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4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 120 - 137

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_120

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 71 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 71 Im Katasterbuch sind Beschreibungen des Grundstücks mit Lagebezeichnung, Nutzungsart und Fläche enthalten. Das parallel geführte Katasterkartenwerk ist eine nach Vermessung erstellte Kartensammlung. Dem Katasterkartenwerk, Katasterbuch und den vermessungstechnischen Unterlagen können folgende Informationen entnommen werden: Flurstücke mit Flurstücksgrenzen, Buchungsmerkmale und Angaben zur Fläche, Lage, Nutzung und sonstigen Eigenschaften, Angaben über aufstehende Gebäude, Landes-, Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen, topographische Objekte, Bodenschätzungsergebnisse, Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte, Eigentumsanteilen und der Eigentumsart sowie nachrichtliche Buchungsmerkmale des Grundbuchs. Jedermann, der ein berechtigtes Interesse an einer Auskunft glaubhaft machen kann, hat gegenüber dem Kataster- bzw. Vermessungsamt einen Anspruch auf Erteilung von Auskünften bezüglich des Liegenschaftskatasters. Damit das Grundbuch immer auf dem aktuellen Stand ist, teilt das Kataster- bzw. Vermessungsamt dem entsprechenden Grundbuchamt sämtliche, das Grundbuch betreffende Änderungen mit. Dieses geschieht durch Übersendung der Fortführungsunterlagen und der Veränderungsnachweise. Auch in diesem Bereich wird verstärkt die elektronische Übermittlung von Daten genutzt. 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz Die wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts liegt im Wesentlichen darin, dass unterschiedliche Personenkreise ein Gebäude als Eigentümer errichten bzw. nutzen wollen, ohne Eigentümer eines Grundstücks zu werden. Entweder können diese Personen das benötigte Investitionskapital nicht aufbringen oder das für das Gebäude benötigte Grundstück steht bereits im Eigentum einer anderen Person, die nicht veräußern will. In Deutschland sind die beiden großen Kirchen, die Katholische Kirche und die Evangelische Kirche, die größten Erbbaurechtsgeber. In England hingegen ist das Königshaus Ausgeber aller Eigentums-/Nutzungsrechte. Dies kann aus der Historie her erklärt werden. Das englische Land Law kennt kein absolutes Eigentum, sondern ist auf dem seit 1066 bestehenden Lehnswesen aufgebaut, welches ein Recht an einem Grundstück nur als Lehen der Krone (tenure) darstellt.36 Mit dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages spart der Erbbauberechtigte den Kaufpreis für das Baugrundstück und kann das Grundstück trotzdem als Bauplatz für das von ihm zu errichtende Gebäude nutzen. Der Eigentümer des Grund und Bodens erhält für die Einräumung des Erbbaurechts in der Regel einen so genannten Erbbauzins vom Erbbauberechtigten. Im Regelfall wird weiter vereinbart, dass das Erbbaurecht nach einer gewissen Zeit erlischt und das Bauwerk dem Grundstückseigentümer in der Regel gegen eine Entschädigung zufällt.37 Grund und Boden sowie das errichtete Gebäude stellen für die Dauer des Erbbaurechtsvertrages zwar eine physikalische Einheit dar: Rechtlich gesehen stellt das auf dem Erbbaurecht errichtete Gebäude aber einen wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts dar. Das Eigentum am Gebäude steht daher dem Erbbauberechtigten zu. 36 Vgl. Wagemann, S. K. (2001), S. 33 37 Vgl. Murfeld, E. (2002), S. 98 f. 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 72 72 II. Rechtlicher Teil 4.1 Definition des Erbbaurechts Das Erbbaurecht ist gemäß § 1 Abs. 1 ErbbauRG das veräußerliche, vererbliche und beleihbare Nutzungsrecht, auf oder unter der Erdoberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten bzw. zu besitzen. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ist die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht. Das Erbbaurecht stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass ein Gebäude gemäß §§ 93 und 94 BGB wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes ist und nicht Bestandteil besonderer Rechte sein kann. Es ergibt sich somit aus der Einräumung eines Erbbaurechts die Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und Grundstück auf Zeit. Das Bauwerk ist also nicht gemäß §§ 93 und 94 BGB ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern ein wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und steht gemäß § 12 (1) und (2) ErbbauRG im Eigentum des Erbbauberechtigten.38 Als Erbbauberechtigter wird diejenige Person bezeichnet, die das Nutzungsrecht im Sinne des Erbbaurechts an einem bestimmten Grundstück erhält. Sowohl jede natürliche als auch jede juristische Person sowie eine Personenhandelsgesellschaft als auch eine EWIV kann Erbbauberechtigter werden. Das Erbbaurecht stellt ein beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück dar, welches im Sinne von § 11 ErbbauRG im Wesentlichen wie ein Grundstück zu behandeln ist und infolgedessen als ein grundstücksgleiches Recht verstanden werden kann. Das Erbbaurecht ist als grundstücksgleiches Recht selbst eine Belastung des Grundstücks, zugleich können jedoch an dem Erbbaurecht selbst Grundpfandrechte bestellt werden.39 Deshalb kann bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass sich das Wesen des Erbbaurechts aus dieser Doppelnatur heraus ergibt. Aus der Sicht des Grundstückseigentümers ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, da es einen Teil der aus dem Eigentum fließenden Rechte vom Eigentum selbst abspaltet und einem anderen zuordnet. Aus der Sicht des Berechtigten hingegen ist das Erbbaurecht ein umfassendes dingliches Recht, weil es ihm umfassendes Eigentum am Gebäude vermittelt. Sowohl das Gebäude, welches sich im Eigentum des Erbbauberechtigten befindet, als auch das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück kann separat veräußert, vererbt und belastet werden.40 4.2 Entstehungsgeschichte des Erbbaurechts Für das Erbbaurecht gilt seit dem 30.11.2007 das ErbbauRG, welches inhaltlich unverändert mit der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 übereinstimmt. Zuletzt wurde sie durch die Euro-Einführung am 09.06.1998 geändert. Zunächst wurde die Erbbaurechtsverordnung von der Reichsregierung erlassen und erlangte später durch den Reichstag Gesetzeskraft. Diese trat erst am 22.01.1919 in Kraft. Das Erbbaurecht war bereits im Römischen Recht unter dem Namen „superficies“ (d. h. über der Fläche der Erde befindlich) bekannt.41 Das deutsche Recht entwickelte die so genannte „Boden leihe“, welche die erbbaurechtlichen Grundzüge trug und als Rechtsgrundlage für die Entwicklung der Städte im Mittelalter gesehen werden kann. Während des Hochmittelalters fand eine Verschmelzung des Deutschen und des Römischen Rechts statt. Zu dieser Zeit verlor das damalige Erbbaurecht an 38 Vgl. Böttcher, R. (2002), S. 1 39 Vgl. Schmidt, B. (1997), S. 61 f. 40 Vgl. Schreiber, K. (2001), S. 729 41 Vgl. Grundmann, B. (2001), S. 728 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 73 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 73 Bedeutung. Für die Verfasser des BGB stand das Erbbaurecht im Hintergrund. Die Unbeliebtheit des Erbbaurechts bei den Verfassern des BGB wurde darin bestätigt, dass nur sechs Paragraphen, §§ 1012–1017 BGB, zum Erbbaurecht in das BGB aufgenommen wurden. Erst durch die Industrialisierung und der dadurch bedingten Ausdehnung der Städte sowie infolge der Auswirkungen des Ersten Weltkrieges gewann das Erbbaurecht wieder an Bedeutung. Aufgrund der Bemühungen des „Bundes deutscher Bodenreformer“ anfangs des 20. Jahrhunderts wurde durch den Erlass der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) einem großen Teil der Bevölkerung die Schaffung von eigenem Wohnraum ermöglicht. Aus diesem Grunde verbreitete sich das Erbbaurecht immer schneller.42 Die Bodenreformer sahen das Erbbaurecht als Mittel, mit dem eine langfristige Bodenordnung betrieben werden kann. Der soziale Gesichtspunkt, der den finanziell schwächeren Bevölkerungsschichten das Bauen von Häusern ermöglichen sollte, ohne für Grund und Boden zu bezahlen, war ebenfalls einer der Anreizpunkte für die Bodenreformer, das Erbbaurecht neu zu regeln. Aufgrund der ursprünglichen sozialen Zielsetzung wurden Erbbaurechte fast nur von Gemeinden vergeben. Angesichts des Zweiten Weltkrieges und der daraus resultierenden Inflation erkannten auch private Grundstücksbesitzer im Erbbaurecht eine Möglichkeit eine dinglich gesicherte und währungsbeständige Rente zu schaffen.43 Infolge dieser Wendung wurden auch vermehrt Erbbaurechte an gewerblich genutzten Grundstücken bestellt. Die Umbenennung von der ErbbauVO in ErbbauRG hatte lediglich klarstellende Bedeutung, da die ErbbauVO schon immer Gesetzesrang hatte. 4.3 Inhalt eines Erbbaurechtsvertrages Ein Erbbaurechtsvertrag besteht aus einem Teil mit zwingenden dinglichen Inhalten, die aus § 1 ErbbauRG hervorgehen und bestimmten, fakultativen dinglichen Vereinbarungen, die ebenfalls zum Inhalt des Erbbaurechts im Grundbuch werden können. Die zwei verhandelnden Parteien haben somit die Möglichkeit, gemäß §§ 2, 5, 27 (1) S. 2 und 32 (1) S. 2 ErbbauRG, bestimmte gewünschte Inhalte in den Vertrag als dinglichen Inhalt des Erbbaurechts aufzunehmen.44 Neben den dinglichen Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages können auch schuldrechtliche Vereinbarungen getroffen werden. Der mögliche vertragsmäßige dingliche Inhalt eines Erbbaurechtsvertrages ist in den §§ 2–8 ErbbauRG geregelt. Einige gesetzliche Bestimmungen sollen an dieser Stelle dargestellt werden. Zwingend notwendiger Inhalt eines Erbbaurechts ist das Recht ein Bauwerk zu errichten bzw. zu haben. Dieses Bauwerk muss nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung beschrieben werden, d. h. nach herrschender Meinung muss das Bauwerk nach seiner Art, der Zweckbestimmung und der Anzahl der Gebäude (z. B. ein Einfamilienhaus) beschrieben werden. Die Veräußerlichkeit und Vererblichkeit gehören nach § 1 (1) ErbbauRG zum zwingenden Inhalt des Erbbaurechts, die im Erbbaurechtsvertrag nicht abbedungen werden können. Somit darf ein Veräußerungsverbot kein Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages sein. Diese Regelung schließt auch ein Veräußerungsverbot auf bestimmte Zeit aus. Genau wie bei der Veräußerlichkeit kann kein Vererblichkeitsverbot Inhalt eines Vertrages werden. Des Weiteren ist ein dinglich vereinbarter Erbausschluss gewisser Personen nichtig. 42 Vgl. Weirich, H.-A. (2006), Rn. 1703 f. 43 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 6.1.1/1 44 Vgl. Grundmann, B. (2001), S. 739 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 74 74 II. Rechtlicher Teil Eine spezielle Vereinbarung zur Veräußerung darf nach §§ 5 bis 8 ErbbauRG als dinglicher Inhalt im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden.45 Mögliche Inhalte einer solchen Vereinbarung sind im nachstehenden Abschnitt aufgeführt. Ein weiterer wichtiger gesetzlicher Bestandteil von Erbbaurechtsverträgen ist die dingliche Vereinbarung über die Dauer des Erbbaurechts. Die Parteien haben die Möglichkeit, die Dauer des Erbbaurechts selbst zu bestimmen. Eine Vereinbarung auf unbestimmte bzw. unendliche Zeit ist nach herrschender Meinung zulässig. In der Praxis sind solche Fälle aber äußerst selten. Welchen Spielraum die Beteiligten bei dem fakultativen dinglichen Inhalt des Erbbaurechts haben, soll beispielhaft anhand einer Aufzählung dargestellt werden: • Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks gemäß § 2 Nr. 1 ErbbauRG, • Vereinbarung über die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung gemäß § 2 Nr. 2 ErbbauRG, • Vereinbarung über die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben gemäß § 2 Nr. 3 ErbbauRG, • Vereinbarung über eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht dem Eigentümer zu übertragen gemäß § 2 Nr. 4 ErbbauRG, • Vereinbarung über eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen gemäß § 2 Nr. 5 ErbbauRG sowie • Vereinbarung von Verfügungsbeschränkungen gemäß §§ 5–8 und 15 ErbbauRG. Anhand der Auflistung, welche nicht abschließend ist, wird ersichtlich, wie vielfältig die zusätzlichen dinglichen Vereinbarungen sein können. Der dingliche Inhalt des Erbbaurechts wird Inhalt des Grundbuchs und wirkt daher für und gegen jeden Sonderrechtsnachfolger des Erbbauberechtigten und des Grundstückseigentümers. Vereinbarungen, welche gemäß §§ 2–8, 27 (1) S. 2 und 32 (1) S. 2 ErbbauRG nicht dinglicher Inhalt des Erbbaurechts werden können, werden häufig als schuldrechtliche Vereinbarungen in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen. Diese wirken dann nur unter den direkten Beteiligten des Erbbaurechtsvertrags und deren Erben, nicht aber gegenüber Sonderrechtsnachfolgern (wie z. B. einem Käufer des Erbbaurechts), es sei denn, dieser hat ausdrücklich den Eintritt in die schuldrechtlichen Verpflichtungen erklärt. Merke: Für die Ausgestaltung des Erbbaurechts ist der Erbbaurechtsvertrag maßgebend. Er enthält in der Regel Bestimmungen über: • die Art des Bauwerks (zwingend), • eine etwaige Bauverpflichtung, • die Laufzeit des Erbbaurechts, • Verpflichtungen des Erbbauberechtigten (Abschluss von Versicherungen, Unterhalt des Bauwerks, Höhe und Zahlungsweise des Erbbauzinses und etwaige Gleitklauseln), • Regelungen bei Ablauf und bei vorzeitigem Heimfall des Erbbaurechts (vor allem die Festlegung einer Entschädigung für den Restwert des Bauwerks), • etwaige Zustimmungsnotwendigkeiten des Erbbaurechtsausgebers (Grundstückseigentümers) bei Belastung und Verkauf des Erbbaurechts. 45 Vgl. Holthausen-Dux, E. (1996), S. 335 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 75 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 75 Der Erbbaurechtsvertrag ist erst dann dinglicher Inhalt des Erbbaurechts, wenn der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte sich über die Bestellung mit dem vereinbarten Inhalt geeinigt haben und das Erbbaurecht unter Bezugnahme auf diese Einigung im Grundbuch eingetragen wurde. 4.4 Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen Für eine mögliche Beleihung des Erbbaurechts ist für die finanzierende Bank entscheidend, ob die Belastung des Erbbaurechts (mit einem Grundpfandrecht oder mit einer Reallast), sowie die Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen. Solch eine Beschränkung kann nach §§ 5 bis 8 ErbbauRG vereinbart werden. Des Weiteren müssen Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen im Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Durch die Eintragung der Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen im Erbbaugrundbuch, werden die Beschränkungen zum Inhalt des Erbbaurechts. Anhand der Eintragung kann eine wie oben aufgeführte Beschränkung für und gegen Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten wirken. Aufgrund des Zustimmungserfordernisses des Grundstückseigentümers kann der Grundstückseigentümer Einfluss auf die Verfügung über das Erbbaurecht nehmen. Die folgenden drei Punkte stellen Gründe für das Zustimmungserfordernis dar: • Verhinderung von übermäßigen Belastungen des Erbbaurechts, • Verhinderung einer zweckwidrigen Veräußerung des Erbbaurechts, • Verhinderung einer Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber. Da diese Gründe für den Grundstückseigentümer v. a. im Hinblick auf das Heimfallrisiko von Bedeutung sind, werden die Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen in nahezu allen Fällen zum Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages. Ist eine Belastungsbeschränkung im Erbbaugrundbuch eingetragen, darf das Grundbuchamt ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers in das Erbbaugrundbuch kein Grundpfandrecht eintragen, solange der Nachweis der Zustimmung des Grundstückseigentümers durch den Erbbauberechtigten nicht erbracht wurde. Das Grundpfandrecht wäre ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers gegenüber Dritten schwebend unwirksam (§ 6 (1) ErbbauRG). Das Grundbuchamt benötigt die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht in öffentlich beglaubigter Form. Dieselben Einschränkungen gelten, wenn nach dem Inhalt des Erbbaurechts zur Veräußerung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. Nach § 8 ErbbauRG ist ein Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers, soweit dieser vereinbart und eingetragen wurde, auch Voraussetzung für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.46 Grundsätzlich hat der Erbbauberechtigte aber einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts (§ 7 ErbbauRG), solange die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird.47 Dies ist in der Regel der Fall, wenn eine Belastung aufgrund eines Darlehens zur Errichtung oder Instandhaltung des vom Erbbaurecht erfassten Gebäudes aufgenommen wurde und der Nennbetrag der Hypothek bzw. der Grundschuld 70 % des Verkehrswertes des Erbbaurechts nicht übersteigt; die hierzu ergangene Rechtsprechung 46 Vgl. ebenda, S. 339 47 Vgl. Schmidt, B. (1997), S. 64 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 76 76 II. Rechtlicher Teil ist jedoch nicht einheitlich. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass nicht der Verkehrswert des Grundstücks sondern nur der Verkehrswert des Erbbaurechts herangezogen wird und bei Vereinbarung von Zinsen oder sonstigen Nebenleistungen auch dieses Risiko angemessen berücksichtigt werden muss. Des Weiteren hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Ver- äußerung gegenüber dem Grundstückseigentümer, wenn der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Zweck der Erbbaurechtsbestellung nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der neue Erwerber die daraus resultierenden Pflichten gewährleistet. Problematisch und Gegenstand mehrerer Gerichtsentscheidungen der jüngeren Vergangenheit48 sowie Gegenstand von Aufsätzen49 ist in diesem Zusammenhang die Übertragung des Erbbaurechts auf eine Gesellschaft. Hierbei ist stets zu prüfen, ob die Gesellschaft eine vergleichbare Sicherheit für die Zahlung des Erbbauzinses bietet wie die Privatperson als bisherige Rechtsinhaberin. Falls sich der Grundstückseigentümer trotz allem gegen die Zustimmung zur Belastung oder gegen die Veräußerung des Erbbaurechts wehrt, kann der Erbbauberechtigte bei dem zuständigen Gericht (§ 25 FamFG) Antrag auf Ersetzung der Zustimmung zur Belastung oder Veräußerung des Erbbaurechts stellen. Das Gericht muss dann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch der Heimfallregeln des Erbbaurechtsvertrages prüfen, ob kein ausreichender Verweigerungsgrund für den Eigentümer besteht. Falls eine Zustimmungsklausel zur Belastung oder Veräußerung des Erbbaurechts zum Inhalt des Erbbaurechtsvertrages geworden ist, wirkt sich diese Zustimmung negativ auf den Verkehrsund Beleihungswert aus, da der Erbbauberechtigte und somit auch der verwertungsberechtigte Gläubiger durch die Verfügungsbeschränkungen in seinem Handlungsspielraum eingeschränkt ist. Der Verkehrs- und Beleihungswert des Erbbaurechts vermindert sich. 4.5 Erbbauzins Der Erbbauzins ist die Gegenleistung des Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer für die Einräumung des Erbbaurechts. Der Erbbauzins ist eine wiederkehrende Leistung, die der Erbbauberechtigte zu erbringen hat. Wird eine wiederkehrende Leistung, also ein Erbbauzins, vertraglich festgelegt, so finden die Vorschriften des BGB über die Reallasten entsprechende Anwendung (§ 9 ErbbauRG).50 Somit ist es den Beteiligten überlassen, ob ein Erbbauzins vertraglich vereinbart wird. Die Ausgestaltung des Erbbauzinses ist nicht festgelegt und liegt grundsätzlich im Ermessen der Beteiligten. Somit kann ein Erbbaurecht völlig unentgeltlich bestellt werden oder Form und Art des Entgelts können beliebig vereinbart werden.51 Der Erbbauzins kann in einer Einmalzahlung oder in laufenden Zahlungen geleistet werden. Der zeitliche Abstand und die Höhe des Entgelts müssen nicht exakt gleich laufen und können in ihrer Art und Form vertraglich festgelegt werden. Damit der Erbbauzins in wiederkehrenden Leistungen vereinbart ist, ist die Wiederholung der Leistung in bestimmbaren Zeitabständen erforderlich. Üblicherweise legen beide Parteien das Entgelt als Geldleistung fest, welches einem bestimmten Prozentsatz des Grundstückswertes entspricht. Des Weiteren erfolgt die Zahlung in der Regel viertel- oder halbjährlich im Voraus; eine kapitalisierte einmalige Zahlung ist dennoch denkbar.52 48 Vgl. OLG Hamm, FGPrax 2008, 8; LG Frankfurt a. M., NJOZ 2010, 1817; AG Karlsruhe, ZfiR 2008, 306 49 Vgl. Winterstein, I/Nagel, M.B. (2009), S. 30; Bottin, S./Dusil, S. (2008), S. 287 50 Vgl. Leesmeister, D. (1996), S. 185 51 Vgl. Grundmann, B. (2001), S. 766 52 Vgl. Holthausen-Dux, E. (1996), S. 342 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 77 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 77 Gemäß § 9 (2) ErbbauRG kann der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Entrichtung des Erbbauzinses nicht von dem Eigentum bzw. vom Grundstück getrennt werden. Bei wiederkehrenden Leistungen ist daher der Erbbauzins stets als eine subjektiv-dingliche Reallast zu behandeln. Der wiederkehrend geschuldete dingliche Erbbauzins besteht aus folgenden zwei Komponenten, die es zu unterscheiden gilt: • Reallaststammrecht und • die aus dem Stammrecht fließenden einzelnen wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzinsraten). Das Stammrecht ist mit dem Eigentum am Erbbaugrundstück verbunden.53 Der Erbbauzins kann somit nicht an eine dritte Person abgetreten werden, wenn diese dritte Person nicht der Eigentümer des Grundstücks ist. Eine Pfändung oder eine Abtretung des Erbbauzinses ist nicht möglich. Gemäß § 851 (1) ZPO, welcher gem. § 857 (6) ZPO auf die Erbbauzinsforderung anzuwenden ist, kann eine Forderung nur gepfändet werden, solange diese übertragbar ist. In diesem Fall ist der Erbbauzins die Forderung, die beispielsweise ein Gläubiger des Grundstückseigentümers pfänden will. Der Gläubiger kann sich nur Zugriff auf die Erbbauzinsforderung über die Vollstreckung in das Grundstück verschaffen. Ein Problem des Erbbauzinses ist die Rechtsnatur der Reallast. Der Erbbauzins kann nicht Inhalt des Erbbaurechts sein, da er eine Belastung für das Erbbaurecht ist. Die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses geht automatisch auf einen Rechtsnachfolger des Erbbauberechtigten nur über, wenn der Erbbauzins als Belastung im Grundbuch eingetragen wird. Durch diese Maßnahme kann keine dritte Person das Erbbaurecht gutgläubig erwerben, ohne dass die Verpflichtung zur Erbbauzinszahlung gleichzeitig übernommen wird. Der Rechtsnachfolger des Erbbaurechts ist nach § 1108 BGB persönlich zur Leistung bzw. zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet. Durch die Eintragung in das Grundbuch wird der Erbbauzins verdinglicht. Bei einer nur schuldrechtlichen Vereinbarung des Erbbauzinses trägt der Grundstücks- 53 Vgl. Grundmann, B. (2001), S. 767 Abb. II 17: Regelungen zum Erbbauzins Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 78 78 II. Rechtlicher Teil eigentümer das Risiko, dass dessen Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses nur von der Bonität des Erbbauberechtigten abhängig ist und im Veräußerungsfall nicht auf einen Rechtsnachfolger übergeht. Deshalb werden in der Praxis im Regelfall die Bestellung einer Erbbauzinsreallast und die daraus resultierende Eintragung zugleich mit der Ersteintragung des Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch vollzogen. Um die dingliche Absicherung des Erbbauzinses dauerhaft zu sichern, stehen dem Grundstückseigentümer folgende Vereinbarungen, die getroffen werden können, zur Verfügung54: Gemäß § 9 (3) Nr. 1 ErbbauRG kann als dinglicher Inhalt des Erbbauzinses vereinbart werden, dass die Erbbauzinsreallast, einschließlich einer eventuellen dinglichen Wertsicherung in der Zwangsversteigerung, weiterhin bestehen bleibt, auch wenn der Inhaber eines vorgehenden oder gleichrangigen Rechts oder sogar der Eigentümer selbst aus der Reallast die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt. Der Erbbauzins in Form einer Reallast erhält somit Festigkeit und Stabilität während einer Zwangsversteigerung. Die Erbbauzinsreallast ist aber nicht versteigerungsfest, wenn das Erbbaurecht wegen einer öffentlichen Last versteigert wird. Um das Erlöschen der Reallast und deren Kapitalisierung im Zwangsversteigerungsverfahren zu vermeiden, bleibt dem Grundstückseigentümer in diesem Fall nur eine Möglichkeit; die Ablösung der öffentlichen Last. Falls eine Versteigerungsfestigkeit nicht zu Anfang vereinbart wurde, kann dies auch nachträglich geschehen. Die Wirksamkeit der Vereinbarung ist aber nur dann gewährleistet, wenn die Inhaber der dinglichen Rechte, die der Reallast im Rang vorgehen oder gleichstehen, zustimmen. Einen Lösungsweg bei einer nicht versteigerungsfesten Erbbauzinsreallast hat die kreditwirtschaftliche Praxis gefunden, wenn der Eigentümer des Grundstücks die öffentliche Hand oder die Kirche ist. In diesen Fällen erhält die Erbbauzinsreallast des Grundstückseigentümers häufig einen Rangvortritt vor dem Grundpfandrecht des Kreditgebers. Des Weiteren wird in der Regel zwischen dem vorrangigen beleihenden Kreditinstitut und dem Grundstückseigentümer eine so genannte Stillhalteerklärung getroffen. In dieser Stillhalteerklärung wird eine Zusicherung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Kreditinstitut vereinbart, dass der Erbbauzins für die Zukunft während einer Zwangsversteigerung durch entsprechende Änderung der Versteigerungsbedingungen gem. § 59 ZVG bestehen bleibt, wenn der Erbbauzins nicht in das geringste Gebot fällt. Das Bestehen bleiben der Erbbauzinsreallast kann aber nur gewahrt werden, wenn ein entsprechender Antrag im Zwangsversteigerungsverfahren zum Verbleib der Erbbauzinsreallast gestellt wird oder eine Vereinbarung mit dem Ersteher besteht. Das Ergebnis einer solchen Vereinbarung ist die Übernahme der Erbbauzinsreallast durch den Ersteher. Die Erbbauzinsreallast wird trotz Nachrangigkeit aber infolge der Stillhalteerklärung als Vorlast gesehen. Diese Situation kann ggf. umgangen werden, indem das beleihende Kreditinstitut das Grundpfandrecht auf das Erbbaurecht und auf das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück bestellt, was aber nur bei wirtschaftlicher Verbundenheit von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten in Betracht kommt. 4.5.1 Die Laufzeit des Erbbaurechts im Hinblick auf die Erbbauzinsanpassung Ein weiteres Problem des Erbbaurechts ist die Bestimmung der Höhe des Erbbauzinses für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts. Im Vorfeld soll daher zuerst die Problematik der Laufzeit des Erbbaurechts diskutiert werden. In erster Linie stellt sich die Frage, für welche Zeitspanne bzw. Dauer ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen werden soll. Aus dem Erbbaurechtsgesetz können zu 54 Vgl. Schmidt, B. (1997), S. 65 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 79 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 79 dieser Frage jedoch keine Regelungen entnommen werden. Bei einer langen Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages, welche sich häufig aus der üblichen Nutzungsdauer des betreffenden Gebäudes von ca. 30 bis 50 Jahren ergibt, müssen besondere Regelungen im Hinblick auf die Festsetzung eines angemessenen Erbbauzinses getroffen werden. Dieses Problem wird anschließend aus der Sicht des Grundstückseigentümers sowie des Erbbauberechtigten diskutiert. Die Laufzeiten von Erbbaurechten wurden in einer empirischen Erhebung des Deutschen Städtetages in 73 Städten in den alten Bundesländern im Jahre 1998 untersucht. Die Studie sollte eine marktgerechte Situation über die Verhältnisse der Erbbaurechtsdauer widerspiegeln. Die Studie ergab, dass sowohl die Mehrheit der mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücke, auf denen ein Einfamilienhaus errichtet wurde, als auch diejenigen mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücke, auf denen Mietwohnungen errichtet wurden, eine Laufzeit des Erbbaurechts über 99 Jahre vorweisen. Gewerblich genutzte Grundstücke, auf denen ein Erbbaurecht bestellt wurde, haben in der Regel eine Erbbaurechts-Laufzeit von 50 bis 75 Jahren. Eine Zukunftsprognose über die Entwicklung der Bodenwerte für eine derartig lange Zeitspanne und die Fixierung eines angemessenen Erbbauzinses scheint zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ein unmögliches Unterfangen zu sein. Aus diesem Grunde ist eine Anpassung des Erbbauzinses von Nöten. Nach dem SachenRBerG steht Nutzern von Grundstücken aus den spezifischen Nutzungstatbeständen des DDR-Rechts ein Wahlrecht auf Ankauf des genutzten Grundstücks oder Bestellung eines Erbbaurechts zu. Die regelmäßige Dauer des Erbbaurechts ist in diesen Fällen nach dem Inhalt des Nutzungsrechts und nach der zulässigen Bebauung zu bestimmen. Bevor § 53 SachenRBerG jedoch analysiert wird, soll an dieser Stelle eine kleine Einführung in die Thematik des SachenRBerG erfolgen. Mit der Einführung des SachenRBerG wollte der Gesetzgeber eigentumsrechtliche Probleme, die aufgrund der unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse an Immobilien zwischen der BRD und der DDR auftraten, lösen.55 In der ehemaligen DDR war die Situation des getrennten Eigentums am Grundstück und dem darauf errichteten Gebäude aufgrund von Nutzungsrechten am Grundstück ein Bestandteil des damaligen Grundstücksrechts. Die Aufgabe des SachenRBerG ist die Vereinheitlichung der Rechtslage auf der Grundlage des BGB und damit in der Regel die Verbindung des Eigentums an Gebäude und Grundstück in einer Hand. Der Nutzer, d. h. der Eigentümer des Gebäudes hat das Recht, gemäß § 43 SachenRBerG das Grundstück zum „halben Verkehrswert“ zu erwerben oder er kann ein Erbbaurecht zum halben Erbbauzins (die Hälfte des für die entsprechende Nutzung üblichen Zinses) bestellen lassen.56 Gemäß § 53 (2) SachenRBerG beträgt die regelmäßige Dauer des Erbbaurechtes vom Vertragsabschluss an 90 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Immobilien, die sozialen Zwecken dienen. Für den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau hingegen beträgt die Dauer des Erbbaurechts 80  Jahre. Dasselbe gilt auch für Büro- und Dienstgebäude. Zuletzt wird die Dauer des Erbbaurechts für land-, forstwirtschaftlich oder gewerblich genutzte Gebäude und für alle anderen Gebäude auf 50 Jahre bestimmt. 4.5.2 Der angemessene Erbbauzins und dessen Anpassung Wie bereits erwähnt, soll sowohl die Interessenlage im Hinblick auf einen angemessen Erbbauzins des Eigentümers als auch die des Erbbauberechtigten diskutiert werden. Verständlicherweise will der Grundstückseigentümer im Falle einer Bodenwertsteigerung während der Vertragszeit eine 55 Vgl. Frenz, N. (2001), S. 1254 f. 56 Vgl. Lachmann, J.-P./Volhard, E. (1996) S. 979 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 80 80 II. Rechtlicher Teil entsprechende Erhöhung der Verzinsung. Ein Verzicht auf die Erhöhung des Erbbauzinses würde bedeuten, dass der Nutzen des Erbbauberechtigten im Laufe des andauernden Vertrages zu Lasten des Grundstückseigentümers erhöht würde. Der Erbbauberechtigte hingegen trägt das Risiko, falls der Grundstückswert im Laufe des Vertrages sinkt. Bei einer Erhöhung des Erbbauzinses könnte sich jedoch die Rentabilitätssituation einer Immobilieninvestition für den Erbbauberechtigten prekär verändern, da sich die Bewirtschaftungskosten mit zunehmendem Alter des Gebäudes erhöhen und der Wert stetig sinkt. Der Erbbauberechtigte muss also im Vorfeld seiner Investitionsentscheidung dieses Risiko beispielsweise anhand eines Worst-case-Scenarios in seine Rechnung einfließen lassen. Allerdings gibt das ErbbauRG keine Auskunft über die Höhe eines angemessenen Erbbauzinses. Der Erbbauzinssatz bzw. Erbbauzinsfuß wird somit häufig aus dem zur Zeit des Erbbauvertragsabschlusses geltenden Bodenwert abgeleitet.57 In der Vergangenheit konnte beobachtet werden, dass sich der Erbbauzins an den Liegenschaftszinssätzen, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden, orientiert. Aus bodenpolitischen und sozialen Aspekten werden jedoch Abschläge vorgenommen. Der Erbbauzinsfuß für dasselbe Grundstück ist somit niedriger als der Liegenschaftszins. Neben der Abhängigkeit des Bodenwertes und des Erbbauzinsfußes ist die Nutzungsmöglichkeit des erbbaubelasteten Grundstücks ein entscheidendes Kriterium für die Festlegung der Erbbauzinshöhe. Demzufolge ist der Erbbauzins höher, wenn die Nutzung der Immobilie einen höheren Ertrag ermöglicht. In Abb. II 18 kann die Höhe des Erbbauzinsfußes bei unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten abgelesen werden. Die dargestellten Werte sollten aber nur als Richtwerte verstanden werden. Die Idee der Anpassung des Erbbauzinses kam bereits schon 1923. Zu dieser Zeit erlitt die damalige Reichsmark einen verheerenden Werteverlust. Aus diesem Grund wurde der Erbbauzins nicht mehr an die Währung gebunden. Heute wird der Erbbauzins in der Regel an den Index für die Lebenshaltungskosten gekoppelt. Bis zum 31.12.1998 bedurfte eine Wertsicherungsklausel nach § 3 Währungsgesetz (WährG) eine Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank. Die automatische Anpassung an den Lebenskostenindex (sog. Gleitklausel) bewirkt, dass die Anpassung ohne Ermessens- oder Verhandlungsspielraum für die Vertragspartner automatisch erfolgt. Es bedarf keiner neuen Vereinbarung zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigtem. Meistens werden gewisse Zeiträume und/ oder Punktzahlen des Indexes für die Anpassung festgelegt. Bei einer Überschreitung des Indexes 57 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 6.2.1/1 Abb. II 18: Höhe des Erbbauzinsfußes (Richtwerte) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 81 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 81 über einen festgelegten Punkt in gewisser Zeit passt sich der Erbbauzins automatisch an.58 Die Genehmigung der zuständigen Landesbank wurde nur erteilt, wenn der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Lebenskostenindex verwendet wurde, das Erbbaurecht für wenigstens zehn Jahre bestellt wurde und eine Anpassung sowohl nach oben als auch nach unten durchgeführt werden konnte. Mit der Einführung des Euros am 01.01.1999 wurde § 3 WährG aufgehoben und das Preisangaben- und Preisklauselgesetz (PaPkG) und die Preisklauselverordnung (PrKV) traten in Kraft. Am 14.09.2007 trat das Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklausel Gesetz) in Kraft. Durch das Preisklauselgesetz (PreisKlG) wird das behördliche Genehmigungssystem für Wertsicherungsklauseln abgeschafft. Da das grundsätzliche Indexierungsverbot für Geldschulden fortbesteht, sind nur solche Wertsicherungsklauseln wirksam, die im PreisKlG zugelassen sind. Die Wertsicherungsklausel in Bezug auf den Erbbauzins zählt gem. § 4 PreisKlG zu diesen Klauseln, falls das Erbbaurecht mit einer Mindestlaufzeit von 30 Jahren ausgestattet ist, auch wenn es sich um eine Gleitklausel handelt. Weiter ist eine sog. Spannungsklausel gem. § 1 (2) Ziff. 2 PreisKlG zulässig, mit welcher eine Anpassung des Erbbauzinses unter Heranziehung von anderen Gütern und Leistungen vereinbart wird, die als Wertmesser geeignet sind (z. B. Anpassung des Erbbauzinses gemäß den Miet- oder Pachtzinsen aus der Vermietung/Verpachtung des Erbbaurechtsgebäudes selbst). Ebenso ist ein sog. Leistungsvorbehalt gem. § 1 (2) Ziff. 1 PreisKlG zulässig, mit welchem nur die Anpassung des Erbbauzinses durch eine neue Vereinbarung unter bestimmten Vorgaben vorgesehen wird (z. B.: wenn Verbraucherpreisindex über bestimmter Punktzahl, kann die Angleichung des Erbbauzinses verlangt werden – keine Automatik!). Der § 2 PaPkG regelt, dass der Betrag von Geldschulden nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden darf, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. Heutzutage werden Anpassungsklauseln in erster Linie nicht wegen des Geldwertverlustes in Bezug auf eine Inflation in Anspruch genommen. Vielmehr dient eine Anpassungsklausel vorrangig der angemessenen Verzinsung von Grund und Boden.59 Für bis zum 30. September 1994 eingetragene Erbbaurechte bedurfte es einer besonderen Konstruktion, wenn eine Anpassungsklausel für den Erbbauzins dinglich gesichert werden sollte. Der Erbbauzins wurde durch das Aufnehmen einer Wertsicherungsklausel gespalten. Es entstanden ein dinglich abgesicherter Erbbauzins, welcher über die gesamte Vertragslaufzeit unverändert bestehen bleibt, und ein schuldrechtlich vereinbarter Teil des Erbbauzinses, der durch Anpassung des Erbbauzinses (Erhöhungsbeträge) entstand. Der Erbbauberechtigte konnte sich verpflichten, jeweils für den Erhöhungsbetrag eine neue Reallast zur Sicherung im Erbbaugrundbuch eintragen zu lassen. Für eine Übergangszeit für ab 1.  Oktober 1994 bis 15. Juni 1998 eingetragene Erbbaurechte galt eine spezielle Fassung von § 9 (2) ErbbauVO, die eine dingliche Vereinbarung und Absicherung im Grundbuch eines wertgesicherten Erbbauzinses ermöglichte. Seit 16. Juni 1998 gilt über eine Änderung des § 1105 Abs. 1 BGB, dass nicht nur der Erbbauzins, sondern generell Reallasten auch wertgesicherte Leistungen dinglich absichern können. Eine Anpassung aufgrund steigender Bodenwerte ist nur für gewerblich genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke und nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke zulässig. Der Erbbauzins 58 Vgl. Holthausen-Dux, E. (1996), S. 344 f. 59 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 6.2.3/1 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 82 82 II. Rechtlicher Teil ist demnach nicht uneingeschränkt anpassungsfähig, wenn das Gebäude auf dem Erbbaurecht belasteten Grundstück wohnwirtschaftlich genutzt wird. Mit der Einführung des § 9a ErbbauRG am 15.01.1974 wurden die Grundsätze zur Anpassung des Erbbauzinses bei wohnwirtschaftlich genutzten Grundstücken geregelt. Zu beachten sind folgende Grundregeln: Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.60 Änderungen der Verhältnisse der Grundstückswerte werden nicht in Betracht gezogen. Gemäß § 9a S. 4 ErbbauRG können aber Ausnahmen vorliegen, wenn eine Änderung des Grundstückswertes aufgrund zulässiger Aufwendungen durch den Grundstückseigentümer erfolgt ist oder der Erbbauberechtigte aus der Änderung des Grundstückswerts Vorteile zieht. Eine Änderung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren erfolgen. Maßgebend ob überhaupt eine Anpassung des Erbbauzinses erfolgen muss, sind allein die Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag. Die durch § 9a ErbbauRG resultierenden Grenzen und Regeln sind jedoch, falls eine solche Änderung im Vertrag vorgesehen ist, verbindlich und daher nicht disponibel. Hierzu ein Beispiel. Beispiel: Der Erbbaurechtsvertrag beinhaltet eine Anpassungsklausel für den Erbbauzins. Laut Vertrag kann der Erbbauzins nur erhöht werden, wenn sich der zugrunde gelegte Index für die Lebenshaltungskosten um 5 % nach oben oder nach unten ändert. Das Objekt, welches auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück errichtet wurde, wird wohnwirtschaftlich genutzt. Der Grundstückseigentümer will aufgrund der Tatsache, dass sich der Index für die Lebenshaltungskosten in den letzten zwei Jahren um 8 % erhöht hat, den Erbbauzins anpassen. Der Grundstückseigentümer beruft sich auf den Erbbaurechtsvertrag. Er hat aber Folgendes nicht bedacht. Der Erbbauzins kann gemäß § 9a S. 4 ErbbauRG erst nach drei Jahren angepasst werden. Das Anpassungsverlangen ist unzulässig. Die Höchstgrenze für die Erhöhung des Erbbauzinses bzw. die begrenzende Billigkeitsschranke nach § 9a ErbbauRG wurde vom Gesetzgeber in Bezug auf die genauen Berechnungsmodalitäten nicht festgelegt. Zu hinterfragen ist, in welchem Maße eine Erbbauzinserhöhung noch zu billigen ist. Hierfür dient eine bis dato geltende Formel, welche sich aus der Rechtsprechung zu § 9a ErbbauRG ergibt.61 Die Höchstgrenze ist mit der unten aufgeführten Formel errechenbar. EzEh = maximal zulässige Erbbauzinserhöhung i. S. des § 9a ErbbauRG XErh = Preisindex (Monatsindex) für die Lebenshaltung für 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens Xv = Preisindex wie zuvor, jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des die Anpassungsklausel enthaltenden Vertrags YErh = Index (Monatsindex) für den durchschnittlichen Brutto-Wochen-Verdienst der Arbeiter im Produzierenden Gewerbe zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens Yv = Index wie zuvor beschrieben, jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des die Anpassungsklausel enthaltenden Vertrags ZErh = Index (Monatsindex) des Bruttomonatsverdienstes der Angestellten im Produzierenden Gewerbe; Handel; Kredit- und Versicherungsgewerbe zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens Zv = Index wie zuvor beschrieben, jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des die Anpassungsklausel enthaltenden Vertrags62 EzUrspr = der gemäß dem ursprünglichen, die Anpassungsklausel enthaltenden Vertrag geschuldete Erbbauzins 60 Vgl. ebenda, S. 6.2.3/1 61 Vgl. ständige Rechtsprechung des BGH u. a. NJW 1980, 2520 und NJW 2003, 354 62 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 6.2.3/6a und 6b Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 83 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 83 Grundstücke, die gewerblich oder industriell genutzt werden, unterliegen nicht dem § 9a ErbbauRG. Aus diesem Grunde kann in diesen Fällen ohne Beachtung des sich aus § 9a ErbbauRG ergebenden Höchstwerts der Erbbauzins angepasst werden, wenn sich die Grundstückswerte erhöhen. Des Weiteren gilt die in § 9a ErbbauRG festgelegte Drei-Jahres-Frist bei gewerblich und/oder nicht für Wohnzwecke genutzten Grundstücken nicht. Jedoch ist es das Ziel beider Beteiligten, Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten, dass sich der Bodenwert angemessen verzinst. Eine Lösung für die Bestimmung einer angemessenen Anpassung des Erbbauzinses für solche Grundstücke stammt vom OLG Celle. Der Bodenwertanteil wird mit Hilfe des ursprünglichen Anteils am Gesamtwert berechnet. D. h., dass bei vertraglich festgelegter „angemessener“ Anpassung des Erbbauzinses entsprechend der Grundstückswertentwicklung nicht unmittelbar der Erbbauzins im Verhältnis des Bodenwerts angepasst wird, sondern den ursprünglich gezahlten, niedrigen Erbbauzins nur im Verhältnis des damals zugrunde gelegten Bodenwertes im Verhältnis zum Gesamtwert zum Bodenwert am Stichtag erhöht. Dieses Prinzip wird auch Äquivalenzprinzip genannt. Die Frage stellt sich aber nunmehr, wie der Anteil des Bodenwertes am Gesamtwert zum Zeitpunkt der Ermittlung der Erbbauzinsanpassung berechnet wird. Das OLG Celle hat eine Formel entwickelt, die auf dem Verhältnis von Bodenwert und Gesamtwert im Zeitpunkt der Bebauung basiert und zugleich die Alterswertminderung des Gebäudes bis zur Erbbauzinsanpassung berücksichtigt.63 Der Anteil des Bodenwertes am Gesamtwert des Grundstückes nach m Jahren wird in der Formel durch die Abkürzung bm ersetzt. Der ursprüngliche Bodenwert b0 und die prozentuale Wertminderung tm, die der Gebäudewert aufgrund des Alters erleiden muss, kommen in der Formel ebenfalls zur Geltung. Die prozentuale Wertminderung der baulichen Anlage kann z. B. nach der Tabelle von Ross berechnet werden. Zur Verdeutlichung der Formel soll an dieser Stelle ein einfaches Beispiel dienen. Beispiel: Aufgrund eines Erbbaurechtsvertrages wurde im Jahre 1960 ein nicht wohnwirtschaftlich genutztes Gebäude in einer kleinen süddeutschen Stadt errichtet. Das Grundstück bemisst eine Größe von 1.300 m2. Dank der soliden Bauweise wurde bei der Wertermittlung damals eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren unterstellt. Der damalige Grundstückspreis pro m2 entsprach einem Wert in Höhe von € 7,50. Somit betrug der Bodenwert damals € 9.75,–. Die Baukosten betrugen bei der Errichtung des Gebäudes € 93,–. Die für die Rechnung nötigen Gesamtherstellungskosten betrugen €  102.750,–. Der Erbbauzins soll gemäß dem Erbbaurechtsvertrag nach 25 Jahren angemessen entsprechend der Bodenwertentwicklung angepasst werden. Die Restnutzungsdauer beträgt 75 Jahre. Als Erstes muss anhand der vorliegenden Daten das Verhältnis zwischen dem Bodenanteil und den Gesamtherstellungskosten zum Zeitpunkt der Bebauung des Grundstückes errechnet werden. 0 Im zweiten Schritt soll die Höhe der Alterswertminderung nach der Tabelle von Ross ermittelt werden. Hierfür werden die oben aufgeführte Gesamtnutzungsdauer in Höhe von 100 Jahren und die Restnutzungsdauer in Höhe von 75 Jahren benötigt. Durch das Ablesen in der Ross’schen Tabelle für Alterswertminderung von Gebäuden ergibt sich ein Wert von 16 %. 63 Vgl. ebenda, S. 6.2.3/11 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 84 84 II. Rechtlicher Teil Als Grundlage für den dritten und letzten Schritt dienen die oben errechneten Werte. Der Bodenwertanteil am Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag beträgt somit 11,1 %. Ggf. kann diese Anpassungsmethode für die Ermittlung der „angemessenen Anpassung“ mit anderen Berechnungsmethoden in der Weise kombiniert werden, dass nach verschiedenen Methoden die Anpassung ermittelt und dann für die Erhöhung ein Durchschnittswert herangezogen wird.64 Zur Abgrenzung der Anwendung des § 9a ErbbauRG auf Erbbaurechtsverträge ist Folgendes zu beachten: • Zu Wohnzwecken dienen Bauwerke, die unmittelbar bewohnt werden und solche, die im Zusammenhang mit einer Wohnanlage stehen, also z. B. auch Garagen. • Gleichgültig für die Zuordnung eines Gebäudes zu Wohnzwecken ist es, ob das Gebäude vom Erbbauberechtigten selbst bewohnt wird oder von Mietern bewohnt wird. • Bei einer gemischten Verwendung ist § 9a ErbbauRG nur für den zu Wohnzwecken genutzten Teilbetrag des Erbbauzinses anzuwenden. Anstatt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche werden bei Objekten mit gewerblicher und Wohnnutzung die Anteile, Wohnraumteil und Gewerbeteil, nach dem Verhältnis der Rohrerträge ermittelt. Sowohl für den gewerblichen als auch für den wohnwirtschaftlichen Anteil wird ein fiktiver Erbbauzins ermittelt. Im Übrigen wird auf jeden Erbbauzinsteilbetrag das entsprechende Verfahren wie in den oben aufgeführten Beispielen verwendet. Die oben dargestellten Sachverhalte und Beispiele haben eines gemeinsam. Eine Anpassungsklausel für den Erbbauzins ist jeweils Inhalt des Erbbaurechtsvertrages. Bei alten Erbbaurechtsverträgen kommt es allerdings gelegentlich vor, dass keine Wertsicherungsklausel vorhanden ist. In diesen Fällen kann ein Anspruch auf Neufestsetzung des Erbbauzinses nur gestützt werden, wenn die Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB wegfällt. Ohne eine ausdrücklich vereinbarte Anpassungsklausel kann nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine gerichtliche Änderung des Erbbauzinses nur ausnahmsweise und unter besonderen Umständen des Einzelfalls in Betracht kommen. Gerade bei Erbbaurechtsverträgen mit sehr langer Laufzeit ist es für die Vertragsbeteiligten vorhersehbar, dass sich das Verhältnis des Erbbauzinses während der Vertragsdauer zugunsten oder zu Lasten eines Vertragspartners ändert.65 Somit muss es sich um sehr entscheidende Änderungen (Äquivalenzstörungen) handeln, damit ein Änderungsanspruch gemäß § 313 BGB durchsetzbar ist. Das Festhalten an dem alten Erbbauzins muss unzumutbar sein. Das Verhältnis zwischen der Leistung des Erbbaurechtsgebers und der Gegenleistung des Erbbaurechtsnehmers muss sich im Laufe der Zeit sehr stark verschoben haben. Bei Wohnerbbaurechten kann im Regelfall ein Änderungs anspruch durchgesetzt werden, wenn sich der Index für die Lebenshaltung für einen Vier-Personen-Haushalt mittleren Einkommens um 150 % geändert hat. Der zu Anfang festgelegte Erbbauzins muss folglich einen Kaufkraftschwund in Höhe von 60 % erlitten haben. Bei einem Erbbauzins mit Versorgungscharakter kann die dem Eigentümer zumutbare Grenze niedriger anzusetzen sein. 64 Vgl. hierzu mit ausführlichen Berechnungsbeispielen Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003). Abschnitt 6.2.3.2 65 Vgl. Gerardy, T. (Hrsg.) et al. (02/2003), S. 6.2.3/16 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 85 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 85 4.6 Beendigung des Erbbaurechts Das Erbbaurecht erlischt im Regelfall nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Das Erbbaurecht muss aber nicht zwingend mit einer festen Laufzeit vereinbart sein, so dass auch zeitlich unbefristete Erbbaurechte zulässig, jedoch praktisch selten sind. Die zeitliche Befristung erfolgt in der Regel auf 30–100, in den meisten Fällen auf 99 Jahre. Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts wird das Bauwerk gemäß §§ 93 und 94 BGB wieder ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Somit ist der Erbbaurechtsgeber nach Beendigung des Erbbaurechts Eigentümer des Grundstücks und des Bauwerks. Das Grundbuch wird automatisch durch Zeitablauf unrichtig. Mit der Beendigung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte einen gem. § 27 ErbbauRG gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung gegenüber dem Erbbaurechtsgeber. Die Höhe der Entschädigung bestimmt sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, dies kann jedoch im Erbbaurechtvertrag abweichend geregelt werden, im Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts. An dieser Stelle muss aber zwischen wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzten Immobilien differenziert werden. Bei einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie, die der Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise dient, darf die Höhe der Entschädigung 2⁄3 des Verkehrswertes des Bauwerks bei Ablauf des Erbbaurechts nicht unterschreiten. Diese Regelung gilt allerdings nur, wenn das Erbbaurecht tatsächlich zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise diente, was eine genaue Ermittlung der Einkommensschichtung des jeweils Nutzenden (Erbbauberechtigte oder Mieter) voraussetzt. Die bei einer gewerblich genutzten oder anderweitig wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie vertraglich festgelegte Höhe der Entschädigung kann die 2⁄3-Grenze jedoch unterschreiten. Es kann sogar der Wert Null vertraglich festgehalten werden. Dies hat jedoch erhebliche Folgen auf die Beleihbarkeit des Erbbaurechts, da gem. § 29 ErbbauRG mit Zeitablauf des Erbbaurechts Grundpfandrechte und Reallasten erlöschen und die Gläubiger als „Ersatz“ ein Pfandrecht an der Entschädigungsforderung erhalten. Das Erbbaurecht kann jedoch auch unter Beachtung von § 26 ErbbauRG vor dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit aufgehoben werden. Die Aufhebung des Erbbaurechts kann aber nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen. Gemäß § 928 BGB in Verbindung mit § 11 (1) S. 1 ErbbauRG erfolgt die Aufhebung durch Verzichtserklärung des Erbbauberechtigten gegenüber dem Grundbuchamt nebst Vorlage aller erforderlichen Zustimmungserklärungen und Eintragung des Verzichts im Grundbuch. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären und ist unwiderruflich. Des Weiteren bedarf die Aufhebung des Erbbaurechts der Zustimmung der betroffenen Grundpfandrechtsgläubiger und sonstigen Berechtigten, die dinglich am Erbbaurecht berechtigt sind. Die eingetragenen Belastungen in der Abteilung II und III des Erbbaugrundbuchs bestehen mit der Eintragung der Löschung nicht mehr weiter. Mit der Eintragung der Löschung in das Grundbuch erlischt gleichzeitig auch das Erbbaurecht. Eine Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer ist im Falle einer Aufhebung des Erbbaurechts unzulässig bzw. unmöglich. Wie bereits erwähnt, hat der Erbbauberechtigte bei Zeitablauf des Erbbaurechts einen Anspruch auf Entschädigung. Dies gilt aber nicht im Falle einer Aufhebung des Erbbaurechts. Eine Entschädigung muss daher, falls diese auch gewünscht wird, im Rahmen der bei Aufgabe des Erbbaurechts zu treffenden Abreden vereinbart werden. Dieses Rechtsgeschäft muss nach herrschender Meinung aber ggf. notariell beurkundet werden da § 11 Abs. 2 ErbbauRG auf § 311b Abs. 1 BGB verweist.66 66 Vgl. Grundmann, B. (2001), S. 775 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 86 86 II. Rechtlicher Teil Nur im Fall der Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf hat der Erbbauberechtigte einen gesetzlichen Entschädigungsanspruch gem. § 27 ErbbauRG für das Bauwerk. Auch nur für diesen Anspruch gilt § 28 ErbbauRG mit der Folge, dass der Erbbauberechtigte im Rang seines bisherigen Erbbaurechts ein eintragungsfähiges reallastähnliches dingliches Recht am Erbbaugrundstück zur Sicherung seines Zahlungsanspruchs auf Entschädigung erwirbt. Wird im Rahmen einer vorzeitigen Aufhebung des Erbbaurechts eine Entschädigung vereinbart, muss eine Sicherstellung am Grundstück extra vereinbart und bestellt werden, es besteht kein gesetzlicher Anspruch! Da bei einem Erbbaurecht Kündigung, Rücktritt und auflösende Bedingungen unzulässig sind, kann zum Schutz des Grundstückseigentümers vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer in bestimmten festzulegenden Fällen die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen vom ihm benannten Dritten verlangen kann. Dieser Anspruch des Grundstückseigentümers wird auch Heimfallanspruch genannt und ist untrennbar gem. § 3 ErbbauRG mit dem Eigentum am Grundstück verbunden. Die Heimfallgründe müssen im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden. Es gilt hier grundsätzliche Vertragsfreiheit mit Ausnahme der §§ 9 Abs. 4, 6 Abs. 2 ErbbauRG. Nicht zulässig ist jedoch der Heimfall ohne Grund durch jederzeitig mögliches Verlangen des Grundstückseigentümers. Als Heimfallgründe können z. B. der Zahlungsverzug beim Erbbauzins mit mindestens zwei Jahresbeträgen gemäß § 9 (4) ErbbauRG, der Tod des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers oder die Anordnung einer Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung sein. Tritt einer der vertraglich festgelegten Fälle ein, schuldet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung, im Zweifel in Höhe des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Erfüllung des Heimfallanspruchs. Auch dieser Entschädigungsanspruch kann im Erbbaurechtsvertrag inhaltlich ausgestaltet werden. Für ihn gelten dieselben inhaltlichen Schranken wie für den Entschädigungsanspruch bei Zeitablauf, insbesondere im Hinblick auf Erbbaurechte zur Befriedigung der Bedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise, vergleiche vorstehende Erläuterungen. Das Erbbaurecht erlischt beim Eintreten eines Heimfallanspruchs nicht. Das Erbbaurecht geht mit allen bestehenden Belastungen auf den Eigentümer als Eigentümer-Erbbaurecht oder auf den vom Grundstückseigentümer benannten Dritten über. Des Weiteren gehen die abgesicherten Schulden, bis zur Höhe der zu ihrer Sicherung eingetragenen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden bzw. Reallasten, die an der geschuldeten Entschädigung in Abzug gebracht werden, über. Alle anderen Belastungen, so insbesondere Dienstbarkeiten und Vormerkungen, erlöschen beim Heimfall gem. § 33 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG. Die Rechte und Pflichten aus dem Miet- und Pachtverhältnis gehen sowohl beim Heimfall als auch bei dem Erlöschen des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer wie auf den Käufer eines Grundstücks gem. §§ 566,  578 Abs. 1 und 2 BGB über. Die Regel „Kauf bricht nicht Miete“ kann im Falle einer vorzeitigen Löschung des Erbbaurechts ebenfalls angewendet werden. Zu beachten ist aber, dass dem Grundstückseigentümer gemäß § 30 (2) ErbbauRG nur bei Erlöschen durch Zeitablauf ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Selbstverständlich muss der Grundstückseigentümer die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, falls er sich entscheiden sollte den Miet- bzw. Pachtvertrag zu kündigen. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 87 4 Das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz 87 4.7 Besondere Formen des Erbbaurechts Neben dem eigentlichen Erbbaurecht, welches aufgrund eines Vertrages zwischen einem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer als Erbbaurechtsgeber zustande kommt, gibt es weitere Formen des Erbbaurechts. Zu diesen gehört das so genannte Untererbbaurecht. Ein Untererbbaurecht kommt zustande, wenn ein Erbbauberechtigter zulasten seines Erbbaurechts (Obererbbaurecht) wieder ein Erbbaurecht (Untererbbaurecht) bestellt. Bei einem Untererbbaurecht ist der Belastungsgegenstand nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht, welches daher auch Obererbbaurecht genannt wird. Im Gesetz ist das Untererbbaurecht nur in § 6a (2) GBO geregelt. Da das Untererbbaurecht eine Belastung des Obererbbaurechts in Abt. II darstellt, bedarf die Bestellung des Untererbbaurechts im Regelfall der Mitwirkung des Grundstückseigentümers nur insoweit, als dieser mit den zu seinen Gunsten eingetragenen Belastungen des Obererbbaurechts (z. B. Erbbauzinsreallast) im Rang hinter das Untererbbaurecht zurücktreten muss. Zu beachten ist jedoch, dass das Untererbbaurecht in seinem Bestand abhängig ist vom Obererbbaurecht. Es erlischt, wenn das Obererbbaurecht durch Zeitablauf erlischt oder beim Obererbbaurecht ein Heimfall eintritt. Diese Gefahr kann für den Untererbbauberechtigten nur durch einen separaten Vertrag mit dem Grundstückseigentümer eingegrenzt werden, in welchem sich dieser verpflichtet, dem Untererbbauberechtigten für den Fall des Erlöschens des Untererbbaurechts in bestimmten Fällen ein neues Erbbaurecht entsprechend dem Untererbbaurechtsvertrag einzuräumen. Diese Verpflichtung kann durch Vormerkung am Grundstück gesichert werden. Eine weitere Sonderform des Erbbaurechts ist das Gesamterbbaurecht, welches im ErbbauRG zwar nicht vorgesehen und auch nicht im Einzelnen geregelt ist, aber nach heute überwiegender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum für zulässig erachtet wird. Ein Gesamterbbauchrecht kommt zustande, wenn mehrere Grundstücke mit einem einheitlichen Erbbaurecht belastet werden. Es kann von vornherein aber auch nachträglich begründet werden. Durch § 6a (1) GBO sind allerdings die Möglichkeiten der Entstehung eines Gesamterbbaurechts eingeschränkt worden. Ein Gesamterbbaurecht darf demnach, von wenigen Ausnahmefällen abgesehen, nur dann eingetragen werden, wenn die mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücke in demselben Grundbuchamts- und Katasteramtsbezirk liegen und außerdem unmittelbar aneinander grenzen. Diese Einschränkungen sind auch bei einer nachträglichen Ausdehnung eines Erbbaurechts auf weitere Grundstücke zu beachten. Sind die Eigentümer der belasteten Grundstücke verschieden, müssen im Erbbaurechtsvertrag Regelungen getroffen werden, wie Rechte, die den Eigentümern gemeinsam zustehen (z. B.: Erbbauzins, Heimfallanspruch), aufzuteilen sind bzw. ausgeübt werden können. Die Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurecht für den Fall, dass die beteiligen Grundstückseigentümer kein gemeinsames einheitliches Gesamterbbaurecht wollen, das zu errichtende Bauwerk aber über alle Grundstücke hinweg errichtet wird, ist heftig umstritten und wird von der Rechtsprechung weitestgehend abgelehnt. Eine weitere Besonderheit entsteht, wenn der Grundstückseigentümer für sich selbst ein Erbbaurecht bestellt. Dieser Sachverhalt wird auch als Eigentümererbbaurecht bezeichnet. Ein Erbbaurecht kann unter denselben Voraussetzungen wie ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumsrechte nach WEG aufgeteilt werden. Es entstehen somit Wohnungserbbaurechte und Teilerbbaurechte (§ 30 WEG).67 Der einzige Unterschied von einem Teilerbbaurecht zu einem Woh- 67 Vgl. Schmidt, F. (1997), S. 35 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 88 88 II. Rechtlicher Teil nungserbbaurecht liegt darin, dass die Einheiten in verschiedener Art und Weise genutzt werden. Ein Wohnungserbbaurecht kann also nur für Wohneinheiten im Sinne des WEG, ein Teilerbbaurecht nur an nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bestellt werden. Da die nachträgliche Umwandlung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentumsrechte sehr aufwendig ist, wird ein Zuerwerb der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in der Praxis regelmäßig in der Weise umgesetzt, dass diese Miteigentumsanteile an dem Grundstück erwerben, ohne dass das Erbbaurecht aufgehoben wird. Dies führt dann zu einem entsprechenden Rechtsverhältnis wie beim Eigentümererbbaurecht. 4.8 Änderungen des ErbbauRG Mit Artikel 30 des Entwurfs eines Gesetzes über die weitere Bereinigung von Bundesrecht der Bundesregierung (BR-Drs. 230/10) sind kleinere Änderungen bzw. Anpassungen des ErbbauRG geplant. Durch die geplante Neufassung des § 10 (2) ErbbauRG wird klargestellt, dass eine abweichende Bestimmung im Sinne des § 10 (2) ErbbauRG durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung getroffen werden kann. Die Verordnungsermächtigung soll dabei an die Vorgaben des Artikels 80 des Grundgesetzes angepasst. § 21 ErbbauRG soll ersatzlos gestrichen werden. § 21 ErbbauRG regelt bisher die früher umstrittene Frage, ob Versicherungsunternehmen Erbbaurechte beleihen dürfen. Er verweist in seiner derzeitigen Fassung auf § 54a des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG). § 54a VAG ist mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehoben worden. An seine Stelle sind der neu gefasste § 54 (1) und (2) VAG und die Verordnung über die Anlage des gebundenen Vermögens von Versicherungsunternehmen (Anlageverordnung – AnlV) vom 20. Dezember 2001 getreten. Der Regelungsgehalt des § 21 (1) in Verbindung mit § 20 (1) Nr. 3 und 4 ErbbauRG findet sich nunmehr in § 2 (1) Nr. 1 AnlV in Verbindung mit § 13 (2) PfandBG. § 21 (1) ErbbauRG ist damit entbehrlich geworden und soll aufgehoben werden. Auch § 21 (2) ErbbauRG, der auf § 19 (2) ErbbauRG verweist, ist wegen der direkten Verweisung in § 2 (1) Nr. 1 AnlV auf § 14 PfandBG (Beleihungsgrenze) nicht mehr erforderlich und soll aufgehoben werden. 5 Dingliche Nutzungsrechte 5.1 Einordnung Nutzungsrechte können an Grundstücken und an beweglichen Sachen bestehen. Sie gewähren dem Berechtigten als Nicht-Eigentümer bestimmte in dem konkreten Rechtsverhältnis näher bestimmte Möglichkeiten der Nutzung des Gegenstandes, die ansonsten nur dem Eigentümer zustehen. Nicht von dem Nutzungsrecht umfasst ist das Recht zum Verbrauch oder zur Verfügung über den Gegenstand. Das Recht zur Nutzung gewährt dem Berechtigten insbesondere kein Recht zur Ver- äußerung des Gegenstandes, an dem das Nutzungsrecht besteht. Nutzungsrechte an Grundstücken können schuldrechtlich (Miete, Pacht, Leihe) oder sachenrechtlich/dinglich begründet werden. Sachenrechtlich bzw. dinglich begründete Nutzungsrechte (Dienstbarkeiten/Servituten) sind sog. 5 Dingliche Nutzungsrechte

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.