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2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 686 - 687

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_686

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 640 640 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio 1.3 Vorgehensweise Zu Beginn wird die Immobilie als Asset charakterisiert. Dann folgt eine Einführung in die Grundlagen der Investitionstheorie, um mittels ihrer die Rendite-Szenarien einer Investition zu berechnen. Anschließend werden die Risiken einer Immobilieninvestition erläutert. Es folgt die Risikomessung mittels der Wahrscheinlichkeitsrechnung. Dabei wird die Eintrittswahrscheinlichkeit der errechneten Renditen ausgewiesen. Anschließend wird beschrieben, wie verschiedene Immobilien-Einzel-Investitionen, unter Berücksichtigung der Renditen und der jeweiligen Risiken/ Eintrittswahrscheinlichkeiten unter den Gesichtspunkten der Asset Allocation, zu einem nach den Risikopräferenzen des Investors gesehenen „optimalen Portfolio“ zusammengestellt werden können. Zum Schluss wird die Performance-Messung behandelt, um die erwarteten Erfolge der Portfolios mit den Ist-Zuständen abzugleichen und verschiedene Portfoliostrukturierungen untereinander vergleichbar zu machen, um die subjektiv beste Lösung zu finden. 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse Seit jeher zählen Immobilien zu den klassischen Kapitalanlagemöglichkeiten (Asset), die zur strukturierten Anordnung bzw. Kombination (Allocation) von so genannten Single Asset Portfolios, aber auch von Multi Asset Portfolios genutzt werden. Zweck dieser Asset Allocation ist die Erzielung einer angemessenen Portfolioperformance durch Bildung effizienter Portfolios. Für die optimale Aufteilung des verfügbaren Kapitals ist es notwendig, dass die Anleger ihre Anlageentscheidungen auf der Basis von Erwartungswert der Renditen und deren Streuung treffen. Wie aus der Portfolio theorie von Markowitz bekannt, lassen sich dabei effiziente Portfolios mittels der optimalen Auf teilung des Gesamtportfolios in verschiedene Anlageklassen und/oder Länder, sowie Branchen bilden.1 Traditionell gelten Immobilien als relativ sichere Anlageklasse. Gerade deshalb hat sich die direkte und indirekte Immobilienanlage neben Aktien und Anleihen als ein wesentlicher Teil innerhalb langfristiger und strategischer Anlageentscheidungen der Investoren etabliert. Es lässt sich vor allem bei den institutionellen Investoren, die typischerweise Portfolioanlagen betreiben, ein gesteigertes Interesse an Immobilieninvestitionen feststellen, zumal durch geeignete Auswahl länderübergreifender Immobilieninvestments die Möglichkeit zur Risikoabsicherung besteht. Diese Absicherung kann in günstigen Risikokorrelationen der einzelnen Immobilienanlagen resultieren, die zur Risikostreuung führen. Aufgrund niedriger Korrelationen zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen müssen Immobilien bei den Vermögensdispositionen der Investoren berücksichtigt werden. Die Risikodiversifizierung ist aber auch einer der wichtigsten Gründe für private Investoren, anstelle von direkten Immobilieninvestments z. B. Anteilscheine von offenen Immobilienfonds zu erwerben. Somit rückt für Investoren verstärkt die Frage in den Vordergrund, in welchen Ländern, an welchen Standorten, in welche Nutzungsformen sinnvoll, d. h. nachhaltig investiert werden kann. Hierbei soll die Asset Allocation in der Immobilienwirtschaft helfen.2 1 Vgl. Spremann, K. (2006), S. 177 f. 2 Vgl. Sebastian, S. P. (2003), S. 26 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 641 3 Renditeberechnung mittels der Investitionsrechnung 641 3 Renditeberechnung mittels der Investitionsrechnung In der betriebswirtschaftlichen Lehre besteht keine einheitliche Definition des Begriffes „Investition“. Wöhe und Bilstein definieren Investition als „die Verwendung von finanziellen Mitteln zur Beschaffung von Sachvermögen, immateriellem Vermögen und Finanzvermögen“.3 Nach Art der Investition lassen sich Finanzinvestitionen und Sachinvestitionen unterscheiden. Sachinvestitionen stellen Auszahlungen für materielle und immaterielle Realgüter dar. Finanzinvestitionen sind Geldanlagen wie z. B. Wertpapiere oder Beteiligungen. Die Begriffe „Investieren“ und „Finanzieren“ stehen in der Literatur in sehr engem Zusammenhang, da eine Mittelverwendung grundsätzlich eine Mittelbeschaffung implementiert.4 Bei Immobilieninvestitionen ist das Ziel der Investitionsrechnung, eine Vergleichbarkeit zwischen der Immobilie als Kapitalanlage und einer alternativen Kapitalanlage, z. B. Unternehmensbeteiligungen, herzustellen. Im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern zeichnet sich die Immobilie durch eine Reihe von Besonderheiten aus, die im Folgenden kurz dargestellt werden: • Der Wert einer Immobilie setzt sich aus Gebäude und Grundstück zusammen. Während der Wert des Gebäudes stetig abnimmt, kann der Boden hingegen über die Zeit hin sogar eine Wertsteigerung erfahren, wodurch er im Gegensatz zu technischen Anlagen zu einem höheren Restverkaufserlös führen kann. • Die Immobilie zeichnet sich i. d. R. durch eine sehr lange Lebensdauer aus. Zu unterscheiden ist bei der Investition jedoch die „technische“ und die „wirtschaftliche“ Lebensdauer der Immobilie. Letztere kann in der Praxis erheblich nach unten abweichen. • Auch die Steuerpolitik hat einen erheblichen Einfluss auf die Immobilieninvestition. Viele Steuervergünstigungen machen die Immobilie als Kapitalanlage oft interessanter als Anlagen in andere Wirtschaftsbereiche. 3.1 Die Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft und  deren  Verfahren Die Investitionsrechnung ist ein Teilprozess der Investitionsplanung, der in der Praxis eine enorme Bedeutung zugeschrieben wird. Investitionsentscheidungen sind i. d. R. mit langfristiger und hoher Kapitalbindung verbunden und haben oftmals weitreichende Auswirkungen auf andere Unternehmensbereiche. Insbesondere bei Immobilien liegt diese weitreichende Auswirkung der Investitionsentscheidung auf der Hand. Eine Hauptniederlassung, eine Produktionsstätte oder auch ein Lager sind wesentliche Bestandteile einer Unternehmung und müssen ausführlich geplant sein, da sie nicht ohne größere Konsequenzen verändert oder gar ersetzt werden können. In Abb. V 1 werden die unterschiedlichen Verfahren der Investitionsrechnung schematisch dargestellt. Grundsätzlich verfolgen die statischen Verfahren der Investitionsrechnung die gleichen Ziele wie die dynamischen Verfahren, d. h. beide wollen Aussagen über die Vorteilhaftigkeit einer anstehenden Investitionsentscheidung treffen. Der Unterschied zwischen den statischen und dynamischen Verfahren liegt in der betrachteten Zeitperiode. Die statischen Verfahren betrachten lediglich eine 3 Vgl. Wöhe, G./Bilstein, J. (2002), S. 3 4 Vgl. Kruschwitz, L. (2004), S. 7 ff. 3 Renditeberechnung mittels der Investitionsrechnung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.