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4.2.4 Zusammenfassung in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Real Estate Asset Management, page 111 - 112

Handbuch für Studium und Praxis

1. Edition 2010, ISBN print: 978-3-8006-3608-2, ISBN online: 978-3-8006-4468-1, https://doi.org/10.15358/9783800644681_111

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94 4 Theoretische Grund lagen des Real Estate Asset Management 4.2.4 Zusammenfassung In der Abbildung 46 werden nochmals in Kurzform die Zusammenhänge zwischen den modernen finanzwirtschaftlichen Theorien überblicksartig dargestellt. Obwohl sowohl die Modern Portfolio Theory als auch das Capital Asset Pricing Model in erster Linie für den Aktienmarkt entwickelt wurden, kann durch eine gewisse Anpassung auch eine Übertragbarkeit auf den Immobilienmarkt erreicht werden. Die genannten Probleme führen nicht dazu, dass die Schlussfolgerungen dieser Theorien in der Immobilienwirtschaft ihre Gültigkeit verlieren. Eine Streuung der Anlage durch eine gezielte Asset Allocation ist trotz der starken Korrelation am deutschen Immobilienmarkt sinnvoll und kann auch am Markt beobachtet werden.72 Auch die Abhängigkeit der Rendite einer Immobilie von ihrem Risiko kann in der Immobilienwirtschaft beobachtet werden: steigt das Objektrisiko, steigt auch die Renditeerwartung und der Wert sinkt. Daraus folgt auch, dass sinnvolle Maßnahmen im Rahmen des Asset Management einen positiven Einfluss auf das Rendite-Risiko-Profil einer Immobilie ausüben. Eine Absenkung des Risikos, etwa durch Beseitigung von Leerstand, steigert den Wert einer Immobilie und damit das Vermögen des Investors. Diesen Zusammenhängen muss sich auch der Asset Manager ständig bewusst sein. Er sollte seine Maßnahmen immer danach ausrichten, ob diese eine Senkung des Risikos und damit eine Steigerung der Rendite bedeuten. Da die Korrelation verschiedener Anlagen normalerweise außerhalb seines Einflussbereiches liegt, bestehen im Asset Management und im Ankauf 72 Vgl. Beyerle, T. (2003), S. 141. 73 Vgl. Frantzmann, H.-J., (2008), S. 7. Finanzwirtschaftliche Theorien und deren Abhängigkeiten CAPM Tobin’s 2-fund separation APT Portfolioselektion nach Markowitz SS ijj n i n j ip X X££    1 1 2 1 1 1 1 £ £ == n i ii n i p XX RR und Min u.d.N. Faktormodelle für systematische Risiken Ein-Index-Modell Mehrfaktorenmodelle Erwartete Returns, (Gesamt-)Risiken und Korrelationen RS ijiiR ,, Risikolose Anlagemöglichkeit Numerische und statistische Probleme der Parameterschätzungen Gleichgewichtsannahmen Arbitragefreiheit Zusammenhänge zwischen den finanzwirtschaftlichen TheorienAbbildung 46: 73 954.3 Neue Institutionenökonomie von unterbewerteten Immobilien die wesentlichen Möglichkeiten, eine größere Rendite zu erwirtschaften, als bei gegebenem Risiko eigentlich zu erwarten wäre. Wichtig ist dabei zu erkennen, dass das Risiko eine Größe ist, die durch aktives Management beeinflusst werden kann. Dies macht die Beeinflussung des Risikos zu einer Kernaufgabe des Real Estate Asset Managements.74 4.3 Neue Institutionenökonomie Ab den 1960er Jahren wurden die Modellannahmen der Mikroökonomie, insbesondere hinsichtlich vollständiger Markttransparenz und Information, dem streng-rationalen Verhalten der Marktteilnehmer sowie der Existenz von nur zwei Marktteilnehmern, zunehmend kritisiert. Aus dieser Kritik entstand die Neue Institutionenökonomie. Die Ursprünge dieses Theoriegebäudes reichen bis zu den Ausführungen von Coase75 aus dem Jahr 1937 zurück, der die Frage aufwarf, welche Leistungen im Unternehmen selbst erbracht und welche besser am Markt eingekauft werden sollten. Der Blickwinkel wandelte sich vom technisch-wirtschaftlichen zum rechtlich-wirtschaftlichen. Nicht mehr der Besitz, sondern das Verfügungsrecht an Produktionsfaktoren wurde untersucht. Kennzeichnend für die Neue Institutionenökonomie ist die Erkenntnis, dass die jeweiligen Vertragsparteien bzgl. einzelner Punkte eines Vertrages Informationsdefizite gegenüber dem jeweils anderen Part haben. Die daraus resultierende Unsicherheit behindert die Transaktion, da keine der beiden Parteien sicher sein kann, ob sie den Ausführungen der jeweils anderen Vertragspartei Glauben schenken kann, da jedem Beteiligten ein opportunistisches Verhalten unterstellt wird. Im Folgenden haben sich drei Einzeltheorien innerhalb der Neuen Institutionenökonomie entwickelt. Der Property-Rights-Ansatz versucht zu klären, wie das Verhalten von Wirtschaftssubjekten durch die Verteilung von Verfügungsrechten an Produktionsfaktoren beeinflusst wird. In der Principal-Agent-Theorie wird untersucht, inwiefern sich die Ziele von Auftraggeber und Auftragnehmer unterscheiden und wie eine Angleichung der jeweiligen Interessen erreicht werden kann. Der Transaktionskostenansatz beschäftigt sich schließlich mit der Gestaltung der Übertragung von Verfügungsrechten dahingehend, eine Minimierung der Transaktionskosten zu ermöglichen. Die beiden zuletzt genannten Theorien sollen im Folgenden eingehender beschrieben und auf ihre Relevanz für das Real Estate Asset Management untersucht werden. 4.3.1 Principal-Agent-Theorie Ihren Ursprung hat die Principal-Agent-Theorie in einem 1976 erschienenen Aufsatz von Michael C. Jensen und Bill Meckling.76 Ziel des Aufsatzes war eine Beschreibung des ökonomischen Ansatzes zur Erfassung von Konflikten zwischen dem Management (Agent) und dem Eigentümer (Prinzipal). Gleichzeitig wird die Theorie weitergehend auf alle Situationen angewendet, in denen der Agent Entscheidungen trifft, deren Konsequenzen hauptsächlich der Prinzipal zu 74 Vgl. von Stengel, R. (2003), S. 321. 75 Vgl. Coase, R. (1937), S. 386 ff. 76 Vgl. Jensen, M./Meckling, B. (1976), S. 305 ff.

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Zusammenfassung

Asset Management ist das beherrschende Thema der immobilienwirtschaftlichen Fachöffentlichkeit seit Anfang 2006. Grund für diese beachtliche Entwicklung ist die dominierende Präsenz ausländischer Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt in der jüngeren Vergangenheit. Diese Investoren - zumeist aus dem angelsächsischen Raum - importierten gleichermaßen ein neues Anspruchsdenken, was die professionelle Betreuung von Immobilien betrifft. Ausgehend von dem Asset Management-Ansatz aus der Finanzwirtschaft wird das aktive Wertmanagement der Immobilien nach international kompatiblen Standards erwartet. Diese Entwicklung bedeutet auch einen kontinuierlichen Reifeprozess der Assetklasse Immobilie als kapitalmarktfähige Anlage. Die immer stärkeren Auswirkungen der globalen Finanzmärkte (vgl. Subprime-Krise) erfordern ein professionelles Asset Management für Immobilien auch in Deutschland.

Dieses Handbuch stellt das komplexe Thema in übersichtlicher und umfassender Form dar.

- Begriffsdefinition und Einordnung

- Ziele und Aufgaben

- Der Wertschöpfungsprozess

- Theoretische Grundlagen

- Immobilien und Kapitalmarkt

- Aspekte der Bewertung und Bilanzierung

- Performancemessung für Immobilienportfolios

- Investment- und Wertschöpfungsstrategien

- Risikomanagement für Immobilien

- Controlling und Reporting

- Informationsmanagement und Informationstechnologie

- Real Estate Asset Management in der Investment-Phase

- Real Estate Asset Management in der Bestandsphase

- Real Estate Asset Management in der Exit-Phase

- Markt und Wettbewerb im Real Estate Asset Management

- Anbieter Real Estate Asset Management

- Immobilienkennzahlen und Formeln

Prof. Dr. oec. Hanspeter Gondring FRICS, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft im Institut für Finanzwirtschaft an BA Stuttgart/University of Cooperative Education und wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft.

Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, MRICS war über 8 Jahre Leiter des Bestands- und Portfoliomanagements bei der Union Investment

Real Estate AG. Seit 2005 betreut er internationale Investoren in den Bereichen Asset Management und Investment Management.

Das Buch richtet sich in erster Linie an Praktiker, die ihr Wissen in diesem Bereich erweitern wollen. Hier kommen insbesondere Mitarbeiter und Führungskräfte von Unternehmen in Betracht, die mittelbar oder unmittelbar mit Asset Management Themen konfrontiert sind, d.h. Immobilienverwalter, Projektentwickler, Immobilien-Berater, Makler, Fonds, Immobilien-AGs etc.

Es richtet sich aber auch an Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und Teilnehmer von Aufbaustudiengängen bzw. Weiterbildungslehrgängen.