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7.3 Ziele des Flächenmanagements in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 236 - 238

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_236

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 223 2237.3 Ziele des Flächenmanagements 7.3 Ziele des Flächenmanagements 7.3.1 Ziele aus der Sicht des Nutzers oder Mieters Das grundsätzliche Ziel des Flächenmanagements ist es, eine Fläche möglichst effektiv und optimal zu nutzen und zu verwalten. Somit ist auch nach GEFMA 130 das vorrangige Ziel aus der Sicht des Nutzers oder Mieters, die Leistungsfähigkeit der belegten Flächen zu steigern (Flächeneffizienz). Die Fläche einer Immobilie dient dieser Personengruppe als Voraussetzung für die Produktivität und Wertschöpfung, denn die jeweiligen Geschäftsräume sind der Ort an dem die jeweilige Produktivität vom Mitarbeiter geleistet wird. Für den Nutzer oder Mieter bedeutet dies, den anfallenden Aufwand während der Nutzung der Flächen zu verringern und gleichzeitig den daraus zu ziehenden Nutzen zu erhöhen. Der Aufwand besteht aus den Bereitstellungskosten der Flächen (z. B. Miete) und den Kosten für die Flächenbewirtschaftung (z. B. Reinigungskosten). Eine Optimierung von Nutzen und Aufwand kann in diesem Fall erreicht werden, indem (1) entweder die Fläche durch Flächeneinsparungen, Verdichtungen oder Weggabe der bisher belegten Fläche verringert wird, die Produktivität jedoch gleich bleibt; (2) oder indem die Flächengröße beibehalten wird, jedoch die Produktivität ansteigt, z. B. durch eine effektivere Nutzung der bisherigen Fläche anhand einer neuen Büroform; (3) oder durch eine Kombination aus Flächeneinsparung und Produktivitätssteigerung. Für Nutzer oder Mieter sind zudem Informationen, wie z. B. die Beschaffen heit der Bodenbeläge für die Ausschreibung der Reinigungsarbeiten, von Interesse oder die Anzahl der Glasflächen, Fenster, Türen und die Wischflächen des Mobiliars, um eine geeignete Ausschreibung dieser Gewerke zu gewährleisten.342 Ein Nutzer oder Mieter kann in seiner Unternehmung das Thema Flächenmanagement entweder selber in die Hand nehmen oder es einem externen Anbieter übertragen. Wichtig ist jedoch die Erkenntnis, dass er das Flächenmanagement auch dazu einsetzen kann, z. B. Teile seiner Mietfläche freizustellen (entweder zu entmieten oder an Dritte weiter zu vermieten) und die von ihm gemietete Fläche entsprechend zu verringern. 7.3.2 Ziele aus der Sicht des Vermieters Der Vermieter verfolgt i. d. R. andere Interessen als ein Nutzer oder Mieter. Er hat das Ziel den Anteil an nicht vermieteten oder selbstgenutzten Flächen in dem jeweiligen Objekt möglichst gering zu halten. Zum einen ist dies für ihn von Interesse, da er den Anteil an vermieteten Flächen möglichst groß halten 342 Vgl. Braun, H.-P. (2004), Dokumentation des Gebäudebestandes, in: Braun, H-P. et al (Hrsg.) (2004), S. 43–52, hier: S. 52. 7.3 Ziele des Flächenmanagements Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 224 7 Flächenmanagement224 kann und somit einen höheren Mieterlös erzielt, zum anderen, um die Bewirtschaftungskosten, die auf ihn zurückfallen, möglichst gering zu halten. Vor allem in Zeiten hohen Leerstands, z. B. im Bürosektor, ist es für einen Vermieter wichtig eine Immobilie mit möglichst flexiblen Flächen und einem effizienten Flächenmanagement zu besitzen. Hinzu kommt, dass mit einer wechselnden Wirtschaftslage auch immer häufiger Umstrukturierungen in den Unternehmen vorkommen, die die Flächen nutzen oder projektbezogene Arbeitsformen entstehen, die eine möglichst flexible Flächengestaltung verlangen. Nur unter der Vorraussetzung eines guten Flächenmanagements kann ein Vermieter seine Immobilie im Wettbewerbsumfeld positionieren und an geeignete Nutzer vermieten. Ein gutes Beispiel wie die Nutzungsintensität einer Bestandsfläche gesteigert werden kann, zeigt der Vergleich verschiedener Flächenstrukturen in Abb. 68. Aufgrund eines aktiven Flächenmanagements konnte die Nutzfläche (HNF) von 2.208 m2 um ca. 264 m2 auf 2.472 m2 in Variante 2b vergrößert werden. Abb. 68: Strukturierungsmöglichkeiten einer Bestandsfläche Bestand HNF: HNF Hauptnutzfläche Nutzeinheit 1A: 308 m2 Nutzeinheit 1B: 282 m2 Nutz einheit 2: 745 m2 Nutzeinheit 3: 683 m2 Nutzeinheit 4: 620 m2 Nutzeinheit 1A: 308 m2 Nutzeinheit 1B: 282 m2 Nutzeinheit 2: 740 m2 Nutzeinheit 3: 686 m2 Nutzeinheit 4: 620 m2 Nutzeinheit 1: 627 m2 Nutzeinheit 2: 740 m2 Nutzeinheit 3: 685 m2 Nutzeinheit 4: 620 m2 HNF Hauptnutzfläche NNF Nebennutzfläche VF Verkehrsfläche FF Funktionsfläche HNF Hauptnutzfläche HNF Hauptnutzfläche NNF Nebennutzfläche VF Verkehrsfläche FF Funktionsfläche NNF: VF: FF: 2 208 m2 39 m2 323 m2 59 m2 Strukturierung Variante 1: HNF: NNF: VF: FF: 2 426 m2 39 m2 168 m2 18 m2 Strukturierung Variante 2a: HNF: NNF: VF: FF: 2 413 m2 39 m2 176 m2 18 m2 Strukturierung Variante 2b: HNF: NNF: VF: FF: 2 472 m2 15 m2 141 m2 18 m2 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 225 2257.4 Flächendefinitionen 7.3.3 Ziele aus der Sicht des Investors Der Investor ist grundsätzlich an einer möglichst genauen und detaillierten Aufstellung der bestehenden Gebäudeflächen und der jeweils damit verbunden Nutzungsmöglichkeiten interessiert. Zudem ist für ihn die Reduzierungsmöglichkeit der anfallenden Mietnebenkosten (auch „zweite Miete“ genannt) von großer Bedeutung, denn somit steigen für ihn die Chancen einer Neuvermietung. Des Weiteren ist der Investor – ebenso wie der Vermieter – i. d. R. daran interessiert, die nicht vermietbaren Flächen möglichst gering zu halten und eine hohe Flexibilität der Flächen (insbesondere im Zusammenhang mit der Nachvermietung) zu erreichen. 7.4 Flächendefinitionen 7.4.1 Allgemeine Flächendefinitionen Bei der Betrachtung des Begriffs „Fläche“, losgelöst vom Gebiet des Facility Managements, so definiert sich diese wie folgt: Fläche steht für einen nach Länge und Breite flach ausgedehnten Bereich, der zudem messbar ist. Nicht anders als im allgemeinen Sprachgebrauch ist auch die Fläche im Facility Management eine genau definierte Größe und wird als die zentrale Einheit im Flächenmanagement angesehen. Sie ist eine Grundgröße auf die viele Leistungsbereiche des Facility Management zurückgreifen. Sie ist z. B. Bestandteil im Mietmanagement, ist Basis für das Reinigungsmanagement und wird für die interne Flächenverrechnung in der jeweiligen Unternehmung herangezogen. Im Facility Management wird u. a. unterschieden zwischen horizontalen und vertikalen Flächen. •• Horizontale Flächen: Hierunter sind zum einen die Raumflächen zu verstehen, die auch eine Zuordnung zu einer DIN-Flächenart haben und in Abhängigkeit zur Raumnutzung stehen. Zum anderen sind darunter Flächen für den Bodenbelag zu verstehen, denen auch die Oberflächenbeschaffenheit des Bodens zugeordnet ist. Sowohl die erstgenannte Raumfläche als auch die Fläche des Bodenbelages bilden Räume ab.343 Somit kann ein Raum mit seiner eigentlichen Fläche auch mehrmals erfasst sein. Zum einen ist der Raum mit seiner Raumfläche erfasst, z. B. in einem Mietvertrag, zum anderen ist er mit seiner Bodenfläche erfasst, z. B. im Reinigungsvertrag mit einem externen Anbieter. Diese zusätzliche Bodenflächenerfassung wird benötigt, wenn mehrere Bodenbeläge in einem Bereich vorkommen, z. B. in einem Eingangsbereich. •• Vertikale Flächen: Diese Flächen sind im Flächenmanagement nur mit Hilfe eines 3D-Modells erkennbar, denn darunter werden u. a. die Flächen von Wänden, Fenstern, Türen, 343 Vgl. Braun, H.-P. et al., S. 52f. 7.4 Flächendefinitionen

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Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.