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Heinz Rehkugler, 7.1 Einführung in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 237 - 239

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_237

Bibliographic information
Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 222 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 223 7Immobilien als Bestandteil von  Vermögensportfolios Prof. Dr. Heinz Rehkugler Kapitelübersicht 7.1 Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 7.2 Performancemaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 7.2.1 Rentabilitätsmaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 7.2.2 Indizes als Benchmark der Rentabilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 7.2.2.1 Transaktionsbasierte Indizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 7.2.2.2 Bewertungsbasierte Indizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 7.2.2.3 Hedonische Indizes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 7.2.3 Risikomaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 7.2.3.1 Begriffsabgrenzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 7.2.3.2 Statistische Kennzahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 7.2.3.2.1 Volatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 7.2.3.2.2 Ausfallwahrscheinlichkeit und Value-at-Risk . . . 236 7.2.3.2.3 Beta-Koeffizient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 7.3 Renditen und Risiken von Immobilienprodukten im Vergleich . . . . . . 239 7.4 Diversifikationspotenziale von Immobilien- bzw. Mixed-Asset Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 7.4.1 Der Diversifikationseffekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 7.4.2 Die Gestaltung von Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 7.4.3 Die Gestaltung von Mixed-Asset Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 7.5 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 224 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 225 7.1 Einführung Will ein Kapitalanleger oder Investor Anlageentscheidungen treffen, die seinen Zielen möglichst gut entsprechen (oder soll ein Berater ihn dabei unterstützen), dann ist es in einem ersten Schritt unerlässlich, die jeweiligen Vorteile und Nachteile einer Einzelanlage zu kennen. In dem einführenden Beitrag „Kapitalanlagen in Immobilien – das Anlagespektrum“ sind die Formen der indirekten Immobilienanlage schon dahingehend beschrieben worden, in welcher Weise sie grundsätzlich – d. h. aus ihrer rechtlichen Struktur und ihrer ökonomischen Positionierung – zur Erreichung des magischen Vierecks der Anlegerziele beitragen: Rendite, Sicherheit (geringes Risiko), Liquidierbarkeit und Verwaltbarkeit. Auf die unterschiedlichen Definitionen und die Methoden der Messung von Renditen und Risiken waren wir aber ebenso wenig eingegangen wie auf die historisch realisierte Performance für die unterschiedlichen Formen der direkten und indirekten Immobilienanlage. Dies soll in diesem Beitrag nun nachgeholt werden. Diese auf die Vor- und Nachteile eines Einzelinvestments konzentrierte Sicht genügt aber nicht. Seit den bahnbrechenden Arbeiten von Markowitz in den 50-er Jahren des letzten Jahrhunderts ist bekannt, dass es darauf ankommt, die einzelnen Anlagen so zu kombinieren und zu mischen, dass der Anlegernutzen dadurch so weit wie möglich gesteigert werden kann. Hierzu ist ein Vermögensportfolio aus einer Mischung von Anlagen zu gestalten, deren Renditen sich möglichst wenig gemeinsam und gleichlaufend bewegen. Die Auswahl von Kapitalanlagen hat daher nicht (nur) nach den erwarteten Renditen und Einzelrisiken, sondern nach ihrem Beitrag zur Reduzierung des Gesamtrisikos des Vermögensportfolios, also ihrem Diversifikationspotenzial, zu erfolgen. Rendite und Risiko sind auch in Portfoliomodellen die zentralen Ausgangsgrößen. Im 2.  Kapitel werden zuerst saubere Abgrenzungen dieser Begriffe vorgenommen und dann Methoden zu ihrer korrekten Erfassung und Messung aufgezeigt. Darauf aufbauend lässt sich dann im 3. Kapitel zeigen, welche Renditen mit den einzelnen Varianten von Immobilienanlagen erzielbar waren und welche Risiken hierbei einzugehen waren. Das 4. Kapitel stellt abschließend dar, wie die Immobilienprodukte in reine Immobilienportfolios und in (mit anderen Anlageformen) gemischte Vermögensportfolios eingebaut werden können und welche Diversifikations- und Wohlfahrtseffekte dabei erzielbar sind. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 226 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 227 7 Immobilien als Bestandteil von  Vermögensportfolios226 7.2 Performancemaße 7.2.1 Rentabilitätsmaße Rentabilität bringt den relativen Zuwachs des Vermögens zum Ausdruck, der durch eine Investition erreicht wurde. Sie wird normalerweise mit Hilfe von Rendite-Kennzahlen ausgedrückt. Für das Investitionsmanagement ist dabei sowohl die vergangenheitsorientierte als auch die zukunftsorientierte Sichtweise relevant. Für eine Beurteilung der in der Vergangenheit durchgeführten Investitionen werden die Renditen anhand von historischen Daten ermittelt. Für die zukünftigen Investitionen können sie nur geschätzt werden. Unter Rendite wird das Verhältnis des erwirtschafteten Überschusses zu einer Einsatzgröße verstanden. Kapitalrenditen messen den Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital.139 Sie werden normalerweise in Prozent ausgedrückt. Zur Ermittlung von Renditen ist also die Messung der Gewinne und des eingesetzten Kapitals erforderlich. Die beiden Größen können als Brutto- oder Nettowerte definiert werden. Im ersten Fall werden nur die nominalen Vertragswerte eingesetzt, im zweiten Fall werden dagegen alle real entstandenen Kosten und Erträge, wie z. B. Transaktionskosten oder steuerliche Belastungen bzw. Vorteile, berücksichtigt. Weil die Berechnung von Nettorenditen die Kenntnis vieler fallspezifischer Informationen erfordert, werden oft bei Vergleichen nur Bruttorenditen betrachtet. Weitere Differenzierungen der Renditen sind die Unterscheidung nach Perioden- und Totalrenditen (Investitionsrenditen) sowie nach Eigenkapital- und Gesamtkapitalrenditen. Totalrenditen sollen darüber Auskunft geben, ob sich eine Kapitalanlage während ihrer gesamten angestrebten oder realisierten Haltedauer lohnen wird (gelohnt hat). Der Vergleichsmaßstab hierfür ist die bei anderen, insbesondere im Risiko vergleichbaren Anlagen erzielbare Rendite. Der Investor möchte aber meist auch während der Laufzeit einer Kapitalanlage informiert sein, wie sich seine Anlage entwickelt hat. Dafür wird die Periodenrendite berechnet. Die Gesamtkapitalrendite besagt, wieviel auf das gesamte in eine Anlage investierte Kapital während einer Periode oder (als Totalrendite) über die gesamte Haltedauer ungeachtet der Frage ihrer Finanzierung verdient werden wird (bzw. worden ist). Sie ist für den Vergleich der Effizienz des Kapitaleinsatzes die wichtige Größe. Den Investor interessiert verständlicherweise aber zusätzlich oder häufig sogar mehr, welche Rendite auf das in die Anlage investierte Eigenkapital verdient werden wird. Dazu ist die Eigenkapitalrendite als Perioden- oder Totalrendite zu berechnen. Da sie durch die partielle Verschuldung „gehebelt“ wird, schwankt sie stärker als die Gesamtkapitalrendite. Die Berechnung von Totalrenditen erfolgt mit Hilfe der Investitionsrechnung. Die übliche Vorgehenswiese ist die Berechnung des Internen Zinsfußes. 139 Andere Renditen beziehen den Erfolg z. B. auf den Umsatz oder eine Flächengröße (Überschuss pro m2).

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.