Content

1 Einleitung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 685 - 686

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_685

Bibliographic information
Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 639 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio – Immobilieninvestitionsrisiken erkennen, bewerten und einpreisen 1 Einleitung 1.1 Problemstellung Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend zu einem Transaktionsmarkt. Damit einhergehend wird die Immobilienwirtschaft „ökonomisiert“, d. h. die Investition in Immobilien erfolgt nach den allgemeinen wirtschaftlichen Gesetzen. Der Druck auf die Ökonomisierung stammt von der Kapitalseite, die sich seit jeher das Risiko der Investition entlohnen lässt. Werden heute schon EK-Renditen von über 10 % bei Immobilieninvestition gefordert, sind entsprechende Risiken bereits als Risikoprämie Bestandteil der Rendite. Hier gilt der ökonomische Grundsatz: Je höher die Rendite, umso höher das Risiko, bzw. höhere Renditen müssen über das Eingehen höhere Risiken erzielt werden. Die zunehmende Verkürzung der Haltedauern von Immobilien und der damit steigende Handel mit der Immobilie innerhalb deren Lebenszyklus führen zu einer stärken Risikoneigung. Nicht zuletzt auch die gesamte wirtschaftliche Situation mit rückgängigen Umsatzzahlen, diversen Insolvenzen und Unsicherheiten sowohl bei privaten als auch gewerblichen bzw. institutionellen Konsumenten wirkt sich auf die Immobilienbranche aus. Das risikoaverse Verhalten der deutschen Bevölkerung, welches durchaus auch durch die geringe Stabilität der rechtlichen Rahmenbedingungen hervorgerufen wird, kann dazu führen, dass die Marktrisiken allgemein ansteigen. Dadurch finden heute betriebswirtschaftliche Instrumente, insbesondere die der Investition und der Finanzierung, immer mehr Anwendung. Renditeangaben, wie sie z. B. in vielen Fondsprospekten zu lesen sind, von (genau) 7 %, sind unhaltbar und aus vielerlei Gründen nicht nachvollziehbar. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines solchen Ereignisses ist gleich null. Heute und in Zukunft wird derjenige in der Immobilienwirtschaft erfolgreich sein, der die Renditen realistisch einschätzen kann. Im Gegenzug heißt das: Nur wer das Investitionsrisiko „beherrscht“, wird Erfolg haben. Und beherrschen bedeutet, das Investitionsrisiko erkennen, bewerten und einpreisen zu können. 1.2 Zielsetzung Dieses Kapitel betrachtet die Immobilie als Asset im Portfolio. Sie soll den Zusammenhang zwischen dem Risiko und der Immobilieninvestition verdeutlichen und eine Anleitung geben, wie diese Risiken erkannt, berechnet und in die Renditeerwartungen eingepreist werden, um möglichst effiziente Portfolios zu kreieren und um realistische Renditevorhersagen treffen zu können. V. Die Immobilie als Asset im Portfolio 1 Einleitung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 640 640 V. Die Immobilie als Asset im Portfolio 1.3 Vorgehensweise Zu Beginn wird die Immobilie als Asset charakterisiert. Dann folgt eine Einführung in die Grundlagen der Investitionstheorie, um mittels ihrer die Rendite-Szenarien einer Investition zu berechnen. Anschließend werden die Risiken einer Immobilieninvestition erläutert. Es folgt die Risikomessung mittels der Wahrscheinlichkeitsrechnung. Dabei wird die Eintrittswahrscheinlichkeit der errechneten Renditen ausgewiesen. Anschließend wird beschrieben, wie verschiedene Immobilien-Einzel-Investitionen, unter Berücksichtigung der Renditen und der jeweiligen Risiken/ Eintrittswahrscheinlichkeiten unter den Gesichtspunkten der Asset Allocation, zu einem nach den Risikopräferenzen des Investors gesehenen „optimalen Portfolio“ zusammengestellt werden können. Zum Schluss wird die Performance-Messung behandelt, um die erwarteten Erfolge der Portfolios mit den Ist-Zuständen abzugleichen und verschiedene Portfoliostrukturierungen untereinander vergleichbar zu machen, um die subjektiv beste Lösung zu finden. 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse Seit jeher zählen Immobilien zu den klassischen Kapitalanlagemöglichkeiten (Asset), die zur strukturierten Anordnung bzw. Kombination (Allocation) von so genannten Single Asset Portfolios, aber auch von Multi Asset Portfolios genutzt werden. Zweck dieser Asset Allocation ist die Erzielung einer angemessenen Portfolioperformance durch Bildung effizienter Portfolios. Für die optimale Aufteilung des verfügbaren Kapitals ist es notwendig, dass die Anleger ihre Anlageentscheidungen auf der Basis von Erwartungswert der Renditen und deren Streuung treffen. Wie aus der Portfolio theorie von Markowitz bekannt, lassen sich dabei effiziente Portfolios mittels der optimalen Auf teilung des Gesamtportfolios in verschiedene Anlageklassen und/oder Länder, sowie Branchen bilden.1 Traditionell gelten Immobilien als relativ sichere Anlageklasse. Gerade deshalb hat sich die direkte und indirekte Immobilienanlage neben Aktien und Anleihen als ein wesentlicher Teil innerhalb langfristiger und strategischer Anlageentscheidungen der Investoren etabliert. Es lässt sich vor allem bei den institutionellen Investoren, die typischerweise Portfolioanlagen betreiben, ein gesteigertes Interesse an Immobilieninvestitionen feststellen, zumal durch geeignete Auswahl länderübergreifender Immobilieninvestments die Möglichkeit zur Risikoabsicherung besteht. Diese Absicherung kann in günstigen Risikokorrelationen der einzelnen Immobilienanlagen resultieren, die zur Risikostreuung führen. Aufgrund niedriger Korrelationen zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen müssen Immobilien bei den Vermögensdispositionen der Investoren berücksichtigt werden. Die Risikodiversifizierung ist aber auch einer der wichtigsten Gründe für private Investoren, anstelle von direkten Immobilieninvestments z. B. Anteilscheine von offenen Immobilienfonds zu erwerben. Somit rückt für Investoren verstärkt die Frage in den Vordergrund, in welchen Ländern, an welchen Standorten, in welche Nutzungsformen sinnvoll, d. h. nachhaltig investiert werden kann. Hierbei soll die Asset Allocation in der Immobilienwirtschaft helfen.2 1 Vgl. Spremann, K. (2006), S. 177 f. 2 Vgl. Sebastian, S. P. (2003), S. 26 2 Immobilieninvestments als Asset-Klasse

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.