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3.2.3 Objekt-Ebene in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 52 - 53

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_52_1

Bibliographic information
333.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess Neben den Beteiligten am Hauptprozess gibt es zahlreiche Beteiligte, die auf der Investment- Ebene in den Nebenprozess involviert sind und eine unterstützende Funktion vertreten. Dazu zählen Rating Agenturen, Investment Banken (Strukturierung des Investment-Vehikels), finanzierende Banken, Rechts- und Steuerberater sowie Auditing Firmen, die die Aufgabe haben, eine unabhängige Revision und Prüfung durchzuführen.6 3.2.2 Portfolio-Ebene Die Primäraufgabe aller Beteiligten der Portfolio-Ebene ist, die auf der Investment-Ebene vorgegebene Strategie unter Berücksichtigung portfolio-theoretischer Ansätze, der Transparenz und der optimalen Rendite-/Risiko-Relation umzusetzen. Das Real Estate Asset Management übernimmt hier zum einen die Funktion des Input-Gebers im Prozess der Portfolioplanung und -steuerung bezüglich der konkreten Situation auf den Märkten (Vermietungs- und Investmentmarkt) und des Immobilienbestandes (Bottom-Up). Zum anderen erhält der Asset Manager strategische Handlungsvorgaben bezüglich der Asset Allocation aus dem Portfolio Management.7 In beiden Fällen entsteht zwischen den REAM und dem Portfolio Management eine enge Interdependenz im Hinblick auf das verfolgte Ziel.8 Die strategische Portfolioplanung und somit die Zusammenstellung einzelner Objektgruppen zu einem Produkt übernimmt der Portfolio Manager.9 Für die taktische Portfolioplanung und deren Umsetzung hingegen ist der Asset Manager verantwortlich. Diese befasst sich hauptsächlich mit operativen Zielgrößen und Entscheidungen, wie beispielsweise den geplanten Bau- und Vermietungsaktivitäten sowie An- und Verkäufen von ausgewählten Immobilien. Die beiden Beteiligten am Hauptprozess der Portfolio-Ebene spielen aufgrund der dualen Sichtweise die entscheidende Rolle zwischen der Portfoliostrategie und der Erreichung der Performance. Unterstützungsleistungen auf der Ebene des Portfolios werden beispielsweise von Immobilienbewertern (Valuation Surveyors) und Researchern erbracht, die wesentlich zur Transparenz und Effizienz des Prozesses beitragen. 3.2.3 Objekt-Ebene Der Handlungsrahmen der Objekt-Ebene beschränkt sich auf die individuelle Immobilie und damit auf die operative und objektspezifische Umsetzung der auf der Portfolio-Ebene vorgegebenen Ziele. Die Beteiligten erstrecken sich lebenszyklusphasenübergreifend vom Projekt- Entwickler über den Property und Facility Manager bis hin zum Makler, der bei Vermietung und Transaktionen involviert ist.10 Der Asset Manager fungiert auf der Objekt-Ebene als treuhänderischer Eigentümervertreter, formuliert die Objektstrategie und übernimmt die wertorientierte Planung, Steuerung und Kontrolle von einzelnen Immobilien und Objektdienstleistern.11 Dies bedeutet, dass er mit 6 Vgl. Hellerforth, M. (2006), S. 711. 7 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 683. 8 Vgl. Schulte, K-W./Walbröhl, V. (2002), S. 659 . 9 Vgl. Bone-Winkel, S. (2005), S. 495. 10 Vgl. Trescher, K. (1997), S. 570 ff. 11 Vgl. Teichmann, S. (2007), S. 20. 34 3 Der Wertschöpfungs prozess des Real Estate Asset Management allen Beteiligten der Objekt-Ebene Schnittstellen bildet, und Anweisungen zur Umsetzung der Objektstrategie an die Involvierten erteilt.12 Des Weiteren ist der Asset Manager für die notwendige Interaktion innerhalb der Ebene zuständig, die nur durch ein professionell funktionierendes Reporting- und Research-System erreichbar ist. Für die unterstützenden Prozesse sind auf der Objekt-Ebene technische Gutachter, Bauunternehmen und Ingenieure sowie Versicherungen verantwortlich. Sie alle tragen mit ihren Dienstleistungen und Informationen zur Entscheidungsfindung des Asset Managers bei. 3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses Zentrale Aufgabe des REAM ist die Entwicklung und Umsetzung von wertsteigenden Immobilienstrategien und die Betreuung einzelner Objekte aus der Perspektive des Vermögensinhabers, wobei die Operationalisierung von wertsteigernden und kostensenkenden Maßnahmen insbesondere auf der Objekt-Ebene bzw. Objektverbund-Ebene stattfindet. Um diese Aufgabe bestmöglich erfüllen zu können, müssen die Elemente des REAM, die gegenseitig voneinander abhängig sind, in einen regelmäßigen Zyklus eingeordnet und ihr Handlungshorizont genau definiert werden.13 Dabei ist es wichtig, dass die einzelnen Elemente nicht starr, sondern interdisziplinär betrachtet werden, da sie bei eventuellen Zieländerungen anpassungsfähig bleiben müssen. 12 Vgl. ebenda, S. 19. 13 Vgl. Brauer, K-U. (2006), S. 678. 14 Mit Änderungen entnommen aus: Teichmann, S. (2007), S. 18. Bestands- und Potentialanalyse z.B. Immobilien-Audit, SWOT-Analyse Zukunftsprognose z.B. durch Szenariotechnik Strategiefestlegung z.B. durch Aufstellen von Aktionsplänen oder durch Planung von Maßnahmen Strategieinitiierung Begleitet von der Portfolioplanung Portfolioplanung in Zusammenarbeit mit dem Portfolio- Management Erfolgsüberprüfung und Anpassung der Strategie durch das Risiko- und Wertmanagements sowie die Eintrittswahrscheinlichkeit Elemente des REAM- ProzessesAbbildung 10: 14

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.