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13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 397 - 406

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_397

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39513.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase Entschei dungs kompetenzen zu vergeben. Für komplexe Vertragsvorhaben kann auch die Visualisierung eines modularen Vertragsaufbaus sowie eine Vertragsdatenbank hilfreich sein. Ein weiteres Werkzeug stellen Checklisten für Vertragsarbeiten und deren Entscheidungskompetenzen dar.87 In der Leistungsbeschreibung werden der Bedarf und die Anforderungen an die jeweiligen Dienste ermittelt und festgeschrieben. Im Zuge der Leistungsvergabe wird dabei eine Prüfung, Wertung und Kommentierung zur Entscheidungsvorbereitung hinsichtlich der Erfordernisse von den in Frage kommenden Dienstleistungen durchgeführt.88 Die vollständige und präzise Leistungsbeschreibung als Vertragsbestandteil hat eine große Bedeutung für Dienstleistungs verträge. Grund dafür ist vor allem, dass der konkrete Aufgabenbereich die unterschiedlichsten Dinge erfassen kann, wobei auch Werksleistungen berührt werden. So sind in die Leistungsbeschreibung nicht nur Vertragsdauer oder -laufzeit aufzunehmen, hier sind Preis und Preisanpassungen, Gewährleistungsansprüche bei eventuellen Leistungsstörungen, Sicherheits bestimmungen und auch Geheimhaltungsregeln zu vereinbaren.89 13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung Dieser Teilbereich des Real Estate Asset Managements setzt nun am Objekt selbst an. Die gebäudetechnische Optimierung bezieht sich auf aktive Maßnahmen, die das Objekt ganz oder teilweise entweder verschönern, verbessern oder effizienter machen. Ziel ist es auch hier, dass der langfristige Cashflow durch Optimierung von Erlösen und Kosten möglichst gesteigert, mindestens jedoch gesichert werden kann.90 Die gebäudetechnische Optimierung kann einem Refurbishment oder einem Redevelopment nahe kommen. Es lässt sich allerdings dadurch abgrenzen, dass Maßnahmen in diesem Rahmen üblicherweise keine wesentlichen Eingriffe in die gesamte Struktur des Gebäudes bedeuten und somit auch der Kapitaleinsatz moderater ist. Man kann Die gebäudetechnische Optimierung eher als laufenden Prozess bezeichnen, der je nach Vermietungsstand intensiver oder weniger intensiv ist. Ein Refurbishment/Redevelopment dagegen ist ein Vorgang mit einer begrenzten Laufzeit und erfordert wesentlich höheren Planungs- und Bauaufwand und damit verbunden auch höheren Kapitaleinsatz. Grundsätzlich sind Maßnahmen der gebäudetechnische Optimierung auch nur mit einer zumindest teilweisen Vermietung des Gebäudes möglich. Ein vollständiges Redevelopment dürfte in den meisten Fällen ein leeres Gebäude erfordern. Ziel der gebäudetechnische Optimierung ist eher eine Qualitätsverbesserung und Modernisierung des Bestandsobjektes; bei einem Redevelopment wird häufig versucht, ein Objekt so zu bearbeiten, dass es möglichst nah an einem Neubau heranreicht. Die gebäudetechnische Optimierung kann in folgende Bereiche unterteilt werden:91 Flächenkonzeption • Bautechnik • Haustechnik • Instandhaltung • 87 Vgl. Schneider, H. (2001), 345 ff. 88 Vgl. Preuß N./Schöne, L. B. (2006), S. 333. 89 Vgl. Schulte, K.-W./Schäfers, W. (1998), S. 509 ff. 90 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 420. 91 Vgl. ebenda, S. 421. 396 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase Maßnahmen in den genannten Bereichen sind häufig nicht unabhängig voneinander zu sehen, sondern ergeben sich als eine Abfolge, die durch eine Entscheidung in einem der vier Bereiche angestoßen wurde. Die Intensität der Maßnahmen sollte sich grundsätzlich an der Frage orientieren, ob, und wenn ja, in welcher Höhe sich daraus voraussichtliche Mietsteigerungen oder überhaupt Mieterlöse oder Kostenreduzierungen ergeben. Darüber hinaus auch daran, ob man dadurch zusätzlich noch den Kaulpreis-/Bewertungsfaktor positiv beeinflussen kann.92 13.3.7.1 Flächenkonzeptionelle Maßnahmen Letztlich ist es in den meisten Fällen Ziel des Eigentümers, eine möglichst große vermietbare Fläche zu haben, die zugleich möglichst flexibel gestaltet werden kann. Wenn nicht schon im Rahmen der Due Diligence geprüft, sollte der Eigentümer deshalb spätestens in der Bestandsphase möglichst genau wissen, wie hoch seine vermietbare Fläche tatsächlich ist. Gibt es Zweifel an den vorhandenen Flächenangaben, so empfiehlt sich ein (Teil-)Aufmaß des Gebäudes. Teilweise ergeben sich bereits dadurch nicht unwesentliche Flächenabweichungen gegenüber den Angaben in den Mietverträgen bzw. Bestandsunterlagen. Flächenkonzeptionelle Maßnahmen dienen dazu, bisher nicht vermietbare Flächen vermietbar zu machen, geringwertige Flächen zu höherwertigen Flächen umzugestalten, durch Zusammenlegung oder Teilung von Mietflächen nachfrageorientierte oder effizientere Flächen zu bekommen. Nicht oder bisher nur eingeschränkt vermietbare Flächen können z. B. durch bauliche Maßnahmen in vermietbare Flächen umgewandelt werden. Dies könnten z. B. Kellerflächen sein, die bisher als Technikräume dienten und deren Technik (z. B. Öltanks, Tresorräume, alte Stahlschränke) nicht mehr benötigt wird.93 Nicht vermietbar sind bei einer Gebäudenutzung von mehreren Mietern nach der Flächendefinition der gif die Treppenpodeste. Durch Umwandlung in ein Einzelnutzergebäude bzw. durch exklusive Nutzung des Treppenhauses durch einen Mieter ist auch diese Fläche vermietbar. Flächen in Dachgeschossen, die durch zu niedrige Decken bzw. durch Schrägen nicht oder eingeschränkt vermietbar waren, können durch Dachanhebung in volle Mietflächen umgewandelt werden. Hier allerdings befindet man sich je nach Gebäude bereits schnell im Bereich des Refurbishments. Die Umwandlung von Allgemeinflächen in exklusiv nutzbare Mieträume kann ebenfalls den langfristigen Cashflow aus den Mieten steigern. Dies ist immer dann besonders interessant wenn die allgemeinen Flächen nicht vollständig oder nicht mit dem vollen Mietpreis wie für die Hauptmietflächen umlegbar sind. Dabei können z. B. überdurchschnittlich große Foyerflächen teilweise in Büros oder Besprechungsräume umgewandelt werden. Das gleiche gilt für ehemalige Expeditions- oder Lagerflächen, die sich früher häufig im Erdgeschoss befunden haben und durch Auslagerung dieser Tätigkeiten obsolet geworden sind. Die Zusammenlegung und Teilung der Mietflächen bzw. eine Veränderung der Raumaufteilung innerhalb von Mieteinheiten kann ebenfalls zu einer höheren Attraktivität und damit zu höheren Mieteinnahmen führen. Bei allen flächenrelevanten Maßnahmen kommt es häufig zu baulichen Maßnahmen mit gegebenenfalls beträchtlichen Aufwendungen. Es ist daher im Vorfeld sorgfältig eine Kosten-/ Nutzenanalyse zu erarbeiten und die Auswirkungen auf den Wert der Immobilie abzuschätzen. Gelegentlich scheitern für den Gebäudekörper sinnvolle Maßnahmen an dem zu geringen wirtschaftlichen Nutzen für den Eigentümer.94 92 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 421. 93 Vgl. ebenda, S. 421. 94 Vgl. ebenda, S. 422. 39713.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase 13.3.7.2 Flächendefinitionen für gewerbliche Objekte Im Zusammenhang mit flächenkonzeptionellen Maßnahmen ist eine klar definierte – und ggf. einvernehmlich mit dem Nutzer abgestimmte – Flächenbasis ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Im nachfolgenden Abschnitt seien deshalb die gebräuchlichsten Flächendefinitionen bei gewerblichen Objekten in Deutschland kurz vorgestellt. 13.3.7.2.1 Grundflächendefinition nach DIN 277 Das Deutsche Institut für Normung e.V. (DIN) hat neben vielen anderen Normen auch eine verbindliche Flächendefinition mit der DIN 277 aufgestellt. Diese DIN-Norm gilt für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder von Teilen von Bauwerken im Hochbau. Sie dient als maßgebliche Grundlage für das Verständnis von Grundflächen in Gebäuden.95 Die DIN 277 wird unterteilt in: DIN 277-1: Begriffe, Ermittlungsgrundlagen • DIN 277-2: Gliederung der Nettogrundfläche (Nutzfläche, Technische Funktionsfläche • und Verkehrsfläche) DIN 277-3: Mengen und Bezugseinheiten • Die DIN 277-1 (Begriffe und Ermittlungsgrundlagen) des Deutschen Instituts für Normung e.V. definiert folgende Flächenbezeichnungen: 95 Vgl. Gondring, H., Wagner, T. (2007), S. 182 in Anlehnung an DIN 277 02/2005. Brutto-Grundfläche (BFG) Konstruktions- Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) Technische Funktionsfläche (TF) NF 1 Wohnen und Aufenthalt NF 2 Büroarbeit NF 3 Produktion, Experimente, Arbeit NF 4 Lagern, Verteilen und Verkaufen NF 5 Bildung, Kultur, und Unterricht NF 6 Heilen und Pflegen NF 7 sonstige Nutzflächen Vereinfachte Flächendarstellung nach DIN 277-2Abbildung 181: 398 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase ¾ Brutto-Grundfläche (BGF): Die BGF wird gem. DIN 277-1 definiert als diejenige Fläche, die sich als „Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“ ergibt. Die BGF gliedert sich auf in die Netto- Grundfläche (NGF) und die Konstruktions-Grundfläche (KGF). Die BGF erfasst somit im Gegensatz zur Geschossfläche (GF) sämtliche Vollgeschosse eines Bauwerkes inkl. unterirdischer Flächen (z. B.: Tiefgaragen und Kelleräume). Die Geschossfläche erfasst dagegen nur die oberirdischen Vollgeschosse. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich der Bekleidung, z. B. Putz anzusetzen.96 ¾ Konstruktions-Grundfläche (KGF): Die KGF bezieht sich auf den Anteil der BGF, der von darauf stehenden Bauteilen eingenommen wird. Diese Bauteile können u. a. Wände, Säulen, Stützen, Pfeiler, Schornsteine und Wandöffnungen wie Türen und Fenster sein. Zudem ist die KGF die Differenz der BGF und der NGF. Die Konstruktions-Grundfläche ist aus den Grundflächen der aufgehenden Bauteile zu ermitteln. Konstruktive und gestalterische Besonderheiten wie z. B. Wand- oder Türvorsprünge bleiben unberücksichtigt. ¾ Netto-Grundfläche (NGF): Die NGF entsteht durch den Abzug der KGF von der BGF. Für die Ermittlung der Netto- Grundfläche sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen z. B. Wänden anzusetzen. Gestalterische Besonderheiten wie z. B. Wand- oder Türvorsprünge bleiben dabei unberücksichtigt. Die NGF teilt sich auf in die Nutzfläche (NF), in die Technische Funktionsfläche (TF) und in die Verkehrsfläche (VF). ¾ Nutzfläche (NF): Die Nutzfläche bezieht sich auf die Flächen, die der Nutzung entsprechend ihrer Zweckbestimmungen dienen. Somit gehören Verkehrsflächen und Technische Funktionsflächen nicht zur Nutzfläche. Die NF beinhalten aber durchaus Sanitärräume, Fahrzeugabstellflächen und Flächen der zentralen Technik. Die DIN 277-1 unterteilt die NF in sieben Gebiete (vgl. Abbildung DIN 277-2). Hierbei ist zu erwähnen, dass die Neuauflage der DIN 277 im Jahr 2005 einige Veränderungen im Vergleich zu ihrer Vorgängerversion aus dem Jahr 1987 mit sich brachte. Die ehemalige Unterscheidung der Nutzfläche (NF) in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF) entfällt und wird nicht mehr verwendet. Im Hinblick auf das Flächenmanagement kann gesagt werden, dass die Nutzfläche innerhalb eines Gebäudes einen möglichst großen Anteil innehaben sollte, da sie den eigentlichen Nutzungszweck des Gebäudes repräsentiert. ¾ Technische Funktionsfläche (TF): Die Technische Funktionsfläche bezieht sich auf den Anteil der NGF, der der Unterbringung von zentralen (haustechnischen) Anlagen dient, wie z. B. Heizung sowie für den Betrieb einer Klimaanlage. Dennoch muss unterschieden werden zwischen diesen haustechnischen Anlagen, die zur TF zählen und betriebstechnischen Anlagen, die der Mieter z. B. speziell aufgrund seiner Tätigkeit einbauen lässt. Diese betriebstechnischen Anlagen zählen nicht zur TF, sondern zur Nutzfläche. Bestes Beispiel hierfür wäre u. a. eine zusätzliche Klimaanlage für die Kühlung eines mietereigenen Serverraums. Aufgrund der Neuauflage der DIN 277 im Jahr 2005 ergab sich auch bei der TF eine Änderung: die ehemalige Bezeichnung der „Funktionsfläche“ entfällt und wird durch die Bezeichnung „Technische Funktionsfläche“ ersetzt. ¾ Verkehrsfläche (VF): Die Verkehrsfläche bezieht sich auf den Anteil der NGF, der dem Zugang zu den jeweiligen Räumen, dem Verkehr innerhalb von Gebäuden oder dem Verlassen im Notfall dient. Zur VF 96 Vgl. Gondring, H., Wagner, T. (2007), S. 182 in Anlehnung an DIN 277 02/2005. 39913.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase zählen z. B. Treppen und Flure, Hallen und Fahrzeugverkehrsflächen, aber auch Flächen für Notausgänge und Fluchtwege. Im Sinne des Flächenmanagement sollen alle Flächen, die nicht der Nutzfläche dienen auf ein erforderliches Maß beschränkt werden, sofern nicht andere Gründe wie z. B. Repräsentation dagegen sprechen. Die DIN 277-1 definiert neben den vorgenannten Flächenmaßen auch den Brutto-, Netto- und Konstruktions-Rauminhalt. Diese Größen bleiben allerdings in dieser Betrachtung unberücksichtigt. 13.3.7.2.2 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G) Die Richtlinie MF-G (Richtlinien für die Berechnung der Mietfläche für den gewerblichen Raum) aus dem Jahr 2004 ist eine Zusammenfassung der bisher existierenden Richtlinien MF-B (1996) und MF-H (1997) zur Ermittlung der Mietflächen für Büro- bzw. Handelsräume. Die DIN 277 definiert zwar die Fläche im Allgemeinen, jedoch gibt sie keine verbindliche Definition der Mietfläche für gewerblich genutzte Objekte. Die Richtlinie der gif (MF-G) stellt dagegen eine Definition der Mietfläche von gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien auf. Sie geht mit den Begriffen und Wesenszügen der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) konform. Die MF-G baut somit auf den Definitionen der DIN 277 auf. Daher ist es notwendig die Flächendefinitionen der DIN 277 zu kennen um die MF-G Richtlinien anwenden zu können.97 Die DIN 277 definiert und systematisiert Flächen also nach baulichen Gesichtspunkten. Die Richtlinien der gif (MF-G) baut darauf auf und geht in ihrer Aussage über die DIN 277 hinaus, indem sie festlegt, welche Flächen zu einer Mietfläche zählen und welche nicht. Nach der Richtlinie MF-G wird die Mietfläche in der Regel auch geringer ausfallen als die Brutto-Grundfläche der DIN 277. Dies resultiert aus der Berechnung der gif, in der bestimmte Flächen nicht als Mietfläche angesehen werden, die jedoch bei der BGF-Berechnung mit einfließen Die MF-G stellt in Anlehnung an die Brutto-Grundfläche der DIN 277 ihr eigene Mietflächendefinition auf: 97 Vgl. Gondring, H., Wagner, T. (2007), S. 185 in Anlehnung an gif MF-G 2004. Brutto-Grundfläche (BGF nach DIN 277) MF-0 (keine Mietfläche) MF-G (Mietfläche nach gif) MF-G 1 (Exklusive Nutzung) MF-G 2 (Gemeinschaftl. Nutzung) Flächenarten nach gif (MF-G)Abbildung 182: 400 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase ¾ MF-0 (Keine Mietfläche) Grundsätzlich sind Mietflächen mit der Bezeichnung MF-0 keine Mietflächen. Aus den Flächendefinitionen der DIN 277 sind dies alle Technischen Funktionsflächen (TF), Verkehrsflächen (VF) und Konstruktions-Grundflächen (KGF). Diese Flächen können jedoch auch Mietfläche werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. ¾ MF-G (Mietfläche nach gif) Flächen mit der Bezeichnung MF-G sind Mietflächen. Nach den Flächendefinitionen der DIN 277 sind dies Flächen, die zur BGF gehören und nicht zur MF-0 gerechnet werden. In Abhängigkeit von der Vermietungssituation lässt sich die Mietfläche MF-G in Mietflächen mit exklusivem Nutzungsrecht (MF-G 1) und solche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht (MF-G 2) gliedern.98 MF-G 1: Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht, ist einem Mieter zuzuordnen. Die Einordnung als Fläche mit exklusivem Nutzungsrecht wird zum einen charakterisiert durch das Recht, andere Nutzer auszuschließen, zum anderen durch das Recht, die Fläche personell und/oder sächlich zu belegen. MF-G 2: Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht, ist allen oder mehreren Mietern anteilig im Verhältnis der MF-G 1 zuzuordnen. Sie ist somit auf alle beteiligten Mietparteien umzulegen und die Art der Zuordnung ist anzugeben. Die gif stellt zudem in der MF-G Mietflächen auf, die Mietobjekt sein können, deren zugrunde liegende Fläche jedoch nicht der Mietfläche MF-G zugerechnet werden. Zu ihnen gehören z. B. Fahrzeugabstellplätze, Schaufenster, Kundenbedienzonen und Gastronomiezonen. Diese Mietobjekte unterliegen individuellen Mietanforderungen und sind dann ausdrücklich zu vereinbaren. Zusammenfassend wird in der nachfolgenden Graphik aufgezeigt, wie die Flächendefinitionen der DIN 277 und die der MF-G zusammenspielen.99 Des Weiteren veröffentlichte die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) im November 2005 eine neue englischsprachige Richtlinie, um auch im englischsprachigen europäischen Raum eine verlässliche Grundlage für gewerbliche Mietflächen zu schaffen. 13.3.7.3 Bauliche Maßnahmen Bauliche Maßnahmen ergeben sich häufig als Folge aus den flächenkonzeptionellen Entscheidungen. Darüber hinaus können bauliche Maßnahmen im Rahmen der gebäudetechnische Optimierung selbst ebenfalls zu einer Wertsteigerung durch höhere Attraktivität führen. Dabei kann es sich z. B. um eine Aufwertung durch Modernisierung der allgemeinen Mietflächen wie Foyerflächen, Treppenhäuser, Aufzugsvorräume oder Sanitärräume handeln. Auch hier sollte die notwendige Intensität und Auswahl der Materialien vom wirtschaftlichen Nutzeu abhängen. Ein hochwertig gespachteltes Eingangsfoyer bringt nicht in jedem Fall mehr Miete als ein neuer, deutlich günstiger und dennoch schöner Tapetenbelag. Darüber hinaus ist ein Tapetenbelag in der laufenden Instandhaltung deutlich preiswerter.100 Im Bereich der Fassade gibt es je nach Gebäude und Art der Fassade unterschiedliche Möglichkeiten diese ohne wesentliche Eingriffe zu verschönern bzw. zu optimieren. Bei Naturstein- 98 Vgl. Gondring, H., Wagner, T. (2007), S. 185 in Anlehnung an gif MF-G 2004. 99 Vgl. ebenda, S. 186. 100 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 422. 40113.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase Leichte Trennwände oder andere versetzbare Konstruktionen, Mietbereichstrennwände zw. MF-G-Flächen, KGF, die aufgrund individueller Mieteranforderungen erforderlich wird Außenwände und -stützen, Innenwände und -stützen, die konstruktiv (tragend oder aussteifend) notwendig sind, Umschließungswände, von die MF-0 umgebenden TF, VF KGF Flure, Eingangshallen, Foyers (außer in Shopping- Centern), Etagenpodeste von Treppen Flächen mit individueller Mieteranforderung: Feste und bewegliche Treppen und Rampen und deren Zwischenpodeste, Aufzugsschächte, Abwurfschächte (jew. je Geschoss) Laderampen, -bühnen Überwiegend der Flucht und Rettung dienenden Wege, Treppen und Balkone Flächen ohne individuelle Mieteranforderungen: Feste und bewegliche Treppen und Rampen und deren Zwischenpodeste, Aufzugsschächte, Abwurfschächte (jew. je Geschoss) Fahrzeugverkehrsflächen VF Technische Anlagen mit individuellen Mieteranforderungen Abwasseraufbereitung und -beseitigung, Wasserversorgung, Heizung und Brauchwassererwärmung, Brennstofflagerung, Gase und Flüssigkeiten, Elektrische Stromversorgung, Fernmeldetechnik, Raumlufttechnische Anlagen, Aufzugs-und Förderanlagenmaschinenräume, Schachtflächen, Hausanschluss und Installation, Abfallverbrennung TF Gemeinschaftsräume, Pausenräume, Sozialräume, Warteräume, Speiseräume, Hafträume, Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Konstruktionsräume, Schalterräume, Bedienungsräume, Aufsichtsräume, Bürotechnikräume, Werkhallen, Werkstätten, Labors, Räume für Tierhaltung und Pflanzenzucht, Küchen, Sonderarbeitsräume, Lagerräume, Archive, Sammlungsräume, Kühlräume, Annahme-und Ausgaberäume, Verkaufs-und Ausstellungsräume, Differenzstufen (max. 3 Stufen) Unterrichts-und Übungsräume, Bibliotheksräume, Sporträume, Versammlungsräume, Bühnen, Studioräume, Schauräume, Sakralräume, Räume mit medizinischer Ausstattung für Operationen, Diagnostik und Therapie, Bettenräume, Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Räume für Technik von zentralen Versorgern (z.B. Kraftwerk, Sendezentrale), Schutzräume, Loggien, Balkone, überdachte Gebäudegrundflächen, nutzbare Dachflächen Fahrzeugabstellflächen (Stellplätze)NF MF-GMF-0BGF gif-FlächenartenDIN 277 Mietflächenschema nach gif (MF-G)Abbildung 183: 402 13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase fassaden reicht beispielsweise häufig bereits eine intensive Spezialreinigung, um sie deutlich schöner aussehen zu lassen. Eternitfassaden können z. B. durch Putzfassaden ausgetauscht werden. Der Austausch von Fenstern (manchmal können die Rahmen verbleiben) kann ebenfalls zu einer Komforterhöhung beitragen. Anbringung von innen oder außen liegendem Sonnenschutz gehört ebenfalls zu potenziellen Maßnahmen.101 Durch Auswahl von höherwertigen oder schlichtweg attraktiveren Materialien in den Mietund Allgemeinbereichen ist teilweise ebenfalls eine Mietsteigerung möglich. Ein sehr positiver Eindruck der Allgemeinbereiche bei potenziellen Mietern, deren Besuchern und vor allem potenziellen Investoren ist dabei nicht zu unterschätzen. 13.3.7.4 Haustechnische sowie sonstige technische Maßnahmen Hierbei geht es einerseits ebenfalls um Überlegungen zu Mietsteigerungs- bzw. sicherungsmöglichkeiten, aber insbesondere auch um Kostenreduktion für Mieter und Vermieter. Dar- über hinaus bringen manche Maßnahmen in diesem Bereich schlichtweg auch nur einfache, aber nicht irrelevante Komforterhöhungen mit sich. Zu größeren Maßnahmen zählen die Erneuerung bzw. Teilerneuerung von lüftungs- und klimatechnischen Anlagen bzw. deren Steuerung. Gleiches kann für Heizungsanlagen gelten. Nicht immer rechtfertigen die wirtschaftlichen Vorteile für Mieter oder Vermieter den gelegentlich sehr hohen Aufwand für diese Maßnahmen. Ab einem gewissen Erhaltungszustand wird man allerdings um eine größere Investition in diesen Bereichen nicht umhin kommen. Moderne Anlagen verbrauchen häufig nicht nur deutlich weniger Energie und kostenintensiven Wartungs- oder besser Reparaturaufwand sondern sind zumeist auch individueller und besser regelbar. Letztlich führt es häufig für die Mieter zu angenehmeren raumklimatischen Verhältnissen. Allerdings sind die Kostenvorteile des Mieters durch weniger Nebenkosten manchmal nur verzögert für den Vermieter von wirtschaftlichem Vorteil, da häufig erst bei neuen Mietern die Grundmiete erhöht werden kann. Hier kann es, wenn überhaupt, somit zu einer gewissen Zeitverzögerung der Wertsteigerung kommen.102 Insbesondere in der Modernisierung/Sanierung der haustechnischen Anlagen liegen deutliche Kosteneinsparungsmöglichkeiten im laufenden Betrieb. Auch in der elektrotechnischen Ausstattung des Gebäudes sind bei entsprechender Sanierung Nebenkostenvorteile zu generieren. Mieterhöhungen sind dafür meist nur im Rahmen von weiteren sanierten Gewerken durchsetzbar. Qualität, Erscheinung und Geschwindigkeit von Aufzugsanlagen bzw. allgemein Beförderungsanlagen können ebenfalls indirekten Einfluss auf Mieten und direkten auf die Kosten haben. Sofern eine Aufzugssteuerung z. B. soweit noch in Ordnung ist, reicht häufig eine neue Auskleidung der Kabine zur Erreichung des Ziels. Einen ganz wesentlichen – manchmal nur indirekten – Einfluss auf das Komfortgefühl von Mietern (und potenziellen Investoren) hat erfahrungsgemäß die Lichtgestaltung von Allgemein- und Mietbereichen. Darüber hinaus trägt auch die äußere Beleuchtung manchmal sehr positiv zu dem Gesamterscheinungsbild einer Immobilie bei. Je nach Größe und Relevanz des Objektes lohnt es sich hier, für diesen Bereich Fachplaner hinzuzuziehen. Insbesondere die Au- ßenbeleuchtung kann nebenbei auch noch einen Marketingeffekt für das Objekt haben.103 101 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 422. 102 Vgl. ebenda, S. 423. 103 Vgl. ebenda, S. 423. 40313.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase 13.3.7.5 Instandhaltung und gestalterische Maßnahmen im Außenbereich Eine professionelle Instandhaltung und ein gepflegtes Erscheinungsbild der Immobilie sind wesentliche Faktoren bei der Entscheidungsfindung von Mietern und Investoren. Auch darin liegen letztlich Optimierungsmöglichkeiten des Cashflows. Die positive Wirkung von manchmal einfachen Gestaltungsmaßnahmen im Außenbereich hat bei der Entscheidungsfindung von Mietern und Käufern sicher keinen sehr wesentlichen, aber im Rahmen der Gesamtabwägung eines Objektes durchaus nennenswerten Stellenwert. Alle genannten Teilbereiche des Objektmanagements dienen dazu, dass der Wert des Objektes nicht nur erhalten bleibt, sondern möglichst durch Nutzung von Synergien und Reserven im Bereich Kosten und Mieten optimiert wird. Dazu bedarf es einer ganzheitlichen Betrachtungsweise des Objektes mit einem kaufmännisch geprägten aber mit technischem Verständnis ausgestattetem Asset- Manager oder Eigentümer an der entscheidenden Stelle.104 104 Vgl. Vogel, L., Wittkop, C. (2006), S. 424. Real Estate Asset Management in der Exit-Phase 14

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.