Content

13 Grundstückskaufvertragsrecht in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 258 - 280

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_258

Bibliographic information
Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 209 13 Grundstückskaufvertragsrecht 209 240 13 Grundstückskaufvertragsrecht 13.1 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von Grundstücken Grundsätzlich kann sich der Eigentumserwerb an Grundstücken auf verschiedenen Wegen vollziehen. Neben dem rechtsgeschäftlichen Erwerb ist in unterschiedlichen Regelungen des Privatrechts und des öffentlichen Rechts ein Erwerb kraft Gesetzes und ein Erwerb durch Hoheitsakt vorgesehen.241 Ein Erwerb kraft Gesetzes liegt zum Beispiel im Wege der Erbfolge oder bei Begründung einer Gütergemeinschaft vor. Bei der Zwangsversteigerung im Wege des Zuschlagsbeschlusses oder bei Enteignungen nach dem Baugesetzbuch findet ein Eigentumserwerb durch Hoheitsakt statt. Der Eigentumserwerb von Grundstücken durch Rechtsgeschäft ist die häufigste Art des Eigentumserwerbs, weshalb im Folgenden ausschließlich auf diesen eingegangen wird. 240 In Anlehnung an: ebenda, S. 2374 241 Vgl. Jurgeleit, A. (2001), S. 621 13 Grundstückskaufvertragsrecht Abb. II 67: Ertragswertermittlung von Grundstücken mit Baudenkmälern240 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 210 210 II. Rechtlicher Teil Für den Grundstückserwerb sind immer ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft, ein sachenrechtliches Verfügungsgeschäft sowie die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Beim Grundstückskauf ist der Kaufvertrag nach §§ 433 ff. BGB das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft und die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Übergang des Eigentums an dem Grundstück (Auflassung), das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft ist die sog. „causa“ und ist die Rechtsgrundlage dafür, dass der Grundstückserwerber das Eigentum behalten darf. Das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft bewirkt den Übergang des Eigentums, schafft jedoch keinen Rechtsgrund für das Behalten des Grundstücks. Wie bei jedem rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb ist auch beim Kauf eines Grundstücks das Abstraktionsprinzip zu beachten, das dem deutschen Recht zugrunde liegt. Grundlage des Abstraktionsprinzips ist das so genannte Trennungsprinzip. Hiernach ist streng zwischen dem Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zu trennen. Nach dem Abstraktionsprinzip ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft in der Regel unabhängig vom dinglichen Erfüllungsgeschäft und umgekehrt. Die Unwirksamkeit des Grundgeschäfts, wie zum Beispiel eine wirksame Anfechtung des Kaufvertrags lässt regelmäßig das dingliche Rechtsgeschäft und somit den ggf. erfolgten Eigentumserwerb des Käufers aufgrund des angefochtenen Kaufvertrags unberührt. Die Wirksamkeit des einen Geschäfts ist somit von der Wirksamkeit bzw. dem Abschluss des anderen Geschäfts unabhängig. 13.1.1 Rechtliche Teilschritte des Grundstückskaufs Der Grundstückskauf vollzieht sich rechtlich in drei gesondert zu betrachtenden Teilschritten: Einem schuldrechtlichen Teil, einem sachenrechtlichen Teil und einem verfahrensrechtlichen Teil: Abb. II 68: Abstraktionsprinzip Grundstückserwerb Schuldrechtlicher Teil Sachrechtlicher Teil Grundbuchverfahrensrechtlicher Teil materielles Sachenrecht Abb. II 69: Teile des rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerbs Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 211 13 Grundstückskaufvertragsrecht 211 13.1.1.1 Der schuldrechtliche Teil Beim Grundstückskaufvertrag stellt der gesetzlich in den §§ 433 ff. BGB geregelte Kaufvertrag das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar. Das Verpflichtungsgeschäft ist der Rechtsgrund für den Austausch der Leistungen der Parteien des Kaufvertrages (Eigentum am Grundstück gegen Zahlung des Kaufpreises). Der Kaufvertrag verschafft den Kaufvertragsparteien nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Erfüllung der kaufvertraglichen Pflichten. Der Kaufvertrag begründet typischerweise für den Verkäufer die Pflicht, dem Käufer das Eigentum an der gekauften Sache zu verschaffen, und zwar frei von Sach- und Rechtsmängeln, § 433 (1) BGB. Für den Käufer begründet er die Pflicht zur Kaufpreiszahlung und zur Abnahme der Sache, § 433 (2) BGB.242 Der Kaufvertrag unterscheidet sich vom Werkvertrag im Sinne des § 631 BGB dadurch, dass dieser die Herstellung eines Werkes zum Inhalt hat. Beim Kauf handelt es sich hingegen um die Übereignung eines fertigen Gegenstandes ohne die für den Werkvertrag typische Wertschöpfung für den Besteller. So stellt in der Regel der Kauf eines Fertighauses einschließlich seiner Errichtung einen Werkvertrag dar, der ggf. verbunden sein kann mit einem Grundstückskaufvertrag zum Erwerb des erforderlichen Bauplatzes. Ein Kaufvertrag muss immer die in Abb.  II 70 aufgeführten Bestandteile enthalten. Dies sind die so genannten essentialia negotii des Kaufvertrages. Auf den Kaufvertrag sind die Regeln des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Vertrag (§§ 145 ff. BGB), die Willenserklärungen (§§ 116 ff. BGB) und die Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB) anwendbar. Aufgrund des Abstraktionsprinzips ändern sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und am Geld durch das Verpflichtungsgeschäft nicht. Durch den Kaufvertrag allein tritt somit noch keine Änderung der Rechtsinhaberschaft ein. Hierfür bedarf es eines sachenrechtlichen Vertrages. 13.1.1.2 Der sachenrechtliche Teil Das Verfügungsgeschäft ist der sachenrechtliche Teil. Der Verkäufer und der Käufer des Grundstücks müssen sich über den Eigentumsübergang am Grundstück und am Geld einigen. Diese Einigung bezeichnet das Gesetz bei Grundstücken als 242 Vgl. Palandt, O. (2012), § 433 Rn. 1 Schuldrechtlicher Vertrag § 433 BGB Kaufgegenstand Verpflichtung des Verkäufers zur Eigentumsverschaffung Verpflichtung des Käufers einen bestimmten Kaufpreis zu bezahlen Abb. II 70: Wesentliche Bestandteile des Kaufvertrages Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 212 212 II. Rechtlicher Teil Auflassung, § 925 BGB. Hierzu ist ein dinglicher Vertrag erforderlich. Gleiches gilt für die Erfüllung der Kaufpreisschuld, d. h. die Übereignung des Geldes. Allein durch die Einigung über den Eigentumsübergang tritt der Eigentumswechsel noch nicht ein. Bei Grundstücken erfolgt der Eigentumsübergang erst nach Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, bei beweglichen Sachen ist zusätzlich eine Übergabe der Sache an den Erwerber zum Eigentumsübergang erforderlich. Für den Eigentumserwerb an Grundstücken ist neben der Einigung über die Übertragung des Grundstücks noch die Umschreibung des Grundbuchs nach § 873 BGB erforderlich. Diese vollzieht sich nach den Regeln der Grundbuchordnung (GBO) und stellt den grundbuchverfahrensrechtlichen Teil des Grundstückserwerbs dar. In der Praxis werden bei Grundstücksverkäufen häufig das Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) sowie das Verfügungsgeschäft (Auflassung) in einer Urkunde aufgenommen. Durch vertragliche Gestaltung ist dann sicherzustellen, dass keine ungesicherte einseitige Vorleistung des Verkäufers erfolgt. Der Notar wird daher regelmäßig von beiden Vertragsparteien im Grundstückskaufvertrag angewiesen, den Antrag auf Eigentumswechsel beim Grundbuchamt erst dann zu stellen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. 13.1.1.3 Der grundbuchverfahrensrechtliche Teil Beim Grundstückskaufvertrag hat der Verkäufer seine Hauptleistungspflicht erst erfüllt, wenn der Eigentumsübergang am Grundstück auf den Erwerber durch Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Wann eine Grundbucheintragung erfolgen darf und wie die Grundbucheintragung gefasst werden muss, bestimmt das Grundbuchverfahrensrecht. Im Wesentlichen findet sich dieses in der Grundbuchordnung (GBO) und der Grundbuchverfügung (GBV) wieder. Das Grundbuchverfahren unterliegt als Verfahrensrecht eigenen Regeln. Die Verfahrenserklärungen, wie Bewilligungen und Die dingliche Übereignung in Vollzug des Kaufvertrages Bei Grundstücken: übereignung des Grundstücks durch Einigung über den Eigentumsübergang vom Veräußerer auf den Erwerber (Auflassung) gemäß §§ 873, 925 BGB + Eintragung im Grundbuch Bei beweglichen Sachen: Übereignung des Geldes durch Einigung über den Eigentumsübergang vom Erwerber auf den Veräußerer + Übergabe, § 929 BGB Abb. II 71: Die dingliche Übereignung Eintragung im Grundbuch Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch gemäß § 873 BGB. Voraussetzung: • Grundbuchantrag, § 13 GBO • Nachweis Auflassung, § 20 GBO einschließlich Beweilligung, § 19 GBO Abb. II 72: Eintragung im Grundbuch Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 213 13 Grundstückskaufvertragsrecht 213 Anträge sind daher, auch wenn sie in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen werden, nicht Teil der rechtsgeschäftlichen Erklärungen des schuldrechtlichen oder dinglichen Vertrages. Voraussetzung für die Eintragung der Eigentumsänderung in Vollzug eines Grundstückskaufvertrages ist: • Antrag auf Eigentumsänderung durch Verkäufer oder Käufer, § 13 GBO • Nachweis der erfolgten Auflassung nebst Bewilligungen in notarieller Form, §§ 19, 20 GBO • Voreintragung des Verkäufers als Eigentümer im Grundbuch • Vorlage aller erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, so insbesondere Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wegen der Bezahlung der Grunderwerbsteuer. 13.1.2 Besondere Formen des Grundstückskaufvertrages Ankauf Das Ankaufsrecht ist im Gesetz nicht geregelt. Es hat sich in der Vertragspraxis entwickelt und kann als bedingt geschlossener Kaufvertrag (Bedingung ist die Ausübung des Ankaufsrechts) oder als ein bindendes Angebot des Verkäufers, das der zukünftige Käufer innerhalb einer bestimmten Frist annehmen kann, ausgestaltet werden. Durch Ausübung des Ankaufsrechts (Annahme des Angebots oder Abgabe der als Bedingung gesetzten Ausübungserklärung) kommt der Kaufvertrag zustande. Das Ankaufsrecht wird auch als Option bezeichnet. Bauträgervertrag Bei einem Bauträgervertrag führt ein Gewerbetreibender – ein so genannter Bauträger – auf eigenem Grundstück, im eigenen Namen, auf eigenes Risiko, für eigene oder fremde Rechnung ein Bauvorhaben durch, um dieses an einen Erwerber zu verkaufen. Der Bauträgervertrag zwischen Bauträger und Erwerber des Objekts ist ein Vertrag eigener Art, der neben werkvertraglichen Elementen auch kaufvertragliche Elemente (Grundstückserwerb) sowie je nach den Umständen Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht enthält.243 Zum Schutz der Kunden enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) öffentlich-rechtliche Vorschriften, z. B. für die Begrenzung von Voraus- und Abschlagszahlungen des Auftraggebers. (§ 3, (2), MABV) Der Bauträger ist Bauherr, er ist Vertragspartner des Architekten und des Bauunternehmers bzw. der einzelnen Bauhandwerker. Verbraucherverträge Wird ein Grundstückskaufvertrag zwischen einem Verbraucher gemäß § 13 BGB und einem Unternehmer gemäß § 14 BGB abgeschlossen, sind im Einzelfall verbraucherschützende Normen zu beachten. Die zugunsten des Verbrauchers bestehenden Sonderregelungen des Verbrauchsgüterkaufs nach §§ 474 ff. BGB gelten nicht für Grundstückskaufverträge, können im Einzelfall aber auf etwa mitverkaufte bewegliche Sachen zu beachten sein. Auf zwischen Unternehmer und Verbraucher abgeschlossene Grundstückskaufverträge sind jedoch häufig die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen und deren Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB anwendbar. Dies kann im Einzelfall zu erheblichen Einschränkungen bei der Vertragsgestaltung führen. 243 Vgl. ebenda, § 675, Rn. 18 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 214 214 II. Rechtlicher Teil 13.2 Form des Kaufvertrages 13.2.1 Beurkundungspflicht Die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Dies ergibt sich aus § 311b (1) BGB. Ein Grundstückskaufvertrag ist daher grundsätzlich notariell zu beurkunden. Der Formzwang des § 311b BGB dient dem Zweck, beide Vertragspartner vor übereilten und un- überlegten, meist auch folgenreichen Verpflichtungen zu schützen. Durch den Formzwang werden eine sachgemäße Beratung gewährleistet und Streitigkeiten vorgebeugt. Des Weiteren dient § 311b BGB der Beweisfunktion, denn die Erklärung der Beteiligten wird eindeutig niedergelegt. § 311b (1) BGB betrifft nur Verpflichtungsverträge über das Eigentum an Grundstücken. Nicht unter die Vorschrift fallen daher Verpflichtungen zur Belastung des Grundstücks. Auch die dingliche Einigung über die Übertragung des Eigentums an Grundstücken selbst fällt nicht unter § 311b (1) BGB, sondern unter § 925 BGB. Hiernach ist erforderlich, dass die dingliche Einigung, so genannte Auflassung, vor der zuständigen Stelle, insbesondere einem deutschen Notar, erklärt wird und die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend bzw. vertreten sein müssen. 13.2.2 Umfang des Formerfordernisses Nach § 311b (1) BGB bedarf der gesamte Vertrag der Beurkundung.244 Es sind somit auch die Nebenvereinbarungen formbedürftig. Es genügt, wenn ein Vertragspartner die Abrede zum Vertragsbestandteil machen will, wenn der andere dies erkannt und hingenommen hat. Ebenso sind alle Vereinbarungen, die einen mittelbaren Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks begründen, beurkundungspflichtig, wie z. B. das Versprechen einer Vertragsstrafe im Falle der Nichtveräußerung eines Grundstücks. Bei gemischten und zusammengesetzten Verträgen erstreckt sich der Formzwang ebenfalls auf den gesamten Vertrag, sofern dieser rechtlich eine Einheit bildet, also alle Teile miteinander „stehen und fallen“ sollen. Beispiel: Ein Grundstücksverkäufer verkauft das Grundstück an einen Erwerber, von dem er das Grundstück zurückmieten will (Sale-and-lease-back). In diesem Fall erstreckt sich der Formzwang auch auf den sonst nicht beurkundungsbedürftigen Mietvertrag. Ist der Erwerber bereits im Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen, so ist die Aufhebung des Kaufvertrages beurkundungspflichtig. Dagegen ist eine Aufhebung des Vertrages formlos möglich, sofern der Käufer nicht bereits ein Anwartschaftsrecht erworben hat. Ein solches Anwartschaftsrecht liegt vor, wenn die Auflassung erklärt und entweder die Vormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist oder Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Käufer bereits gestellt wurde. Vorvertragliche Vereinbarungen sind beurkundungsbedürftig, wenn sie bereits (bedingte) Erwerbsoder Veräußerungspflichten beinhalten, so insbesondere beim echten Vorvertrag. 244 Vgl. ebenda, § 311b, Rn. 25 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 215 13 Grundstückskaufvertragsrecht 215 13.2.3 Folgen des Formverstoßes Ein Verstoß gegen zwingende Formvorschriften führt zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 125 BGB. Wird etwas Abweichendes von dem, was die Parteien vereinbart haben, beurkundet, z. B. ein geringerer Kaufpreis, um Steuern und Gebühren zu sparen (so genannter „Schwarzkauf“), dann ist das beurkundete Scheingeschäft nach § 117 (1) BGB nichtig. Nach § 117 (2) BGB steht der Gültigkeit des Gewollten nicht entgegen, dass es nicht erklärt worden sei. Doch fehlt beim Grundstückskauf die Form, und das führt zur Nichtigkeitsfolge aus § 125 (1) BGB. Ein unter Formverstoß geschlossener Grundstückskaufvertrag kann nach § 311b (1) S. 2  BGB geheilt werden. Nach dieser Bestimmung wird ein formnichtiger Vertrag seinem ganzen Inhalt nach wirksam, wenn der Erwerber nach erfolgter Auflassung in das Grundbuch eingetragen wird. Bei unbewusst falschen Erklärungen gelten die Vereinbarungen, über die sich die Beteiligten einig waren, die so genannte falsa demonstratio non nocet. Beispiel: Im Grundstückskaufvertrag wird das zu verkaufende Grundstück versehentlich falsch bezeichnet, z. B. werden die Flurstücksnummern versehentlich vertauscht. Bei einer unvollständigen Beurkundung richtet sich die Gültigkeit der übrigen beurkundeten Erklärungen nach § 139 BGB. Hiernach ist im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, dies kann jedoch durch die Aufnahme einer Salvatorischen Klausel verhindert werden. In dieser wird vereinbart, dass die Unwirksamkeit oder das Fehlen einer einzelnen Erklärung abweichend von § 139 BGB nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge hat. Im Einzelfall kann es einem Vertragsbeteiligten mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB versagt sein, sich auf die Nichtigkeit des Vertrages zu berufen. Dies ist der Fall, wenn die Berufung auf den Formmangel zu einem für den Käufer nicht nur harten, sondern zu einem untragbaren Ergebnis führen würde.245 Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verlangt hierfür, dass eine besonders schwere Treuepflichtverletzung des einen Teils oder eine Existenzgefährdung des anderen Teils vorliegt, z. B. dann, wenn eine Partei die andere von der Wahrung der Form abgehalten hat, um sich später auf den Formmangel berufen zu können. In der Praxis kommen solche Fälle allerdings so gut wie nie vor. 13.3 Inhalt des Kaufvertrages Ein Kaufvertrag muss immer Angaben darüber enthalten, wer die Vertragsparteien sind, was für eine Sache oder Recht verkauft wird und zu welchem Preis dies verkauft wird. 13.3.1 Vertragsparteien Die Vertragsparteien sind der Veräußerer und der Erwerber. Wer Eigentümer ist, ist dem Grundbuch zu entnehmen. Jedoch ist es auch möglich, dass jemand das Eigentum am Grundstück außerhalb des Grundbuchs erworben hat, z. B. bei einem Erbfall, einem Vorgang nach dem Umwandlungsgesetz 245 Vgl. ebenda, § 125, Rn. 22 f. auch mit Nachweisen zur Rechtsprechung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 216 216 II. Rechtlicher Teil (z. B. Verschmelzung oder Spaltung) oder bei einer Kettenauflassung. Eine Kettenauflassung liegt vor, wenn der Veräußerer das Grundstück selbst erworben hat, dieser Vertrag im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde und er das Grundstück an einen Dritten weiterveräußert. Das Grundbuch ist dann unrichtig und muss berichtigt werden. 13.3.1.1 Besonderheiten in der Person des Verkäufers oder Veräußerers Beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages können im Einzelfall auf Verkäuferseite Besonderheiten zu beachten sein. Eherechtliches Güterrecht, Verfügungsbeschränkungen Zugewinngemeinschaft: Haben die Ehepartner den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft vereinbart, so ist gemäß § 1365 BGB die Einwilligung oder Genehmigung des anderen Ehepartners erforderlich, sofern es sich bei der Veräußerung des Grundstücks um das Vermögen des Veräußernden im Ganzen oder nahezu im Ganzen handelt. Nach Ansicht des BGH hängt die Gleichstellung von Einzelgegenständen und dem Vermögen als Ganzes davon ab, dass der Erwerber hiervon positiv Kenntnis hat oder zumindest die Verhältnisse kennt, aus denen sich ergibt, dass durch den Grundstückskaufvertrag im Wesentlichen das ganze Vermögen des Veräußerers erfasst wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis des Erwerbers ist der Abschluss des Kaufvertrages. Ein Grundstück umfasst das Vermögen im Wesentlichen, sofern es im Wesentlichen das ganze Vermögen des Veräußerers darstellt. Maßgeblich ist das Wertverhältnis des Gesamtvermögens zum beim Ehegatten verbleibenden Restvermögen. Die Schwelle zum nahezu ganzen Vermögen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs überschritten, wenn bei einem größeren Vermögen weniger als 10 %t restliches Vermögen verbleibt.246 Bei einem kleineren Vermögen sind es 15 %.247 Ohne Zustimmung des anderen Ehepartners ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Verweigert der andere Ehegatte die Genehmigung, so ist der Vertrag nach § 1366 (4) BGB unwirksam. Eine Genehmigung ist formlos möglich. Gütergemeinschaft: Liegt der Güterstand der ehelichen Gütergemeinschaft gemäß §§ 1415 ff. BGB vor, so stehen die zum Vorbehaltsgut bestimmten Gegenstände dem Ehepartner zu seiner freien Verfügung. Alles andere Vermögen der Ehegatten ist Gesamtgut und damit gemeinschaftliches Vermögen zur gesamten Hand, §§ 1416, 1419 BGB. Die Ehegatten können über Grundstücke, die zum Gesamtgut gehören, nur gemeinsam verfügen. Ohne Zustimmung des anderen Ehegatten ist der Grundstückskaufvertrag bis zu seiner Genehmigung schwebend unwirksam und bei versagter Genehmigung endgültig unwirksam. Grundbuchverfahren, Grundsatz der Voreintragung Nach § 39 GBO ist erforderlich, dass der Verfügende als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Grundsatz der Voreintragung). Nach dieser verfahrensrechtlichen Vorschrift kann beim Grundstückskauf der Erwerber somit in der Regel nur als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Veräußerer zuvor als Eigentümer eingetragen war. Eine Ausnahme hiervon macht jedoch § 40 GBO. Danach ist die Berichtigung des Grundbuchs für die Eintragung des Eigentumswechsels und die Eintragung einer entsprechenden Auflassungs- 246 Vgl. BGH NJW 91, S. 1739 247 Vgl. Palandt, O. (2012), § 1365, Rn. 5 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 217 13 Grundstückskaufvertragsrecht 217 vormerkung entbehrlich, wenn der Verkäufer der Erbe des im Grundbuch noch eingetragenen Voreigentümers ist. Ist der Erbe nicht im Grundbuch eingetragen, so muss er sein Erbrecht durch einen Erbschein oder durch Vorlage des Eröffnungsprotokolls einer öffentlichen letztwilligen Verfügung nachweisen (§ 35 GBO). Eine Zwischeneintragung ist beim Nachweis über das Eröffnungsprotokoll zu empfehlen, weil der Gutglaubensschutz nur für den Erbschein gilt (§ 2366 BGB) und somit nur dann ein gutgläubiger Erwerb von einem Nichtberechtigten möglich ist. Erbrechtliche Besonderheiten Ist der Veräußerer Vorerbe, kann er zwar über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück verfügen. Jedoch ist im Falle des Eintritts der Nacherbfolge eine Veräußerung des Grundstückes nach § 2113 BGB unwirksam, sofern sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das Gleiche gilt, wenn der Nacherbe der Verfügung nicht zugestimmt hat. Im Falle der Testamentsvollstreckung, Nachlasspflegschaft, Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz ist nur die Partei kraft Amtes (Nachlassverwalter, Nachlasspfleger, Insolvenzverwalter) verfügungsbefugt, nicht aber die Erben. Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk Nach § 80 (1) InsO geht durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens das Verfügungsrecht auf den Insolvenzverwalter über. Dies bedeutet, dass nur der Insolvenzverwalter handlungsberechtigt ist. Die Insolvenzeröffnung wird in Abteilung II des Grundbuchs der betroffenen Grundstücke eingetragen (Insolvenzvermerk). Veräußert der Insolvenzverwalter ein Grundstück, so hat er sich gemäß § 56 (2) InsO durch die Urkunde über seine Bestellung auszuweisen. Nach Stellung des Insolvenzantrags kann das Insolvenzgericht dem Schuldner nach § 21 (2) Nr. 1 InsO durch Beschluss ein allgemeines Verfügungsverbot anordnen und einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. In diesem Fall geht bereits mit diesem Beschluss nach § 22 (1) InsO die Verfügungsbefugnis auf den vorläufigen Insolvenzverwalter über. Sind bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens der schuldrechtliche Kaufvertrag bereits formwirksam beurkundet, die Auflassung erklärt und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen, so ist der Eigentumserwerb insolvenzfest gemäß § 91 (2) InsO in Verbindung mit § 873 BGB. Es bedarf keiner Mitwirkung des Insolvenzverwalters. Sofern die Auflassung noch nicht erklärt worden ist, wurde aber vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Vormerkung für den Käufer eingetragen, dann ist nach § 106 (1) InsO der Anspruch auf Eigentumsverschaffung insolvenzfest. Wurde schon vor Abschluss des Kaufvertrages das Insolvenzverfahren eröffnet, dann geht gemäß § 80 (1) InsO das Verfügungsrecht auf den Insolvenzverwalter über. Verfügungen des Schuldners nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind gem. § 81 (1) InsO unwirksam. Im Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren werden die Verfügungsbefugnisse des Eigentümers nicht berührt. Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird in Abteilung II des betroffenen Grundstücks eingetragen (Zwangsversteigerungsvermerk). Trotz Anordnung der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung kann der Eigentümer das Grundstück veräußern. Hierbei ist jedoch erforderlich, dass alle Gläubiger des Veräußerers zur Rücknahme des Versteigerungsantrages bereit sind, so dass das Zwangsversteigerungsverfahren von Amts wegen aufgehoben werden kann. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 218 218 II. Rechtlicher Teil 13.3.1.2 Vertretung der Vertragsparteien Bei Abschluss eines Kaufvertrages müssen die Vertragsparteien nicht persönlich handeln. Sie haben die Möglichkeit, sich durch Dritte oder durch die andere Vertragspartei vertreten zu lassen. Bei der Vertretung wird zwischen der gesetzlichen und der rechtsgeschäftlichen Vertretung unterschieden. 13.3.1.2.1 Gesetzliche Vertretung In zahlreichen Gesetzen befinden sich Vorschriften, die eine gesetzliche Vertretung vorsehen. Minderjährige und Betreute Gemäß § 104 BGB ist geschäftsunfähig, wer das 7. Lebensjahr noch nicht vollendet hat oder wer an einer nicht nur vorübergehenden krankhaften Störung der Geistesfähigkeit leidet. Minderjährige sind von der Vollendung des 7. Lebensjahres an bis hin zur Volljährigkeit nur beschränkt geschäftsfähig (§ 106 BGB). Kauft oder verkauft ein Minderjähriger ein Grundstück, so müssen ihn seine Eltern nach § 1629 (1) BGB gemeinsam vertreten. Ein Betreuer, der vom Betreuungsgericht bestellt wird, vertritt Volljährige, die sich aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung nicht selbst vertreten können (§ 1896 BGB). Gemäß § 1643 (1) BGB in Verbindung mit § 1821 BGB bedürfen die Eltern der Genehmigung des Familiengerichts, wenn sie bei Grundstücksgeschäften ihr Kind vertreten. Bei der Vertretung durch den Vormund oder durch den Betreuer ist bei Grundstücksgeschäften die Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes erforderlich. Bei Minderjährigen gilt die Besonderheit, dass gemäß §§ 106/107 BGB der Minderjährige ab dem 7. Lebensjahr selbst und ohne seinen gesetzlichen Vertreter handeln kann, sofern der abzuschlie- ßende Vertrag für ihn lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Der Vorteil muss ein rechtlicher sein; selbst größte wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit ist nicht ausreichend.248 So sind von lediglich rechtlichem Vorteil z. B. Grundstücksschenkungen an einen Minderjährigen, auch wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht, einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch belastet ist. Nicht von lediglich rechtlichem Vorteil sind Schenkungen eines Erbbaurechts, da der Minderjährige verpflichtet ist, den Erbbauzins zu zahlen. Ebenso ist die Schenkung einer Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten für den Minderjährigen nicht nur vorteilhaft, da er dadurch vielfältige Verpflichtungen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeht. Gesellschaften des Privatrechts Die BGB-Gesellschaft wird nach der gesetzlichen Grundregel gemäß §§ 714, 709 BGB durch ihre Gesellschafter gemeinschaftlich vertreten. Wird ein Grundstück veräußert, das zum Gesamthandsvermögen einer BGB-Gesellschaft gehört, so müssen nach §§ 714, 709 BGB alle Gesellschafter mitwirken. Durch Gesellschaftsvertrag kann jedoch bestimmt werden, dass die Geschäftsführungsbefugnis und/oder Vertretungsmacht einem oder mehreren Gesellschaftern übertragen ist. In diesem Falle genügt die Mitwirkung des bzw. der vertretungsberechtigten Gesellschafter. Zum Grundbuchvollzug muss in diesen Fällen allerdings der Nachweis der Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO (notarielle Beglaubigung oder Beurkundung) erbracht werden. In der Praxis kann dies durch Vorlage einer notariell beglaubigten Vollmacht der Gesellschafter an den bzw. die vertretungsberechtigten Gesellschafter erfolgen. 248 Vgl. ebenda, § 107, Rn. 2 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 219 13 Grundstückskaufvertragsrecht 219 Die Offene Handelsgesellschaft (OHG) wird durch ihre Gesellschafter vertreten, wobei nach § 125 HGB jeder Gesellschafter allein zur Vertretung berechtigt ist, sofern der Gesellschaftsvertrag keine abweichende Regelung enthält. Die persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementäre) vertreten die Kommanditgesellschaft (KG). Gemäß § 35 GmbHG vertreten die Geschäftsführer die Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die GmbH & Co. KG wird durch ihren persönlich haftenden Gesellschafter, die Komplementär- GmbH, diese wiederum durch ihre Geschäftsführer vertreten. Die Aktiengesellschaft wird durch ihren Vorstand vertreten, § 78 AktG. Ebenso wird die Genossenschaft gemäß § 24 GenG durch ihren Vorstand vertreten. GmbH, AktG und GenG gehen von der Gesamtvertretung, d. h. nur gemeinschaftlichen Vertretungsbefugnis der Geschäftsführer bzw. des Vorstands aus. Die Erteilung von Einzelvertretungsbefugnis an einzelne oder alle Geschäftsführer bzw. Vorstandsmitglieder ist jedoch möglich. Die konkrete Vertretungsbefugnis ist aus dem Handelsregister ersichtlich. Prokura Eine handelsrechtliche Sonderform der Vollmacht stellt die Prokura dar. Gemäß § 49 (2) HGB ist der Prokurist nicht ermächtigt, Grundstücke zu veräußern. Hierfür bedarf er einer gesonderten Befugnis, die im Handelsregister eintragungsfähig ist. Allerdings ist er berechtigt, Grundstücke für den Geschäftsherrn zu erwerben. 13.3.1.2.2 Rechtsgeschäftliche Vertretung Beim Abschluss des Kaufvertrages kann sowohl auf der Verkäuferseite als auch auf der Käuferseite ein rechtsgeschäftlicher Vertreter mitwirken. Vollmacht Der Vertretene kann einem Dritten Vollmacht zur Vornahme einer rechtsgeschäftlichen Handlung erteilen. Die Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Gemäß § 167 (2) BGB bedarf die Erteilung der Vollmacht nicht derselben Form, die für das abzuschließende Rechtsgeschäft erforderlich ist. Dies gilt grundsätzlich auch für die Vollmacht zur Vornahme von Grundstücksgeschäften. Allerdings bedarf eine Vollmacht zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstücks der Beurkundung nach § 311b (1) BGB, sofern mit der Bevollmächtigung die gleiche Bindungswirkung wie durch den Abschluss des Grundstückskaufvertrages selbst beabsichtigt ist. Die unwiderrufliche Vollmacht zum Grundstücksverkauf oder -erwerb ist daher formbedürftig. Aus verfahrensrechtlichen Gründen bedarf die Vollmacht zum Grundbuchvollzug des Eigentumswechsels beim Grundstücksverkauf jedoch der Form des § 29 GBO, d. h. mindestens der Form der notariellen Beglaubigung. Die Beendigung der Vollmacht bestimmt sich nach dem ihr zugrunde liegenden Rechtsverhältnis, § 168 S. 1 BGB. Als Beendigungsgründe des der Vollmacht zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses kommen Fristablauf, Kündigung oder der Tod des Vollmachtgebers in Betracht. Jedoch ist es auch möglich, die Vollmacht über den Tod des Vollmachtgebers hinaus zu erteilen. Diese Art der Vollmacht wird postmortale Vollmacht genannt. Ebenso erlischt die Vollmacht, wenn sie widerrufen worden ist (§ 168 S. 2 BGB). Vertreter ohne Vertretungsmacht Auch durch einen Vertreter, der keine Vertretungsmacht besitzt, ist eine rechtsgeschäftliche Vertretung möglich. Handelt jemand ohne Vertretungsmacht oder aufgrund nicht formgültiger oder Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 220 220 II. Rechtlicher Teil inhaltlich nicht ausreichender Vollmacht, hängt nach § 177 BGB die Wirksamkeit des Vertrages für und gegen den Vertretenen von dessen Genehmigung ab. Die Genehmigung des Rechtsgeschäfts ist nach § 182 (2) BGB formlos möglich. Zum Grundbuchvollzug ist allerdings wieder die Form des § 29 GBO zu beachten, d. h. mindestens notarielle Beglaubigung erforderlich. Der vollmachtlose Vertreter – so genannter falsus procurator – haftet bei verweigerter Genehmigung dem anderen Vertragschließenden nach dessen Wahl auf Erfüllung oder auf Schadensersatz, sofern dieser den Mangel der Vertretungsmacht nicht kannte (§ 179 BGB). Verbot des Selbstkontrahierens Ein Insichgeschäft ist ein Rechtsgeschäft, das eine Person gegenüber sich selbst vornimmt. Es ist in § 181 BGB geregelt. Danach kann ein Bevollmächtigter in dieser Eigenschaft mit sich selbst oder als Vertreter eines anderen Dritten ein Rechtsgeschäft nicht abschließen, außer, dass es ihm gestattet ist oder das Rechtsgeschäft ausschließlich der Erfüllung einer Verbindlichkeit dient. Die Nichtbeachtung des Verbots eines Insichgeschäfts stellt eine Vollmachtsüberschreitung dar. Die Konsequenzen hieraus ergeben sich aus den §§ 177 ff. BGB. 13.3.2 Kaufgegenstand Im Kaufvertrag ist der Kaufgegenstand – das Grundstück – so exakt wie möglich zu beschreiben. Unter einem Grundstück im Rechtssinn ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen, der auf einem Grundbuchblatt unter einer bestimmten Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist.249 Das Grundstück im wirtschaftlichen Sinn kann sich aus mehreren Grundstücken im Rechtssinne zusammensetzen. Die Vertragsparteien verstehen unter dem Kaufgegenstand i. d. R. ein Grundstück im wirtschaftlichen Sinn, wie zum Beispiel ein mit einem Mehrfamilienhaus und einer Garage bebautes Grundstück. Im Kaufvertrag wird in der Regel die Nummer des zu veräußernden Flurstücks angegeben. Es können aber auch grundstücksgleiche Rechte, wie z. B. das Erbbaurecht oder das Wohnungseigentum, Gegenstand eines Kaufvertrages sein. Wurde das Grundstück im Kaufvertrag irrtümlicherweise falsch bezeichnet oder wurde ein Flurstück im Vertrag versehentlich nicht aufgeführt, sind sich die Beteiligten jedoch über den Gegenstand des Kaufes einig, so ist der Vertrag dennoch gültig. Eine unbewusste Falschbezeichnung des Vertragsgegenstandes – so genannte falsa demonstratio – ist somit unschädlich, sofern die Vertragsparteien übereinstimmend dasselbe Grundstück meinen. Weichen die Auffassungen jedoch voneinander ab, so ist der Vertrag unwirksam. Bei einem Kaufvertrag über eine noch zu vermessenden Teilfläche ist der Kaufgegenstand so genau zu beschreiben, dass auch unbeteiligte Personen die Grenzen des Grundstücks eindeutig feststellen können. Üblicherweise erfolgt dies durch eine verbale Beschreibung oder Beilegung eines Lageplans. Der Lageplan muss dann mit beurkundet werden. Ist eine Identifikation der Teilflächen unzureichend, so ist der Kaufvertrag nichtig, wenn auch im Wege der Auslegung der Kaufgegenstand nicht zweifelsfrei festgestellt werden kann. Gemäß §§ 93, 94, 96 BGB gelten die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks als mitverkauft. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks zählen die Gebäude. Im Zweifel gilt gemäß §§ 311c, 97, 98 BGB auch das Zubehör als mitverkauft. Zubehör sind bewegliche Gegenstände, die ohne Bestandteil der Hauptsache (des Grundstücks einschließlich Gebäuden) zu sein, dem 249 Vgl. ebenda, § 90 Rn. 3 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 221 13 Grundstückskaufvertragsrecht 221 wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Zubehör stellen zum Beispiel die Maschinen auf Fabrikgrundstücken dar. Nicht als mitverkauft gelten sog. Scheinbestandteile im Sinne des § 95 BGB. Hierbei handelt es sich um Bestandteile, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, z. B. von einem Mieter auf dem Grundstück des Eigentümers errichtete Baulichkeiten. 13.3.3 Kaufpreis Die Kaufvertragsparteien müssen sich über das Entgelt geeinigt haben. Fehlt eine Einigung hierüber, so liegt kein wirksamer Kaufvertrag vor. Denn die Einigung über den Kaufpreis gehört zu den essentialia negotii eines Kaufvertrags. Beim Verkauf einer unvermessenen Teilfläche ist zu regeln, ob ein Festpreis oder ein Quadratmeterpreis zu entrichten ist. Im Kaufvertrag muss der Kaufpreis zumindest in bestimmbarer Höhe angegeben werden. Er muss nicht in absoluten Beträgen im Vertrag angegeben werden, es genügt, wenn die Ermittlungsmethode des Kaufpreises eindeutig geregelt ist. Es ist möglich, Teilzahlungen zu vereinbaren. Hierbei ist darauf zu achten, dass die jeweiligen Fälligkeitstermine exakt bestimmt werden können. Insbesondere beim Bauträgervertrag spielen Teilzahlungen in der Praxis eine wichtige Rolle. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt beim Bauträgervertrag vor, dass der Kaufpreis in der Regel nur nach dem Baufortschritt eingefordert werden kann (§ 3 MaBV). Jedoch darf nach § 7 MaBV der Bauträger Zahlungen ohne Wahrung der Sicherungspflichten des § 3 MaBV entgegennehmen, wenn dem Käufer eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Rückzahlungs- oder Auszahlungsansprüche gestellt wird. Wenn Verkäufer und Käufer Unternehmer im Sinne des UStG sind, können bei der Kaufpreisfestlegung auch umsatzsteuerliche Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle spielen und vertragliche Regelungen erforderlich machen. Da der Kaufpreis eines Grundstücks der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist er von der Umsatzsteuer befreit. Denn eine Doppelbesteuerung durch zwei Verkehrssteuern soll vermieden werden. Gemäß § 4 Nr. 9a UStG unterliegen Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, nicht der Umsatzsteuer. Jedoch kann nach § 9 UStG für die Umsatzsteuer optiert werden. Von der Option wird bei Grundstücksveräußerungen insbesondere dann Gebrauch gemacht, wenn der Verkäufer selbst auf seinen Kaufpreis Umsatzsteuer gezahlt hat oder in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf Aufwendungen auf den Grundbesitz (z. B. Erhaltungsinvestitionen) getätigt und dabei den Vorsteuerabzug geltend gemacht hat. Wird in diesen Fällen nicht zur Umsatzsteuer optiert, erfolgt beim Verkäufer nach § 15a UStG rückwirkend für einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren eine (zeitanteilige) Korrektur des insoweit geltend gemachten Vorsteuerabzugs, was auf Seiten des Verkäufers erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben kann. Bei Option zur Umsatzsteuer erhöht sich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis um die Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe. Zu beachten ist, dass der Verkäufer die Option zur Umsatzsteuer zwingend bereits im Kaufvertrag erklären muss. Die spätere Ausübung wird nicht anerkannt. Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist nicht der Verkäufer, sondern seit Inkrafttreten des § 13b Abs. 1 Nr. 3 UStG zum 01. April 2004 der Käufer, der die Umsatzsteuer direkt an das Finanzamt abzuführen hat. Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist der Nettokaufpreis. Nach der Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 222 222 II. Rechtlicher Teil seit 1. April 2004 geltenden Rechtslage erhöht sich die Bemessungsgrundlage nicht mehr um die hälftige Grunderwerbsteuer.250 Besonderheiten gelten, wenn das Grundstück im Rahmen einer grundsätzlich nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG erfolgt. Eine Option zur Umsatzsteuer ist hier nicht möglich bzw. geht sie ins Leere. In diesen Fällen tritt der Käufer in die umsatzsteuerliche Stellung des Käufers ein. Der 10-Jahreszeitraum nach § 15a UStG wird insoweit durch den Verkauf nicht unterbrochen, vgl. § 15a Abs. 10 UStG. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen im Sinne von § 1 Abs. 1a UStG wird auch bei der isolierten Veräußerung einer vollständig vermieteten Immobilie angenommen, was in der Praxis eine erhebliche Rolle spielt. Werden mit einem Grundstück auch bewegliche Sachen, z. B. Einbauschränke mitveräußert, so ist es üblich, eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen, damit der Wert der beweglichen Sachen nicht zur Grunderwerbsteuer veranlagt wird. Denn Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nur der auf das Grundstück im sachenrechtlichen Sinn anfallende Betrag. Auch im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung nach § 7 (4) und (5) EStG kann es sinnvoll sein, den Kaufpreis in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für den Grund und Boden aufzuteilen, denn es können nur die auf den Gebäudeanteil entfallenen Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Im Rahmen der Kaufpreisregelung sind im Vertrag auch eindeutige Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises aufzunehmen. 13.3.4 Sicherung von Leistung und Gegenleistung Beim Grundstücksverkauf handelt es sich um einen zeitlich gestreckten Vorgang, der neben dem Abschluss des Kaufvertrages und der dinglichen Einigung (Auflassung) auch der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch bedarf. Die Kaufvertragsparteien haben daher in aller Regel das vitale Interesse, dass sowohl die Leistung (Eigentumsverschaffung am Grundstück) als auch die Gegenleistung (Kaufpreis) für beide Seiten vertraglich gesichert ist. So erfolgt einerseits zur Sicherheit des Verkäufers die Kaufpreiszahlung regelmäßig vor der Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Andererseits verlangt der Schutz des Käufers, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit so geregelt werden, dass sein Anspruch auf die Eigentumsübertragung gesichert ist. Ist der Käufer vorleistungspflichtig, dann müssen die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vertraglich so ausgestaltet werden, dass seine Ansprüche auf das Eigentum und den Besitz bestmöglich gesichert sind. In der Praxis ist es üblich, folgende Fälligkeitsvoraussetzungen im Kaufvertrag zu regeln. 13.3.4.1 Fälligkeitsvoraussetzungen zum Schutz des Käufers • Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung; Eintragung der Vormerkung an der richtigen Rangstelle, • Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags, d. h. alle etwa erforderlichen Genehmigungen (z. B. familiengerichtliche Genehmigungen oder Genehmigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz) sollten vorliegen, 250 So nach der bis 31. März 2004 geltenden Rechtslage, vgl. zum neuen Recht BFH Urteil vom 20. Dezember 2005, AZ: VR 14/04 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 223 13 Grundstückskaufvertragsrecht 223 • Nichtausübung eines Vorkaufsrechtes, insbesondere der Gemeinde nach dem BauGB bzw. Vorliegen eines Negativattests der Gemeinde, • Freistellung des Grundstücks von allen eingetragenen und vom Käufer nicht übernommenen Belastungen, insbesondere Grundpfandrechten. 13.3.4.2 Möglichkeiten der Vertragsgestaltung zum Schutz des Verkäufers Der Verkäufer ist daran interessiert, nach Abschluss des Kaufvertrages möglichst schnell den Kaufpreis zu erhalten. Im Folgenden werden Möglichkeiten zur Absicherung des Verkäufers für den Fall genannt, dass der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht pünktlich bezahlt: • Die Eigentumsumschreibung soll erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen, • Vereinbarung von Verzugszinsen oder einer Schadenspauschale als Mindestschaden bei Zahlungsverzug des Käufers, • sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Erwerbers im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises, • Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts, • Nachweis des Eigenkapitals und der Finanzierung vor Abschluss des Vertrages, • Zahlung des Kaufpreises oder eines Teils auf ein Anderkonto des Notars vor Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, • der Besitzübergang soll erst nach Kaufpreiszahlung erfolgen, • Sicherstellung der Löschung der Vormerkung bei Nichterfüllung des Vertrages. Im Falle der Beauftragung des Notars mit der treuhänderischen Abwicklung des Vertrages, wird der Notar zugleich als Treuhänder beauftragt und bevollmächtigt, den Kaufpreis auf einem Notaranderkonto zu verwahren. Unter einem Anderkonto ist ein Konto zu verstehen, welches jemand in eigenem Namen und mit eigener Verfügungsbefugnis treuhänderisch für einen anderen unterhält. Jedoch darf der Kaufpreis nur dann unter Verwendung eines Notaranderkontos bezahlt werden, wenn dafür ein berechtigtes objektives Sicherungsinteresse besteht. So ist eine Verwahrung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto notwendig, wenn der Besitz bereits übergeben wurde, der Kaufpreis aber wegen Fehlens der üblichen den Käufer schützenden Fälligkeitsvoraussetzungen noch nicht bezahlt werden kann. 13.3.5 Übergabe und Besitzübergang Jeder Grundstückskaufvertrag sollte Regelungen darüber enthalten, wann der Besitz an dem verkauften Grundstück auf den Erwerber zu übertragen ist. Denn dieser Zeitpunkt stimmt beim Grundstücksverkauf regelmäßig nicht mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch überein. Der Besitz ist die tatsächliche Gewalt über den Kaufgegenstand. Mit der Besitzübergabe ist es dem Käufer möglich, zu bauen oder das Haus zu bewohnen. Das Eigentum am Grundstück erwirbt der Käufer aber erst mit Eintragung im Grundbuch. Mit der Übergabe des Grundstücks gehen gemäß § 446 BGB die Gefahr des zufälligen Untergangs, der zufälligen Verschlechterung, die Nutzungen und Lasten auf den Käufer über. Hat sich der Zustand des Kaufgegenstandes nach diesem Zeitpunkt verschlechtert, zum Beispiel durch Feueroder Wasserschaden, so behält der Verkäufer dennoch weiterhin seinen vollen Kaufpreisanspruch. In der Praxis wird der Zeitpunkt der Besitzübergabe häufig an die vollständige Bezahlung des Kaufpreises geknüpft. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 224 224 II. Rechtlicher Teil 13.3.6 Mietverhältnisse Ist das zu verkaufende Grundstücke vermietet, gehen die Mietverhältnisse kraft Gesetzes auf den Grundstückserwerber über, § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Der gesetzliche Übergang der Mietverhältnisse erfolgt erst mit Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Dies wird von den Parteien eines Grundstückskaufvertrages regelmäßig nicht gewollt. In den meisten Grundstückskaufverträgen finden sich daher Regelungen, die bezwecken und sicherstellen, dass die Mietverhältnisse wirtschaftlich bereits mit dem Zeitpunkt der Besitzübergabe auf den Käufer übergehen. Üblich ist daher, dass der Verkäufer sämtliche Ansprüche aus bestehenden Mietverhältnissen bereits im Kaufvertrag ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe an den Käufer abtritt und diesen bevollmächtigt, rechtsgeschäftliche Erklärungen gegenüber den Mietern (z. B. Kündigungen) bereits vor Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Auch andere Regelungen zur Überleitung der Mietverhältnisse, z. B. Übertragung von gestellten Mietersicherheiten und die Abwicklung von Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern sind üblich und ratsam. 13.3.7 Öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten des Grundstückskaufvertrages Der Verkäufer ist nach § 436 (1) BGB verpflichtet, dem Käufer gegenüber Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für solche Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Entstehen der Beitragsschuld. Die öffentlichrechtliche Erhebung dieser Beiträge erfolgt oftmals erst lange Zeit nach Fertigstellung der Anlage und ist daher für den Käufer nicht immer vorhersehbar. In der Praxis sind Vereinbarungen üblich, wonach der Verkäufer die Erschließungskosten aus Beitragsbescheiden trägt, die bis zum Tage der Übergabe zugestellt sind. Alle später entstandenen Erschließungskosten bzw. zugestellten Beitragsbescheide trägt der Käufer. Aus Käufersicht ist eine solche Regelung jedoch nur zu empfehlen, wenn sichergestellt ist, dass die zum Zeitpunkt des  Vertragsabschlusses vorhandenen Erschließungsanlagen vollständig abgerechnet und bezahlt sind. Gemäß § 448 (2) BGB hat der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, der Auflassung und des Grundbuchvollzuges sowie der zur Eintragung erforderlichen Erklärungen zu tragen. Zu den hiernach vom Käufer zu tragenden Kosten zählt auch die Grunderwerbsteuer. Ansonsten lässt das Gesetz offen, wer die sonstigen Kosten zu tragen hat. Jedoch können die Parteien auch vom Gesetz abweichende Vereinbarungen über die Kostentragung treffen. Üblich sind Vereinbarungen, wonach der Käufer sämtliche mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Notar- und Grundbuchkosten, sowie die Grunderwerbsteuer zu tragen hat. Kosten der Löschung von eingetragenen Grundstücksbelastungen werden indes regelmäßig dem Verkäufer auferlegt. Auf den Erwerb von Immobilien fällt Grunderwerbsteuer an. So unterliegt der Kaufpreis eines Grundstücks der Grunderwerbsteuer. Nach § 8 (1) GrEStG ist Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung für das Grundstück, also in aller Regel der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer variiert zwischen den einzelnen Bundesländern. Maßgeblich ist der Ort, an dem sich das Grundstück befindet. Der Steuersatz schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5 %. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 225 13 Grundstückskaufvertragsrecht 225 Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind Steuerschuldner die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, insbesondere der Erwerber und der bisherige Eigentümer. Sie haften dem Fiskus als Gesamtschuldner für die Grunderwerbsteuer. Die gesamtschuldnerische Haftung gilt auch für Kosten, insbesondere Beurkundungskosten. Vertragliche Vereinbarungen gelten daher nur im Innenverhältnis der Vertragsparteien. Die genaue Höhe der anfallenden Beurkundungskosten ergibt sich aus der Kostenordnung. Sie ist abhängig von der Höhe des Gegenstandswerts, das heißt in der Regel vom Kaufpreis. 13.4 Ansprüche und Rechte bei Vorliegen eines Mangels 13.4.1 Mangel Seit der Schuldrechtsreform gilt eine Vereinheitlichung der Regeln für Sach- und Rechtsmängel. Gemäß § 433 (1) S. 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Die Verschaffung der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln ist vertragliche Hauptleistungspflicht. Sachmangel • Eine Definition des Begriffes Sachmangel findet sich in § 434  BGB. Hierbei wird auf die Beschaffenheit der Kaufsache abgestellt. Im Grundstückskaufrecht sind folgende Arten des Sachmangels relevant: Bei der Bestimmung, ob ein Sachmangel vorliegt, kommt es vorrangig auf die von den Parteien vertraglich getroffenen Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache an. Werden solche Vereinbarungen getroffen, gehen diese allgemeinen Qualitätsstandards vor, z. B. auch dann, wenn eine gewöhnliche Eignung der Kaufsache nach § 434 (1) S. 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben ist. Häufig fehlen ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen, so dass auf die Eignung zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch im Sinne von § 434 (1) S. 2 Nr. 1 BGB oder hilfsweise auf die Eignung zum gewöhnlichen Gebrauch im Sinne von § 434 (1) S. 2 Nr. 2 BGB abzustellen ist. Im Grundstücksverkehr können z. B. die Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks sowie Baubeschränkungen Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarung sein bzw. aufgrund der sonstigen Tatstände des § 434 (1) BGB einen Sachmangel begründen. Inhalt einer Beschaffenheitsvereinbarung kann auch die Angabe eines bestimmten Mietertrages sein, so dass das Unterschreiten des vereinbarten oder von beiden Parteien vorausgesetzten Mietertrags einen Sachmangel darstellen kann. Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit § 434 (1) S. 1 BGB Fehlende Eignung zur vertraglich vorausgesetzten Verwendung, § 434 (1) S. 2 Nr. 1 BGB Fehlende Eignung zur gewöhnlichen Verwendung gemäß § 434 (1) S. 2 Nr. 2 BGB, einschließlich § 435 (1) S. 3 BGB Abb. II 73: Übersicht über die Arten von Sachmängeln (§ 434 BGB) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 226 226 II. Rechtlicher Teil Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines Sachmangels ist der Gefahrenübergang, d. h. die Besitzübergabe. Abweichende vertragliche Regelungen sind jedoch möglich. Rechtsmangel Die Rechtsmängel sind in § 435 BGB geregelt. Danach liegt ein Rechtsmangel vor, wenn von Dritten oder aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, der Besitz oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes beeinträchtigt werden können. Dies ist objektiv zu verstehen und unabhängig vom vereinbarten Verwendungszweck. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen von Rechtsmängeln bei Grundstücken ist die Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Rechtsmängel können beschränkte dingliche Rechte sein, die sich aus Abteilung II und III des Grundbuches ergeben. Fehlende mitverkaufte Inventarstücke stellen ebenfalls einen Rechtsmangel dar. Auch liegt ein Rechtsmangel vor, wenn der Veräußerer dem Erwerber zwar das Grundstück verschafft, nicht aber die nach dem Kaufvertrag geschuldete Rechtsstellung. 13.4.2 Rechte des Käufers bei Vorliegen eines Mangels Das Gesetz räumt dem Erwerber folgende Rechte ein: Er kann Nacherfüllung verlangen, bei deren Scheitern vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern. Der Erwerber kann auch neben dem Rücktritt oder neben der Minderung Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat. Bei der Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruches steht dem Käufer ein Wahlrecht zu. Er kann gemäß § 439 (1) BGB entweder die Beseitigung des Mangels veranlassen, eine so genannte Nachbesserung, oder sich für die Lieferung einer mangelfreien Sache, der so genannten Nachlieferung, entscheiden. Der Anspruch auf Nacherfüllung hat Vorrang vor den Ansprüchen auf Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Mit dem Rücktritt gemäß § 437 Nr. 2, 1. Fall BGB wird die Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses unter Rückgewähr der empfangenen Leistungen nach § 346  (1)  BGB erreicht. Das Recht des Käufers,  vom Vertrag zurückzutreten, richtet sich nach den Vorschriften der §§ 440, 323, 326 (5) BGB. Anstatt vom Vertrag zurückzutreten, kann der Verkäufer auch den Kaufpreis mindern, § 437 Nr. 2, 2. Fall. Bei der Minderung im Sinne des § 441 BGB wird der Kaufpreis verhältnismäßig herabgesetzt. Gemäß § 437 Nr. 3, 1. Fall BGB kann der Käufer neben Rücktritt oder Minderung Schadensersatz nach §§ 440, 280, 281, 283, 311a BGB verlangen. Neben Rücktritt oder neben der Minderung kann der Verkäufer statt Schadensersatz Aufwendungsersatz nach § 284 BGB verlangen. 13.4.3 Haftungsausschluss 13.4.3.1 Gesetzlicher Haftungsausschluss Nach § 442 BGB besteht keine Haftung des Verkäufers für Mängel, die der Käufer bei Vertragsabschluss kennt. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 227 13 Grundstückskaufvertragsrecht 227 Blieb dem Erwerber ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, so kann er gemäß § 442 BGB Rechte wegen dieses Mangels nur dann geltend machen, wenn der Veräußerer den Mangel arglistig verschwiegen hat, oder wenn der Veräußerer eine Garantie im Sinne des § 443 BGB für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer arglistig gegen seine Aufklärungspflicht verstößt, insbesondere auf Befragen des Veräußerers nicht wahrheitsgemäß antwortet. Hierbei ist kein Täuschungswille erforderlich. So ist ausreichend, wenn der Veräußerer, obwohl er mit der möglichen Unrichtigkeit seiner Angaben rechnen muss, ins Blaue hinein unrichtige Behauptungen aufstellt. Eine Garantie ist eine Vereinbarung, in der der Verkäufer oder ein Dritter die Gewähr dafür übernimmt, dass die verkaufte Sache eine bestimmte Beschaffenheit aufweist oder diese für eine bestimmte Dauer behält.251 Inhalt der Garantie kann jede Beschaffenheit einer Sache sein, wie zum Beispiel Mietertrag, Wohnfläche, Baureife oder Grundstücksgröße. 13.4.3.2 Vertraglicher Haftungsausschluss Grundsätzlich ist es möglich und in der Praxis weit verbreitet, beim Grundstückskaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sach- und Rechtsmängel zu vereinbaren. Wird der Haftungsausschluss unter Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vom Verkäufer einseitig vorformulierten Vertragsbedingungen vereinbart, kann dies im Einzelfall zur Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses führen. Hiernach sind z. B. Vertragsklauseln, die einen Haftungsausschluss für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit enthalten oder einen Haftungsausschluss für Schadensersatzansprüche auch bei grobem Verschulden vorsehen nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam. Wurde die Haftung des Verkäufers für einen Mangel wirksam ausgeschlossen, so kann sich der Verkäufer gemäß § 444 BGB auf diesen Ausschluss dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Ein vollständiger Haftungsausschluss muss nicht zwingend vereinbart werden. Es ist möglich, den Haftungsausschluss nur auf bestimmte Arten von Mängeln (z. B. Ausschluss bis auf die Bodenbeschaffenheit) zu vereinbaren oder nur bestimmte Rechtsfolgen eines Mangels (z. B. das Rücktrittsrecht) auszuschließen. Letzteres kann im Einzelfall ratsam sein, da die Rückabwicklung von vollzogenen Grundstückskaufverträgen je nach Lage des Falls zu erheblichen Schwierigkeiten in der praktischen Abwicklung führen kann. 13.5 Eigentumsübertragung Der rechtsgeschäftliche Eigentumserwerb von Grundstücken setzt nach §§ 873, 925 BGB die Einigung der Vertragsparteien und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch voraus. Denn die Rechtsänderung an den Eigentumsverhältnissen am Grundstück wird erst durch die Einigung über den Rechtsübergang und durch die Eintragung im Grundbuch bewirkt. Die Eintragung vollzieht sich nach den grundbuchverfahrensrechtlichen Regelungen. 251 Palandt, O. (2012), § 442 Rn. 18 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 228 228 II. Rechtlicher Teil 13.5.1 Auflassung Die zur Grundstücksübereignung erforderliche Einigung wird auch Auflassung genannt. Die Auflassung ist in § 925 BGB geregelt. Sie stellt den sachenrechtlichen Einigungsvertrag dar, in dem sich der Veräußerer und der Erwerber über den Übergang des Eigentums an dem Grundstück vom Veräußerer auf den Erwerber einig sind. Die Auflassung ist ein abstrakter Vertrag im Sinne der §§ 145 ff. BGB, auf den die Vorschriften des allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung finden. Die Einigung ist unabhängig von der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Grundgeschäfts. Denn aufgrund des Abstraktionsprinzips hat die Nichtigkeit des schuldrechtlichen Geschäfts keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der dinglichen Einigung. Die Auflassung kann gleichzeitig in dem schuldrechtlichen Kaufvertrag oder auch in einer gesonderten Urkunde erfolgen. Gemäß § 925 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Hierdurch sollen die Beteiligten auf die Bedeutung der Grundstücksübereignung hingewiesen werden, und zugleich soll eine rechtskundige Stelle für die Einhaltung aller Vorschriften Sorge tragen. § 925 BGB ist für die Grundstücksübereignung eine Sonder-/Spezialvorschrift zu § 873 Abs. 1 BGB. Als zuständige Stelle ist in § 925 (1) S. 2 BGB in erster Linie der deutsche Notar vorgesehen. Im Rahmen eines Vergleichs oder eines Insolvenzverfahrens können nach § 929 (1) S. 3 BGB auch Gerichte zuständige Stellen sein. Des Weiteren wird in § 925 (1) S. 1 BGB die gleichzeitige Anwesenheit der Parteien gefordert. Fehlt die gleichzeitige Anwesenheit, so führt dies nach § 125 S. 1 BGB zur Nichtigkeit der Auflassung. Eine persönliche Pflicht zum Erscheinen besteht aber nicht. Die Parteien können sich somit auch vertreten lassen. Eine Auflassung kann gemäß § 925 (2) BGB nicht mit einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung verbunden werden. Ein Grundstück kann daher nicht unter Eigentumsvorbehalt veräußert werden. Die sich daraus ergebende Sicherungslücke wird durch die Auflassungsvormerkung geschlossen. Nach § 873 (2) BGB sind Erwerber und Veräußerer an die Auflassung erst gebunden, wenn sie notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder beim Grundbuchamt eingereicht wurde oder wenn eine die Eigentumsänderung betreffende Eintragungsbewilligung entsprechend den Vorschriften der GBO ausgehändigt ist. 13.5.2 Eintragung Die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch kommt als weiteres Erfordernis zur Eigentumsübertragung an Grundstücken hinzu. Durch die Eintragung sollen die an einem Grundstück bestehenden dinglichen Rechtsverhältnisse publik gemacht werden. Die Eintragung im Grundbuch muss sich inhaltlich mit der Einigung decken. Ansonsten tritt die gewollte Rechtsänderung nicht ein. Als grundbuchverfahrensrechtliche Voraussetzung ist bei der Eigentumsänderung nicht nur gem. § 19 GBO erforderlich, dass die Eintragungsbewilligung vom Rechtsbetroffenen (Veräußerer/ Eigentümer) abgegeben wird (sog. Bewilligungsprinzip oder formelles Konsensprinzip), sondern es bedarf des förmlichen Nachweises der Einigung bzw. Auflassung gem. § 20 GBO (sog. materielles Konsensprinzip). Denn die Eintragung wird vom Nachweis der sachenrechtlich notwendigen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 229 13 Grundstückskaufvertragsrecht 229 Rechtsänderungserklärung abhängig gemacht. § 20 GBO erweitert also das Prinzip der einseitigen Bewilligung des § 19 GBO für den besonderen Fall der Eigentumsübertragung. 13.6 Sicherung des Grundstückskäufers auf Eigentumserwerb, Auflassungsvormerkung Das Grundbuchsystem bietet mit der Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB die Möglichkeit, den Gläubiger eines Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung vor den Nachteilen zu schützen, die infolge vertragswidriger Verfügungen des Schuldners über den geschuldeten Gegenstand, durch Vollstreckungsmaßnahmen oder durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners eintreten können. Beim Grundstückserwerb ist die Funktion der Vormerkung folgende: Die Vormerkung verbindet den schuldrechtlichen Verpflichtungsvertrag mit der dinglichen Erfüllung, welche infolge des Abstraktionsprinzips im Übrigen völlig getrennt zu betrachten sind. Des Weiteren führt zum Eigentumserwerb erst die dingliche Einigung zwischen den Beteiligten sowie die Eintragung im Grundbuch. Die beiden erforderlichen dinglichen Erwerbsakte (Einigung und Eintragung) fallen in der Regel zeitlich auseinander. Denn so sind häufig vor der Antragstellung beim Grundbuchamt behördliche Genehmigungen einzuholen oder es können beim Grundbuchamt Bearbeitungszeiten bestehen. Eine Zug-um-Zug-Leistung (Kaufpreiszahlung gegen Eigentumsübertragung) ist daher beim Grundstückskaufvertrag nicht möglich. Daher erhält der Grundstückskäufer in der Regel als „Vorstufe zum Eigentum“ eine Vormerkung am Grundstück eingeräumt. Die Befugnis des Veräußerers, über sein Grundstück entgegen seiner Verpflichtung zu verfügen, wird durch die Vormerkung beschränkt. Gemäß § 883 (2) BGB sind Verfügungen, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen werden, dem Vormerkungsinhaber gegenüber unwirksam, sofern sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Die Vormerkung bewirkt jedoch keine Grundbuchsperre, vielmehr hat der Vormerkungsberechtigte gegenüber allen nachrangig Eingetragenen einen Löschungsanspruch, wenn er sein vorgemerktes Recht endgültig erwirbt. Die Vormerkung ist akzessorisch. Dies bedeutet, sie kann nur bestehen, wenn und solange der schuldrechtliche Anspruch aus dem Verpflichtungsvertrag besteht. Durch die Vormerkung können auch künftige oder bedingte Ansprüche, wie zum Beispiel ein Optionsrecht auf Erwerb des Grundstücks, gesichert werden. Neben dem Vorhandensein eines Anspruchs setzt das Entstehen der Vormerkung die Bewilligung und die Eintragung ins Grundbuch voraus. Hierfür ist die Bewilligung desjenigen erforderlich, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird (§ 885  BGB). Die Vormerkung muss gelöscht werden, wenn der Kaufvertrag nicht durchgeführt wird. Der Verkäufer hat dann  gegenüber dem Käufer Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Löschungsbewilligung. Der häufigste Fall der Vormerkung ist die Auflassungsvormerkung. Durch sie wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung gesichert. Die Auflassungsvormerkung wird auch Eigentums(-verschaffungs)vormerkung genannt. Der vorgemerkte Käufer kann danach über §§ 883 (2), 888 BGB von jedem vormerkungswidrigen Dritterwerber Zustimmung zur Erfüllung seines Übereignungsan- Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 230 230 II. Rechtlicher Teil spruchs und von jedem Berechtigten einer nachrangig eingetragenen Grundstücksbelastung die Löschung des betreffenden Rechts verlangen. Die Vormerkung sichert den Rang des Rechts, so dass das gesicherte Recht mit dem Rang der Vormerkung eingetragen wird (§ 883 (3) BGB). Bei Vormerkungen, die den Anspruch auf Einräumung eines Rechts in Abt. II oder III des Grundbuchs zum Gegenstand haben, erfolgt die Eintragung der Vormerkung daher halbspaltig, damit nach dem Locusprinzip die endgültige Eintragung den richtigen Rang in derselben Abteilung des Grundbuchs erhalten kann. 13.7 Verjährung von Ansprüchen aus dem Grundstückskaufvertrag Allgemeine Verjährung Für den Grundstückskaufvertrag gilt die Verjährungsvorschrift, der Übertragung, Begründung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken des § 196 BGB. Hiernach verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums sowie der Kaufpreisanspruch in zehn Jahren. Der Beginn der Verjährung richtet sich nach § 199 (1) BGB, also nach dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen, die den Anspruch begründen und von der Verkäufer Käufer Abstraktionsprinzip • Übertragung des Eigentums an der Immobilie durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch • Zahlung des Kaufpreises Gegenseitige schuldrechtliche Ansprüche, so z.B. • Anspruch auf Übereignung der Immobilie • Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises Auflassungsvormerkung dingliche Erfüllung Relativer dinglicher Schutz Akzessorietät zum Übereignungsanspruch Kaufvertrag Abb. II 74: Vormerkung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 231 14 Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen 231 Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fährlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen, so genannte Silvesterregelung. Verjährung von Mängelansprüchen Mängelansprüche des Erwerbers wegen Rechtsmängeln verjähren gemäß § 438 (1) Nr. 1 BGB in 30 Jahren, wenn der Mangel in einem dinglichen Recht eines Dritten besteht, aufgrund dessen die Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder in einem sonstigen Recht, das ins Grundbuch eingetragen ist. In fünf Jahren verjähren nach § 438 (1) Nr. 2 BGB Mängel bei einem Bauwerk und bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat. Nach § 438 (1) Nr. 3 BGB verjähren die sonstigen Mängelansprüche in zwei Jahren. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, so richtet sich die Verjährungsfrist nach § 438 (3) BGB, d. h. maximal zehn Jahre bei Vermögensschäden und 30 Jahre bei Körper- und Gesundheitsschäden nach § 199 (3) Nr. 1 (5) BGB. Die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen bei Grundstücken beginnt – anders als bei der üblichen Verjährung – gemäß § 438 (2) BGB bei Übergabe.252 14 Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen 14.1 Einführung Immobilientransaktionen können die Durchführung eines kartellbehördlichen Zusammenschlusskontrollverfahrens und die Freigabe durch das Bundeskartellamt (BKartA) nach den §§ 35 ff. des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) oder durch die Europäische Kommission nach der EU-Fusionskontrollverordnung (FKVO)253 erforderlich machen. Gegebenenfalls ist gleichzeitig auch eine Freigabe durch weitere zuständige Kartellbehörden in anderen Ländern einzuholen. Der Wettbewerb kann grundsätzlich auf verschiedene Arten beeinträchtigt werden. In der Praxis kommen zunächst Vereinbarungen zwischen Wettbewerbern vor, um den Wettbewerb untereinander zu beschränken. Erscheinungsform solcher nach Art. 101 (1) AEUV/§ 1 GWB verbotenen Vereinbarungen sind etwa Preisabsprachen, beispielsweise bei der Beteiligung an Vergabeverfahren, oder die Aufteilung von Kunden oder Verkaufsgebieten. Der Wettbewerb kann aber auch durch Unternehmenskonzentrationen beeinträchtigt werden, wenn diese zu marktbeherrschenden Stellungen mehrerer Unternehmen, sog. Oligopole, oder sogar zu Quasi-Monopolen, d. h. einer marktbeherrschenden Stellung eines einzelnen Unternehmens, führen. Zweck der Fusionskontrolle ist deshalb, eine übermäßige Unternehmenskonzentration zu verhindern und ausgewogene Marktstrukturen zu sichern, durch die einseitige, nicht leistungsbedingte Verhaltensspielräume von Unternehmen im Interesse des umfassenden Schutzes der wirtschaftlichen Handlungsspielräume anderer Unternehmen verhindert werden. 252 Vgl. ebenda, § 433 Rn. 9 253 Verordnung (EG) Nr. 139/2004 des Rates vom 20.01.2004 über die Kontrolle von Unternehmenszusammenschlüssen, ABl. 2004 L 24/1 14 Zusammenschlusskontrolle bei Immobilientransaktionen

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.