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14.5 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 513 - 517

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_513

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 509 50914.5 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen 14.5 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen Durch IT-Erweiterungen im Facility Management fallen diverse Investitionskosten an, die in der Wirtschaflichkeitsprüfung der CAFM-Einführung beachtet werden müssen. Aufgrund dieser Prüfung scheitern viele CAFM-Einführungen bereits in der Konzeptionsphase.797 Kosteneinsparungen allein können den Nutzen von CAFM-Systemen nicht abbilden, da der Inhalt von Managementkonzepten wesentlich mehr umfasst. Die Betrachtung der gesamtwirtschaftlichen Effekte einer Investitionsentscheidung erscheint als notwendig. Als problematisch erweisen sich die zu häufig misslingenden Einführungen von CAFM-Systemen, denn um eine aussagekräftige Kosten-/Nutzen-Relation von CAFM durchführen zu können müssen erfolgreiche Implementierungen stattgefunden haben. Ein System das sich in der Praxis nicht bewährt hat kann hierfür keine Basis liefern. Eine geeignete Messgröße zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit ist der Return on Investment (RoI), der eine statische Methode (ohne Abzinsung) darstellt. Der zu erwartende Gewinn wird mit dem Investitionsvolumen ins Verhältnis gesetzt. Daraus resultiert der prozentuale Anteil des Gewinns an einer Investition, also der RoI. Bei Kaufentscheidungen für Computersysteme hat sich der RoI bewährt. Er sollte jedoch nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage dienen, da durch ihn keine Aussagen über mögliche Risiken der Investition und über die Größenordnung der Rückflüsse gemacht werden können. Die Investitionsrechnung kann auch über die Kapitalwertmethode (Net Present Value), die eine dynamische Methode ist, erfolgen. Die Summe aller Ein- und Auszahlungen werden auf den Zeitpunkt bezogen durch eine Diskontierung berücksichtigt. Um die Erwartungshaltung der Investoren mit einzubeziehen ist eine weitere Messgröße zu integrieren. Eine Kennzahl, die versucht den Shareholder Value miteinzubeziehen, ist der Economic Value Added (EVA), entwickelt und eingeführt von der Unternehmensberatungsfirma Stewart. Der Gewinn eines Unternehmens wird in Beziehung zu Fremd- und Eigenkapitalkosten gesetzt.798 Ein Mehrwert für die Aktionäre wird nur geschaffen, wenn ihre Erwartungen an den Gewinn übertroffen werden. Für das RoI-Modell mit oder ohne Einbindung von EVA müssen für die Einführung des CAFM-Systems sogenannte Treiber identifiziert werden. Treiber sind die Potenziale, die durch die Investition geschaffen werden. Der GEFMA Arbeitskreis CAFM hat 17 Treiber identifiziert.799 Folgende ROI-Treiber wurden bei der Einführung von CAFM-Systemen identifiziert: Instandhaltung, Reinigung, Nutzungsgrad, Leerstand, Corporate- Identity-Beitrag für das Unternehmen, Standardisierung, Transparenz, Umzug, Integration, Service-Desk, Sicherheits- und Schließmanagement, Vertragsma- 797 Vgl. Quadt, M./Görze, R., a. a. O., S. 84. 798 Vgl. ebenda, S. 85. 799 Vgl. ebenda, S. 87. 14.5 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 510 14 DV-Unterstützung im Facility Management510 nagement, Beschaffung und Outsourcing, Mieter-/Nutzer-/Nebenkostenabrechnung, Verkaufsunterstützung, Energie- und Umweltmanagement, Portfoliomanagement/Immobilien bewertung.800 801 Durch die genaue Zuordnung des jeweiligen Potenzials im Bezug auf das Volumen können die Treiber in einer Matrix eingeordnet werden. Im Diagramm befinden sich die Treiber mit einem hohen und schnellen RoI überwiegend oberhalb der Hauptdiagonalen. Die Treiber lassen sich in vom FM prozessabhängige und -unabhängige Kostenpotenziale unterteilen. Prozessunabhängige Potenziale werden durch die Transparenz, den Nutzungsgrad, die Standardisierung, die Integration sowie den geleisteten CI-Beitrag geschaffen. Der höchste Return on Investment kann erzielt werden, wenn IT-Werkzeuge für die Treiber „Leerstand“ und „Immobilien-Portfoliomanagement“ eingesetzt werden (vgl. Abb. 184).802 Grundsätzlich ist in der Praxis am konkret zu bewertenden Fall zu berücksichtigen, inwieweit die hier aufgeführten Treiber das Spektrum abdecken und das gewichtete Potenzial ggf. verändert werden muss.803 800 Vgl. ebenda, S. 88ff. 801 Vgl. ebenda, S. 87. 802 Vgl. Quadt, M./Görze, R., a. a. O., S. 91. 803 Vgl. ebenda, S. 94. Abb. 183: Diagramm zur Einordnung der RoI-Treiber801 RoI-Treiber beeinflussen: A. Immobilien Einnahmen B. Immobilien Kosten C. Immobilien Vermögen Potential: • groß • mittel • gering Faktor 3 des EVA EVA: Economic Value Added Durchschnitt: Faktor 1 EVA = Null 3–5 Jahre 12 Monate 1 Monat langsam Geschwindigkeit schnell RoI-Treiber Höherer RoI Niedrigerer RoI Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 511 51114.5 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen Die Einordnung der RoI-Treiber kann auf drei verschiedenen Methoden basieren. Die erste Methode geschieht an Hand einer willkürlichen Festlegung. Die eigenen Einschätzungen der Anwender sind dabei maßgebend. Der Vorteil dieser Methode liegt in dem geringen zu betreibenden Aufwand, wobei sich der daraus ergebende Nachteil einer hohen Irrtumswahrscheinlichkeit durch die Hinzuziehung eines Experten verringern lässt. 804 Wird eine quantitative Ermittlung vorgezogen, die der zweiten Methode entspricht, erfolgt eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zu einer exakten unternehmensspezifischen Ermittlung der Treiber führt. Der zu absolvierende Aufwand liegt weit über dem der ersten Methode. 804 Vgl. ebenda, S. 90. Abb. 184: RoI-Treiber sortiert nach hohem RoI und schneller Umsetzbarkeit804 EVA Ø Faktor 1 Legende: 4. Leerstand 17. Immobilien- Portfoliomanagement 7. Transparenz (Kosten, Übersichtlichkeit, Visualisierung) 15. Verkaufsunterstützung: schneller, korrekter, attraktiver 10. Service-Desk 17 AC 4 A 15 A 7 ABC 10 B 2 B 5 AB 11 AB 8 AB 12 ABC 3 AC 9 BC 6 B 1 ABC 13 AB 16 B 14 AB 2. Reinigung 3. Nutzungsgrad (Raumreservierung) 12. Vertragsmanagement 1. Instandhaltung (Zustand, Artikel) 8. Umzug 11. Sicherheits-und Schließmanagement 6. Standardisierung 13. Beschaffung und Outsourcing 16. Energiemanagement 9. Integration (von DV, von Organisation) 14. Mieter-/ Nutzer-/ Nebenkostenabrechnung 5. CI-Beitrag RoI-Treiber beeinflussen: A. Immobilien Einnahmen B. Immobilien Kosten C. Immobilien Vermögen Potential: • groß • mittel • gering Faktor 3 des EVA EVA = Null 3–5 Jahre 12 Monate 1 Monat langsam Geschwindigkeit schnell RoI-Treiber Höherer RoI Niedrigerer RoI Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 512 14 DV-Unterstützung im Facility Management512 Die dritte Methode ist die Delphi-Methode. Diese Vorgehensweise bezieht die beteiligten Personen und Gruppen am CAFM in der Weise mit ein, dass eine Befragung hinsichtlich der Einordnung erfolgt. Die einzige wissenschaftliche Methode stellt die quantitative Ermittlung dar. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 513 Literaturverzeichnis Ahlers, F.-P./Frieden, W./Hasler, A.: Facility Management – Kosten oder Qualität, Handwerkskammer Hannover, 2006 Albert, K.: Strategisches Flächenmanagement, in: Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.): Facility Management Handbuch, Landsberg am Lech 2005 Arnold, M./Wagner T. (2007): Die kapitalisierte Immobilie, in: Zeitschrift Immobilienwirtschaft, 2007/03 Nr. 3, S. 34–36 Bach, H. (1999): Immobilien Fachwissen von A–Z, 3. Auflage, Schwedeneck 1999 Balck, H.: Die Immobilie als Prozess-Reengineering von Immobiliendienstleistungen, in: Schulte, K-W./Pierschke, B. (Hrsg.) 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(2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus-Projektentwicklung, Projektmanagement, Facility Management, Immobilienbewertung, 2., erweiterte und aktualisierte Auflage, Berlin, Heidelberg 2006 Dörlich, H. J. (2008): Erfolgreich Betriebskosten senken – Einsparpotenziale für Mieter, Eigentümer und Verwalter, (Hrsg.: Deutsches Institut für Normung e.V.), 1. Aufl., Berlin/ Wien/Zürich 2008 Dütz, W./Jung, H. (2004): Arbeitsrecht, 9., neu bearb. Auflage, München 2004 Literaturverzeichnis Literaturverzeichnis

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.