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4 Hedonische Immobilienbewertung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 1042 - 1047

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_1042

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 998 998 IX. Immobilienbewertung (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung 1. die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall, 2. die Aufgaben des Vorsitzenden, 3. die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle, 4. die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, 5. die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, 6. die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und 7. die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses zu regeln.” Hier werden die Regelungszuständigkeiten für die Wertermittlung im föderalen System der Bundesrepublik zwischen der Bundesregierung und den Landesregierungen geregelt. Im Wesentlichen regelt der Bund einheitlich die Verfahrensgrundsätze und -methoden der Wertermittlung, während die Länder das Gutachterwesen und die Datenbeschaffung regeln. 4 Hedonische Immobilienbewertung Die hedonistische Lebensanschauung geht u. a. auf die Lehre von Epikur (306 v. Chr.) zurück, der den Lebenssinn des Menschen in einem Leben voller Freude und Lust bestimmte. Damit wertete er das Natürliche des irdischen Daseins gegenüber der Metaphysik auf, indem der Mensch nach Glückseligkeit und Harmonie, also nach einem guten Leben, streben sollte. Heute steht Hedonismus für eine überwiegend an materiellen Zielen orientierte, egoistische Lebensweise. 4 Hedonische Immobilienbewertung Abb. IX 30: Übersicht über Grundstücksmarktberichte in Niedersachsen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 999 4 Hedonische Immobilienbewertung 999 Daran lehnt sich die hedonische Bewertungslehre an, indem sie davon ausgeht, dass sich heterogene Güter wie z. B. Wohnimmobilien aus einer Vielzahl von Attributen wie Lage, Raumaufteilung, Wohnfläche, Zuschnitt, Alter, Nachbarschaft usw. zusammensetzen, die wiederum einen spezifischen individuellen Nutzen (Lust und Freude am Wohnkonsum) stiften. Damit ist der Ausgangspunkt des hedonischen Modells, dass ein Wirtschaftsgut immer aus einem Bündel solcher Attribute besteht und dass dem einzelnen Attribut ein Preiszähler zugeordnet werden kann, d. h. der Preis für ein Wirtschaftsgut ist die Summe der Preiszähler der einzelnen Attribute. Diese Idee geht auf Bailey/Muth/Nourse in 1963 zurück, die eine Methode für die Ermittlung eines Immobilienpreisindexes in den USA entwickelt haben.48 In 1968 wurde dann erstmals die hedonische Methode zur Schätzung der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern vom Bureau of the Census (Statistikamt der USA) angewendet. Mit Hilfe der hedonischen Methode lässt sich der Preis einer Immobilie aus einer Linearkombination von mit den einzelnen Preiszählern bewerteten Attributen herleiten. In dem Modell werden 50 bis 70 solcher Attribute identifiziert, um nur einige Attribute zu nennen: • Kubatur • Grundstücksfläche • Anzahl der Zimmer • Größe der Zimmer • Zuschnitt der Zimmer • Anzahl der Nasszellen • Qualität der Bausubstanz • Energetische Bauweise • Freistehend • Doppelhaus oder Reihenhaus • Offene oder geschlossene Küche • Offener Kamin • Garage oder Carport • Waschküche und Trockenraum • Öffentlicher Nahverkehr und Erreichbarkeit der Infrastruktur • Entfernung zur Innenstadt • Swimmingpool • Sauna • Mikrolage und Nachbarschaft • Image des Standorts • Tierhaltung erlaubt • usw. In dieser Vielzahl von Attributen werden sowohl Strukturvariablen (Größe, Zustand usw.) als auch Lagevariablen (Mikrostandort, Standortimage usw.) berücksichtigt. Untersuchungen zeigen, dass mit einer Anzahl von ca. 70 Attributen, beispielsweise von einer Wohnimmobilie etwa 85–90 % der Preisunterschiede erklärt werden können, d. h. 10–15 % der Preisunterschiede können nicht durch direkt beobachtbare Attribute erklärt werden und liegen damit im einzelnen persönlichen Entscheidungsverhalten begründet (singuläre Phänomene). Allgemein kann nun ein linearer Zusammenhang zwischen dem Mietpreis/Kaufpreis (p) und den Attributen (x) z. B. einer Wohnimmobilie auf der Basis realer Transaktionen formuliert werden: 48 Vgl. Bailey, M./Muth, R./Nourse, H. (1963), S. 933 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1000 1000 IX. Immobilienbewertung (1) p = f(x1,…,xN) Basierend auf dieser funktionalen Beziehung können die hedonischen Kaufpreise/Mietpreise (hn) definiert werden als (2) hn = dp / dxn = df(x1,…,xN) / dxn, für n = 1,…,N, wobei hn die aus der Regression geschätzten Koeffizienten sind, oder: Die Gleichung (2) ist partielle Ableitung der Gleichung (1) und drückt die Intensität des Wirkungszusammenhangs der Veränderungen d (delta) des Attributs (xN) auf den Immobilienpreis (p) aus. Die so ermittelten hedonischen Preise zeigen also an, wie stark sich der Kaufpreis/Mietpreis z. B. für eine Wohnimmobilie ändert, wenn sich eines ihrer Attribute um eine Einheit verändert. Demnach bilden sich die Preise oder Mieten für Immobilienobjekte als Summen der erworbenen einzelnen Attribute. Das hier beschriebene Modell der partiellen linearen Regressionsrechnung ist weiterhin auf die Heteroskedastie bzw. die Residuen-Varianzheterogenität zu prüfen. Gerade bei hedonischen Modellen besteht die Gefahr der ungleichen Varianz der Störterme und damit die Verletzung der Gauss-Markov-Annahme einer konstanten Varianz, d. h. einzelne Koordinatenpunkte innerhalb der Punktewolke können mit zunehmender Zeitprojektion oder unvollständiger Attribution stark von der Regressionsgeraden (Störterme oder Residuen) abweichen. Die Attribute sind dann statistisch nicht signifikant bzw. unter-/überschreiten das statistische Signifikanzniveau. Beispiel: Bei einer hedonischen Preisermittlung ergibt sich eine Bandbreite von 200.000 €–250.000 €, gleichwohl gibt es bei gleicher Attribution auch Kaufpreise von 400.000 € und 120.000 €. Läge der Median bei 225.000 € und das Signifikanzniveau bei +/– 10 %, dann sind die beiden Transaktionen von 400.000 € und 120.000 € Residuen (Störterme), die sich wahrscheinlichkeitstheoretisch eher zufällig ergeben haben. Nach Eliminierung dieser Zufallsvariablen kann die Regressionsgerade mit Hilfe des Goldfeld-Quandt-Tests auf Homoskedastie geprüft werden. Insgesamt erlaubt das hedonische Modell, die heterogene Anlageklasse Immobilie in homogene Eigenschaften zu separieren und gleichzeitig den Einfluss auf den Wert eines Objektes zu bestimmen.49 Die Analyse beginnt mit der Erfassung einer unabhängigen Variablen (z. B. Wohnfläche) und einer abhängigen Variablen (Kaufpreis) auf der Basis von Kaufpreissammlungen. Abb. IX 31 zeigt den Zusammenhang in Form einer Punkte-Wolke: 49 Vgl. hierzu ausführlich: Hunziker, S. (2011), S. 4 ff. Abb. IX 31: Zusammenhang von Wohnfläche und Kaufpreis in einer Punkte-Wolke Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1001 4 Hedonische Immobilienbewertung 1001 In einem weiteren Schritt wird die Regressionsrechnung durchgeführt. Wie die Abb. IX 32 zeigt, ergibt sich eine Gerade durch die Punkte-Wolke, die (nach dem Gauss’schen Prinzip der kleinsten Quadrate) die Summe der quadrierten Abweichungen minimiert (lineare Regression): Abb. IX 32 zeigt nunmehr eine Punkte-Wolke einer tatsächlich durchgeführten Untersuchung der Hypoport AG (hier sind die Variablen aus Gründen der Vereinfachung bereits logarithmiert): 50 Wie verschiedene Untersuchungen zeigen, lassen sich die Preisunterschiede für Wohnimmobilien zu etwa 50 % mit dem Attribut der Wohnflächen erklären. 50 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2008), S. 17 Abb. IX 32: Regressionsrechnung in einer Punkte-Wolke Abb. IX 33: Punkte-Wolke-Untersuchung der Hypoport AG50 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1002 1002 IX. Immobilienbewertung Die so ermittelten Regressionskoeffizienten entsprechen den impliziten bzw. hedonischen Preisen für das einzelne Attribut. Insoweit das hedonische Modell zu einer ökonomischen Theorie in Bezug steht, so wird daraus ein ökonometrisches Modell. Das hedonische Modell dient der empirischen Bestätigung der Theorie (hier: Theorie über die Immobilienpreisbildung am Markt). Eine solche Theorie wurde von DiPasquale und Wheaton 1996 veröffentlicht, in dem sie eine Theorie über die Gleichgewichtsbildung im Immobilienmarkt entwickelt haben. In einem 4-Quadranten-Modell wird der Zusammenhang des Marktpreises im Gleichgewichtszustand (*) dargestellt (Abb. IX 34). Steigt z. B. die Nachfrage nach Wohnfläche von D1 auf D2 (Verknappung der Fläche von B* auf B**), dann steigt der Mietzins von M* auf M**, was dazu führt, dass wiederum der Immobilienwert von P* auf P** steigt, was wiederum die Neubautätigkeit anregt und das Flächenangebot von NB* auf NB** vergrößert wird. In diesem einfachen Gleichgewichtsmodell des Immobilienmarktes wird vom klassische (vollkommenen) Marktmodell (Cobweb-Theorem, besser bekannt als Schweinezyklus) ausgegangen. Die Aufgabe des hedonischen Modells ist, diese Zusammenhänge empirisch zu belegen, was zusammen dann ein ökonometrisches Modell der Preisbildung am Immobilienmarkt ergibt. Der deutsche Immobilienmarkt gilt als sehr intransparent, was zum einen die kommunale Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik erschwert und zum anderen die Risikoadjustierung der Immobilienpreise als Folge der asymmetrischen Informationsverteilung negativ beeinflusst. Gesetzgeber und Verbände haben in den letzten Jahren verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die Transparenz des deutschen Immobilienmarktes insbesondere des Wohnimmobilienmarktes deutlich zu verbessern. Dies auch vor dem Hintergrund einer Früherkennung von Blasenbildungen an den Immobilienmärkten. Mit der Änderung der Regelungen zu den Gutachterausschüssen im Abb. IX 34: 4-Quadranten-Modell des Immobilienmarktes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 1003 5 Internationale Immobilienbewertung 1003 BauGB und der Novellierung der Immobilienwertverordnung sind die Rahmenbedingungen für mehr Transparenz verbessert worden. Intensiv beschäftigt sich das Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR) als wissenschaftliche Einrichtung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) mit der Analyse von Immobilienpreisen und Wohnungsmieten. Ziel dieser Tätigkeit des BBSR ist die Entwicklung von Instrumenten für eine valide Wohnungs- und Immobilienmarktbeobachtung. Inzwischen hat sich in Deutschland zwar kein Leitindex für die Preisbildung entwickelt, gleichwohl gibt es verschiedene Preisbeobachtungsinstrumente verschiedener Anbieter. Im Zentrum dieser Marktbeobachtungsinstrumente stehen hedonische Modelle. Das BBSR hat hierzu ein Bestandsaufnahme durchgeführt: BBSR, Synopse Immobilienpreisbeobachtung in Deutschland 2010, 01/2010. Einige ausgewählte Indizes sind: Anbieter Methode Statistisches Bundesamt Mathematisch-Statistisches Verfahren (Hedonik) empirica ag, Berlin Hedonische Preise auf Basis einer Regressionsrechnung Hypoport AG Hedonischer Immobilienpreisindex (Hypoport Hauspreisindex = HPX) vdpResearch GmbH Hedonische Miet- und Preisindizes Deutsche Bundesbank Ermittlung von Preisindizes auf Basis typischer Fälle BulwienGesa AG Berechnung eines segmentbezogenen und einwohnergewichteten Indexwerts (BulwienGesa Immobilienindex) Obergutachterausschuss Niedersachsen Berechnung einer Indexreihe für die Preisentwicklung freistehender Einfamilienhäuser = NIDEX Damit ist in Deutschland der erste Schritt zu mehr Transparenz gemacht worden. Methoden und Instrumente sind aber immer nur so gut wie ihre Datenbasis ist. Vor diesem Hintergrund ist die Weiterentwicklung und die Zurverfügungstellung der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse von großer Bedeutung. Inwieweit sich jedoch in naher Zukunft ein Leitindex für die Immobilienmärkte entwickeln wird, ist von vielen Faktoren abhängig. Es ist jedoch zu erwarten, dass die o. g. „Marktbeobachter“ weiterhin eigene Interessen verfolgen und eigene Datenbanken aufbauen werden. Das BBSR hat einen Arbeitskreis „Immobilienpreise“ gebildet, der auf kooperativem Wege den Erfahrungsaustausch der Akteure fördert und die methodische Weiterentwicklung der Marktbeobachtung koordiniert. Die hedonische Methode wird dabei eine zentrale Bedeutung haben. 5 Internationale Immobilienbewertung 5.1 Internationale Konvergenz der Immobilienbewertung und Wertdefinitionen Die bereits in den 1970er Jahren einsetzende Internationalisierung der Märkte hat sich bis heute zu einer globalen Weltwirtschaft fortentwickelt. Handels- und Kapitalströme fließen nahezu ungehindert dahin, wo die Märkte sie hinlenken. Diese Entwicklung hat auch die Immobilienmärkte erfasst. So suchen Investoren Auslandsimmobilien, um die Portfolios zu diversifizieren. Insbesondere Deutschland hat wegen seiner stabilen Wirtschafts- und Marktentwicklung eine hohe Attraktivität für ausländische Immobilieninvestoren. 5 Internationale Immobilienbewertung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.