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8 Zusammenfassung und Fazit in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 760 - 762

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_760

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 714 714 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio 7.3 Treynor-Ratio Die von Jack L. Treynor 1965 erstmals aufgestellte Treynor-Ratio, auch „Reward to Volatility Ratio“ genannt, ist ebenfalls eine finanzwirtschaftliche Kennzahl. Sie bezeichnet das Verhältnis der Überschussrendite zum Betafaktor und somit die Risikoprämie je Einheit des eingegangenen systematischen Risikos. Sie ist durch folgende Formel definiert: P f P P R R TR β − = Formel 45 – Treynor-Ratio Hierbei stellt Rp die Rendite des Portfolios, Rf die Rendite der risikofreien Kapitalanlage und βp das Beta des Portfolios dar. Stehen zwei Portfolios unter gleichen Rahmenbedingungen zur Auswahl, so erzielt das Portfolio mit der größeren Treynor-Ratio seine Rendite mit einem geringeren systematischen Risiko. Gültig ist diese Betrachtungsweise nur unter der Prämisse, dass die Investitionsalternative dem Gesamtrisiko nach entspricht und nicht wegen schlechterer Diversifizierung eines der Portfolios mit einem größere unsystematischen Risiko behaftet ist. 7.4 Jensens-Alpha Eine weitere risikoadjustierte Kennzahl ist Jensens Alpha, welches angibt, ob die Überrendite des Portfolios über der Überrendite des Vergleichsindex liegt. Zudem wird in dieser Kennziffer wie bei der Treynor-Ratio das Beta berücksichtigt, um auch die Anfälligkeit des Fonds gegen Marktschwankungen als Risikoelement abzubilden. Ein positives Alpha sagt also, dass das Portfolio seinen Vergleichsindex nach Berücksichtigung des Risikos geschlagen hat. Diese Performance-Zahl eignet sich jedoch hauptsächlich für die absolute Bewertung eines Anlageergebnisses. ( ( ) )PP f m f PR R R Rα β= − + − ⋅ Formel 46 – Jensens Alpha 8 Zusammenfassung und Fazit Es wurde gezeigt, wie die Immobilie als Asset in ein Portfolio eingefügt werden sollte. Die Rendite der einzelnen Immobilien wird mittels der Investitionsrechnung berechnet. Als Methode mit der bestmöglichen Differenzierung der einzelnen Zahlungsströme ist die Cashflow-Methode genannt worden. Mit ihr lassen sich die Renditen für verschiedene Szenarien erstellen. Die Rahmendaten für die Szenarien werden unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Immobilieninvestitionsrisiken erfasst. Um die Eintrittswahrscheinlichkeit der errechneten Renditen in den einzelnen Szenarien zu bestimmen, wurde die Wahrscheinlichkeitsrechnung näher erläutert. Damit ist es möglich, das Risiko, dass eine bestimmte Rendite nicht erreicht wird, genau zu bestimmen, um anschließend anhand der Portfoliotheorie eine geeignete Diversifikation berechnen zu können. Dazu werden die einzelnen Renditen mit ihren Eintrittswahrscheinlichkeiten herangezogen und ihre Korrelation 8 Zusammenfassung und Fazit Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 715 8 Zusammenfassung und Fazit 715 errechnet. Um unterschiedliche Portfoliozusammensetzung und die erwarteten Ergebnisse mit den tatsächlich eingetretenen Ergebnissen vergleichen zu können, wurden die wichtigsten drei Performance-Kennzahlen genannt und ihre Anwendung erklärt. Die Immobilie spielt auch heute trotz des risikoaversen Verhaltens der deutschen Bevölkerung und der geringen Stabilität der rechtlichen Rahmenbedingungen noch eine durchaus bedeutende Rolle in einem Portfolio. Es ist wichtig, das Risiko zu erkennen, es richtig berechnen und in die Renditeausweisungen richtig einpreisen zu können. Es ist somit nicht mehr zeitgemäß, eine Renditeausweisung mit genauen Zinsangaben zu machen, sondern es sollten Konfidenzintervalle mit den dazugehörigen Eintrittswahrscheinlichkeiten angegeben werden. Zusätzlich ist es wichtig, das Restrisiko auszuweisen, damit der Investor weiß, welches Risiko er versichern oder mittels Diversifikation durch eine andere Anlage absichern muss, um seinem eigenem Rendite-Risiko-Profil gerecht zu werden und das für ihn „optimale Portfolio“ zusammen stellen zu können. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 717 VI. Klassische Finanzierung 1 Kreditarten bei Immobilien 1.1 Einführung Die Gründe für eine Investition in Immobilien sind sehr weitreichend. Unabhängig davon, ob die Immobilien eigengenutzt oder vermietet sind, im Privat- oder Betriebsvermögen gehalten werden, Wohn- oder Gewerbezwecken dienen, lassen sich Immobilienengagements allgemein durch ihren hohen Kapitalbedarf und ihre Langfristigkeit charakterisieren. Jedoch reicht in der Regel das Eigenkapital der Investoren zur Realisierung eines Objekts nicht aus, so dass andere Finanzierungsquellen einbezogen werden müssen. Selbst wenn Eigenkapital in ausreichendem Maße vorhanden ist, können im Einzelfall Gründe für eine anteilige Fremdfinanzierung sprechen. Neben der Langlebigkeit einer Immobilie, die eine Verteilung der finanziellen Lasten auf mehrere Generationen rechtfertigt, ist hier auch an die steuerliche Bevorzugung des Fremdkapitals im unternehmerischen und fremd genutzten Wohnungsbau zu denken. Es bietet sich eine Vielzahl von Finanzierungsalternativen zur Abdeckung der Finanzierungslücke zwischen geplanter Investitionssumme und einzusetzendem Eigenkapital an. Neben den traditionellen Instrumenten etablieren sich zunehmend innovative und flexible Finanzierungsalternativen, deren Entstehung sowohl auf Seite der Anbieter als auch der Nachfrager begründet ist (vgl. Abb. VI 1). Die Auswahl des richtigen Finanzierungskonzeptes bildet letztlich die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilieninvestition. Unterschieden nach den Quellen des Kapitals umfasst die Immobilienfinanzierung drei Arten von Finanzierungsmitteln: das Eigenkapital, das Fremdkapital und öffentliche Mittel. Das Eigenkapital spielt in einem Finanzierungskonzept gewiss eine bedeutsame Rolle, jedoch ist der Eigenmitteleinsatz zu sehr von den unterschiedlichen Investitionszielen der einzelnen Investoren abhängig. Der Vergleich zeigt, dass für Privatpersonen die Fragen der Eigenkapitalansammlung im Vordergrund stehen, während bei der unternehmerischen Tätigkeit überwiegend auf die betriebswirtschaftlichen Aufgabenstellungen der Eigenkapitalgewinnung und der Rentabilität beim Eigenkapitaleinsatz abgestellt wird.1 Die weiteren Ausführungen zur klassischen Finanzierung beschränken sich folglich nur auf den Einsatz von Fremdkapital und öffentlichen Mitteln. Aufgrund der vielen unterschiedlichen Anbietergruppen von Krediten und einer großen Vielfalt an Ausgestaltungsmöglichkeiten haben sich im Laufe der Zeit die verschiedensten Finanzierungsvarianten gebildet (vgl. Abb. VI 2). Die Unterschiede zeigen sich z. B. in den Zinssätzen oder in den notwendigen Sicherheiten. Bezogen auf die Finanzierung von Immobilien, sei es für eine Privatperson oder ein Unternehmen, bedeutet dies, dass nicht alle Kreditarten für ein Finanzierungskonzept in Frage kommen. Relevant 1 Vgl. Kühne-Büning, L./Heuer, J. (1994), S. 400 f. 1 Kreditarten beim Immobilien

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.