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5 Dingliche Nutzungsrechte in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 137 - 146

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_137

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 88 88 II. Rechtlicher Teil nungserbbaurecht liegt darin, dass die Einheiten in verschiedener Art und Weise genutzt werden. Ein Wohnungserbbaurecht kann also nur für Wohneinheiten im Sinne des WEG, ein Teilerbbaurecht nur an nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bestellt werden. Da die nachträgliche Umwandlung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentumsrechte sehr aufwendig ist, wird ein Zuerwerb der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in der Praxis regelmäßig in der Weise umgesetzt, dass diese Miteigentumsanteile an dem Grundstück erwerben, ohne dass das Erbbaurecht aufgehoben wird. Dies führt dann zu einem entsprechenden Rechtsverhältnis wie beim Eigentümererbbaurecht. 4.8 Änderungen des ErbbauRG Mit Artikel 30 des Entwurfs eines Gesetzes über die weitere Bereinigung von Bundesrecht der Bundesregierung (BR-Drs. 230/10) sind kleinere Änderungen bzw. Anpassungen des ErbbauRG geplant. Durch die geplante Neufassung des § 10 (2) ErbbauRG wird klargestellt, dass eine abweichende Bestimmung im Sinne des § 10 (2) ErbbauRG durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung getroffen werden kann. Die Verordnungsermächtigung soll dabei an die Vorgaben des Artikels 80 des Grundgesetzes angepasst. § 21 ErbbauRG soll ersatzlos gestrichen werden. § 21 ErbbauRG regelt bisher die früher umstrittene Frage, ob Versicherungsunternehmen Erbbaurechte beleihen dürfen. Er verweist in seiner derzeitigen Fassung auf § 54a des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG). § 54a VAG ist mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehoben worden. An seine Stelle sind der neu gefasste § 54 (1) und (2) VAG und die Verordnung über die Anlage des gebundenen Vermögens von Versicherungsunternehmen (Anlageverordnung – AnlV) vom 20. Dezember 2001 getreten. Der Regelungsgehalt des § 21 (1) in Verbindung mit § 20 (1) Nr. 3 und 4 ErbbauRG findet sich nunmehr in § 2 (1) Nr. 1 AnlV in Verbindung mit § 13 (2) PfandBG. § 21 (1) ErbbauRG ist damit entbehrlich geworden und soll aufgehoben werden. Auch § 21 (2) ErbbauRG, der auf § 19 (2) ErbbauRG verweist, ist wegen der direkten Verweisung in § 2 (1) Nr. 1 AnlV auf § 14 PfandBG (Beleihungsgrenze) nicht mehr erforderlich und soll aufgehoben werden. 5 Dingliche Nutzungsrechte 5.1 Einordnung Nutzungsrechte können an Grundstücken und an beweglichen Sachen bestehen. Sie gewähren dem Berechtigten als Nicht-Eigentümer bestimmte in dem konkreten Rechtsverhältnis näher bestimmte Möglichkeiten der Nutzung des Gegenstandes, die ansonsten nur dem Eigentümer zustehen. Nicht von dem Nutzungsrecht umfasst ist das Recht zum Verbrauch oder zur Verfügung über den Gegenstand. Das Recht zur Nutzung gewährt dem Berechtigten insbesondere kein Recht zur Ver- äußerung des Gegenstandes, an dem das Nutzungsrecht besteht. Nutzungsrechte an Grundstücken können schuldrechtlich (Miete, Pacht, Leihe) oder sachenrechtlich/dinglich begründet werden. Sachenrechtlich bzw. dinglich begründete Nutzungsrechte (Dienstbarkeiten/Servituten) sind sog. 5 Dingliche Nutzungsrechte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 89 5 Dingliche Nutzungsrechte 89 beschränkte dingliche Rechte. Sie stellen Abspaltungen aus dem Vollrecht Eigentum an einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne dar. Je nach Art des beschränkten dinglichen Rechts sind einzelne näher bestimmte Nutzungsbefugnisse umfasst. Unter den beschränkten dinglichen Rechten sind die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, der Nießbrauch sowie das Erbbaurecht zu differenzieren. Der Themenbereich Erbbaurecht wurde im vorangehenden Abschnitt ausführlich erläutert; er wird deshalb nachfolgend nicht dargestellt. Die jeweiligen Nutzungsbefugnisse der beschränkten dinglichen Rechte unterscheiden sich nach dem zulässigen Nutzungsumfang und dem Rechtsinhaber. Im Vordergrund der dinglichen Nutzungsrechte stehen das Dulden (der Benutzung bzw. Nutzenziehung) oder das Unterlassen (tatsächlicher Handlungen, Rechtsausübung) bestimmter Nutzungen des belasteten Grundstücks. Der Eigentümer des mit dem dinglichen Nutzungsrecht belasteten Grundstücks wird durch die Belastung nicht selbst aktiv, sondern duldet lediglich die durch das Nutzungsrecht näher bestimmte Inanspruchnahme seines Grundstücks. Hier liegt der Unterschied zur Reallast als Verwertungsrecht, durch die der belastete Eigentümer dem Berechtigten wiederkehrend geschuldete Leistungen absichert, aber keine tatsächliche Inanspruchnahme gewährt.68 5.2 Grunddienstbarkeit 5.2.1 Rechtsinhalt Gemäß den Regelungen der §§ 1018–1029 BGB sind Grunddienstbarkeiten beschränkte dingliche Rechte an (dienenden) Grundstücken zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen (herrschenden) Grundstücks. Mit der Gewährung einer Grunddienstbarkeit als beschränktem dinglichen Recht verliert der belastete Eigentümer einen Teil seines Herrschaftsrechts/Vollrechts aus dem Grundstückseigentum an den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks und kann die von der Grunddienstbarkeit umfassten konkret bezeichneten Nutzungen nicht mehr selbst ausüben. Dabei sind der Nachteil für das dienende Grundstück (Last) und der Vorteil für das herrschende 68 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.4/4 Dingliche Nutzungsrechte Abb. II 19: Einordnung der Nutzungsrechte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 90 90 II. Rechtlicher Teil Grundstück (Recht) zu unterscheiden. Während der Nießbrauch alle Nutzungen des dienenden Grundstücks umfasst, beschränkt sich die Grunddienstbarkeit auf einzelne, genau umschriebene Nutzungsmöglichkeiten. Beispiel: Anbaurecht, Arkadenrecht, Baubeschränkung, Bebauungsrecht, Bebauungsverbot, Brandmauermitbenutzungsrecht, Farbgebungsbeschränkung, Fensterrecht, Fernsehantennenrecht, Garagenrecht, Gartenbenutzungsrecht, Gaststättenbetriebsverbot, Geh- und Fahrrecht, Gewerbebetriebsbeschränkung, Grenzanbaurecht, Kraftfahrzeugabstell- oder -einstellrecht, Leitungsrecht (insbesondere für Ver- und Entsorgungsleitungen), Tankstellenrecht, Überbaurecht, Wegerecht, Weiderecht, Zaunrecht. Die Belastungen für das dienende Grundstück können in der Weise charakterisiert werden, dass69 • der Berechtigte das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf, z. B. durch ein Wegerecht, Leitungsrecht (Benutzungsdienstbarkeit), • auf dem dienenden Grundstück gewisse Handlungen verboten werden, z. B. durch Baubeschränkungen, Bauverbote (Verbotsdienstbarkeit), • die Ausübung einer bestimmten Nutzung des dienenden Grundstücks ausgeschlossen wird, z. B. Abwehrrechte gegen Immissionen (Ausschließungsdienstbarkeit). Da die Grunddienstbarkeit als Berechtigten auf den jeweiligen Eigentümers des berechtigten (herrschenden) Grundstücks und nicht auf eine bestimmte Person abstellt, wird sie als subjektivdingliches Rechts bzw. als Präsidialservitut bezeichnet.70 Aufgrund dieser Dinglichkeit wirkt die Grunddienstbarkeit zu Lasten des Eigentümers des dienenden Grundstücks und nicht gegen die Person, wie z. B. bei Pacht- oder Mietverhältnissen.71 Die Grunddienstbarkeit ist Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§ 96 BGB). Sie kann von diesem nicht getrennt werden und nur mit dem herrschenden Grundstück übertragen werden; möglich ist lediglich die schuldrechtliche Vereinbarung, dass ein Dritter das Nutzungsrecht ausüben darf. Die Übertragung des Eigentums an dem dienenden Grundstück berührt die Grunddienstbarkeit nicht. 5.2.2 Entstehung, Grundbucheintragung Die Grunddienstbarkeit wird durch rechtsgeschäftliche Einigung der Beteiligten und Eintragung in Abteilung II im Grundbuch des dienenden Grundstücks wirksam (§ 873 BGB). Im Grundbuch wird lediglich der Kerninhalt der Grunddienstbarkeit aufgeführt. Einzelheiten zur konkreten zulässigen Nutzung sind der zugehörigen Eintragungsbewilligung zu entnehmen, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird. Die dortigen Angaben werden hierdurch automatisch zum Gegenstand der Eintragung. Aufgrund den in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Angaben zum Gegenstand der Belastung, zur Ausübungsstelle, zum Umfang, zu etwaigen zeitlichen Beschränkungen, zu Kündigungsvorschriften und zu etwaigen Begleitschuldverhältnissen ist die Kenntnis über deren Inhalt unerlässlich.72 Beispiel: Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Heft 1954 BV Nr. 3 gemäß Bewilligung vom 16. März 1974, eingetragen am 19. März 1974. Als Ausübungsstelle wird diejenige Fläche des dienenden Grundstücks bezeichnet, auf die sich die Nutzung erstreckt und zugleich beschränkt. Aus der abgespaltenen Eigentumsposition („belasten“) von dem Eigentumsrecht an dem belasteten Grundstück ergibt sich eine Vermehrung von Eigen- 69 Vgl. Hildebrandt, H. (2001), S. 41 70 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.4/53 71 Vgl. Berger, C. (2001), S. 781 72 Vgl. ebenda, S. 785 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 91 5 Dingliche Nutzungsrechte 91 tumsrechten am herrschenden Grundstück. Dieses übertragene Recht kann bei dem berechtigten Grundstück als wesentlicher Bestandteil im Bestandsverzeichnis vermerkt werden und fällt aufgrund dessen in die Masse der hypothekarischen Haftung des herrschenden Grundstücks.73 Beispiel: Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) eingetragen in Heft 287 in Abt. II lfd. Nr. 2. 5.2.3 Dauer, Bedingung, Befristung, Erlöschen Grunddienstbarkeiten entfalten ihre Wirkung im Grundsatz zeitlich unbegrenzt. Grunddienstbarkeiten können aber zeitlich befristet sowie auflösend oder aufschiebend bedingt bestellt werden. Eine Grunddienstbarkeit erlischt durch rechtsgeschäftliche Aufhebung in Form der Löschung im Grundbuch.74 Sie kann darüber hinaus auch dann erlöschen, wenn der aus ihr resultierende Vorteil für das herrschende Grundstück aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen dauerhaft weggefallen oder ausgeschlossen ist. Die Grunddienstbarkeit erlischt ferner bei Grundstücksteilung auf einem neu gebildeten Grundstücksteil, wenn sie sich auf diesen Teil nicht bezieht (§§ 1025 S. 2, 1026 BGB). Ausnahmsweise kann die Grunddienstbarkeit erlöschen, wenn eine sie beeinträchtigende Anlage auf dem dienenden Grundstück neu errichtet wurde und der Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung verjährt ist (§ 1028 S. 2 BGB). 5.2.4 Schuldrechtliches Grundgeschäft, schuldrechtliche Vereinbarungen Der Bestellung einer Grunddienstbarkeit liegt regelmäßig ein schuldrechtliches Grundgeschäft zugrunde. Dieses stellt den Rechtsgrund für die Grunddienstbarkeit dar und ist von letzterer zu unterscheiden (sog. Abstraktionsprinzip). Der Abschluss des Grundgeschäfts unterliegt den für seinen Abschluss geltenden gesetzlichen Bestimmungen und ist grundsätzlich formfrei möglich. § 311b I BGB (notarielle Beurkundung von Verpflichtungen zum Erwerb oder zur Veräußerung von Grundstücken) findet keine Anwendung. Im Rahmen des Grundgeschäfts wird insbesondere geregelt, ob für die Rechtseinräumung eine Gegenleistung, z. B. eine Geldzahlung, geschuldet wird. Des Weiteren sind separate schuldrechtliche Vereinbarungen möglich, die die beiderseitigen Rechte und Pflichten gegenüber dem Umfang der dinglichen Wirkung der Grunddienstbarkeit einschränken oder erweitern. Beispiel: Am dienenden Grundstück soll ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit begründet werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks können schuldrechtlich (nicht dinglich) vereinbaren, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks hierzu eine befestigte Fahrbahn zu errichten hat. Solche separaten schuldrechtlichen Verpflichtungen werden nicht dinglicher Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit und wirken ohne rechtsgeschäftliche Übernahme der Verpflichtung nicht gegenüber einem Einzelrechtsnachfolger des Verpflichteten (z. B. beim Verkauf des Grundstücks). 73 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.4/66 f. 74 Vgl. Berger, C. (2001), S. 785 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 92 92 II. Rechtlicher Teil 5.3 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit 5.3.1 Rechtsinhalt Nach den gesetzlichen Regelungen der §§ 1090–1093 BGB kann der Berechtigte der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen, die dem Inhalt einer Grunddienstbarkeit entsprechen können. Diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit unterscheidet sich von der Grunddienstbarkeit nicht durch ihren Inhalt, d. h. die konkrete Belastung, sondern in der Berechtigung. Während die Grunddienstbarkeit als subjektiv-dingliches Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht, ist der Berechtigte der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine bestimmte Person. Es handelt sich um ein sog. subjektiv-persönliches Recht bzw. Personalservitut. Eine Verknüpfung mit einem (herrschenden) Grundstück besteht gerade nicht.75 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird demgemäß für eine bestimmte natürliche oder juristische Person bzw. rechtsfähige Personengesellschaft bestellt, unabhängig davon, ob sie Eigentümerin eines Grundstücks ist oder nicht. Wie die Grunddienstbarkeit wird sie wirksam mit rechtsgeschäftlicher Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks. Beispiel: Dingliches Wohnrecht einer Person, Mitbenutzungsrecht, wettbewerbsbeschränkende Dienstbarkeit, Leitungsduldungsrecht, Über- und Unterfahrungsrecht, Wohnungsbelegungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Dienstbarkeit zur Sicherung öffentlicher Belange (öffentliches Baurecht).76 5.3.2 Begünstigter, Dauer Dem Begünstigten kann dieses Recht auf bestimmte Zeit, endlich oder kündbar eingeräumt werden. Da es sich hierbei um ein höchstpersönliches Recht handelt, ist dieses subjektiv-persönliche Recht nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1092 I 1 BGB). Die Ausübung kann einem Dritten nur überlassen werden, wenn dies gestattet ist (§ 1092 I 2 BGB). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit endet daher grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten.77 Unter den einschränkenden Voraussetzungen der §§ 1092 II, 1059 a BGB (Gesamtrechtsnachfolge, Unternehmens(teil-) übertragung wenn die beschränkte persönliche Dienstbarkeit dem Unternehmenszweck dient) ist jedoch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einer juristischen Person auf ihren Rechtsnachfolger übertragbar.78 5.3.3 Sonderformen: Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit einer nießbrauchähnlichen Ausgestaltung. In § 1093 I 2 BGB wird weitgehend auf Regelungen zum Nießbrauch verwiesen. Bei dem Wohnungsrecht handelt es sich um ein entgeltliches oder unentgeltliches Recht zur Nutzung einer bestimmten Wohnung oder eines bestimmten Gebäude(-teils) zu Wohnzwecken. Entscheidendes Merkmal ist der Ausschluss des Eigentümers von der Wohnnutzung des Gebäudes. Das Recht ist auf das Wohnen als Hauptzweck beschränkt, 75 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.4/53 76 Vgl. ebenda, S. 5.2.4/75 77 Vgl. Palandt, O. (2012), § 1090 Rn. 3, 8 78 Vgl. ebenda, § 1059 a Rn. 1 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 93 5 Dingliche Nutzungsrechte 93 während weitere Nutzungen, z. B. Geschäftszwecke, nicht Inhalt eines Wohnungsrechts sein können. Des Weiteren kann gemäß vertraglicher Vereinbarung der Rechtsinhaber näher bezeichnete Dritte (z. B. Angehörige, Pflegeperson) an dem Wohnrecht teilnehmen lassen, ohne die Dienstbarkeit hinsichtlich des Berechtigten zu erweitern. Bezüglich der Bestellung, Übertragung und Löschung gelten die Regelungen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.79 Durch das Dauerwohnrecht nach § 31  WEG wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Berechtigte eine bestimmte Wohnung zu Wohnzwecken benutzen darf. Sofern die Wohnung wirtschaftliche Hauptsache bleibt, kann sich dieses Recht auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile (Garten, Stellplätze) beziehen. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann das Dauerwohnrecht veräußert und vererbt werden sowie dem Berechtigten verdinglichte Pflichten (Instandhaltung, Instandsetzung) auferlegen und Rechte (Nutzungen) einräumen. Ist das Dauerwohnrecht auf bestimmte Zeit vereinbart, handelt es sich um eine verdinglichte Miete. Nach Ablauf ist der Berechtigte aufgrund des Heimfallanspruchs zur Übertragung des Rechts auf den Grundstückseigentümer bzw. einen Dritten verpflichtet. Ist das Dauerwohnrecht auf unbestimmte Zeit bestellt, kommt dem Rechtsinhaber eine eigentümerähnliche Stellung zu.80 5.4 Nießbrauch 5.4.1 Rechtsinhalt Der Nießbrauch kann an Rechten, an beweglichen und an unbeweglichen Sachen und an einem Vermögen gewährt werden. Der Nießbrauch gewährt die unveräußerliche und nicht vererbliche Befugnis, die Nutzungen (§ 100 BGB) einer Sache oder eines Rechts zu ziehen. Mit Ausnahme des Verbrauchs oder der Verfügung über die Sache selbst berechtigt der Nießbrauch zur Nutzung der Sache in einem umfassenden Sinn. Neben dem Erbbaurecht zählt der Nießbrauch an einem Grundstück daher zu den umfassendsten dinglichen Nutzungsrechten. Nachfolgend wird ausschließlich auf den Nießbrauch an unbeweglichen Sachen, d. h. an Grundstücken bzw. Grundstücksteilen eingegangen. Der Nießbrauch ist an eine (oder mehrere) natürliche oder juristische Person bzw. rechtsfähige Personengesellschaft als Berechtigten geknüpft. Wie die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird der Nießbrauch daher als subjektiv-persönliches Recht bezeichnet. Anders als bei einer Dienstbarkeiten, die nur bestimmte Nutzungsrechte gewährt, darf der Nießbraucher das Grundstück in seiner Gesamtheit nutzen und die Früchte ziehen. Lediglich auf die Grundstückssubstanz darf der Nießbraucher nicht einwirken, z. B. ein wesentliches Bauwerk auf dem Grundstück abreißen oder neu errichten. Einzelne Nutzungen können allerdings auch ausgeschlossen werden, solange das umfassende Nutzungsrecht als solches bestehen bleibt.81 Beispiel: Nießbrauch an einem Grundstück mit Wohnhaus: aber Ausschluss der Stellplatznutzung. Der Nießbrauch umfasst als teilweise Übertragung des Vollrechts (Abspaltung) auch die wesentlichen Grundstücksbestandteile sowie das Zubehör und Inventar des belasteten Grundstücks. Der Nießbraucher ist zum Besitz und zur Verwaltung aus eigenem Recht berechtigt. Der Nießbrauch an einem Grundstück entsteht durch rechtsgeschäftliche Einigung und Eintragung in Abteilung  II im Grundbuch (§ 873 BGB). Das Nießbrauchrecht kann zeitlich befristet 79 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 113 80 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 5.2.7/11 f. 81 Vgl. Berger, C. (2001), S. 820 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 94 94 II. Rechtlicher Teil oder auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumt werden. Von der Bestellung des Nießbrauchs ist das schuldrechtliche Grundgeschäft zwischen Besteller und Nießbraucher zu unterscheiden. Als Grundgeschäft für einen Nießbrauch kommen etwa Schenkung, Vermächtnis oder Kauf in Betracht. Ohne zeitliche Befristung endet das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Berechtigten. Des Weiteren ist dieses Nutzungsrecht nicht vererblich und nicht übertragbar, die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden(§ 1059 BGB). Ausnahmeregelungen für die Übertragbarkeit bei juristischen Personen sind in den §§ 1059a ff. BGB enthalten.82 5.4.2 Besonderheiten Die Nutzung des Nießbrauchs umfasst gemäß § 100 BGB die Gebrauchsvorteile und die „Früchte einer Sache oder eines Rechts“ (Gebrauchsmöglichkeit, Gewinnung von Erzeugnissen, Erträge aus Miet- und Pachtverhältnissen). Im Unterschied zu dem Berechtigten des Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist der Nießbraucher zur Versicherung (§ 1045 BGB) und zur Tragung der Lasten der Sache (§ 1047 BGB) verpflichtet. Dazu gehören öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr), außerordentliche Lasten (z. B. Erschließungskosten) und privatrechtliche Lasten (z. B. Reallasten, Überbau und Notwegrenten, Zinsen der Grundpfandrechte).83 Durch den Nießbrauch gehen sämtliche Nutzungsrechte an dem Grundstück auf den Berechtigten über. Durch den Nießbrauch entsteht für den Nießbraucher ein gesetzliches Begleitschuldverhältnis. Falls vertraglich nichts anderes vereinbart ist, hat er demgemäß Ausbesserungen und Erneuerungen zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache zu tragen (§ 1041 BGB) sowie wesentliche Umgestaltungen in der Substanz zu unterlassen. Zudem ist bei übermäßiger „Fruchtziehung“ Wertersatz zu leisten (§ 1039 BGB). Beispiel: Änderungsverbot von Waldstück in Obstplantage, Aufforstung nach gestattetem Kahlschlag. 5.4.3 Arten von Nießbrauch Da der Nießbrauch vertraglich sehr unterschiedlich ausgestaltet werden kann, haben sich folgende Begrifflichkeiten herausgebildet:84 • Bruttonießbrauch/Nettonießbrauch: Bei Ersterem vereinbaren die Beteiligten, dass der belastete Eigentümer in Abweichung vom Gesetz alle öffentlichen und privaten Lasten übernimmt. Der Nießbraucher erhält alle (Brutto-)Einnahmen ohne Abzug. Bei dem Nettonießbrauch zieht der Nießbraucher sämtliche Nutzungen, hat aber auch gemäß den gesetzlichen Regelungen die Pflicht, die Sache zu erhalten und Lasten zu tragen. • Bruchteilsnießbrauch: Der Nießbrauch ist an einem Miteigentumsanteil des Grundstücks bestellt. • Quotennießbrauch: Dem Nießbraucher steht ein bestimmter Anteil (Quote) an den Nutzungen (insbesondere Früchten, z. B. Mieteinnahmen) des Grundstücks zu. • Zuwendungsnießbrauch: In diesem Fall wird der Nießbrauch vom Grundstückseigentümer dem Berechtigten bestellt. Rechtsgrund für die Bestellung ist eine Schenkung. • Vorbehaltsnießbrauch: Bei der Übertragung eines Grundstücks behält sich der bisherige Eigentümer einen (Eigentümer-)Nießbrauch vor. 82 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 59 83 Vgl. Berger, C. (2001), S. 821 84 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 62 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 95 5 Dingliche Nutzungsrechte 95 • Dispositionsnießbrauch/Versorgungsnießbrauch: Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge wird ein Grundstück auf Nachkommen übertragen und für die Eltern ein Nießbrauchrecht vorbehalten. In Kombination mit einer Vollmacht (zur Verfügungsberechtigung) sichern sich die Eltern weiterhin die Verfügung über den Grundbesitz. Zu beachten ist, dass die Verpflichtung des Eigentümers, nicht über das Grundstück selbst zu verfügen, nicht als dinglicher Rechtsinhalt des Nießbrauchs vereinbart werden, sondern nur im Rahmen des Kausalgeschäfts als schuldrechtliche Verpflichtung vereinbart werden kann. • Sicherungsnießbrauch: Die Vereinbarung des dinglichen Nutzungsrechts dient als dingliche Sicherheit für eine schuldrechtliche Forderung bzw. als Befriedigungsrecht im Fall einer Zwangsversteigerung. Größte praktische Bedeutung kommt dem Nießbrauch bei der Gestaltung von Regelungen zur vorweggenommenen Erbfolge zu. Durch die Verlagerung der Einkünfte auf andere Personen, insbesondere Familienangehörige, stehen bei der Nießbrauchbestellung neben erbschaftsteuerlichen häufig auch einkommensteuerliche Einspareffekte im Vordergrund.85 85 Vgl. Berger, C. (2001), S. 822 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 96 96 II. Rechtlicher Teil 5.5 Zusammenfassung – Aufhebung – Staatsakt, z.B.§ 91 ZVG Abb. II 20: Zusammenfassung der Nutzungsrechte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 97 6 Erwerbsrechte an Grundstücken, Vormerkung 97 6 Erwerbsrechte an Grundstücken, Vormerkung 6.1 Einordnung Erwerbsrechte an Grundstücken sind dadurch gekennzeichnet, dass sie dem Begünstigten das Recht einräumen, ein Grundstück regelmäßig im Wege des Kaufs zu erwerben. Die in der Praxis gängigsten Fälle eines Erwerbsrechts sind das Vorkaufsrecht, das Ankaufsrecht und das Wiederkaufsrecht. Bei der Vormerkung handelt es sich auch im weitesten Sinne nicht um ein Erwerbsrecht an einem Grundstück. Durch die Vormerkung wird vielmehr ein schuldrechtlicher Anspruch auf den Erwerb eines Grundstücks durch Eintragung im Grundbuch gesichert. 6.2 Vorkaufsrecht Vorkaufsrechte begründen ihren Ursprung in den sog. „Näherrechten“ aus dem spätrömischen Recht der Frühzeit des Mittelalters. Aufgrund der damaligen starken familiären Gemeinschaftsbindung kam den Näheren (Verwandte, Nachbarn) eine höhere Berechtigung zum käuflichen Erwerb einer bestimmten Sache zu, als anderen, fremden Personen. Im heutigen Vorkaufsrecht der Miterben nach §§ 2034 bis 2037 BGB spiegelt sich diese Zweckbestimmung wider. Vorkaufsrechte an einem Grundstück räumen dem Begünstigten das Recht ein, vor anderen Käufern ein Grundstück zu erwerben. Genauer: Der Vorkaufsberechtigte erhält die Befugnis, ein Grundstück zu denselben Bedingungen zu erwerben, die der Verkäufer in einem anderen Kaufvertrag mit einem Dritten bereits rechtswirksam vereinbart hat. Durch einseitige Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt ein zweiter Kaufvertrag mit denselben Bedingungen des ersten zustande. Ein Verkaufsfall, der zur Ausübung eines Vorkaufsrechts berechtigt, setzt daher zwingend den Abschluss eines Kaufvertrages zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Drittkäufer voraus. Da ein Kaufvertrag vorliegen muss, gilt das Vorkaufsrecht daher grundsätzlich nicht bei anderen Formen der Grundstücksübertragung, z. B. Schenkung, Tausch oder Einbringung in eine Gesellschaft.86 86 Vgl. Palandt, O. (2012), § 463, Rn. 5 6 Erwerbsrechte an Grundstücken, Vormerkung Abb. II 21: Einordnung der Erwerbsrechte

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.