106 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management Wiederkaufsraten oder Marktanteile festgestellt werden. In der internen Prozessperspektive werden die Merkmale der Geschäftsprozesse des Unternehmens abgebildet, was z. B. durch die Kapazitätsauslastung gemessen werden kann. Die Innovations- und Wachstumsperspektive versucht schließlich, die für lang anhaltendes Wachstum notwendige Infrastruktur zu identifizieren. Messdaten hierfür können die Fluktuationsrate und das Ausbildungsniveau der Mitarbeiter sein. Im Zentrum dieser vier Perspektiven stehen dabei immer die Visionen und Strategien des Unternehmens. Die Anwendung der Balanced Scorecard soll dazu führen, diese Visionen auf die operative Ebene zu übertragen, um eine Verknüpfung von Ursache und Wirkung der Unternehmenshandlungen zu ermöglichen. Werden die Ziele mit konkret überprüfbaren Messgrößen verbunden, so kann die Wirkung jederzeit kontrolliert werden.109 Da das Asset Management eine Strategie mit dem Ziel der Vermögenssteigerung des Investors ist, bietet sich die Balanced Scorecard mit ihrem ebenfalls am langfristigen Shareholder Value orientierten Ansatz als Managementsystem an. Nützlich erscheint ebenfalls, die Ziele des Asset Managements, vor allem die Verbesserung des Rendite-Risiko-Profils einer Immobilie,110 durch die Balanced Scorecard in operative Ziele herunter zu brechen. Die Überprüfbarkeit des Erfolges der Maßnahmen durch objektive Kennzahlen zu ermöglichen, ist ebenfalls wichtig. 4.4.4 SWOT-Analyse Einen Überblick über die Stärken (strengths), Schwächen (weaknesses) Chancen (opportunities) und Risiken (threats) eines Investments liefert die SWOT-Analyse. Mit ihr kann auch eine leichtere Vergleichbarkeit zu alternativen Investitionsobjekten hergestellt werden. Idealerweise wird die SWOT-Analyse vor der Investition in eine Immobilie durchgeführt, etwa im Rahmen der vor dem Ankauf durchzuführenden Due Dilligence.111 Dabei werden einerseits das Umfeld des Unternehmens bzw. der Immobilie, andererseits das Unternehmen bzw. die Immobilie selbst analysiert. Die Erkenntnisse der Umfeldanalyse werden in Chancen und Risiken, die der Unternehmensanalyse in Stärken und Schwächen gegliedert.112 Oftmals werden die einzelnen Kriterien der SWOT-Analyse auch in einem Diagramm dargestellt, wobei auf einer Achse Stärken und Schwächen, auf der anderen Chancen und Risiken abgetragen werden. Durch diese Darstellung kann eine Übersichtlichkeit geschaffen und auch die Doppelwirkung bestimmter Eigenschaften erkannt werden. So können etwa kurze Mietvertragsdauern ein erhebliches Leerstandsrisiko mit Mietertragsausfällen bedeuten, gleichzeitig aber auch die Chance auf Umwidmung der Immobilie oder Neuvermietung zu einer höheren Miete darstellen.113 Während der Haltephase der Immobilie kann eine weitere SWOT-Analyse auch über die Veränderungen der anfangs ermittelten Punkte Auskunft geben. Dadurch kann der Asset Manager in Erfahrung bringen, inwiefern sich die Situation der Immobilie verbessert oder verschlechtert hat. Weiterhin bietet ihm die Analyse auch ein Hilfsmittel, an welchen Punkten er ansetzen kann, um die Immobilie in positiver Hinsicht zu entwickeln. 109 Vgl. ebenda, S. 572 f. 110 Vgl. von Stengel, R. (2003), S. 321. 111 Vgl. Gondring, H. (2007), S. 140. 112 Vgl. Baum, H./Coenenberg, A./Günter, T. (1999), S. 75. 113 Vgl. Gondring, H. (2007), S. 141 f. 1074.5 Dynamische Investitionsrechnung Zusammenfassend betrachtet stellt die SWOT-Analyse ein Werkzeug des Asset Managements dar, mit dem sowohl die Chancen und Risiken einer Einzelimmobilie übersichtlich dargestellt werden können, als auch dem Asset Manager aufzeigt werden kann, in welcher Hinsicht er die Immobilie durch aktives Management zu einem positiveren Rendite-Risiko-Profil verhelfen kann. 4.5 Dynamische Investitionsrechnung In der Betriebswirtschaftslehre wird zwischen statischen und dynamischen Investitionsrechnungsverfahren unterschieden. Die statischen Verfahren betrachten dabei nur eine Periode und ermöglichen eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit gegenüber einer Vergleichsinvestition. Zu den statischen Verfahren zählen die Kosten-, Gewinn- und Rentabilitätsvergleichsrechnung, sowie die Amortisationsrechnung. Kritisiert wird an diesen Verfahren vor allem deren große Ungenauigkeit durch die Beschränkung auf nur eine Periode. Da das Asset Management gerade bei komplexen Immobilieninvestitionen zum Einsatz kommt und die Maßnahmen, die der Asset Manager ergreift, zu unterschiedlichen Zahlungsströmen innerhalb der einzelnen Perioden führen sollen, werden hier nicht die statischen Verfahren, sondern nur die dynamischen Verfahren beschrieben. Die dynamischen Investitionsrechnungsverfahren dagegen zeigen die Auswirkungen einer Investitionsentscheidung über den gesamten Investitionszeitraum auf. Wegen der zeitlichen Präferenz des Investors, die frühe Zahlungen wertvoller erscheinen lässt als spätere, werden die einzelnen Zahlungsströme durch Auf- oder Abzinsen vergleichbar gemacht. Zu diesen Verfahren zählen unter anderem die Kapitalwertmethode, der Vollständige Finanzplan die Interne Zinsfußmethode, sowie das Discounted Cashflow-Verfahren. Interessant für das Asset Management erscheinen dabei die beiden zuletzt genannten Methoden, da das Discounted Cashflow-Verfahren vor allem von angelsächsischen Investoren zur Immobilienbewertung standardmäßig eingesetzt wird, und da der interne Zinsfuß wichtig ist, um eine Aussage über das Verhältnis von Risiko und Rendite treffen zu können. Daher werden beide Methoden im Folgenden genauer betrachtet. 4.5.1.1 Discounted Cashflow-Verfahren Während die klassische Investitions- und Wirtschaftlichkeitsanalyse in der Regel versucht, bei feststehenden Anschaffungskosten zu ermitteln, ob eine Investition gegenüber einer vergleichbaren Anlage vorteilhaft ist, ist es das Ziel des Discounted Cashflow-Verfahrens, den Wert der Investition zu ermitteln, um daraus einen gerechtfertigten Preis zu bestimmen, bis zu welchem die Investition lohnenswert ist. Ursprünglich als ein Ansatz zur Unternehmens bewertung, insbesondere bei börsennotierten Gesellschaften, entwickelt, gewinnt das Discounted Cashflow-Verfahren auch in der Immobilienbewertung immer mehr an Bedeutung. Seine Verbreitung ist in Deutschland bisher noch gering, zum Teil auch deshalb, weil es (noch) nicht zu den normierten Verfahren nach der Wertermittlungsverordnung zählt.114 Hierzu zählen nur das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. 114 Vgl. Gondring, H. (2009), S. 623 f.