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8.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes (LCCA) in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 270 - 273

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_270

Bibliographic information
Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 258 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus258 8.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes (LCCA) 8.2.1 Wesentliche Inhalte des LCCA Die Immobilie wird im Facility Management einer Lebenszyklus-Betrachtung unterzogen. Die modellhafte Darstellung einzelner Phasen gestattet eine systematisierte Veranschaulichung, die im Allgemeinen bei Produkten im Rahmen der Wirtschaftswissenschaft herangezogen wird. Ein vereinfachtes Modell ermöglicht die Feststellung und Entwicklung standardisierter und allgemeingültiger Prozesse beim heterogenen und komplexen Gut Immobilie. Hierbei spielen insbesondere die in den jeweiligen Phasen des Lebenszyklus entstehenden Kosten eine Rolle. Bevor Aussagen zu Kosten getätigt werden können, muss der Begriff definiert werden. Denn der Kostenbegriff nach der DIN ist ein anderer als in der Betriebswirtschaftslehre. Während die Kosten von der Betriebswirtschaftslehre als betriebsbedingter Werteverzehr von Produktionsfaktoren zur betrieblichen Leistungserstellung einer Rechnungsperiode definiert werden, betrachtet die Definition nach DIN aus betriebswirtschaftlicher Sicht lediglich die Ein- und Auszahlungen351 (pagatorischer Kostenbegriff). Kosten im Hochbau sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Die Definition ist in der DIN 276 festgelegt und beschreibt die anfallenden Kosten zur Erstellung der baulichen Anlage.352 Die DIN 18960 und 32736 definieren dagegen die Nutzungskosten.353 Dabei hat sich die DIN 32736 in Deutschland 351 Vgl. Riegel, G. W., Ein softwaregestütztes Verfahren zur Prognose und Beurteilung der Nutzungskosten von Bürogebäuden, S. 17. 352 Vgl. Fröhlich, P.J., Hochbaukosten – Flächen – Rauminhalte, S. 20. 353 Vgl. ebenda, S. 177. 8.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes Lebenszykluskosten Planungs- und Herstellungskosten Folgekosten Nutzungskosten Modernisierungs- Revitalisierungskosten Abbruch- und Entsorgungskosten Änderungs- und Beseitigungskosten Erstkosten Abb. 91: Charakterisierung der Lebenszykluskosten Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 259 2598.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes stärker etabliert und wird von der GEFMA als Grundlage für den Teilleistungsbereich in der Betriebs- und Nutzungsphase verwendet (vgl. GEFMA-Richtlinie 100-2). Lebenszykluskosten setzen sich aus der Summe aller Kosten zusammen, die im Laufe der Lebensspanne bei der Erstellung, Nutzung und Verwertung einer Immobilie anfallen.354 Die Kosten können in Erst- und Folgekosten aufgeteilt werden, wobei die Übergabe an den Nutzer die Schnittstelle darstellt.355 8.2.2 Ziele und Fragestellungen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes In der gegenwärtigen Betrachtung eines Bauprozesses ist festzustellen, dass die Nutzungsphase in der Entstehungsphase eine untergeordnete Rolle spielt. Daher werden Bewirtschaftungskonzepte in der Entstehungsphase nicht ausreichend ausgearbeitet. Das liegt u. a. daran, dass der Begriff Erfolg in der Bauphase nicht mit dem Erfolg in der Nutzungsphase einhergeht. In der Struktur des traditionellen Bauprozesses wird der Erfolg daran gemessen, ob Herstellungskosten, Termine und Beschaffenheit der zu erstellenden Immobilie eingehalten wurden. Die Folgekosten werden jedoch nicht als ein Erfolgskriterium im Bauprozess mit eingebunden. Aus der Sicht des Facility Managements muss der Erfolg neu definiert werden.356 Da eine Erfolgsfeststellung nur durch einen Soll-Ist Vergleich abschließend ermittelbar ist, ergibt sich die Problematik für den Facility Manager den tatsächlichen Erfolg bereits in der Planungsphase zu beziffern. Infolge dessen mangelt es den Unternehmen am Bewusstsein der Dimension der Kosten von Immobilien. Die Schnittstellenproblematik zwischen Planungsund Nutzungsphase erschwert die einheitliche Erfassung und Zuordnung der Kosten. Die stark abnehmende Beeinflussbarkeit der Nutzungskosten nach der Herstellung einer Immobilie verstärkt den Effekt zusätzlich.357 Dem Grundgedanken des LCCA liegen zwei Thesen zugrunde. Die besagen, dass die Nutzungskosten ein Vielfaches der Herstellungskosten eines Gebäudes darstellen und dass sie überwiegend in der Planungs- und Ausführungsphase determiniert werden.358 Einer Investitionsentscheidung für eine Produktionsanlage liegt eine dynamische Lebenszykluskostenanalyse zugrunde, die eine objektive und präzise Planung ermöglicht und den gestifteten Nutzen während der gesamten Laufzeit dagegenstellt. Dieser Gedanke liegt auch bei der Betrachtung der Immobilie zugrunde. Auf diese Weise kann bereits in der Planung die Wirtschaftlichkeit in Abhängigkeit des vorherbestimmten Zeitraums, zumindest als eine Zielgröße, vorgegeben werden. Die Heterogenität von Immobilien erschwert den LCCA. 354 Vgl. Graubner, C., Life Cycle Costs-Lebenszykluskosten, in: Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.) (2005), S. 3. 355 Vgl. Riegel, G. W., a. a. O., S. 18. 356 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 25f. 357 Vgl. Schäfers, W., Strategisches Management von Unternehmensimmobilien, S. 66f. 358 Vgl. Bogenstätter, U., Der Lebenszyklus eines Gebäudes, in: Kippes, S./Sailer, E. (Hrsg.) (2005), S. 340. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 260 8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus260 Dazu kommen die Langlebigkeit und Komplexität des Gutes als hinderliche Faktoren.359 Die Lebenszykluskostenberechnung ist mit der Betrachtung der Gesamtkosten ein Managementwerkzeug für die Bestimmung der vorteilhaftesten Ausführungsalternative über den gesamten Zyklus gesehen. Je nach Differenzierungsgrad kann diese Betrachtung auf verschiedenen Ebenen gemacht werden. Es können die Gebäude-, Bauteil- und Anlagenebene betrachtet werden. Mit Hilfe einer solchen Berechnung lässt sich überprüfen, ob sich eine höhere Anfangsinvestition zu Gunsten niedrigerer Folgekosten lohnt. Wie Abb. 92 zeigt, ist der Immobilienzyklus als ein Gesamtprozess zu sehen, der sich in Einzelprozesse aufteilt: Der Management-Gedanke implementiert ein Lebenszyklus umfassendes System. Das Ziel ist, diesen Ansatz in die Realität umzusetzen. Das systematische Auseinanderfallen aufgrund der Vielzahl von Beteiligten in der Praxis erschwert die Betrachtung als einen Gesamtprozess. Daher ist dieser Gedanke umso wichtiger, um das Schnittstellenmanagement durch den perioden- bzw. phasenübergreifenden Einsatz des Facility Managements in der Praxis umzusetzen. Die Periodenbetrachtung ist dabei ein Instrument des Controllings, das der Erreichung des Ziels, welches sich aus der Lebenszyklusbetrachtung ergibt, dient. Die Fragestellung beschäftigt sich also damit, bereits in der Planung die gesamte Lebensspanne eines Gebäudes mit Anfang und Ende, in der Gesamtheit seiner Kosten zu erfassen und die notwendigen Vorkehrungen für eine optimale Nutzung zu treffen. 359 Vgl. Graubner, C., a. a. O., S. 2f. Abb. 92: Linearer Lebenszyklus der GEFMA Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 261 2618.3 Elemente des Life-Cycle-Cost-Ansatzes 8.3 Elemente des Life-Cycle-Cost-Ansatzes 8.3.1 Ansätze zur Lebenszyklusbetrachtung der Immobilie Die Dauer des einmal durchlaufenen Lebenszyklus differiert je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen. Außerdem gibt es zwei Betrachtungsweisen, die zeitlich wesentlich auseinander liegen können. Die eine ist die technische und die andere ist die wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie. Die technische Lebensdauer bezieht sich rein auf den physischen Zustand der Immobilie.360 Es ist die Lebenserwartung in der ein Gebäude unter Einbeziehung der notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und der für das Gebäude vorgesehnen Nutzung, seinen Funktionen und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch technisch genügen kann. Diese wird von der Qualität der Grundstoffe und der Ausführung bei grundlegenden Bestandteilen bzw. der Primärstruktur des Gebäudes entscheidend beeinflusst. Die Instandhaltungsqualität und äußere Einflüsse spielen ebenso eine Rolle wie die konstruktive Abhängigkeit einzelner Komponenten.361 Für die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ist eine breite Datenbasis mit den entsprechenden Parametern notwendig. Dies sind z. B. Kostenrechnungen im Grundstücksbetrieb, umfassende Objektdaten, Kenntnis der technischen Lebensdauer und der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer sowie die Aktivierung von Reparaturen. Eine Computeranalyse kann durch eine fraktale Abschreibung der Anlagengegenstände die wirtschaftliche Nutzungsdauer der gesamten Anlage beschreiben. Die fraktale Abschreibung ist ein Bestandteil der Kosten- und Leistungsrechnung (KLR) und korrespondiert somit nicht mit dem Werteverzehr, der durch das Steuerrecht bedingt ist. Also beschreibt der Begriff der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, bis wann ein Gebäude spätestens zu ersetzen oder zu erneuern ist, um die Wirtschaftlichkeit des Grundstücks zu erhalten. Die Nutzungsdauer wird durch verschiedene Aspekte wie den technischen Fortschritt, Marktsituation, Konjunktur und die Intensität der Nutzung sowie die technische Lebensdauer beeinflusst bzw. begrenzt.362 Aufgrund steigender Anforderungen und kürzer werdender wirtschaftlicher Lebenszyklen von Immobilien steigt die Bedeutung der Lebenszyklusbetrachtung, da es für den Investor gilt, die Investition auf einen kürzeren Zeitabschnitt zu planen. Damit verkürzt sich tendenziell der Amortisationszeitraum. Um eine zielgenaue Analyse zu tätigen, muss der Zyklus zwar als ein Prozess gesehen werden, jedoch ist es in der Umsetzung wichtig, dass die einzelnen Phasen in Teilabschnitte, ähnlich wie beim Projektmanagement, differenziert werden. Es gibt unterschiedliche Ansätze, einen Lebenszyklus darzustellen. Die Differenzierung basiert im Wesentlichen auf den verschiedenen Perspektiven des Betrachters. 360 Vgl. Sasse, E., a. a. O., S. 3f. 361 Vgl. Herzog, K., Lebenszykluskosten von Baukonstruktionen, S. 37f. 362 Vgl. Oppitz, V., Liegenschaftszins und wirtschaftliche Nutzungsdauer – ein Berechnungsvorschlag, in: GuG 1999 Nr. 3, S. 155ff. 8.3 Elemente des Life-Cycle-Cost-Ansatzes

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.