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5.4.2 Investitionsmarkt in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 159 - 160

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_159

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144 5 Immobilien und Kapitalmarkt kommt. Eine zweite Ursache für derartige arbitragefreie Preisdifferenzen kann in unterschiedlicher steuerlicher Behandlung verschiedener eigentumsbezogener Nutzungsformen liegen.69 5.4.1.2 Flächenangebot Das Angebot an Büroflächen zu einem bestimmten Zeitpunkt kann aus drei Quellen gespeist werden: (1) dem bereits vorhandenen Bestand (2) den kurzfristig zur Büronutzung umgewidmeten Flächen (3) den gerade fertiggestellten Flächen70 Der existierende Bestand macht wegen der Langlebigkeit des Gutes Immobilie den weitaus höchsten Prozentsatz des Angebotes aus, weshalb man auch von einem Bestandsmarkt spricht. Innerhalb des Büroflächenbestandes kann zwischen vermieteten und leerstehenden Flächen unterschieden werden. In der Literatur finden sich unterschiedliche Ansichten in Bezug auf die Frage, ob die vermietete Fläche zum Angebot zu zählen ist, obgleich sie wegen bestehender vertraglicher Verpflichtungen nicht effektiv auf den Markt kommt. Manche Autoren bezeichnen die Begrenzung des Angebotsbegriffes auf lediglich neu vermietbare Fläche als unzutreffend – mit Ausnahme der Fälle, bei denen eine Untervermietung nicht gestattet ist. Vielmehr steige auch für vertragsgebundene Büromieter mit den Mieten der Anreiz zur sparsameren Flächennutzung. Die eingesparten Flächen könnten dann zur Untervermietung auf dem sogenannten Zweitmarkt angeboten werden. Dieser Argumentation folgend wird in dieser Arbeit das Angebot als die gesamte vorhandene marktfähige Bürofläche definiert. Die einzelnen Angebotselemente unterscheiden sich in Bezug auf ihre zeitlichen Entwicklungspfade: Der Bestand selbst ist bis auf die Abschreibung kurzfristig unveränderbar. Angebotswirksame Änderungen können deshalb nur über eine Fluktuation der Leerstandsrate oder durch Umwidmungen geschehen, wobei letztere nur in einem sehr kleinen Marktsegment relevant sind. Die wichtigste Stromgröße aber bilden neue Büroflächen, deren Volumen auf Projektentwicklungsmarkt bestimmt wird. Sie erhöhen den Bestand aber erst mit einer Verzögerung von 1 bis 5 Jahren, die als „Konstruktions-Lag“ bezeichnet wird. Deshalb unterscheiden sich die Angebotskurven im kurzfristigen und im längerfristigen Bereich. 5.4.2 Investitionsmarkt Auf diesem Teilmarkt werden Büroimmobilien als Investitionsgut gehandelt. Da Immobilien im betrieblichen Leistungserstellungsprozess „keinen intrinsischen, isolierbaren Wert“ haben, ist die Verzinsung des eingesetzten Kapitals im Verhältnis zu anderen Anlageformen wie Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren der entscheidende Vergleichsmaßstab. Diese hängt unter anderem von Kapitalpreis, den erwarteten Netto-Cashflows, ihren potenziellen Schwankungen und dem daraus abgeleiteten Risiko ab. Bei einer festgelegten geforderten Verzinsung ist der Barwert einer Immo bilieninvestition proportional zu den erwarteten Erträgen. Bei ausreichendem Wettbewerb auf dem Immobilien-Investitionsmarkt einerseits und 69 Vgl. Wernecke, M. (2004), S. 63. 70 Vgl. ebenda, S. 64. 1455.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt anderen Investitionsmöglichkeiten andererseits sollte es bei Transaktionen davon auch keine größeren Abweichungen geben. Die geforderte Verzinsung kann sich aus einem oder mehreren der folgenden Gründe ändern:71 Änderung des gesamten Zinsniveaus, bzw. der Verzinsung alternativer Investments • Änderung der Erwartungen in Bezug auf künftige Mieterträge • Änderung der Erwartungen in Bezug auf das Schwankungspotenzial von Erträgen und • Kaufpreisen Änderung der Risikoneigung der Akteure am Immobilieninvestitionsmarkt • Immobilieninvestitionen können direkt oder indirekt erfolgen. Als direkte Investition wird der tatsächliche Erwerb von Grund und Boden unter Einschluss aller rechtlichen Formalitäten wie Notar, Grundbuchamt, etc. bezeichnet. Bei indirekten Immobilieninvestitionen, bspw. über die Beteiligung an offenen Immobilienfonds oder den Kauf von Immobilienaktien, gibt es im Vergleich zur Direktinvestition große Unterschiede in Bezug auf Eigentumsrechte und -pflichten und die daraus abgeleiteten Risiko-Renditestrukturen. Es handelt sich um kapitalmarktnähere Produkte und deshalb auch um eigenständige Märkte. Jedoch gehen von diesen Märkten Rückkopplungen zum Markt für Direktinvestitionen aus, weil die geforderten Renditen, die der Kapitalmarkt dem Management institutioneller Investoren über das Nachfrageverhalten signalisiert, auch bei Direktinvestitionen berücksichtigt werden müssen.72 5.4.3 Projektentwicklungsmarkt Über den Projektentwicklungsmarkt finden positive Veränderungen des Büroimmobilienbestandes statt. Einige Marktakteure wie bspw. die Investor-Developer können zwar gleichzeitig auf mehreren Immobilienmärkten tätig sein. Vereinfachend ist aber die Annahme sinnvoll, dass neue Büroimmobilien von einer Projektentwicklungsindustrie erstellt und anschließend auf dem Investitionsmarkt weiter veräußert werden. Eine weitere Vereinfachung ist die Annahme, dass Investoren bei der Wahl zwischen neuerstellten Büroimmobilien und vergleichbaren, nahezu neuwertigen Bestandsobjekten indifferent sind. Dies bedeutet unter der Voraussetzung eines ausreichend großen Bestandes und eines relativ geringen Anteils von Neubauten am Gesamtbestand, dass die Preiselastizität der Nachfrage nach Projektentwicklungen in der Umgebung der Bestandspreise sehr hoch ist. Projektentwickler können sich daher an den Bestandspreisen orientieren. Für sie lohnt sich der Neubau dann, wenn der erwartete Veräußerungspreis höher ist als die gesamten Herstellungskosten einschließlich des Grunderwerbs und eines angemessenen Gewinns.73 Der Anlagemarkt diktiert den Verkaufspreis, über das Preisniveau auf dem Investmentmarkt wird das Neubauvolumen bestimmt. Das Angebot an zusätzlichen Bürohäusern steigt mit höheren Preisen. Dieser Zusammenhang beruht auf mehreren Ursachen:74 Neuprojektentwicklungen werden mit höheren Preisen auch für Unternehmen mit höheren • Kostenstrukturen, höheren Gewinnerwartungen oder höherer Risikoaversion rentabel. 71 Vgl. Wernecke, M. (2004), S. 69. 72 Vgl. ebenda, S. 70. 73 Vgl. ebenda, S. 71. 74 Vgl. ebenda, S. 72.

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References

Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.