1636.2 Wertermittlung für Immobilien Prägnantestes Beispiel dabei ist das Discounted-Cashflow-Verfahren. Es wird mittlerweile auch von deutschen Investoren bei der Wertermittlung dem Ertragswertverfahren vorgezogen. Für das DCF-Verfahren sprechen zum Beispiel die explizite Möglichkeit zur Berücksichtigung von Mieterhöhungen in der Zukunft und die periodengenaue Einbeziehung von Größen wie Abschreibungen, Inflation, Instandsetzungsaufwendungen, Steuern und Finanzierungskosten als separate Faktoren.17 Das zugrunde liegende Diskontierungsmodell und die Ermittlung des Cashflows werden im nachfolgenden Abschnitt näher beleuchtet. 6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien Die Bewertungsanlässe von Immobilien folgen im Wesentlichen der Systematik der Immobilienlebenszyklen, bzw. der Zyklen, die die Immobilie im Portfolio durchlaufen. Neben der Erwerbsphase und der Verkaufsphase ist die Bestandsphase ein wesentliches Element des Zyklus. Zusätzlich zu dieser Untergliederungsvariante kann auch nach dem Bewertungszweck eine Unterscheidung getroffen werden.18 Bei der hierfür zum Teil erforderlichen Anwendung normierter Verfahren ist eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen, Normen und Richtlinien für die Bewertung zu berücksichtigen.19 17 Vgl. Weppler, M. (2008) S. 62 f. 18 Vgl. Pfnür, A. (2002); S. 18 ff. 19 Vgl. Diederichs, C. (2006), S. 580 ff. BodenwertWert der sonstigen AnlagenHerstellung der baulichen Anlagen Herstellungswert der Gebäude, der baulichen Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen Wertminderung wegen Alters Wertminderung wegen Baumängel /-schäden Sonst. wertbeeinflussende Umstände – ± Wert der baulichen Anlage Heranziehen anderer Verfahrensergebnisse Sachwert des Grundstücks Verkehrswert Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt = = = = = ±± + + + – Ablaufschema deutsches SachwertverfahrenAbbildung 72: 164 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management Die Abbildung veranschaulicht die verschiedenen Bewertungszwecke. In ihrer Vielzahl kann eine Ursache für die unterschiedlichen Begriffsauffassungen für den Immobilienwert gesehen werden.21 Die folgende Betrachtung unterschiedlicher Bewertungsanlässe verdeutlicht in erster Linie die unterschiedlichen Wertbegriffe und in welchen Kontext diese einzuordnen sind. In dem Zusammenhang wird die Verwendung der unterschiedlichen Werte nur oberflächlich behandelt und es werden nicht etwa die vollständigen Prozesse, in die diese einfließen, betrachtet. 6.2.3.1 Bewertung zu Steuerungszwecken Die Steuerung des Immobilienportfolios unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten, die stark von finanzmathematischen Verfahren geprägt sind, ist zentrale Aufgabe des Asset Managements. Eine hierfür erforderliche Größe ist der Wert der Immobilie (vgl. auch die Betrachtung zur Analyse und Prognose des Cashflows). Dabei gibt es unterschiedliche Ansprüche der Wertermittlung, die stark abhängig von den Einsatzfeldern des Wertes sind. 20 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 19. 21 Vgl. ebenda, S. 18 ff. Bewertungsanlässe über die Investitionsdauer Entryphase Immobilienerwerb Bestandsphase ExitphaseImmobilienverkauf B ew er tu ng sz w ec ke st eu er lic h Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und Gewerbesteuer si ch er un gs be zo ge n Bemessungsgrundlage für Versicherungsbeiträge und für Fremdkapitalgeber und Fremdkapitalkosten st eu er un gs be zo ge n Grundlage für • Portfolioentscheidungen • Flächenallokation • Performanceanalyse tr an sa kt io ns be zo ge n Ermittlung des Grenzpreises für den Erwerb Ermittlung des Grenzpreises für die Vermietung Ermittlung des Grenzpreises beim Verkauf Anlässe der ImmobilienbewertungAbbildung 73: 20 1656.2 Wertermittlung für Immobilien Neben den laufenden Erträgen aus einer Immobilie wird auch die Wertentwicklung der Immobilie betrachtet. Denn diese muss bei der Rendite- und bei der Performanceanalyse mit in die zugrundliegenden Berechnungen einfließen. Nur so kann die Investition in ihrer Gesamtheit erfasst werden. Hierbei ist u. a. die Bewertung zum geplanten Exit-Zeitpunkt entscheidend, um eine geeignete Preisannahme für den Verkauf unterstellen zu können. Der zweite wesentliche Bewertungsanlass ist in der kontinuierlichen Bewertung des Immobilienbestandes zu sehen. Hier liegt der Wertermittlungsstichtag nicht in der Zukunft, sondern in der Gegenwart. Dies ist als Beurteilungsgrundlage von aktuellen Einflüssen sehr wichtig oder aber auch für die Bewertung der aktuellen Einnahmen und Ausgaben in Relation zum momentanen Gebäudewert. Da diese Bewertungen stark darauf ausgerichtet sind, einen marktorientierten Wert zu liefern, sind die hierbei verwendeten Wertbegriffe in der Regel der Verkehrswert beziehungsweise im internationalen Kontext der Fair Value oder auch der Market Value. 6.2.3.2 Bewertung für die Besteuerung Die steuerliche Bewertung dient zur Ermittlung der Höhe der verschiedenen Steuerzahlungen, die aus der Investition in Immobilien und während der Bestandsphase durch den Fiskus als Gläubiger erhoben werden. Neben dem Wert der Immobilie ist auch die Grundstücksfläche eine wesentliche Determinante.22 Ursprung für die Festsetzung des Immobilienwertes als Bemessungsgrundlage liegt in der Verkehrswertermittlung. Diese erwies sich aber in der praktischen Anwendung als zu aufwendig. Daher wurden für das Verfahren zur Immobilienbewertung als steuerliche Bemessungsgrundlage einige Vereinfachungen eingeführt.23 Die Grunderwerbssteuer, die beim Erwerb der Immobilie – in der Regel ermittelt auf Grundlage des Kaufpreises – anfällt, ist nicht der Bestandsphase zuzurechnen. Trotzdem kann in Sonderfällen auch Grunderwerbssteuer während der Bestandsphase erhoben werden. Dies ist abhängig von der Organisation des Immobilienportfolios. Wenn beispielsweise die Immobilien in verschiedenen Gesellschaften gehalten werden oder auch externe Gesellschafter an Immobilien des Bestandes beteiligt sind, kann durch Veränderungen in der Gesellschafterstruktur oder durch Umwandlungsvorgänge im Sinne des Umwandlungsgesetzes die Erhebung der Grunderwerbssteuer resultieren. In diesen Fällen kann in der Regel kein Kaufpreis als Besteuerungsgrundlage durch das Finanzamt herangezogen werden und der Bedarfswert ist heranzuziehen.24 Der dem deutschen Steuerrecht entstammende Wertbegriff wird in den §§ 68 ff. des Bewertungsgesetzes erläutert, für die in der Regel bebauten Grundstücke sind die §§ 74 ff. desselben Gesetzes anzuwenden. Die Wertermittlung erfolgt anhand eines vereinfachten Ertragswertverfahrens, das in den §§ 78–82 BewG näher beschrieben wird, und eines vereinfachten Sachwertverfahrens, das in den §§ 83–90 BewG näher beschrieben wird. Welches der beiden Verfahren Anwendung findet, wird in §§ 76 BewG festgelegt. In der Regel ist aber bei Anlageobjekten von einer Anwendung des Ertragswertverfahrens auf Basis der Jahresrohmiete auszugehen.25 Neben dem Bedarfswert kennt das deutsche Steuerrecht den Einheitswert. Seine gesetzliche Grundlage ist ebenfalls das BewG. Der Einheitswert orientiert sich am „gemeinem Wert“ 22 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 38. 23 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 18 ff. 24 Ebenda S. 21 ff. 25 Vgl. BewG. 166 6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management der in § 9 BewG definiert wird und an dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Ausblendung aller ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse. 26 Der Vergleich des Wortlautes des Paragrafen mit dem des Verkehrswertes (§ 194 BauG) lässt klare Parallelen erkennen, die sich ebenfalls in den stichtagbezogenen Ermittlungsverfahren wiederspiegeln. Der wesentlichste Unterschied liegt aber in den verschiedenen Stichtagen. So entspricht der Verkehrswert dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Ermittlung, hingegen wird bei der Bewertung des Einheitswertes der Wert der Immobilie zum Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) wurde für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt. Der gesetzlichen Regelung entsprechend sollte alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Hierzu ist es aber aus praktischen Gründen nie gekommen. Hauptfeststellungszeitpunkt ist bisher der 1. Januar 1964 für den Westen und der 1. Januar 1935 für den Osten. Der so ermittelte Wert wird zwar durch einen Zuschlag von 35 Prozent korrigiert, deutlich wird aber, dass der Einheitswert stark vom realen Wert der Immobilie abweicht und deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Die anzuwendenden Verfahren sind auch in diesem Fall das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.27 Ursprüngliche Intention des Gesetzgebers bei der Einführung des Einheitswertes war es, wie der Name schon sagt, einen Wertbegriff für alle Besteuerungsarten zu definieren. Dies kann in Anbetracht der Existenz des Bedarfswertes aus heutiger Sicht als gescheitert betrachtet werden. Praktische Relevanz hat der Einheitswert als Grundlage für die Ermittlung der zu zahlenden Grundsteuer und als Komponente bei der Ermittlung der Gewerbesteuer. In die Errechnung der Grundsteuer fließt der Einheitswert als direkte Bezugsgröße für den Steuermessbetrag ein.28 Bei der Festsetzung der zu leistenden Gewerbesteuer kann ein prozentualer Anteil (1,2 %) des Einheitswertes des im Vermögen vorhandenen Grundbesitzes von Property-Companies vom ermittelten Gewinn abgezogen werden.29 6.2.3.3 Bewertung zur Bilanzierung Bei der Bilanzierung sind wiederum zwei Bilanzierungsanlässe zu unterscheiden. Zum einen die Erstellung einer Steuerbilanz und zum anderen die Erstellung einer Handelsbilanz, wobei auch diese nochmals untergliedert werden kann. Maßgeblich für die Untergliederung ist hierbei, ob die Bilanzerstellung nach internationalen Verfahren oder nach den Vorschriften des HGB erfolgen soll. Begründet durch die verschiedenen Normensysteme die in den rechtlichen Grundlagen im Bereich der Handelsbilanzen existieren, resultiert eine Kontext-abhängige Auslegung zum Teil identischer Wertbegriffe. Zweck der Steuerbilanz ist die Gewinnermittlung für ein Wirtschaftsjahr als Grundlage zur Ermittlung der Steuerlast des steuerpflichtigen Subjektes.30 Die Immobilienbewertung für die Steuerbilanz erfolgt auf Grundlage des Einkommenssteuergesetzes. Hier entspricht in der Regel der anzusetzende Wert den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Kann auf diese Kosten nicht zurückgegriffen werden, tritt an deren Stelle ein anderer Wert. Hierzu sind nähere Ausführungen zum Bedarfswert vorhergehenden Abschnitt zu finden. 26 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 21 ff. 27 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 623 ff. 28 Vgl. Schulte, K. (1998), A, S. 434 ff. 29 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 22 f. 30 Vgl. Wöhe, G. (2008), S. 746. 1676.2 Wertermittlung für Immobilien Ausgehend von dem so ermittelten Wert wird jährlich eine Minderung dieses Wertes um die Absetzung für Abnutzung vorgenommen. Die Höhe des Minderungssatzes wird gesetzlich vorgeschrieben und ist abhängig von der Nutzung. Unterschieden wird hierbei in Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden und Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, aber auch das Alter der Immobilie und einige Sonderfälle spielen eine Rolle. Die so ermittelten Werte stehen in keinem Bezug zu den realen Werten der Immobilien. Daraus lässt sich ableiten, dass für den Fiskus nicht die Darstellung des tatsächlichen Immobilienvermögens im Vordergrund steht. Bei der Erstellung der Handelsbilanz nach den Vorschriften des HGB stellt die Wertermittlung, ähnlich wie im Steuerrecht, die Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzüglich aller angefallenen Nebenkosten und Aufwendungen, die für den Eigentumserwerb und das Versetzen der Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand anfallen, dar (§§ 253–256 HGB, §§ 279–283 HGB).31 Die somit gesetzten Rahmenbedingungen des HGB haben zur logischen Konsequenz, dass im Bewertungsprozess zur Ermittlung des in der Bilanz anzusetzenden Immobilienwertes keine Ermessungsentscheidungen zu verzeichnen sind, da für die Bewertung im wesentlichen auf messbare und nachweisbare Informationen zu gegriffen wird.32 Dies bedeutet im Falle der Anschaffungskosten aber keinesfalls, dass der reale Immobilienwert in dem angesetzten Wert zu sehen ist, vielmehr handelt es sich um einen „individuellen Wert“ auf Basis der gezahlten Preise. Er ist somit stark abhängig von der wirtschaftlichen Situation, den persönlichen Präferenzen und Fähigkeiten der Vertragsparteien.33 Die Bewertung über die Herstellungskosten führt sogar noch zu einem weitaus individuelleren Wert, weil durch die Vielzahl von Einzelposten der Einfluss von Preispräferenzen weitaus stärker ist. Die Abschreibungen nach HGB haben nicht die Zielsetzung, einen realen Werteverzehr abzubilden. Vielmehr ist die Funktion der handelsrechtlichen Abschreibung, die Investitionskosten auf einen Zeitraum von mehreren Jahren zu verteilen. Die zugrunde liegende Abschreibungsdauer richtet sich dabei nach der zu erwartenden Nutzungsdauer der Immobilie. Erst bei der Bewertung für die den Sonderabschreibungen nötigen außerplanmäßigen Wertminderungen ist eine aufwendigere Wertermittlung erforderlich.34 Wesentlich zu unterscheiden von den deutschen Bilanzierungsverfahren sind die auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung gewinnenden internationalen Bilanzierungsstandards, allen voran die IFRS. Für den Asset Manager sind die Vorschriften des IAS 16 für Sachanlageimmobilien, aber vor allem des IAS 40 für Renditeimmobilien entscheidend.35 Zu erwähnen ist weiterhin die Bewertung nach IAS 2, für Immobilien im Umlaufvermögen, die hier aber nicht weiter betrachtet werden soll. 6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS Die Globalisierung der Finanzmärkte, das damit einhergehende Wachstum des verwalteten Vermögens sowie die Vielfalt an Finanzkörperschaften und beteiligten Ländern lassen eine Standardisierung der Berechnung und Präsentation der Investmentperformance erforderlich erscheinen. Dieser Aufgabe hat sich das Chartered Financial Analyst (CFA) Institute 1995 ange- 31 Vgl. Ranker, D. (2006), S. 95 f. 32 Ebenda, S. 15 ff. 33 Ebenda, S. 174 ff. 34 Vgl. Pfnür, A. (2002), S. 23. 35 Vgl. Weppler, M. (2008), S. 9 f.