlichen Teilmärkten – ist. So kann ein Unternehmen als Nachfrager einen kostengünstigeren Standort suchen und zur gleichen Zeit als Anbieter versuchen, das alte Objekt zu veräußern oder zu vermieten. Für Angebot und Nachfrage gibt es zahlreiche Bestimmungsgrößen, die Determinanten. Ein wichtiger Einflussfaktor ist die allgemeine Konjunktur. Über lange Zeiträume wirkt sie sich auf die Bauwirtschaft aus. Im Hoch wird viel gebaut und viel nachgefragt, im Tief sinken die Investitionen und die Nachfrage ab. Dennoch entwickelt sich die Baukonjunktur nicht immer entsprechend der allgemeinen Konjunktur. Dies ist darauf zurückzuführen, dass es zahlreiche weitere Einflussfaktoren gibt. Die wichtigsten sind Zinsen, Preise und staatliche Maßnahmen. Hohe Zinsen dämpfen die Investitionsbereitschaft, was sich negativ auf Angebots- und Nachfrageseite auswirkt. Der Grund hierfür liegt darin, dass ein hoher Anteil der Investitionen fremdfinanziert ist. Bei einem angenommenen Fremdkapitalanteil von 75 % sind die Zinskosten der größte Posten der laufenden Aufwendungen. Dementsprechend sensibel reagieren Investoren auf Zinsänderungen. Da die Immobilienbranche langfristig orientiert ist, wirkt sich hauptsächlich der langfristige Zinssatz, der so genannte Kapitalmarktzinssatz, auf das Marktgeschehen aus. Besonders eng ist die Verbindung zwischen dem Wohnbau und dem realen, d. h. inflationsbereinigten Kapitalmarktzins. Der Einfluss der Zinsen auf den Immobilienmarkt ist jedoch ebenfalls nicht zwingend gegeben, da andere Determinanten entgegenwirken können. Darüber hinaus können z. B. politische Neuregelungen die hohen Zinsen ausgleichen, beispielsweise durch Zinszuschüsse oder ähnliche Fördermaßnahmen. Ein hoher Zinssatz spielt für die Investoren auch dann nur eine geringe Rolle, wenn sie ein hohes Maß an Eigenkapital einsetzen. Neben dem tatsächlichen wirkt sich der erwartete Zins auf Investitionsentscheidungen aus. Wird z. B. ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus erwartet, so wird die Bautätigkeit trotz eines hohen aktuellen Zinssatzes gesteigert. Der Preis nimmt als Determinante eine Sonderrolle ein, denn er ist gleichzeitig Einflussfaktor auf Angebot und Nachfrage und Ergebnis des Zusammentreffens von Angebot und Nachfrage. Die allgemeine Preisentwicklung eines Landes, die z. B. am Bruttoinlandsprodukt gemessen wird, wirkt sich auf die Vermögensverteilung aus; während Geldvermögen im Inflationsfall an Wert verliert, gewinnt das Sachvermögen, z. B. die Immobilie. Bei der Betrachtung der reinen Baupreisentwicklung lässt sich feststellen, dass hohe Preise ein großes Angebot und eine geringe Nachfrage nach sich ziehen, und umgekehrt. Werden jedoch weiter steigende Preise erwartet, so steigt die Nachfrage trotz hoher Preise; werden sinkende Preise erwartet, sinkt die aktuelle Nachfrage und die Marktteilnehmer warten auf günstigere Angebote. Viele Nachfrager kompensieren hohe Preise, indem sie kleinere Grundstücke und Gebäude erwerben oder Abstriche in der Qualität machen. Der Staat kann Anbieter und Nachfrager unterstützen. Hierfür stehen ihm zahlreiche Mittel zur Verfügung, z. B. Subventionen, Wohnbauprämien, Steuernachlässe und Förderprogramme. Nicht zu verachten ist der Einfluss demographischer Entwicklungen: Schwankungen bei Geburts- oder Sterberaten und Bevölkerungsströmen verändern die Struktur und die Anzahl der privaten Haushalte, was sich stark auf den Wohnungsbaumarkt auswirkt. Auch der kulturelle Wandel einer Gesellschaft und der technische Fortschritt sind ausschlaggebende Determinanten des Immobilienmarktes. 51 Vgl. Eichhorn, A. (1996), S. 161 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 25 3 Der Immobilienmarkt 25 Untersuchungen stufen die Wichtigkeit der Determinanten für den Investor wie folgt ein: An erster Stelle steht die Rendite, sie ist der einflussstärkste Faktor; darauf folgen Steuern, Kosten für Bauland und Finanzierung sowie die Erwartungen der Investoren bezüglich weiterer Kostenentwicklungen. Allerdings ist diese Relevanz-Staffelung nicht für alle Investoren identisch. Für Wohnungsunternehmen, die an einer langfristigen Vermietung interessiert sind, ist vor allem die künftige Entwicklung der Nachfrage von Bedeutung und somit die Determinanten Haushalts- und Realeinkommen. Aber auch die Rentabilität in Form der möglichen Mieteinnahmen und -steigerungen haben großen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen. Die Rentabilität im wohnungswirtschaftlichen Bereich setzt sich hauptsächlich aus drei Komponenten zusammen: Am wichtigsten für die Investoren sind die Objektrentabilität, die erwartete Steigerung des Sachwertes und die möglichen steuerlichen Vergünstigungen.52 3.3 Marktpreisbildung Der Marktpreis einer Immobilie bildet sich durch das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Um die Kosten vergleichbar zu machen, werden meist Preise pro m2 angegeben bzw. eine Umrechnung in Quadratmeterpreise ist leicht möglich. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wirkt sich auf den Preis aus. Wenn der Markt zum Käufermarkt hin tendiert, d. h. wenn die Nachfrager das Marktgeschehen und somit die Preise bestimmen, ist das Angebot hoch und das Preisniveau niedrig. Geht der Trend hingegen zum Verkäufermarkt, so stehen nur wenige Anbieter einer Vielzahl von Nachfragern gegenüber. Dies sorgt für einen Anstieg der Preise. Ein bei Nachfragern begehrtes Grundstück, z. B. ein gut geschnittenes Grundstück in guter Wohnlage, erzielt einen höheren Quadratmeterpreis als ein unregelmäßig geschnittenes Grundstück in schlechter Lage, da für letzteres eine viel geringere Anzahl an Nachfragern Interesse zeigt. Gleichzeitig schließt jedoch ein hoher Grundstückspreis viele Nachfrager aus, da sie nicht in der Lage oder nicht willens sind, den geforderten Preis zu bezahlen. Also kann ein begehrtes Grundstück aufgrund seines hohen Wertes auch auf eine geringe Nachfrage treffen. Die Marktpreisbildung erfolgt bei Bestandsimmobilien und Neubauten auf unterschiedliche Weise. Der Verkäufer einer bestehenden Immobilie versucht, einen möglichst hohen Preis für sein Objekt zu erzielen. Um den Preis richtig anzusiedeln, kann der Verkäufer, d. h. der Anbieter, Vergleichspreise ähnlicher Objekte heranziehen. Er kann auch ein Wertgutachten erstellen lassen. Es ist jedoch nicht gewährleistet, dass sich ein Käufer findet, der bereit ist, einen ebenso hohen Preis zu bezahlen. So kann eine Immobilie einen bestimmten Wert haben, der jedoch nicht umsetzbar ist. Wert ist also nicht gleich Preis. Der Preis wird auf dem Immobilienmarkt stark durch die nachfragende Seite 52 Vgl. Kühne-Büning, L. (1996), S. 263 ff. Abb. I 13: Determinanten auf dem Immobilienmarkt Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 26 26 I. Allgemeiner Teil beeinflusst. Je mehr Interessenten sich finden, desto stärker steigt der Preis. Ziel des Verkäufers ist es, den höchstbietenden Interessenten ausfindig zu machen. Im Regelfall wird über den Preis verhandelt. Hierfür gibt es auf Anbieter- und Nachfragerseite eine gedachte Grenze: Der Verkäufer ist bestrebt, einen möglichst hohen Preis zu erzielen; er setzt also nach oben keine Grenzen fest, sondern nach unten: Einen bestimmten Betrag will er auf jeden Fall erhalten, sonst kommt kein Kaufvertrag zustande. Der Nachfrager hingegen möchte einen möglichst geringen Preis bezahlen, so dass sich für ihn nach unten keine Grenze ergibt. Er setzt sich ein oberes Preislimit. Mehr ist ihm die Immobilie entweder nicht wert, oder er kann aus finanziellen Gründen keinem höheren Preis zustimmen. Bewegen sich die Vertragspartner innerhalb des Preiskorridors, so ist das Geschäft aus ihrer Sicht für beide Seiten vorteilhaft. Muss einer von ihnen jedoch an seine Preisgrenze gehen, so ist der Vertrag nur noch für die andere Seite von Vorteil. Bei neu erstellten Objekten, z. B. eines Bauträgers, erfolgt die Preisfindung anders. Als Basis dient hier die Preiskalkulation: Alle anfallenden Herstellungskosten und der gewünschte Gewinn werden addiert. Diese Beträge bilden den Angebotspreis. Liegt der am Markt erzielbare Preis unter den Herstellungskosten, wird das Objekt nicht gebaut, da es unrentabel ist. Der Bauträger kann seinen Gewinnaufschlag nicht frei wählen, sondern orientiert sich hierfür am Markt. Er prüft, ob genügend zahlungsfähige und -willige Käufer vorhanden sind, und welche Angebote seine Konkurrenz zur gleichen Zeit auf den Markt bringt. Hieran orientiert er seinen Preis; somit ist der Bauträger zunächst im Besitz der Preiskompetenz. Wenn er bei Abschluss des Verkaufsprozesses seinen angestrebten Gewinn nicht erreicht, hat er die Preiskompetenz an die Nachfrageseite verloren. Der Gewinnaufschlag kann vorwiegend aus zwei Gründen schmäler ausfallen: Zum einen können die Vorfinanzierungskosten höher sein als geplant. Dies ist der Fall, wenn nicht alle Verkäufe im zuvor festgelegten Zeitrahmen erfolgen können und der Bauträger länger als beabsichtigt (vor-)finanzieren muss. Zum anderen steigen die Kosten im Vertriebsbereich, wenn die Vermarktung länger als geplant dauert und intensiver betrieben werden muss. Um diese Zusatzkosten zu vermeiden und seine Produkte so schnell wie möglich zu verkaufen, muss der Anbieter seine Preisvorstellungen korrigieren. Der zunächst angebotene und der schließlich erzielbare Preis fallen also auseinander. Bei Mietobjekten wirken sich Leerstandsquote und Laufzeit der Mietverträge sowie die Bonität der Mieter auf den Preis aus. Generell liegen die Mietpreise für Büroflächen über denen für Wohnflächen vergleichbarer Qualität. Die Vertragslaufzeit kann sich sowohl preissteigernd als auch preismindernd auswirken. Ein Eigennutzer ist bestrebt, das Objekt möglichst frühzeitig selbst zu nutzen und bevorzugt kurze Restlaufzeiten, während ein Kapitalanleger langfristige Verträge bevorzugt, da seine Erträge bei einem liquiden Mieter für einen festgelegten Zeitraum gesichert sind. Die Teilnehmer auf dem Markt für Mietobjekte investieren nur in Immobilienanlagen, wenn mindestens ihre Opportunitätskosten gedeckt sind, d. h. wenn sie mindestens dieselbe Rendite erwirtschaften, die bei einer anderen Anlageform erzielbar wäre.53 3.4 Staatliche Einflussnahme auf das Marktgeschehen Der Staat nimmt in vielen Bereichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Um die Angebotsseite zu steuern, werden Subventionen gewährt, Steuern erhoben, Mindeststandards vorgeschrieben und ein staatliches Angebot, vor allem im Bereich der Wohnimmobilien, geschaffen. Zur Beeinflussung der 53 Vgl. Grosskopf, W./König, P. (2001), S. 81 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 27 3 Der Immobilienmarkt 27 Nachfrage wird Wohngeld gewährt, das Bausparen gefördert und steuerliche Vorteile eingeführt; außerdem wird die Schaffung von Wohnraum über mehrere Wege gefördert: Zum einen werden zinsverbilligte oder zinsfreie Darlehen von Bund und Ländern zur Verfügung gestellt, zum anderen werden Zuschüsse von Ländern und Gemeinden gewährt und im Rahmen von Sonderaktionen verbilligte Bauplätze ausgegeben. Durch diese Eingriffe soll die Kaufkraft der Nachfrageseite gestärkt werden. Wenn ein Mietwohnungsbauvorhaben mit öffentlichen Mitteln gefördert wird, wird der maximale Mietpreis in der Regel vom Staat vorgegeben. Um die Transaktionen zwischen Angebot und Nachfrage zu regeln, wurde das Vertragsrecht geschaffen, z. B. für Miet- und Kaufverträge.54 Aufgabe des Staates ist es in diesem Zusammenhang, einen marktwirtschaftlichen Rahmen auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Dies geschieht hauptsächlich durch Gesetze, die langfristig Rechtssicherheit für die Marktteilnehmer gewährleisten sollen, um das Investitionsrisiko möglichst gering zu halten. Neben diesen Allokationsmaßnahmen verfolgt der Staat auch versorgungspolitische Ziele. So soll das wohnungswirtschaftliche Existenzminimum gesichert werden und die gesamte Bevölkerung soll ausreichend mit Wohnraum versorgt werden. Dies wird zum einen durch Förderung des Wohnbaus und zum anderen durch Regelung der Mietbelastung, z. B. durch Wohngeld oder Mietpreisbindungen, erreicht. Problematisch ist, dass Mietpreisbindungen das Angebot von Mietwohnungen bremsen können; die Anbieter haben kein Interesse mehr an einer Investition in Mietwohnungen, da sie nur wenig bzw. gar nichts daran verdienen können. Diese staatliche Maßnahme würde eine Ausdehnung des Angebots verhindern. Deshalb muss der Staat gleichzeitig die Anbieter mit Steuervergünstigungen und Subventionen zu weiteren Baumaßnahmen anregen oder selbst zum Anbieter werden.55 Die Tragbarkeit der Mietbelastung wird dadurch überprüft, dass die Miete einen bestimmten Prozentsatz des Haushaltseinkommens nicht übersteigen darf. Der Staat betreibt darüber hinaus Vermögenspolitik, indem er für eine breite Eigentumsstreuung sorgt.56 54 Vgl. ebenda, S. 170 55 Vgl. Eichhorn, A. (1996), S. 165 ff. 56 Vgl. Grosskopf, W./König, P. (2001), S. 166 ff. Abb. I 14: Staatlicher Einfluss auf den Immobilienmarkt Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 28 28 I. Allgemeiner Teil 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes Der Immobilienmarkt besteht aus zahlreichen Teilmärkten, die sich nach unterschiedlichen Kriterien gliedern lassen. Am naheliegendsten ist die Einteilung in ortsbezogene Teilmärkte, welche unter anderem lokal, regional oder überregional gesehen werden können. Diese Märkte lassen sich wiederum unterteilen, z. B. nach der Art der gehandelten Immobilie in Grundstücks-, Wohnimmobilien-, Gewerbe- und Sonderimmobilienmärkte. Der Gewerbeimmobilienmarkt lässt sich weiter aufteilen, beispielsweise in den Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilienmarkt. Auch hier ist eine weitere Untergliederung möglich, z. B. bezüglich Größe, Funktionalität und Nutzung. Bei Wohnimmobilien ist der Wohnwert ein wichtiges Kriterium. Er setzt sich aus Lage und Qualität einer Immobilie zusammen. Unabhängig von den Immobilienarten lassen sich zahlreiche weitere Teilmärkte wie der Käufer- und Mietermarkt aufzeigen. 4.1 Entwicklungszustand und -möglichkeiten der Immobilie Immobilien durchlaufen mehrere Entwicklungsphasen. Diese Phasen können als Teilmärkte des Immobilienmarktes angesehen werden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert in § 4 die Entwicklungszustände des Grundstücks: Ausgehend von Agrarland entstehen Bauerwartungs- und Rohbauland, und schließlich liegt baureifes Land vor. Unter Agrarland versteht die ImmowertV land- und forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen; diese sind entweder nur in diesem Sinne nutzbar, oder eine andere Nutzung ist langfristig nicht vorgesehen. Flächen, die in absehbarer Zeit eine bauliche Nutzung erwarten lassen, da sie aufgrund ihrer Eigenschaft, ihrer Lage und Beschaffenheit dafür geeignet sind, werden als Bauerwartungsland bezeichnet. Dies kann z. B. schon aus dem Flächennutzungsplan oder aus der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde ersichtlich sein. Als Rohbauland gelten Flächen, die gemäß §§ 30, 33 und 34 BauGB zwar für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, die aber nach Lage, Form, Größe oder wegen mangelnder Erschließungsmöglichkeit für eine bauliche Nutzung noch nicht geeignet sind. Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind, werden als baureifes Land bezeichnet. Auf diesen Flächen entstehen Neubauobjekte, die im Lauf der Zeit zu Bestandsimmobilien und später zu Sanierungsobjekten werden. Am Ende der Entwicklung steht schließlich der Abbruch der Immobilie. Das Land kann wieder neu bebaut werden. Durch die Entwicklungsmöglichkeiten des baureifen Landes ergeben sich neue Teilmärkte. So legt die Bauleitplanung fest, in welchen Gebieten sich beispielsweise reine Wohngebiete finden, wo das Gewerbe und wo Grünflächen angesiedelt werden. Eine Übersicht über die Nutzungsmöglichkeiten findet sich in Abb. I 17; sie können in den §§ 1 ff. der Baunutzungsverordnung genauer nachgelesen werden. 4 Strukturen und Teilmärkte des Immobilienmarktes Teilmärkte Entwicklungszustand u. -möglichkeiten Nutzungsarten, Vertragsformen, räumliche Begrenzung Abb. I 15: Teilmärkte des Immobilienmarktes

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.