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Heinz Rehkugler, 1.1 Immobilieninvestments: Übersicht in:

Hans-Hermann Francke, Heinz Rehkugler (Ed.)

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung, page 21 - 29

2. Edition 2011, ISBN print: 978-3-8006-3808-6, ISBN online: 978-3-8006-4342-4, https://doi.org/10.15358/9783800643424_21

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Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 1 Teil I Immobilienanlage und Immobilienmärkte Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 2 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 3 1Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum Prof. Dr. Heinz Rehkugler Kapitelübersicht 1.1 Immobilieninvestments: Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2 Formen der indirekten Immobilienanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.2.1 Geschlossene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.2.1.1 Die rechtliche und steuerliche Grundkonstruktion . . . . . . 11 1.2.1.2 Die steuerliche Grundkonstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.2.1.3 Attraktivität für private Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.2.1.3.1 Renditen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 1.2.1.3.2 Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1.2.1.3.3 Fungibilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 1.2.1.3.4 Verwaltbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.2.1.3.5 Gesamtbild . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.2.1.4 Immobilien-Leasing-Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 1.2.1.5 Immobilien-Auslands-Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 1.2.1.6 Real Estate Private Equity Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.2.2 Offene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.2.2.1 Rechtliche Konstruktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 1.2.2.1.1 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 1.2.2.1.2 Anlagevorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 1.2.2.1.3 Bewertung der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 1.2.2.1.4 Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1.2.2.2 Steuerliche Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 1.2.2.3 Attraktivität für Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 1.2.2.3.1 Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 1.2.2.3.2 Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 1.2.2.3.3 Fungibilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.2.2.3.4 Verwaltbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.2.2.3.5 Rettung des offenen Immobilien-Publikumsfonds durch die Gesetzesnovelle? . . . . . . . . . . . . . 32 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 4 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 5 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum4 1.2.2.4 Spezialfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1.2.3 Immobilienaktiengesellschaften und REITs . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1.2.3.1 Rechtliche Konstruktion und Abgrenzung gegenüber anderen Aktienanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1.2.3.2 Steuerliche Behandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 1.2.3.3 Real Estate Investment Trusts (REITs) . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 1.2.3.3.1 Begriff und Besonderheiten der Konstruktion . . 36 1.2.3.3.2 Der G-REIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1.2.3.4 Die Attraktivität von Immobilien-AGs und REITs für Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 1.2.3.4.1 Rendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 1.2.3.4.2 Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 1.2.3.4.3 Fungibilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 1.2.3.4.4 Verwaltbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1.2.3.4.5 Gesamteinschätzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1.2.4 Fonds und Derivate auf Immobilienprodukte . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1.3 Marktstrukturen und Marktpotenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1.4 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 4 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 5 1.1 Immobilieninvestments: Übersicht Der Kapitalanlage in Immobilien kommt national wie international große Bedeutung zu. Die Möglichkeiten einer Kapitalanlage in Immobilien sind vielfältig. Zu ihrer Systematisierung bietet sich eine mehrdimensionale Betrachtung an, wie sie in Abbildung 1 skizziert ist. Nach der Art der Immobilie und dem dominanten Zweck ihrer Nutzung lassen sich Wohnimmobilien (Ein- und Mehrfamilienhäuser), gewerbliche Immobilien (Büros, Einzelhandel, Industrie, Hotel und Gaststätten, Freizeit- und Erholungseinrichtungen, Spezialgebäude wie Krankenhäuser, Universitäten etc.) sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen und Gebäude unterscheiden. Mischungen mehrerer Nutzungszwecke sind oft Folge bewusster anlagepolitischer Gestaltung großer Immobilienprojekte, was am Beispiel der Urban Entertainment Center besonders deutlich wird. Für den Wert und die Verwertbarkeit einer Immobilie ist zusätzlich ihr Zustand bei Erwerb wichtig. Danach kann zwischen neuen und gebrauchten Objekten sowie zwischen unmittelbar nutzbaren und noch fertig zu stellenden, zu sanierenden oder umzubauenden Immobilien differenziert werden. Die Motive einer Anlage in Immobilien, die damit verfolgten Ziele, der präferierte Immobilientyp und vor allem die Anlagevolumina und – daraus resultie- Anlegertyp Art der Immobilie Art der Nutzung Unternehmen Private Investoren Institutionelle Investoren Land Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien EigennutzungKapitalanlage indirektdirekt Abbildung 1 : Differenzierungsmerkmale von Kapitalanlagen in Immobilien Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 6 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 7 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 6 rend – die Möglichkeiten der Bildung von Portfolios sind stark vom Anlegertyp abhängig. Danach lassen sich private Haushalte, Unternehmen und andere Institutionen (einschließlich der Öffentlichen Hand) sowie spezifische Finanzintermediäre unterscheiden. Grundsätzlich kann jeder Anlegertyp seine Immobilien selbst nutzen oder Dritten zur Nutzung überlassen. Verschiedentlich werden Immobilien nur bei Fremdnutzung als Kapitalanlage betrachtet, wenn also Nutzungserträge erzielt werden. Diese Sichtweise erscheint zu eng, wird doch jeder rationale Investor die Effizienz des Kapitaleinsatzes auch bei eigengenutzten Immobilien mit der anderer Anlage- und Nutzungsvarianten vergleichen. Eine besondere Bedeutung kommt bei Immobilien der rechtlichen Gestaltung des Eigentumserwerbs zu. Für private Investoren wie für Unternehmen stellt der direkte gesamte oder anteilsmäßige Erwerb den am häufigsten gegangenen Weg der Vermögensanlage in Immobilien dar. Der Käufer wird also unmittelbar alleiniger oder Miteigentümer am Immobilienobjekt. Die Gründe, diesen Weg der rechtlichen Gestaltung zu wählen, können sein: Ertrags-/Kostenvorteile. Der Eigentümer hat unmittelbar Einfluss auf den Nutzer bzw. die Nutzungsform, auf die Nutzungsentgelte und auf die Bewirtschaftungskosten. Organisations- und Risikoaspekte. Der Eigentümer hat die direkte Verfügungsmacht über das Objekt und steuert hierüber die Auswahl der Anlageobjekte, die Kauf- und Verkaufszeitpunkte und die Belastungen. Zumindest vermeintlich vermeidet er damit Agency-Probleme (der Ausbeutung durch Dritte) und steuert sein Risiko besser. Steuerliche Aspekte. Verluste aus diesen Immobilienanlagen können mit Gewinnen anderer Einkunftsarten verrechnet werden. Auch ohne Nachweis eines realen Wertverlusts können planmäßige Abschreibungen vorgenommen werden. Bisher waren auch eindeutige erbschaftsteuerliche Vorteile gegeben, die aber durch die Novellierung des Erbschaftssteuerrechts beseitigt wurden. Andererseits beschränken die dazu meist notwendigen Kapitalvolumina den direkten Erwerb von Immobilien für nicht wenige private Investoren. Selbst für institutionelle Anleger wird eine Anlage in mehreren Immobilien und eine nennenswerte Diversifikation dadurch oft erheblich erschwert. Auch der zeitliche und sachliche Aufwand des Erwerbs, der Betreuung und Verwaltung einer vermieteten Immobilie, der mögliche Ärger mit Mietern sowie rechtliche und steuerliche Unwägbarkeiten lassen häufig eine direkte Anlage in Immobilien nicht attraktiv erscheinen. Als Ausweg und Alternative dazu bietet sich der indirekte Erwerb an. Dabei nutzt der Investor eine zwischengeschaltete, oft eigens zu diesem Zweck gegründete Gesellschaft, um an Immobilien und ihren Nutzungserträgen zu partizipieren. Er wird also nicht unmittelbarer (Mit-)Eigentümer der Immobilie, sondern er erwirbt Anteile an diesen als Intermediäre dazwischen geschalteten Gesellschaften, die (ausschließlich oder hauptsächlich) Immobilien entwickeln, bauen lassen oder besitzen und betreiben. Aus der Anlage in Sachvermögen wird eine Finanzanlage. Die wesentlichen Anlageformen dabei sind geschlos- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 6 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 7 1.1 Immobilieninvestments: Übersicht 7 sene und offene Immobilienfonds sowie Immobilien-AGs bzw. deren Pendants in anderen Ländern und weitere daraus abgeleitete Finanzprodukte. Ein wesentlicher, mit dem indirekten Erwerb von Immobilien angestrebter Nutzen kann die für den Anleger gegenüber dem Direkterwerb effizientere steuer- und haftungsrechtliche Gestaltung sein. So lässt sich z. B. bei einem Kauf einer Immobilie als Share Deal die Grunderwerbsteuer umgehen. Die Immobilie wird hierzu in eine Objektgesellschaft eingebracht. An den Käufer veräußert wird dann nicht die Immobilie, sondern die Objektgesellschaft bzw. Anteile daran. Erwirbt der Käufer nicht mehr als 95 % der Anteile, dann fällt keine Grunderwerbsteuer an. Als weitere Vorteile indirekter Vehikel kommen die klare Zuordnung von Verantwortung, die Möglichkeit der Nutzung komparativer Vorteile sowie die Möglichkeit der weiteren Trennung von immobilienbezogenen und portfoliobezogenen Dienstleistungen hinzu. Für die Attraktivität indirekter Immobilienanlagen ist aber nicht zuletzt auch entscheidend, ob die Anteile verbrieft sind und an organisierten Kapitalmärkten gehandelt werden. Denn dann können die typischen Vorteile der Verbriefung von Kapitalanlagen, vor allem die Möglichkeit der Beteiligung mit kleinen Beträgen, die jederzeitige Veräußerbarkeit, die Streuung der Anlagerisiken und die jederzeitige Information über die Werthaltigkeit der Anlage, genutzt werden.1 Es bietet sich also an, verbriefte Immobilienanlagen als eine spezifische Kategorie indirekter Immobilieninvestments gesondert zu betrachten und ihnen das besondere Augenmerk zu widmen. Die Abstimmung unterschiedlicher Interessenpositionen kapitalsuchender Investoren und anlagesuchender Finanziers gelingt erheblich leichter, wenn ein organisierter Primär- und Sekundärmarkt für Vermögensanteile besteht. Der Idealtypus hierfür ist der Handel von Vermögensanteilen an der Börse. Aber auch andere Formen des organisierten Marktes, wie sie z. B. für Offene Fonds gesetzlich geregelt sind, sind grundsätzlich geeignet, die im Folgenden skizzierten Vorteile verbriefter Produkte zum Tragen kommen zu lassen. Die Nutzung des organisierten Marktes erlaubt die Größentransformation. Durch die Aufspaltung des benötigten Betrags in eine Vielzahl kleiner Anteile mit standardisierten Rechten und Pflichten ist es möglich, diese kleinen Anteile auch einer großen Zahl interessierter Kapitalgeber anzubieten, die in Papiere dieses Unternehmens nur kleine Beträge investieren wollen oder können. Für das Unternehmen wird darüber dennoch der gesamte benötigte Kapitalbetrag aufgebracht. Besonders wichtig ist der Beitrag der Börse für die Fristentransformation. Als Sekundärmarkt schafft sie dem einzelnen Investor die Möglichkeit, sich börsentäglich von seiner Kapitalanlage wieder zu trennen, indem er sie an einen anderen Investor weiterveräußert oder die Gesellschaft zur jederzeitigen Rücknahme verpflichtet ist. Bei börsennotierten Papieren ist das Unternehmen davon unmittelbar gar nicht tangiert, weil ein solcher Wechsel unter den Mitfinanziers 1 Vgl. hierzu Rehkugler (2007), S. 172 ff. Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 8 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 9 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 8 keine Auswirkungen auf die Verfügbarkeit des aufgebrachten Kapitals hat, also mit keinem Geldabfluss verbunden ist. Oft erfährt das Unternehmen von diesen Verkäufen auch gar nichts und ist nur insofern möglicherweise negativ betroffen, als unerwünschte Investoren über diesen Weg zu Finanziers des Unternehmens werden, unerwünscht deshalb, weil von ihnen Einflussnahmen auf die Unternehmensführung und/oder Benachteiligungen anderer Finanziers befürchtet werden. Eine Risikotransformation gelingt über die Börse insofern, als der Finanzier durch die Möglichkeit, sich mit kleineren Beträgen an einzelnen Unternehmen oder Immobilienvermögen zu engagieren, sein gesamtes Anlagekapital auf mehrere Anlagen streuen (diversifizieren) kann. Sein Erfolg hängt dadurch nicht mehr ausschließlich vom Wohl und Wehe eines einzelnen Anlageobjekts ab. Durch Diversifikation kann er das Gesamtrisiko seines Vermögensportfolios also reduzieren. In einer anderen Weise trägt die Börse ebenfalls zur Reduktion der vom Finanzier wahrgenommenen Risiken bei: Organisierte Märkte als Institutionen stellen ein Bündel von Verhaltensregeln für die Marktteilnehmer dar, deren Einhaltung geprüft und deren Nichtbeachtung sanktioniert wird. Die Zulassung der von einem Unternehmen ausgegebenen Wertpapiere zum Börsenhandel wird deshalb von den Finanziers gern als ein zusätzliches Qualitätsmerkmal interpretiert, das einen höheren Grad an Sicherheit für das eingesetzte Kapital verspricht. Inwieweit dies gerechtfertigt ist und z. B. durch spezifische gesetzliche Regelungen für den REIT oder für Offene Fonds beeinflusst wird, wird später noch aufzugreifen sein. Der organisierte Markt sorgt auch für eine Informationstransformation. Durch die laufende Preisstellung weiß der Finanzier jederzeit, wie der Markt (also die anderen aktuellen und potenziellen Finanziers) den Wert des Finanzierungstitels einschätzt. Die Kapitalmarkttheorie unterstellt gerne (vereinfachend), der Finanzmarkt sei weitgehend informationseffizient. In der Standardversion bedeutet das, dass alle öffentlich verfügbaren Informationen über das Unternehmen und seine mögliche künftige Entwicklung umgehend und korrekt im Börsenkurs verarbeitet sind. Soweit dies zutrifft, entbindet die Börse den einzelnen Finanzier von einer eigenständigen Informationssuche und -auswertung, weil er dann daraus keine zusätzlichen oder besseren Erkenntnisse gewinnen kann als die, die im aktuellen Kurs schon enthalten sind. Auch wenn der einzelne Finanzier nicht völlig auf die Informationseffizienz des Finanzmarktes vertraut, kann er aus dem aktuellen Kurs und der bisherigen Kursentwicklung − den Erkenntnissen seiner eigenen Analysen zum „fairen“ Preis gegenübergestellt − seine Entscheidung ableiten, weiter bei dem Unternehmen engagiert zu bleiben oder sein Investment zu beenden. Inwieweit dies auch für Preisstellungen Offener Fonds zutrifft, die auf andere Weise bzw. nach anderen Regeln erfolgen, wird ebenfalls noch aufzugreifen sein. Abbildung 2 fasst die Vorteile noch einmal zusammen. Zusätzlich zu diesen zentralen Transformationsfunktionen vermögen einige eher „technische“ Aspekte zum Vorteil indirekter Immobilienanlagen zu gereichen. Insbesondere ist hier die Nutzung professionellen Immobilienma- Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 8 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 9 1.1 Immobilieninvestments: Übersicht 9 nagements anzusprechen, die in der Regel mit der Erwartung überlegener Information und Marktkenntnis sowie Effizienz- und Kostenvorteilen und als deren Folge mit der Erwartung höherer Renditen verknüpft wird. Des Weiteren unterliegt ein Engagement institutioneller Investoren in verbrieften Anlageprodukten häufig erleichterten Genehmigungsverfahren im Vergleich zu einer direkten Immobilieninvestition. Diesem Bündel potenzieller Vorteile eines Investments in verbriefte Formen von Immobilien stehen einige nicht zu vernachlässigende Nachteile bzw. Risiken gegenüber: Die zusätzlichen Managementkosten „fressen“ möglicherweise den erzielten Effizienzvorteil wieder (weitgehend) auf. Die Einflussmöglichkeit des Investors auf die Art, den Ort und den Zeitpunkt des mit seinem Geld getätigten Investments ist häufig weit geringer bzw. gar nicht gegeben. Damit verbunden sind auch mögliche Agency-Risiken, d. h. die Befürchtung, dass das Management der Unternehmen, in denen der Investor sich engagiert hat, nicht ausschließlich in seinem Interesse und zu seinem Vorteil agiert. Am Kapitalmarkt, speziell an Börsen gehandelte Papiere unterliegen – dies hat die jüngere Vergangenheit wieder sehr deutlich demonstriert − hohen Kursver- änderungsrisiken mit der Folge höherer Wertkorrekturbedarfe und volatilerer Erfolgsausweise als bei direkten Immobilieninvestments. Ein vielleicht nicht sofort einsichtiger, dennoch wichtiger negativer Aspekt kann auch sein, dass das gewählte Investitionsvehikel (z. B. der REIT) möglicherweise den Immobilienmarkt, in den man investieren wollte, gar nicht oder zumindest nicht perfekt repräsentiert. Dies hat zur Folge, dass auch die Eigenschaften der Rendite- und Risikoentwicklung und der Diversifikationspotenziale nicht die Unternehmen Transformation Kapitalgeber Vorteile verbriefter Vermögensanlagen … 1. Größentransformation: Anlage geringer Beträge ist möglich 2. Fristentransformation: Trennung der Fristigkeiten ist möglich durch Sekundärmarkt (Börse) 3. Risikotransformation: Risikobegrenzung durch Diversifizierung 4. Informationstransformation: aktuelle Bewertung durch den Markt Leistungspotential verbriefter Vermögensanlagen: Übernahme von Transformationsfunktionen benötigt größere Beträge Anlage ohne Abzugsgefahr riskante Investitionen gibt wenig (oder falsche) Informationen Losgrößen-T. Fristen-T. Risiko-T. Informations-T. will kleinere Beträge anlegen kurzfristige bzw. flexible Anlage Risiko und Haftung begrenzt will viele richtige Informationen Abbildung 2 : Vorteile der Verbriefung von Vermögensanlagen Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 10 Vahlen – Allg.Reihe – Francke/Rehkugler – Immobilienmärkte und Immobilienbewertung Herstellung: Frau Deuringer 13.09.2011 Imprimatur Seite 11 1 Kapitalanlagen in Immobilien – Das Anlagespektrum 10 gleichen sind wie bei einer Direktanlage. Die Diskussion um die Anrechnung von REIT-Anteilen auf die Immobilienquote bei Versicherungen und Pensionskassen zeigt, dass dieses Problem durchaus gesehen wurde. Verschiedene generelle, also nicht auf Immobilienmärkte begrenzte Faktoren und Entwicklungen haben die Tendenz zur vermehrten Verbriefung von Vermögensanlagen verstärkt und beschleunigt. So kommt die Verbriefung von Finanzierungskontrakten, also sie als Wertpapiere (oder in wertpapierähnlicher Form) auszugestalten und sie damit an organisierten Märkten handelbar zu machen, den Interessen der unmittelbaren Marktpartner (Unternehmen und Finanziers) ebenso wie der Finanzintermediäre (also von Unternehmen und Institutionen, die notwendige Transformationsleistungen zwischen den Vorstellungen der Kapitalnachfrager und -anbieter übernehmen) entgegen. Ihre mögliche Handelbarkeit reduziert zudem die Anlagerisiken, erhöht die Effizienz der Finanzmärkte und senkt die Finanzierungskosten. Insbesondere erlaubt sie auch institutionellen Finanziers, sich bei Bedarf − beispielsweise zur Refinanzierung oder zur Steuerung ihrer Risikopositionen − von ihren Forderungsbeständen zu trennen, ohne dass die ursprünglichen Finanzierungskontrakte davon tangiert sind. Entscheidungen zur Kapitalanlage in ein bestimmtes Vermögensgut werden sinnvollerweise nicht allein nach der isolierten Performance dieses Vermögensguts getroffen, sondern nach seinem Beitrag zur Verbesserung der Performance das gesamten gehaltenen Vermögensportfolios. Bevor aber in einem späteren Aufsatz dieses Buches der Beitrag von Immobilienanlagen zu einem gut diversifizierten Vermögensportfolio aufgezeigt werden kann, ist es zuerst nötig, einen Überblick über das Spektrum der Kapitalanlage in Immobilien zu geben. 1.2 Formen der indirekten Immobilienanlage Die nächsten Teilkapitel dieses Beitrags werden nun eine Übersicht über die rechtlichen Varianten indirekter Immobilienanlagen bieten. Der Blick ist dabei hauptsächlich auf den privaten Anleger gerichtet. Alle vorgestellten Anlagevarianten kommen aber grundsätzlich auch für institutionelle Investoren, so v. a. Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen, Unternehmen, Family Offices in Frage und werden von diesen auch genutzt. Gerade die beschriebene Entwicklung hin zu indirekten Produkten ist wesentlich auf das Interesse und den Einfluss der institutionellen Investoren zurückzuführen. Und speziell die Etablierung von REITs in Deutschland ist mit dem Argument des Bedarfs dieser Anlageform für institutionelle internationale Investoren gefordert und begründet worden. Ihnen stehen über die hier besprochenen Alternativen hinaus insbesondere zwei zusätzliche Anlagewege zur Verfügung, die hier nur kurz angesprochen werden: der Real Estate Private Equity Fonds (u. a. durch die Großinvestments in deutsche Wohnimmobilien bekannt geworden und ins Gerede gekommen) und der Spezialfonds, eine nur nicht-natürlichen Personen vorbehaltene Form des offenen Immobilienfonds.

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References

Zusammenfassung

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung:

Alles für die immobilien-wirtschaftliche Ausbildung.

Rund um die Immobilie

Das Werk enthält Beiträge zur Entwicklung und Analyse von

* Immobilienprodukten,

* Immobilienmärkten sowie zur

* Immobilienbewertung.

Immobilienmärkte und Immobilienbewertung

Anschaulich und kompakt werden zentrale Stoffinhalte der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung dargestellt: von der Analyse der dominanten Einflussfaktoren der Entwicklung von Immobilienmärkten über die Diskussion um das angemessene Bewertungsverfahren für Immobilien und Immobiliengesellschaften bis hin zu Fragestellungen der Bilanzierung von Immobilien nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften.