Content

10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 194 - 212

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_194

Bibliographic information
Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 145 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 145 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 10.1 Architekten- und Ingenieurvertrag als Werkvertrag Die HOAI ist eine Rechtsverordnung, bestimmt verbindlich das Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen und basiert auf dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen, welches Bestandteil des MRVG149 ist. Zweck der HOAI ist nach Vorstellung des Gesetzgebers die Senkung der Baukosten durch Regulierung der Architekten- und Ingenieurkosten. Außerdem soll die Honorarordnung einen ruinösen Preiswettbewerb der Planer verhindern und den Leistungswettbewerb fördern. Vor diesem Hintergrund ist in Art. 10 § 3 MRVG auch geregelt, dass eine Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks unwirksam ist, wenn sich hierdurch der Grundstückskäufer bzgl. der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem  Grundstück an  einen bestimmten Ingenieur oder Architekt bindet (sog. Koppelungsverbot). Die HOAI ist eine öffentliche Preisvorschrift (Gebührenrecht), welche einen Vergütungsanspruch voraussetzt und keine Leistungspflichten oder andere vertragsrechtliche Regelungen enthält. Was der Architekt/Ingenieur an Leistungen schuldet, ergibt sich primär nicht aus der HOAI. Die Pflichten sind dem Architekten-/Ingenieurvertrag, der Auslegung des dort beschriebenen Leistungsumfangs und aus den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entnehmen, falls der Vertrag Lücken enthält. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Architekten-/Ingenieurvertrag als Werkvertrag und nicht als Dienstvertrag anzusehen ist.150 Damit ist jedoch noch nichts über den Inhalt sowie den Umfang der Leistungspflichten und den geschuldeten Werkerfolg gesagt. Maßgeblich ist immer das zu erreichende Ziel, d. h. der zu erzielende Erfolg, am häufigsten die Errichtung eines Bauwerks. Im Gegensatz zum Bauunternehmer schuldet der Architekt bzw. Ingenieur nicht das Werk als körperliche Sache, sondern die Erbringung von technisch und wirtschaftlich einwandfreien Planungs- oder Überwachungsarbeiten. Das Werk des Architekten setzt sich dabei aus vielfältigen Einzelleistungen geistiger Art zusammen, die darauf gerichtet sind, die Pflichten aus dem Architekten- bzw. Ingenieurvertrag frei von Sach- und Rechtsmängeln zu erbringen. In der Regel ist damit das Bewirken der Entstehung eines mangelfreien Bauwerks als Hauptpflicht geschuldet (§ 631 (1) BGB). Zur Konkretisierung der zu erbringenden Arbeiten wird oftmals auf die, eigentlich nur preisrechtlichen Inhalte der HOAI verwiesen. Ist dies der Fall, schuldet der Architekt oder Ingenieur die Erbringung sämtlicher einzelner Leistungen, die in den sog. Leistungsbildern der HOAI aufgelistet sind.151 Die vertraglich vereinbarten Leistungen werden zur Berechnung der Vergütung auf die Leistungsbilder der HOAI übertragen, um somit ein Honorar für den Architekten bzw. Ingenieur bemessen zu können. Dies ist unabhängig davon, ob bei den Leistungspflichten auf die HOAI Bezug genommen wird. Der Architektenvertrag unterliegt keiner Formvorschrift. Nur bei Verträgen mit öffentlichen oder kirchlichen Auftraggebern können besondere Formvorschriften zu beachten sein.152 Er kann münd- 149 Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 150 Vgl. Locher, H. et al. (2010), o. S. 151 Vgl. BGH BauR 2004, 1640; 2005, 400 152 Vgl. Locher, H. et al. (2010), o. S. 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 146 146 II. Rechtlicher Teil lich oder durch schlüssiges Handeln zwischen beiden Vertragsparteien zustande kommen, jedoch ist dies aus Gründen der Beweislast für den Auftragnehmer nicht zu empfehlen. Im Idealfall wird der Vertragsschluss schriftlich i. S. v. § 126 BGB festgehalten, um den Inhalt und den Umfang der Leistungen sowie die sich daraus ergebenden Zahlungsleistungen für den Auftraggeber genau festzulegen. Der Vertrag kann mit Vorbehalten versehen sein, z. B. an eine Bedingung geknüpft sein oder einer stufenweisen Beauftragung unterliegen. Gelegentlich wird ein Vorvertrag geschlossen. Die Vertragsparteien verpflichten sich, auf dieser Basis einen schuldrechtlichen Vertrag, den Hauptvertrag, zu gegebener Zeit zu schließen (Verpflichtungserklärung). Außerdem erscheint der Abschluss von Rahmenverträgen bei mehreren Objekten zwischen einem Architekten und z. B. einem Wohnungsbauunternehmen als sinnvoll. Diese sollten jedoch einen Verweis auf den Abschluss eines konkreten Architekten- oder Ingenieurvertrages beinhalten. Vom Architektenvertrag, der formlos geschlossen werden kann, strikt zu trennen ist die zwischen dem Bauherrn und dem Architekten/Ingenieur zu treffende Honorarvereinbarung. Diese muss stets schriftlich und im Zeitpunkt der Auftragserteilung geschlossen werden. Gemäß § 7 (1) HOAI muss das dabei vereinbarte Honorar im Rahmen der festgesetzten Mindest- und Höchstsätze liegen. Fehlt eine (wirksame) Honorarvereinbarung, gelten gemäß § 7 (6) HOAI die jeweiligen Mindestsätze als vereinbart. 10.2 Grundlagen der Honorarberechnung In diesem Teil werden die Grundlagen der Honorarberechnung insb. anhand des 2. Teils, Abschnitt 1. der HOAI für Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten, insbesondere für Gebäude, beschrieben. Für die anderen Teile der HOAI gilt dies, mit leichten Abweichungen, stellvertretend. Abb. II 35: Werkvertragliche Regelung beim Architekten- und Ingenieurvertrag Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 147 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 147 10.2.1 Die 6. Novelle der HOAI Am 18. August 2009 ist die HOAI in der Fassung vom 11. August 2009 in Kraft getreten. Bestrebung der 6. Novelle der HOAI war es, das Honorarrecht zu deregulieren, d. h. den Vertragsparteien mehr Raum für Vereinbarungen über die Berechnung und Höhe des Honorars einzuräumen. Gleichzeitig sollte die Struktur der Regelungen vereinfacht und den Vorgaben des europäischen Gesetzgebers aus der sog. Dienstleistungsrichtlinie Genüge getan werden. In diesem Zuge wollte der Verordnungsgeber außerdem Anreize für kostensparendes und ökologisches Bauen schaffen und im Gegenzug die Honorarsätze an die wirtschaftliche Entwicklung anpassen. Dementsprechend können die Eckpunkte der Novellierung wie folgt zusammengefasst werden: • Reduzierung der Paragraphenanzahl von 103 auf 56. • Unterscheidung zwischen einem verbindlichen und unverbindlichen Teil der HOAI. • Einführung neuer Leistungsbegriffe. • Abkoppelung der Honorarberechnung von den tatsächlichen Baukosten. • Wegfall verbindlicher Stundensätze. • Einführung der Möglichkeit, ein sog. Bonus-Malus-Honorar zu vereinbaren. • Anhebung der Honorare um 10 %. 10.2.2 Geltungsbereiche der HOAI Für die Berechnung des Honorars zwischen den Vertragsparteien auf Grundlage der HOAI in der Fassung vom 11. August 2009 müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein, die im Weiteren näher beschrieben werden: Der sachliche, persönliche, räumliche und zeitliche Geltungsbereich. Der sachliche Geltungsbereich der HOAI erstreckt sich gem. § 1 HOAI auf die Berechnung der Honorare für die Leistungen, die durch die HOAI erfasst werden. Sind die vom Auftragnehmer geschuldeten Leistungen nicht in der HOAI enthalten, kann die Vergütung frei gewählt werden. Die HOAI enthält in den §§ 17 ff. detaillierte Regelungen zur Flächen-, Objekt- und Fachplanung. Somit regelt die HOAI insb. Honorare für alle Architekten- und Ingenieurleistungen, die Bauwerke aller Art (Gebäude, bauliche Anlagen und Ingenieurbauwerke) betreffen. Dabei kann es sich um Objekte des Hoch-, Tief- oder Ingenieurbaus handeln. Die HOAI ist aufgrund ihres preisrechtlichen Charakters uneingeschränkt anwendbar – unabhängig davon, ob es sich um einen Werk- oder Dienstvertrag handelt. Unter den persönlichen Geltungsbereich fallen seit einem BGH-Urteil von 1997 nicht nur die Berufsstände der Architekten und Ingenieure, sondern alle natürlichen und juristischen Personen, d. h. auch Berufsfremde, die Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringen (leistungsbezogene 56 Art. 4 Rom-I-Verordnung z Abb. II 36: Geltungsbereiche der HOAI Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 148 148 II. Rechtlicher Teil Anwendung der HOAI). Voraussetzung nach § 1 HOAI ist allerdings, dass der Auftragnehmer seinen Sitz im Inland hat und die Leistungen vom Inland aus erbracht werden. Als „Sitz“ ist ausreichend, wenn es sich um eine deutsche Niederlassung handelt. Auf Personen, die neben oder zusammen mit Ingenieur-/Architektenleistungen zusätzlich Bauleistungen anbieten (z. B. Bauträger), sind die Vorgaben der HOAI hingegen nicht anwendbar. Der räumliche Geltungsbereich ist in der HOAI nicht speziell geregelt. Sie gilt unzweifelhaft für die Leistungen deutscher Architekten und Ingenieure, die im Inland erbracht werden. Bei Verträgen zwischen ausländischen Auftragnehmern und inländischen Auftraggebern an inländischen Bauwerken ist ihre Anwendbarkeit hingegen ebenso umstritten, wie bei Verträgen zwischen deutschen Planern und ausländischen Auftraggebern an ausländischen Bauvorhaben. Haben die Vertragsparteien keine ausdrückliche Rechtswahl getroffen, ist auf die Kollisionsregeln des Art. 4 der sog. Rom-I-Verordnung153 zurückzugreifen. Nach Art. 4 (1) lit. b) bzw. (2) der Rom-I-Verordnung gilt die Vermutung für das Recht des Staates, in dem sich die (Haupt-) Niederlassung des Leistungserbringers befindet. Bei ausländischem Sitz des Architekten oder Ingenieurs kommt daher das entsprechende ausländische Recht zur Anwendung, es sei denn, er unterhält ein Büro im Inland. Allein die Tatsache, dass die Architekten- und Ingenieurleistungen für ein deutsches Bauvorhaben und einen deutschen Bauherren erbracht werden, führt im Rahmen des Art. 4 (3) der Rom-I- Verordnung nicht zur Anwendbarkeit deutschen Rechts. Im Falle einer von den Vertragsparteien getroffenen Rechtswahl ist gem. Art. 3 der Rom-I-Verordnung die Geltung zwingender Vorschriften zu berücksichtigen. Hierzu gehört auch die HOAI, die als öffentlich-rechtliche Verordnung kein disponibles Vertragsrecht, sondern zwingendes Preisrecht darstellt. Insofern sind die Regelungen der HOAI ungeachtet des auf den Vertrag anzuwendenden Vertragsstatus zu beachten. Der zeitliche Geltungsbereich der aktuellen HOAI erstreckt sich auf Architekten- und Ingenieurverträge, die ab dem 18. August 2009 gültig sind. Für Verträge, die bis einschließlich 17. August 2009 abgeschlossen worden sind, gilt die Fassung der HOAI in einer der alten, bei Vertragsschluss gültigen Fassung. Maßgeblich ist also, wann die Beauftragung erfolgt ist, wobei selbstverständlich auch der mündliche Architekten- und Ingenieurvertrag ausreicht. Sind vor dem 18. August 2009 zunächst nur Teilleistungen in Auftrag gegeben worden, wurden dann aber ab dem 18. August 2009 weitere Teilleistungen beauftragt (sog. stufenweise Beauftragung) oder waren vom Auftrag vor dem 18. August 2009 mehrere Bauabschnitte umfasst, wurden aber erst ab dem 18. August 2009 einzelne Bauabschnitte davon beauftragt (sog. abschnittsweise Beauftragung), so gilt für die ab dem 18. August 2009 abgerufenen Leistungen die HOAI in der Fassung vom 11. August 2009. Schließen die Vertragsparteien vor dem 18. August 2009 einen Vor- oder Rahmenvertrag gilt die HOAI in der „neuen“ Fassung dann, wenn der Hauptvertrag über  die  konkrete Leistung nach dem Stichtag geschlossen wurde. Den Vertragsparteien steht es frei, bei Vertragsschluss schriftlich zu vereinbaren, dass die HOAI in der „alten“ Fassung Anwendung finden soll. Wirksam ist eine solche Vereinbarung aber nur dann, wenn das danach bemessene Honorar innerhalb des Mindest- und Höchstsatzes nach der HOAI in der Fassung vom 11. August 2009 liegt. 153 Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 149 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 149 10.2.3 Leistung des Architekten/Ingenieurs 10.2.3.1 Leistungsarten Einen Vergütungsanspruch nach den Regelungen der HOAI hat der Architekt bzw. Ingenieur nur dann, wenn die Arbeiten in der HOAI geregelt sind. Dass die Arbeiten zur Entstehung des Anspruchs auch beauftragt und tatsächlich erbracht sein müssen, versteht sich von selbst. Die HOAI unterscheidet zwischen sog. „Leistungen“, „anderen Leistungen“, „Beratungsleistungen“ und „Besonderen Leistungen“. „Leistungen“ – in der HOAI nach alter Fassung als „Grundleistungen“ bezeichnet – definiert § 3 (2) HOAI als diejenigen Aufgaben, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Architekten- bzw. Ingenieurauftrages im Allgemeinen erforderlich sind. Die Summe von derartigen Leistungen ist in sog. Leistungsbildern erfasst. In den Anlagen 4–14 der HOAI sind 11 solcher Leistungsbilder detailliert beschrieben. Die einzelnen Leistungsbilder gliedern sich in mehrere Leistungsphasen (§ 3 (4) HOAI). Die Leistungsphasen ihrerseits bestehen wiederum aus mehreren Leistungen. Grds. umfassen neun Leistungsphasen ein Leistungsbild. Wie aus Abb. II 38 ersichtlich, können nach dem Bautenstand beurteilt die Leistungsphasen 1 bis 4 als Planungsphase, die Leistungsphasen 5 bis 8 als Ausführungsphase und die Leistungsphase 9 als Phase nach Fertigstellung des Bauvorhabens betitelt werden. Werden alle neun Leistungsphasen beauftragt, wird von einer Vollarchitektur gesprochen, d. h. das Honorar des Architekten oder Ingenieurs erstreckt sich auf 100 % des Leistungsbildes und beträgt dementsprechend 100 % des Honorars, welches die HOAI für das Leistungsbild vorsieht. Die HOAI ordnet den einzelnen Leistungsphasen je nach Arbeitsaufwand in der jeweiligen Phase prozentuale Anteile vom gesamten Leistungsbild zu. Für das Leistungsbild der Objektplanung für Gebäude und raumbildende Ausbauten z. B. geschieht dies in § 33 HOAI. Werden nicht alle Leistungsphasen eines Leistungsbildes beauftragt, dürfen nur die Prozentsätze berechnet werden, die in der HOAI den übertragenen Phasen zugeordnet sind (§ 8 (1) HOAI). Falls innerhalb einer Leistungsphase nicht alle Leistungen übertragen werden, wird das Honorar entsprechend desjenigen prozentualen Anteils berechnet, der gemessen an der gesamten Leistungsphase den übertragenen Leistungen entspricht (§ 8 (2) HOAI). Die HOAI enthält allerdings keine Aussage dazu, wie sich Leistungsphasen prozentual auf die von ihnen umfassten Leistungen aufgliedern. Die HOAI bestimmt als kleinsten rechnerischen Baustein für die Honorierung die Leistungsphase als in sich abgeschlossenen Teilabschnitt. Die Praxis behilft sich mit Tabellen, in denen Beratungsleistungen (§ 3 I i.V. m. Anlage 1 HOAI) Andere Leistungen (§ 3 (2) HOAI) Besondere Leistungen (§ 3 (3) i.V. m. Anlage 2 HOAI) Leistungen (§ 3 (2) HOAI) Abb. II 37: Leistungsarten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 150 150 II. Rechtlicher Teil auf Basis der prozentualen Aufgliederung des Leistungsbildes in Leistungsphasen den einzelnen Leistungen ebenfalls Prozentsätze zugewiesen werden (z. B. Siemon-Tabelle, Steinfort-Tabelle). Die einzelnen Aufgaben in jeder Leistungsphase sind in Abbildung II 39 für die Objektplanung für Gebäude (§ 33 i. V. m. Anlage 11 HOAI) grob beschrieben. Unter „anderen Leistungen“ versteht die HOAI solche, die z. B. durch eine Änderung des Leistungsziels, des Leistungsumfangs oder anderer Anordnungen des Auftraggebers erforderlich werden (§ 3 (2) HOAI). Diese sind von den Leistungsbildern nicht erfasst und gesondert frei zu vereinbaren und zu vergüten. Umstritten ist, was unter „anderen Leistungen“ zu verstehen ist. Hierbei dürfte es sich nicht nur um solche handeln, die völlig außerhalb der Leistungsbilder der HOAI stehen. Vielmehr bedeutet der Begriff, dass über die normalerweise notwendigen Leistungen hinaus nochmals Leistungen aus einem der Leistungsbilder erbracht werden.154 Beratungsleistungen (z. B. Leistungen für Thermische Bauphysik) sind in der Anlage 1 zur HOAI mit Honorarvorschlägen definiert und teilweise in Leistungsbildern gefasst. Da diese Honorar- 154 Vgl. Locher, H. et al. (2010), § 3 Rn. 15 (§ 33 i.V.m. Anlage 11 HOAI) Objektüberwachung, Bauüberwachung Abb. II 38: Das Leistungsbild Objektplanung für Gebäude Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 151 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 151 vorschläge nicht verbindlich sind, kann die Vergütung von Beratungsleistungen frei vereinbart werden (§ 3 (1) HOAI). Besondere Leistungen sind in der Anlage 2 zur HOAI beispielhaft für einzelne Leistungsbilder aufgeführt. Die Aufzählung ist nicht abschließen. Das Honorar für Besondere Leistungen können die Vertragsparteien frei vereinbaren (§ 3 (3) HOAI). 10.2.3.2 Einstufung der Leistung Sind die verschiedenen Leistungen des Architekten oder des Ingenieurs in den einzelnen Leistungsphasen und somit im jeweiligen Leistungsbild bekannt, kann die Ermittlung der einzelnen Elemente der Honorarberechnung erfolgen. Die grundlegenden Bestimmungen über die Honorarberechnung der Leistungen hinsichtlich sämtlicher Leistungsbilder enthält § 6 (1) HOAI. Danach wird das Honorar im Normalfall neben dem Leistungsbild nach den anrechenbaren Kosten des Objekts, der Honorarzone und nach der Honorartafel berechnet. Anrechenbare Kosten sind gem. § 4 (1) HOAI Teil der Kosten bzw. Aufwendungen, die bei dem konkreten Bauvorhaben entstehen (insb. Baukosten). Sie basieren auf den Kostengruppen der DIN 276-1 (Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau) in der Fassung vom Dezember 2008. Je nachdem, aus welchem Leistungsbild Arbeiten erbracht werden, bestimmt die HOAI unterschiedliche Kostengruppen als Teil der anrechenbaren Kosten. Die anrechenbaren Kosten werden auf der Grundlage der Kostenberechnung, soweit diese nicht vorliegt, auf Grundlage der Kostenschätzung berechnet (§ 6 (1) HOAI). Die Kostenberechnung ist in der Leistungsphase 3 vom Architekt/Ingenieur zu erstellen, die Kostenschätzung sogar bereits in der Leistungsphase 2. Dies hat zur Folge, dass die anrechenbaren Kosten losgelöst sind von den tatsächlichen Baukosten. Sie ergeben sich vielmehr aus den prognostizierten Kosten in der Planungsphase. Liegen die anrechenbaren Kosten außerhalb der in der HOAI enthaltenen Werte, können die Honorare grds. frei vereinbart werden (§ 7 (2) HOAI). Bei Leistungen für Gebäude und raumbildende Ausbauten wird § 6 (1) HOAI durch § 32 HOAI konkretisiert. Danach sind Teil der anrechenbaren Kosten insb. die Kosten der Baukonstruktion (Kostengruppe 300 gem. DIN 276). Bei Umbauten und Modernisierungen regelt § 35 HOAI, in welchem Maße das Honorar zu erhöhen ist. Bei Instandhaltungen und Instandsetzungen gilt entsprechend § 36 HOAI. Umfasst der Auftrag mehrere „Objekte“ nach § 2 HOAI, bestimmt § 11 HOAI gemeinsam mit § 33 (4) HOAI, wie sich das Gesamthonorar zusammensetzt. (§ 6 (1) HOAI) Leistungsbild (§ 33 i.V.m. Anlage 11 HOAI) (§§ 4, 32 HOAI) (§ 34 (1) HOAI) (§§ 5, 34 (2)–(5) i.V.m. Anlage 3.1 HOAI) Abb. II 39: Bestandteile der Honorarermittlung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 152 152 II. Rechtlicher Teil Die Honorarzone des jeweiligen Bauwerks wie z. B. für Gebäude (§ 34 HOAI) wird nach fünf Klassifizierungsmerkmalen festgelegt (vgl. § 5 HOAI): Die Gebäude (oder raumbildende Ausbauten) werden nach einem Bewertungssystem den jeweiligen Honorarzonen zugeordnet. Daneben bietet § 5 (4) i. V. m. Anlage 3, Ziff. 3.1 HOAI eine Einordnungshilfe für die Honorarzonenermittlung und stellt eine Auswahl von Gebäuden dar, die ohne ein längeres Bewertungsverfahren direkt den Honorarzonen zuzuordnen sind. Sind die anrechenbaren Kosten des Gebäudes sowie die Honorarzone bekannt, können aus der Honorartafel in § 34 HOAI die jeweiligen Mindest- und Höchstsätze des Honorars abgelesen werden. Die Tabelle geht von einem Leistungsumfang in Höhe von 100 %, mithin von einer beauftragten Vollarchitektur aus. Dementsprechend müssen die aus der Tabelle abgelesenen Mindest- und Höchstsätze ggfs. auf den zu vergütenden Anteil an der Vollarchitektur heruntergerechnet werden. Z. B. stellt die Leistungsphase 5, die sog. Ausführungsplanung für ein Gebäude 25 Prozent vom Gesamthonorar dar (§ 33 HOAI). 10.2.4 Honorararten Der zwingende preisrechtliche Charakter der HOAI kommt in der zentralen Vorschrift des § 7 HOAI zum Ausdruck, indem die Mindest- und Höchstsätze des Honorars verbindlich festgesetzt werden. Der Honorarsatz bestimmt sich nach der schriftlichen Vereinbarung bei Auftragserteilung (§ 7 (1) HOAI). Grundsätzlich können die Vertragsparteien zwischen dem Mindestsatz und dem Höchstsatz jeden Bruchteil vereinbaren (z. B. Viertel-, Halb oder Dreiviertelsatz). Wenn nichts anderes schriftlich vereinbart wurde, gilt der Mindestsatz als vereinbart, d. h. jede Abweichung bedarf der Schriftform (§ 7 (6) HOAI). Dies trifft für ein Honorar zwischen Mindest- und Höchstsatz, bei Einigung über einen Höchstsatz und beim Unterschreiten des Mindestsatzes in Ausnahmefällen zu. Eine zulässige Ermittlung bei Zwischenstufen der in den Honorartafeln angegebenen Höchst- und Mindestsätze erfolgt durch die lineare Interpolation (§ 13 HOAI). Ein Rechenbeispiel hierzu folgt 5 (1) Abb. II 40: Honorarzonen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 153 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 153 später. Unter welchen bestimmten Voraussetzungen die Mindestsätze unter- sowie die Höchstsätze überschritten werden können, regeln § 7 (3) und (4) HOAI. Gem. § 7 (3) HOAI können die Mindestsätze in Ausnahmefällen durch schriftliche Vereinbarung bei Auftragserteilung unterschritten werden. Ein Ausnahmefall kann nach Ansicht des BGH155 dann vorliegen, wenn die geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand erfordert, sofern dieser Umstand nicht schon bei den Bemessungsmerkmalen in der HOAI zu berücksichtigen ist. Ferner, wenn beispielsweise zwischen den Vertragsparteien enge Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer oder persönlicher Art oder sonstige besondere Umstände gegeben sind, worunter sogar die mehrfache Verwendung einer Planung fallen soll. Eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung führt zur Nichtigkeit der Honorarvereinbarung (§ 134 BGB), nicht aber zur Unwirksamkeit des Architekten-/Ingenieurvertrags. Eine Überschreitung des Höchstsatzes (§ 7 (4) HOAI) ist nur bei außergewöhnlichen oder ungewöhnlich lange dauernden Leistungen, z. B. einer Bauzeitenüberschreitung oder bei künstlerisch hochwertigen Arbeiten zulässig und muss zudem schriftlich vereinbart werden. Umstände, die bereits bei der Einordnung in Honorarzonen, bei der Vereinbarung von Besonderen Leistungen oder für die Einordnung in Mindest- und Höchstsätze mitbestimmend waren, sind nicht zu berücksichtigen. Werden die Höchstsätze überschritten und liegt hierzu keine Berechtigung nach § 7 (4) HOAI vor, so ist die Honorarvereinbarung unwirksam (§ 134 BGB). Der Vertrag bleibt hiervon jedoch unberührt. Indes schreibt die HOAI keine Abrechnungsvorschriften vor, d. h. dass Honorarvereinbarungen von den Abrechnungsgrundsätzen (dem sog. Regelhonorar) der HOAI abweichen können, wie z. B. bei einem Pauschalhonorar. 10.2.4.1 Regelhonorar Die Berechnung des Regelhonorars orientiert sich an den Abrechnungskriterien der HOAI (§ 6 (1) HOAI), d. h. es werden die Leistungsprozente nach dem Leistungsbild, die anrechenbaren Kosten und die Honorarzone vereinbart, von denen die Vertragsparteien ausgehen, dass sie im konkreten 155 Vgl. BGH BauR 1997, 677 Honorarvereinbarung (§ 7 (1)–(4) HOAI) Pauschalhonorar (§ 4 (1) und (4) HOAI) Bonus-Malus-Honorar (§ 7 (7) HOAI) Baukostenvereinbarung (§ 6 (2) HOAI) Zeithonorar Sonstige Regelhonorar (§ 6 (1) HOAI) Abb. II 41: Honorararten Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 154 154 II. Rechtlicher Teil Fall zutreffen. Darüber hinaus haben sie nach § 7 (1) HOAI die Möglichkeit, schriftlich eine Abweichung vom Mindestsatz zu vereinbaren. 10.2.4.2 Baukostenvereinbarung Abweichend von der 3-Phasen-Abrechnung gem. § 6 (1) HOAI eröffnet § 6 (2) HOAI den Vertragsparteien die Möglichkeit, das Honorar auf Grundlage der voraussichtlichen Baukosten zu berechnen. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Beauftragung des Architekten od. Ingenieurs noch keine Planung vorliegt, auf deren Basis eine Kostenschätzung oder Kostenberechnung erstellt werden kann. Ist dies der Fall, können die Vertragsparteien vereinbaren, dass das Honorar auf Grundlage der anrechenbaren Kosten aus einvernehmlich vereinbarten Baukosten nach den Vorschriften der HOAI berechnet wird. Allerdings müssen die festgelegten Baukosten „nachprüfbar“ sein. Wann dies der Fall ist, regelt die HOAI nicht. Den entsprechenden Nachweis werden die Vertragsparteien z. B. über Referenzobjekte oder Vergleichsobjekte führen können. Als Basis kommt auch eine Bedarfsplanung auf Grundlage der DIN 18 205 in Frage. Die Vereinbarung ist schriftlich bei Auftragserteilung zu treffen. 10.2.4.3 Pauschalhonorar § 7 HOAI stellt zwar Voraussetzungen für Honorarvereinbarungen auf, verlangt aber nicht, dass sich die Vertragsparteien an die übrigen Abrechnungskriterien halten. Dementsprechend kann das Honorar grds. auch pauschaliert werden. Die Vereinbarung eines Pauschalhonorars ist wirksam, wenn die Schriftform eingehalten und der Mindest- und Höchstpreischarakter gewahrt werden, d. h. keine Unter- bzw. Überschreitung stattfindet. Außerdem muss die Vereinbarung bei Auftragserteilung erfolgen (§ 7 (1) HOAI). Andernfalls käme die Regelung des § 7 (6) HOAI zur Anwendung, wonach mangels wirksamer Honorarvereinbarung der Mindestsatz als vereinbart gilt. Der Vorteil des Pauschalhonorars liegt in der vereinfachten Berechnung, da Aufwand und Schwierigkeiten beim Erstellen der prüffähigen Honorarschlussrechnung gem. § 15 (1) HOAI entfallen. Gleichwohl müssen die Parteien bei der Vereinbarung eines Pauschalhonorars bedenken, dass im Streitfall die Kostenermittlung entspr. der HOAI nachgeholt wird und der Vereinfachungseffekt verloren geht. 10.2.4.4 Zeithonorar Gegenüber der HOAI vor der 6. Novelle wurden die Regelungen über Zeithonorare vollständig abgeschafft. Die HOAI verweist nunmehr an keiner Stelle mehr darauf, dass ein Zeithonorar abgerechnet werden kann oder darf. Nachdem die HOAI aber nicht vorschreibt, dass das Honorar nach den in der HOAI enthaltenen Abrechnungsvorschriften vereinbart werden muss, kann ein Zeithonorar auch für vom Preisrecht der HOAI erfasste Leistungen vereinbart werden.156 Die Wirksamkeit einer solchen Honorarvereinbarung bemisst sich wiederum danach, ob das auf dieser Basis berechnete Honorar im Rahmen des betreffenden Mindest- und Höchstsatzes nach HOAI liegt und ob die Vereinbarung schriftlich bei Auftragserteilung geschlossen wurde (§ 7 (1) HOAI). Zur Frage, welche Folge eine unwirksame Honorarvereinbarung hat, gilt dasselbe wie bei jeder unwirksamen Honorarvereinbarung, insb. der unwirksamen Pauschalhonorarvereinbarung: es gilt der Mindestsatz als vereinbart und das Honorar berechnet sich nach den Honorarparametern der HOAI. 156 Vgl. BGH BauR 2009, 1162 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 155 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 155 10.2.4.5 Erfolgshonorar (sog. Bonus-Malus-Honorar) § 7 (7) HOAI regelt, dass für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung technisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des vertraglich festgelegten Standards führen, ein Erfolgshonorar vereinbart werden kann. Dieses kann bis zu 20 % des vereinbarten Honorars betragen. Hierdurch soll es dem Auftraggeber ermöglicht werden, Anreize für kostengünstiges und qualitätsbewusstes Planen zu schaffen. Wann eine „wesentliche Kostensenkung“ eintritt, regelt die HOAI nicht. Ob dies bei einer Unterschreitung von 1 %–2 % der Fall ist, darf bezweifelt werden. Insofern sollten die Vertragsparteien eine entsprechende vertragliche Regelung treffen, die ein Erfolgshonorar z. B. ab einer Kostensenkung von 10 % vorsieht. Die Vereinbarung über das Bonushonorar muss schriftlich getroffen werden, ausweislich des Wortlauts von § 7 (7) HOAI aber nicht zwingend bereits bei Vertragsschluss. Ebenfalls in § 7 (7) HOAI wird den Vertragsparteien als Gegenstück zum Bonus-Honorar die Möglichkeit eröffnet, ein sog. Malus-Honorar für den Fall zu vereinbaren, dass einvernehmlich festgelegte anrechenbare Kosten überschritten werden. Im Gegensatz zum Bonus-Honorar sind Anknüpfungspunkt mithin nicht die Baukosten, sondern die anrechenbaren Kosten. Der Honorarabzug darf max. 5 % des Honorars betragen. Das Malus-Honorar braucht nicht wie das Bonus- Honorar im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden. Nach dem Wortlaut der Vorschrift dürfte sie damit nicht nur nach der Auftragserteilung, sondern auch mündlich möglich sein. Dies ändert allerdings nichts an den Problemen hinsichtlich der Beweisbarkeit von mündlichen Vereinbarungen. 10.2.4.6 Sonstiges (Nebenkosten/Umsatzsteuer) Gem. § 14 HOAI sind die bei der Ausführung des Auftrags entstandenen Nebenkosten wie z. B. Kosten für Baustellenbüro, Vervielfältigungen oder Reisen erstattungsfähig. Auslagen müssen durch die konkrete Aufgabe, z. B. die Erstellung eines Gebäudes, veranlasst sein und sind nur dann erstattungsfähig, wenn ihre Erforderlichkeit sowohl dem Grund als auch der Höhe nach vom Auftragnehmer dargelegt werden kann. Wenn bei Auftragserteilung zwischen den Parteien keine Pauschale gem. § 14 (3) HOAI oder ein Verzicht gem. § 14 (1) HOAI vereinbart wurde, hat die Nebenkostenabrechnung auf Einzelnachweis zu erfolgen. Dabei sind die in § 14 (2) Nr. 1–7 HOAI genannten Nebenkosten abrechenbar. Die Aufzählung ist allerdings nicht abschließend. In § 16 HOAI wird die Frage nach der Umsatzsteuer beantwortet. Der Anspruch des Auftragnehmers auf Erstattung der gesetzlichen Umsatzsteuer bezieht sich auf die nach der HOAI abrechenbaren Leistungen und die Nebenkosten sowie die Abschlagszahlungen nach § 15 (2) HOAI. Gem. § 16 (1) HOAI kommt die Erstattung der Umsatzsteuer jedoch nur dann in Betracht, wenn sie beim Auftragnehmer anfällt und nicht etwa nach § 19 UStG unerhoben bleibt. Sofern der Auftragnehmer nach § 15 UStG vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Umsatzsteuer von den Nebenkosten abzusetzen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 156 156 II. Rechtlicher Teil 10.2.5 Zahlungsarten des Honorars 10.2.5.1 Abschlagszahlung Gem. § 15 (2) HOAI kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen auf das zu erwartende Gesamthonorar verlangen, ohne dass es hierzu einer gesonderten vertraglichen Einigung bedarf. Gleiches gilt selbstverständlich erst recht, wenn die Stellung von Abschlagsrechnungen, ggfs. mit entsprechenden Zeitpunkten, vereinbart ist. Die Leistungen, für die eine Abschlagszahlung verlangt wird, müssen nachgewiesen und vertragsgemäß erbracht worden sein, bevor das Abschlagshonorar mittels einer prüffähigen Abschlagsrechnung angefordert werden kann. Um den Auftraggeber vor Bagatellrechnungen zu schützen, sieht § 15 (2) HOAI die Forderung nach Abschlagszahlungen in angemessenen zeitlichen Abständen, d. h. abhängig vom Baufortschritt im Einzelfall vor. Abschlagsrechnungen kommt regelmäßig keine Bindungswirkung zu. Sie haben nur vorläufigen Charakter und erfolgen daher stets unter dem Vorbehalt der rechtlichen Richtigkeit des angeforderten Honorars. Die Fälligkeit der Abschlagszahlung tritt ein, wenn die entsprechenden Leistungen erbracht sind und deren Bezahlung verlangt wurde.157 10.2.5.2 Honorarschlussrechnung Das Honorar wird vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen fällig, wenn der Auftragnehmer die Leistung vertragsgemäß erbracht hat und dem Auftraggeber eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht hat. Nach Ansicht des BGH158 ist die Prüffähigkeit nach objektiven Kriterien zu beurteilen: hiernach muss eine prüffähige Rechnung im Sinne des § 15 (1) HOAI diejenigen Angaben enthalten, die nach dem geschlossenen Vertrag und der HOAI unverzichtbar sind, um die sachliche und rechnerische Überprüfung des Honorars zu ermöglichen. Darüber hinaus kann sich der Auftraggeber nach Treu und Glauben dann nicht auf die fehlende Prüffähigkeit berufen, wenn die Rechnung auch ohne die objektiv unverzichtbaren Angaben seinen Kontroll- und Informationsinteressen genügt. Eine weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Honorars stellt das Überreichen der prüffähigen Schlussrechnung dar. Sie muss dem Auftraggeber in schriftlicher Form zugehen, d. h. in seinen Einwirkungskreis gelangen. Für die Fälligkeit des Honoraranspruchs nicht erforderlich ist z. B. im Gegensatz zu werkvertraglichen Bauverträgen die Abnahme der erbrachten Leistungen des Architekten.159 Auch ein Pauschalhonorar wird erst mit Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung fällig. Für die Prüffähigkeit reicht in diesem Fall jedoch i. d. R. die Angabe des vereinbarten Pauschalhonorars sowie der bereits geleisteten Abschlagszahlungen aus. Einen Überblick über die unterschiedlichen Anforderungen an eine Honorarschlussrechnung gibt die Abbildung II 42. Grundsätzlich kann der Architekt/Ingenieur seine einmal aufgestellte und übergebene Schlussrechnung korrigieren und neu überreichen. Von diesem Recht wird der Auftragnehmer insb. dann 157 Vgl. Locher, H. et al. (2010), o. S. 158 Vgl. BGH BauR 2004, 316 159 Vgl. BGH BauR 1986, 596 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 157 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 157 Gebrauch machen, wenn die vertragliche Honorarvereinbarung mindestsatzunterschreitend ist und die zunächst erteilte Schlussrechnung sich an dieser Vereinbarung orientiert. Denn dem Auftragnehmer steht im Normalfall zumindest das Honorar entsprechend dem Mindestsatz nach der HOAI zu (sog. Mindestpreischarakter der HOAI). Eine Honorarvereinbarung, die gegen diesen Grundsatz verstößt, ist im Normalfall unwirksam. Mithin kann der Architekt/Ingenieur eine zweite Schlussrechnung „nachschieben“, in welcher er den Mindestsatz in Rechnung stellt. Die Bindungswirkung der Honorarschlussrechnung, d. h. der Ausschluss einer Nachforderung nach Abgabe der prüffähigen Schlussrechnung durch den Auftragnehmer, ist nur dann ausnahmsweise gegeben, wenn in der Änderung der Schlussrechnung eine unzulässige Rechtsausübung i. S. d. § 242 BGB, d. h. ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt.160 Voraussetzung ist, dass der Auftragnehmer mit der Erteilung der Schlussrechnung einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, d. h. der Auftraggeber auf die abschließende Rechnung vertraut hat bzw. vertrauen durfte. Im Streitfall bedarf es hierzu einer umfassenden Prüfung und Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall. 10.2.6 Abrechnungsprinzipien anhand eines Beispiels In diesem Teil werden die Grundlagen der Honorarberechnung anhand des Teils 3, Abschnitt 1 der HOAI für Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten beschrieben. Als Objektbeispiel wird hier ein Gebäude, ein Wohnhaus mit drei Wohnungen, gewählt. Der Auftrag für den Architekten besteht in der Erbringung aller neun Leistungsphasen zu 100 %, d. h. er übernimmt die Arbeiten im Rahmen einer Vollarchitektur. Im ersten Teil sollen zunächst allgemein die Grundlagen der Honorarberechnung für ein Gebäude verdeutlicht werden. Der anschließende zweite Teil beschäftigt sich mit der beispielhaften Berechnung eines Architektenhonorars für ein Wohngebäude. 160 Vgl. BGH BauR 1993, 236 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 158 158 II. Rechtlicher Teil Erbrachte Leistungen aus Leitungsbild/-phase Bonus-Malus-Honorar Andere Leistungen Beratungsleistungen Nebenkosten Abb. II 42: Anforderungen an die Honorarschlussrechnung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 159 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 159 10.2.6.1 Allgemeine Grundlagen für die Berechnung eines Honorars 10.2.6.2 Beispiele zur Berechnung des Honorars bei einem Gebäude An obigem Beispiel (Abb. II 44) lässt sich erkennen, dass in den Honorartafeln lediglich für eine beschränkte Anzahl von anrechenbaren Kosten, Werten, Verrechnungseinheiten und ha-Flächen Mindest- und Höchstsätze festgesetzt werden. Bei Zwischenwerten (im Beispielsfall € 240.000,00 Berechnung der Honorarhöhe für Teil B Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten der HOAI (§ 32 ff. HOAI) Beispielobjekt: Gebäude (Wohngebäude) Ermittlung der anrechenbaren Kosten für Gebäude (§§ 4 i.V.m. 32 HOAI) Wahl des Honorarsatzes (Mindest-, Höchst- oder andere Satz) und Ermittlung des Vollhonorares in der jeweiligen Honorarzone Addition der jeweiligen erbrachten/ beauftragten Leistungsprozente Festlegung der Honorarzone für Gebäude (§§ 5 (1), 34 (2)–(5) i.V.m. Anlage 3 HOAI) Auswahl der Leistungsphasen des Leistungsbildes Objektplanung für Gebäude (§ 33 i.V.m. Anlage 11 HOAI) mit Hilfe der Honorartafel (§ 34 (1) HOAI i.V.m. § 13 HOAI) nach den Kostenermittlungsverfahren DIN 276 für die Leistungsphasen 1–9 anhand der Kostenberechnung; anhand der Kostenschätzung (soweit die Kostenberechnung nicht vorliegt) Abb. II 43: Ermittlung des Honorars bei Gebäuden Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 160 160 II. Rechtlicher Teil anrechenbare Kosten) muss die konkrete Bemessungsgrundlage für das Honorar erst noch ermittelt werden. Zum Zwecke der Klarstellung der Berechnungsmethode wurde in der HOAI eine eigenständige Regelung getroffen. Danach sind bei Zwischenstufen der Honorartafelwerte die zulässigen Mindest- und Höchstsätze durch lineare Interpolation gem. § 13 HOAI und nicht etwa aus den nächsthöheren festgelegten Honorartafelwerten zu ermitteln. Interpolation meint dabei die Einschaltung von Zwischengrößen in eine gesetzmäßige Reihe. Abb. II 44: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Allgemeine Berechnung Mindesthonorar Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 161 10 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 161 In der folgenden Abbildung werden die Werte des obigen Beispiels zur Ermittlung des Mindestsatzes beim Bau des Wohngebäudes mit drei Wohnungen daher in Zusammenhang mit der Formel für die lineare Interpolation gebracht. Für die Variablen a, b, c und d dieser Formel werden die jeweiligen Zahlenwerte eingesetzt und das gesuchte Mindesthonorar x wie folgt berechnet. Abb. II 45: Allgemeine Formel für die lineare Interpolation Beispiel Gebäude (Wohngebäude) (Abb. II 45) Berechnung Mindesthonorar unter Anwendung der Formel für lineare Interpolation: Nach Einsetzen in die Formel ergibt sich auch hier das Ergebnis von 27.963,40 € zzgl. Umsatzsteuer als Mindesthonorar. Abb. II 46: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Berechnung Mindesthonorar mit Formel der linearen Interpolation Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 162 162 II. Rechtlicher Teil Das folgende Beispiel befasst sich mit der Berechnung des Mittelsatzes, d. h. der mittleren Honorarstufe zwischen Mindest- und Höchstsatz. Falls es sich nicht um eine Vollarchitektur handelt, d. h. nicht alle Leistungsphasen erbracht werden, errechnet sich das Honorar nach dem prozentualen Anteil der erbrachten Leistungsphasen 1-9 durch den Architekten: Für den Fall, dass ein Wohngebäude nicht nur einmal, sondern mehrmals, d. h. mehrere im Wesentlichen gleichartige Gebäude, die im zeitlichen sowie im örtlichen Zusammenhang stehen und unter gleichen baulichen Verhältnissen geplant und errichtet werden sollen, durch den Auftraggeber beim Architekten in Auftrag gegeben wurde, ist das Honorar wie folgt zu reduzieren: für die erste bis vierte Wiederholung (2. bis 5. Haus) werden die Leistungsphasen 1-7 nur zu 50 %, von der fünften bis zur siebten Wiederholung (6. bis 8. Haus) nur zu 40 % und ab der achten Wiederholung nur zu Beispiel Gebäude (Wohngebäude) (Abb. II 45) Ermittlung des Mittelsatzes (mittlere Honorarstufe zwischen Mindest- und Höchstsatz): Für a: Honorar für Mindestsatz (anrechenbare Kosten: 240.000 €) 27.963,40 € Für b: Honorar für Höchstsatz (anrechenbare Kosten: 240.000 €) 34.382,20 € Für x: x stellt den gesuchten Mittelsatz dar: 31.172,80 € zzgl. Umsatzsteuer Nach Einsetzen in die Formel ergibt sich das Ergebnis x von 31.172,80 € zzgl. Umsatzsteuer als Mittelsatzhonorar. Für obiges Beispiel (Abb. II 45) soll im Folgenden davon ausgegangen werden, dass eine wirksame Honorarvereinbarung geschlossen wurde, nach der der Mittelsatz anzusetzen ist. Zunächst sind die Honorare für den Mindest- und Höchstsatz (anrechenbare Kosten: 240.000 €) zu berechnen. 34.382,20 € – 27.963,40 € + 27.963,40 € 31.172,80 € Abb. II 47: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Berechnung Mittelsatzhonorar Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 163 11 Altlasten 163 10 % angesetzt. Die Leistungsphasen 8 und 9 werden dagegen immer voll angerechnet, da diese für jedes Haus individuell anfallen (§ 11 (2) HOAI). Gleiches gilt für Gebäude nach Typenplanung oder Serienbauten. Die Honorarreduzierung findet in vorgenanntem Umfang auch dann statt, wenn kein örtlicher oder räumlicher Zusammenhang besteht, Gegenstand zweier Aufträge allerdings die gleichen Leistungen sind. 11 Altlasten 11.1 Grundlagen und Begriffsbestimmung Mit dem Beginn der Industrialisierung in Deutschland vor rund 150 Jahren erfolgte der Übergang von der Agrargesellschaft in das industrielle Zeitalter. Die industrielle Entwicklung nahm kontinuierlich und immer rasanter zu, es entstanden in großem Umfang Industriebetriebe. Dieser Prozess währte jedoch nicht ewig. Der in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts einsetzende Strukturwandel von der industriellen zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft führte dazu, dass es vermehrt zur Schließung von Unternehmen und Produktionsstandorten kam. Die ehemaligen Liegenschaften wurden anderweitig verwendet oder lagen brach. Erst ab Ende der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts trat ein Erbe dieser Zeit auf, das zuvor nicht bekannt war und dem deshalb bis dato auch kein Augenmerk geschenkt wurde: Altlasten. Betroffen sind ehemalige Industriestandorte bzw. Deponien, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet oder diese gelagert wurden. Von beiden gehen zum Teil noch heute erhebliche Gefahren für Umwelt und Menschen aus. Altlasten, d. h. Bodenverseuchungen durch umwelt- und/oder gesundheitsgefährdende Stoffe aus früheren Abfallablagerungen oder früheren industriellen Grundstücksnutzungen, stellen ein hässliches Kapitel der Industriegeschichte und der neueren Zivilisationsgeschichte dar. Bis weit 11 Altlasten Vorausgesetzt, der Auftragnehmer war in obigem Beispiel (Abb. II 48) nur zur Erbringung der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung = 31 %) sowie der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung/ Dokumentation = 3 %) beauftragt, kann das Gesamthonorar (hier: Mittelsatz: 31.172,80 € zzgl. Umsatzsteuer) nur mit 34 Leistungsprozenten (31 Prozent + 3 Prozent) berechnet werden. Der Architekt kann somit für die Leistungsphasen 8 und 9 als Honorarberechnung 10.598,75 € zzgl. Umsatzsteuer verlangen. Beispiel Gebäude (Wohngebäude) (Abb. II 45) Honorarberechnung bei Nichterbringung aller Leistungsphasen: 10.598,75 € 31.172,80 € Abb. II 48: Beispiel Gebäude (Wohngebäude): Honorarberechnung bei Erbringung von ausgewählten Leistungsphasen

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.