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12 Denkmalschutz in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 244 - 258

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_244

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 195 12 Denkmalschutz 195 11.4.5 Finanzierungsmodelle Häufig übersteigen die durch eine Altlastensanierung auftretenden Kosten bei weitem die Finanzkraft der Verantwortlichen. Dazu zählen nicht nur Privatpersonen, sondern auch die Kommunen als Deponiebetreiber. Ist ein Verantwortlicher nicht mehr greifbar oder nicht ausreichend finanzkräftig und kann auch sonst kein Verantwortlicher herangezogen werden, so treffen die Kosten der Ersatzvornahme die öffentlichen Haushalte. Grundsätzlich stehen Regelungsmöglichkeiten des Bundes, der Länder und alternative Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. Auf Bundesebene stehen Ansätze zur Finanzierung wie Technologieförderung, Städtebauförderung und Förderung von Infrastrukturinvestitionen zur Verfügung. Eine einheitliche Finanzierungsmöglichkeit gibt es jedoch nicht. Als Grundlage kämen hier Steuern in Betracht, mit deren Hilfe Mittel für Altlastensanierungen aufgebracht werden könnten. Auf Länderebene (in den alten Bundesländern) wurden verschiedene Modelle entwickelt (Kooperationsmodelle, Lizenzgebühren, Abgaben und Fondsmodelle).206 Zum Beispiel erfolgt in Hessen die Finanzierung über eine Fonds- und Abgabenlösung bei Sonderabfall. In Bayern besteht seit 1989 die „Gesellschaft zur Altlastensanierung in Bayern mbH“ (GAB). Diese privatwirtschaftliche Gesellschaft beruht auf einer freiwilligen Kooperation mit der Industrie und übernimmt die gewerblich-industrielle Altlastensanierung bei Zahlungsunfähigkeit des Verantwortlichen. Außerdem existiert in Bayern ein Altlastenfonds, aus dem durch Sanierungskosten gefährdete Unternehmen zinsgünstige Darlehen aufnehmen können. In Hannover wird aus den Einnahmen der Müllgebühren Geld für ein Sonderprogramm der Altlastensanierung bereitgestellt. In den neuen Bundesländern werden mit dem Umweltrahmengesetz (URG) in begründeten Fällen Grundstücksbesitzer und -erwerber von der Verantwortung von vor dem 01.07.1990 verursachten Schäden befreit.207 Aufgrund der angespannten Finanzsituation der öffentlichen Haushalte müssen neue Lösungsmöglichkeiten zur Finanzierung von Altlastensanierungen in Betracht gezogen werden. Beispielsweise können beim Grundstücksfondsmodell belastete Grundstücke erworben und mit Hilfe der Kommunen ein Nutzungs- und Sanierungskonzept entwickelt werden. Nach der Sanierung werden die Flächen vermarktet.208 12 Denkmalschutz 12.1 Grundlagen 12.1.1 Denkmalbegriff Eine einheitliche Definition des Denkmalbegriffs gibt es nicht. Jedes deutsche Bundesland hat seine eigenen Gesetze, die zum Teil stark voneinander abweichen. Grundsätzlich hängt die Denkmaleigenschaft aber davon ab, ob ein öffentliches Erhaltungsinteresse aus geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundigen Gründen besteht.209 Denkmäler werden in 206 Vgl. Knopp, L./Albrecht, E. (1998), S. 60 207 Vgl. ebenda, S. 60 ff. 208 Vgl. ebenda, S. 63 209 Vgl. Falk, B. (2004), S. 199 12 Denkmalschutz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 196 196 II. Rechtlicher Teil den Landesgesetzen unter anderem unterteilt in Bodendenkmäler, Baudenkmäler und bewegliche Denkmäler. Einige Länder unterteilen den Denkmalgegenstand in noch andere Gruppen, jedoch decken die o.g. das Spektrum weitestgehend ab. Bodendenkmäler sind bewegliche oder unbewegliche Denkmäler, die sich im Boden befinden oder befanden und in der Regel aus vor- oder frühgeschichtlicher Zeit stammen (z. B. Münzen, Keramik, Grabstellen, Reste von Befestigungsanlagen). Baudenkmäler bestehen aus baulichen Anlagen oder aus Teilen baulicher Anlagen sowie deren Zubehör und Ausstattung, soweit diese mit der Hauptsache eine Einheit bilden. Eine besondere Form der Baudenkmäler ist das so genannte Ensemble, eine Mehrheit baulicher Anlagen (z. B. eine Burgoder Klosteranlage, ein Straßenzug, eine Häuserreihe). Diese kann als Gesamtheit unter Schutz gestellt werden, auch wenn nicht alle Teile des Bereichs Denkmäler sind. Es muss jedoch jeder einzelne Bestandteil seinen erhaltenswerten Beitrag zur Schutzwürdigkeit des Ensembles leisten. Bewegliche Denkmäler sind alle nicht ortsfesten Denkmäler. Ebenso können Park- und Gartenanlagen unter Schutz gestellt werden. Auch die Umgebung von Denkmälern ist in einigen Bundesländern Teil des Baudenkmals. In allen Ländern ist die Veränderung der Umgebung von Baudenkmälern ebenso genehmigungspflichtig wie die Veränderung des Denkmals selbst. Nahezu überall ist mit dem Baudenkmal dessen historische Ausstattung bzw. Zubehör geschützt. Hierzu zählen beispielsweise Gemälde, Möbel, Skulpturen, Kirchenbänke.210 Um die später erläuterten Denkmalschutzgesetze anwenden zu können, ist es notwendig, die ständig auftauchenden Begriffe Denkmalschutz und Denkmalpflege zu definieren. Denkmalschutz bezeichnet alle Verwaltungsakte bzw. hoheitliche Maßnahmen, deren Ziel die Erhaltung von Denkmälern ist, also deren Genehmigung, ihre Versagung, Anordnungen und Verfügungen mit Eingriffscharakter etc. Denkmalpflege hat die Erhaltung von Denkmälern zum Ziel. Diese Handlungen und Maßnahmen sind nicht hoheitlich, werden also nicht nur von den Behörden ausgeführt, sondern auch von den Eigentümern. Unter die Denkmalpflege fallen z. B. Handlungen, die zur Instandsetzung oder Pflege eines Denkmals dienen oder die Beratung und Unterstützung der Denkmaleigentümer.211 12.1.2 Zuständige Behörden Grundsätzlich sind für die Durchsetzung und Organisation des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege die Länder zuständig. Allerdings können diese die Aufgaben auch den Kommunen und Landkreisen übertragen. Dies geschieht in den meisten Fällen. Somit sind die Länder und Kommunen mit unterschiedlichen Aufgabenstellungen für den Denkmalschutz und die Denkmalpflege verantwortlich. Wie oben erwähnt, wird zwischen Denkmalschutz und Denkmalpflege unterschieden. Vereinfacht werden alle hoheitlichen Aufgaben von den Denkmalschutzbehörden, alle wissenschaftlichen Aufgaben von den Denkmalfachbehörden bearbeitet. Die Denkmalschutzbehörden sind meist in Oberste, Obere oder Mittlere und Untere Denkmalschutzbehörden untergliedert. In einigen Bundesländern und Stadtstaaten fehlt zum Teil die Mittelinstanz. Die Oberste Denkmalschutzbehörde ist i. d. R. das jeweilige Wissenschaftsministerium. Dessen Aufgaben sind u. a. die rechtliche Regelung von Grundsatzfragen, die Beaufsichtigung der nach- 210 Vgl. Kleeberg, R./Eberl, W. (2001), S. 75 ff. 211 Vgl. ebenda, S. 43 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 197 12 Denkmalschutz 197 geordneten Denkmalschutzbehörden und die Regelung von Unstimmigkeiten zwischen Denkmalschutz- und Denkmalfachbehörde. Die Obere bzw. Mittlere Denkmalschutzbehörde ist meistens das Regierungspräsidium. Deren Aufgaben sind in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich. Zumeist haben sie aber die Untere Denkmalschutzbehörde zu überwachen und die Gewährung von Zuschüssen und Beihilfen haushaltsrechtlich abzuwickeln. Die Untere Denkmalschutzbehörde ist grundsätzlich die ausführende Kraft für die Denkmalschutzgesetze, außer wenn für bestimmte Aufgaben andere Regelungen getroffen wurden. Ihr Tätigkeitsfeld ist im Groben die Information (z. B. Beratung), Prävention (z. B. Prüfung von Anträgen, Erteilung von Genehmigungen) und der Vollzug (z. B. Überwachung des Bestandes, Kontrolle der Genehmigungen). Die Denkmalfachbehörde ist für die Denkmalpflege verantwortlich. Deren Aufgaben sind in den Denkmalschutzgesetzen klar geregelt. Zu ihrem Aufgabenbereich zählt beispielsweise die Feststellung der Denkmaleigenschaft, Unterstützung der Eigentümer und Besitzer von Denkmälern in Fragen der Pflege, Instandhaltung und -setzung, Führung der Denkmalinventare, wissenschaftliche Untersuchung der Kulturdenkmäler usw. Außer den Behörden gibt es in Deutschland weitere Institutionen, die sich mit dem Denkmalschutz beschäftigen. Beispiele hierfür sind länderübergreifende Institutionen wie das Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz, verschiedene Stiftungen usw.212 212 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 45 ff. Abb. A II 64: Gliederung der Denkmalschutzbehörden und deren Aufgaben Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 198 198 II. Rechtlicher Teil 12.2 Denkmalschutzrecht 12.2.1 Bau- und Planungsrecht Nicht nur die Denkmalschutzgesetze enthalten Bestimmungen zum Schutz der Denkmäler. Auch andere Bundes- und Ländergesetze befassen sich mit dem Denkmalschutz. Alle zusammen verbinden sich zu einem weit gespannten System zur Erhaltung der Denkmäler.213 Bestimmungen zum Denkmalschutz befinden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und den Landesgesetzen. Das BauGB regelt das allgemeine und das besondere Städtebaurecht, die Länder regeln über die Landesbauordnungen das Bauordnungsrecht. Das allgemeine Städtebaurecht regelt u. a. die Bauleitplanung, die Zulässigkeit von Bauvorhaben, Enteignung, Erschließung und Maßnahmen für den Naturschutz. Darüber hinaus bildet es im Rahmen des besonderen Städtebaurechts die gesetzliche Grundlage u. a. für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und Wertermittlung. Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind bei der Bauleitplanung, d. h. der Aufstellung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen zu berücksichtigen. In § 1 (6) Nr. 5 BauGB ist geregelt: „Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes.“ Das Bauordnungsrecht enthält Regelungen zur Errichtung, Änderung und dem Abbruch baulicher Anlagen. Die Landesbauordnungen bestimmen die Umsetzung des Bauordnungsrechts. U. a. enthalten diese Vorschriften zu Bauantrag und Baugenehmigung, zu Baulasten und zu Baueinstellung und Nutzungsuntersagung. 12.2.2 Denkmalschutzgesetze Die Denkmalschutzgesetze befassen sich ausschließlich und unmittelbar mit den Denkmälern. Wie bereits erwähnt, existiert kein einheitliches Denkmalschutzgesetz für das ganze Bundesgebiet. Jedes Bundesland hat sein eigenes Denkmalschutzgesetz. Unter den Gesetzen der Länder gibt es zum Teil erhebliche Abweichungen. Und das nicht nur bei unterschiedlichen Begrifflichkeiten, Behördenbezeichnungen oder Details, sondern ebenfalls bei Grundgedanken. Diese Tatsache resultiert aus Art. 70 GG. Hiernach untersteht der Denkmalschutz ebenso wie das Bauordnungsrecht der Gesetzgebungskompetenz der Länder.214 Als Beispiel für die Abweichungen sollen die unterschiedlichen Denkmalbezeichnungen genannt werden, wie sie in den verschiedenen Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer vorkommen: Kulturdenkmal, Denkmal, Baudenkmal, unbewegliches Denkmal, bewegliches Denkmal, Bodendenkmal, Gartendenkmal, technisches Denkmal. Für Mehrheiten von Denkmälern sind folgende Begriffe 213 Vgl. Kleeberg, R./Eberl, W. (2001), S. 39 214 Vgl. Sabary, S. (2002), S. 133 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 199 12 Denkmalschutz 199 vertreten, die alle im Grunde das Gleiche bezeichnen: Gesamtanlagen, Ensembles, Denkmalbereiche, Gruppen baulicher Anlagen, Denkmalzonen, Denkmalschutzgebiete und Denkmalensembles. Die rechtlichen Schwerpunkte der Denkmalschutzgesetze sind im Folgenden aufgelistet. Sie sind in nahezu allen Denkmalschutzgesetzen, wenn auch in unterschiedlicher Reihenfolge, anzutreffen: • Aufgabe des Denkmalschutzes, • Gegenstand des Denkmalschutzes/Definition der Denkmalbegriffe, • Organisation des Denkmalschutzes/Behörden/Zuständigkeiten, • Rechte und Pflichten der Behörden und Eigentümer (inkl. finanzielle Förderungen), • Verfahren der Eintragung der Denkmäler und Folgen der Eintragung (Pflichten/Schutz etc.), • Gesamtanlagen von denkmalgeschützten Gebäuden und deren Behandlung, • Enteignung und Entschädigung (Gründe/Maßnahmen), • Fund von Kulturdenkmälern und dessen Folgen, • Ordnungswidrigkeiten und deren Folgen. 12.2.3 Erfassung schutzwürdiger Objekte Das Gebäude, das nach dem geltenden Denkmalschutzgesetz die Voraussetzungen für die Denkmaleigenschaft erfüllt, ist zweifelsfrei ein Baudenkmal. Würde die Denkmaleigenschaft nirgendwo erfasst, so wäre die Unsicherheit zu groß, dass bei Planungs- und Entscheidungsprozessen und später auch bei der Ausführung von Maßnahmen auf diese Eigenschaft keine Rücksicht genommen würde. Diese Tatsache erklärt die Notwendigkeit einer Erfassung denkmalgeschützter Objekte. Die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer schreiben daher ausnahmslos die Erstellung eines Denkmalverzeichnisses vor, in dem alle geschützten Objekte inventarisiert werden. Die Bezeichnung variiert in den unterschiedlichen Ländern zwischen Denkmalbuch, Denkmalliste und Verzeichnis.215 Die Denkmalverzeichnisse erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. So kann es auch Kulturdenkmäler geben, die nicht in einem Verzeichnis geführt sind. Maßgeblich für die Denkmaleigenschaft nach dem geltenden Denkmalschutzgesetz ist also nicht die Eintragung in ein Verzeichnis, sondern die schriftliche Bestätigung der Denkmalfachbehörde.216 Es existieren je nach Bundesland zwei verschiedene Methoden für die Führung einer Denkmalliste: die konstitutive und die deklaratorische Liste, wobei die deklaratorische Liste die verbreitetere darstellt. Beide gehen von unterschiedlichen rechtlichen Positionen aus und haben deshalb auch unterschiedliche Verwaltungsakte zur Folge. Die konstitutive Liste geht davon aus, dass die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes erst mit Eintragung des zu schützenden Objekts in das Denkmalverzeichnis bindend sind. Diese Verfahrensweise wird auch das Eintragungsprinzip genannt.217 Bei der deklaratorischen Liste hat die Eintragung in das Denkmalverzeichnis keine unmittelbare rechtliche Wirkung, sondern nur eine deklaratorische Bedeutung. D. h., dass alle denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen vom In-Kraft-Treten des Gesetzes an auf alle baulichen Anlagen Anwendung finden, die die Denkmaleigenschaft erfüllen. Grundsätzlich müssen dazu die Denkmäler aber nicht in ein Verzeichnis eingetragen sein. 215 Vgl. Kleeberg, R./Eberl, W. (2001), S. 78 216 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 64 f. 217 Vgl. Falk, B. (2004), S. 198 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 200 200 II. Rechtlicher Teil Der Vorteil des deklaratorischen Verfahrens liegt darin, dass nicht wie beim konstitutiven Verfahren dem Schutz eines Denkmals lange Verwaltungsakte vorausgehen. Allerdings schafft das konstitutive Verfahren größere Rechtsklarheit und es muss nicht, wie beim deklaratorischen Verfahren möglich, ein einstweiliger Schutz für einzelne Objekte geschaffen werden.218 Der Prüfung der Denkmaleigenschaft und der späteren Aufnahme in das Denkmalverzeichnis geht ein Antrag auf Eintragung voraus. Antragsberechtigt sind je nach Bundesland meist Eigentümer und Gemeinden. Über die Aufnahme entscheidet die Denkmalfachbehörde. Nachbarn, Heimatvereine und unbeteiligte Dritte sind i. d. R. nicht antragsberechtigt, auch wenn sie Interesse am Schutz des jeweiligen Objekts haben.219 12.3 Rechte und Pflichten der Gemeinden und Eigentümer 12.3.1 Notwendigkeit der Denkmalpflege Baudenkmäler sind Immobilien, somit stets mit einem Grundstück verbunden und dadurch auch den Verhältnissen am Standort und den ständigen Veränderungen der dortigen Umwelt unterworfen, ebenso wie dem Engagement und Interesse des Eigentümers am Zustand seines Baudenkmals. Diese zwei Gegebenheiten können das Weiterleben oder den Zustand des Baudenkmals gefährden. Ebenso können unsachgemäßer Umgang oder ungeeignete Nutzungsvorstellungen das Baudenkmal oder Teile davon unwiderruflich auslöschen.220 218 Vgl. Kleeberg, R./Eberl, W. (2001), S. 78 219 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 65 220 Vgl. Fischer, M.F./Kleeberg, R./Viebrock, J. (2000), S. 9 Abb. II 65: Erfassung schutzwürdiger Objekte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 201 12 Denkmalschutz 201 Aus diesem Grund müssen Behörden in öffentlichem Interesse sämtliche Denkmäler erfassen, inventarisieren und kontrollieren, ob deren sachgemäßer Zustand erhalten wird. Deshalb sind die Eigentümer gesetzlich verpflichtet, in einem gewissen zumutbaren Rahmen die Denkmaleigenschaft der Gebäude zu erhalten oder instand zu setzen. Dies muss auch bei Umbau-, Anbau- oder Neubaumaßnahmen kontrolliert und genehmigt werden. Im Folgenden werden die Rechte und Pflichten der Gemeinden und Eigentümer erläutert. 12.3.2 Rechte und Pflichten der Gemeinden Länder und Gemeinden sind nach den Landesverfassungen dazu verpflichtet, gemeinsam Denkmäler zu schützen und zu pflegen. Allerdings wird in den Denkmalschutzgesetzen der Staat für den Denkmalschutz und die Gemeinden hauptsächlich für die Denkmalpflege verantwortlich gemacht. Auf Basis der Selbstverwaltung der Gemeinden haben diese einerseits ihre eigenen Kulturdenkmäler zu erhalten, andererseits die zugunsten der Denkmalpflege anfallenden Aufgaben der Selbstverwaltung wie z. B. „Planungshoheit, Stadtbildpflege, städtebauliche Denkmalpflege, Sanierungsförderung, Beihilfen und Öffentlichkeitsarbeit“ zu bearbeiten und Inventarlisten zusammenzustellen.221 Ebenso gehört es zu deren Pflicht, zur Erfüllung dieser Aufgaben Mittel im Haushalt zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der Planungshoheit der Gemeinden ergeben sich weitere Aufgaben in Bezug auf die Anweisungen des BauGBs und der Landesbauordnung. Danach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Gestaltung und Erhaltung der Ortsteile, Bauten, Straßen und Plätze mit kulturell wertvollem Charakter zu berücksichtigen. Diese Aufgaben schließen die denkmalpflegerischen Belange mit ein und stellen sicher, dass Baudenkmäler geschützt und erhalten bleiben. Durch das Bauordnungsrecht i. V. m. dem Kommunalverfassungsrecht haben die Gemeinden die Möglichkeit zum Erlass von z. B. Ortsgestaltungssatzungen und über deren Aufnahme in Bebauungspläne ein Mitspracherecht bei der Gestaltung des örtlichen Denkmalschutzes (vgl. hierzu auch § 9 (4) BauGB, danach können die Länder auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzung aufnehmen). Die Gemeinden haben mit diesen dargestellten Rechten zahlreiche Möglichkeiten, Denkmalschutz und Denkmalpflege zu leiten, zu fördern und zu gestalten.222 12.3.3 Rechte und Pflichten der Eigentümer Die Denkmalschutzgesetze verbinden die Interessen der Eigentümer auf freie Verwertung ihres Besitzes mit den Interessen der Allgemeinheit auf Schutz und Erhaltung von Kulturdenkmälern. Dies räumt beiden Seiten Rechte, aber auch Pflichten ein. Der Eigentümer ist zur Mitarbeit im Rahmen seiner Möglichkeiten verpflichtet.223 Der Eigentümer ist nicht dazu berechtigt, sein Baudenkmal eigenhändig instand zu setzen und zu verändern. Dies muss erst beantragt und von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Grundsätzlich haben alle Eigentümer eine Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des denkmalgeschützten Gutes. Ist ihm dies objektiv nicht zumutbar, kann er Förderung durch die öffentliche 221 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 56 222 Vgl. ebenda, S. 57 f. 223 Vgl. Art. 14 GG Inhalt und Schranken des Eigentums Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 202 202 II. Rechtlicher Teil Hand beantragen. Des Weiteren muss er dem Baudenkmal eine angemessene Nutzung zuführen, die Beschädigungen ausschließt. Ebenfalls ist der Eigentümer verpflichtet, Behördenvertretern nach vorheriger Terminabsprache Zugang zu seinem Eigentum zu verschaffen. Es besteht ebenso eine Mitteilungspflicht bei einem Wechsel des Eigentümers. Kommt ein Eigentümer diesen Verpflichtungen nicht nach, so können im öffentlichen Interesse alle Möglichkeiten des Verwaltungsvollzugs bis hin zur Enteignung ausgeführt werden. Institutionen, die im weiteren Sinne die „Allgemeinheit“ vertreten, werden besondere Rechte zugestanden. Zu diesen Institutionen gehören beispielsweise Gebietskörperschaften und Kirchen. Sie unterliegen nicht der Zumutbarkeitsklausel und müssen eigenverantwortlich die Auflagen des Denkmalschutzes beachten.224 12.3.4 Zumutbarkeit denkmalpflegerischer Forderungen und Entschädigung In nahezu allen Denkmalschutzgesetzen ist die Erhaltungspflicht durch eine Zumutbarkeitsklausel begrenzt. Danach sind „Anordnungen, die auf unzumutbare Leistungen gerichtet sind (…), rechtswidrig“.225 Die Zumutbarkeit erhaltender denkmalpflegerischer Forderungen wird gemessen, indem die voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten der von der Gemeinde geforderten Maßnahme mit den potentiellen Nutzungserträgen verglichen werden. Werden die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung für das Objekt nicht nachhaltig durch Erträge aus dessen Nutzung aufgewogen, so gilt die Maßnahme als unzumutbar. Allerdings sind auch eventuell in Anspruch genommene Förderungen aus öffentlichen Mitteln oder geltend gemachte steuerliche Vorteile mit einzurechnen.226 Liegt eine Unzumutbarkeit für den Eigentümer vor, so sind die unzumutbaren Mehrkosten von der öffentlichen Hand zu tragen.227 Sollte der Eigentümer nicht die Möglichkeit haben, das Denkmal in seiner bisherigen oder anderen zulässigen Form zu erhalten und zu nutzen, oder ist es ihm wirtschaftlich oder finanziell nicht möglich, das Denkmal zu behalten, so kann er eine Übernahme durch die Gemeinde verlangen.228 Sollte ein Eigentümer eines Baudenkmals durch eine von der Gemeinde geforderte Maßnahme oder durch die Unterschutzstellung seines bisher nicht denkmalgeschützten Gebäudes seinen Besitz nicht mehr wirtschaftlich zumutbar nutzen können, so kann er, wie oben erwähnt, die Übernahme durch die Gemeinde gegen eine angemessene Entschädigung verlangen.229 Allerdings ist gesetzlich nicht geregelt, wann die Grenze zum wirtschaftlich Unzumutbaren überschritten ist bzw. wann die Wertminderung durch den Denkmalschutz so hoch ist, dass sie als unzumutbar gilt.230 Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 08.06.1978 dort eine Grenze gezogen, wo der Eigentümer beim Verkauf des denkmalgeschützten Objekts, um sich von den hohen Kosten zu befreien, einen Verkaufspreis hinnehmen muss, der lediglich ca. „zwei Drittel des Verkehrswerts des unbebauten Grund und Bodens ausmacht“. Die Entschädigungspflicht wird ausgelöst, wenn diese, allerdings nicht konkret definierte Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird.231 224 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 59 ff. 225 Kleeberg, R./Eberl, W. (2001), S. 104 226 Vgl. Falk, B. (2004), S. 199 227 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 75 228 Vgl. Falk, B. (2004), a. a. O. 229 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 77 230 Vgl. Falk, B. (2004), S. 200 231 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 2351 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 203 12 Denkmalschutz 203 12.4 Finanzielle Förderung bei denkmalgeschützten Bauwerken Jeder Eigentümer oder Besitzer von einem denkmalgeschütztem Gut ist verpflichtet, dieses zugunsten der Allgemeinheit zu erhalten, instand zu setzen und zu pflegen. Dies geht meistens über den normalen finanziellen Aufwand für ein nicht denkmalgeschütztes Gut hinaus. Aus diesem Grund hat sich die öffentliche Hand im Denkmalschutzgesetz verpflichtet, den Eigentümer oder Besitzer im Rahmen dieser Mehrleistung zu unterstützen. Auf diese Unterstützung hat der Begünstigte rechtlichen Anspruch, unabhängig von seinem privaten Vermögen. Allerdings wird nicht der komplette Mehraufwand für die Denkmalpflege vom Staat vergütet, sondern nur der Teil, der über einen gewissen zumutbaren Rahmen hinausgeht. Gesetzlich ist allerdings nicht angegeben, wie hoch diese Förderung sein soll. Vielmehr wird von Fall zu Fall entschieden, wie viel dem Antragsteller zusteht. Grundsätzlich stehen zwei Wege der Förderung zur Verfügung, die direkte und die indirekte Förderung, welche im Folgenden kurz erläutert werden sollen.232 12.4.1 Direkte Förderung – Zuschüsse und Beihilfen Der Etat für direkte Förderungen sowie die an die Förderung geknüpften Bedingungen werden in jedem Haushaltsjahr neu festgelegt. Aus diesem Grund ist eine Aufstellung aller direkten Fördermöglichkeiten ausgeschlossen. Bei Interesse sind diese aber bei den zuständigen Behörden zu erfragen. Da die Fördermöglichkeiten von Bundesland zu Bundesland variieren können, werden im Folgenden die des Bundeslandes Baden-Württemberg exemplarisch dargestellt. Grundlage ist hier die Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums für die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Pflege von Kulturdenkmälern vom 01.01.1987 i. d. F. vom 26.04.2005:233 In Baden-Württemberg werden grundsätzlich diejenigen Aufwendungen an Kulturdenkmälern gefördert, die aus denkmalpflegerischen Gründen notwendig sind und den üblichen Aufwand bei vergleichbaren, nicht denkmalgeschützten Gebäuden übersteigen. Der Regelfördersatz beträgt bei privaten Eigentümern, Besitzern oder Bauunterhaltungspflichtigen 50 %, bei Kommunen und Kirchen 33,3 % der förderungsfähigen Kosten. Zuständig ist das Landesdenkmalamt. Zu beachten ist, dass die Maßnahme vor Antragsstellung mit der zuständigen Behörde abgestimmt werden muss. Die Anträge sind bis zum 01. Oktober eines Jahres einzureichen. Über die Förderung wird im Folgejahr entschieden. Es besteht kein Anspruch auf Förderung. Diese erfolgt im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel. Grundsätzlich muss in jedem Bundesland bei den Zuschüssen und Beihilfen Folgendes beachtet werden:234 • Zuschüsse und Beihilfen sind voll einkommensteuerpflichtig. • Sie können nur ausgezahlt werden, wenn vor deren Genehmigung und vor Zustellung des Bewilligungsbescheides nicht mit der Maßnahme begonnen wurde. • Maßnahmen dürfen nur gefördert werden, wenn sie öffentlich-rechtlich genehmigt sind. 232 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 161 233 Vgl. Innenministerium Baden-Württemberg (2005) 234 Vgl. Seehausen, K.-R. (2000), S. 163 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 204 204 II. Rechtlicher Teil • Die Investitionssumme muss nachgewiesen werden. An dieser bemisst sich die Höhe der bewilligten Förderung. Wird die Investitionssumme überschritten, erhöht sich der Förderbetrag nicht. Wird sie unterschritten, kürzt sich der Förderbetrag anteilsmäßig. • Die Bewilligung einer Förderung kann mit bestimmten Auflagen versehen werden, die über die Forderungen der öffentlich-rechtlichen Genehmigungen hinausgehen. Werden diese Auflagen nicht beachtet, darf der Förderbetrag nicht ausbezahlt werden. 12.4.2 Indirekte Förderung – Steuerliche Vergünstigungen Steuerliche Vergünstigungen sind beim Denkmalschutz regelmäßig Steuerabschreibungen und -befreiungen. Absetzbar sind nur die Baukosten, die objektiv aufgewandt werden müssen, um ein Kulturdenkmal zu erhalten. Nicht absetzbar sind überdurchschnittliche Ausstattung und Aufwendungen für den Kauf. Die Höhe der Absetzung ist von der Investitionssumme und den Einkommensverhältnissen des Antragstellers abhängig. Die meisten Möglichkeiten der Minderung der Steuerschuld aufgrund von Aufwendungen für Baudenkmäler bietet das Einkommensteuergesetz. Außerdem bieten Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer und Umsatzsteuer weitere Möglichkeiten der indirekten Förderung. Des Weiteren kann eine Einheitsbewertung angesetzt werden. Diese verschiedenen Möglichkeiten der derzeitigen Förderung sollen im Folgenden dargestellt werden. 12.4.2.1 Einkommensteuer Bei der Einkommensteuer sehen §§ 7i, 10 f., 10 g und 11b EStG Vergünstigungen vor: § 7i EStG begünstigt Herstellungskosten bei Baudenkmälern, die zu Einkünften führen (z. B. Vermietung und Verpachtung, Gewerbebetrieb, freie Berufe). Gemäß § 7i (1) S. 1 EStG kann der Herstellungsaufwand im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden. Bei Baudenkmälern, die der Einkommenserzielung dienen, kann des Weiteren gemäß § 1 b EStG der Erhaltungsaufwand gleichmäßig zwischen zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Bei eigenbewohnten Baudenkmälern können Aufwendungen, die zu Herstellungskosten führen, im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden neun Jahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden (vgl. § 10 f. EStG). Gleiches gilt für Aufwendungen, die als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren sind. Wird ein Baudenkmal weder selbst bewohnt noch dient es der Einkunftserzielung, können gemäß § 10 g EStG Aufwendungen, die zu Herstellungskosten führen, über 10 Jahre verteilt werden bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgesetzt werden, wenn die Baudenkmäler der Allgemeinheit oder der öffentlichen Forschung zugänglich gemacht werden. Zu beachten ist, dass die Baumaßnahmen vor Beginn mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt sein müssen. Diese bestätigt durch eine sog. Denkmalschutzbescheinigung für die Finanzbehörde die Denkmaleigenschaft des Grundstücks und die Erforderlichkeit der Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen). 12.4.2.2 Grundsteuer Laut § 32 (1) Grundsteuergesetz (GrStG) ist die Grundsteuer bei Kulturgütern und Grünanlagen unter bestimmten Voraussetzungen zu erlassen. Danach kann laut Nr. 1 für denkmalgeschützte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 205 12 Denkmalschutz 205 Gebäude oder Teile davon die Grundsteuer erlassen werden, wenn der jährliche Rohertrag i. d. R. unter den jährlichen Kosten liegt. Bei denkmalgeschützten Park- und Gartenanlagen müssen diese zusätzlich die Voraussetzung erfüllen, öffentlich zugänglich zu sein. Laut § 32 (2) GrStG wird der Rohertrag bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden, deren Räume durch „Gegenstände von wissenschaftlicher, künstlerischer oder geschichtlicher Bedeutung, insbesondere Sammlungen oder Bibliotheken, dem Zweck der Forschung oder Volksbildung nutzbar gemacht sind, durch die Benutzung zu den genannten Zwecken nachhaltig gemindert“, so ist von der Grundsteuer der Prozentsatz abzuziehen, um den der jährliche Rohertrag gemindert ist. Allerdings muss die Denkmaleigenschaft der untergebrachten Gegenstände von der Landesregierung oder der von ihr beauftragten Stelle anerkannt sein. 12.4.2.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer Der § 13 (2) Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) regelt die volle oder teilweise Steuerbefreiung in dieser Steuerart. Nach § 13 (2a) ErbStG sind 60 % von Bau- und sonstigen Denkmälern von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit, wenn sie die Denkmaleigenschaft erfüllen, ihre Erhaltung also in öffentlichem Interesse liegt, die jährlichen Kosten i. d. R. die jährlichen Einnahmen übersteigen und die geschützten Güter der Forschung und Volksbildung zugänglich sind. Nach § 14 (2b) ErbStG sind denkmalgeschützte Güter voll von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit, wenn sie die Voraussetzungen des Abs. (2a) erfüllen und darüber hinaus der Steuerpflichtige bereit ist, die Gegenstände den geltenden Bestimmungen der Denkmalpflege zu unterstellen (Abs. (2a.aa)). Eine ebenfalls volle Steuerbefreiung erlangen Gegenstände, die seit mindestens 20 Jahren in Familienbesitz oder in das Verzeichnis national wertvoller Kulturgüter oder Archive eingetragen sind (Abs. (2a.bb)). Sollten die Denkmäler innerhalb von zehn Jahren nach Schenkung oder Vererbung veräußert werden oder die Voraussetzung für die Steuerbefreiung fällt innerhalb dieses Zeitraumes weg, so entfällt die Steuerbefreiung für die Vergangenheit. Eine weitere Vergünstigung besteht bei der Umsatzsteuer. Nach § 4 Nr. 20a UStG sind Umsätze der öffentlichen Hand steuerfrei, wenn sie sich auf die Einrichtungen „Denkmäler der Bau- und Gartenkunst“ beziehen. Wenn Denkmäler der Bau- und Gartenbaukunst anderer Unternehmen die gleichen kulturellen Aufgaben erfüllen wie die der öffentlichen Hand und dies vom Regierungspräsidium bescheinigt wird, so sind diese Umsätze ebenfalls steuerfrei. 12.4.3 Effizienz der finanziellen Förderungen Grundsätzlich liegt die Hauptlast erhaltender denkmalpflegerischer Aufwendungen beim Eigentümer eines Baudenkmals. Einen vollen Ausgleich für die entstehenden Belastungen gibt es i. d. R. nicht. Direkte und indirekte Förderungen durch die öffentliche Hand kommen hier unterstützend hinzu. Sie sollen die durch das Eigentum an einem Denkmal zusätzlich zu erfüllenden Aufgaben der Pflege nicht zu einem finanziellen Nachteil für die Eigentümer werden lassen. Ohne deren finanzielles Engagement bei der Denkmalpflege wären die Denkmalschutzbehörden und die öffentliche Hand nicht in der Lage, alle Aufgaben der Denkmalerhaltung zu erfüllen. Die direkte öffentliche Förderung in Form von Zuschüssen und Beihilfen wird bei deren Auszahlung dem steuerpflichtigen Einkommen des Begünstigten zugerechnet und muss entsprechend versteuert werden, d. h. ein nicht unerheblicher Teil der Förderung fließt an das Finanzamt weiter. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 206 206 II. Rechtlicher Teil Da dies nicht im Sinne der Denkmalpflege steht, wird diese Form der Förderung zumeist nur an solche Denkmaleigentümer gezahlt, die kein steuerpflichtiges Einkommen beziehen. Dem Großteil der Eigentümer wird daher eine indirekte Förderung durch Steuerabschreibungen für Denkmäler empfohlen. 12.5 Auswirkungen auf die Immobilienbewertung Grundsätzlich ist es möglich, dass sich die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes positiv auf dessen Wert auswirken kann. Denkbar ist dies z. B. bei Gastronomiebetrieben in historischen Bauten, die das Ambiente einer Lokalität steigern können. Ebenso kann sich die Denkmaleigenschaft auch wertneutral darstellen. Im Großteil aller Fälle wirkt sich der Denkmalschutz jedoch wertmindernd auf ein Gebäude aus. Die Eintragung in ein Denkmalverzeichnis stellt eine zulässige öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums dar, bei der es sich um eine tatsächliche Eigenschaft und rechtliche Gegebenheit des Grundstücks handelt, die nach § 194 BauGB den Verkehrswert eines Objekts beeinflussen kann. Die Denkmaleigenschaft kann Auswirkungen auf folgende Punkte haben:235 • Bodenwert (Nichtausnutzung der sonst zulässigen Bebaubarkeit (GRZ, GFZ), allerdings kann auch eine Übernutzung im Hinblick auf den Bestandsschutz gesichert sein), • Wert der baulichen Anlagen (Veraltete Bauweisen und Bauformen dürfen nicht verändert werden, z. B. Raumhöhen, Raumgrößen etc.), • Wert der sonstigen Anlagen (Erhöhter Unterhaltungsaufwand und Pflege von Außenanlagen), 235 Vgl. Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G. (2010), S. 2349 f. Abb. II 66: Möglichkeiten der finanziellen Förderung für denkmalgeschützte Objekte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 207 12 Denkmalschutz 207 • erhöhter Unterhaltungsaufwand, • Abrissverbot. Der nur zur Klarstellung sinnvolle Begriff „denkmalgeprägter“ Verkehrswert ist erst dann zu verwenden, wenn der Denkmalschutz nach § 194 BauGB Eingang in den Verkehrswert findet. Des Weiteren muss die Annahme vorliegen, dass der Verkehrswert eines mit einem Denkmal bebauten Grundstücks von dem des gleichen Grundstücks ohne Denkmal abweicht, weil auf ihm ein Baudenkmal steht. Die Minderung des Verkehrswerts eines Grundstücks aufgrund des Denkmalschutzes kann nur bis zur oben erwähnten Zumutbarkeitsschwelle sinken, da ansonsten ein Übernahmeanspruch bzw. Entschädigungsanspruch besteht. Es lassen sich keine allgemein gültigen Regeln aufstellen, wie hoch die Abschläge bei denkmalgeschützten Objekten sein können. Allerdings werden die Beeinträchtigungen nur so hoch sein, wie sie der Eigentümer zumutbar entschädigungslos hinnehmen kann.236 Die Auswirkung auf den Verkehrswert wird durch Aufrechnen der objektiven Vor- und Nachteile, die durch den Denkmalschutz entstehen, ermittelt. Vorteile aus dem Denkmalschutz können z. B. direkte und indirekte Förderungen sein. Nachteile können sich u. a. bei erhöhten Instandhaltungsund Unterhaltungskosten, einer unwirtschaftlichen Bauweise, einem Abbruchverbot oder bei Einschränkungen der freien Verfügungserlaubnis und Nutzungsberechtigung ergeben. Grundsätzlich muss bei der Wertermittlung entsprechend den Zielsetzungen des Denkmalschutzes, die wirtschaftliche Nutzung von Denkmälern zu erhalten, eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung des Objekts im Vordergrund stehen. Es müssen verschiedene Nutzungsmöglichkeiten diskutiert werden, von denen letztlich diejenige für die Wertermittlung zu wählen ist, die am Markt am wahrscheinlichsten realisiert werden kann und die höchste Rendite verspricht. Sollten mehrere Möglichkeiten mit den gleichen Wahrscheinlichkeiten vorliegen, ist die mit der höchsten Rendite zu wählen. Grundsätzlich können alle in § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) genannten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden. I. d. R. erfolgt die Wertermittlung von denkmalgeschützten Gebäuden aufgrund der individuellen Einzelsachverhalte und mangels vergleichbarer Objekte nicht nach dem Vergleichswertverfahren. Allerdings wird der Bodenwert meist nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt. In Betracht kommen demnach das Sach- und das Ertragswertverfahren, wobei das Ertragswertverfahren im Vordergrund steht. Von der Anwendung des Sachwertverfahrens kann abgesehen werden. Die Abschläge, die nach § 8 Abs. 3 i. V. m. § 22 ImmowertV abgezogen werden müssten, wären so hoch, dass das Sachwertverfahren als ungeeignet erscheint. Des Weiteren wären die beim Sachwertverfahren anzusetzenden Normalherstellungskosten nicht anzusetzen, da sie den Besonderheiten von Denkmälern nicht Rechnung tragen. Außerdem haben die meisten Baudenkmäler ein so hohes Alter, dass es für sie schlichtweg keine Normalherstellungskosten gibt.237 Der Bodenwert von mit denkmalgeschützten Gebäuden bebauten Grundstücken bemisst sich nach der tatsächlich realisierten Nutzung (GFZ) des Grundstücks, auch wenn diese im Falle eines Neubaus baurechtlich nicht mehr zu realisieren wäre. Ließe sich das Gebäude denkmalschutzrechtlich noch erweitern, so ist diese Tatsache zu berücksichtigen. 236 Vgl. ebenda, S. 2351 237 Vgl. ebenda, S. 2379 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 208 208 II. Rechtlicher Teil = + − ×real. zul. real. n 1 BW BW (BW BW ) q BWreal. = Bodenwert aufgrund realisierter/bestehender Nutzung BWzul. = Bodenwert aufgrund zulässiger Nutzung q = Zinsfaktor 1 + p p = Zinssatz n = Restnutzungsdauer in Jahren238 Als Besonderheit ist zu nennen, dass sich die Ausführungen bzgl. des Bodenwerts lediglich auf die dem Denkmal zugeordnete Grundstücksfläche beziehen. Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgt hier unter Annahme einer unendlichen Restnutzungsdauer. Dies trägt der Tatsache Rechnung, dass es sich bei Baudenkmälern um auf Dauer zu erhaltende Gebäude handelt. Da es sich oft um baulich aufwendige Objekte handelt, aus denen auch erhöhte Bewirtschaftungskosten (vor allem Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder u. U. auch Modernisierungskosten) resultieren, entstehen daraus folglich wiederum geminderte Erträge. Die Formel für den Ertragswert lautet nach den §§ 17 ff. ImmowertV: = × + n Bodenwert Ertragswert Reinertrag Barwertfaktor q Da eine unendliche Restnutzungsdauer (n → ∞) angenommen wird, kann der Bodenwert vernachlässigt werden, da dieser folglich gegen null geht. Der Ertragswert errechnet sich somit auf Grundlage folgender Formel: Ertragswert = Reinertrag × Barwertfaktor Sollte die Restnutzungsdauer allerdings unter 50 Jahren liegen, ist der Bodenwert auf jeden Fall mit einzurechnen, da er einen zu großen Wert darstellt, als dass er vernachlässigt werden könnte. Der Barwertfaktor setzt sich zusammen aus der Restnutzungsdauer (die hier unendlich ist und somit auf 100 festgesetzt wird) und dem Liegenschaftszinssatz (vgl. hierzu Anlage  1 zu § 20 ImmowertV). Der Liegenschaftszinssatz muss für Grundstücke mit denkmalgeschützter Bebauung gewählt werden. Dieser kann einfach mit folgender Formel berechnet werden: Reinertrag 100 Liegenschaftszinssatz Kaufpreis × = Die Denkmaleigenschaft kann hingegen nicht als pauschaler Prozentsatz vom ermittelten Wert abgezogen werden, sondern muss differenziert in die beteiligten Größen eingerechnet werden.239 Folgende Abb. II 67 soll schematisch das Vorgehen bei der Ertragswertermittlung von Grundstücken mit Baudenkmälern darstellen. Grundlage hierfür ist der § 17 ImmowertV. 238 Vgl. ebenda, S. 2370 239 Vgl. ebenda, S. 2350 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 209 13 Grundstückskaufvertragsrecht 209 240 13 Grundstückskaufvertragsrecht 13.1 Rechtsgeschäftlicher Erwerb von Grundstücken Grundsätzlich kann sich der Eigentumserwerb an Grundstücken auf verschiedenen Wegen vollziehen. Neben dem rechtsgeschäftlichen Erwerb ist in unterschiedlichen Regelungen des Privatrechts und des öffentlichen Rechts ein Erwerb kraft Gesetzes und ein Erwerb durch Hoheitsakt vorgesehen.241 Ein Erwerb kraft Gesetzes liegt zum Beispiel im Wege der Erbfolge oder bei Begründung einer Gütergemeinschaft vor. Bei der Zwangsversteigerung im Wege des Zuschlagsbeschlusses oder bei Enteignungen nach dem Baugesetzbuch findet ein Eigentumserwerb durch Hoheitsakt statt. Der Eigentumserwerb von Grundstücken durch Rechtsgeschäft ist die häufigste Art des Eigentumserwerbs, weshalb im Folgenden ausschließlich auf diesen eingegangen wird. 240 In Anlehnung an: ebenda, S. 2374 241 Vgl. Jurgeleit, A. (2001), S. 621 13 Grundstückskaufvertragsrecht Abb. II 67: Ertragswertermittlung von Grundstücken mit Baudenkmälern240

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.