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5.4.3 Projektentwicklungsmarkt in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 160 - 161

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_160

Bibliographic information
1455.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt anderen Investitionsmöglichkeiten andererseits sollte es bei Transaktionen davon auch keine größeren Abweichungen geben. Die geforderte Verzinsung kann sich aus einem oder mehreren der folgenden Gründe ändern:71 Änderung des gesamten Zinsniveaus, bzw. der Verzinsung alternativer Investments • Änderung der Erwartungen in Bezug auf künftige Mieterträge • Änderung der Erwartungen in Bezug auf das Schwankungspotenzial von Erträgen und • Kaufpreisen Änderung der Risikoneigung der Akteure am Immobilieninvestitionsmarkt • Immobilieninvestitionen können direkt oder indirekt erfolgen. Als direkte Investition wird der tatsächliche Erwerb von Grund und Boden unter Einschluss aller rechtlichen Formalitäten wie Notar, Grundbuchamt, etc. bezeichnet. Bei indirekten Immobilieninvestitionen, bspw. über die Beteiligung an offenen Immobilienfonds oder den Kauf von Immobilienaktien, gibt es im Vergleich zur Direktinvestition große Unterschiede in Bezug auf Eigentumsrechte und -pflichten und die daraus abgeleiteten Risiko-Renditestrukturen. Es handelt sich um kapitalmarktnähere Produkte und deshalb auch um eigenständige Märkte. Jedoch gehen von diesen Märkten Rückkopplungen zum Markt für Direktinvestitionen aus, weil die geforderten Renditen, die der Kapitalmarkt dem Management institutioneller Investoren über das Nachfrageverhalten signalisiert, auch bei Direktinvestitionen berücksichtigt werden müssen.72 5.4.3 Projektentwicklungsmarkt Über den Projektentwicklungsmarkt finden positive Veränderungen des Büroimmobilienbestandes statt. Einige Marktakteure wie bspw. die Investor-Developer können zwar gleichzeitig auf mehreren Immobilienmärkten tätig sein. Vereinfachend ist aber die Annahme sinnvoll, dass neue Büroimmobilien von einer Projektentwicklungsindustrie erstellt und anschließend auf dem Investitionsmarkt weiter veräußert werden. Eine weitere Vereinfachung ist die Annahme, dass Investoren bei der Wahl zwischen neuerstellten Büroimmobilien und vergleichbaren, nahezu neuwertigen Bestandsobjekten indifferent sind. Dies bedeutet unter der Voraussetzung eines ausreichend großen Bestandes und eines relativ geringen Anteils von Neubauten am Gesamtbestand, dass die Preiselastizität der Nachfrage nach Projektentwicklungen in der Umgebung der Bestandspreise sehr hoch ist. Projektentwickler können sich daher an den Bestandspreisen orientieren. Für sie lohnt sich der Neubau dann, wenn der erwartete Veräußerungspreis höher ist als die gesamten Herstellungskosten einschließlich des Grunderwerbs und eines angemessenen Gewinns.73 Der Anlagemarkt diktiert den Verkaufspreis, über das Preisniveau auf dem Investmentmarkt wird das Neubauvolumen bestimmt. Das Angebot an zusätzlichen Bürohäusern steigt mit höheren Preisen. Dieser Zusammenhang beruht auf mehreren Ursachen:74 Neuprojektentwicklungen werden mit höheren Preisen auch für Unternehmen mit höheren • Kostenstrukturen, höheren Gewinnerwartungen oder höherer Risikoaversion rentabel. 71 Vgl. Wernecke, M. (2004), S. 69. 72 Vgl. ebenda, S. 70. 73 Vgl. ebenda, S. 71. 74 Vgl. ebenda, S. 72. 146 5 Immobilien und Kapitalmarkt Der Neubau rentiert sich auf immer teureren Grundstücken, die relative Bedeutung von • Abriss- und Aufbereitungskosten sinkt, so dass grundsätzlich mehr Bauland für Bürogebäude zur Verfügung steht. Ebenso wird auch der Bau höherer Bürogebäude wirtschaftlich, deren Erstellungskosten • ab einer gewissen Höhe typischerweise überproportional ansteigen. Mit höheren Gewinnen kommen auch Unternehmen auf diesen Markt, die sich vorher • nicht mit Projektentwicklung beschäftigt haben. Für sie rechnen sich zunehmend auch die Kosten des Know-how Transfers und die Übernahme der Risiken eines weniger vertrauten Geschäfts. 5.4.4 Ursachen von Immobilienzyklen Immobilienzyklen haben verschiedenste Ursachen. Es kann dabei u. a. zwischen endogenen Mechanismen und exogenen konjunkturellen und strukturellen Ursachen unterschieden werden. Diese Ursachen-/Wirkungszusammenhänge werden in den nachfolgenden Abschnitten kurz illustriert. 5.4.4.1 Endogene Mechanismen In Abschnitt 5.3.1 wurden die Spezifika von Immobilien beschrieben und darauf hingewiesen, dass diese Auswirkungen auf die Funktion des Immobilienmarktes haben. Es sind die Abweichungen vom Ideal des vollkommenen Marktes, die für das Entstehen von Übertreibungen und das Fortbestehen endogener zyklischer verantwortlich sein können. Diese Unvollkommenheiten können den nachfolgenden – sich teilweise überschneidenden – Kategorien zugeordnet werden (vgl. Abbildung 62): Zeitverzögerungen (Time-Lags) • Beschränkte Rationalität • Informationsineffizienz • weitere Sondereffekte • Die wahrscheinlich größte dieser Unvollkommenheiten ist die Existenz von Time-Lags, die neben Immobilienmärkten auch für andere zyklische Märkte charakteristisch ist. Um diesen Prozess der Unter- und Übertreibungen zu verstehen, ist es notwendig, sich das Phänomen der Time-Lags genau zu vergegenwärtigen. Es lassen sich vor allem drei Arten unterscheiden:75 Preismechanismus-Lag, • Entscheider-Lag und • Konstruktions-Lag. • Ein unerwarteter Anstieg der Nachfrage trifft auf ein Angebotsvolumen, das kurzfristig fix ist. Die Marktreaktionen zu einem temporären Gleichgewicht erfolgen in einer Preis- oder Mengenanpassung. Letztere ist nur möglich durch Reduzierung des vorhandenen Leerstandes. Ein temporäres Gleichgewicht beschreibt den Zustand, dass bei Ausgleich von Angebot und Nachfrage, entweder die Mieten oder die Leerstandsraten (oder beide) einen Unterschied zu ihrem jeweiligen Langzeitgleichgewichtsniveau aufweisen. Dies induziert nachfolgende Änderungen des Angebots und des Mietniveaus. 75 Vgl. Rottke, N. (2007), S. 341.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.