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5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 169 - 171

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_169

Bibliographic information
154 5 Immobilien und Kapitalmarkt Liquidität Grundsätzlich sind Immobilien nicht beliebig teilbar und auch nicht permanent handelbar. Die neuen öffentlichen Finanzinstrumente helfen jedoch, indirekte liquide Investitionen in den Immobilienmarkt durchzuführen. Liquidität interessiert sowohl Investoren in Eigenkapitalinstrumente als auch in Fremdkapitalinstrumente. Grundsätzlich ist die Liquidität bei öffentlichen Instrumenten höher als bei privaten, weshalb sie auch den Löwenanteil der Werte in institutionellen Portfolien bestreiten. Information Im Sinne der modernen Portfoliotheorie (und -praxis) beurteilen Kapitalanleger Investitionen anhand des Rendite/Risiko-Profils. Dabei ergibt sich das Risiko einer Anlage aus der erwarteten Schwankung der Renditen (Varianz). Aufgrund der in Aktien- und Anlei hemärkten öffentlich vorhandenen Informationen bezüglich historischer Daten und Progno sen, lassen sich Schätzungen der erwarteten Renditen und Risiken ableiten. Nicht so bei Immobilien. An- und Verkäufe im Immobilienmarkt geschehen nicht kontinuierlich wie an der Börse. Gut achterwerte werden nicht permanent erneuert. Informationen zur Wertentwicklung sind des halb nur zeitlich deutlich versetzt verfügbar. Bei Mietinformationen ist für Investoren eine Analyse häufig ebenfalls erschwert. Angaben zu Leerständen nach Nutzungsarten oder zu den vermietbaren Flächen sind häufig gar nicht oder nur mit erheblicher Zeitverzögerung erhältlich. Eine weitere Hürde für die Bildung verlässlicher Indizes im Immobilienbereich ist die Heterogenität von Immobilien. Immobilienwerte werden maßgeblich durch Makro- und Mikrolagen oder auch Mietverträge geprägt. Ein Immobilienindex kann unmöglich alle Einflussfaktoren auf den Wert darstellen. Management Aktien oder Anleihen können in ein Portfolio aufgenommen werden und entwickeln sich dann „von selbst“ (zum Positiven oder Negativen). Dies ist nicht der Fall bei Immobilien. Grundstü cke und Gebäude erfordern ein aktives Management. Dabei müssen beispielsweise Märkte und Mieter analysiert werden, Mieter akquiriert und gebunden werden, die Immobilie fach männisch und kostenbewusst instand gehalten werden und Kaufangebote ausgewertet wer den. Es sind unternehmerische Entscheidungen im Sinne der Investoren zu treffen. Nur durch Asset Manager lassen sich die Investitionsziele der Kapitalanleger verwirklichen. 5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating Die Aufgaben des Asset Managers leiten sich aus der individuellen Zielsetzung des Investors ab. In der Regel steht die Maximierung der Rendite aus der Immobilienanlage unter Beachtung bestimmter Nebenbedingungen (Finanzierungs-, bzw. Steueraspekte, Zeithorizont etc.) im Mittel punkt. Im Bereich der privaten Kapitalmarktinstrumente (Geschlossene Fonds, Immobilien-Spezialfonds, Private Equity Funds, etc.) besteht üblicherweise eine enge Kommunikationslinie zwi schen dem Asset Manager der Immobilie und den Anlegern. Insofern wird nur zu bestimmten Anlässen (Fund Raising, Neustrukturierung der Finanzierung etc.) eine Rating Agentur zur Durchführung eines externen Ratings eingeschaltet. Öffentliche Kapitalmarktinstrumente (Immobilien-Publikumsfonds, REITs, CMBS, etc.) zeich nen sich durch eine Vielzahl von Anlegern aus. Die einzelnen Anleger verfügen häufig nicht über die Expertise zur detaillierten Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von direkten bzw. indi rekten Immobilienanlagen. Hier nehmen die Rating Agenturen eine wichtige Rolle ein, 1555.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen indem sie durch ein standardisiertes Bewertungsraster den Vergleich der Risiko- und Renditestrukturen verschiedener Anlageformen ermöglichen. Die Analysen und Empfehlungen der Rating Agentur unterstützen den Anleger bei Investitions- und Verkaufsentscheidungen. Der Asset Manager hat in diesem Zusammenhang eine zweifache Funktion. Zum einen verfolgt er durch aktives Management der Objektperformance das Anlegerziel der Renditemaximierung. Zum anderen bilden seine Analysen (Potenzial- bzw. Risikoanalyse, Markt- und Standortanalyse, etc.) und sein professionelles Reporting die Basis für die Transparenz der Immobilienanlage, die für den geregelten Kapitalmarkt unverzichtbar ist. Das externe Rating baut auf den Informationen des Asset Managers auf und nimmt eine Stan dardisierung vor, um eine Vergleichbarkeit mit anderen (Immobilien-)Anlagen zu ermögli chen. Je besser die Qualität der vom Asset Manager zur Verfügung gestellten Information ist, desto transparenter wird die betreffende Immobilienanlage. Dies wird letztendlich zu eine höheren Sicherheit bei der Einschätzung der Potenziale und Risiken und damit zu einer grö ßeren Akzeptanz der Anlage auf dem Kapitalmarkt führen. Das Zusammenwachsen der Immobilien- und Finanzmärkte und die zunehmende Einführung von internationalen Transparenz-Standards ist auch in Deutschland eine unumkehrbare Entwicklung. Es zeichnet sich ab, dass sich Immobilenprodukte in Deutschland zukünftig zunehmend des geregelten Kapitalmarkts bedienen (vgl. G-REITs, CMBS etc.). Dies führt dazu, dass die Standards des Kapitalmarkts mehr und mehr auch für das Management der Immobilien gelten werden. Ein professionelles Asset Management und eine etablierte Ra ting- Kultur im Immobiliensektor sind der Garant für die vollwertige Akzeptanz der Assetklasse Immobilien auf dem Kapitalmarkt. 95 Vgl. Arnold, M., Wagner, T. (2007), S. 36. Immobilien- Anlage Kapitalmarkt Asset Manager Rating Agentur • Analyse der Potenziale / Risiken des Objekts • Markt- und Standortanalyse • Aktives Management der Objekt- Performance • Cashflow- und Renditeprognose • Professionelles Reporting • Risikoanalyse des Objekts / des Produkts • Markt-und Standortanalyse • Vergleich unterschiedl. Anlagealternativen • Unterstützung Anlageentscheidg. • Unterstützung Kreditvergabe • Erwarteter Cashflow • Risikostruktur des CF • Risiken / Potenziale des Marktumfelds (Flächenmarkt) • Entwicklungen auf d. Investmentmarkt (Yield Shift) Eigenschaften: • Liquidität • Information (Transparenz) • Management Anforderungen: Beitrag von Asset Management und Rating zur kapitalmarktfähigenAbbildung 68: Immobilienanlage95 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management 6

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.