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3.4.1 Input in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 61 - 67

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_61

Bibliographic information
42 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management 3.3.1.7.2 Chancen- und Wertmanagement Im Gegensatz zum Risikomanagement beschäftigt sich das Chancen- und Wertmanagement nicht mit der weitgehenden Minimierung des Risikopotenzials, sondern mit der Maximierung des Renditepotenzials aus einem Immobilien-Investment. Unter nicht monetären Chancenwerten werden die Werte verstanden, die aus der Entwicklung einer Immobilie resultieren. Dieser Wert ist abhängig vom Projektrisiko und der Leistung, die die Planer erbringen. Monetäre Werte dagegen kommen den Investoren während der Nutzungsphase der Immobilie zugute. Sie hängen vom Nutzwert der Immobilie und des Grundstücks ab und können in einmalige sowie laufende Einnahmen gegliedert werden.39 Da sich diese Einnahmen über einen langen Zeitraum erstrecken, sind sie bei der Bewertung in Höhe der Geldentwertung zu diskontieren, wobei die letzte einmalige Einnahme den Verkauf des Investments darstellt. Um einen Erfolg oder Misserfolg objektivieren zu können, müssen den Chancen und Risiken im Planungsprozess Eintrittswahrscheinlichkeiten zugeteilt werden. Bei der Bestimmung der Eintrittswahrscheinlichkeiten fließen sowohl Research-Daten als auch die persönlichen Einschätzung des Ermittelnden bzw. von entsprechenden Sachverständigen ein.40 Eintrittswahrscheinlichkeiten werden mit zunehmendem Planungshorizont der Vergleichsbetrachtung ungenauer, wobei ihre Genauigkeit auch stark von der Prognosetechnik und zur Verfügung stehenden Informationsmenge bzw. -qualität abhängig ist. 3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses Der Prozess des Real Estate Asset Management stellt ein revolvierendes System dar, das durch kontinuierliche Überprüfungen der vereinbarten Strategie komplettiert wird. Er beinhaltet die Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle des Grundstücks- und Immobilienbestandes, deren Umsetzung in die nachfolgenden vier Prozessstufen unterteilt werden kann.41 Input • Strategische Asset Allocation • Taktische Asset Allocation • Erfolgskontrolle und Risikomanagement • Im Rahmen des Inputs wird zunächst eine Zielstruktur für das Immobilienportfolio abgeleitet. Die Basis dafür bildet das Fund Management, die Restriktionen des Investors sowie Marktanalysen und Marktprognosen. Die strategische und taktische Asset Allocation, bildet den Kernprozess des REAM-Prozesses.42 Durch entsprechende An- und Verkäufe von Immobilien, deren nachhaltigem Management sowie der regelmäßigen Markt- und Bestandsanalyse erfolgt hier anschließend die Umsetzung des Zielportfolios. Die Ergebniskontrolle und das Risikomanagement, als letzte Einheit des Kreislaufs, beziehen sich sowohl auf die zielgerichtete Effektivität der Prozessschritte, als auch auf die Performanceanalyse und die Risikokontrolle.43 Sie geben bei Bedarf einen Impuls für die Korrektur bzw. die Anpassung der verfolgten Strategie. 39 Vgl. Eger, K-D. (2001), S. 326. 40 Vgl. ebenda S. 327. 41 Vgl. Jung, S. (2008), S. 3. 42 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005) S. 531. 43 Vgl. Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 661. 433.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses 3.4.1 Input Zu Beginn des Real Estate Asset Management-Prozesses wird zunächst die Vorlage für die Einbeziehung der Immobilie in die strategischen Überlegungen eines Portfolios unter Investmentgesichtspunkten erstellt.45 Auf diese Weise wird die Immobilie zur vollständigen Asset-Klasse transformiert. Von der Strukturierung des Anlageprodukts im Hinblick auf die Anforderungen der Anleger über ein aufwendiges Marktresearch bis hin zur Strukturierung eines sinnvollen Anlagevehikels ist der Prozess in der Input-Phase sehr aufwendig und erfordert ein fokussiertes Wissen. Die Stufen sowie Rahmenbedingungen des Inputs werden im Folgenden herausgearbeitet. 3.4.1.1 Anlageidee und Investmentstrategie An der Spitze der Transformation der einzelnen Immobilie zur Asset Klasse steht eine Investmentidee, die sich aus den aktuellen Markt- und Sektorenchancen ergibt.46 Während der Entwicklung einer Anlageidee und somit der Auseinandersetzung mit den Stärken und Schwächen eines Marktes bzw. einer Immobilie ist das Know-how des Fund Managers gefragt. Er sollte neben den finanzwirtschaftlichen Kenntnissen vor allem über marktspezifische Informationen verfügen. Für die Erstellung einer Investmentstrategie sind die vorgelagerten 44 Mit Änderungen übernommen aus:. Bals, W./Wellner, K. (2005) S. 527. 45 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 14. 46 Vgl. Thomas, C. (2007), S. 542. Investmentidee und Investmentstrategie Strukturierung des Anlagevehikels Researchdaten Korrektur/Ausgleich Input Taktische Asset Allocation Strategische Asset Allocation Ergebniskontrolle Risikomanagement Korrektur / Anpassung Performance- Analyse/ Risikokontrolle Bestandsanalyse/ -prognose Marktanalyse/ -prognose Festlegung des Zielsystems/ Benchmark- Portfolio Strategien- und Maßnahmenplanung Umsetzung/ Portfoliokonstruktion Prozess des Real Estate Asset ManagementAbbildung 15: 44 44 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management Marktinformationen und ihre systematische Verarbeitung von entscheidender Bedeutung, da sie zur Steuerung und Erreichung von definierten Zielen und damit zur Realisierung von Wertpotenzialen benötigt werden. Bereits die Formulierung der Strategie ist ohne eine detailierte Informationsbasis nicht möglich, denn bevor die Details der Strategie erarbeitet werden können, ist die Anlage transparent zu machen.47 Die Kernaktivitäten der Strategiephase bestehen in der Anreicherung der übergeordneten Planungsprämissen sowie der bereits bekannten Anlegerziele und Entwicklungsperspektiven der jeweiligen Immobilien(teil)märkte. Diese werden während der Strategiedefinition auf Regionen, Sektoren und Eigentümer herunter gebrochen. Anschließend erstellt der Fund Manager im Rahmen der Investmentidee ein Memorandum, das die geplante Investitionspolitik des Funds darlegen soll. Insbesondere beinhaltet das Memorandum Informationen über die Anlagedauer und die Anlagekriterien anhand derer Investitionsentscheidungen getroffen werden sollen sowie die Zielfestlegung, die dem zukünftigen Anleger als Entscheidungshilfe dienen soll.48 3.4.1.2 Strukturierung Ist das Interesse der Anleger an der entwickelten Anlageidee ausreichend, beginnt der Fund- Manager mit der Strukturierung des Anlageinstruments. Dahinter verbirgt sich ein aufwendiger Prozess, da hierbei die Interessen der Investoren mit der rechtlichen und steuerlichen Konzeption der Anlage renditeoptimiert in Einklang gebracht werden müssen. 47 Vgl. Ditfurth, J/Humbert, C. (2008), S. 9. 48 Vgl. Bruns, C./Meyer-Bullerdiek, F. (2003), S. 131 ff. Research Strukturierung Anlageidee Markt- und Sektorchancen Definition der Anlegerziele • Renditemaximierung • Liquidität • Risiko Rechtliche Form Definition in Verbindung mit Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern Einwerbung der Investitionsmittel • Eigenkapital • Fremdkapital Erste Überlegungen bezüglich der Exitmöglichkeiten Identifikation geeigneter Märkte, Sektoren und Objekte Investmentstrategie Immobilienverwertung • Übernahme ins Portfolio • Development • Weiterveräußerung Immobilienankauf Exit Input-Phase Nachfolgende Phasen Ablaufschema in der Input-PhaseAbbildung 16: 453.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses Als Ergebnis der Strukturierung werden Entscheidungen über die Rechtsform, Art und Umfang der Fremdfinanzierung der Anlagevehikel getroffen. 3.4.1.3 Definition der Anlageziele Im Rahmen der Strukturierung des Anlagevehikels sind zu Beginn des Anlageprozesses die Ziele des Investors hinsichtlich der Immobilienanlage zu definieren. Die wesentlichen Immobilienanlageziele leiten sich größtenteils aus den übergeordneten Unternehmenszielen ab oder resultieren aus den Zielsetzungen für Kapitalanlagen einer Unternehmung. Zusätzlich können spezifische Ziele für eine bestimmte Immobilienanlage definiert werden. Die identifizierten Ziele der Anleger sind auf ihre Beziehung zueinander zu untersuchen. Für viele Immobilienanleger haben die Ziele der Renditeerreichung und der Sicherheit oberste Priorität. Eine höhere Rendite ist jedoch in der Regel mit einem höherem Risiko bzw. einem niedrigerem Sicherheitsniveau verbunden. Bei derartigen Zielkonflikten bietet es sich an, gemäß den Präferenzen des Anlegers eine Rangfolge der Ziele zu bilden.49 Nicht selten ändern sich während der Eigentumsdauer die Anlageziele, die ein Investor verfolgt, so dass der Fund Manager und der Asset Manager vor die Aufgabe gestellt werden, stets die optimale Verwendung für das Kapital zu finden und getroffene Entscheidungen zyklisch zu kontrollieren. Dabei darf er entscheidungserhebliche Aspekte nie aus den Augen verlieren und muss den Kunden hinsichtlich aller derartigen Änderungen entsprechend beraten. Der stetige Performancedruck bei zugleich stärker werdenden Forderungen nach steigender Transparenz führt dazu, dass der Asset-Manager im Rahmen des Inputs bestmögliche Informationen und Definitionen hinsichtlich der angesteuerten Ziele und Strategien beanspruchen muss. Dem Asset-Manager müssen eindeutige Entscheidungskriterien • relevante Informationen bezüglich der Entscheidungsfindung • 49 Vgl. ebenda. 50 Vgl. Rottke, N.B./Schlump, P. (2005), S. 41. Immobilien-Anlageziele Mischung und StreuungKapitalerhaltung PrestigegewinnEigennutzung Bildung stiller ReservenLiquidität Förderung Gemeinwohl Steuerliche Optimierung RentabilitätSicherheit H au pt zi el e N eb en zi el e Zielhierarchie der Immobilien-AnlageentscheidungAbbildung 17: 50 46 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management klar definierte Umsetzungsprozesse • effiziente und transparente Instrumente (Verfahren und Tools) • zur Verfügung stehen.51 3.4.1.4 Einwerbung der Investitionsmittel Der Investor trifft nach der Auseinandersetzung mit der Anlageidee und der Definition seiner persönlichen Ziele seine individuelle Anlageentscheidung. Die Einwerbung des Eigenkapitals folgt im direkten Anschluss an die Anlageentscheidung des Investors. Im Zuge der Einwerbung des EK muss im Rahmen der Strukturierung der Anteil der Fremdfinanzierung definiert werden. Die Aufnahme von Fremdmitteln dient dazu, die Steuerbelastung zu reduzieren und eine eventuelle Währungsabsicherung zu gewährleisten.52 Das das Fund Management übernimmt damit in Verbindung mit dem Asset Manager die Aufgabe, Projekte bzw. Immobilien zu finden, in die das Geld fließen soll. Darauf folgt sodann, wenn kein bestehendes Portfolio vorhanden ist, der Erwerb von Objekten, die anschließend in das laufende Asset- und Portfoliomanagement übernommen werden. 3.4.1.5 Entscheidung über die rechtliche Form Die Immobilienanlagepolitik eines Anlegers wird hochgradig von dessen steuerlicher und aufsichtsrechtlicher Position beeinflusst. Je nach Ausgestaltung der Investorengruppe und der Gesellschaftsform bzw. der Beteiligung können Investment- und Steuergesetze die Kapitalbeschränkung sowie die steuerliche Behandlung der Anleger und Gesellschaften stark beeinflussen und somit Einfluss auf die Asset-Allocation und die Nachsteuerrendite nehmen. Als weiteres wesentliches Element der Strukturierung wird daher das Investmentvehikel in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht untersucht und schließlich seine rechtliche Form festgelegt.53 Aus den gesetzlichen Vorschriften der gewählten Anlagevehikel können sich in der Praxis rechtliche Restriktionen ergeben, die nachfolgend in zwei Beispielfällen verdeutlicht werden: (1) Die Restriktionen für offene Immobilien- Publikumsfonds- und Spezialfonds ergeben sich aus dem Investmentgesetz. So unterliegt die das Immobilien-Sondervermögen verwaltende Kapitalanlagegesellschaft gemäß dem InvG in ihrem Handlungsspielraum Einschränkungen in der Anlagepolitik. Diese stellen sich in der Form dar, dass u. a. mindestens 5 %, höchstens aber 49 % des Fondsvermögens in liquiden Mitteln zu halten sind.54 Eine Vielzahl von Einzelbestimmungen, die auf eine Minimierung des Risikos und Erhaltung der Liquidität der Anteilsscheine am Sondervermögen abzielen, gilt bezüglich des Immobilienvermögens.55 Hinzu kommen weitere Vorschriften bezüglich des Einsatzes von Fremdkapital.56 51 Vgl. Bals, W./Wellner, K. (2005), S. 511. 52 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 726. 53 Vgl. Hockmann, H-J./Thießen, F. (2007), S. 247 ff. 54 Vgl. § 80 InvG . 55 Vgl. § 67, 68, 72 InvG. 56 Vgl. § 82 InvG. 473.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses (2) Versicherungsunternehmen und Pensionskassen unterliegen dem Gesetz über die Beaufsichtigung der Versicherungsunternehmen und müssen sich daher bei ihren Anlageentscheidungen innerhalb der Vorschriften und Anforderungen dieses Gesetzes bewegen, das eine möglichst hohe Sicherheit und Rentabilität bei jederzeitiger Liquidität des Versicherungsunternehmens fordert.57 Die Sicherung des Kapitals muss hier eine vorrangige Position erhalten, da die Anlage die Deckung zukünftiger Ansprüche verfolgt. Im Rahmen der Immobilien-Performancemessung ist ebenso die Berücksichtigung von Steuern ein zentraler Aspekt, da im Hinblick auf die Besteuerung der unterschiedlichen Immobilieninvestitionen erhebliche Unterschiede existieren. Dies sollte auf der Investmentebene durchgeführt werden, da die Portfolio-Ebene lediglich die Verantwortung für ein Ergebnis vor Steuern trägt.58 Grundsätzlich sind Immobilieninvestitionen unter der Berücksichtigung des Einflusses der länderspezifischen Besteuerung zu betrachten. Im deutschen Steuerrecht muss in diesem Zusammenhang das Belegenheitsprinzips berücksichtigt werden. Investiert ein Anleger in einen Auslandsimmobilienfonds und erzielt Erträge aus dieser Beteiligung, so werden diese in dem Land versteuert, in dem sie entstanden sind bzw. in dem das Objekt „belegen“ ist. Beim Immobilienerwerb fällt in Deutschland grundsätzlich die Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich kommt die Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die Grundsteuer sowie die Abschreibung in Form der AfA für den Immobilieneigentümer hinzu.59 3.4.1.6 Entscheidungsvorbereitung im Research Im Bereich der Wertpapiere ist ein fundiertes Research seit Jahren das Fundament einer jeden Investitionsentscheidung. Auch bei Immobilieninvestitionen ist ein systematisches Research eine unverzichtbare Grundlage für ein erfolgreiches REAM, da ohne die genaue Untersuchung der Märkte die Basis für Ertrags- und Risikoaussichten nicht gegeben ist. Jedes Kreditinstitut und jede große Asset Management Gesellschaft verfügt somit über ein eigenes Research-Team. Die Entscheidungsgrundlage, die bei jeder Investition und Desinvestition durch das Research geliefert wird, untersucht folgende Kriterien: 60 Systematische und permanente Marktbeobachtung (Mietspiegel, Angebot und Nachfrage, • Kaufpreisentwicklung) Ermittlung von Bedarfszahlen (Flächenbedarf, Objektarten) • Sensibilisierung für Markttrends (Veränderung der Wohnformen, des Einkaufsverhaltens, • der Kaufkraft) Ermittlung von Kennziffern (Indices, Benchmarks) • Vergleich unterschiedlicher Makrostandorte • Beobachtung von Immobilienmarktzyklen • Erstellung von Markt- und Objektentwicklungsprognosen unter Anwendung ökonomi- • scher Modelle61 Ein präzises Monitoring der Märkte und Sektoren ermöglicht es, die für ein Investment in Frage kommenden Märkte, im jeweiligen Marktzyklus zu identifizieren. Dies geschieht mit 57 Vgl. § 54 Abs. 1, VAG. 58 Vgl. Thomas, M. (2006), S. 220. 59 Vgl. ebenda. 60 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 715 ff. 61 Vgl. Siebertz, Dr. P. (2003), S. 675. 48 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management Hilfe einer regelmäßigen Erfassung aller relevanten Angebots- und Nachfrageindikatoren wie etwa Fertigstellungsvolumina, Leerstandsquoten, Transaktionsvolumina oder Mietniveau sowie der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.62 Die Untersuchungsgebiete stellen die Basis für ein professionelles Asset Management dar, da anhand ihrer Ergebnisse prognostiziert werden kann, für welche Märkte bzw. Immobilien zukünftig eine über- bzw. unterdurchschnittliche Performance erwartet werden kann. Hinsichtlich dieser Basis entscheidet der Asset Manager über den Verkauf eines Objektes bzw. über dessen Aufnahme in das Portfolio.63 3.4.1.7 Überlegungen zur Exit-Strategie In der Finanzsprache wird unter dem Exit der Rückzug aus einem Investment und darin eingeschlossen in der Regel auch die Liquidierung der entsprechenden Vermögenswerte gemeint. Die ersten Überlegungen zur Exit-Strategie werden bereits vor der eigentlichen Einkaufsphase im Rahmen des Fund Management bzw. des Inputs aufgestellt. Auch für den Fall, dass der Zeitraum, der Aufbewahrung der Immobilie nicht im Voraus bekannt sein sollte, ist es essentiell, den möglichen Ausstieg aus dem Investment bereit vor dem Ankauf zu durchdenken. Wichtig ist diese frühzeitige Vorbereitung der Exit-Strategie insbesondere mit dem Hinblick auf die finanzierenden Banken. Möchte der Investor darauf vorbereitet sein, eventuell bereits während der Finanzierungsphase das Objekt weiter veräußern zu dürfen, sollte der Darlehensvertrag so ausgestaltet werden, dass die Möglichkeit der Veräußerung nicht vom guten Willen der Bank abhängig gemacht wird.64 3.4.2 Strategische Asset Allocation In der zweiten Phase des Real Estate Asset Management-Prozesses werden die Eckpunkte der Portfolio-Strukturierung fixiert. Die Strategische Asset Allocation verfolgt das Ziel, das individuelle Ausgangsportfolio gemäß den Anlagepräferenzen eines Investors oder einer Investorengruppe auf Basis historischer Risiko- bzw. Renditeanalysen langfristig zu bestimmen und zu optimieren.65 Zu diesem Zweck wird ein Soll-Portfolio festgelegt, bei dem die Auswahl der Assets die unternehmens-, personen- und portfoliorelevanten Ziele berücksichtigt. Als Leitfaden für die weiteren Schritte dient in der strategischen Asset Allocation die Portfolio-Selektion, die ein Benchmark-Portfolio erzeugt. Dieses Portfolio dient als Kompendium für die in den weiteren Schritten verfolgte Umsetzung der Asset Allocation. 3.4.2.1 Portfolio-Selektion Die von Markowitz entwickelte Portfolio-Selektion-Theorie erklärt in den Grundzügen das Wechselspiel zwischen unterschiedlichen Assets eines Portfolios. Diese Theorie beschreibt 62 Vgl. Berning, M. (2008), S. 9. 63 Vgl. Geipel-Faber, U. (2002), S. 721. 64 Vgl. Bosak, A./Mayer, B./Vögel, H. (2007), S. 37. 65 Vgl. Sachsenmeier, M. (2001), S. 641.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.