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12.4.4 Steuerliche Aspekte in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 353 - 353

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_353

Bibliographic information
34912.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags im Grundbuch einzutragen ist, da der Vormerkung im Rang vorangehende Eintragungen den Sicherungszweck vereiteln können. Daneben ist zwischen der Vereinbarung rechtlicher und tatsächlicher Fälligkeitsvoraussetzungen zu unterscheiden. Zu ersteren zählt beispielsweise die Rechtswirksamkeit des Vertrages. So sollte die Wirksamkeit nicht mehr von ausstehenden Genehmigungen, Bedingungen oder Vollmachts bestätigungen abhängig sein. Ebenso sollten für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte Verzichtserklärungen oder das Negativattest der Gemeinde sowie hinsichtlich aller vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundstücksbelastungen die Löschungsunterlagen vorliegen. Eine tatsächliche Fälligkeitsvoraussetzung wäre demgegenüber beispielsweise die Fertigstellung vom Verkäufer noch zu erbringender Leistungen, so häufig die Räumung des Grundstücks. Zur weitergehenden Sicherung des Käufers kann insbesondere hinsichtlich der Räumungsverpflichtung des Verkäufers eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vorgesehen werden.55 12.4.4 Steuerliche Aspekte Der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt zur Zeit in den meisten Bundesländern 3,5 % (z. T. auch 4,5 %) des Kaufpreises. Obgleich gesetzlich beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer haften, trägt in der Regel der Käufer diese Steuerlast. Legales Mittel zur Reduzierung der Steuerlast ist die Ausweisung des auf die Übertragung des Zubehörs entfallenden Kaufpreisanteils, da dieser der Grunderwerbsteuer nicht unterliegt. Aus Käufersicht relevant ist in diesem Zusammenhang, dass auch eine Maklerprovision Teil des Kaufpreises und damit der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sein kann. Dies gilt dann, wenn der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig wurde und der Käufer sich zur Tragung der Provision verpflichtet hat. Um insbesondere hinsichtlich der Baukosten den Vorteil des Vorsteuerabzugs nutzen zu können, ist von den Parteien zu entscheiden, ob zur Umsatzsteuer optiert werden kann. Bei Ausübung der Option wäre Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zu zahlen.56 12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers Neben der Abwicklung über ein Treuhand- oder ein Notaranderkonto stehen dem Verkäufer im Hinblick auf die Sicherung der Kaufpreiszahlung die üblichen Sicherungsmittel, d. h. Stellung einer Bürgschaft, die Abgabe einer Patronatserklärung und/oder die Vollstreckungsunterwerfung des Käufers zur Verfügung. Für den Fall, dass der Kauf scheitert, sollte im Interesse des Verkäufers sichergestellt werden, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann. Voraussetzung des Grundstückserwerbs ist eine vom schuldrechtlichen Grundstückskaufvertrag zu unterscheidende dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, die sog. Auflassung. Zur Sicherung des Erhalts der Kaufpreiszahlung wäre naheliegend, die Auflassung seitens des Verkäufers erst nach Kaufpreiszahlung zu erklären. Dies würde jedoch eine getrennte Beurkundung von Kaufvertrag einerseits und Auflassung andererseits – verbunden mit höheren Notargebühren – erforderlich machen. In der Praxis wird daher die Auflassung bereits mit Abschluss des Kaufvertrages erklärt und der Notar angewiesen, von der Auflas- 55 Vgl. May, A., Wodicka, J. (2005), S. 338. 56 Vgl. ebenda, S. 339.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.