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5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 800 - 811

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_800

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 755 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 755 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 5.1 Einzureichende Unterlagen des Bauträgers zur Beurteilung des Bauvorhabens Die wirtschaftliche Ertragskraft eines Bauträgers und die Beurteilung einer Bauträgermaßnahme lassen sich mit den für das Firmenkundengeschäft üblichen Unterlagen wie Jahresabschlüsse (JA) und betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) häufig nur eingeschränkt darstellen. Vielmehr wird für die Kreditprüfung eine größere Anzahl genau zu bestimmender und ggf. notariell beglaubigter Unterlagen benötigt. Im Einzelnen können dies sein: • Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb nach § 34c GewO, • Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes bzgl. der Bauabzugsteuer, • Kaufvertrag über das Baugrundstück, Grundbuchauszug und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, • genehmigtes Baugesuch oder zumindest positive Bauvoranfrage, • Baubeschreibung und Bauzeichnungen, • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan einschl. Abgeschlossenheitsbescheinigung, • Berechnungen über Wohn-, Nutzflächen und der Kubatur (Rauminhalt), • detaillierte Gesamtkostenaufstellung und Einzelkostenaufstellung der Gewerke sowie • detaillierter Bauzeiten-/Gelddispositionsplan des Bauträgers. Bei allen Daten, insbesondere dem Zahlungsplan der Objektkosten, ist von Zahlungsfälligkeitsterminen auszugehen (Geldausgabe). Die Ausarbeitung erfolgt durch den Bauträger in Gestalt eines Sollplanes. Die Projektabwicklung wird auf der Grundlage des Sollplanes im Rahmen eines Ist-Planes unter Verwendung desselben Formulars in der Regel vom finanzierenden Institut in Abstimmung mit dem Unternehmer kontrolliert und mit folgenden Inhalten fortgeschrieben: • detaillierte Kosten-/Ertragsdisposition des Bauträgers, • Lageplan zzgl. Standortbeurteilung, ggf. Baugrundgutachten, • Musterkaufvertrag für die Enderwerber des Bauvorhabens sowie Prospekte und Preislisten und • Versicherungsnachweise (Bauherrenhaftpflicht, Gebäuderohbau). Während der Bauphase kann es unter Umständen zu Unfällen oder Naturkatastrophen kommen, die das Bauwerk beschädigen oder zerstören können. In solchen Fällen liegt das Risiko des Vermögensverlustes beim Bauherrn. Eine Bauwesenversicherung bietet dagegen einen Schutz, von dem alle am Bau Beteiligten profitieren, weshalb es üblich ist, die Kosten für die Versicherung anteilig auf diese umzulegen. Die Bauwesenversicherung deckt Schäden am Roh- und Neubau, die auf höhere Gewalt zurückzuführen sind. Denkbar wäre z. B. eine mit Regenwasser vollgelaufene Baugrube oder ein gerade errichteter Dachstuhl, der vom Sturm umgerissen wird. Zusätzlich können aber auch Feuer und Diebstahl mitversichert werden. Die übliche Selbstbeteiligung im Schadensfall beträgt bei einer Bauwesenversicherung ca. 20 %. Um Missverständnissen und Rechtsstreitigkeiten von vornherein auszuschließen, sollte dies bereits bei der Ausschreibung erwähnt und später vertraglich geregelt werden. Zusätzlich zu bisher aufgeführten Unterlagen kann auch eine Leistungsbilanz des Bauträgers angefordert werden. Die Leistungsbilanz gibt in erster Linie Auskunft über bisherige Bauvorhaben und somit nur über vergangenheitsbezogene Daten. Allerdings werden dadurch bisherige Erfahrungen des Bauträgers sowie die von ihm erreichte Kundenzufriedenheit für das Kreditinstitut transparent gemacht. 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 756 756 VI. Klassische Finanzierung Im Einzelnen kann die Leistungsbilanz die Größe, Standorte und Typen hinsichtlich bisheriger Objekte sowie Finanzierungsarten und Verkaufsstrategien des Bauträgers enthalten. Weitläufiges Ziel ist es, den Bauträger auf seine persönliche und materielle Kreditwürdigkeit zu überprüfen. 5.2 Quantifizierung und Kalkulation der Finanzierungsmittel Auf der Basis oben genannter Unterlagen ist es für eine optimale Kreditentscheidung und Kreditverwaltung notwendig, eine höchstmögliche Transparenz bezüglich aller bekannten Risikofaktoren des Bauträgers und der Baumaßnahme zu erhalten. Wichtigster Bestandteil dieser Analyse ist die Ermittlung der Gesamtgestehungskosten der Bauträgermaßnahme unter Berücksichtigung aller Kostenaspekte wie die Aufwendungen für das Grundstück und die Errichtungskosten des Bauwerkes. Dabei wird von den Gesamtinvestitionskosten (GIK) gesprochen. Daraus kann der genaue Finanzierungsbedarf errechnet werden. Dieser ergibt sich aus den GIK abzüglich des vom Bauträger eingesetzten Eigenkapitals und des jeweiligen Baufortschritts, in Abgleich mit eingehenden Kaufpreiszahlungen der Enderwerber. Die folgenden Posten ergeben in ihrer Gesamtheit die GIK: Planungskosten Die Planungskosten sind vergleichbar mit den Kosten einer Projektentwicklung im engeren Sinne. Sie stehen am Beginn der Verbindung zwischen Standort, Idee und Kapital. Es sind damit die Kosten gemeint, die entstehen, bis sämtliche Voraussetzungen für die Errichtung und anschließenden Vertrieb eines Bauvorhabens gegeben sind. Grundstückskaufpreis Der Wert des Grundstücks und somit die Kosten für das Bauland werden an dessen Lage gemessen. Erhebliche Preisspannen ergeben sich nicht nur überregional oder regional, sondern können selbst in der direkten Nachbarbebauung vorkommen. Ein Grundstück direkt an einer stark frequentierten Fußgängerzone kann u. U. ein Vielfaches des Preises erzielen als ein Grundstück dahinter, welches keinen direkten Zugang zu der Fußgängerzone hat. Die für die jeweilige Gemeinde geltende Preislage kann bei dem ortsansässigen Gutachterausschuss erfragt werden. Dieser hält in der Regel Kaufpreissammlungen vor, aus denen die Bodenrichtwertkarte abgeleitet wird. Daraus lässt sich wiederum der Kaufpreis des einzelnen Grundstücks in der Gesamtkalkulation ableiten. Bei den Grunderwerbskosten wird weiterhin zwischen erschließungsbeitragsfreiem und erschließungsbeitragspflichtigem Bauland unterschieden (vgl. §§ 123 ff. BauGB). Erschließungskosten Vor allem, wenn noch nicht geleistete oder zukünftig anfallende Erschließungskosten im Rahmen der GIK erfasst werden sollen, gewinnt diese Kostengruppe an Bedeutung. Unter Erschließungskosten werden Aufwendungen wie öffentliche Entwässerung, Straßenbeleuchtung, die Grundstücksanbindungen mit Gas- und Wasserleitungen usw. verstanden. Die gesetzliche Grundlage findet sich in §§ 127 ff. BauGB. Erwerbsnebenkosten Bei dem Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes fallen außer dem Kaufpreis noch die sog. Erwerbsnebenkosten an. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, ggf. der Maklercourtage und den Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Die Grunderwerbsteuer beträgt aktuell 3,5 % vom Kaufpreis. Alle Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen Finanz- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 757 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 757 amt angezeigt werden. Dieses setzt dann die Grunderwerbsteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Nach Entrichtung der Steuer erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstückes nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf. Wurde das Baugrundstück durch einen Immobilienmakler vermittelt, fällt eine Maklerprovision an, welche prinzipiell frei verhandelbar ist, aber deren Höhe sich in der Regel an den ortsüblichen Sätzen orientiert. Meist beträgt sie 2 bis 4 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die notariellen Gebühren für Grundstückskaufverträge und Grundbucheintragungen berechnen sich nach der Kostenordnung und betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises. Werden zusätzlich noch Grundschulden oder Hypotheken in das Grundbuch zur Sicherung der Finanzierung eingetragen, erhöhen sich die Gebühren entsprechend. Baukosten Die Baukosten unterscheiden sich in die Kosten des Rohbaus und des Ausbaus. Beide Kostengruppen sind in ihrer gesamten Höhe im Verhältnis 40/60 zu bewerten. Zusätzlich können, je nach Art und Größe der Immobilie, Kosten für Sonderausstattungen (Innen und Außen) sowie Nebengebäude (Garage, Carport) hinzukommen. Eine detaillierte Aufstellung aller Kostengruppen findet sich in der DIN 276 „Kosten von Hochbauten“. Diese ist in sieben Hauptkostengruppen unterteilt, welche sich wie folgt darstellen: Zu den reinen Baukosten zählen die Kostengruppen 300 und 400. Unter den Kosten des technischen Geräts werden hauptsächlich Einbauten wie Heizungs-, Versorgungs- und Aufzugsanlagen verstanden. Diese Anlagen werden zu den Baukosten gerechnet, da sie nach § 94 BGB als Gebäudebestandteil definiert werden. Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor sind die Außenanlagen. Sie werden als alle Anlagen außerhalb des eigentlichen Baukörpers und innerhalb der Grundstücksgrenze definiert. Unter dem Begriff Außenanlagen fallen z. B. Einfriedungen, Spielplätze sowie Be- und Entwässerungsanlagen. Darüber hinaus müssen auf jeden Fall auch die Baunebenkosten (BNK) berücksichtigt werden. Diese enthalten unter anderem die Kosten für die Architektenleistung, die Bauleitung, den Statiker sowie für sämtliche behördliche Genehmigungen und Abnahmen. Auch die Kosten für die Zwischenfinanzierung (Bauzeitzinsen, Bürgschaftsgebühren und Bereitstellungszinsen) des Investors fallen unter die BNK. Vertriebskosten Entscheidender Faktor für den Erfolg einer Bauträgermaßnahme ist die Verkaufsfähigkeit des fertig gestellten Objektes im geplanten Zeitraum zu den geplanten Verkaufspreisen. Im Allgemeinem ist es das Ziel einer erfolgreichen Distributionspolitik, dass ein bestimmtes Produkt oder eine Leistung den Kunden am rechten Ort, zur rechten Zeit, in der richtigen Menge und Qualität, mit den gewünschten Serviceleistungen und zum richtigen Preis zur Verfügung steht. Die Kosten für das ausgewählte Vertriebskonzept müssen ebenfalls in die Gesamtinvestitionskosten mit einfließen. Die finanzierende Bank hat im Rahmen der Beurteilung des Bauvorhabens und des Bauträgers außer den Kosten des Vertriebs auch die aktuelle Marktsituation, die Zielgruppendefinition und die Organisation der Absatzpolitik des Bauträgers auf dessen Erfolgschancen zu analysieren und zu bewerten. Nachstehender Abb. VI 14 kann ein Grundschema für die Bauträgerkalkulation entnommen werden. Dieses Grundschema ist je nach Art der Verwendung und des Aussagezwecks veränderbar bzw. zu ergänzen und dient im Ergebnis der Kalkulation der zu erreichenden Mindestverkaufserlöse je Einheit, indem der geplante Verkaufserlös auf die einzelne Einheit des Objekts „herunter gebrochen“ wird. Zusätzlich zu dieser Vorwärtskalkulation kann zur Berechnung eines fiktiven Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 758 758 VI. Klassische Finanzierung Grundstückkaufpreises bei vorgegebenen Verkaufspreisen der einzelnen Einheiten auch eine Rückwärtskalkulation nach dem Residualwertverfahren durchgeführt werden. Dabei wird auf der Basis von früheren oder realisierbaren Verkaufspreisen und der geforderten Rendite des Bauträgers der Preis des Grundstücks ermittelt, der maximal bezahlt werden kann. Ist dieser Preis zu hoch, verringert sich die Rendite des Bauträgers, da die Verkaufsobjekte nicht zu jeder beliebigen Höhe verkauft werden können. Wird durch einen zu hohen Grundstückskaufpreis die gesamte Rendite des Bauträgers aufgezehrt, sollte dieser von der Durchführung der Maßnahme bzw. das Kreditinstitut von dessen Finanzierung Abstand nehmen. Grundschema für die Bauträgerkalkulation Grundstückskaufpreis + Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) + Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises) + ggf. Makler (ca. 3,48 bis 6,96 % des Kaufpreises inkl. MwSt.) + ggf. Freimachen (Abfindung, Ablösung dinglicher Rechte) + ggf. Herrichten (Sicherungsmaßnahmen, Abbruch, Altlasten) + Erschließung (öffentliche/nicht öffentliche Ausgleichsabgaben) = Grunderwerbskosten + Baukosten brutto für Baukonstruktion und technische Anlagen + Außenanlagen (in der Regel 3–8 % aus den Baukosten) + Baunebenkosten (in der Regel 10–15 % aus den Baukosten) = Herstellungskosten + Vertriebskosten (in der Regel 3–9 % zzgl. MwSt. aus den Verkaufserlösen) + Verwaltungskosten + (Zwischen-)Finanzierungskosten = Gesamtkosten + kalkulierter Gewinn (mind. 10 %, aber in der Regel bis 20 % der Gesamtkosten) = geplanter Verkaufserlös des gesamten Bauvorhabens Abb. VI 14: Grundschema einer Bauträgerkalkulation 5.3 Erlöskalkulation der Bauträgermaßnahme Bei dem Bauträgerkredit muss wie bei allen anderen Finanzierungen die Rückführung des Kreditvolumens gewährleistet sein. In diesem Fall sind fast ausschließlich die Kaufpreiszahlungen der Enderwerber für die Rückzahlung ausschlaggebend. Aus diesem Grund ist eine aktive zielgerichtete Vermarktung eine absolute Notwendigkeit, denn ein Kreditgeber wird bei einer undurchsichtigen Ertragslage kaum bereit sein, dem Bauträger eine Finanzierung bereitzustellen. In aller Regel sichern sich die Kreditinstitute dadurch ab, indem sie entsprechende Vorvermarktungsstände von dem Bauträger abverlangen. Ob dieser 30 oder 70 % der geplanten Einheiten betragen muss, hängt von der aktuellen Marktsituation sowie von der Beurteilung des Objekts und des Bauträgers ab. Neben dem Vermarktungsrisiko existieren z. B. das Bonitätsrisiko und das Fertigstellungsrisiko der Bausache. Bei der Erlöskalkulation ist nach Gewerbe- und Wohneinheiten sowie nach den vorhandenen Nebengebäuden zu trennen. In dieser Rechnung sollten vor allem die vorgesehenen Verkaufserlöse, die auf Markttauglichkeit geprüft sein sollten, auf der einen Seite und die kalkulierten Gesamtinvestitionskosten einschließlich der veranschlagten Vertriebskosten auf der anderen Seite enthalten sein. Um den kalkulierten Gewinn des Bauträgers an dem geplanten Objekt nicht zu vernachlässigen, muss bei der Erlös- und Verkaufspreiskalkulation neben dem Kreditbetrag und den Kreditkosten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 759 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 759 noch der Gewinnzuschlag berücksichtigt werden. Dieser beträgt in der Regel mindestens 15 % der GIK, sollte aber 10 % nicht unterschreiten. Diese 10 % bilden einen Sicherheitspuffer, durch welchen etwaige Baukostenerhöhungen, niedrigere Verkaufserlöse oder sonstige unvorhersehbare Faktoren zumindest teilweise kompensiert werden können. 5.4 Klassifizierung von Bauträgerrisiken und Aufbau eines speziellen Kreditratings Auf der Basis der Empfehlungen des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht wird in den Kreditinstituten seit einiger Zeit daran gearbeitet, sämtliche Risiken zu identifizieren und den potentiellen Schadensumfang messbar zu machen. Damit ist die Bedeutung des (banken-)internen Kreditratings und des Kreditmanagements immens gestiegen. Zukünftig kommt eine individuelle Unterlegung der potentiellen Risiken mit Eigenkapital als Pflicht auf die Kreditinstitute zu. Auch wirtschaftliche Strukturwandel haben sich in den letzten Jahren zweifellos verstärkt. Geänderte Rahmenbedingungen, konjunkturelle und strukturelle Veränderungen sowie das Verhalten der Wettbewerbsteilnehmer auf dem Bankenmarkt führten dazu, dass Kreditentscheidungen heute nach anderen Kriterien und Maßstäben behandelt und entschieden werden. Allein aufgrund vergangenheitsbezogener Informationen über den Kreditnehmer können keine Kreditentscheidungen mehr getroffen werden, da gerade im Firmenkundengeschäft und somit auch im Bauträgerbereich die größten Ausfallrisiken bestehen. Durch den anhaltend wachsenden Finanzbedarf der Unternehmen werden Steuerungsinstrumente entwickelt, um Kredite einheitlich zu beurteilen und dabei parallel die Risikosituation der Banken aufzeigen. Jede einzelne Kreditvergabe birgt die Gefahr der Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers in sich, so dass die anstehenden Zins- und Tilgungsleistungen von ihm nicht mehr erbracht werden können. Basel II schreibt eine risikoadjustierte Unterlegung der Kredite mit Eigenkapital vor. Je höher das Risikopotential eines Kredites, aber auch des Bauträgers demnach ist, desto mehr Eigenkapital muss von dem Kreditinstitut unterlegt werden. Ziel der Kreditinstitute und der Unternehmen in diesem Zusammenhang ist, eine Reduzierung der Eigenkapitalbindung durch die Anwendung einer restriktiven Risikopolitik zu erreichen. Dies wiederum kann zu einer Steigerung des Shareholder Value führen. Anstelle des „Kreditnehmers“ wird bei der Risikobetrachtung von der „Adresse“ gesprochen. Demzufolge beschreibt ein Adressrisiko das Risiko des Kreditausfalls eines bestimmten Kreditnehmers. Zusätzlich können auch noch andere Risiken unabhängig vom Kreditnehmer auftreten (wirtschaftliche und sonstige Risiken), auf welche in einem folgenden Kapitel noch etwas genauer eingegangen wird. Der insgesamt erwartete Verlust geht in der Konsequenz in den vom Kreditinstitut geforderten Risikoaufschlag mit ein und ist durch die jeweiligen Einzelgeschäfte zu tragen. Vor allem bei Bauträgerunternehmen mit geringem Eigenkapitalanteil besteht die absolute Notwendigkeit, eine fachgerechte Objektbeurteilung zusätzlich in die Kreditentscheidung mit einzubeziehen und diese anhand entsprechender Kriterien zu gewichten. Hauptziel des bauträgerspezifischen Ratingverfahrens ist es, wie in anderen Bereichen des Kreditgeschäfts auch, eine zeitnahe standardisierte Bonitätsprüfung durchzuführen und somit ein möglichst genaues Abbild der Unternehmung zu erhalten. Das Hauptaugenmerk sollte bei dieser Prüfung auf der Bewertung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Objektkennzahlen auf Basis der Einzelobjektanalyse liegen. Durch ein Ratingverfahren ist es möglich, den Bauträger in eine bestimmte Risikoklasse Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 760 760 VI. Klassische Finanzierung einzuordnen und mit anderen vergleichbar zu machen. Auch gestattet dies einen Überblick über die Kreditausfallwahrscheinlichkeiten. Außer zur Kalkulation der Risikoart, welche im Hinblick auf die oben angesprochene Risikoprämie mit in die Höhe der Zinskonditionen eingehen sollte, eignet sich das Ratingverfahren auch zur laufenden Kreditüberwachung. Dabei wird der Bauträger in fest definierten Abständen neu geratet, und der Kreditgeber hat somit die Möglichkeit, z. B. eine Verschlechterung der Bonität und die damit einhergehende Steigerung des Kreditausfallrisikos rechtzeitig zu erkennen und entsprechend gegenzulenken. 5.4.1 Voraussetzungen eines Bauträgerratings Um ein Bauträgerrating erfolgreich und zielgerichtet als Beurteilungs- und Steuerinstrument einsetzen zu können, müssen zunächst einige Voraussetzungen erfüllt werden. Sämtliche Bauträgerkredite eines Kreditinstituts müssen unabhängig von der Höhe und des Einzelrisikos bewertet werden. Darüber hinaus stellt das Ratingsystem eine hohe fachliche Anforderung an die Firmenkundenbetreuer und Kreditsachbearbeiter. Im Folgenden sind einige der wichtigsten kaufmännischen und technischen Kenntnisse und Fertigkeiten beschrieben, die beherrscht werden sollten: • Kenntnisse über das Bauträgerunternehmen und dessen Management, • Durchführung von Objekt- und Betriebsbesichtigungen, • hoher Informationsstand über Branchen- und Marktentwicklungen, • Analyse und Dokumentation von Jahresabschlussunterlagen, • zeitnahe Informationen und Unterlagen über das zu beurteilende Unternehmen, • Analyse von Planungsunterlagen zur Rentabilität und Liquidität der zu beurteilenden Projekte und des ganzen Unternehmens, • Durchführung von objektbezogenen Liquiditätsberechnungen, • Analyse von aktuellen Konten- und Engagemententwicklungen, • Bewertung von Kreditsicherheiten sowie • Analyse von Vermögensaufstellungen. 5.4.2 Bestandteile eines Bauträgerratings 5.4.2.1 Bonitätsklassen und Bonitätskriterien Bei dem Kreditrating werden vornehmlich die Bonität (Bonitätseinstufung) und die Sicherheiten (Sicherheitenklassifizierung) des Kreditnehmers bewertet, welche zu einer Gesamteinschätzung des Kreditengagements (Risikoeinstufung) verbunden werden. Die Bonitätseinstufung eines Unternehmens kann z. B. auf fünf Bonitätsklassen basieren und beinhaltet eine Vielzahl von Beurteilungskriterien. Die dabei gängige Bewertungsskala umfasst die Benotung nach dem Schulnotensystem von eins bis sechs. Um eine objektive und zielgerichtete Anwendung sicherzustellen, müssen die Wertungen aus den vorliegenden Unterlagen des Bauträgers einwandfrei nachvollziehbar sein. Im Folgenden die fünf möglichen Bonitätsklassen: • Management/persönliche Fähigkeiten, • Markt/Branche, • Kundenbeziehungen/Wirtschaftliche Verhältnisse, • weitere Unternehmensentwicklungen und • Objektbeurteilung. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 761 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 761 Die Analyse der Punkte eins bis vier kann mit Hilfe der Jahresabschlussunterlagen (Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen), Bilanzkennzahlen und Betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWAs) durchgeführt werden. Dabei dienen die (BWAs) inkl. Summen- und Saldenliste hauptsächlich der Überprüfung der Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers, um sicherzustellen, dass er den laufenden Zins- und Tilgungsbelastungen gewachsen ist. Durch folgende Formel lässt sich relativ einfach die Kapitaldienstgrenze ermitteln, welche die maximale Höhe der insgesamt zu gewährenden Kredite bestimmt: Unternehmensentwicklungen, Ertragsplanung und die zukünftige Kapitaldienstfähigkeit können den BWAs ebenfalls entnommen werden. Außerdem müssen im Sinne von § 34c GewO die Berichte über die Durchführung einer Prüfung bei Bauträgern gemäß § 16 MaBV sowie noch weitere Faktoren außerhalb der Bilanz von derjenigen Person herangezogen werden, die das Rating erstellt. Die Persönlichkeitsstruktur des Bauträgers ist für die Unternehmerbeurteilung ausschlaggebend, da von dieser maßgeblich die Entwicklung der Unternehmung abhängt. Daher muss im Rahmen der Unternehmerbeurteilung geprüft werden, welche kaufmännischen, unternehmerischen und fachlichen Qualifikationen das leitungsbefugte Personal besitzt. Kenntnisse und die Einhaltung der MaBV, die Qualität der Geschäftsführung und der Unternehmensstrategie haben eine große Tragweite und finden deren Wertung in der Bonitätsklasse „Management/persönliche Fähigkeiten“ wieder. An dieser Stelle werden anhand des Ratings ebenso die bisherige Qualität der bauausführenden Vertragspartner und die Qualität der Vertragsgestaltung mit diesen beurteilt. Wichtig ist in diesem Zusammenhang z. B., ob die Bauhandwerkerverträge rechtlich geprüft und gut aufeinander abgestimmt sind. Die Objektbeurteilung bezieht sich auf mehrere Punkte. Auf jeden Fall sollte • der Objektstandort, • die Baukosten, • die Rentabilität des zu erstellenden Objektes, • die Verkäuflichkeit des Objektes (Preis-Leistungs-Verhältnis), • die Qualität des Vertriebs, • der Objektstandard (Bauqualität und Ausführung) • und die Verkaufs- oder Vermietungschancen der schwierigsten Einheiten mit in die Bewertung einfließen. Ebenso ist das auf dem Grundstück vorhandene Baurecht und damit einhergehend das Maß der baulichen Nutzung wichtig für die Umsetzung des Bauvorhabens und damit für die Bewertung des Grundstücks. Dafür ausschlaggebend ist der von der Gemeinde erstellte Bebauungsplan mit seinem Textteil. Die Lage des Objektes bezieht automatisch die Markt- und Vertriebschancen mit ein. Noch zu berücksichtigende Determinanten bezüglich der Objektlage sind die öffentliche Verkehrsanbindung (ÖPNV), das infrastrukturelle Umfeld, anliegende Hauptverkehrsstraßen und Betriebe sowie vorhandene Sport-, Freizeit- und Kulturstätten. Generell kann bei größeren Projekten auf jeden Fall die Beauftragung einer sondierten Markt- und Standortanalyse empfohlen werden. 5.4.2.2 Sicherheitenklasse Bei der Sicherheitenklassifizierung wird nach werthaltigen Sicherheiten differenziert, welche das Obligo des Unternehmens absichern. Nachfolgend soll beispielhaft die Einteilung von Krediten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 762 762 VI. Klassische Finanzierung in bestimmte Sicherheitenklassen aufgezeigt werden. In der Praxis hat sich die Einteilung gemäß Schulnoten in die Klassen eins bis sechs bewährt. Eine 100 %-ige Absicherung des Kredites würde die Einstufung in die Klasse eins, also sehr gut, bedeuten. Wie die Abstufungen erfolgen sollen, liegt immer im Ermessen des jeweiligen Kreditinstituts. Dabei gehen die einzelnen Stufen meist fließend ineinander über. Eine Absicherung unter 40 % führt aufgrund des hohen Risikos zu der untersten zu wählenden Sicherheitenklasse und würde somit die Klasse sechs bedeuten. Aus der Bonitätseinstufung des vorhergehenden Kapitels und der hier aufgezeigten Sicherheitenklassifizierung kann die Risikoeinstufung des Kreditengagements abgeleitet werden. 5.4.2.3 Risikoeinstufung des Kreditengagements Die Klassifizierung der Kredite in Risikogruppen wird von den Kreditinstituten auch meist unterschiedlich gehandhabt. Folgendes Schema wird von einigen Kreditinstituten angewandt, kann aber selbstverständlich in der Realität je nach verwendeter Bankensoftware und Ausprägung des Geschäftsfeldes „Bauträgerfinanzierung“ von diesem abweichen: Risikogruppe 1 – Kredite ohne erkennbares Ausfallrisiko Gruppe 1 a, Kredite mit einwandfreien wirtschaftlichen Verhältnissen der Kreditnehmer (Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bzw. nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit) unabhängig von der Art und dem Wert der gestellten Sicherheiten Gruppe 1 b, Kredite mit nachhaltiger Kapitaldienstfähigkeit, jedoch mit vereinzelten Negativmerkmalen bei den wirtschaftlichen Verhältnissen (vorübergehende Ertragsschwäche bei guter Eigenkapitalausstattung, Kredite mit Bearbeitungsmängeln). Risikogruppe 2 – Kredite mit erhöhten, latenten Ausfallrisiken Kredite, die aufgrund erhöhter oder nicht abschließend beurteilbarer latenter Risiken einer besonders intensiven Beobachtung bedürfen, bei denen ein akutes Ausfallrisiko und damit ein konkreter Einzelwertberichtigungs- bzw. Rückstellungsbedarf aber nicht erkennbar ist. Risikogruppe 3 – Wertberichtigte Kredite Kredite mit akuten Ausfallrisiken und – soweit noch nicht abgeschrieben – uneinbringliche Kredite, unabhängig davon, ob zum Prüfungstermin bereits Wertberichtigungen gebildet sind. Kredite sind dann als uneinbringlich einzustufen, wenn deren Ausfall wahrscheinlich ist oder bereits feststeht. Sämtliche Beurteilungen werden auf einem sog. Ratingbogen vorgenommen. Die einzelnen Bonitätsbeurteilungskriterien sind anhand der vorgegebenen Bewertungsmaßstäbe nach dem bereits erwähnten Schulnotensystem zu wählen. Gleiches ist entsprechend auf die Sicherheiten bezüglich der Klassifizierung und der Risikoeinstufung anzuwenden. 5.5 Konditionengestaltung und Risikobetrachtung Grundsätzlich sollte jede Zwischenfinanzierung einer Bauträgermaßnahme über Kontokorrentkredite abgewickelt werden, wobei die Kreditlinie vertraglich zu befristen ist. Die Konditionen des Kredits sollten einen Kompromiss aus tragbaren Finanzierungskosten für den Kreditnehmer mit Hinblick auf die Konkurrenzsituation auf der einen Seite und einen höchstmöglichen Ertrag unter Risikoaspekten für das finanzierende Kreditinstitut auf der anderen Seite darstellen. Bauträgerfinanzierungen gelten aus bereits teilweise schon angesprochenen oder noch Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 763 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 763 folgenden Gründen als vergleichsweise stark risikobehaftet. Darum stellen sich für das Kreditinstitut einige Fragen darüber, ob der Kredit genehmigt und ausgezahlt werden soll und, wenn ja, in welcher Höhe, zu welchen Konditionen und zu welcher Laufzeit. Obige Abb. VI 15 soll die wichtigsten Risiken, die während einer Kreditlaufzeit auftreten können, systematisch darstellen. Ergänzend zu diesen hauptsächlich wirtschaftlichen Risiken sind die bei Bauvorhaben nie ganz vermeidbaren technischen Risiken. Verborgene Mängel können z. B. erst im Laufe der Zeit sichtbar werden und lösen nicht selten eine Baufortschrittverzögerung aus.18 Für dinglich gesicherte gewerbliche Realkredite ist ein Aufschlag auf den Kapitaleinstandspreis, die sog. Marge, von 1,00 bis 1,50 % des Kreditvolumens marktüblich. Diese Marge besteht aus: • ca. 0,50 % Sach- und Personalkosten, • ca. 0,50 % Risikokosten, in Abhängigkeit des zugrunde liegenden Ratings und der Kredithöhe und • ca. 0,25 % Kapitalkosten für Rücklagendotierungen und Dividenden. Der Bestandteil der Risikokosten allein gibt dem Bauträger schon einen Verhandlungsspielraum, da bei sehr guter Bonität und Sicherheit das Risiko des Kreditinstituts sehr niedrig anzusetzen ist. Marge und Kapitaleinstandspreis ergeben die Konditionen und somit den Zins für das aufgenommene Fremdkapital.19 Aufgrund des hohen Bearbeitungsaufwandes beim Abschluss einer Bauträgerfinanzierung als auch bei der Überwachung von Kontoführung und Bautenstandsentwicklung liegen die 18 Vgl. Reithmann, C./Meichssner, C./von Heymann, E. (1995), S. 1 19 Vgl. Spitzkopf, H. A. (1994), S. 543 Abb. VI 15: Schematische Darstellung der wesentlichen Bankenrisiken Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 764 764 VI. Klassische Finanzierung Konditionen meist im Bereich des Kontokorrentzinssatzes, ergänzt um einen Aufschlag von zwei bis vier Prozent. Dieser Aufschlag wird auch Kreditausfallprämie genannt und ist abhängig von: • der Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredites, welcher, wie schon angesprochen, hauptsächlich über die Bonitäts- und Objektbeurteilung kalkuliert wird (z. B. 0,5 %), • der aufgrund der Besicherung anzusetzenden Sicherheiten-/Liquidations-/Besicherungsquote (z. B. bei 150.000 € dinglicher Sicherheiten und einem Kreditvolumen von 300.000 € beträgt diese 0,5 oder 50 %) • und dem Kreditbetrag (z. B. 300.000 €). Beispiel: Berechnung der Kreditausfallprämie 0,005 x 0,5 x 300.000 €  = 750 € Die Kreditausfallprämie beträgt hier 750 €. Dieser Betrag muss bei der Festlegung der Kreditvertragskonditionen mit berücksichtigt werden. 5.6 Kreditvertragsmodalitäten und Besonderheiten bei Bauträgerfinanzierungen Bei erfolgreichen Bauträgern mit langjähriger Erfahrung, belegt durch Referenzobjekte, erfolgt eine Kreditprüfung mit anschließender Kreditzusage meist recht zügig. Auch ist es üblich, dass die finanzierende Bank außer mit einem Objektkredit auch mit einem Avalkredit für Bürgschaften nach § 7 MaBV zur Verfügung steht. Branchenneulinge und weniger institutsgebundene Bauträger profitieren allerdings nicht von solch einer zeitnahen Kreditgewährung. Sie können jedoch dann eine Finanzierung erfolgreich erhalten, wenn sie die vorab aufgeführten notwendigen Unterlagen rechtzeitig und vollständig dem Kreditinstitut zur Verfügung stellen und ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nach § 18 KWG vertrauensvoll offen legen. Prinzipiell gestaltet sich ein Bauträgerkreditvertrag wie ein Kontokorrentkreditvertrag, der dazu dient, die Kosten (nach DIN 276) zu finanzieren. Da, wie eingangs erläutert wurde, die Bauträgerfinanzierung äußerst risikobehaftet ist, muss der Kreditnehmer zwischenzeitlich Eigenmittel zur Objektfinanzierung mit einbringen. Dieser Eigenkapitaleinsatz ist vorweg vorzunehmen. Die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes ist abhängig von bankenindividuellen Forderungen. Wenn z. B. im Vorfeld ein Grundstückskaufkredit gewährt wird, kann das Kreditinstitut die Forderung anbringen, dass sämtliche darauf entfallenden laufenden Kosten der Bauträger aus Eigenmitteln begleichen muss. Oft existiert auf den zu finanzierenden Grundstücken noch kein geltendes Baurecht, wonach sich das Grundstück erst am Anfang seiner Wertschöpfungskette (vgl. Immobilienlebenszyklus) befindet. Da diese jedoch nicht selten ungewiss ist, sehen Kreditinstitute häufig davon ab, jenes zu finanzieren oder gar zu beleihen. Aus diesem Grund gehen die Bauträger in der Erwartung einen baureifen Zustand zu erreichen in letzter Zeit dazu über, sich das betreffende Grundstück mittels einer Option zu sichern und im Anschluss die Baurechtsfrage zu klären. Dem Grundstücksankaufkredit folgt die Baufortschrittfinanzierung oder die Aufbaufinanzierung. Dem Kreditinstitut stehen bei Verbuchung der Umsätze aus Kredit und den Kaufpreisen nach dem Baufortschritt zwei unterschiedliche Methoden zur Verfügung. Bei der „Ein-Konto-Methode“ richtet das Kreditinstitut dem Bauträger ein Kontokorrentkonto ein, welches den Finanzierungskredit zur Verfügung stellt und gleichzeitig die eingehenden Kaufpreisraten ansammelt. Das „Zwei-Konten- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 765 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 765 Modell“ hingegen besteht aus zwei rechtlich getrennten Kontokorrentkonten, wobei eines für die Abwicklung des Kredits und das andere für die eingehenden Kaufpreisraten genutzt wird. Das „Zwei-Konten-Modell“ bietet einen besseren Überblick über die Kreditentwicklung des Bauträgers, hat aber den Nachteil, dass das Kreditinstitut für das Guthabenkonto eine vorgeschriebene Mindestreserve unterhalten muss. Bei dem „Ein-Konten-Modell“ muss nur dann eine Mindestreserve unterlegt werden, wenn die Kaufpreiszahlungen den gewährten Kredit übersteigen und das Konto somit einen Haben-Saldo aufweist. Jedoch müssen bei dieser Methode zur besseren Übersicht Hilfskonstruktionen wie Unterkonten oder Hilfskonten eingerichtet werden, weshalb in der Praxis hauptsächlich das „Zwei-Konten-Modell“ verwendet wird. Bei diesem werden die beiden Konten für die Kontoabrechnung miteinander kompensiert, d. h. beide Konten werden als zins- und provisionsmäßige Einheit behandelt und die Umsätze werden nicht miteinander verrechnet. Dies hat zur Folge, dass die Einzelforderungen der beiden Konten erhalten bleiben.20 Die für ein Kontokorrentkonto eingeräumte Kreditlinie kann nur für den vertraglich festgehaltenen Zweck und im Rahmen der vereinbarten Kalkulation ausgenutzt werden. Seitens der Bank erfolgt eine entsprechende Mittelverwendungskontrolle, welche im zeitgleichen Zusammenhang eine vorhergehende Überprüfung von Überweisungen konstatiert. Da mehrere Bauvorhaben nicht über dieselben Konten abgerechnet werden dürfen, werden für jede Bauträgerzwischenfinanzierung objektspezifische Sonderkonten benötigt. Dabei sind diese zusätzlich mit einer Verfügungssperre zu versehen. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Kontokorrentkreditvertrag sind für die Vertragsbegründung weiterführende Vereinbarungen zu treffen, welche wesentlicher Bestandteil des Vertrages und Grundlage der Geschäftsbeziehung werden. Für den Inhalt und die Form eines Bauträgerkreditvertrages existiert kein gesetzlich vorgeschriebener Mindestinhalt, da dieser nicht unter die Vorschriften des Verbraucherkreditgesetzes fällt. Deshalb variiert die Ausgestaltung je nach Kreditinstitut.21 Nachfolgend werden jedoch einige Bestandteile genannt, die auf jeden Fall in einem Kreditvertrag enthalten sein sollen: • Vertragsparteien, • Auszahlungsvoraussetzungen, • abgeschlossener Kreditbetrag, • Zinskonditionen der Fremdmittel, • Basis Gesamtinvestitionskostenaufstellung für finanziertes Bauvorhaben, • Laufzeit des Vertrages, • ggf. Höhe der Annuität, wenn das Darlehen nicht endfällig gewählt wurde, • Verwendungszweck/betreffendes Objekt, • Sicherheiten des Kreditnehmers, • praktiziertes Kontenmodell, • Vereinbarung zur Bereitstellung der Finanzierungsmittel und • Vereinbarung zur Reduzierung der Kreditlinie bei Kaufpreisteilzahlungen. Zusätzlich zu diesen Vereinbarungen werden häufig weitere Vertragsmodalitäten geschlossen, um der bereits erwähnten Gefahr der Illiquidität oder Insolvenz des Bauträgers während der Bauphase entgegenzutreten: Der Kreditnehmer hat der Bank zu den Terminen der fälligen Kaufpreisteilzahlungen gemäß § 3 MaBV unaufgefordert eine Bautenstandsbescheinigung des leitenden Architekten vorzulegen, wobei die Bank sich die bisherige Feststellung des Bautenstandes (gegen Erstattung ihrer Auslagen), 20 Vgl. Böther, U. (2000), S. 90 ff. 21 Vgl. Brauer, K.-U. (2001), S. 401 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 766 766 VI. Klassische Finanzierung die Festsetzung der Höhe des freizugebenden Kredites und die Bestimmung des Zeitpunktes der Freigabe vorbehält. Die Bank kann einen solchen Bautenstandsbericht auch zu anderen Zeitpunkten verlangen. Oft räumen sich die Kreditinstitute vertraglich die rechtliche Absicherung ein, in alle bestehenden Verträge mit dem Generalunternehmer bzw. den einzelnen Subunternehmen einzusteigen: „Die – Name Kreditinstitut – ist berechtigt, in den Bauvertrag zwischen dem Bauträger – Name Bauträger – und dem Bauauftragnehmer – Name Auftraggeber – zu gleichen Konditionen einzutreten.“22 Eine Bauträgerzwischenfinanzierung wird in Deutschland meist durch Grundpfandrechte (§§ 1113 ff. BGB), durch Bürgschaften (§§ 765 ff. BGB und § 350 HGB) oder Zessionen (§§ 398 ff. BGB) abgesichert. Explizite Erläuterungen zum Thema Kreditsicherheiten erfolgten in einem vorherigen Kapitel. 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings In diesem Kapitel sollen abschließend die wichtigsten Bestandteile eines erfolgreichen Bauträger- Controllings im Hinblick auf aktuelle Kreditrisiken bei Bauträgerfinanzierungen aufgezeigt und deren Funktion beschrieben werden. Dabei wird vor allem auf folgende Überwachungs- und Prüffelder eingegangen: • Baukostenüberwachung, • Bautenstandsüberwachung sowie • Überwachung des Kosten- und Erlösstatus. 6.1 Baukostenüberwachung Um schon im Vorfeld auf eventuell auftretende Baukostenüberschreitungen aufmerksam zu werden und frühzeitig reagieren zu können, ist enormer Wert auf die laufende Baukostenüberwachung zu legen. Dazu werden von Seiten der Banken mit den Bauträgern Regelungen über die Verfügung des Baukontos getroffen. Diese Regelungen können z. B. besagen, dass eine Verfügung des Kontos ausschließlich mit Rechnungsbelegen möglich ist. Diese Rechnungen sollten ggf. einen Prüfvermerk des für das Bauprojekt zuständigen Architekten tragen, um sicherzustellen, dass die Auszahlung dem richtigen Objekt zugeordnet ist.23 Darüber hinaus sollte darauf geachtet werden, dass bei Zahlung der Rechnung die momentane Kreditlinie des Bauträgers nicht überzogen wird. Ferner hat sich ein regelmäßiger Abgleich der Plankosten zwischen Soll und Ist in den letzten Jahren bewährt. Aufgrund des erheblichen Arbeitsaufwandes wird inzwischen komplexe Spezialsoftware für Bauträgerfinanzierungen eingesetzt, um sehr schnell und transparent eventuellen Fehlentwicklungen gegensteuern zu können. Bei Unklarheiten sollte relativ schnell eine Abstimmung mit dem Bauträger stattfinden. Da die Aufwendungen in der Bausache und der Baufortschritt in einem angemessenen Verhältnis bzw. annähernd linear zueinander stehen sollten, wird in der Praxis die Baukostenüberwachung nicht selten mit der Bautenstandsüberwachung gekoppelt. 22 Vgl. Böther, U. (2000), S. 122 23 Vgl. ebenda, S. 137 6 Implementierung eines Bauträger-Controllings

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.