Content

Hans-Hermann Francke, 12.1 Merkmale des Vermögensguts Immobilie in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 407 - 409

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_407

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 400 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 401 12Immobilienbewertung im Lichte rationaler Kapitalanlageentscheidungen Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Hermann Francke Kapitelübersicht 12.1 Merkmale des Vermögensguts Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 12.1.1 Quantitative und qualitative Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 12.1.2 Unterschiede gegenüber anderen Vermögensgütern . . . . . . . . . 403 12.2 Das „magische Dreieck“ rationaler Kapital anlageentscheidungen . . 404 12.2.1 Beurteilungskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404 12.2.2 Interdependenz der Beurteilungskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . 406 12.3 Probleme der Ermittlung erwarteter Erträge von Immobilien . . . . . . 407 12.3.1 Fehlende Marktinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407 12.3.2 Konsequenzen für Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 12.4 Risiken der Immobilienbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 12.4.1 Risikotyp und Risikovorsorgemöglichkeiten . . . . . . . . . . . . . . . 409 12.4.2 Risikoquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 12.5 Liquidierbarkeit, Marktstruktur und Konjunkturdynamik . . . . . . . . . 411 12.5.1 Informations- und Transaktionskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 12.5.2 Informationsmangel und Datenbankprobleme . . . . . . . . . . . . . . 412 12.5.3 Marktstrukturprobleme und Konjunkturdynamik . . . . . . . . . . 413 12.6 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 402 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 403 12.1 Merkmale des Vermögensguts Immobilie 12.1.1 Quantitative und qualitative Bedeutung Der größte Teil des Realvermögensbestandes in Deutschland besteht aus Immobilien, also bebauten und unbebauten Grundstücken. Wie hoch der Wert des Immobilienbestands allerdings genau ist, darüber können nur Vermutungen angestellt werden, weil keine präzisen Bewertungen vorliegen. Schätzungen gehen davon aus, dass ca. 60 % des inländischen Realvermögens aus Immobilien besteht. Allerdings ist auch der Wert der übrigen Realvermögensgüter keineswegs eindeutig bekannt, auch wenn hierfür durch die zeitnäheren Bilanzdaten der Unternehmungen bessere statistische Berechungsgrundlagen existieren. Die herausragende Bedeutung des Vermögensguts Immobilie besteht nicht nur in quantitativer Hinsicht, sondern auch wegen einiger qualitativer Merkmale. Zunächst kann die Immobilie, verglichen mit den anderen Produktionsfaktoren, als „Basisfaktor“ begriffen werden; denn Immobilien sind die Grundlage humaner Existenz und damit aller anderen Kapitalbildung. Auch menschliche Sozialsysteme, wie z. B. Staaten und Rechtsgemeinschaften, kommen (bisher) ohne den Bezug zum Immobilienbesitz, z. B. in Form des Territorialstaats, nicht aus. Schließlich bestimmt die Qualität von Immobilien auch wesentliche Aspekte unserer Lebensqualität, und zwar sowohl für den Einzelnen, als auch für Großgemeinschaften in Form von genereller Umweltqualität. 12.1.2 Unterschiede gegenüber anderen Vermögensgütern Im Unterschied zu anderen Vermögensgütern weisen Immobilien zwei wesentliche Eigenschaften auf, die zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung ihrer Renditen und Werte führen. Zum einen ist dies ihre relativ lange Lebensdauer und – damit verbunden – ihre extrem geringe Kapitalumschlagshäufigkeit. Zum anderen ist es, trotz ihrer langen Lebensdauer, ihre relativ geringe Transaktionshäufigkeit. Um sich die diesbezüglichen besonderen Eigenschaften von Immobilien zu vergegenwärtigen, sei darauf hingewiesen, dass die durchschnittliche technische Abschreibungsdauer des Anlagenbestandes der deutschen Industrie ca. fünf Jahre beträgt, öffentliche festverzinsliche Wertpapiere meist Laufzeiten von vier bis fünf Jahren aufweisen und der Wert wichtiger börsennotierter Aktien und festverzinslicher Wertpapiere täglich weltweit an Börsen notiert und veröffentlicht wird. Dem gegenüber beträgt die technische und ökonomische Lebensdauer von Immobilien oft mehr als 50 Jahre und ihre jährliche Transaktionshäufigkeit – bezogen auf den Wertebestand – liegt vermutlich deutlich unter einem Prozent. Für die rationale Kapitalanlageentscheidung resultieren aus diesen Besonderheiten deshalb spezielle Probleme, weil eine bestimmte Art von Marktversagen Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 404 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 405 12 Immobilienbewertung404 erzeugt wird, nämlich Marktversagen wegen hoher Informations- und Transaktionskosten. Dadurch werden Preisverzerrungen erzeugt, die zu Fehlallokationen führen, weil die relativ wenigen Markttransaktionen falsche Wertsignale geben. In diesem Zusammenhang entstehen dann auch kollektive Irrtümer. So wird z. B. häufiger die populäre Vermutung geäußert, dass Immobilienanlagen gegenüber Aktien vergleichsweise risikoarm seien. Tatsächlich werden die kurzund mittelfristigen Preisschwankungen der Immobilie nicht bemerkt, weil keine Markttransaktionen vorliegen, während sich verändernde Firmenwerte laufend durch die Börsenergebnisse kommuniziert werden. 12.2 Das „magische Dreieck“ rationaler Kapitalanlageentscheidungen 12.2.1 Beurteilungskriterien (a) Das gemeinsame Merkmal von Vermögensgütern besteht darin, dass ihre Erträge erst in der Zukunft anfallen, also prognostiziert werden müssen und daher mit Risiko behaftet sind. Rationale Kapitalanlageentscheidungen orientieren sich daher an einem – häufig als „magisch“ bezeichneten – Zieldreieck – der erwarteten Rendite (Renditeerwartungswert), – dem Risiko (Renditestreuung) sowie – als Nebenbedingung die Liquidierbarkeit des zu erwerbenden Vermögensgutes. (b) Die erwartete Rendite bildet die Grundlage der Preisbildung für das Vermögensgut. Dazu werden die zukünftig erwarteten Nettoerträge bestimmt und mit einem geeigneten Zinsfuß auf den gegenwärtigen Zeitpunkt abdiskontiert. Das dafür angewendete Rechenverfahren ist die Barwert- bzw. Kapitalwertmethode. Der Barwert (gegenwärtiger Wert) pB entspricht dem diskontierten Wert von a €, der nach Ablauf der ökonomischen Lebensdauer des Vermögensgutes nach x Perioden (z. B. Jahren) verfügbar ist, wenn angenommen wird, dass die Zinsen (Zinssatz r) zu 100 % einmal pro Periode zugeschlagen werden: xpB (1 r) a⋅ + = Daher ist der Barwert: x a pB (1 r) = + Werden die Zinsen häufiger, z. B. n-mal, zugeschlagen, gilt: n x a pB r (1 ) n ⋅ = +

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.