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2 Das Bausparen in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 781 - 788

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_781

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 736 736 VI. Klassische Finanzierung Für den Gläubiger der gesicherten Forderung geben Grundpfandrechte die Möglichkeit, sich Befriedigung aus dem Grundstück zu suchen, wenn der Kreditnehmer nicht vollständig und termingerecht eine bestimmte Geldsumme zzgl. Zinsen bezahlt. Für die Entstehung eines Grundpfandrechtes ist seine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Grundpfandrechte können in Form von Briefrechten oder Buchrechten bestellt werden. Bei der nach dem BGB grundsätzlichen Briefform wird das Recht im Grundbuch eingetragen und eine Urkunde ausgestellt (Hypotheken-, Grundschuldbrief), in der das betreffende Recht mit näheren Angaben (Betrag, belastetes Grundstück) verbrieft wird. Es ist zugelassen, dass eine Brieferteilung ausgeschlossen werden kann. Hieraus resultiert die so genannte Buchform. Bei dieser Form wird das Recht ebenfalls im Grundbuch eingetragen, jedoch mit dem Vermerk, dass die Ausstellung eines Briefes ausgeschlossen wird. Die Hypothek gibt einem Gläubiger das Recht, aus dem belasteten Grundstück eine bestimmte Summe zur Befriedigung seiner Forderung(en) zu verlangen. Sie besitzt akzessorischen Charakter, d. h. die Hypothek ist unlöslich mit einer zugrunde liegenden Forderung verbunden. Wenn dem Gläubiger also eine Hypothek zustehen soll, dann muss eine Forderung bestehen. Die Hypothek passt sich in ihrer Höhe weitgehend oder völlig der Forderung an und erlischt mit ihr. Eine Übertragung der Hypothek ist nur durch die Abtretung der Forderung möglich. Aufgrund der Hypothek haften dem Gläubiger sowohl das Grundstück (dingliche Haftung) als auch die Person des Schuldners (persönliche Haftung). Im praktischen Finanzierungsbereich ist die Hypothek jedoch weitgehend von der Grundschuld abgelöst worden. Die Grundschuld gibt dem Begünstigten ebenso das Recht, aus dem belasteten Grundstück eine bestimmte Geldsumme zu fordern. Sie ist jedoch, im Gegensatz zur Hypothek, fiduziarisch, d. h. die Grundschuld ist losgelöst von eventuell zugrunde liegenden Schuldverhältnissen und auf deren Existenz, Wirksamkeit für Entstehung und Erlöschen nicht angewiesen. Aus der Grundschuld haftet dem Begünstigten nur das Grundstück. In der Praxis wird jedoch eine so genannte Zweckerklärung schuldrechtlich vereinbart. Sie verbindet die abstrakte Grundschuld mit dem Darlehen, aus dem die persönliche Haftung hergeleitet wird. Die ebenfalls zu den Grundpfandrechten gehörenden Rentenschuld bedingt, dass aus dem belasteten Grundstück eine regelmäßig wiederkehrende Rente (Geld) zu zahlen ist. Sie ist daher als Kreditsicherungsmittel kaum geeignet. 2 Das Bausparen Bereits 1775 wurde in Birmingham die erste Bausparkasse (Building Society) gegründet, um durch kleine monatliche Sparleistungen der Mitglieder einen Kapitalfonds anzusammeln, um daraus Darlehen zum Bau von Wohnungen auszuleihen. Die Building Societies waren die Selbsthilfeeinrichtungen der Arbeiterschaft, die in der Phase der industriellen Revolution ihre Wohnungsprobleme zu lösen suchten. In Deutschland gab es erste Anfänge dieser Art der Selbsthilfegemeinschaften in Form von privaten Bausparkassen erst ein Jahrhundert später, bis schließlich in den Jahren 1924–1929 das moderne deutsche Bausparsystem mit der Gründung der ersten öffentlichen Bausparkasse entstand. Der Grundgedanke des Bausparens ist folglich die Idee der Gemeinschaftshilfe, d. h. Bausparer schließen sich zu einem Kollektiv zusammen, das aus eigener Kraft eine zinsgünstige Finanzie- 2 Das Bausparen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 737 2 Das Bausparen 737 rung ihrer Bauvorhaben ermöglichen soll (kollektives Zwecksparen). Die regelmäßigen oder auch außerplanmäßigen Sparleistungen garantieren dem Bausparer zu einem späteren Zeitpunkt, der so genannten „Zuteilung“, den Anspruch auf ein zinsgünstiges und über die gesamte Laufzeit zinsfestes Bauspardarlehen. Durch die gestärkte Eigenkapitalbasis der Bausparer nach Ablauf der Sparphase wird so besonders Schwellenhaushalten der Weg zum Eigenheim erleichtert, da der relative Anteil an Fremdkapital und damit die relative Belastung sinkt. Die Bauspardarlehen dürfen gem. § 1 BSpG jedoch nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Als wohnwirtschaftliche Maßnahmen gelten gemäß § 1 (3) BSpG insbesondere • der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden, • die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, Eigenheimen und Eigentumswohnungen, • Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten, • die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung der genannten Maßnahmen eingegangen wurden.6 Benutzt der Bausparer das Darlehen für andere Zwecke, verliert er die innerhalb der Bindungsfrist des Bausparvertrages festgesetzte Wohnungsbauprämie. 2.1 Bausparvertrag Der Bausparvertrag wird zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse geschlossen. Das Zustandekommen des Vertrages richtet sich nach den Vorschriften des BGB (§§ 145 ff. BGB). Bei Abschluss eines Bausparvertrages sind die Vorschriften über die Legitimationsprüfung und zur Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten das Geldwäschegesetz zu beachten. Erfolgt schließlich die Annahme des Kundenantrags durch die Bausparkasse, so werden die „Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB)“ Vertragsbestandteil. Sie regeln die vertraglichen Rechte und Pflichten beider Vertragspartner. Durch die Wahl der Bausparsumme und des Bauspartarifs legt der Bausparer sein Sparziel fest. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Ansparguthaben (40–50 % der Bausparsumme) und dem Bauspardarlehen (50–60 % der Bausparsumme) zusammen. Der Bauspartarif bestimmt neben den Zinssätzen, z. B. 2,5 % Sparzins bei 4,5 % Darlehenszins, die Ansparzeit, in der Regel ca. 8 Jahre, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestwartezeit, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr. Im Laufe der Zeit haben die Bausparkassen unterschiedliche Bauspartarife entwickelt, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife, um den unterschiedlichen Kundenwünschen gerecht zu werden. Mit dem Abschluss eines Bausparvertrages wird für den Kunden eine Abschlussgebühr fällig. Sie sollte möglichst sofort in einem Betrag bezahlt werden, kann aber auch mit den ersten Zahlungseingängen verrechnet werden. Die Gebühr beträgt je nach Bausparkasse und Tarif zwischen 1 % bis 1,6 % der Bausparsumme. Die Verwendung der Abschlussgebühren dient der Deckung der Abschlusskosten, z. B. Provision für den Außendienst, Kontoeinrichtung, Ausstellen der Bausparurkunde etc. Nimmt der Kunde das Bauspardarlehen nicht in Anspruch, erstatten einige Bausparkassen die Abschlussgebühr zurück. 6 Vgl. Mahns, P. (2001), S. 732 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 738 738 VI. Klassische Finanzierung Nach dem Abschluss des Bausparvertrages gliedert sich das Bausparen in drei Phasen (vgl. Abb. VI 8): • Sparphase, • Zuteilung und • Darlehensphase.7 2.1.1 Ansparphase In der Ansparphase wird das für die Zuteilung notwendige Mindestguthaben durch Einzahlungen des Bausparers angesammelt. Voraussetzung für die Auszahlung des Bauspardarlehens ist die vertraglich vereinbarte Mindestansparung von 40 % oder 50 % bei klassischen Tarifen. Die Tarifbestimmungen sehen einen monatlichen und gleich bleibenden Sparbeitrag vor, der je nach tariflicher Gestaltung unterschiedlich hoch ist. Außerdem kann der Bausparer außerplanmäßige Sonderzahlungen, das Mindestsparguthaben in einem Betrag oder in größeren Abschnitten erbringen. Jede zusätzliche Sparleistung in der Höhe eines Regelsparbeitrages erhöht die Bewertungszahl um einen Punkt und bewirkt damit eine Verkürzung der Laufzeit bis zur Zuteilung. Ebenso verkürzt sich die Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages, wenn das Mindestsparguthaben in einem Betrag eingezahlt wird. Zu den Sparleistungen sind die Zinsen sowie die staatlichen Zulagen (Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie) hinzuzurechnen. Die Bausparkassen verzinsen das eingezahlte Bausparguthaben zu einem vertraglich festgelegten Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist. In den unterschiedlichen Tarifarten sind Zinssätze zwischen 1,5 % und 4 % pro Jahr möglich. In einer Niedrigzinsphase ist somit das Bausparen, unabhängig von geplanten Bauvorhaben, eine interessante Geldanlage, insbesondere dann, wenn die staatliche Förderung in Anspruch genommen werden kann. Hingegen ist in einer Hochzinsphase das Bausparen weniger als Geldanlage anzusehen, jedoch bleibt der Vorteil des zinsgünstigen Darlehens. 7 Vgl. Grill, W./Perczynski, H. (2000), S. 197 Abb. VI 8: Entwicklung eines Bausparvertrages7 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 739 2 Das Bausparen 739 2.1.2 Zuteilung Die Zuteilung, d. h. die Bereitstellung der gesamten Bausparsumme aus den Mitteln der Zuteilungsmasse der Bausparkasse, ist der zentrale Punkt des Bausparvertrages. Mit der Zuteilung erreicht der Bausparer das durch den Abschluss des Bausparvertrages gesteckte Vertragsziel, den fälligen Anspruch auf Rückzahlung des (eigenen) Sparguthabens und der Gewährung des Bauspardarlehens als Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme. Die Sparphase geht damit in die Darlehensphase über. Der Bausparer kann ohne Kündigung über sein Bausparguthaben und über das Bauspardarlehen, nach Stellung einer ausreichenden Sicherheit, verfügen. Die Bausparsumme wird aus der Zuteilungsmasse durch die Bausparkasse bereitgestellt. Diese für die Zuteilung verfügbaren Mittel setzen sich aus den folgenden Komponenten zusammen: Den Sparbeiträgen, den sonstigen auf den Bausparkonten gutgeschriebenen Beträgen (z. B. Wohnungsbauprämien, vermögenswirksame Leistungen, Sparzinsen), den Tilgungsleistungen und von der Bausparkasse eventuell zur Beschleunigung der Zuteilungen dauernd oder vorübergehend eingeschleusten Eigen- oder Fremdmitteln. Über die Zuteilungsmasse kann die Bausparkasse nicht frei verfügen, sie darf diese Mittel grundsätzlich nur für Zwecke des Bauspargeschäftes verwenden. Ausgenommen davon sind Vor- und Zwischenfinanzierungskredite.8 Lange Zeit wurde die Zuteilung der Bausparverträge einer Bausparkasse durch das Los entschieden. Heutzutage wird das Losverfahren durch gerechtere, bausparmathematisch ausgefeilte Bewertungsmethoden ersetzt, die sich von Bausparkasse zu Bausparkasse und von Tarif zu Tarif unterscheiden. In den klassischen Tarifen erfolgt in der Regel die Zuteilung, wenn • der Bausparvertrag am Bewertungsstichtag ein vertraglich festgesetztes Mindestsparguthaben von 40 % bzw. 50 % der Bausparsumme aufweist, • gleichzeitig eine vertraglich festgesetzte Mindestlaufzeit abgelaufen ist (sie schwankt je nach Tarif und beträgt theoretisch 18 bis 60 Monate, in der Praxis drei bis fünf Jahre bei Sofortauffüllung des Mindestsparguthabens zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) und • eine bestimmte Bewertungszahl erreicht ist.9 Die Zuteilung des Vertrages hängt maßgeblich von der erreichten Bewertungszahl ab, mit der die Zuteilungsreihenfolge festgelegt wird. Die Bewertungszahlen werden an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und der Höhe nach geordnet. Der Bausparvertrag mit der höheren Bewertungszahl am Stichtag hat für die Zuteilung den Vorrang. Die Anzahl der Stichtage unterscheiden sich von Bausparkasse zu Bausparkasse, sie können monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich stattfinden. Die Berechnung der Bewertungszahlen kann nach unterschiedlichen Verfahren erfolgen. Das „Saldenverfahren“ beispielsweise ermittelt die Bewertungszahl, indem der durch die Bausparsumme geteilte Saldo mit einem tarifspezifischen Faktor multipliziert wird. Im „Zeit-mal-Geld-Verfahren“ wird der kumulierte Zins mit einem tarifspezifischen Zinsfaktor multipliziert und der Guthabensaldo addiert. Das Ergebnis geteilt durch einen bestimmten Promillesatz der Bausparsumme ergibt die Bewertungszahl. Alle Berechnungsverfahren haben jedoch gemeinsam, dass sie tarifspezifische Faktoren enthalten, durch die sich der Charakter des Tarifs bestimmt. Das BSpG schreibt vor, dass der Bausparer die Zuteilungsvoraussetzungen und die Zuteilungsreihenfolge seiner Bausparkasse den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge entnehmen können muss. 8 Vgl. Jenkis, H. W. (1995), S. 63 ff. 9 Vgl. Mahns, P. (2001), S. 739 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 740 740 VI. Klassische Finanzierung Beispiel: Die Bausparsumme beträgt 10.000 €, hierauf sind im Verlauf von fünf Jahren 4.800 € eingezahlt worden und es wurden 357,90 € Zinsen gutgeschrieben. Der Regelsparbeitrag beläuft sich bei 4 € pro 1.000 € Bausparsumme auf 40 € monatlich. Die individuelle Bewertungszahl errechnet sich nach dem „Zeit-mal-Geld-Verfahren“ wie folgt: Der Bausparer muss eine Zuteilung nicht sofort annehmen, er kann den zugeteilten Vertrag auch später in Anspruch nehmen. Zugeteilte, nicht abgerufene Verträge können von den Bausparkassen wiederum für die Gewährung von Zwischenkrediten verwendet werden. 2.1.3 Darlehensphase Bei Annahme der Zuteilung erhebt der Bausparer seinen Anspruch auf Auszahlung seiner Bauspareinlagen und auf ein unkündbares, in der Regel nachrangig zu sicherndes, zinsgünstiges und über die gesamte Laufzeit zinsfestes Darlehen. Die Höhe des klassischen Bauspardarlehens errechnet sich aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben. Im Unterschied zur Pfandbriefhypothek muss der Bausparer zuerst Vorsparleistungen erbringen, um einen Darlehensanspruch zu begründen. Mit der Zuteilung erfolgt die Bereitstellung des Bauspardarlehens, d. h. die Bausparkasse hält die Bausparsumme zur Auszahlung bereit. Während das Bausparguthaben sofort abgerufen werden kann, ist die Auszahlung des Bauspardarlehens erst nach einer Sicherstellung möglich. Bauspardarlehen werden vornehmlich durch die Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an einem inländischen Pfandobjekt gesichert. Die Beleihung darf ohne ausreichende zusätzliche Sicherheiten 80 % des Beleihungswertes des Pfandobjektes nicht überschreiten. Liegt das Grundpfandrecht über der Beleihungsgrenze von 80 %, so kann eine Zusatzsicherheit, z. B. Bürgschaften von Sparkassen oder der zuständigen Landesbank, gestellt werden. Von einer Sicherung durch Grundpfandrechte kann abgesehen werden, wenn ausreichende Ersatzsicherheiten, z. B. Bürgschaft einer privaten Bank, Abtretung oder Verpfändung von Sparguthaben, mündelsichere Schuldverschreibungen etc., gestellt werden. Das Bauspardarlehen ist ein Annuitätendarlehen, d. h. für den Bausparer ist die monatliche Belastung über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant. Die Dauer der Darlehensphase hängt neben der Darlehenshöhe und dem tarifabhängigen Darlehenszins von den individuellen Tilgungsleistungen des Bausparers ab. So können bei einem Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen geleistet werden. Wer so die Rückzahlungsrate erhöht oder in unregelmäßigen Abständen größere Sonderzahlungen leisten kann, verringert die Darlehenslaufzeit beträchtlich.10 Die Tilgungsdauer der klassischen Bauspardarlehen ohne Sonderzahlungen liegt in der Regel zwischen 8 und 11 Jahren. 10 Vgl. ebenda, S. 741 Abb. VI 9: Berechnung einer Bewertungszahl Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 741 2 Das Bausparen 741 Bei den Bausparkassen ist es üblich, dass sie ihren Kreditnehmern für den Kredit eine Risikolebensversicherung (Lebensversicherung auf den Todesfall) bei einer Versicherungsgesellschaft vermittelt oder automatisch zur Verfügung stellt. Die Risikolebensversicherung deckt insofern das Risiko im Todesfall ab, d. h. stirbt der Darlehensnehmer während der Tilgungsphase, dann wird die Restschuld durch die Versicherung zurückgezahlt und die Hinterbliebenen sind finanziell entlastet. Die Versicherungssumme entspricht dem ausgezahlten Bauspardarlehen, die Höhe der Versicherungsprämie richtet sich nach dem Alter und Geschlecht des Versicherten (Darlehensnehmer) sowie der Versicherungssumme. 2.1.4 Vertragsänderungen Nach Abschluss eines Bausparvertrages hat der Bausparer die Möglichkeit, Vertragsänderungen vorzunehmen, da er häufig bei Vertragsabschluss noch nicht genau weiß, wann und in welcher Höhe er das Bausparguthaben bzw. das Bauspardarlehen benötigt, bzw. einsetzen will. Der Bausparer ist somit nicht an die einmal gewählte Bausparsumme gebunden, er kann sie erhöhen, ermäßigen, teilen oder auch mit der Bausparsumme eines anderen Bausparvertrages zusammenlegen; schließlich kann der Bausparer auch seinen Vertrag kündigen. Sämtliche Vertragsänderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der Bausparkasse, die diese von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen und mit Auflagen verbinden kann. Sowohl die Erhöhung als auch die Zusammenlegung verschiedener Bausparverträge dienen dazu, eine höhere Bausparsumme und damit einen höheren Darlehensanspruch zu erhalten. Bei der Erhöhung wird die bestehende Bausparsumme entweder aufgestockt oder es wird ein Neuvertrag abgeschlossen, der dem bestehenden Vertrag hinzugefügt wird. Eine Erhöhung oder Zusammenlegung führt in der Regel dazu, dass Verträge mit unterschiedlichen Bewertungszahlen vermischt werden, so dass dem Bausparvertrag mit der geringeren Bewertungszahl der andere Vertrag mit der höheren Zahl zugutekommt. Die Erhöhung und Zusammenlegung können selbst dann durchgeführt werden, wenn die beteiligten Verträge noch nicht zugeteilt sind oder wenn die erfolgte Zuteilung noch rückgängig gemacht werden kann. Benötigt der Bausparer bei seinem Finanzierungsvorhaben nicht die gesamte Bausparsumme, so kann er auf einen Teil der Bausparsumme verzichten und damit eine Ermäßigung vornehmen. Bei der Ermäßigung verbleibt das bisherige Bausparguthaben auf dem ermäßigten Vertrag. Das führt zu einer Beschleunigung der Zuteilung, da ein günstigeres Verhältnis zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme entsteht. Neben der Ermäßigung kann auch eine Teilung der Bausparsumme erfolgen, um nur eine Teil-Bausparsumme für eine Baumaßnahme einzusetzen. Auf die restliche Bausparsumme könnte der Bausparer zu einem späteren Zeitpunkt zurückgreifen. Anders als bei der Ermäßigung wird bei der Teilung das vorhandene Sparguthaben im Verhältnis der neu gebildeten Bausparsummen aufgeteilt. An der Bewertungszahl und den sonstigen Voraussetzungen für die Zuteilung ändert sich nichts. Des Weiteren ist ein Bausparer jederzeit berechtigt, seinen Bausparvertrag zu kündigen. Er erhält dann sein Bausparguthaben inklusive der angesammelten Zinsen und Zinseszinsen ausbezahlt.11 Eine Vertragsänderung liegt auch vor, wenn der Bausparvertrag auf einen anderen Inhaber übergeht. Im weitesten Sinne sind hier alle Arten des Inhaberwechsels zu erfassen. Hierzu gehört nicht nur die entgeltliche Übertragung, sondern auch die unentgeltliche, wie beispielsweise der Übergang im Wege der Erbfolge. Ebenso möglich ist der Austritt eines Partners aus einem Gemeinschaftsvertrag oder die Mitaufnahme einer weiteren Person in einen bestehenden Vertrag. Die Übertragung ist nicht 11 Vgl. Jenkis, H. W. (1995), S. 62 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 742 742 VI. Klassische Finanzierung auf die Ansparphase beschränkt, im Darlehensstadium handelt es sich zumeist um die Übernahme der Darlehensschuld aus dem Bausparvertrag (zusammen mit dem Objekt, auf dem sie ruht) durch einen Dritten (Schuldübernahme). Übertragungen im engeren Sinne sind Verkäufe von Bausparverträgen im Sparstadium. Der Kaufpreis stimmt regelmäßig mit dem Sparguthaben einschließlich der Zinsen und Zinseszinsen und eines Betrages zur Abgeltung der Abschlussgebühr überein. 2.2 Vor- und Zwischenfinanzierung Bauherren können ihre Bausparverträge entweder mittels Vorausdarlehen oder Zwischenkredit vorfinanzieren, um die Verträge vor Zuteilung für ein Bauvorhaben einsetzen zu können. Die Bausparkasse bietet einen Zwischenkredit an, wenn der Bausparvertrag die Mindestansparung von 40 bzw. 50 % bereits erreicht hat, jedoch die Mindestlaufzeit oder die erforderliche Bewertungszahl noch nicht erreicht ist. Ein Vorausdarlehen wird angeboten, wenn der zugrunde liegende Bausparvertrag keine der Mindestvoraussetzungen für die Zuteilung erfüllt. Im Gegensatz zum Zwischenkredit verpflichtet sich der Darlehensnehmer, den Bausparvertrag anzusparen und parallel die Zinsraten für das Vorausdarlehen zu bezahlen. In der Praxis werden Bausparverträge auch erst im Rahmen des konkreten Immobilienvorhabens abgeschlossen und dann sofort mittels eines Vorausdarlehens ausbezahlt. Die Vorteile gegenüber einer Hypothek liegen zum einen in der Verzinsung des kumulierten Guthabens und zum Zweiten in der eventuellen Wohnungsbauprämie.12 Kreditgeber kann außer der Bausparkasse auch die Bank oder Sparkasse als Verbundpartner sein. Für die Vorfinanzierung von Bausparverträgen nehmen diese fristenkongruente Mittel am Kapitalmarkt auf. Daher richten sich die Zinsen für die Vorfinanzierung nach der Kapitalmarktsituation. Die Höhe des Vorausdarlehens oder Zwischenkredits darf bei klassischen Tarifen die Bausparsumme nicht überschreiten, da diese sonst nicht zur Tilgung des Vorausdarlehens oder des Zwischenkredits ausreichen würde. Die Sicherstellung erfolgt wie beim Bausparvertrag durch ein nachrangiges Grundpfandrecht. In der Praxis wird oft der Bausparvertrag als Sicherheit an das kreditgebende Institut abgetreten. 2.3 Staatliche Bausparförderung Der Staat fördert das Bausparen mit Prämien und Zulagen. Die Arbeitnehmersparzulage (nur für Arbeitnehmer) wird für vermögenswirksame Leistungen, die der Arbeitgeber überweist, geleistet. Wohnungsbauprämie (für Arbeitnehmer und Selbständige) wird vom Staat auf eigene Einzahlungen gewährt. Sowohl die Arbeitnehmersparzulage als auch die Wohnungsbauprämie können vom Bausparer in Anspruch genommen werden. Werden die vermögenswirksamen Leistungen in einem Bausparvertrag angelegt, erhält der Arbeitnehmer vom Staat 10 % Arbeitnehmersparzulage. Begünstigt ist jedoch lediglich der Höchstbetrag von 480 € jährlich. Ehegatten können diesen Vorteil sogar zweimal nutzen, wenn beide Arbeitnehmer sind und beide vermögenswirksame Leistungen anlegen. Neben Bausparen werden auch Beteiligungen am Produktivvermögen, z. B. ausgewählte Aktienfonds, bis 408 € jährlich gefördert. Es können folglich insgesamt 888 € vermögenswirksame Leistungen begünstigt angelegt werden. 12 Vgl. ebenda Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 743 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 743 Anspruch auf Sparzulage besteht, wenn das zu versteuernde Einkommen im Sparjahr einen Betrag von 17.900 € bei Alleinstehenden und 35.800 € bei Verheirateten nicht überschreitet. Da es sich dabei um das zu versteuernde Einkommen handelt, kann das Bruttoeinkommen des Bausparers entsprechend höher liegen. Zusätzlich zu den vermögenswirksamen Leistungen können auf den Bausparvertrag eigene Sparleistungen eingezahlt werden. Für Einzahlungen bis jährlich 512 € bei Alleinstehenden und 1.024 € bei Verheirateten gibt es 10 % Wohnungsbauprämie. Zu den prämienbegünstigten Sparleistungen gehören auch vermögenswirksame Leistungen, wenn für sie bei Überschreiten der Einkommensgrenze (17.900 € bzw. 35.800 € zu versteuerndes Einkommen) keine Sparzulage gewährt wird. Wohnungsbauprämie erhalten alle natürlichen Personen ab 16 Jahren, die eine jährliche Sparleistung von 50 € erbringen. Ebenso wie bei der Arbeitnehmersparzulage wurden die förderbegünstigten Grenzen des zu versteuerndes Einkommens vom Gesetzgeber festgelegt, 25.600 € bei Alleinstehenden und 51.200 € bei Verheirateten. Die Bindungsfrist für Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage beträgt 7 Jahre ab Vertragsbeginn. Nach Ablauf dieser Frist kann frei über das Guthaben und die staatlichen Vergünstigungen verfügt werden, sie bewirkt jedoch nicht automatisch die Zuteilung des Bausparvertrages. Wird vor Ablauf der Bindungsfrist durch Zuteilung über den Vertrag verfügt, muss ein Nachweis über die wohnwirtschaftliche Verwendung erbracht werden, um die staatlichen Vergünstigungen zu erhalten. Eine Kündigung vor Ablauf der Bindungsfrist hingegen hat immer den Verlust der staatlichen Vergünstigungen zur Folge. 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung 3.1 Unterscheidung typischer Unternehmermodelle Im Wesentlichen lassen sich im Bereich des gewerblichen Bausektors sowohl auf der Ebene des Wohneigentumsbaus sowie der Errichtung von Gewerbe-, und/oder Managementimmobilien drei typische Unternehmermodelle unterscheiden. Zum einen den Generalunternehmer, den General- übernehmer sowie den Bauträger, dessen genauere Betrachtung den Schwerpunkt der folgenden Kapitel darstellt. Zu unterscheiden sind die drei Modelle grundlegend in Bezug auf deren rechtlichen Eigenschaften. Weitere unterscheidungsrelevante Aspekte sind aus der Art der zu übernehmenden Aufgabenbereiche ableitbar. Eine fundamentale Differenzierung ist im Hinblick auf die sog. Bauherreneigenschaft vorzunehmen: Bauherr ist, wer ein Gebäude auf eigene Rechnung und eigene Gefahr errichtet oder errichten lässt und wenn er dabei das Baugeschehen weitgehend beherrscht. Der Bauherr zeichnet sich also dadurch aus, dass er sowohl rechtlich als auch tatsächlich die Planung und Ausführung des Bauvorhabens in der Hand hält und die damit typischerweise einhergehenden Initiativen und Risiken trägt. Bei der Beauftragung von Generalüber- oder Generalunternehmern bleibt die Bauherreneigenschaft des Auftraggebers eines Bauvorhabens erhalten, während ein Bauträger stets auch die Bauherreneigenschaft besitzt. Es ist davon auszugehen, dass der Auftraggeber nach wie vor „freie Hand“ und somit bestimmenden Einfluss auf das Bauvorhaben hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 26.01.1978 folgenden Leitsatz aufgestellt: „Wer gewerbsmäßig in eigenem Namen und 3 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.