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8.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 306 - 311

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_306

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 294 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus294 bringt Ungewissheiten über die Baugrundfähigkeit des Grundstückes für ein neues Projekt mit sich, denn verschiedene unvorhersehbare Aspekte können die Betrachtung verändern. Daher sieht die GEFMA hier auch die Aufgabenstellung des Facility Managements in der Vorbereitung des Abrisses unter verschiedenen Gesichtspunkten. Die Vorbereitung eines Abrisses muss sowohl rechtlich als auch technisch begleitet werden. Es muss eine Abbruchgenehmigung eingeholt werden und der Abbruch selbst geplant und von entsprechenden Dienstleistern erbracht werden. Dem Abriss geht meist die Phase des Leerstandes voraus. Das Facility Management kann hier, durch frühzeitige Stilllegung technischer Anlagen, Entleerung von Betriebsstoffbehältern, rechtzeitige Kündigung von Dienstleistungsverträgen und Sicherung des Gebäudes, Kosten sparen und Gefahren vermeiden (vgl. GEFMA-Richtlinie 100-2). Insbesondere innerstädtische Bürogebäude bedürfen einer kontrollierten und professionellen Beseitigung der Abrissmasse. Mögliche Probleme mit Altlasten wie Asbest oder Ölrückstände erfordern eine frühzeitige Planung der Entsorgungsstrategie. Dazu kann die Auswahl der Abrissmaßnahme oder Sprengungsszenarien gehören.418 Der Rückbau und die Entsorgung der Gebäudestrukturen können aufgrund der vorhandenen Daten, die im Rahmen des Facility Managements im Lebenszyklus zur Verfügung stehen, effizienter durchgeführt werden. Angaben zu technischen Anlagen, ihrem Zustand und Betriebsstoffen, sparen wichtige Ressourcen. Die Kenntnis über die verwendeten Materialien bringt Gewissheit über die damit zusammenhängenden umwelttechnischen Aspekte. Es ist auch vorstellbar, dass Bestandteile wieder verwendet oder veräußert werden können.419 Somit wird der Lebenszyklus durch das Facility Management abgerundet und es kann eine Grundlage gelegt werden für ein neues Projekt. 8.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus 8.6.1 Ausgangssituation Der Facility Manager Herbert Hilfreich berät den Immobilien-Investor Karl Klotz im Zusammenhang mit dessen aktueller Entwicklung einer gewerblichen Immobilie bei der Planung der haustechnischen Anlagen. Für die Klimatisierung des Gebäudes stehen zwei Klimaanlagen (A und B) zur Auswahl, die sich beide durch eine technische Lebensdauer von mind. 10 Jahren und vergleichbare Leistungswerte auszeichnen. Die Anschaffungskosten von Anlage A betragen 140.000 EUR und die laufenden Kosten für Energie und Betrieb 10.000 EUR p.a. Die angenommenen Kosten für den Ausbau und die Entsorgung der Anlage im Jahr 10 betragen 10.000 EUR. Bei Anlage B betragen die Anschaffungskosten 90.000 EUR und die Kosten für den 418 Vgl. Bogenstätter, U., a. a. O., S. 347. 419 Vgl. Hellerforth, M. (2001), S. 373. 8.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 295 2958.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus lfd. Betrieb 14.000 EUR. Der Rückbau der Anlage in Jahr 10 kostet 20.000 EUR. Außerdem muss alle vier Jahre (in t = 4 und t = 8) der Wärmetauscher gewechselt werden, was Kosten i.H.v. jeweils 10.000 EUR verursacht. Die Verteilung der Zahlungsströme der beiden Anlagen ist in den nachfolgenden Tabellen wiedergegeben: 8.6.2 Fragestellung (1) Ermitteln Sie für beide Investitionsalternativen jeweils den Discounted Cash Flow nach der Kapitalwertmethode! Legen Sie dabei einen Diskontierungszins von 5,5 % zugrunde. Für die Berechnung des Barwerts der Annuitäten können Sie den nachfolgend angegeben Rentenbarwertfaktor für den Barwert (Present Value) verwenden: ( ) + −= ⋅ + T T (1 R) 1 PV R,T,A A (1 R) * R mit: R: T: A: Diskontierungszins Gesamtperiode (in Jahren) Betrag der Annuität Für die Berechnung der Einzelperioden gilt: = +At t A PV (1 R) mit: R: Diskontierungszins t: laufende Periode A: Betrag der Annuität Abb. 110: Fallbeispiel Lebenszyklus – Cashflow-Profil Anlagen Cash Flow Anlage A Cash Flow Anlage B t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Gesamt CF(t) ≠ A -140.000 - 10.000 - 150.000 CF (t) = A - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 100.000 CF(t) gesamt - 140.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 10.000 - 20.000 - 250.000 t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Gesamt CF(t) ≠ A - 90.000 - 10.000 - 10.000 - 20.000 - 130.000 CF (t) = A - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 140.000 CF(t) gesamt - 90.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 24.000 - 14.000 - 14.000 - 14.000 - 24.000 - 14.000 - 34.000 - 270.000 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 296 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus296 (2) Welchen Rat wird Herr Hilfreich Herrn Klotz auf der Basis der Ergebnisse der statischen bzw. der dynamischen Berechnung der Lebenszykluskosten der Anlagen geben? (3) Wie würde sich das Ergebnis der dynamischen Berechnung der Lebenszykluskosten ändern, wenn statt 5,5 % ein Diskontierungszins von 2,0 % (8,0 %) würde? Begründen Sie ohne neue Berechnung! (4) Wie würde sich das Ergebnis der Betrachtung ändern, wenn die technische Lebensdauer der Anlagen statt 10 Jahre 15 Jahre betragen würde? 8.6.3 Lösungsansatz (1) Die Discounted Cashflows der Anlagen A und B ermitteln sich wie folgt: Alternative A R = 0,055 T = 10 Jahre A = –10.000 EUR Berechnung des Barwerts der kontinuierlichen Auszahlungen (Annuitäten) über die Laufzeit von t1 bis t10 mit Hilfe der Rentenbarwertformel: − = − ⋅ 10 Ann 10 1,055 1 PV 10.000 EUR 1,055 0,055 = −Ann 0,70814 PV 10.000 EUR 0,09395 AnnPV 10.000 EUR 7,5376= − ⋅ AnnPV 75.376 EUR= − Zusätzlich zum Barwert der annuitätischen Zahlungen müssen noch die Barwerte der Anschaffungsauszahlung in t0 (PV At0 = –140.000 EUR) und der Barwert der Rückbaukosten in t10 ermittel werden: − =At10 10 10.000 EUR PV 1,055 At10PV 5.845 EUR= − Insgesamt ergibt sich dann der Barwert der Gesamtinvestition für die Alternative A zu: AltAPV 140.000 EUR 75.376 EUR 5.854 EUR= − − − AltAPV 221.230 EUR= − Die Berechnung des Barwerts für Alternative B erfolgt analog (siehe auch Abb. 111). Um hier die Gesamtinvestition zu ermitteln werden neben dem Barwert der Anschaffungsauszahlung in t0 und dem Barwert der Rückbaukosten in t10 auch noch die Barwerte der zusätzlichen Ausgaben in t4 und t8 berücksichtigt AltB AltB PV 90.000 EUR 105.527 EUR 11.709 EUR 8.072 EUR 6.516 EUR PV 221.824 EUR = − − − − − = − Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 297 2978.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus (2) Nach der Methode der statischen Ermittlung der Lebenszykluskosten wäre Anlage A der Anlage B vorzuziehen, da diese um 20.000 EUR geringere Lebenszykluskosten über 10 Jahre aufweist. Die nach der DCF-Methode ermittelten Kapitalwerte der Lebenszykluskosten sind annähernd gleich für beide Anlagen (Anlage A: 221.231 EUR, Anlage B: 221.824 EUR), so dass bei einem Diskontierungszins von 5,5 % keine eindeutige Empfehlung für eine Alternative ausgesprochen werden kann. (3) Bei einem niedrigeren Diskontierungszins als 5,5 % würde Alternative A durch die Annäherung an den statischen LZK attraktiver. Umgekehrt wird bei Wahl eines höheren Diskontierungsfaktors Alternative B günstiger, weil die in der Zukunft liegenden Zahlungen stärker abdiskontiert werden. A b b . 1 11 : F al lb ei sp ie l L eb en sz yk lu s – B ar w er tb er ec h n u n g t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 G es am t C F( t) ≠ A - 14 0. 00 0 - 10 .0 00 - 15 0. 00 0 C F (t ) = A - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 0. 00 0 C F( t) g es am t - 14 0. 00 0 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 20 .0 00 - 25 0. 00 0 C F( t) k u m . - 14 0. 00 0 -1 50 .0 00 -1 60 .0 00 -1 70 .0 00 -1 80 .0 00 -1 90 .0 00 -2 00 .0 00 -2 10 .0 00 -2 20 .0 00 -2 30 .0 00 -2 50 .0 00 - 25 0. 00 0 N PV C F( t) = A - - 9. 47 9 - 8. 98 5 - 8. 51 6 - 8. 07 2 - 7. 65 1 - 7. 25 2 - 6. 87 4 - 6. 51 6 - 6. 17 6 - 5. 85 4 - 75 .3 76 N PV C F( t) - 14 0. 00 0 - 9. 47 9 - 8. 98 5 - 8. 51 6 - 8. 07 2 - 7. 65 1 - 7. 25 2 - 6. 87 4 - 6. 51 6 - 6. 17 6 - 11 .7 09 - 22 1. 23 1 t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 G es am t C F( t) ≠ A - 90 .0 00 - 10 .0 00 - 10 .0 00 - 20 .0 00 - 13 0. 00 0 C F (t ) = A - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 0. 00 0 C F( t) g es am t - 90 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 24 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 14 .0 00 - 24 .0 00 - 14 .0 00 - 34 .0 00 - 27 0. 00 0 C F( t) k u m . - 90 .0 00 -1 04 .0 00 -1 18 .0 00 -1 32 .0 00 -1 56 .0 00 -1 70 .0 00 -1 84 .0 00 -1 98 .0 00 -2 22 .0 00 -2 36 .0 00 -2 70 .0 00 - 27 0. 00 0 N PV C F( t) = A - - 13 .2 70 - 12 .5 78 - 11 .9 23 - 11 .3 01 - 10 .7 12 - 10 .1 53 - 9. 62 4 - 9. 12 2 - 8. 64 7 - 8. 19 6 - 10 5. 52 7 N PV C F( t) - 90 .0 00 - 13 .2 70 - 12 .5 78 - 11 .9 23 - 19 .3 73 - 10 .7 12 - 10 .1 53 - 9. 62 4 - 15 .6 38 - 8. 64 7 - 19 .9 05 - 22 1. 82 4 A lt er n at iv e A A lt er n at iv e B Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 298 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus298 (4) Bei einer Verlängerung der Restlaufzeit der Anlagen und gleichbleibendem Diskontierungszins wird Alternative A auch in der DCF-Betrachtung attraktiver, da die lfd. Kosten der Alternative geringer sind und sich die hohe Anschaffungsauszahlung über einen längeren Zeitraum verteilt. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 299 9 Nachhaltige Immobilien zwischen Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit 9 Nachhaltige Immobilien

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.