1636.2 Wertermittlung für Immobilien
Prägnantestes Beispiel dabei ist das Discounted-Cashflow-Verfahren. Es wird mittlerweile
auch von deutschen Investoren bei der Wertermittlung dem Ertragswertverfahren vorgezogen.
Für das DCF-Verfahren sprechen zum Beispiel die explizite Möglichkeit zur Berücksichtigung
von Mieterhöhungen in der Zukunft und die periodengenaue Einbeziehung von Größen wie
Abschreibungen, Inflation, Instandsetzungsaufwendungen, Steuern und Finanzierungskosten
als separate Faktoren.17 Das zugrunde liegende Diskontierungsmodell und die Ermittlung des
Cashflows werden im nachfolgenden Abschnitt näher beleuchtet.
6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien
Die Bewertungsanlässe von Immobilien folgen im Wesentlichen der Systematik der Immobilienlebenszyklen, bzw. der Zyklen, die die Immobilie im Portfolio durchlaufen. Neben der
Erwerbsphase und der Verkaufsphase ist die Bestandsphase ein wesentliches Element des Zyklus. Zusätzlich zu dieser Untergliederungsvariante kann auch nach dem Bewertungszweck
eine Unterscheidung getroffen werden.18 Bei der hierfür zum Teil erforderlichen Anwendung
normierter Verfahren ist eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen, Normen und Richtlinien
für die Bewertung zu berücksichtigen.19
17 Vgl. Weppler, M. (2008) S. 62 f.
18 Vgl. Pfnür, A. (2002); S. 18 ff.
19 Vgl. Diederichs, C. (2006), S. 580 ff.
BodenwertWert der sonstigen AnlagenHerstellung der baulichen Anlagen
Herstellungswert der Gebäude, der baulichen
Außenanlagen und der besonderen
Betriebseinrichtungen
Wertminderung wegen Alters
Wertminderung wegen Baumängel /-schäden
Sonst. wertbeeinflussende Umstände
–
±
Wert der baulichen Anlage
Heranziehen anderer
Verfahrensergebnisse
Sachwert des Grundstücks
Verkehrswert
Berücksichtigung der Lage
auf dem Grundstücksmarkt
=
=
=
=
=
±±
+
+
+
–
Ablaufschema deutsches SachwertverfahrenAbbildung 72:
164 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management
Die Abbildung veranschaulicht die verschiedenen Bewertungszwecke. In ihrer Vielzahl kann
eine Ursache für die unterschiedlichen Begriffsauffassungen für den Immobilienwert gesehen
werden.21
Die folgende Betrachtung unterschiedlicher Bewertungsanlässe verdeutlicht in erster Linie die
unterschiedlichen Wertbegriffe und in welchen Kontext diese einzuordnen sind. In dem Zusammenhang wird die Verwendung der unterschiedlichen Werte nur oberflächlich behandelt
und es werden nicht etwa die vollständigen Prozesse, in die diese einfließen, betrachtet.
6.2.3.1 Bewertung zu Steuerungszwecken
Die Steuerung des Immobilienportfolios unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten, die
stark von finanzmathematischen Verfahren geprägt sind, ist zentrale Aufgabe des Asset Managements. Eine hierfür erforderliche Größe ist der Wert der Immobilie (vgl. auch die Betrachtung zur Analyse und Prognose des Cashflows). Dabei gibt es unterschiedliche Ansprüche
der Wertermittlung, die stark abhängig von den Einsatzfeldern des Wertes sind.
20 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 19.
21 Vgl. ebenda, S. 18 ff.
Bewertungsanlässe über die Investitionsdauer
Entryphase
Immobilienerwerb
Bestandsphase ExitphaseImmobilienverkauf
B
ew
er
tu
ng
sz
w
ec
ke
st
eu
er
lic
h Bemessungsgrundlage für die
Gewerbesteuer
Bemessungsgrundlage
für die Grundsteuer und
Gewerbesteuer
si
ch
er
un
gs
be
zo
ge
n Bemessungsgrundlage für Versicherungsbeiträge
und für
Fremdkapitalgeber und Fremdkapitalkosten
st
eu
er
un
gs
be
zo
ge
n
Grundlage für
• Portfolioentscheidungen
• Flächenallokation
• Performanceanalyse
tr
an
sa
kt
io
ns
be
zo
ge
n Ermittlung des
Grenzpreises für den
Erwerb
Ermittlung des
Grenzpreises für die
Vermietung
Ermittlung des
Grenzpreises beim
Verkauf
Anlässe der ImmobilienbewertungAbbildung 73: 20
1656.2 Wertermittlung für Immobilien
Neben den laufenden Erträgen aus einer Immobilie wird auch die Wertentwicklung der Immobilie betrachtet. Denn diese muss bei der Rendite- und bei der Performanceanalyse mit in die
zugrundliegenden Berechnungen einfließen. Nur so kann die Investition in ihrer Gesamtheit
erfasst werden. Hierbei ist u. a. die Bewertung zum geplanten Exit-Zeitpunkt entscheidend,
um eine geeignete Preisannahme für den Verkauf unterstellen zu können.
Der zweite wesentliche Bewertungsanlass ist in der kontinuierlichen Bewertung des Immobilienbestandes zu sehen. Hier liegt der Wertermittlungsstichtag nicht in der Zukunft, sondern
in der Gegenwart. Dies ist als Beurteilungsgrundlage von aktuellen Einflüssen sehr wichtig
oder aber auch für die Bewertung der aktuellen Einnahmen und Ausgaben in Relation zum
momentanen Gebäudewert.
Da diese Bewertungen stark darauf ausgerichtet sind, einen marktorientierten Wert zu liefern,
sind die hierbei verwendeten Wertbegriffe in der Regel der Verkehrswert beziehungsweise im
internationalen Kontext der Fair Value oder auch der Market Value.
6.2.3.2 Bewertung für die Besteuerung
Die steuerliche Bewertung dient zur Ermittlung der Höhe der verschiedenen Steuerzahlungen,
die aus der Investition in Immobilien und während der Bestandsphase durch den Fiskus als
Gläubiger erhoben werden. Neben dem Wert der Immobilie ist auch die Grundstücksfläche
eine wesentliche Determinante.22 Ursprung für die Festsetzung des Immobilienwertes als
Bemessungsgrundlage liegt in der Verkehrswertermittlung. Diese erwies sich aber in der
praktischen Anwendung als zu aufwendig. Daher wurden für das Verfahren zur Immobilienbewertung als steuerliche Bemessungsgrundlage einige Vereinfachungen eingeführt.23
Die Grunderwerbssteuer, die beim Erwerb der Immobilie – in der Regel ermittelt auf Grundlage des Kaufpreises – anfällt, ist nicht der Bestandsphase zuzurechnen. Trotzdem kann in
Sonderfällen auch Grunderwerbssteuer während der Bestandsphase erhoben werden. Dies
ist abhängig von der Organisation des Immobilienportfolios. Wenn beispielsweise die Immobilien in verschiedenen Gesellschaften gehalten werden oder auch externe Gesellschafter an
Immobilien des Bestandes beteiligt sind, kann durch Veränderungen in der Gesellschafterstruktur oder durch Umwandlungsvorgänge im Sinne des Umwandlungsgesetzes die Erhebung der Grunderwerbssteuer resultieren. In diesen Fällen kann in der Regel kein Kaufpreis
als Besteuerungsgrundlage durch das Finanzamt herangezogen werden und der Bedarfswert
ist heranzuziehen.24 Der dem deutschen Steuerrecht entstammende Wertbegriff wird in den
§§ 68 ff. des Bewertungsgesetzes erläutert, für die in der Regel bebauten Grundstücke sind
die §§ 74 ff. desselben Gesetzes anzuwenden. Die Wertermittlung erfolgt anhand eines vereinfachten Ertragswertverfahrens, das in den §§ 78–82 BewG näher beschrieben wird, und
eines vereinfachten Sachwertverfahrens, das in den §§ 83–90 BewG näher beschrieben wird.
Welches der beiden Verfahren Anwendung findet, wird in §§ 76 BewG festgelegt. In der Regel
ist aber bei Anlageobjekten von einer Anwendung des Ertragswertverfahrens auf Basis der
Jahresrohmiete auszugehen.25
Neben dem Bedarfswert kennt das deutsche Steuerrecht den Einheitswert. Seine gesetzliche
Grundlage ist ebenfalls das BewG. Der Einheitswert orientiert sich am „gemeinem Wert“
22 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 38.
23 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 18 ff.
24 Ebenda S. 21 ff.
25 Vgl. BewG.
166 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management
der in § 9 BewG definiert wird und an dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu
erzielen wäre, unter Ausblendung aller ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse. 26
Der Vergleich des Wortlautes des Paragrafen mit dem des Verkehrswertes (§ 194 BauG) lässt
klare Parallelen erkennen, die sich ebenfalls in den stichtagbezogenen Ermittlungsverfahren
wiederspiegeln. Der wesentlichste Unterschied liegt aber in den verschiedenen Stichtagen. So
entspricht der Verkehrswert dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Ermittlung, hingegen
wird bei der Bewertung des Einheitswertes der Wert der Immobilie zum Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) wurde für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt. Der gesetzlichen Regelung entsprechend
sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Hierzu ist es aber aus
praktischen Gründen nie gekommen. Hauptfeststellungszeitpunkt ist bisher der 1. Januar 1964
für den Westen und der 1. Januar 1935 für den Osten. Der so ermittelte Wert wird zwar durch
einen Zuschlag von 35 Prozent korrigiert, deutlich wird aber, dass der Einheitswert stark vom
realen Wert der Immobilie abweicht und deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Die anzuwendenden Verfahren sind auch in diesem Fall das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.27
Ursprüngliche Intention des Gesetzgebers bei der Einführung des Einheitswertes war es, wie
der Name schon sagt, einen Wertbegriff für alle Besteuerungsarten zu definieren. Dies kann
in Anbetracht der Existenz des Bedarfswertes aus heutiger Sicht als gescheitert betrachtet
werden.
Praktische Relevanz hat der Einheitswert als Grundlage für die Ermittlung der zu zahlenden
Grundsteuer und als Komponente bei der Ermittlung der Gewerbesteuer. In die Errechnung
der Grundsteuer fließt der Einheitswert als direkte Bezugsgröße für den Steuermessbetrag
ein.28 Bei der Festsetzung der zu leistenden Gewerbesteuer kann ein prozentualer Anteil
(1,2 %) des Einheitswertes des im Vermögen vorhandenen Grundbesitzes von Property-Companies vom ermittelten Gewinn abgezogen werden.29
6.2.3.3 Bewertung zur Bilanzierung
Bei der Bilanzierung sind wiederum zwei Bilanzierungsanlässe zu unterscheiden. Zum einen
die Erstellung einer Steuerbilanz und zum anderen die Erstellung einer Handelsbilanz, wobei
auch diese nochmals untergliedert werden kann. Maßgeblich für die Untergliederung ist hierbei, ob die Bilanzerstellung nach internationalen Verfahren oder nach den Vorschriften des
HGB erfolgen soll. Begründet durch die verschiedenen Normensysteme die in den rechtlichen
Grundlagen im Bereich der Handelsbilanzen existieren, resultiert eine Kontext-abhängige
Auslegung zum Teil identischer Wertbegriffe.
Zweck der Steuerbilanz ist die Gewinnermittlung für ein Wirtschaftsjahr als Grundlage zur
Ermittlung der Steuerlast des steuerpflichtigen Subjektes.30
Die Immobilienbewertung für die Steuerbilanz erfolgt auf Grundlage des Einkommenssteuergesetzes. Hier entspricht in der Regel der anzusetzende Wert den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Kann auf diese Kosten nicht zurückgegriffen werden, tritt an deren Stelle ein
anderer Wert. Hierzu sind nähere Ausführungen zum Bedarfswert vorhergehenden Abschnitt
zu finden.
26 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 21 ff.
27 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 623 ff.
28 Vgl. Schulte, K. (1998), A, S. 434 ff.
29 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 22 f.
30 Vgl. Wöhe, G. (2008), S. 746.
1676.2 Wertermittlung für Immobilien
Ausgehend von dem so ermittelten Wert wird jährlich eine Minderung dieses Wertes um die
Absetzung für Abnutzung vorgenommen. Die Höhe des Minderungssatzes wird gesetzlich
vorgeschrieben und ist abhängig von der Nutzung. Unterschieden wird hierbei in Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden und Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden, aber auch das Alter der Immobilie und einige Sonderfälle spielen eine Rolle. Die so
ermittelten Werte stehen in keinem Bezug zu den realen Werten der Immobilien. Daraus lässt
sich ableiten, dass für den Fiskus nicht die Darstellung des tatsächlichen Immobilienvermögens im Vordergrund steht.
Bei der Erstellung der Handelsbilanz nach den Vorschriften des HGB stellt die Wertermittlung, ähnlich wie im Steuerrecht, die Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzüglich aller angefallenen Nebenkosten und Aufwendungen, die für den Eigentumserwerb und das
Versetzen der Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand anfallen, dar (§§ 253–256 HGB,
§§ 279–283 HGB).31 Die somit gesetzten Rahmenbedingungen des HGB haben zur logischen
Konsequenz, dass im Bewertungsprozess zur Ermittlung des in der Bilanz anzusetzenden
Immobilienwertes keine Ermessungsentscheidungen zu verzeichnen sind, da für die Bewertung im wesentlichen auf messbare und nachweisbare Informationen zu gegriffen wird.32 Dies
bedeutet im Falle der Anschaffungskosten aber keinesfalls, dass der reale Immobilienwert in
dem angesetzten Wert zu sehen ist, vielmehr handelt es sich um einen „individuellen Wert“
auf Basis der gezahlten Preise. Er ist somit stark abhängig von der wirtschaftlichen Situation,
den persönlichen Präferenzen und Fähigkeiten der Vertragsparteien.33 Die Bewertung über
die Herstellungskosten führt sogar noch zu einem weitaus individuelleren Wert, weil durch
die Vielzahl von Einzelposten der Einfluss von Preispräferenzen weitaus stärker ist.
Die Abschreibungen nach HGB haben nicht die Zielsetzung, einen realen Werteverzehr abzubilden. Vielmehr ist die Funktion der handelsrechtlichen Abschreibung, die Investitionskosten
auf einen Zeitraum von mehreren Jahren zu verteilen. Die zugrunde liegende Abschreibungsdauer richtet sich dabei nach der zu erwartenden Nutzungsdauer der Immobilie. Erst bei der
Bewertung für die den Sonderabschreibungen nötigen außerplanmäßigen Wertminderungen
ist eine aufwendigere Wertermittlung erforderlich.34
Wesentlich zu unterscheiden von den deutschen Bilanzierungsverfahren sind die auch in
Deutschland zunehmend an Bedeutung gewinnenden internationalen Bilanzierungsstandards, allen voran die IFRS. Für den Asset Manager sind die Vorschriften des IAS 16 für
Sachanlageimmobilien, aber vor allem des IAS 40 für Renditeimmobilien entscheidend.35 Zu
erwähnen ist weiterhin die Bewertung nach IAS 2, für Immobilien im Umlaufvermögen, die
hier aber nicht weiter betrachtet werden soll.
6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS
Die Globalisierung der Finanzmärkte, das damit einhergehende Wachstum des verwalteten
Vermögens sowie die Vielfalt an Finanzkörperschaften und beteiligten Ländern lassen eine
Standardisierung der Berechnung und Präsentation der Investmentperformance erforderlich
erscheinen. Dieser Aufgabe hat sich das Chartered Financial Analyst (CFA) Institute 1995 ange-
31 Vgl. Ranker, D. (2006), S. 95 f.
32 Ebenda, S. 15 ff.
33 Ebenda, S. 174 ff.
34 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 23.
35 Vgl. Weppler, M. (2008), S. 9 f.
Chapter Preview
References
Zusammenfassung
Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.
Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.
- Begriffsdefinition und Einordnung
- Ziele und Aufgaben
- Der Wertschöpfungsprozess
- Theoretische Grundlagen
- Immobilien und Kapitalmarkt
- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung
- Performancemessung für Immobilienportfolios
- Investment- und Wertschöpfungsstrategien
- Risikomanagement für Immobilien
- Controlling und Reporting
- Informationsmanagement und Informationstechnologie
- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase
- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase
- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase
- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management
- Anbieter Real Estate Asset Management
- Immobilienkennzahlen und Formeln
Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.
Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment
Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.
Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.
Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.