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3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 788 - 794

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_788

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 743 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 743 Anspruch auf Sparzulage besteht, wenn das zu versteuernde Einkommen im Sparjahr einen Betrag von 17.900 € bei Alleinstehenden und 35.800 € bei Verheirateten nicht überschreitet. Da es sich dabei um das zu versteuernde Einkommen handelt, kann das Bruttoeinkommen des Bausparers entsprechend höher liegen. Zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen können auf den Bausparvertrag eigene Sparleistungen eingezahlt werden. Für Einzahlungen bis jährlich 512 € bei Alleinstehenden und 1.024 € bei Verheirateten gibt es 10 % Wohnungsbauprämie. Zu den prämienbegünstigten Sparleistungen gehören auch vermögenswirksame Leistungen, wenn für sie bei Überschreiten der Einkommensgrenze (17.900 € bzw. 35.800 € zu versteuerndes Einkommen) keine Sparzulage gewährt wird. Wohnungsbauprämie erhalten alle natürlichen Personen ab 16 Jahren, die eine jährliche Sparleistung von 50 € erbringen. Ebenso wie bei der Arbeitnehmersparzulage wurden die förderbegünstigten Grenzen des zu versteuerndes Einkommens vom Gesetzgeber festgelegt, 25.600 € bei Alleinstehenden und 51.200 € bei Verheirateten. Die Bindungsfrist für Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage beträgt 7 Jahre ab Vertragsbeginn. Nach Ablauf dieser Frist kann frei über das Guthaben und die staatlichen Vergünstigungen verfügt werden, sie bewirkt jedoch nicht automatisch die Zuteilung des Bausparvertrages. Wird vor Ablauf der Bindungsfrist durch Zuteilung über den Vertrag verfügt, muss ein Nachweis über die wohnwirtschaftliche Verwendung erbracht werden, um die staatlichen Vergünstigungen zu erhalten. Eine Kündigung vor Ablauf der Bindungsfrist hingegen hat immer den Verlust der staatlichen Vergünstigungen zur Folge. 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 3.1 Unterscheidung typischer Unternehmermodelle Im Wesentlichen lassen sich im Bereich des gewerblichen Bausektors sowohl auf der Ebene des Wohneigentumsbaus sowie der Errichtung von Gewerbe-, und/oder Managementimmobilien drei typische Unternehmermodelle unterscheiden. Zum einen den Generalunternehmer, den General- übernehmer sowie den Bauträger, dessen genauere Betrachtung den Schwerpunkt der folgenden Kapitel darstellt. Zu unterscheiden sind die drei Modelle grundlegend in Bezug auf deren rechtlichen Eigenschaften. Weitere unterscheidungsrelevante Aspekte sind aus der Art der zu übernehmenden Aufgabenbereiche ableitbar. Eine fundamentale Differenzierung ist im Hinblick auf die sog. Bauherreneigenschaft vorzunehmen: Bauherr ist, wer ein Gebäude auf eigene Rechnung und eigene Gefahr errichtet oder errichten lässt und wenn er dabei das Baugeschehen weitgehend beherrscht. Der Bauherr zeichnet sich also dadurch aus, dass er sowohl rechtlich als auch tatsächlich die Planung und Ausführung des Bauvorhabens in der Hand hält und die damit typischerweise einhergehenden Initiativen und Risiken trägt. Bei der Beauftragung von Generalüber- oder Generalunternehmern bleibt die Bauherreneigenschaft des Auftraggebers eines Bauvorhabens erhalten, während ein Bauträger stets auch die Bauherreneigenschaft besitzt. Es ist davon auszugehen, dass der Auftraggeber nach wie vor „freie Hand“ und somit bestimmenden Einfluss auf das Bauvorhaben hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 26.01.1978 folgenden Leitsatz aufgestellt: „Wer gewerbsmäßig in eigenem Namen und 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 744 744 VI. Klassische Finanzierung für eigene Rechnung auf dem Grundstück eines Auftraggebers für diesen einen Bau errichtet, ist weder ,Bauherr‘ (Bauträger) noch ,Baubetreuer‘ im Sinne von § 34c (2) S. 1, Zi. 2 GewO.“ Folglich unterliegen Generalüber- und Generalunternehmer weder der Genehmigungspflicht nach § 34 c GewO und damit auch nicht der gesetzlichen Regelungen der MaBV. 3.1.1 Charakteristika der Generalübernehmer und Generalunternehmer Im Baugeschehen ist ein Generalübernehmer (GÜ) diejenige Person, welche die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens ganz (oder teilweise) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber auf dem Grundstück des Bauherrn organisiert. Häufig erbringt der Generalübernehmer Planungsleistungen. In diesem Fall wird auch von einem Totalübernehmer gesprochen. Ein Generalübernehmer verpflichtet sich zur Erstellung des Bauvorhabens und ist darüber hinaus relativ häufig an der Vermittlung von geeigneten Baugrundstücken beteiligt. Die Planung und die Bauausführung werden im Gegensatz zur Bauleitung in aller Regel nicht von dem Generalübernehmer selbst erbracht, sondern er beauftragt Fremdfirmen, welche dann als sog. Subunternehmer in Erscheinung treten. In diesem Zusammenhang wird der GÜ häufig auch als „Organisator, Koordinator“ oder „Manager“ des zu errichtenden Gebäudes bezeichnet. Der Werkvertrag für die Errichtung der Bauten muss nur dann notariell beurkundet werden, wenn mit ihm ein Grundstückskaufvertrag verbunden ist. Der klassische Generalunternehmer (GU) übernimmt sämtliche zur Bauwerkerrichtung unmittelbar notwendigen Leistungen, wobei er nur einen Teil selbst ausführt. Den anderen Teil lässt er mit Genehmigung seines Auftraggebers in eigenem Namen und auf eigene Rechnung von Nach- bzw. Subunternehmern ausführen. Aus diesem Grund ist der GU im Gegensatz zum GÜ dem Bauhauptgewerbe zuzuordnen. Die Planungsleistungen wie z. B. Objektplanung, die Ausschreibung von Leistungsverzeichnissen der einzelnen Gewerke, die Auftragsvergabe und die Bauleitung können ebenfalls vom GU oder durch einen freischaffenden Architekten oder Ingenieur erbracht werden. Der Generalunternehmervertrag als besonders ausgestalteter Bauvertrag ist ein Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB und soweit die VOB vereinbart ist, ein VOB-Werkvertrag, worauf an dieser Stelle aber nicht eingegangen werden soll. Dieser Werkvertrag besteht zwischen dem Auftraggeber und dem GU und ggf. zwischen dem GU und seinen Subunternehmern. Zwischen dem Auftraggeber und den Subunternehmern existieren demnach keine unmittelbaren vertraglichen Beziehungen. Im Ergebnis ist für den GU der mit dem Auftraggeber geschlossene Werkvertrag verpflichtend, welcher die einzelnen geschuldeten Leistungen beinhaltet. Die mangelfreie Leistung ist somit allein vom GU zu erbringen und Gewährleistungsansprüche ausschließlich im Verhältnis GU und Auftraggeber geltend zu machen.13 Da der GU ebenfalls wie der GÜ das Bauwerk meist schlüsselfertig und zum Festpreis anbietet, tragen die Unternehmer teilweise ein erhebliches Risiko bezüglich der Baukostenüberschreitung, welches sich weder auf den Auftraggeber noch auf die Subunternehmer abwälzen lässt. Dieses Risiko wird von den Unternehmern meist von vornherein mit einkalkuliert und führt somit zu höheren Kosten für den Bauherrn/Enderwerber. 13 Vgl. Brauer, K.-U. (2001), S. 209 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 745 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 745 3.1.2 Charakteristika der Bauträger Ein Bauträger ist ein Unternehmen, welches gewerbsmäßig Bauwerke in eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet und selbständig ausführt. Für die Realisierung des Baus stellt der Bauträger sein eigenes Grundstück zur Verfügung. Somit ist der Bauträger auch gleichzeitig Bauherr und trägt das Bauherrenrisiko. Eines dieser Risiken ist die Gefahr, dass der Unternehmer die Verkaufschancen falsch einschätzt und einen Abverkauf nur schwer realisieren kann. Dies hat zur Folge, dass höhere Bauzeitzinsen anfallen oder die gebauten Objekte zu den Herstellungskosten oder ggf. darunter verkauft werden müssen. Für die Baudurchführung bedient sich der Bauträger in aller Regel Vermögenswerte Dritter wie z. B. Enderwerber, Mieter, Pächter oder sonstiger Beteiligter. Diese Tatsache erfordert eingehende gesetzliche Regelungen zum Gläubigerschutz. Es wird für die Ausübung des Bauträgergeschäfts eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO benötigt. Aber auch andere Rechtsvorschriften wie die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), sowie die Rechtsvorschriften des BGB, welche zum Teil im Verlauf noch angesprochen werden, müssen hierbei genannt werden. Beispielsweise hat das den Bauträger finanzierende Kreditinstitut darauf zu achten, dass die vom Erwerber bezahlten Kaufpreisteilbeträge ordnungsgemäß verbucht werden. Auch muss zwischen Bauträger und Erwerber ein abgeschlossener Vertrag rechtswirksam zustande gekommen sein. Dafür ist nach § 311b BGB eine notarielle Beurkundung des Vertrages eine zwingende Voraussetzung. Notwendig hierfür ist das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen, wie z. B. die Zustimmung des Grundstückeigentümers, wenn ein Erbbaurecht ebenfalls Vertragsgegenstand sein soll. Nachdem die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale zwischen den Unternehmermodellen angesprochen wurden, soll Abb. V 10 beispielhaft mögliche Vertragsbeziehungen zwischen diesen und anderen am Bau beteiligten Personen aufzeigen: Abb. VI 10: Idealtypische Vertragsbeziehungen am Bau beteiligter Personen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 746 746 VI. Klassische Finanzierung Die Grenzen zwischen diesen bauunternehmerischen Organisationsformen untereinander sind meist fließend. Welche Organisationsform tatsächlich vorliegt, ist stets eine Frage der Auslegung der getroffenen Funktionsabsprachen und im Einzelfall zu ermitteln. Auf dem Immobilienmarkt sind als Bauträger vor allem Wohnungsunternehmen, Bauunternehmen, Projektentwickler, Baubetreuer, Immobiliengesellschaften, Makler und darüber hinaus auch Unternehmer mit fachfremden Qualifikationen tätig. Der Bauträger selbst koordiniert ähnlich wie der Generalübernehmer oft nur das Gesamtbauvorhaben als Kaufmann. Die fachlichen und operativen Aufgaben der Bauausführung delegiert er an Generalunternehmen oder direkt an Einzelunternehmer. Im Unterschied zu den bisher angesprochenen Unternehmensformen (GÜ, GU) bieten Bauträger oftmals Leistungen an, die über den eigentlichen Bauvertrag hinausgehen. Zum Repertoire der vielfältigen Dienstleistungspalette gehören beispielsweise Projektentwicklungs-, Projektsteuerungs-, Beratungs- und Verwaltungsleistungen bezogen auf das zu errichtende bzw. abgeschlossene Bauvorhaben. 3.2 Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung einer Immobilieninvestition Im Zuge der Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung ist es empfehlenswert, sich den Lebenszyklus einer Immobilie zu betrachten, welcher hier in einer sehr vereinfachten Form dargestellt wird. Diese Form ist an dieser Stelle dennoch ausreichend. Die Pfeile in Abb. VI 11 sollen dabei darstellen, dass der Lebenszyklus stets mit einem Grundstück beginnt und nach dem Durchlaufen der drei verschiedenen Phasen mit diesem endet. Aus dem Modell lassen sich in der Schlussfolgerung die Beteiligten in den spezifischen Lebensphasen einer Immobilie ableiten. Dem Entwicklungszyklus sind Bauträger als Zwischeninvestoren und dem Nutzungszyklus die Enderwerber zuzuordnen. Betreffend die Investitionsdauer in Immobilieneigentum ist in Anbetracht der institutionellen Gliederung der Immobilienbetriebswirtschaftslehre feststellbar, dass diese häufig stark voneinander abweichen. In erster Linie ist es die Aufgabe des Bauträgers, als Dienstleister im Zusammenhang mit der vertraglich geschuldeten Leistung, zugunsten des Erwerbers am Markt zu agieren. Dennoch treten Bauträger häufig auch als Investoren Abb. VI 11: Der Immobilienlebenszyklus Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 747 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 747 am Immobilienmarkt auf. Unabhängig vom Hauptmotiv muss der Bauträger zunächst finanziell in Vorleistung gehen um z. B. Grundstückssicherungs- und Projektentwicklungsmaßnahmen durchführen zu können. Als Dienstleister errichtet der Bauträger die Immobilie im Auftrag oder zum Zweck des sofortigen Verkaufs an Endinvestoren (Eigennutzer, Kapitalanleger). Handelt der Bauträger als Investor, ist er bestrebt die Immobilie möglichst gut zu vermieten, um eine angemessene Rendite seines eingesetzten Eigenkapitals zu erzielen bzw. das oder die Objekte ggf. als Paket gewinnbringend an Großanleger wie Immobilienfondsgesellschaften zu veräußern. Dabei muss aber auf steuerliche Aspekte geachtet werden. Werden die Immobilien im Sinne der §§ 7 ff. EStG nicht bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung weiterveräußert, hat der Erwerber keine Möglichkeit der degressiven Abschreibung.14 Die Kapitalbeschaffung zur Realisierung der Bauvorhaben wird in der Betriebswirtschaftslehre auch als Finanzierung bezeichnet. Vorwiegend wird dabei nach der Kapitalherkunft, der Kapitalart und den Fristigkeiten der Finanzmittel differenziert.15 Durch die jeweiligen Finanzierungs-/Darlehensformen ergeben sich charakteristische Risiken für das finanzierende Kreditinstitut. Diesem wird je nach Art und Umfang mit verschiedenen Kreditsicherheiten, die dem Kreditnehmer abverlangt werden, Rechnung getragen. Für die Zwischenfinanzierung werden zwischen Kreditinstitut und Bauträger meist endfällige Darlehen vereinbart. Als Kreditsicherheit muss der Bauträger beispielsweise eine Globalgrundschuld mit Freistellungserklärung und eine Abtretung seiner zukünftigen Verkaufserlöse stellen. Tritt der Bauträger als Endinvestor auf, kommen die verschiedensten Finanzierungsformen in Frage. Über Annuitäten-, Fest- und Ratendarlehen hinaus gibt es noch einige innovative Möglichkeiten der Kreditaufnahme. Heutzutage werden vermehrt über sog. Zinssicherungsinstrumente wie Caps, Floors und Swaps oder Fremdwährungsdarlehen Immobilienfinanzierungen abgewickelt. (Welche Darlehensform am geeignetsten ist, ist immer von Fall zu Fall abzuwägen.) Die am häufigsten angewandten Kreditsicherungsinstrumente sind bei der Finanzierung einer Endinvestition zum einen die Brief- oder Buchgrundschuld und die Abtretung von künftigen Mieteinnahmen, sowie Kapitallebensversicherungen. Folgende Abb. VI 12 beschreibt die Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung einer Immobilieninvestition nochmals in übersichtlicher Form: 14 Vgl. Brauer, K.-U. (2001), S. 270 15 Vgl. Olfert, K. (2001), S. 30 ff. Abb. VI 12: Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Endfinanzierung Kontokorrentkredit; Rückführung aus den Verkaufserlösen der nanzierten Baumaßnahme Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 748 748 VI. Klassische Finanzierung 3.3 Geschäftspolitische Bedeutung des Bauträgergeschäfts aus Sicht der Kreditinstitute Wie bei anderen Kreditarten wird im Immobilienkreditgeschäft nach Rentabilität unter Beachtung höchstmöglicher Sicherheit gestrebt. Immobilienkredite haben in aller Regel einen langfristigen Charakter und dienen somit der Verstetigung der künftigen Erträge. Aufgrund der mehr oder weniger hohen Eigenkapitalanteile der Kreditnehmer sowie der grundpfandrechtlichen Absicherung der Kredite ist der werthaltig besicherte Kreditanteil oft höher als bei anderen Kreditarten. Der Geschäftsbereich „Bauträgerfinanzierung“ stellt somit einen wichtigen und dennoch sensiblen Bestandteil im Kreditgeschäft von Banken und Sparkassen dar. Gerade in den letzten Jahren haben branchenspezifische Risiken, konjunkturelle Einbrüche und unzureichende Sicherungsmechanismen zu hohen Kreditausfällen einzelner Kreditinstitute geführt. Um Risikoursachen frühzeitig zu erkennen, ist eine qualifizierte, ursachenbezogene Analyse und laufende Überwachung der Kredite durch erfahrene Mitarbeiter erforderlich. Bei langen Planungszeiträumen wie z. B. im Gewerbeimmobilienbau bleibt immer ein Unsicherheitsfaktor. Eine einwandfreie Finanzierung und ausgiebige Überprüfung der Bauträgermaßnahme anhand noch folgender Kriterien trägt indes zur Sicherung des angestrebten Erfolges in Form von realisierten Margen aus dem sog. Aktivgeschäft und zur Risikoeinschätzung/Risikodiversifikation bei. Jedes Kreditinstitut ist in der Regel bestrebt, auf lange Sicht seine Marktposition auszubauen. Aus diesem Grund ist die vorrangige Zielsetzung der Bauträgerfinanzierung die Ausweitung des langfristigen Kreditgeschäfts. Da die eigentliche Bauträgerfinanzierung aber im kurzfristigen Bereich einzugliedern ist, spekulieren Kreditinstitute häufig auf Anschlussgeschäfte in Form von Erwerbsfinanzierungen der Enderwerber. Dieses klassische Immobilienkreditgeschäft zeichnet sich vor allem durch die schon beschriebene Langfristigkeit aus. Nicht selten laufen solche Darlehen über 30 Jahre. Weitere positive Eigenschaften dieses Geschäftsbereiches sind die vergleichsweise gute Margen, die Überschaubarkeit, die Standardisierung und im Rahmen eines sachkundig ermittelten Beleihungswertes des zu finanzierenden Objektes, ein gut kalkulierbares Risiko. Die bankeigene Risikoaktiva nach der Definition des Kreditwesengesetzes (KWG) spielt dabei eine nicht zu vernachlässigende Rolle. Unumstritten ist, dass dabei die Kundenbindung im Vordergrund steht. Kaum ein anderes Finanzprodukt eignet sich als geschäftspolitischer und strategischer Ansatzpunkt für den Aufbau, Festigung und Erweiterung der bestehenden Kundenverbindung in Bezug auf die Endfinanzierung von Immobilien besser. Heutzutage haben die Kunden ein großes Interesse, mehrere Dienstleitungen aus einer Hand zu bekommen. Geschäftsbereiche wie Vermögensanlage, Versicherung, Altersvorsorge und Immobilienvermittlung können unter dem „cross selling“-Aspekt mit der Baufinanzierung kombiniert werden.16 Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die reine Bauträgerfinanzierung als Zwischenfinanzierung ohne diese Anschlussgeschäfte (Endfinanzierung, cross selling) keinen besonderen Stellenwert in der Geschäftspolitik der Banken einnehmen würde, da die Margen im Verhältnis zum eingegangen Risiko und dem vergleichsweise hohen Betreuungs- und Sachbearbeiteraufwand zu gering ausfallen. 16 Vgl. Gerlach, R. (2001), S. 688 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 749 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 749 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen 4.1 Gewerbeordnung (GewO) Im Sinne der Gewerbeordnung ist diejenige Person Bauträger, welche gewerbsmäßig, selbständig, auf Gewinnerzielung ausgerichtet – und nicht nur gelegentlich – Gebäude errichtet, mit dem Ziel, diese an Erwerber weiter zu veräußern. Zur Ausübung seiner Tätigkeit benötigt der Bauträger eine Erlaubnis nach § 34c (1) GewO. Auf diese Erlaubnis besteht ein Rechtsanspruch, wenn die persönliche Zuverlässigkeit gegeben ist und die Vermögensverhältnisse geordnet sind. Dagegen sind die fachlichen Qualifikationen des Antragstellers nicht zu prüfen. Wer eine Erlaubnis nach § 34c GewO benötigt, muss die für ihre Erteilung notwendigen Voraussetzungen nachweisen. Explizit sind damit die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse gemeint. Als „zuverlässig“ gilt nach § 34c (2) GewO derjenige, der innerhalb der letzten fünf Jahre vor Antragstellung nicht rechtswirksam aufgrund eines Verbrechens oder Vermögensdeliktes verurteilt worden ist. Von „geordneten Vermögensverhältnissen“ wird gesprochen, wenn über das Vermögen einer Person kein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist bzw. diese Person nicht in das vom Insolvenzgericht zu führende Verzeichnis eingetragen wurde. Plant oder führt ein Bauträger ohne Gewerbeerlaubnis ein Bauvorhaben aus, so begeht er nach § 144 (1c) GewO eine Ordnungswidrigkeit und muss mit Schadensersatzansprüchen oder eventuellen strafrechtlichen Konsequenzen rechnen. Des Weiteren muss der Bauträger noch weitere Vorschriften, wie z. B. die Buchführungspflicht nach § 34c (3) GewO beachten und ist zur Einhaltung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, worauf aber im nächsten Kapitel vertiefend eingegangen wird. 4.2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Ein gewerblich tätiger Bauträger gemäß § 34c GewO hat seine Verträge nach den Vorschriften der MaBV abzuschließen. Diese verbraucherschutzorientierten Regeln ergeben sich aus § 3 MaBV. Dabei stehen die Vermögensinteressen der Gläubiger deutlich im Vordergrund. Ein Vertrag, der von den Vorschriften der MaBV abweicht, darf von einem Notar nicht beurkundet werden. Bedingung für die Anwendbarkeit dieser Verordnung ist die uneingeschränkte Bauherreneigenschaft des Bauträgers. Dieser muss einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Planung und den Ablauf des Baugeschehens haben, welcher durch das Auftreten als Vertragspartei gegenüber anderen am Bau Beteiligten gegeben ist. Aufgrund der Verbraucherschutzfunktion der MaBV gelten für den Gewerbetreibenden wichtige Ausübungsregelungen in Anbetracht der Zweckbindung der Kaufpreiszahlungen, der Sicherheitsleistungen und der Auskunfts- und Aufzeigepflichten: • Der Bauträger muss über ausreichende Sicherheiten bzw. geeignete Versicherungen verfügen, wenn er Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet (vgl. § 2 MaBV). Besondere Sicherungsleistungen müssen nicht gestellt werden, da die zum Schutz des Käufers erforderliche Sicherheit mit den Regelungen des § 3 MaBV erreicht wird. • Eine der wichtigsten Regelungen für den Bauträgervertrag findet sich in § 3 MaBV („besondere Sicherungspflichten für Bauträger“). Der Bauträger darf Kaufpreiszahlungen des Erwerbers nur 4 Die rechtlichen Rahmenbedingungen

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.