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12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 364 - 365

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_364_1

Bibliographic information
360 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase 12.7.3 Mieteranalyse Mieter Hauptmieter ist die Muster-GmbH mit Sitz in Stuttgart. Das Unternehmen gehört zum Konzern der Muster-Plc in Roseland/New Jersey/USA und ist Marktführer im Bereich Musterprodukte. Der aktuelle Creditreform-Bonitätsindex liegt bei 276. Der Creditreform Bonitätsindex ist ein standardisierter Scoring-Wert zur Beurteilung der erwarteten zukünftigen Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens. Er ermöglicht eine direkte Einschätzung des Ausfallrisikos und ermöglicht die schnelle Beurteilung der Zahlungsfähigkeit von Geschäftspartnern. Je höher der Wert des Bonitätsindexes, desto höher ist das Ausfallrisiko des Kunden. Das Bonitätsspektrum reicht von 100 (beste Bonität) bis 600 (Zahlungsunfähigkeit). Mietvertrag Der Mieter Muster-GmbH ist am … in das zu diesem Zeitpunkt fertig gestellte Bürohaus eingezogen auf der Basis eines Mietvertrages mit einer Laufzeit bis zum … und zahlt eine monatliche Miete von netto € 9,45/m2 Mietfläche und netto € 50,00/Tiefgaragenstellplatz. Die Nebenkosten sind auf den Mieter vollständig umlegbar. Eine Mietsicherheit in Höhe von 3 Brutto-Monatsmieten wurde per Bankbürgschaft gestellt. 12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt Marktüberblick/-struktur Der Büromarkt von Bremen umfasst einen Flächenbestand von über 3 Mio. m2 mit den fünf wichtigsten Teilmärkten Innenstadt, Airport-Stadt, Neustadt, Technologiepark Universität sowie Bremen-Ost. Der Büromarkt zeichnete sich in den letzten Jahren durch vergleichsweise geringe Mietpreisschwankungen und damit durch eine hohe Nachhaltigkeit der Mieterträge aus. Situation am Vermietungsmarkt Nachfrage: Die Hansestadt erzielte im abgelaufenen Jahr mit 115.000 m2 umgeschlagener Bürofläche einen Rekord. Das Umsatzvolumen lag 32 % über dem Ergebnis des Vorjahres. Das neue Bürogebiet „Bremen-Überseestadt“ konnte sich hierbei als umsatzstärkster Teilmarkt behaupten. Hier wurden allein in einem ehemaligen Speichergebäude, das in Büro-Lofts umgewandelt wurde, rund 36.000 m2 Büroflächen umgesetzt. Es wird weiter mit einer regen Flächennachfrage gerechnet; ein Umsatz auf Rekordniveau wird jedoch für das laufende Jahr nicht erwartet. Die positive Entwicklung des Bremer Büromarktes der letzten Jahre hat sich fortgesetzt. Die kontinuierliche Weiterentwicklung erfolgreicher Standorte schafft zunehmend Synergien zu den ansässigen Firmen. Dies führt zu Neuansiedlungen und Expansionen. Seit 1997 liegen die Wachstumsraten Bremens über dem Bundesdurchschnitt. Lagen Mitte der 90er Jahre die Neuvermietungen deutlich unter 30.000 m2/Jahr, erreichten sie in 2000 mit rund 90.000 m2 eine neue Rekordhöhe. Beliebtester Standort der Nachfrager war in 2005/2006 der Technologiepark. Insgesamt wurden hier knapp 41.000 m2 Büroflächen (45 %) vermietet. Im Vorjahr lag der Anteil nur bei 26 %. Leichte Einbußen musste die Innenstadt (ca. 23.500 m2) hinnehmen, deren Anteil von 36 % (2005) auf rund 26 % sank. An dritter Stelle lag das erweiterte Umfeld um die Airport-City, mit gut 14 % Vermietungsanteil (knapp 13.000 m2). Mit einem Gesamtanteil von etwa 85 % hat sich die Dominanz dieser drei Standortbereiche noch einmal erhöht. Das Mietpreisniveau 36112.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts blieb insgesamt stabil. Im Durchschnitt können in Bremen für Neubauflächen zwischen € 9,– und € 10,–/m2 erzielt werden. Leicht erhöht hat sich der Höchstmietpreis, von € 11,25/m2 auf € 11,80/m2. Aufgrund des größeren Angebotes an neuwertigen, modernen Büroflächen wurde die € 10-Schwelle im Jahr 2006 häufiger überschritten als in den Vorjahren. Auch für das Jahr 2007 ist davon auszugehen, dass Mietvertragsabschlüsse für über € 10,–/m2 leicht zunehmen werden. Angebot: Die rückläufige Entwicklung des Leerstandes setzte sich im Jahresverlauf 2006 fort. Zuletzt wurden 110.000 m2 leer stehende Büroflächen registriert; die Leerstandsquote sank von niedrigem Niveau aus auf 3,5 %. Dabei ist der Anteil latenter und struktureller Leerstände gering. Von Vorteil für die Marktentwicklung der letzten Jahre war es, dass die Bautätigkeit stark nutzerbezogen erfolgte. Daher fiel das Fertigstellungsvolumen nicht bedeutend höher aus als die Nettoabsorption von Büroflächen. Neue Projekte stoßen deshalb in Bremen auf eine positive Resonanz bei expandierenden Unternehmen. Mietpreise: Während die Spitzenmiete unverändert bei € 12,50/m2 monatlich liegt, stieg der durchschnittlich erzielte Mietpreis von € 7,– auf € 7,50/m2 monatlich. Auch in Cityrand- und Stadtlagen zogen die Büromieten für gut ausgestattete Mietflächen im vergangenen Jahr an. So werden für moderne Büroeinheiten in äußeren Lagen im Spitzensegment bis zu € 11,–/m2 gezahlt und im Durchschnitt € 8,–/m2. Situation am Investmentmarkt Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt erlebte im letzten Jahr 2006 einen wahren Boom mit einem Gesamtumsatzvolumen von nahezu € 50 Mrd. Die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte sind aufgrund der starken Anlegernachfrage, nicht zuletzt ausländischer Investoren, in den meisten deutschen Bürostandorten gesunken. In Bremen lag die Bruttoanfangsrendite für Spitzenbüroobjekte in zentralen Lagen Ende 2006 bei 6,5 %, in Randlagen bei 7,0 %. 12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen Eigentum und rechtliche Verhältnisse Eigentümer und Verkäufer des Objektes ist die Grundstücksgesellschaft Muster-KG, die je zur Hälfte von der X-GmbH und der Y-GmbH gehalten wird. Das Objekt soll als Asset Deal im Volleigentum veräußert werden. Baulasten Im Baulastenverzeichnis sind keine Eintragungen bekannt. Altlasten/Kontaminationen/Umwelt Das Grundstück wird nicht als kontaminationsverdächtiger Standort geführt, da bisher keine früheren, möglicherweise belastenden Nutzungen bekannt geworden sind und keine Erkenntnisse über schädliche Bodenveränderungen vorliegen. Es liegt gemäß geologischem Dienst im Bereich eines 0,8 bis 3 m mächtigen Spülfeldes ohne Materialangabe. Finanzierung Mit dem Verkäufer des Gebäudes wurde ein Kaufpreis von € 6.145.000 vereinbart. Bei einer Jahresmiete in Höhe von € 400.000 beträgt die Bruttoanfangsrendite 6,51 %. Die Investition wird zu 30 % fremdfinanziert und wird als Asset-Deal im Volleigentum erworben.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.