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12.6.2 Institutionelle Anleger in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 358 - 360

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_358

Bibliographic information
354 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase Anlegern oft als private Altersvorsorge und Absicherung genutzt.73 Die Privatinvestoren sind die heterogenste Investorengruppe am Markt. Sie unterscheiden sich einerseits hinsichtlich der Immobilientypen in die sie investieren, andererseits bezogen auf die Investitionsvolumina und bezüglich der Professionalität. Neben emotionalen Einflüssen sind dies auch die hauptsächlichen Abgrenzungskriterien zu institutionellen Investoren.74 Die überwiegenden Mehrzahl der Privatanleger, für den ein Immobilienerwerb eine sichere Form der Kapitalanlage im Rahmen seines Gesamtportfolios darstellt, investiert in der Regel maximal fünf Millionen Euro in Immobilien. Bevorzugte Anlageobjekte sind Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, sowie kleinere Gewerbeobjekte und Nahversorgungszentren. Es gibt auch Privatinvestoren, die bis zu 20 Millionen Euro und mehr anlegen. Sie zeichnen sich durch eine deutlich höhere Professionalität aus und investieren sowohl in größere Büro- und Handelsimmobilien, als auch in Logistikanlagen.75 Private Investoren erwerben insbesondere Wohnimmobilien für den eigenen Bedarf. 43 % der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst genutzt, 37 % befinden sich im Besitz von privaten Kapitalanlegern. Nur 20 % sind im Bestand gewerblicher Vermieter. Die Anlagestrategien von vermögenden Privatpersonen, die teilweise über private Vermögens verwaltungen professionell am Markt agieren, sind mit denen der institutionellen Anleger durchaus vergleichbar. 76 12.6.2 Institutionelle Anleger Institutionelle Investoren disponieren über ein relativ hohes Kapitalvolumen und meist über eine beachtliche Anzahl von Immobilienobjekten.77 Rund 5 % des zu investierenden Kapitals legen institutionelle Investoren mit Multi-Asset-Portfolios in Immobilien an. Dabei fließt der größte Anteil in Immobilienfonds. Die Investitionen allgemein gliedern sich wie folgt auf: 50 % werden in den Ankauf von Bestandsimmobilien investiert, 25 % in neue Immobilienprojekte und der Rest entfällt auf die Entwicklung von Bestandsimmobilien. Mehr als die Hälfte der Immobilienbestände der institutionellen Investoren besteht aus Büroimmobilien. Der Rest teilt sich in die Nutzungen Wohnen, Handel, Produktion und Sonstiges auf. 78 12.6.2.1 Versicherungen und Pensionskassen Traditionell hat die Versicherungswirtschaft einen großen Vermögensanlagebedarf, der in gewissem Maße auch durch Immobilien gedeckt wird.79 Die Kapitalanlagebestimmungen für Versicherungen sind im Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) sowie in den Anordnungen und Verwaltungsgrundsätzen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungssaufsicht (BaFin) geregelt.80 Versicherungen und Pensionskassen verfolgen eine sehr konservative Anlagestrategie.81 Das VAG legt fest, dass „möglichst große Sicherheit und Rentabilität bei jederzeitiger 73 Vgl. Loidl, A. (2008a), S. 1. 74 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 32 f. 75 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 540 f. 76 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 32 f. 77 Vgl. Maier, K. (1999), S. 43. 78 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 33 f. 79 Vgl. Bulwien, H. (1998), S. 67. 80 Vgl. Berg, B./Deisenrieder, B. (2007), S. 467. 81 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 34 f. 35512.6 Investmentstrategien unterschiedlicher Immobilien investoren Liquidität des Versicherungsunternehmens unter Wahrung angemessener Mischung und Streuung erreicht“ werden soll.82 Zulässige Investitionen sind dabei Aktien, Renten, Beteiligungen, direkte Immobilieninvestments und Immobilienfonds. Einige Versicherungen sind Initiatoren von Immobilien- Spezialfonds und bringen dort ihr Immobilienvermögen ein.83 Anders als bei Immobilienfonds stellen Immobilieninvestitionen für Versicherungen und Pensionskassen nicht ihr Kerngeschäft dar. Für diese Anleger sind Immobilien nur ein relativ kleiner Teil im Rahmen ihres gesamten Anlageportfolios. Bei ihrer Immobilieninvestition steht die Risikodiversifizierung im Vordergrund.84 Die Immobilienanlage aus Risikostreuungsgründen ist allerdings nicht unbedingt nötig und auch vom Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen nicht vorgeschrieben; allerdings sieht das VAG einen maximalen Anteil von 25 % für das Grundstückssondervermögen und die Immobiliendirektanlage vor. Das Investitionsinteresse richtet sich hauptsächlich auf gewerbliche Immobilien in innerstädtischer Lage, wie Geschäftshäuser, Einkaufszentren und Bürogebäude. Diverse Versicherungen sehen immer mehr von Direktinvestments in Immobilien ab. Der Grund dafür liegt vornehmlich in dem erheblich höheren Akquisitions- und Verwaltungsaufwand, im Gegensatz zu anderen finanziellen Anlagearten. Auch die Langfristigkeit der Immobilien und die Abhängigkeit von Nutzern oder Betreibern sind wichtige Negativfaktoren.85 12.6.2.2 Versorgungswerke Versorgungswerke verfolgen i. d. R. eine konservative Investmentstrategie, die schwerpunk tmäßig in Renten und Investmentfonds erfolgt. Zulässig sind auch direkte und indirekte Immobilieninvestments. Versorgungswerke zeigen zunehmend Interesse an indirekten Immobilien- Anlageprodukten, sind jedoch derzeit noch überwiegend in direkten Immobilien investments engagiert.86 12.6.2.3 Stiftungen Meist ist die Zuwendung von Vermögenswerten für bestimmte, oft gemeinnützige oder wohltätige Zwecke, z. B. kirchliche oder universitäre Organisationen der Zweck von Stiftungen.87 Die Gründung einer Stiftung ist oft eine Möglichkeit, die High Net Worth Individuals (HNWI) wählen um steuerliche Vorteile auszunutzen.88 High Net Worth Individuals ist ein Begriff des Finanz- und Bankensektors und bezeichnet vermögende Privatpersonen. Es gibt keine genaue Kapitalgrenze zur Bestimmung dieser Kategorie. Da der Kapitalerhaltungsgrundsatz große Bedeutung für die Anlagervorschriften von Stiftungen hat, wird das Stiftungsvermögen meist moderat konservativ angelegt, wobei die Ertragsanforderungen einerseits von den laufenden Auszahlungserfordernissen, andererseits durch die nachhaltige Erhaltung und Steigerung des Fondsvermögens geprägt sind. Neben 82 Vgl. § 54 Abs. 1 VAG. 83 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 34. 84 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 540; Vgl. Loidl, A. (2008a), S. 2 f. 85 Vgl. Bulwien, H. (1998), S. 67. 86 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 35. 87 Vgl. Ohlms, C. (2006), S. 44. 88 Vgl. Loidl, A. (2008a), S. 2. 356 12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase den laufend zu zahlenden Auszahlungsströmen ist das Liquiditätserfordernis von Stiftungen meist niedrig bei langem Anlagehorizont.89 Stiftungen, die ausschließlich kirchlichen, gemeinnützigen oder wohltätigen Zwecken dienen, unterliegen i. d. R. keiner Besteuerung und lediglich begrenzter Regulation. Ende 2007 waren dem Bundesverband Deutscher Stiftungen rund 15.500 Stiftungen bekannt.90 12.6.3 Offene Immobilienfonds Offene Fonds investieren hauptsächlich in gewerblich genutzte Immobilien, vor allem in Büroobjekte. Handelsflächen bilden ein weiteres wichtiges Investitionsfeld der offenen Fonds, darunter insbesondere Shopping Center. Den dritten Rang nehmen Hotels ein.91 Logistik, Spezial- und Wohnimmobilien spielen eine weniger wichtige Rolle und nehmen meist nur einen Anteil von ca. 5 % an den Portefeuilles der offenen Immobilienfonds ein.92 Üblicherweise konzentrieren sich offene Fonds auf ausgewählte Standorte, zumeist Metropolstandorte mit ausreichender Marktliquidität und Produktverfügbarkeit für die hohen Investitionsvolumina der Fonds. Investitionen in kleineren Städten stellen die Ausnahme dar. Aufgrund veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen sind die offenen Immobilienfonds zunehmend im Ausland aktiv.93 Meist sind offene Immobilienfonds für einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont ausgelegt.94 In der Regel setzen offene Immobilienfonds ein bestimmtes Mindestvolumen voraus, bevor ein Objektankauf interessant ist. Dafür ist ein Orientierungswert von etwa 15 Millionen Euro anzusetzen. Um auch den Markt kleiner Objekte abdecken zu können, haben einige Gesellschaften Spezialfonds aufgelegt.95 12.6.4 Geschlossene Fonds Geschlossene Immobilienfonds werden für nahezu alle Marktsegmente aufgelegt, z. B. Büro-, Laden-, Handels-, und Wohnimmobilien, aber auch Hotels, Einkaufszentren, Logistik- und Sozialimmobilien. Mit Abstand am meisten Bedeutung wird den Büroimmobilien beigemessen.96 Geschlossene Fonds investieren, neben den Hauptstandorten, in Deutschland auch in kleinere Märkte und sind meist für einen langfristigen Anlagezeitraum konzipiert.97 Vor allem in den neunziger Jahren wurden geschlossene Fonds als Steuersparmodelle ausgelegt, die vornehmlich in den neuen Bundesländern investierten. Nach dem Wegfall umfangreicher Steuervorteile werden heute zunehmend renditeorientierte Modelle entwickelt. Die Ausrichtung eines geschlossenen Fonds hat bedeutenden Einfluss auf das Risiko-Rendite-Profil und die gesamte Anlagestrategie und kann damit sehr unterschiedlich ausfallen.98 89 Vgl. Ohlms, C. (2006), S. 44. 90 Vgl. Bundesverband Deutscher Stiftungen (2008). 91 Vgl. Billand, F. (2005), S. 48. 92 Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 34; vgl. auch Billand, F. (2005), S. 47, 51. 93 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 539. 94 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 39. 95 Vgl. Nehls, J./Schneider, W./Tschammler, T. (2003), S. 539. 96 Vgl. Ernst, D./Freitag, U. (2005), S. 107. 97 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 39. 98 Vgl. Muno, P. (2008), S. 1; vgl. auch Ernst, D./Freitag, U. (2005), S. 107.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.