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Harald Nitsch, 11.5 Hedonische Modelle – eine abschließende Betrachtung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 404 - 405

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_404

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 398 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 399 11 Hedonische Modelle als Instrumente der Verkehrswertermittlung398 – berechnet wird. Die Merkmale dieses hypothetischen Objektes gehen in die Synthese des Preises ein. Alternativ könnte das Gewichtungsschema auch aus Durchschnittswerten der am Markt beobachteten Objekte ermittelt werden. Als Beispiel hierfür geht in den US-amerikanischen Census Constant Quality Index of New One Family Houses Sold (CCQI) die durchschnittliche Ausstattung der erfassten Objekte des Jahres 1996 ein.273 Behrmann, T. und Kathe, A. (2004) beschreiben zum Hauspreisindex des statistischen Bundesamtes den Vergleich des Hauspreises zwischen der betrachteten aktuellen Periode (anschaulich: heute) und einer Basisperiode (z. B. vor einem Jahr). Liegen für beide Perioden beobachtete Marktpreise und hedonische Modelle vor, dann lässt sich für jedes in der Basisperiode gehandelte Objekt ein aktueller Preis simulieren.274 Umgekehrt kann auch für ein aktuell gehandeltes Objekt ein Preis der Basisperiode simuliert werden. Durch den Vergleich beider Preise wird für die individuellen Objekte eine Preissteigerung errechnet, die durch die Bildung von Durchschnitten in einen Marktindex überführt wird. Einen anderen Weg gehen Nichols, J. B., Oliner, S. D. und Mulhall, M. (2010). Diese schätzen hedonische Preisgleichungen im Abstand von einem halben Jahr, die sich in einer für jede einzelne Periode separat gesetzte Dummyvariable der Zeit unterscheiden dürfen.275 Unterschiede in diesen periodenspezifischen Dummyvariablen werden dann als Preisniveauanstieg interpretiert.276 Gemeinsames Thema dieser unterschiedlichen Vorgehensweisen ist, dass die Qualitätsunterschiede aus den beobachteten Preisen unter Einsatz hedonischer Modelle herausgerechnet werden, damit sich an den solchermaßen qualitätsbereinigten Preisen eine Marktentwicklung ablesen lässt. 11.5 Hedonische Modelle – eine abschließende Betrachtung Hedonische Modelle weisen in ihrer Logik eine inhaltliche Verwandtschaft mit dem Vergleichswertverfahren auf. Informationen aus Kauffällen sollen um Qualitätsunterschiede korrigiert und auf das Wertermittlungsobjekt übertragen werden. Man lernt aus den gehandelten Objekten und überträgt die Erkenntnisse auf die nicht gehandelten Objekte. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren ist in der hedonischen Modellierung die Bestimmung der Korrekturfaktoren allerdings „eingebaut“ und vollzieht sich im Rahmen der Modellschätzung. Entsprechende Daten und ökonometrische Kenntnisse vorausgesetzt, können Sachverständige in der Vergleichswertermittlung stärker an Autarkie gewinnen. Hedonische Modelle und ihre Schätzung mit Hilfe ökonometrischer Software stellen daher einen moderneren Zugang und ein effizienteres Arbeitszeug zur Verfügung, um eine in der Wertermittlung vertraute Idee umzusetzen. Auch 273 Vgl. Rappaport (2007), S. 61 f. 274 Die Autoren sprechen von „imputieren“, also zurechnen. 275 Es handelt sich aus ökonometrischer Sicht um eine gepoolte Regression. 276 Präziser formuliert schätzen die Autoren ein Modell für ln(P), so dass der additive Zuschlag γt zu ln(P) einer Multiplikation von P mit dem Faktor e t γ entspricht. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 398 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 399 11.6 Literaturverzeichnis 399 in der Verkehrswertermittlung würde man nur ungern auf aktuelles Handwerkszeug wie Tabellenkalkulationen oder Bewertungssoftware verzichten. Hedonische Modelle gehören in diesen modernen Werkzeugkasten. 11.6 Literaturverzeichnis Alonso, W. (1964): Location and Land Use. Towards a General Theory of Land Rent. Cambridge. Behrmann, T. und Kathe, A. (2004): Zur Anwendung hedonischer Methoden im Häuserpreisindex, in: Wirtschaft und Statistik 5/2004, S. 525–529. Bourassa, S.C. und Peng, V.S. (1999): Hedonic Prices and House Numbers: The Influence of Feng Shui, in: International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, S. 79–93. Clapp, J. M. 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Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.