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4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 794 - 800

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_794

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 749 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 749 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 4.1 Gewerbeordnung (GewO) Im Sinne der Gewerbeordnung ist diejenige Person Bauträger, welche gewerbsmäßig, selbständig, auf Gewinnerzielung ausgerichtet – und nicht nur gelegentlich – Gebäude errichtet, mit dem Ziel, diese an Erwerber weiter zu veräußern. Zur Ausübung seiner Tätigkeit benötigt der Bauträger eine Erlaubnis nach § 34c (1) GewO. Auf diese Erlaubnis besteht ein Rechtsanspruch, wenn die persönliche Zuverlässigkeit gegeben ist und die Vermögensverhältnisse geordnet sind. Dagegen sind die fachlichen Qualifikationen des Antragstellers nicht zu prüfen. Wer eine Erlaubnis nach § 34c GewO benötigt, muss die für ihre Erteilung notwendigen Voraussetzungen nachweisen. Explizit sind damit die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse gemeint. Als „zuverlässig“ gilt nach § 34c (2) GewO derjenige, der innerhalb der letzten fünf Jahre vor Antragstellung nicht rechtswirksam aufgrund eines Verbrechens oder Vermögensdeliktes verurteilt worden ist. Von „geordneten Vermögensverhältnissen“ wird gesprochen, wenn über das Vermögen einer Person kein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist bzw. diese Person nicht in das vom Insolvenzgericht zu führende Verzeichnis eingetragen wurde. Plant oder führt ein Bauträger ohne Gewerbeerlaubnis ein Bauvorhaben aus, so begeht er nach § 144 (1c) GewO eine Ordnungswidrigkeit und muss mit Schadensersatzansprüchen oder eventuellen strafrechtlichen Konsequenzen rechnen. Des Weiteren muss der Bauträger noch weitere Vorschriften, wie z. B. die Buchführungspflicht nach § 34c (3) GewO beachten und ist zur Einhaltung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, worauf aber im nächsten Kapitel vertiefend eingegangen wird. 4.2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Ein gewerblich tätiger Bauträger gemäß § 34c GewO hat seine Verträge nach den Vorschriften der MaBV abzuschließen. Diese verbraucherschutzorientierten Regeln ergeben sich aus § 3 MaBV. Dabei stehen die Vermögensinteressen der Gläubiger deutlich im Vordergrund. Ein Vertrag, der von den Vorschriften der MaBV abweicht, darf von einem Notar nicht beurkundet werden. Bedingung für die Anwendbarkeit dieser Verordnung ist die uneingeschränkte Bauherreneigenschaft des Bauträgers. Dieser muss einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Planung und den Ablauf des Baugeschehens haben, welcher durch das Auftreten als Vertragspartei gegenüber anderen am Bau Beteiligten gegeben ist. Aufgrund der Verbraucherschutzfunktion der MaBV gelten für den Gewerbetreibenden wichtige Ausübungsregelungen in Anbetracht der Zweckbindung der Kaufpreiszahlungen, der Sicherheitsleistungen und der Auskunfts- und Aufzeigepflichten: • Der Bauträger muss über ausreichende Sicherheiten bzw. geeignete Versicherungen verfügen, wenn er Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet (vgl. § 2 MaBV). Besondere Sicherungsleistungen müssen nicht gestellt werden, da die zum Schutz des Käufers erforderliche Sicherheit mit den Regelungen des § 3 MaBV erreicht wird. • Eine der wichtigsten Regelungen für den Bauträgervertrag findet sich in § 3 MaBV („besondere Sicherungspflichten für Bauträger“). Der Bauträger darf Kaufpreiszahlungen des Erwerbers nur 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 750 750 VI. Klassische Finanzierung in Abhängigkeit von dem jeweiligen Bautenstand entgegennehmen. Die im Gesetz genannten 12 Teilbeträge müssen vom Bauträger in maximal sieben oder weniger Raten zusammengefasst werden. Abbildung B II 13 zeigt die einzeln definierten Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 MaBV und soll beispielhaft eine Kombination der Kaufpreisraten darstellen. Ohne weiteres würden sich die dritte, vierte und fünfte Rate, die siebte und achte Rate sowie die neunte und zehnte Rate kombinieren lassen. Da die Reihenfolge der Kaufpreisraten keine Rolle spielt, könnte evtl. auch die sechste und elfte Rate zusammengefasst werden, so dass die Anzahl der Raten von insgesamt zwölf auf sieben verringert wird. Kaufpreisraten nach Baufortschritt 1.) 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 2.) 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 3.) 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen 4.) 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen 5.) 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen 6.) 10 % für den Fenstereinbau inklusive der Verglasung 7.) 6 % für den Innenputz ohne Beiputzarbeiten 8.) 3 % für den Estrich 9.) 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 10.) 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 11.) 3 % für die Fassadenarbeiten 12.) 5 % nach vollständiger Fertigstellung Abb. VI 13: Kaufpreisraten nach Baufortschritt Zum Termin der Kaufpreiszahlungen ist der jeweilige Bautenstand vom beauftragten Architekten nachzuweisen oder zu bestätigen. Allerdings kann die Zahlung der Kaufpreisraten zwischen Auftraggeber und Bauträger auch anders vereinbart werden, worauf im Verlauf dieses Kapitels noch näher eingegangen wird. Grundsätzlich darf aber der Bauträger die Kaufpreisraten erst entgegennehmen bzw. sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn nachfolgende Voraussetzungen gegeben sind: 1) Der Erwerbervertrag muss rechtswirksam zustande gekommen sein. Die Rechtswirksamkeit richtet sich grundsätzlich zunächst daran, ob der Vertrag formwirksam, d. h. nach § 311b BGB notariell beurkundet worden ist. Zusätzlich dürfen dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein, unberührt von den Vorschriften des BGB (vgl. §§ 320 ff. BGB, „gegenseitiger Vertrag“). 2) Zur Sicherung des Anspruches des Erwerbers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung bzw. Übertragung eines Erbbaurechtes an dem Vertragsobjekt muss eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Stelle im Grundbuch eingetragen sein. Bei Wohnungs- und Teileigentum kommt die grundbuchtechnische Errichtung des jeweiligen Rechtes hinzu (Wohnungsgrundbuch und Teileigentumsgrundbuch). 3) Das Vertragsobjekt ist von allen grundpfandrechtlichen Belastungen (z. B. Grundschulden) die der Auflassungsvormerkung im Rang vorstehen zu befreien (auch Lastenfreistellung genannt). Hierzu bieten sich mehrere Handlungsmöglichkeiten an. Die dabei am häufigsten angewandte Regelung neben Rangrücktritten und Grundschuldübernahmen ist die des Freigabeversprechens. Dies wird in der Praxis durch eine Freistellungsvereinbarung oder eine Freistellungserklärung vereinbart. Nach dem Gesetz ist die Freistellung gesichert, wenn eine unverzügliche Löschung der nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte nach Bereitstellung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 751 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 751 der vollen Vertragssumme eintritt. Das Freistellungsversprechen garantiert dem Erwerber einen unmittelbaren, schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem Gläubiger nach Erfüllung der obigen Voraussetzungen, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. 4) Als weitere Voraussetzung für die Genehmigung zur Verwendung der Kaufpreiszahlungen schreibt der Gesetzgeber das Vorliegen einer gültigen Baugenehmigung vor (§ 3 (1) Nr. 4 MaBV). Damit soll vermieden werden, dass das Bauvorhaben aufgrund eines baurechtlichen Mangels scheitert, dass (teilweise) errichtete Bauvorhaben entfernt oder die Benutzung auf Anordnung der Baubehörde untersagt wird. Aus diesem Grund sollte immer das Baugesuch inkl. Genehmigung samt Baubeschreibung im notariellen Bauträgervertrag berücksichtigt werden. 5) Vermögenswerte des Auftraggebers dürfen nur zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden, auf welches sich der Auftrag bezieht (vgl. § 4 MaBV). Bei Reihenhäusern werden als Bauvorhaben die einzelnen voneinander getrennten Reihen gesehen und nicht jedes Reihenhaus für sich. Ebenso verhält es sich bei Mehrfamilienhäusern, bei denen das ganze Gebäude als Bauvorhaben und nicht die einzelne Wohnung zählt. 6) Sofern die Kaufpreisteilzahlungen nicht nach § 3 MaBV geleistet werden, ist der Bauträger gemäß § 6 MaBV zur „getrennten Vermögensverwaltung“ der von den Kunden oder sonstigen Auftraggebern erhaltenen Vermögenswerte verpflichtet. Das bedeutet, dass die Kundengelder eines Objektes strikt von denen eines anderen Objektes bzw. des Privatvermögens des Bauträgers zu trennen sind. 7) Eine weitere Regelung für die Ausübung einer Bauträgertätigkeit schreibt § 10 MaBV mit der „Buchführungspflicht“ vor. Diese ist aber nicht zu verwechseln mit den handels- oder steuerrechtlichen Vorschriften über die Buchführung und kann diese auch nicht ersetzen. Vielmehr besteht sie zusätzlich neben diesen Pflichten. Konkret bezieht sich die Buchführungspflicht gemäß der MaBV auf Aufzeichnungen von Daten und Belegen über die Auftraggeber und einzelne Geschäftsvorgänge. Es ist keine bestimmte Form der Aufzeichnung erforderlich, sondern es muss vielmehr eine Übersichtlichkeit aller Belege und Unterlagen bestehen, aus denen sich der ordnungsgemäße Geschäftsablauf entnehmen lässt. 8) Ähnlich wie die Buchführungspflicht zu verstehen ist die nach § 13 MaBV erforderliche „Inseratensammlung“. Diese Vorschrift besagt, dass je ein Exemplar sämtlicher Veröffentlichungen und Werbeschriften in Tageszeitungen, Zeitschriften oder Fachblättern sowie von im Angebot verwendeten Prospekten (Exposés, Verkaufsunterlagen) übersichtlich in den Geschäftsräumen für fünf Jahre (vgl. § 14 MaBV) aufzubewahren ist. Durch diese Regelung soll die Geschäftstätigkeit des Bauträgers leichter nachvollziehbar sein. 9) Der Gewerbetreibende muss für jedes Kalenderjahr die Erfüllung der genannten Verpflichtungen gemäß § 16 MaBV durch einen geeigneten Prüfer (Wirtschaftsprüfer, vereidigter Buchprüfer oder Prüfungsverbände) bestätigen lassen. Er hat den Prüfungsbericht dieser Pflichtprüfung bis spätestens zum 31.12. des darauf folgenden Jahres der dafür zuständigen Behörde zu übermitteln. 10) Abschließend ist zur Sicherungspflicht des Bauträgers noch die sog. Ausnahmeregelung nach § 7 MaBV zu nennen. Diese ermöglicht es dem Bauträger vor Fälligkeit der Raten und unabhängig vom Baufortschritt und dem Ratenplan nach § 3 MaBV Kundengelder entgegenzunehmen. Auch könnte der Bauherr aus steuerlichen Gründen bestrebt sein, einen über den Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 752 752 VI. Klassische Finanzierung Bautenstand hinausgehenden Betrag im „Altjahr“ zu bezahlen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass diese vertragliche Regelung über eine Bürgschaft, durch die der Erwerber hinsichtlich sämtlicher Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte, abgesichert ist. Diese Bürgschaft kommt dem Wesen nach einer Freistellungsgarantie gleich. Denkbar wäre an dieser Stelle aber auch die Freistellung kraft Rechtsform des Auftraggebers (vgl. § 7 (2) MaBV). Von den sonst geltenden Verpflichtungen hat der Auftraggeber den Bauträger auf einer separaten Urkunde zu befreien. 4.3 Kreditwesengesetz (KWG) In § 1 KWG ist geregelt, was unter dem Begriff „Bankgeschäfte“ verstanden wird und somit den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt. Gemäß § 1 (1) S. 2, 3 KWG ist die Gewährung von Gelddarlehen und Akzeptkrediten ebenso wie der Ankauf von Wechseln und Schecks als Bankgeschäft definiert. Demzufolge sind Kredite an Bauträger, welche den Vorschriften der MaBV unterliegen, ebenfalls dem KWG unterstellt. Übersteigt das Obligo eines Bauträgers die Meldegrenzen nach §§ 13, 14 KWG, besteht Anzeigepflicht des Kreditinstitutes. Hinsichtlich der Anzeigepflicht ist die tatsächliche Höhe der gewährten Gelddarlehen anzusetzen, wenn diese die vorab erteilten Zusagen übersteigt. Im umgekehrten Falle ist die Höhe der Finanzierungsbestätigung maßgeblich. Eine der wichtigsten Bestimmungen des KWG ist die Offenlegungsvorschrift über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers nach § 18 KWG. Danach hat sich das Kreditinstitut von Kreditnehmern, denen es Kredite von insgesamt mehr als 750.000 € gewährt, die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere durch Vorlage der Jahresabschlüsse, offen legen zu lassen. Nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Geschäftsführung hat sich das Kreditinstitut bei Engagements auch unterhalb der Offenlegungsgrenze des § 18 S. 1 KWG über die aus der Kreditvergabe herrührenden Risiken ein klares Bild zu verschaffen. Dies gilt insbesondere für solche Engagements, die in ihrer betragsmäßigen Höhe eine Grenze von 10 % des haftenden Eigenkapitals des kreditgewährenden Kreditinstituts erreichen oder überschreiten. Das Verfahren der Offenlegung lässt sich nach folgenden Schritten untergliedern: • Vorlage der erforderlichen Unterlagen, • Auswertung der Unterlagen sowie • Dokumentation. Diese Pflichten lassen sich unmittelbar aus § 18 (1) KWG ableiten. Dabei liegen dem Kreditinstitut die wirtschaftlichen Verhältnisse erst offen, wenn es die angeforderten Unterlagen ausgewertet und sich aufgrund der Auswertung die Anforderung weiterer Unterlagen als entbehrlich erwiesen hat. Dabei müssen sämtliche Belege und Sachverhalte, aus welchen sich das Kreditwürdigkeitsurteil ergibt und die es rechtfertigen, dieses Urteil auch während der laufenden Überwachung der Kreditlaufzeit aufrechtzuerhalten, in den Kreditakten festgehalten werden. Die Geschäftsleitung, die Innenrevision, die Abschlussprüfer und die Bankenaufsicht sollen so jederzeit die Vertretbarkeit des Kredits und die Beachtung des § 18 KWG beurteilen können.17 Prinzipiell sollte es auch ohne diese gesetzliche Vorschrift im Interesse des Kreditinstituts liegen, diesen Überblick zu verschaffen. Zuzüglich zu den üblichen Unterlagen wie der Jahresabschluss, Planzahlen und dergleichen werden bei Bauträgerfinanzierungen noch weitere Informationen, 17 Vgl. Meißner, J. E. (2001), S. 22 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 753 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 753 ergänzend zu den objektspezifischen Unterlagen, von den Kreditnehmern benötigt. Im Konkreten handelt es sich hierbei um: • Projektlisten; • Liquiditätsplan über die folgenden 6 Monate; • Kredit- und Objektunterlagen von finanzierenden Fremdbanken sowie • bei Bürgen Einblick in deren persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse. 4.4 Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 ff. EStG Das „Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe“ wurde am 22.06.2001 beschlossen und in den §§ 48a bis 48d des Steuergesetzbuches verwirklicht. Ratio dieses Gesetzes ist die Verhinderung bzw. Erschwerung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung von Ausländern. Hinsichtlich seiner materiellen Wirkung ist das Gesetz zum 01.01.2002 in Kraft getreten. Das Gesetz richtet sich in seinem Wortlaut an Unternehmer und Personen des öffentlichen Rechts, als abzugsverpflichtete Leistungsempfänger. Die Abzugspflicht greift dabei allein beim Bezug von Bauleistungen für den unternehmerischen Bereich. Unter Bauleistungen werden alle Leistungen, die der Herstellung, Instandhaltung, Veränderung oder Abriss eines Bauwerkes dienen, verstanden. Als Leistender gelten auch Personen, die über eine Leistung abrechnen, ohne sie erbracht zu haben (vgl. § 48 EStG). In einem Dreipersonenverhältnis zwischen Bauherr, General- und Subunternehmer findet an zwei Stellen ein Steuereinbehalt statt. Zum einen hat der Generalunter- oder/-übernehmer für die Bauleistung seines Subunternehmers einen Einbehalt vorzunehmen und zum anderen hat der Bauherr gegenüber dem GU/GÜ einen Abzug geltend zu machen, da dieser ihm das Werk vertraglich schuldet und hierüber auch abrechnet. Zentrale gesetzliche Bedeutung bei der Definition von Bauleistungen ist der Begriff des Bauwerkes, welches als Anlage definiert wird, das mit dem Erdboden verbunden ist oder infolge seiner eigenen Schwere auf ihm ruht und aus Bauteilen oder Baustoffen mit baulichem Gerät hergestellt ist. Unter dem Begriff „Anlage“ werden nicht nur Gebäude, sondern auch Straßen, Wege, Brücken und Tiefbau verstanden. Nicht betroffen von der Bauabzugsteuer sind Planungsleistungen von Architekten, Ingenieuren oder Statikern, es sei denn, sie sind explizit als Nebenleistung einer originären Bauleistung zu qualifizieren, womit sie deren steuerliches Schicksal teilen würden. Die Höhe der Abzugssteuer ist einheitlich und beträgt für in- und ausländische Bauunternehmen 15 % des Rechnungsbetrages, welche der Leistungsempfänger einzubehalten und an die jeweils zuständige Finanzkasse abzuführen hat. Die Bemessungsgrundlage ist der tatsächlich auszuzahlende Betrag, also das Entgelt zuzüglich der darauf anfallenden Umsatzsteuer. Bei durch Skonto oder Sicherungseinbehalten gekürzten Rechnungsbeträgen ist der Steuereinbehalt auf den geminderten Zahlbetrag anzuwenden. Der Steuerabzug ist nicht anzuwenden, wenn eine vom Finanzamt ausgestellte Freistellungsbescheinigung vorliegt oder die Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr 5.000,00  € bzw. bei steuerfreien Vermietungsumsätzen 15.000  € nicht übersteigen wird (vgl. § 48 (2) EStG). Die Freistellungsbescheinigung muss mit einer Steuernummer, Sicherheitsnummer, Gültigkeitsdatum und ggf. einem Dienststellensiegel versehen sein. Die Geltungsdauer der Freistellungserklärung ist auf maximal drei Jahre begrenzt, wird aber in aller Regel und gerade bei Existenzgründern meistens auf ein Jahr ausgestellt. Unter der Annahme der Gefährdung von Steueransprüchen kann das Finanzamt die Freistellung mit sofortiger Wirkung widerrufen. Insbe- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 754 754 VI. Klassische Finanzierung sondere gelten die Steueransprüche als gefährdet, wenn nachfolgende in § 48 b EStG genannten Sachverhalte auf den Steuerpflichtigen zutreffen: • Anzeigepflichten nach § 138 Abgabenordnung (AO) wurden nicht erfüllt; • Auskunfts- und Mitwirkungspflicht nach § 90 AO wurden nicht erfüllt; • Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit wurde nicht erbracht. Theoretische Auswirkungen auf noch nicht beendete Bauträgermaßnahmen mit Beginn vor dem 01.01.2002 ergeben sich im Hinblick auf die vom Kreditinstitut herauszugebende Freistellungserklärung nach § 3 Abs. 1 MaBV. Wie bereits in vorhergehenden Kapiteln ausführlich erläutert wurde, hat der Enderwerber nur Anspruch auf die Erteilung einer Freistellungserklärung, wenn er die Vertragssumme voll geleistet hat. Ist der Enderwerber aber von der Pflicht zum Abführen der Bauabzugsteuer betroffen, da ihm keine Freistellungsbescheinigung des Finanzamts seines Auftragnehmers vorliegt, hat dies die Konsequenz, dass er 85 % auf das jeweilige Bauträgerkonto einbezahlt und die restlichen 15 % an das Finanzamt abführen muss. Das Kreditinstitut könnte in diesem Fall aus Kulanzgründen eine Freistellung des Grundschuldteilbetrages vornehmen, wozu es allerdings nicht verpflichtet ist. Verträge, die nach der Einführung des Bauabzugsteuergesetzes abgeschlossen wurden, sind anders zu beurteilen, da sie auf einer anderen Vertragsgrundlage basieren. Die finanzierenden Kreditinstitute können somit von vornherein mit einer geschmälerten Kalkulationsgrundlage in Höhe von 85 % des Verkaufspreises rechnen, soweit keine Freistellungsbescheinigung vorliegt. 4.5 Die Bedeutung der §§ 305 ff. BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) können nur Vertragsbestandteil eines Darlehensvertrages werden, wenn konkret darauf hingewiesen wird. Die AGB beziehen sich auf die gesamte Geschäftsverbindung zwischen Bauträger und Kreditinstitut. Es ist z. B. die Wirksamkeit von Vertretungs- und Verfügungsbefugnissen sowie die Mitteilungs- und Sorgfaltspflichten geregelt. Von besonderer Bedeutung im Kreditgeschäft ist das AGB-Pfandrecht, die Kündigungsmöglichkeiten von Darlehensverträgen durch die Kreditinstitute sowie das Nachbesicherungsrecht der Kreditinstitute. Gemäß Nr. 14 der AGB-Banken erlangt die Bank ein Pfandrecht an Wertpapieren und Sachen, an denen sie Besitz erlangt hat und noch erlangen wird. Dieses Pfandrecht gilt auch für Guthabenkonten. Das Pfandrecht soll der Sicherung aller bestehenden, künftigen und auch bedingten Ansprüche des Kreditinstitutes aus einer Geschäftsverbindung dienen. Dieses AGB- Pfandrecht ist aber ausdrücklich keine Kreditsicherheit, obwohl es einer Bank im Falle einer Insolvenz eines Kunden einen Befriedigungsanspruch ermöglicht. Zur Sicherung eines Kredits sollte aber immer eine ausdrückliche Verpfändung (individualvertragliche Vereinbarung) dieser Ansprüche vorgezogen werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 755 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 755 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung 5.1 Einzureichende Unterlagen des Bauträgers zur Beurteilung des Bauvorhabens Die wirtschaftliche Ertragskraft eines Bauträgers und die Beurteilung einer Bauträgermaßnahme lassen sich mit den für das Firmenkundengeschäft üblichen Unterlagen wie Jahresabschlüsse (JA) und betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) häufig nur eingeschränkt darstellen. Vielmehr wird für die Kreditprüfung eine größere Anzahl genau zu bestimmender und ggf. notariell beglaubigter Unterlagen benötigt. Im Einzelnen können dies sein: • Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb nach § 34c GewO, • Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes bzgl. der Bauabzugsteuer, • Kaufvertrag über das Baugrundstück, Grundbuchauszug und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, • genehmigtes Baugesuch oder zumindest positive Bauvoranfrage, • Baubeschreibung und Bauzeichnungen, • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan einschl. Abgeschlossenheitsbescheinigung, • Berechnungen über Wohn-, Nutzflächen und der Kubatur (Rauminhalt), • detaillierte Gesamtkostenaufstellung und Einzelkostenaufstellung der Gewerke sowie • detaillierter Bauzeiten-/Gelddispositionsplan des Bauträgers. Bei allen Daten, insbesondere dem Zahlungsplan der Objektkosten, ist von Zahlungsfälligkeitsterminen auszugehen (Geldausgabe). Die Ausarbeitung erfolgt durch den Bauträger in Gestalt eines Sollplanes. Die Projektabwicklung wird auf der Grundlage des Sollplanes im Rahmen eines Ist-Planes unter Verwendung desselben Formulars in der Regel vom finanzierenden Institut in Abstimmung mit dem Unternehmer kontrolliert und mit folgenden Inhalten fortgeschrieben: • detaillierte Kosten-/Ertragsdisposition des Bauträgers, • Lageplan zzgl. Standortbeurteilung, ggf. Baugrundgutachten, • Musterkaufvertrag für die Enderwerber des Bauvorhabens sowie Prospekte und Preislisten und • Versicherungsnachweise (Bauherrenhaftpflicht, Gebäuderohbau). Während der Bauphase kann es unter Umständen zu Unfällen oder Naturkatastrophen kommen, die das Bauwerk beschädigen oder zerstören können. In solchen Fällen liegt das Risiko des Vermögensverlustes beim Bauherrn. Eine Bauwesenversicherung bietet dagegen einen Schutz, von dem alle am Bau Beteiligten profitieren, weshalb es üblich ist, die Kosten für die Versicherung anteilig auf diese umzulegen. Die Bauwesenversicherung deckt Schäden am Roh- und Neubau, die auf höhere Gewalt zurückzuführen sind. Denkbar wäre z. B. eine mit Regenwasser vollgelaufene Baugrube oder ein gerade errichteter Dachstuhl, der vom Sturm umgerissen wird. Zusätzlich können aber auch Feuer und Diebstahl mitversichert werden. Die übliche Selbstbeteiligung im Schadensfall beträgt bei einer Bauwesenversicherung ca. 20 %. Um Missverständnissen und Rechtsstreitigkeiten von vornherein auszuschließen, sollte dies bereits bei der Ausschreibung erwähnt und später vertraglich geregelt werden. Zusätzlich zu bisher aufgeführten Unterlagen kann auch eine Leistungsbilanz des Bauträgers angefordert werden. Die Leistungsbilanz gibt in erster Linie Auskunft über bisherige Bauvorhaben und somit nur über vergangenheitsbezogene Daten. Allerdings werden dadurch bisherige Erfahrungen des Bauträgers sowie die von ihm erreichte Kundenzufriedenheit für das Kreditinstitut transparent gemacht. 5 Durchführung der Bauträgerfinanzierung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.