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5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 132 - 135

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_132

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1175.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts 5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten Die Teilnehmer an den Finanzmärkten können nach unterschiedlichen Kriterien charakterisiert werden. Ein erstes Kriterium besteht in der Unterscheidung zwischen Kapitalgebern (Investoren) und Kapitalnehmern (Schuldner). Dabei treten Kapitalgeber bzw. Investoren als Kapitalanbieter und als Nachfrager von Finanztiteln auf. Kapitalnehmer treten als Kapitalnachfrager und als Anbieter von Finanztiteln auf. Die nachfolgende Abbildung vermittelt einen Überblick zur Einordnung der an den Finanzmärkten als Kapitalgeber bzw. –nehmer agierenden Wirtschaftssubjekte. Kapitalgeber sind Wirtschaftssubjekte, die anderen Wirtschaftssubjekten das Verfügungsrecht über eigene finanzielle Mittel einräumen. Hierzu gehörten zum Einen die privaten Haushalte, welche in diesem Kontext auch als private Investoren bezeichnet werden. Diese besitzen entweder bereits ein privates, investierbares Vermögen, oder sie bauen eines auf, indem sie nicht ihre gesamten Einkünfte konsumieren.5 Unter die sogen. institutionellen Investoren sind private Unternehmen aus dem Produktionsund Finanzsektor, öffentliche Institutionen (Gebietskörperschaften, Sozialversicherungsträger, öffentliche Unternehmen) sowie private Organisationen ohne Erwerbszweck (Kirchen, Parteien, Stiftungen etc.) zu subsummieren. Dabei fragen Produktionsunternehmen und öffentliche Institutionen, welche gleichzeitig zu den wichtigsten Kapitalnachfragern gehören, primär deshalb Finanztitel nach, um temporär auftretende oder notwendige Liquiditätsbestände kurzfristig ertragbringend anzulegen. Die wichtigsten institutionellen Investoren stammen aus dem Finanzsektor, hierzu zählen Investmentfonds, Geschäftsbanken (Kreditinstitute) und Versicherungsunternehmen. Während Kreditinstitute im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit gleichzeitig als Nachfrager von Finanztiteln auftreten, gilt dies für Investmentfonds und Versicherungsunternehmen nicht. Unter Kapitalanlage- oder Investmentgesellschaften versteht man Unternehmen, die das bei ihnen angelegte Geld im eigenen Namen für die gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der Risikomischung in bestimmten, gesetzlich zugelassenen, Vermögensgegenständen gesondert vom eigenen Vermögen in Form von speziellem Sondervermögen (Investmentfonds) anlegen und über die hieraus sich ergebenen Rechte der Anteilseigner Anteilscheine (Investmentanteile) ausstellen. Geschäfts- und Leitgedanke des Investmentwesens ist es, einer Vielzahl von Anlegern, auch mit kleinen Anlagebeträgen, den Zugang an der Wertentwicklung der nationalen und internationalen Anlagemärkte zu ermöglichen.6 Dabei können Anteile an Publikumsfonds von jedermann erworben werden. Dagegen können Anteile an Spezialfonds nur von nicht-natürlichen Personen erworben werden. Spezialfonds sind mithin ein speziell für den institutionellen Anlegerkreis konzipiertes Medium des externen Vermögensanlagemanagements. Die Kapitalanlagen eines Versicherungsunternehmens resultieren grundsätzlich aus drei Vorgängen. (1) Vorauszahlung der Prämien und dadurch induziertes Auseinanderfallen von Prämienzugang und den entsprechenden Auszahlungen für Versicherungs leistungen. (2) Integrierte Spar- und Entsparprozesse (vor allem in der Lebensversicherung) 5 Vgl. Albrecht, P., Maurer, R. (2008), S. 6. 6 Vgl. ebenda, S. 10. 118 5 Immobilien und Kapitalmarkt (3) Anlage von Teilen des Eigenkapitals, das nicht primär der Finanzierung von Investitionen dient, sondern in erheblichem Umfang Sicherungskapital darstellt sowie des nichtversicherungstechnischen Fremdkapitals (vgl. Pensionsrück stellungen) Zu den Kapitalnehmern gehören zum Einen Wirtschaftsunternehmen, die eine Finanzierung der von ihnen Investitionen vornehmen müssen. Neben die Innenfinanzierung von Investitionen aus dem Umsatzprozess etwa durch einbehaltene Gewinne (Selbstfinanzierung), treten hierbei die Möglichkeiten einer Außenfinanzierung durch Zuführung von Zahlungsmitteln externer Kapitalgeber. Dies geschieht etwa in Form einer Beteiligungsfinanzierung (Beteiligung der Kapitalgeber am Unternehmenseigentum) oder in Form einer Fremdfinanzierung etwa durch Aufnahme von Bankkrediten oder die Emission von Schuldverschreibungen (Obligationen). Aus dem Finanzsektor sind es vor allem die Geschäftsbanken, die im Rahmen ihrer Eigenschaft als Finanzintermediäre als bedeutende Emittentengruppe für Finanztitel auftreten. Zur Finanzierung der ihnen übertragenen Aufgaben treten des Weiteren die Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Kommunen) und die öffentlichen Unternehmen (Bundesbahn, Post, Kreditanstalt für Wiederaufbau) als bedeutende Kapitalnachfrager und Emittenten von Finanztitel auf. Schließlich sind auch die privaten Haushalte wichtige Kapitalnachfrager etwa zur 7 Vgl. Peridon, L., Steiner, M., Rathgeber, A. (2009), S. 288. Arten von InvestmentfondsAbbildung 50: 7 Arten von Investmentfonds Anlegerzielgruppe •Ausschüttende •Thesaurierende Rechtliche Konstruktion Ertragsverwendung aktiv verwaltete • Dachfonds • Feeder-Fonds • Aktienfonds • Rentenfonds • Gemischte Fonds • Immobilienfonds • Länderfonds • Ethische Fonds • Warentermin- und Futuresfonds • Geldmarktfonds • Laufzeitenfonds • Optionsscheinfonds • Options- und Wandelanleihenfonds • Genussscheinfonds • Leasingfonds • Rohstoff- und Energiefonds • Indexfonds passiv verwaltete SpezialitätenfondsFondspicker Klassische Fonds • Vertragstyp • Gesellschaftstyp Unternehmensform • Open-End • Closed-End Anteilrücknahme • Publikumsfond • Spezialfonds InstitutionellePrivate Anlagepolitik Tilted Fonds 1195.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts Finanzierung des gegenwärtigen Konsums durch die Aufnahme von Konsumentenkrediten, im Rahmen der Finanzierung des privaten Wohnungseigentums durch Wohnungsbaukredite oder zur Finanzierung gewerblicher Aktivitäten.8 Ein zweites Kriterium der Charakterisierung von Teilnehmern an Finanzmärkten besteht in der Unterscheidung zwischen Endnutzern und Finanzintermediären. Endnutzer der Finanzmärkte sind vor allem die privaten Haushalte auf der Seite der Kapitalanbieter sowie Wirtschaftsunternehmen und der Staat auf der Seite der Kapitalnachfrager. I. d. R. bestehen jedoch bei den potenziellen Kontaktparteien divergierende Vorstellungen über Fristen, Renditen, Risiken oder Losgrößen der Kapitalaufnahme bzw. –anlage. Insofern vollziehen sich Transaktionen zwischen den einzelnen Wirtschaftssubjekten oftmals nicht direkt zwischen Kapitalanbieter und –nachfragern, sondern durch die Zwischenschaltung von Finanzintermediären. Diese versuchen durch Fristen-, Losgrößen- und Risikotransformationsleistungen die o.g. Reibungsprobleme bei der Durchführung von Finanztransaktionen zu reduzieren. Darüber hinaus bringen Finanzintermediäre auch einen Know how-Transfer (Informationstransformation) durch Ausübung einer Beratungsfunktion (etwa bei Börsengängen oder im Mergers & Acquisitions-Bereich). Zu den wichtigsten Finanzintermediären zählen Wertpapier- und Terminbörsen, Kreditinstitute, Investmentgesellschaften und Versicherungsunternehmen. So sind etwa bei Kreditinstituten ein Großteil der aufgenommen Gelder (etwa in Form von Sicht-, Termin- und Spareinlagen) kurzfristiger Natur, wogegen Bankkredite meist langfristig vergeben werden. Auch Wertpapierbörsen ermöglichen eine derartige Fristentransformation, indem sie etwa eine börsentägliche Handelbarkeit von Finanztiteln gewährleisten. Wertpapierbörsen und Finanzunternehmen erbringen eine Losgrößentransformation, indem hohe Investitionsvolumina in kleine Finanzierungseinheiten gestückelt werden. Terminbörsen ermöglichen die Redistribution von speziellen Finanzmarktrisiken. Kapitalanlagegesellschaften und Lebensversicherungsunternehmen ermöglichen dem Anleger, mit bereits kleinen Beträgen an der Wertentwicklung eines bereits breit diversifizierten und von Experten verwalteten Anlageportfolios partizipieren zu können.9 Eine weitere Unterscheidung ergibt sich hinsichtlich der einzelwirtschaftlichen Transaktionsmotive der Teilnehmer am Finanzmarkt. Ein erstes grundlegendes Transaktionsmotiv für ein Engagement an den Finanzmärkten ist die Absicht von Erzielen von Gewinnen und damit der Vermehrung des vorh. Vermögens. Zur Verfolgung dieses Zieles sind unterschiedliche Strategien möglich. Hinsichtlich der Fristigkeit des Engagements kann man unterscheiden in kurzfristig orientiertes Trading (Spekulation) und langfristig orientiertes Investment. Tradingstrategien dienen der aktiven Wahrnehmung von Gewinnchancen an den Finanzmärkten. Damit geht allerdings i. d. R. die Übernahme eines entsprechend erhöhten Risikos einher. Trader (Spekulanten) spielen somit eine wichtige Rolle für die Funktionsfähigkeit von Finanzmärkten. Sie übernehmen bewusst Finanzrisiken und sorgen damit auch für eine ausreichende Marktliquidität. Investmentstrategien beinhalten im Unterschied zu Tradingstrategien hingegen eine Ausnutzung der langfristigen Chancen einer Vermögensmehrung an den Finanzmärkten. Arbitragestrategien dienen schließlich der Ausnutzung von Preisdifferenzen bei äquivalenten Finanzpositionen. Ein einfaches Bespiel hierfür bieten Preisdifferenzen von identischen Finanztiteln, die an unterschiedlichen (nationalen oder internationalen) Märkten gehandelt werden. 8 Vgl. Albrecht, P., Maurer, R. (2008), S. 11. 9 Vgl. ebenda, S. 13. 120 5 Immobilien und Kapitalmarkt Die Wertentwicklung von Finanztiteln ist sowohl in kurzfristiger, aber auch in langfristiger Hinsicht mit Risiken behaftet. Gewinnchancen gehen stets einher und sind untrennbar verbunden mit Verlustrisiken. Insofern besteht ein zweitet grundlegendes Transaktionsmotiv für ein Engagement an den Finanzmärkten in der Vermögenssicherung (Risikomanagement).11 5.2.3 Markteffizienz Anbieter auf den Finanzmärkten streben danach durch Generierung von Mehrwert Wettbewerbsvorteile zu erringen. Nachfrager versuchen attraktive Anlageprodukte zu erwerben. Regulierungsinstanzen wollen sichere Finanzsysteme schaffen. Alle tragen durch ihr handeln dazu bei, dass Finanzmärkte effizienter werden. In welcher Weise lässt sich jedoch die Effizient der Finanzmärkte definieren bzw. messen? Definition Markteffizienz „Markteffizienz ist der Grad, mit dem Wertpapiermärkte ihre Funktionen erfüllen.“12 Als Funktionen der Wertpapiermärkte lassen sich benennen: Treffpunktfunktion • Marktausgleichsfunktion • Allokationsfunktion • 10 Vgl. Albrecht, P., Maurer, R. (2008), S. 14. 11 Vgl. ebenda, S. 15. 12 Vgl. Aulibauer, A., Tießen, F. (2007), S. 41. Teilnehmer an den Finanzmärkten Gewinnerzielung/ Vermögensvermehrung Risikomanagement/ Vermögenssicherung Trading Investment Arbitrage Strategien des Risikomanagement Teilnehmer an den FinanzmärktenAbbildung 51: 10

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.