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7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 247 - 260

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_247

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 234 7 Flächenmanagement234 nach den gif-Richtlinien (MF-B und MF-H) mögliche Berechnung der Mietfläche ist laut GEFMA auch als Grundlage für eine interne Flächenverrechnung von Bedeutung. Des Weiteren wird in der GEFMA-Richtlinie Bezug auf die Arbeitsplatzfläche nach GEFMA 195/2 genommen und es werden Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl definiert. Die Flächendefinitionen der DIN 277 sowie die MF-G sind für das Flächenmanagement von großer Bedeutung. Dies wird nicht zuletzt dadurch verdeutlicht, dass sich die GEFMA 130 eindeutig auf die bereits vorhandenen Richtlinien bzw. Normen beruft und keine eigene Definition einer Fläche aufstellt. 7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement 7.5.1 Historie Neben den einzelnen Baustilen der letzten Jahrhunderte gibt es nur wenige Größen, an denen sich die Entwicklung der Wirtschaft und der Technik so deutlich ablesen lässt, wie an den Büroformen. Alleine im vergangenen Jahrhundert entwickelte sich die Bürolandschaft rasant von Bürosälen mit minimaler Arbeitsplatzfläche hin zu Teambüros mit Kommunikationszonen und Arbeitskojen. Der folgende Historienüberblick zeigt einige wichtige Stationen der Büroentwicklung: Die Anfänge des Büros im frühen 20. Jahrhundert Bis zum Beginn des 20. Jahrhunderts war die Bürotätigkeit eine Tätigkeit, die ausschließlich Notaren in ihren Kanzleien, Bankiers und Kaufmännern vorbehalten war, die des Lesens und Schreibens fähig waren. Vom Büro nach heutigem Verständnis wurde allerdings erst mit zunehmender Industrialisierung und Technisierung gesprochen. Bis dahin war der Büroalltag hauptsächlich durch Griffel, Feder und Rechengerät gekennzeichnet. Durch die Einführung von Schreibmaschine und Telefon änderten sich die Aufgaben jedoch grundlegend. Ab diesem Zeitpunkt wuchs der Bedarf an Büroarbeitsplätzen stetig, z. B. in England stieg der Anteil der Bürobeschäftigten von 0,8 % im Jahr 1851 auf 7,2 % im Jahr 1921 stark an. Das Wirtschaftswachstum und vor allem die Veränderung der Büroarbeit hatten, von den USA ausgehend, auch Auswirkungen auf den Bau von Bürogebäuden. Das Larkin Building in Buffalo von 1904 (vgl. Abb. 74: Larking Building 1904, Buffalo) war in dieser Zeit richtungweisend, denn in ihm arbeiteten schon damals knapp 1.000 Menschen in so genannten Bürosälen, die in den folgenden Jahren in den USA zum Standard wurden. Nach dem bereits aus der Fabrik bekannten Prinzip der Arbeitsteilung (Taylorismus) saßen alle Mitarbeiter wie in Schulklassen mit dem Blick auf einen Vorarbeiter. Zu dieser Zeit hatten lediglich die Manager Zellenbüros, allerdings waren auch diese meist nur mit Fenster zum Großraum hin ausgestattet. 7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 235 2357.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement In Europa verlief die Entwicklung etwas langsamer als in den USA. Zwar gab es auch in Europa vereinzelt Nachahmer dieses amerikanischen Modells, allerdings blieb in Europa überwiegend die Büroform mit Mittelflur und Zellenbüros an beiden Seiten. Diese Büroform war bis weit in die 1950er aktuell. Die Bürogebäude der 1950er Jahre Bis zum Ende der 1950er Jahre ist auch die Entwicklung der Bürogebäude stark von den USA geprägt. So dominierte z. B. auch in Europa nach dem zweiten Weltkrieg immer mehr das Hochhaus mit seinen Glasfassaden das Stadtbild (vgl. Abb. 75: Seagram Building 1958, New York). Bei näherer Betrachtung waren die Unterschiede zwischen den USA und Europa enorm. Während in den USA weiterhin der Bürosaal vorherrschte, war die Mitarbeiterhierarchie in Europa durch kleinere Strukturen geprägt. Es gab in Europa das klassische Chefbüro, das Zwei-Personen-Büro für leitende Angestellte und für alle anderen Mitarbeiter Mehr-Personen-Büros. Diese Bürostrukturen schlugen sich auch auf die Gebäudetiefe der jeweiligen Immobilie nieder. Während die meisten Gebäude dieser Zeit in den USA eine durchschnittliche Gebäudetiefe von 40 m hatten, maß z. B. das Pirelli Gebäude in Mailand lediglich eine Tiefe von 18,50 m. Die Auseinandersetzung mit der amerikanischen Büroform des Bürosaals begann in Europa erst Anfang der 1960er Jahre mit der Interpretation zum Großraumbüro. Abb. 74: Larking Building 1904, Buffalo Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 236 7 Flächenmanagement236 Sternstunde des Großraumbüros in den 1960er Jahren Das typische Büro der 1960er war ohne Zweifel das Großraumbüro. In Europa wurde der Versuch unternommen mit neuen Bürolandschaften die Entwicklung der amerikanischen Bürosäle zu übertragen. Anders als in den USA wurde jedoch diese große und kommunikationsfördernde Büroform, z. B. mit Hilfe einer freien Anordnung der Arbeitsbereiche, flexibler und freundlicher gestaltet, um so von vornherein die typische Atmosphäre eines amerikanischen Bürosaals zu umgehen. Diese Änderung der Büroform führte jedoch auch dazu, dass es zu einem Umbruch in der Planung und im Bau von Verwaltungsgebäuden kam. Bisher war ein solches Gebäude aus einfachen Reihen mit Zellenbüros aufgebaut worden, nun aber wurde ein Großraum mit sehr vielen Arbeitsplätzen angestrebt. Mit Abb. 75: Seagram Building 1958, New York Abb. 76: Beispiel eines Großraumbüros, 1960 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 237 2377.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement dem Einsatz dieser Büroform wurden zudem auch die Erwartungen verbunden, dass sich z. B. das gesamte Büroklima entspannte, vor allem da die Arbeit des Einzelnen nun offen sichtbar wurde, im Großraum rücksichtsvoller miteinander umgegangen wurde und sich die einzelnen Personen auch disziplinierter verhielten und leiser sprachen. Obwohl einige dieser Erwartungen nicht erfüllt wurden, besteht heute vor allem bei Call Centern ein erneuter Trend zu dieser Büroform. Die 1970er zwischen Kollektiv und Individualität Die siebziger Jahre waren gesellschaftlich gesehen eine Zeit des großen Umbruchs. Die Nachteile des Großraumbüros lagen mittlerweile auf der Hand: Zu laut, zu wenig Tageslicht, keine Sicht nach außen sowie keine ausreichende Frischluftzufuhr. Die Unzufriedenheit der Mitarbeiter führte nach und nach in ganz Europa zu einer Rückbesinnung zu kleineren und sozial verträglicheren Bürostrukturen. Technologisch wurden in dieser Zeit aus raumbeherrschenden Maschinen (EDV und Telekommunikation) handliche Tischgeräte. Diese Entwicklung hatte nun auch Einfluss auf die Büroformen der späten 1970er Jahre. Zum einen wurden die Bildschirmarbeitsplätze nun nicht mehr von großen Apparaten beherrscht und zum anderen hatten vor allem in den kommenden Jahren die technischen Vernetzungssysteme mit all den damit verbundenen Konsequenzen für die Arbeitswelt eine entscheidende Rolle in der Neubildung der Büroform. Mit der Ölkrise von 1973 bestand in wirtschaftlicher Hinsicht zusätzlicher Handlungsbedarf. Es galt die enormen Energiekosten einzudämmen, die gerade die Gebäude aus der jüngsten Vergangenheit verursachten. Herausforderung der 1980er – Kabel und Kühlung Die gesellschaftlichen und technischen Strukturveränderungen in den 1970er Jahren hatten auch in den 1980er Jahren einen großen Einfluss auf Architektur, Design und Bauwesen. Der einzelne Arbeitsplatz musste mit zunehmender Einführung von technischen Geräten mit zusätzlicher Elektrizität ausgestattet werden, was sowohl Architekten wie auch Bauplaner und Büromöbelhersteller vor große Herausforderungen stellte. Ein zusätzliches und damit verbundenes Problem stellte die Wärmeentwicklung dar, die von den zahlreichen elektrischen Geräten im Büro verursacht wurden. Diese Entwicklung machte die Installation von wirksamen Kühlungssystemen notwendig. Daher ist es sicherlich auch nicht verwunderlich, dass in diese Zeitspanne auch die Geburtsstunde des Facility Managements fällt. Eine der Hauptaufgaben bestand damals darin, die immer komplexer werdenden technischen Systeme, die ein Gebäude mit Büronutzung mittlerweile benötigte, bereitzustellen. In den 1980er Jahren wurde jedoch auch sichtbar, dass sich die einzelnen Länder mit ihren Schwerpunkten bei Bürogebäuden unterschiedlich entwickelten. Bestes Beispiel hierfür ist England. Während im übrigen Europa die Entwicklung des Büros als sozialer Ort viel mehr im Mittelpunkt stand, war es für die Engländer von Bedeutung die zunehmende Technisierung zu betonen und sie sichtbar in die Gebäudestruktur einzubringen. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 238 7 Flächenmanagement238 Das Büro am Anfang des 21. Jahrhunderts Besonders was die Art und die Organisation der Arbeit angeht, ist in den vergangenen Jahren viel in Bewegung geraten. Das Ein-Personen-Büro steht zwar bei den Mitarbeitern weiterhin an erster Stelle der Büroformen, dennoch ist mittlerweile eine ganz andere Form des Büros verbreitet: das Teambüro. Wichtigstes Kennzeichen dabei ist auf der einen Seite eine relativ große Kommunikationszone, in der sich die Mitarbeiter kommunikativ austauschen können. Auf der anderen Seite ist das Bild des Teambüros auch geprägt von flexiblen und ständig wechselnden Arbeitsplätzen. Nach Ansicht von Experten scheint sich die Entwicklung der Mitarbeiter dahingehend zu verändern, dass in Zukunft nicht mehr die tägliche Anwesenheit von 8.00 bis 17.00 Uhr an ein und demselben Arbeitsplatz stattfindet, sondern in Teamwork und mit wechselnden Aufgaben und Arbeitsplätzen zu rechnen ist. An der Akzeptanz dieser neuen und nonterritorialen Bürokonzepte muss allerdings erst noch gearbeitet werden. 7.5.2 Büroformen Aus der Historie wurde deutlich, dass es noch heute verschiedene Büroformen gab und gibt: Großraumbüro Soll das typische Büro der 1960er Jahre benannt werden, so ist es eindeutig das Großraumbüro. Grundsätzlich gesehen ist das Großraumbüro eine Büroform, die eine Größe von 400 m2 bis 1.200 m2 misst. Die jeweiligen Arbeitsplätze lassen sich auf dieser Fläche je nach Bedarf variabel anordnen. Mit Hilfe von Stellwänden, Pflanzen oder Schränken wird hierbei versucht, verschiedene Bereiche zu schaffen. Als Vorteile dieser Büroform sprechen demnach auch die variable Nutzungsmöglichkeit der Fläche und die Fähigkeit der Kommunikationsförderung. Vor allem Tätigkeiten, die einer schnellen und spontanen Kommunikation zwischen den Mitarbeitern bedürfen, profitieren von dieser Büroform. Zudem wird das Teamwork der einzelnen Mitarbeiter gefördert. Der große Nachteil ist allerdings die im Vergleich zu allen anderen Büroformen sehr hohe Lärmbelastung für die jeweiligen Mitarbeiter durch z. B. Telefonate und Gespräche der Kollegen. Zudem wird die Versorgung der Mitarbeiter mit Tageslicht und Frischluft als problematische angesehen. Gebäude mit Großraumbüros sind dennoch weit verbreitet und selbst in jüngsten Planungen ist diese Büroform wieder weit verbreitet, z. B. bei Call Centern. Gruppenbüro Die Gruppenbüros sind eine Weiterentwicklung vorgenannten Großraumbüros. Mit Hilfe von offenen Büros mit einer überschaubaren Gruppe von jeweils bis zu vier Personen sollen die negativen Merkmale des Großraumbüros umgangen werden, jedoch die Kommunikation zwischen den Mitarbeitern erhalten Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 239 2397.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement bleiben. Diese Büroform ist vor allem bei Projektarbeiten aufgrund ihrer kurzen Wege und der bestehenden, arbeitsübergreifenden Kommunikation ideal. Auch hier werden die einzelnen Gruppenräume mit Stellwänden, Schränken oder Pflanzen von den übrigen Zonen getrennt. Eine Gruppenbüro-Landschaft misst zwischen 100 m2 und 300 m2. Die variable Gestaltung der Arbeitsplätze ist bei dieser Büroform allerdings kaum mehr vorhanden, da die Bindung an die vorgegebenen offenen Büros gegeben ist. Zellenbüros Bis in die 1950er Jahre hinein war das Zellenbüro eine weit verbreitete Büroform in Europa, bevor die Form des Großraumbüros auch in Deutschland Einzug hielt. Nach wie vor sind Zellenbüros weit verbreitet und durch den privaten Charakter bei den Mitarbeitern auch sehr beliebt. Meist sind die einzelnen Büros rechts und links entlang eines Mittelflurs angeordnet, i. d. R. durch feste Wände voneinander getrennt und über eine Zwischentür miteinander verbunden. Somit ergeben sich bei Gebäuden mit Zellenstruktur meist zwei Verkehrswege. Als Vorteil dieser Büroform gelten das konzentrierte und durch Mitarbeiter ungestörte Arbeiten und die meist direkte Nähe des Arbeitsplatzes an einem Fenster mit Tageslichtzufuhr. Zudem besteht die Möglichkeit für den jeweiligen Mitarbeiter die Beleuchtung, Lüftung und Heizung individuell zu bestimmen. Die fehlende direkte Kommunikation zwischen den einzelnen Mitarbeitern, die längeren Wege sowie der enorme Flächenbedarf pro Arbeitsplatz können dagegen als Nachteil angeführt werden. Bei der Büroform mit Zellenstruktur lassen sich drei verschiedene Arten unterscheiden: Abb. 77: Grundriss eines Gruppenbüros Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 240 7 Flächenmanagement240 a) Ein-Personen-Zellenbüro Diese Zellenbüroform gilt als traditionelle Büroform, die in alten Verwaltungsgebäuden auch weiterhin weit verbreitet ist. Ein einzelnes Büro verfügt über eine Raumfläche von 10 m2 bis 12 m2. Als flächenwirtschaftlich günstigste Raumbreite hat sich in der Praxis zudem ein Maß von 1,50 m erwiesen. Diese Büroform ermöglicht dem einzelnen Mitarbeiter ein hohes Maß an konzentriertem Arbeiten, jedoch ist die direkte Kommunikation zwischen den einzelnen Mitarbeitern nicht vorhanden. Ein zusätzliches Problem aus flächentechnischen Gesichtspunkten stellt der enorme Platzbedarf je Mitarbeiter dar. b) Zwei-Personen-/Mehr-Personen-Zellenbüro Diese Form des Zellenbüros bietet sich vor allem dann an, wenn zwei oder mehrere Personen auf eine intensive Zusammenarbeit angewiesen sind. Die Raumfläche bei dieser Büroform beträgt ca. 25 m2 – pro Arbeitsplatz somit wie- Abb. 78: Beispiel eines Ein-Personen-Zellenbüros Abb. 79: Grundrissvarianten eines Zwei-Personen-Zellenbüros Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 241 2417.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement derum 10 m2 bis 12 m2. Der Vorteil dieser Zwei- oder Mehr-Zellenbüros liegt auf der Hand: Das ansonsten typische Fehlen der Kommunikation zwischen den Mitarbeitern wird hier auf kleinerer Ebene wieder aufgehoben. Dennoch bleibt auch hier das Problem, dass sich ein Mitarbeiter in seiner Konzentration durch den Kollegen gestört fühlen könnte. Kombibüro Das Kombibüro (auch Kokonbüro) besteht auf der einen Seite aus individuellen Arbeitskojen mit 10 m2 Fläche, den so genannten Cockpits, und auf der anderen Seite aus einer gemeinschaftlichen Kommunikationszone. Somit versucht das Kombibüro, jeweils die Vorteile von Zellen- und Großraumbüro zu vereinen. Es kombiniert beide Raumkonzepte so, dass für die unterschiedlichen Arbeiten eine jeweils optimale räumliche Gegebenheit zur Verfügung steht und sowohl Teamarbeit als auch konzentrierte Einzelarbeit möglich sind. Der Vorteil dieser Büroform liegt somit in der einzigartigen Möglichkeit, zwischen den beiden Arbeitsformen zu wechseln. Zudem gibt es im Kommunikationsraum einen Empfangs- und Besprechungsbereich, Steharbeitsplätze und zum Teil auch Espressobars oder Stehcafes. Laut Experten ist dies der erste Schritt in die richtige Richtung, denn es wird in Zukunft immer mehr nonterritoriale Büroformen geben. Abb. 80: Grundriss eines Kombibüros Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 242 7 Flächenmanagement242 Teambüro/Business Club Das Teambüro – oder auch Business Club genannt – ist ohne Zweifel eine der modernsten Büroformen. Allerdings setzt es in einem Unternehmen auch eine zeitgemäße Organisations- und Arbeitsstruktur voraus. So treten an die Stelle von hierarchischer Struktur und damit verbundener Kontrolle Ergebnisorientierung und Effektivität. Zudem geht es von einem Arbeitsmodell aus, in dem immer weniger Mitarbeiter zu einer festen Zeit einen festen Platz zum Arbeiten brauchen. Somit muss dieser Arbeitsplatz auch nicht mehr permanent bereitgestellt werden. Die Arbeitszeiten und der jeweilige Arbeitsort werden somit immer flexibler. Viele Mitarbeiter sind heute schon arbeitsbedingt häufig unterwegs und arbeiten somit auch von unterwegs. Zudem besteht immer öfter die Möglichkeit, per Telearbeit auch von zu Hause aus zu arbeiten. Die Merkmale eines Teambüros sind somit: •• Einzelarbeitsplätze, Gesprächszonen und Besprechungszimmer können von jedem Mitarbeiter flexibel genutzt werden. •• Der Mitarbeiter hat keinen fest zugewiesenen Arbeitsplatz mehr (nonterritorial). Er hat seine Arbeitsmaterialien in einem kleinen Rollcontainer und sucht sich jeden morgen einen neuen Arbeitsplatz. Somit führt er täglich an unterschiedlichen Arbeitsplätzen seine Arbeit aus. •• An jedem Arbeitsplatz sind variable Anschlüsse für Notebooks vorhanden. Jeder Arbeitsplatz ist somit auch technisch identisch ausgestattet. •• Die Mitarbeiter werden entweder mit schnurlosen Telefonen ausgestattet oder erhalten eine spezielle ID, mit der sie sich an jedem beliebigen Apparat anmelden können. •• Es gibt insgesamt weniger Arbeitsplätze als Mitarbeiter. Dies wird etwa im Verhältnis von 3 zu 5 gehalten, d. h. bei 100 Mitarbeitern stehen 60 Arbeitsplätze zur Verfügung. Im Hinblick auf das Flächenmanagement verspricht diese Büro- und Arbeitsform eine enorme Flächeneinsparung, da nur noch für einen Teil der Beschäftigten ein reeller Arbeitsplatz bereitgestellt werden muss, der dann gemeinschaftlich von allen Arbeitnehmern in unterschiedlichen Zeitfrequenzen genutzt wird. Zudem reduziert sich der Flächenbedarf je Mitarbeiter. Abschließend muss eine Unternehmung entscheiden, welche Büroform für die eigenen Mitarbeiter und für die Effizienz der Arbeit die beste ist. Um die richtige Büroform zu wählen, müssen drei Faktoren berücksichtigt werden (K-Faktoren): •• Kommunikation – sowohl intern als auch extern •• Kreativität der Mitarbeiter •• Konzentration des einzelnen Mitarbeiters Es kommt im Vorfeld der Planung somit darauf an zu analysieren, wie hoch der jeweilige Anteil der K-Faktoren sein wird und sich daraufhin für eine Büroform zu entscheiden. Ist das konzentrierte Arbeiten des einzelnen Mitarbeiters in einer Unternehmung besonders wichtig, eignet sich das Zellenbüro hierfür Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 243 2437.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement wesentlich besser als z. B. der Business Club. Geht es jedoch um den Kommunikationsfluss zwischen den einzelnen Mitarbeitern und um die kreative Informationsverarbeitung, so liegen der Business Club und das Kombibüro weit vor der Zellenbüroform. Welche der oben genannten Büroform letztendlich für welche Unternehmung eingesetzt wird, bleibt den jeweiligen Unternehmungen selbst überlassen. Aufgrund der vielen möglichen Büroformen ist es allerdings für die Wettbewerbsfähigkeit eines Gebäudes wichtig, dass es über eine möglichst große räumliche Flexibilität verfügt. Darüber hinaus sollte ein professionelles Flächenmanagement eingesetzt werden, um die Flächenressourcen des Gebäudes auch bestmöglich auszunutzen. 7.5.3 Büroflexibilität Das Wort „Flexibilität“ bedeutet im Wirtschaftsleben „…die Fähigkeit, sich auf geänderte Anforderungen und Gegebenheiten einer Umwelt einstellen zu können. Sie weist auf eine umstellungsfähige und wenig festgefahrene […] Struktur hin.“ Bei Übertragung dieser Definition auf Büros und ihre Flächen im Allgemeinen, stellt diese eine Fläche in den Mittelpunkt, die ohne größeren Aufwand an Material und Zeit eine größtmögliche Wandelbarkeit besitzt und sich jeder Bürosituation bestmöglich anpassen kann. Abb. 81: Grundriss eines Teambüros/Business Club Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 244 7 Flächenmanagement244 Die Betrachtung der Büroneubauten der letzten Jahre zeigt ein ähnliches bis gleiches Muster in Planung und Bau. Die Flexibilität der Büros und ihren Flächen beschränkte sich damals – und zum Teil auch noch heute – auf das reine Einbauen, Abreißen oder Versetzen von Trennwänden. Im ehemals durch eine dominierende Stellung der Vermieter geprägten deutschen Immobilienmarkt waren solche Immobilien dennoch relativ einfach zu vermieten. Mit Verschlechterung der Vermietbarkeit im Bürosektor fanden aber auch diese Immobilien bald keine Mieter mehr. Im jetzigen nachfrageorientierten Markt sind diese Immobilien kaum oder nur sehr schwer zu vermieten, denn sie bieten den jeweiligen Mietern zu wenig Möglichkeiten, eine flexible Flächenplanung und Flächenbewirtschaftung durchzuführen. Der Entwicklung neuer Strategien zur Vermarktbarkeit solcher „Problem“-Immobilien, der Festlegung einer neuen, geeigneteren und vor allem flexibleren Flächenaufteilung müssen sich sowohl die Bauherren als auch die Investoren stellen. Wesentlich hierbei ist das Thema Facility Management mit dem Bereich des Flächenmanagements. Idealerweise sollte bereits in der Planungsphase ein Manager mit dabei sein, um Planungsfehler zu beseitigen, bevor sie zur Ausführung kommen. Vor allem in der Flächen- und Büroplanung spielt ein ganzheitlicher Überblick über die Unternehmung und deren Kultur eine große Rolle, um z. B. nicht eine veraltete aber bisher immer gebrauchte Büroform in ein neues Gebäude zu stecken. Je früher das Flächenmanagement in die Gesamtplanung des jeweiligen Gebäudes mit eingebracht wird, desto größer stehen auch die Chancen, ein einheitliches und stimmiges Konzept zu liefern. Dies kommt zu einem späteren Zeitpunkt vor allem der Vermarktbarkeit der Immobilie und dem Büroflächennutzer zu Gute. 7.5.4 Praxisbeispiel der Landesbank Baden-Württemberg Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) hat im Juni 2005 in Stuttgart ihr bisher größtes Bauvorhaben erfolgreich abgeschlossen. Mit den Neubauten rund um den Pariser Platz, die aus drei Häusern und einem Hochhaus bestehen, entstanden 58.000 m2 Bruttogeschossfläche mit rund 2.000 Arbeitsplätzen (vgl. Abb. 82). Diese neu entstandenen Arbeitsplätze werden allerdings nicht wie es in den Altgebäuden der Fall war in Ein- oder Mehrpersonen-Zellenbüros untergebracht, sondern erleben eine ganz neue Büroform. Tatsächlich werden die Mitarbeiter in offenen Bürostrukturen arbeiten. Diese Landschaften mit den Gruppenarbeits- und Sonderzonen haben mit den herkömmlichen Großraumbüros nichts mehr gemein. Dennoch sind einige Mitarbeiter von den neuen Gruppenbüros nicht voll überzeugt, denn sie fürchten sich vor der Lärmbelastung und den damit verbundenen Auswirkungen auf ihre Konzentration. Dabei überrascht der Neubau u. a. auch durch seinen geringen Geräuschpegel in den Gruppenbüros. Dieser wurde mit Hilfe von hochwertigen Teppichböden und hohen Raumteilern zur Schalldämmung gemindert. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 245 2457.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement Eine Bürolandschaft ist im Vergleich zu Einer-, Zweier-, oder Dreierbüros eine vollkommen neue Arbeitswelt. Die Schreibtische stehen in losen Vierer- oder Dreiergruppen zusammen. Zu jedem Tisch gehört ein gut ein Meter hoher Rollcontainer, der sowohl für Arbeitsmaterial als auch persönliche Gegenstände Stauraum bietet. Zudem dienen die deckenhohen Raumteiler nicht nur als Schall- und Sichtschutz, sondern bieten auch reichlich Platz für Garderobe und Aktenordner. In den so genannten Sonderzonen oder Variozonen sind Extras für die Mitarbeiter untergebracht: Denkerzellen – in der Einzelarbeit oder intensive Gespräche möglich sind; Treffpunkt/Lounge – hier können im Sitzen oder Stehen bei einer Tasse Kaffee Themen besprochen werden; eine kleine Bibliothek bietet die Möglichkeit entspannt in Fachbüchern zu lesen. Trotz zusätzlichen Neuheiten erfordert das Arbeiten in einem solchen Gruppenbüro eine stärkere Abstimmung, vor allem was den Geräuschpegel des einzelnen Mitarbeiters betrifft. Ähnlich wie in einer Wohngemeinschaft gilt es auch hier mehrere Interessen unter einen Hut zu bringen: Eine Heizung, die sich nicht individuell pro Ar- Abb. 82: Neubau der Landesbank Baden-Württemberg in Stuttgart Abb. 83: Standardarbeitsplatz im Neubau der LBBW in Stuttgart Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 246 7 Flächenmanagement246 beitsplatz regulieren lässt, offene Fenster und das Thema der Jalousien mit der Problematik, wann sie bei Sonnenlicht heruntergelassen werden. Die eine oder andere Diskussion wird sich in diesem Fall sicherlich nicht vermeiden lassen. Den meisten Mitarbeitern blieb das „Desksharing“ jedoch erspart, da momentan keine weiteren Mietverhältnisse seitens der LBBW aufgelöst werden und so momentan keine weiteren Mitarbeiter in den Neubauten untergebracht werden müssen. Eine Abteilung, bei der das Desksharing jedoch eingeführt wurde, ist die Abteilung des Communication Centers der LBBW. In diesem Call Center werden jährlich mehr als eine Million Kontakte abgewickelt. Die Mitarbeiter, alle qualifizierte Bankkaufleute, geben Auskunft zu allen Fragen rund um das Thema Bank- und Finanzdienstleistung, dienen als Hotline für das Onlinebanking, nehmen Aufträge für den Giro- und Zahlungsverkehr sowie den Wertpapierhandel entgegen und sperren auch verloren gegangene Kreditkarten. Um all diesen Aufgaben auch gerecht zu werden, arbeitet das Communication Center mit seinen Mitarbeitern 65 Stunden pro Woche im dynamischen Schichtbetrieb. Etwa die Hälfte der Beschäftigten sind Teilzeitkräfte, was wiederum bedeutet, dass das Center mit weniger Arbeitsplätzen auskommt als Mitarbeiter beschäftigt sind. Diese Teilzeitmitarbeiter haben nun im Neubau keinen eigenen Schreibtisch mehr, sondern teilen sich einen Arbeitsplatz mit einem oder mehreren Kollegen (= Desksharing). Wer morgens um acht Uhr Arbeitsbeginn hat sitzt in aller Regel am gleichen Platz. Wer jedoch später anfängt sucht sich einen freien Schreibtisch. Die persönlichen Arbeitsutensilien werden in einem Caddy verstaut, der etwa doppelt so hoch ist wie ein normaler Schreibtischcontainer. Abends oder am Ende der Arbeitsschicht werden alle persönlichen Arbeitsutensilien wieder in den Caddy verstaut und dieser an speziellen Caddystationen geparkt. Rückblickend auf die Einführungsphase waren die meisten Befürchtungen bezüglich der neuen Gruppenbüros in den Neubauten der Landesbank Baden-Württemberg unbegründet. Denn im Gegenteil hat sich in den einzelnen Ab teilungen das Gruppenarbeitsklima verbessert und viele der Mitarbeiter würden ihren jetzigen Arbeitsplatz nicht mehr gegen ein Einzelbüro tauschen. Dies zeigt sich auch in einer von der LBBW beauftragten Umfrage des Fraunhofer Institutes. Abb. 84: Denkerzelle, Grundmodel und Lounge des LBBW Neubaus Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 247 2477.6 Kennzahlen im Flächenmanagement 7.6 Kennzahlen im Flächenmanagement (Flächencontrolling) 7.6.1 Kennzahlengruppen Wie in vorigem Kapitel definiert, gehören zum Inhalt des Flächenmanagements nicht nur die klassischen Felder der Flächenplanung, Flächenbewirtschaftung und Flächenverwaltung, sondern auch das Flächencontrolling, das mit Hilfe von Kennzahlen betrieben wird. Zum Thema Kennzahlen ist festzustellen, dass grundsätzlich sehr viele Kennzahlen in der Immobilienwirtschaft denkbar sind. Es muss jedoch geprüft werden ob sie auch aussagekräftig sind und für wen sie sinnvoll erscheinen. Immobilienwirtschaftliche Kennzahlen können grundsätzlich in vier Gruppen eingeteilt werden: Portfoliokennzahlen Sie geben Informationen über das jeweilige Immobilienportfolio und werden im CREM bzw. Portfoliomanagement eingesetzt. Beispiele hierfür wären: Fläche je m2 nach Nutzungsart oder Region sowie Eigen-/Fremdnutzungsverhältnis. Performancekennzahlen Sie liefern Informationen, die sich auf die jeweilige Performance des Immobilienbestandes beziehen und werden im CREM eingesetzt. Beispiele hierfür wären: Umsatz pro m2, Gesamtperformance einer Immobilie. 7.6 Kennzahlen im Flächenmanagement Abb. 85: Motivation in Abhängigkeit von der Büroform Motivation in Abhängigkeit von der Büroform Mittelwertdifferenz Motivation 1 = Überhaupt nicht motiviert 7 = Sehr stark motiviert u n m o ti vi er te r m o ti vi er te r + 0,40 + 0,30 + 0,20 + 0,10 MW 5,31 – 0,10 – 0,20 – 0,30 Δ = 0,54 +0,29 +0,14 +0,07+0,06 +0,01 –0,10 –0,19 –0,29 2- Pe rs o n en - B ü ro D o p p el - K o m b ib ü ro M eh rm en sc h en - B ü ro K o m b i- B ü ro Ei n ze l- B ü ro G ru p p en - B ü ro G ro ß ra u m - B ü ro B ü ro fo rm en - M ix

Chapter Preview

References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.