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9.4.1 Risikoanalyse in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 262 - 264

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_262

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2539.4 Prozess des Risikomanagements liegt auf dem Verlust, der bei einer Investition auftreten kann. Dieser Verlust darf bestimmte kritische Werte nicht überschreiten. 9.4 Prozess des Risikomanagements Ein aktives, d. h. ein unmittelbar auf bestimmte Entscheidungssituationen bezogenes, Risikomana gement im Immobilienwesen lässt sich als dreistufiger Prozess darstellen, der die Phasen Risikoanalyse, Risikopolitik und Risikokontrolle (Risikomonitoring) umfasst. Die einzelnen Meilensteine dieses Prozesses werden nachfolgende kurz beleuchtet.18 9.4.1 Risikoanalyse Ein aktives Risikomanagement soll mit dazu beitragen, bewusste und effiziente Entscheidungen unter Unsicherheit zu treffen, um damit einen Beitrag zur Beherrschung von Risiken zu leisten. Ziel der Risikoanalyse ist dabei, Risikosituationen transparent, verständlich und fassbar zu machen. Die Identifikation und Dokumentation, die Charakterisierung und Klassifizierung, sowie die Quantifizierung und Beurteilung von risikotragenden Tatbeständen stellen die Hauptaufgaben der Risikoanalyse dar. Die einzelnen eng miteinander verwobenen Elemente des Prozesses der Informationsverarbeitung lassen sich folgendermaßen beschreiben:19 18 Vgl. Maier, K. (2004), S. 16. 19 Vgl. ebenda, S. 16. f(r) ? r VaR 1-? Konfidenzintervall ? CVaR CVaR und VaR bei normalverteilten RenditenAbbildung 124: 254 9 Risikomanagement für Immobilien Risikoidentifikation Am Anfang der Risikoanalyse steht die Risikoerkennung. Es gilt festzustellen, ob bestimmte Vorgänge bei Investitions- und Finanzierungsentscheidungen im Immobilienwesen mit Risiken behaftet sind, um diese lokalisierten Chancen bzw. Gefahren im Weiteren zu nutzen oder zu begrenzen. Ein Weg, dies zu erreichen, ist beispielsweise die Ermittlung von Kennzahlen. Risikoklassifizierung Im nächsten Schritt erfolgt auf der Basis einer systematischen Beschreibung und Klassifizierung der erkannten Risiken, entsprechend deren Merkmale und Determinanten, die Zuordnung zu bestimmten Risikokategorien. Risikobewertung Bei messbaren, d. h. quantifizierbaren Risiken wird eine Risikobewertung auf der Grundlage statistisch-mathematischer Kennzahlen oder Methoden durchgeführt. Kann eine Quantifizierung des Risikos weder durch objektive noch durch subjektive Bewertungsmaßstäbe erfolgen, ist eine fundierte Beurteilung der Risikosituation nur indirekt, z. B. über einen Scoring-Ansatz möglich. In diesem Fall fließen u. U. verstärkt emotionale Momente in die Risikobeurteilung ein. Bestimmung der Risikobereitschaft Die Entscheidung, wie einer identifizierten und quantifizierten Risikosituation begegnet werden soll, wird geprägt von der individuellen Risikobereitschaft des Entscheidungsträgers. In der Risikotheorie werden auf der Basis bestimmter Risiko-Nutzen-Funktionen drei Arten von Risikoeinstellungen unterschieden: Risikoneutralität: • Bei diesem Verhaltensmuster wird der Risikoaspekt vom Entscheidungsträgerweitgehend vernachlässigt; er lässt sich bei seiner Entscheidung in hohem Maße von Renditeüberlegungen leiten. Risikoaversion bzw. Risikoscheu: • In diesem Fall wird der Risikoaspekt im Vergleich zu einer sicheren Anlage mehr oder weniger stark überbetont. Risikofreude: • Risikofreude liegt dann vor, wenn die in einer Risikosituation enthaltenen Chancen von einem Entscheidungsträger überdurchschnittlich hoch bewertet wird.20 Bestimmung der Risikotragfähigkeit In der Risikotragfähigkeit eines ganzen Unternehmens bzw. eines einzelnen Entscheidenden spiegelt sich die finanzielle und persönliche Befähigung wider, (erkannte) Risiken zu übernehmen. Die wichtigsten Determinanten zur Beurteilung der Risikotragfähigkeit eines Entscheidungsträgers sind dabei zum einen das Risikodeckungsvolumen, in Form von Eigenkapital- bzw. Liquiditätsreserven und vorhandener laufender Einkommens- bzw. Ertragskraft, und zum anderen das mit Eintrittswahrscheinlichkeiten gewichtete, latent vorhandene Verlustpotenzial, das sich aus dem Volumen eingegangener Immobilienfinanzierungen bzw. Immobilieninvestitionen ableiten lässt. Ein aktives Risikomanagement zielt dabei darauf ab, den Umfang des Verlustpotenzials durch entsprechende Instrumente bzw. Strategien zu steuern. Risikotragfähigkeit und Risikobereitschaft sollen dabei stets in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.21 20 Vgl. Perridon, L., et al. (2009), S. 112. 21 Vgl. Maier, K. (2004), S. 17. 2559.4 Prozess des Risikomanagements 9.4.2 Risikopolitik Bei der Steuerung von Risiken im Immobilien- und Finanzwesen bietet sich dem Marktteilnehmer ein breites Spektrum möglicher risikopolitischer Steuerungsinstrumente an, um drohenden Gefahren zu begegnen bzw. sich bietende Chancen zu nutzen. Die zwei gegensätzlichen Strategien einer zielorientierten Risikopolitik sind dabei einerseits die Risikovermeidung und andererseits die weitgehende Übernahme von Risiken. Eine vollständige Risikovermeidung, d. h. die totale Ausschaltung von Gefahren und Chancen, lässt sich weder im Bereich des Immobilienwesens noch in sonstigen Sektoren der Wirtschaft erreichen. Entscheidenden Einfluss auf die strategische Ausrichtung der Risikopolitik und damit auch auf den Einsatz der Steuerungsmittel haben dabei die Art des zu steuernden Risikos, die individuelle Risikobereitschaft und die durch materielle oder rechtliche Restriktionen begrenzte Risikotragfähigkeit des Entscheidenden. Möglichkeiten der Risikopolitik bestehen u. a. in der:22 Risikovorsorge (Risikoprävention) • Risikoübernahme • Risikobegrenzung (Risikolimitierung) • Risikoteilung (Risikozerfällung) • Risikoverlagerung • Risikoüberwälzung auf Dritte • Stellung von Kreditsicherheiten • Risikoabgeltung (Risikohonorierung) • Risikokompensation (Hedging) • Risikostreuung (Diversifikation) • 9.4.3 Risikokontrolle/Risikomonitoring Die Aufgaben der Risikokontrolle bestehen darin, die risikopolitischen Instrumente im Hinblick auf den Zielerreichungsgrad, ihrer Wirtschaftlichkeit und Wirksamkeit ständig zu überwachen und zu dokumentieren. Die Ermittlung und Analyse von Beziehungen zwischen Einzelrisiken, etwa das Erkennen von kumulativen oder kompensatorischen Effekten, sind weitere Inhalte der Risikokontrolle. So treten beispielsweise bei nationalen und internationalen Aktivitäten Zins- und Währungsrisiken oft im Verbund in Erscheinung. Beim Einsatz innovativer oder derivativer Produkte im Rahmen von Hedgingstrategien stellt die Analyse und Überwachung des Zusammenhangs zwischen dem Basiswert und dem Sicherungsinstrument ein weiteres Aufgabengebiet der Risikokontrolle dar.23 Generell besteht schon bei der Implementierung von risikopolitischen Maßnahmen gleichzeitig die Notwendigkeit, einen geeigneten Rahmen für das Monitoring der zu steuernden Risiken durch Definition bzw. Überwachung von Risikokennzahlen, Einführung eines Reporting- bzw. Frühwarnsystems und Ausarbeitung von Notfallplänen als Back-Up-Strategie zu schaffen. 22 Vgl. Maier, K. (2004), S. 18. 23 Vgl. ebenda, S. 22.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.