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5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements in:

Hanspeter Gondring, Thomas Wagner

Facility Management, page 161 - 181

Handbuch für Studium und Praxis

2. Edition 2012, ISBN print: 978-3-8006-3836-9, ISBN online: 978-3-8006-4182-6, https://doi.org/10.15358/9783800641826_161

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Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 144 5 Technisches Gebäudemanagement144 schienen. Basis der neuen DIN-Norm ist die VDMA 24196, welche sich in ihren wesentlichen Teilen in der DIN-Norm wieder findet. Mit der Herausgabe der DIN 32736 wurde die VDMA 24196 zurückgezogen. Für das technische Gebäudemanagement ist der Bezug auf diese Richtlinien und Normen unabdinglich. Grundsätzlich wird jedem Leistungsbereich die DIN zugrunde gelegt und die Leistungsinhalte – soweit erforderlich – durch Regelungen der GEFMA ergänzt. 5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 5.4.1 Betreiben „Betreiben“ stellt die Gesamtheit aller Tätigkeiten dar, die zum Betrieb von Gebäuden und deren technischen Anlagen und Geräten notwendig sind, um einen sicheren, funktionstüchtigen und wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten.186 Leistungen für die wirtschaftliche Nutzung der baulichen und technischen Anlagen sind gem. DIN 32736:187 „Übernehmen, Inbetriebnehmen, Bedienen, Überwachen, Messen, Steuern, Regeln, Leiten, Optimieren, Instandhalten nach DIN 31051, Beheben von Störungen, Au- ßerbetriebnehmen, Wiederinbetriebnehmen, Ausmustern, Wiederholungsprüfungen, Erfassen von Verbrauchswerten, Einhalten von Betriebsvorschriften“187 Neben dem Überwachen der Betriebszustände von technischen Anlagen wird unter Betreiben auch das Stellen und Betätigen von Regel- und Schaltfunktionen verstanden sowie das Inbetriebnehmen, Außerbetriebnehmen und das Stillsetzen von Anlagen und Anlageteilen. Gleichzeitig handelt es sich um Funktionskontrollen und die Vornahme von Schalt- und Stellvorgängen, um eine Optimierung der Betriebszeiten von technischen Anlagen zu ermöglichen. Ein Beispiel dafür wäre die Anpassung der Betriebswerte (Ist-Werte) an die jeweiligen Soll-Werte (Heizung, Beleuchtung usw.) aufgrund der sich ständig ändernden Jahreszeiten, Tageszeiten und die Büroflächenbelegung.188 Die GEFMA orientiert sich im Gegensatz zur DIN mehr an den Gepflogenheiten der Praxis und ordnet somit jede einzelne Leistung einer Lebenszyklusphase zu. Dabei wird das „Betreiben“ dem Hauptprozess „Objekte betreiben“ zugeteilt und der Lebenszyklusphase „Betrieb und Nutzung“ unterstellt. Gleichzeitig erfolgt eine Untergliederung der Hauptprozesse in Teilprozesse. Diese Teilprozesse könnten z. B. Bedienen, Instandsetzung usw. sein (siehe Abb. 43). 186 Vgl. Ulbricht, T (2005), a. a. O., S. 519. 187 DIN 32736, Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen, Berlin 08/2000, S. 1ff. 188 Vgl. Ulbricht, T (2005), a. a. O., S. 519. 5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 145 1455.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 5.4.2 Instandhalten 5.4.2.1 Definition Instandhaltung Gebäude und ihre technische Gebäudeausrüstung bedürfen der ständigen Instandhaltung. Als maßgebende Grundlage für die Instandhaltung von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen gilt die DIN 31051. Unter Instandhaltung wird die „Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann“, verstanden.189 Instandhaltung ist ein Überbegriff und umfasst Maßnahmen bezüglich der Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung von Anlagen. Alle vier Maßnahmen zusammen gewährleisten somit funktionsfähige, jederzeit verfügbare sowie einsatzbereite Anlagen. Gleichzeitig schließt dies die Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen sowie die Festlegung entsprechender Instandhaltungsstrategien ein.190 189 DIN 31051, S. 3. 190 Glauner, J., Finanzmanagement – Die Bedeutung des Facility Managements innerhalb der Immobilienwirtschaft, in: Lutz, W. (Hrsg.) (1997), 2. Ergänzungslieferung 08/97, S. 1. Abb. 43: Leistungsbereich „Betreiben“ nach GEFMA 100-2 Betriebs- und Nutzungsphase H au p tp ro ze ss Te ilp ro ze ss Objekte betreiben Anlagen und Einrichtungen bedienen, wiederkehrend prüfen, inspizieren und warten sowie instandsetzen und erneuern Abb. 44: Gliederung der Instandhaltungsmaßnahmen und deren Ziele190 Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes Rückführung der Betrachtungseinheit in einen funktionsfähigen Zustand Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit Ziele der Maßnahmen nach DIN 31051 Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung Gruppierung der Maßnahmen Instandhaltung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 146 5 Technisches Gebäudemanagement146 Wartung Die Wartung umfasst gem. DIN 31051 „Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats“. Um die Funktionstüchtigkeit der Anlagen zu erhalten und einer vorzeitigen Abnutzung vorzubeugen, werden von Fachmonteuren, ausgewiesenem Personal sowie von Technikern Maßnahmen nach VDMA 24186-0 durchgeführt: •• „prüfen •• nachstellen •• auswechseln •• konservieren •• reinigen •• ergänzen und schmieren“.191 Inspektion Die Inspektion beinhaltet Maßnahmen, die den Ist-Zustand feststellen und beurteilen. Sie dient dazu, Schäden und Zustandsverschlechterungen frühzeitig zu erkennen und entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten.192 Nach der ersten Inspektion von Gebäuden und Anlagen werden Instandsetzungspläne erarbeitet, die die Grundlage für eine erfolgreiche Wiederherstellung des Sollzustandes der Gewerke darstellen. Die Inspektion kann aus einem Schaden resultieren (schadensbedingte Inspektion) oder vorbeugend eingesetzt werden. Schadensbedingte Inspektion Um aus einem Schaden entsprechende Konsequenzen ziehen zu können werden geeignete Maßnahmen geplant, vorbereitet und durchgeführt. Das vorliegende Inspektionsergebnis wird anschließend ausgewertet, hieraus können entsprechende Maßnahmen abgeleitet werden, um diese in Form von weiteren Inspektionen umzusetzen. Schadensvorbeugende Inspektion Bei dieser Art von Inspektion wird der Anlagezustand beurteilt, d. h. der Verschleiß wird überwacht und vorbeugend beseitigt. Vorteil bei dieser Inspektion ist die vorzeitige Aufdeckung und Beseitigung von ungewöhnlichen Verschleißerscheinungen. Es findet eine Beurteilung der Funktionstüchtigkeit der Anlagen statt, um eine erneute Inspektion vor Schadensentstehung einzuplanen. Ein Schadensfall soll damit durch entsprechende Maßnahmen vermieden werden.193 191 VDMA 24186-0, Leistungsprogramm für die Wartung von technischen Anlagen und Ausrüstungen in Gebäuden, 08/2004. 192 Vgl. Ulbricht, T (2005), a. a. O., S. 520. 193 Vgl. Nävy, J. (2002), S. 286f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 147 1475.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements Bei der Inspektion sind von den Technikern und Ingenieuren Maßnahmen des •• prüfens, •• messens und •• beurteilens durchzuführen. Instandsetzung Die Instandsetzung umfasst gem. DIN 31051 „Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen“. So wird z. B. ein defektes Teil durch ein funktionsfähiges Teil ersetzt, das den gleichen technischen Standard und die gleiche Qualität besitzt. Sie dient dazu, Mängel und Schäden zu beseitigen.194 Demzufolge sind Einzelmaßnahmen, die Techniker und Fachmonteure durchführen: •• ausbessern •• austauschen195 Bei den Instandsetzungstätigkeiten wird zwischen Planungstätigkeiten und der Ausführung der Instandsetzungsarbeiten unterschieden. Planungstätigkeiten Ist in Kürze abzusehen, dass ein Funktionsausfall einer Anlage zu erwarten ist, sollte eine Reparatur vorbeugend geplant werden. Dieser lässt sich anhand des Verschleißverlaufes sowie an der voraussichtlichen Lebensdauer der Anlage erkennen. Ist das Verschleißstadium erreicht, wird zunächst vorbeugend repariert und Inspektionen werden zeitlich terminiert. Die Lebensdauer von Teilen wird i. d. R. vom Hersteller angegeben. Ist ein bestimmtes Anlagenalter erreicht, wird ebenfalls vorbeugend repariert. Ausführung der Instandsetzungsarbeiten In Abwicklung von Instandsetzungsaufträgen können die erforderlichen Abläufe maßgeblich durch CAFM-Systeme unterstützt werden. Gleichzeitig sollten die verschiedensten Aufgabenbereiche der Instandsetzung mit eingebunden werden. Die Aufgabenbereiche sind untergliedert in Auftragsvorbereitung, -erteilung, -erklärung, -kalkulation, -planung und -ausführung.196 Verbesserung Zur Instandhaltung gehören nach den Regeln der DIN 31051 auch Verbesserungen. Die Verbesserung beinhaltet Kombinationen „aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern“. Funktionssicherheit ist dabei ein Begriff zur Beschreibung der 194 Vgl. Ulbricht, T (2005), a. a. O., S. 520. 195 Vgl. VDMA 24186-0. 196 Vgl. Nävy, J. (2002), S. 288f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 148 5 Technisches Gebäudemanagement148 Verfügbarkeit und ihrer Einflussfaktoren: Zuverlässigkeit, Instandhaltbarkeit und Instandhaltungsvermögen (DIN EN 13306). Wartung, Inspektion und Verbesserung werden oft kombiniert verwendet. Bei diesen Tätigkeiten handelt es sich um geplante Maßnahmen, wobei die Instandsetzung i. d. R. eine ungeplante Maßnahme ist, die durch eine Störung hervorgerufen wird. Auswirkung von Wartung, Inspektion und Verbesserung auf Instandhaltungskosten Die Ausfallhäufigkeit von technischen Anlagen wird durch eine gezielte, vorbeugende Instandhaltung verringert. Somit können die Instandsetzungskosten und die damit verbundenen Folgekosten minimiert werden. Das Ziel besteht in der Minimierung der Gesamtkosten.197 In Abb. 45 werden die theoretischen Kostenverläufe der Instandhaltung dargestellt. 198 5.4.2.2 Ziele der Instandhaltung Instandhaltungsziele sind Ziele, die der Führung oder der Instandhaltungsabteilung zugewiesen oder von ihr angenommen werden. Diese Ziele können u. a. einschließen: •• Kostenminderung (z. B. Senkung der Energiekosten), •• Steigerung der Verfügbarkeit, •• Steigerung der Funktions- und Produktqualität, •• Erhöhung der Lebensdauer, •• Erhöhung der Wirtschaftlichkeit und •• Verbesserung des Umweltschutzes199 197 Vgl. Voß, R., Facilities Management, in: Schulte, K.-W. (Hrsg.) (2000), S. 131–163. 198 Vgl. ebenda, S. 139. 199 Vgl. Nävy, J. (2002), S. 285. Abb. 45: Kostenauswirkung durch Wartung, Inspektion und Verbesserung198 Intensität von Wartung, Inspektion und Verbesserung Kostenoptimales Verhältnis zwischen Wartung und Instandsetzung Instandsetzungskosten Wartungs-, Inspektionsund Verbesserungskosten Gesamtkosten Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 149 1495.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 5.4.2.3 Instandhaltungsprozess Die Instandhaltung ist eine notwendige und wesentliche Phase der Lebenszyklen eines Gebäudes. So sind Instandhaltungsmaßnahmen während der gesamten Nutzungsphase von Liegenschaften erforderlich. Gleichzeitig müssen die Planungsund Realisierungsphase mit in die Betrachtung aufgenommen werden, da der größte Teil des Instandhaltungsumfangs bereits in diesen Phasen festgelegt wird. Abb. 46 beschreibt das Instandhaltungsmanagement als einen Prozess, der den gesamten Lebenszyklus eines Objektes begleitet.200201 5.4.2.4 Instandhaltungsmanagement Das Instandhaltungsmanagement umfasst alle Tätigkeiten der Führung, die die Ziele, die Strategie und die Verantwortlichkeiten der Instandhaltung bestimmen und sie durch Mittel wie Instandhaltungsplanung, Steuerung und Überwachung und Verbesserung der Organisationsmethoden einschließlich wirtschaftlicher Gesichtspunkte, verwirklichen. Demnach umfasst der Begriff Management gem. DIN EN 13306 sämtliche Führungs- und Leitungsaufgaben in allen Betriebsebenen.202 Die Ziele des Managements sind: •• Reduzierung von Schwachstellen, Instandhaltungszeit, Haftungsrisiken und Planungsaufwand •• Erhöhung der Nutzungszeit von Betriebsmitteln, Anlagenverfügbarkeit, Anlagensicherheit, Objekt- und Auftragstransparenz.203 200 Vgl. Voß, R., a. a. O., S. 132f. 201 Vgl. ebenda, S. 133. 202 Vgl. DIN EN 13306. 203 Vgl. Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.) (2005), a. a. O., S. 63. Abb. 46: Instandhaltungsprozess201 Instandhaltungsmanagement t L-Phase Entscheidung Instandhaltungsmaßnahmen Planung Realisierung Nutzung, Umbau und Sanierung Abriss Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung Umbau, Nutzungsänderung, Renovierung, Sanierung Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 150 5 Technisches Gebäudemanagement150 Um die Instandhaltungsziele erfolgreich verfolgen zu können, benötigt das Instandhaltungsmanagement entsprechende Strategien. Der Prozess der Instandhaltung muss maßnahmeorientiert geplant werden, um eine Optimierung zu ermöglichen. Es gibt drei Typen von Instandhaltungsstrategien. Diese Strategien lassen sich anhand eines Beispiels erklären, z. B. die Klimaanlage eines Bürogebäudes: •• Bei der intervallabhängigen Instandhaltungsstrategie (Vorbeugensstrategie) wird die Anlage jährlich geprüft. Dabei wird das Ziel verfolgt, dem Ausfall der geforderten Minimalleistung durch geeignete Maßnahmen vorzubeugen. Diese Instandhaltungsmaßnahme wird auch als Wartung bezeichnet. •• In Abhängigkeit vom Verschmutzungsgrad der Klimaanlage, der anhand von Messungen der Luftkanäle oder durch Druckverlust der Filteranlage festzustellen ist, wird die entsprechende Maßnahme eingeleitet und somit als zustandsabhängige Instandhaltungsstrategie (Zustandsstrategie) bezeichnet. Diese Strategie soll die Nachteile von Vorbeugens- und Abwartestrategie (geringe Zuverlässigkeit, hohe Ausfallraten) vermeiden. Sie stellt somit eine flexible und kostenoptimale Instandhaltungsstrategie dar. •• Die schadensbedingte Instandsetzungsstrategie (Abwartestrategie) erfolgt nach einem totalen Ausfall der Anlage. Das bedeutet, dass die Anlagenteile immer nur nach einem Ausfall ersetzt werden. Im Gegensatz zur intervallabhängigen Strategie wird der Ausfall der geforderten Minimalleistung abgewartet und somit der Eintritt von Störungen nicht durch vorbeugende Maßnahmen verhindert.204 Jede Instandhaltungsstrategie und Maßnahme zur Durchsetzung der Ziele besitzt betriebswirtschaftliche Wirkungen. Das hat zur Folge, dass bestimmte Ziele aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht durchgesetzt und verfolgt werden können205. Ebenso beschäftigt sich je nach Instandhaltungsstrategie das Energiemanagement in höherem oder geringerem Maße mit der Anlagenüberwachung. Dabei garantiert die vorbeugende Instandhaltung am ehesten einen energieeffizienten Betrieb, da die vorgesehenen Maßnahmen gute Wirkungsgrade bei Anlagen bewirken. Dennoch ist diese Art der Instandhaltungsstrategie aufgrund hoher Kosten eine Ausnahme. Aus diesem Grund kommt den stichprobenartigen Kontrollen (Überwachung) des Energiemanagements eine große Bedeutung zu. Ein Beispiel für die Überwachung kann z. B. rechtzeitiger Filterwechsel in mechanischen Lüftungsanlagen sein.206 Oft zeigt sich während der Nutzungsdauer bei technischen Systemen ein charakteristisches Ausfallverhalten. In der Phase der Inbetriebnahme, kann es regelmäßig zu Frühausfällen aufgrund von Qualitätsmängeln oder zu einer fehlerhaften Integration von Komponenten kommen. Das Instandhaltungsmanagement hat hier die Aufgabe, die Ursachen für die Ausfälle festzustellen 204 Vgl. Haller, P. (2003), S. 84f. 205 Vgl. Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.) (2005), a. a. O., S. 63. 206 Vgl. Oesterle, E. (2004), Energiemanagement bei Hochbauten – Strategie und Controlling, in: Braun, H-P. et al (Hrsg.) (2004), S. 109–154. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 151 1515.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements und gleichzeitig mit dem Hersteller zu beseitigen. Zufällige Ausfälle können während der Hauptnutzungsphase nie vollständig ausgeschlossen werden. Hierbei muss das Instandhaltungsmanagement durch Wartung und Inspektion diese ungeplanten Ausfälle in vertretbaren Grenzen halten und im Notfall entsprechend reagieren. Die kritischste Phase im Lebenszyklus einer technischen Anlage beginnt, wenn ein Anstieg der verschleißbedingten Ausfälle festgestellt wird. Je nach Strategie und Zielvorgabe können dann z. B. ein Austausch der betroffenen Komponenten, eine Sanierung, eine Ersatzinvestition oder auch Desinvestition (Verschrottung) als Alternativen in Betracht gezogen werden.207 208 5.4.3 Dokumentation Im Bereich der Dokumentation beschreibt die DIN 32736 Leistungen zur Erfassung, Speicherung und Fortschreibung aller Informationen und Daten über den Bestand und die Betriebsführung: „Bestandsunterlagen, Verbrauchsdaten, Betriebsprotokolle, Betriebsanweisungen, Abnahmeprotokolle, Wartungsprotokolle“ 207 Vgl. Voß, R., a. a. O., S. 137f. 208 Krimmling, J. et al (2005 a), a. a. O., S. 92. St ra te g ie Intervallabhängig (Vorbeugungsstrategie) Zustandsabhängig (Zustandsstrategie) Schadensbedingt (Abwartestrategie) B es ch re ib u n g Einleiten von Maßnahmen in Abhängigkeit von der Zeit, Betriebszeit oder ähnlichem Einleiten von Maßnahmen in Abhängigkeit vom Ist-Zustand, festgestellt durch Inspektion Einleiten von Maßnahmen erst im konkreten Schadensfall Vorteil Gute Planbarkeit der Maßnahmen Hohe Verfügbarkeit Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer Hohe Verfügbarkeit Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer Geringer Planungsaufwand Nachteil Technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt, höhere Anzahl an Maßnahmen erhöht Fehlerwahrscheinlichkeit Hoher Planungsaufwand, Kostennachteile durch zusätzliche Anzahl an Inspektionen und erforderliche Qualifikation des Personals Hohe Schadensfolgekosten, mögliche Verkürzung der Lebensdauer, eingeschränkte Verfügbarkeit und geringer Komfort aufgrund von Ausfällen Abb. 47: Vergleich verschiedener Instandhaltungsstrategien208 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 152 5 Technisches Gebäudemanagement152 Aufbauend auf die DIN wird die Dokumentation bei der GEFMA dem Hauptprozess „Objektbetrieb managen“ zugeordnet und umfasst die Leistungsbereiche nach Abb. 48. Viele Dienste führen zu Änderungen des technischen Zustandes. Bei Umbauten oder Reparaturen mit einem Wechsel auf neue Bauteile ist dies regelmäßig der Fall. Der neue technische Status ist vom Auftragnehmer zu dokumentieren. Ebenso sind bestimmte Leistungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften dokumentationspflichtig wie z. B. die Wartung von Aufzugsanlagen. Hier hat der Auftragnehmer eine durch Verordnung bestimmte Dokumentationsverpflichtung, wenn er Betreiber der Anlage ist. Bleibt der Auftraggeber Betreiber, muss er den Auftragnehmer zur Dokumentation der Wartung entsprechend verpflichten. Zu regeln ist der Nachweis der Dokumentation und die Organisation der Erfassung von Abnahmezeugnissen durch den Auftraggeber.209 Der Gestaltung der Gebäude- und Anlagendokumentation kommt eine große Bedeutung zu, da sie eine Grundlage für die Prozessgestaltung in der operativen Phase bildet. Für die Inhalte einer Gebäudedokumentation lassen sich verschiedene Beispiele nennen:210 •• Dokumentationsstruktur (Verzeichnisse) •• Raumbücher •• Pläne (Liegenschaft, Grundrisse) •• Anlagenkataloge und -dokumentation •• Vorgangsdokumentation •• Kosten- und Rechnungswesen •• Leistungsbücher für Tätigkeiten210 209 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 335f. 210 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 62. Abb. 48: Leistungsbereich „Dokumentation“ nach GEFMA 100-2 Betriebs- und Nutzungsphase H au p tp ro ze ss Te ilp ro ze ss Objektbetrieb managen Dokumentationen pflegen (soweit nicht Datenpflege innerhalb des CAFM-Systems): – Bestandsdokumentationen pflegen und fortschreiben – Betriebsdokumentationen pflegen und fortschreiben Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 153 1535.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 5.4.4 Energiemanagement 5.4.4.1 Definition Energiemanagement Das Energiemanagement als Teilprozess des Facility Managements betrachtet eine Immobilie ganzheitlichen über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Es befasst sich „mit der kostengünstigen Beschaffung, der betriebssicheren Bereitstellung in bedarfsgerechter Form sowie der rationellen und umweltschonenden Verwendung von Energie. Die Energieanwendung bezieht sich auf alle Arten verbrauchter Nutzenergie in Gebäuden (für Heizung, Kühlung, Kraft, Licht, usw.) einschließlich des Verbrauchs von Anlagen oder Einrichtungen, die dem Kerngeschäft eines Unternehmens dienen“ (GEFMA 124). Zusätzlich wird das Energiemanagement ausgedehnt auf den gesamten Verbrauch an Wasser sowie der Einleitung von Abwasser. Weiterhin umfasst das Energiemanagement gem. DIN 32736 folgende Leistungen: „Gewerkeübergreifende Analyse der Energieverbraucher, Ermittlung von Optimierungspotentialen, Planen der Maßnahmen unter betriebswirtschaftlichen Aspekten, Berechnen der Rentabilität, Umsetzen der Einsparungsmaßnahmen, Nachweisen der Einsparungen“ Das Energiemanagement wird bei GEFMA dem Hauptprozess „Objekte verund entsorgen“ zugeordnet und behandelt aufbauend zur DIN zusätzliche Leistungen. Abb. 49: Leistungsbereich „Energiemanagement“ nach GEFMA 100-2 Betriebs- und Nutzungsphase H au p tp ro ze ss Te ilp ro ze ss Objekte ver- und entsorgen Energiemanagement durchführen: – Energielieferverträge mitverhandeln – Energiecontrolling durchführen z.B. Auswertung der Verbrauchsdaten, Analyse von Soll-/Ist-Abweichungen – Energiekonzepte erstellen – Energiesparmaßnahmen initiieren z.B. Planung von Energiesparmaßnahmen – Energieanwender schulen – Energiebeauftragte bestellen Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 154 5 Technisches Gebäudemanagement154 5.4.4.2 Ziele und Aufgaben des Energiemanagements Für die Durchführung des Energiemanagements müssen zunächst die Ziele definiert werden. Die Ziele bestehen darin, die Verfügbarkeit von Energie zu jedem Zeitpunkt der Gebäudenutzung in geforderter Quantität und Qualität zu gewährleisten. Energieeinsparung und Senkung der Energiekosten Die Senkung der Energiekosten ist ein wichtiger Aspekt für die Unternehmen, wobei als vorrangiges Ziel der Kostenaspekt unter Beibehaltung oder Verbesserung der Qualität gesehen wird. Aus politischen und vermarktungstechnischen Gründen wird jedoch der ökologische Gesichtspunkt häufig mit in Ansatz gebracht. Transparenz der Energieverbräuche Nicht zuordenbare Kosten sind ein weiterer wichtiger Punkt zur Einführung des Energiemanagements. Je nach Unternehmensstruktur werden die Kosten auf die entsprechenden Kostenstellen umgelegt. Machen die Energiekosten nur einen geringeren Teil der Gemeinkosten aus, ist zu prüfen, ob eine verbrauchsgerechte Umlage notwendig ist. Im Gegensatz dazu ist bei energie intensiven Industrieprozessen eine Umlage der Energiekosten sehr wichtig, da dies einen Einfluss auf die Produktionspreise verschiedener Produkte haben kann. Minderung energieverbrauchsbedingter Emissionen Im Vordergrund des Energiemanagements steht ein rationeller und umweltschonender Umgang mit Energie. Dementsprechend ist Energiemanagement ökologisch sinnvoll. Wesentliche Ansätze sind dabei die Reduzierung von CO2- und NOx-Emissionen, wobei die Wirtschaftlichkeit zunächst in den Hintergrund tritt. Durch die Einführung von Steuern z. B. der Ökosteuer kann die Politik diese Faktoren jedoch monetär relevant machen.211 Als weitere Ziele des Energiemanagements kommen in Betracht: •• Schonung der natürlichen energetischen Ressourcen •• Minderung der Abhängigkeit von Energielieferanten u. Energiepreisschwankungen212 Entsprechend der primären Zielsetzung (Energieeinsparung und Senkung der Energiekosten) besteht beim Energiemanagement häufig ein Zielkonflikt zwischen Ökologie und Ökonomie im Hinblick auf minimierten Ressourceneinsatz und minimale Gesamtkosten. 211 Vgl. Zehrer, H./Sasse, E. (Hrsg.) (2005), S. 4f. 212 Vgl. GEFMA 108, Betrieb – Instandhaltung – Unterhalt von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen – Begriffsbestimmungen, Entwurf 04/1998. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 155 1555.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 5.4.4.3 Instrumente des Energiemanagements Beim Planen, Bauen und Betreiben von Gebäuden muss das Energiemanagement neben fachtechnischen Aspekten auch organisatorische Zusammenhänge beachten. Demnach sollte ein erfolgreiches Energiemanagement eine Symbiose aus Projektmanagement und technischem Fachwissen sein. Dabei können verschiedene Instrumente zum Einsatz kommen: a) Projektorganisation, Kosten-/Terminsteuerung und Vertragsmanagement b) Optimierung der Planungsgrundlagen c) Technische und wirtschaftliche Betreuung d) Betriebsoptimierung Die Leistungen zu Punkt  a) sind klassische Leistungen des Projektmanagements. Zu beachten ist, dass bei der Projekt organisation (Aufbau- und Ablauforganisation) das Energiemanagement organisatorisch direkt beim Bau herren/Investor angesiedelt ist. Nur so können die vereinbarten Ziele erreicht und eingehalten werden. Ist das Energiemanagement lediglich beim Planungsteam (Architekten/Fachplaner) angebunden, besteht Gefahr eines Interessenkonflikts (z. B. Ästhetische Gebäudegestaltung vs. energieeffizientem Bauen).213 5.4.4.4 Optimales Betreiben Gebäude (auch neu errichtete) und Gebäudetechnik bieten die Voraussetzungen für den kosten- und energiesparenden Betrieb. Der optimale Betrieb muss deshalb vorab organisiert und umgesetzt werden. Dabei bestehen Einflussfaktoren, die auf den gesamten Gebäudeenergiebedarf wirken: •• Gestaltung der Gebäudetechnik •• Gestaltung von Baukörpern und der Fassade •• Beeinflussung des Nutzerverhaltens •• Organisation eines optimalen Anlagenbetriebes Im Rahmen der operativen Ebene des technischen Gebäudemanagements werden folgende Maßnahmen definiert, durch die eine optimale Betriebsweise mit geringem Energieverbrauch erreicht werden soll.214 Energiecontrolling Jedes Unternehmen hat das Ziel, seine Energiekosten so gering wie möglich zu halten und die Energie sparsam und rationell zu verwenden. Dies ist aber nur möglich, wenn die tatsächliche Verbrauchsmenge, die Bedarfsstruktur sowie die Belastungsverläufe bekannt sind. Die notwendigen Informationen sind 213 Vgl. Oesterle, E. (2004), a. a. O., S. 111f. 214 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 66. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 156 5 Technisches Gebäudemanagement156 durch eine genaue Erfassung des Energiebedarfs der einzelnen Verbraucher zu erhalten. Das bedeutet, dass das Energiecontrolling genaue Übersichten über den Anlagenbetrieb, die Verbräuche und über Veränderungen, die nach durchgeführten technischen Maßnahmen resultieren, liefert. Dadurch können kostenintensive Verbrauchsgewohnheiten aufgedeckt und Einsparpotentiale ermittelt werden. Energiecontrolling ist ein Prozess, bei dem die erreichten Ist-Werte mit den vorgegebenen Soll-Werten verglichen werden. Das Ziel des Energiecontrollings besteht in der permanenten Überwachung des Energieverbrauches und somit in der Senkung der Energiekosten, mit der Aufgabe der Koordination und Sicherstellung von Planung, Kontrolle und Informationsversorgung der Energieverantwortlichen. Abb. 50 zeigt die dabei zu beachtenden Schritte:215 Vorgabe des Budgets Für den Energieverbrauch werden Budgetwerte gebildet, die auf das Jahr und den Monat aufzuschlüsseln sind, wobei i. d. R. die Budgets aus Verbrauchswerten vorangegangener Jahre ermittelt werden. Bei neuen Objekten liegen keine Erfahrungswerte vor, so dass der Verbrauch für die Heizung bspw. nach dem VDI (Verband deutscher Ingenieure) geschätzt werden kann.216 Soll-/Ist-Vergleich Durch den Soll-/Ist-Vergleich, der pro Monat und für das gesamte Jahr erfolgt, können Abweichungen erfasst und dargestellt werden. 215 Vgl. ebenda, S. 100. 216 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 70ff. Abb. 50: Optimales Betreiben – Maßnahmen215 Optimales Betreiben Vertragsoptimierung Bündelung von Energielieferverträgen Anlageoptimierung Betriebsparameter Regelalgorithmen Absenkzeiten Energiecontrolling Erhaltung und Verbesserung des gefundenen Anlagenoptimums Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 157 1575.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements Überwachung des Energieverbrauchs Eine Überwachung des täglichen bzw. wöchentlichen Energieverbrauches ist notwendig. Da für derart geringe Kontrollintervalle die Budgetbildung schwierig ist, werden typische Tagesprofile miteinander verglichen (z. B. die vergangenen vier Sonntage). Erfolgt eine Veränderung der Profile, ist es möglich, die Ursache für den Mehrverbrauch zu erforschen. Als Basis für das Energiecontrolling wird eine automatisierte Verbrauchsdatenerfassung benötigt, das so genannte Gebäudeautomationssystem. Die Gebäudeautomation ist damit ein wesentliches Hilfsmittel für das Energiecontrolling.217 An diese Softwaresysteme sind bzgl. der Datenerfassung entsprechende Anforderungen zu stellen: •• Energieverbrauchserfassung nach Energieträgern: Elektroenergie, Wasser, Heizöl, Gas und Fernwärme gegliedert nach Lieferanten •• Verbrauchserfassung nach Nutzungsbereichen (Kostenstellen): Bereiche, Abteilungen, Werkhallen und Gebäuden •• Verbrauchserfassung nach Anwendungsbereichen: Beleuchtung der Außenflächen, Verkehrsflächen und Büroflächen; Heizen: Warmwasserbereitung oder Raumwärme; Klimatisierung: Kälteerzeugung, Lufttransport.218 Bei der Verbrauchsdatenanalyse ist es wichtig, dass das Energiemanagement und das Flächenmanagement eng miteinander verflochten sind, denn die zeitnahe Aufnahme der veränderten Daten in ein gemeinsames Datenmanagement kann den Energieverbrauch besser lenken. Anlagenoptimierung Bei der Anlagenoptimierung muss die jeweilige Anlage optimal eingestellt werden. Dies geschieht mit Hilfe ingenieurtechnischer Methoden. In Gebäuden lassen sich verschiedene Möglichkeiten finden, um die Anlagenoptimierung zu steuern. Dies sind bspw. die Absenkung von Raumtemperaturen (Einhaltung von Solltemperaturen, i. d. R. mind. 20°C), Verlängerung der Absenkzeiten und Präzisierung von Nutzungszeiten, Einschränkung der Laufzeiten von Lüftungsanlagen sowie die Optimierung des Lüftungsverhaltens der Nutzer. Daraus ergeben sich die Ziele der Anlagenoptimierung: •• Angebot der Energie auf dem benötigten Niveau •• Bereitstellung von Energie, wenn sie tatsächlich benötigt wird (Anpassung der zeitlichen Fahrweise der Anlagen an die wirklichen Nutzungszeiten) •• Auswahl der Betriebsparameter der Anlage für einen möglichst günstigen Gesamtwirkungsgrad (Die Temperatur muss bspw. so gewählt werden, dass für die Erfüllung der Versorgungsaufgaben‚ wie z. B. Kühlen oder Beleuchten, so wenig Energie wie möglich benötigt wird219). 217 Vgl. Karbach, A. (2002), in: Feyerabend, F.-K./Grabatin, G. (Hrsg.) (2002), S. 183–196, hier. S. 185f. 218 Vgl. Krimmling, J. (2005), S. 104. 219 Vgl. ebenda, S. 67f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 158 5 Technisches Gebäudemanagement158 Vertragsoptimierung Aufgrund der ständigen Preissteigerungen und Turbulenzen auf den Energiemärkten sowie einer Vielfalt von Produktanbietern, sollten die Energiebezieher darauf achten, ihre Energielieferverträge ständig zu überprüfen um dabei günstige Tarife bzw. Sonderkonditionen zu erzielen. Die Vertragsoptimierung nimmt dabei einen enormen Stellenwert ein. Dem technischen Gebäudemanagement obliegt die Aufgabe, Verträge von verschiedenen Energieanbietern zu bündeln und damit als Großabnehmer einen optimalen Preis zu erhalten. Das Zusammenwirken dieser drei Ansätze führt zu einer kontinuierlichen Verbesserung des Betriebes. Abb. 51 stellt den grundlegenden Ansatz des Energiemanagements dar:220 5.4.4.5 Finanzierungsmodelle für Energieeinsparungen Bestimmte Maßnahmen am Gebäude wie z. B. Maßnahmen an der Gebäudehülle, klimatechnische Maßnahmen oder Maßnahmen der Wärmeerzeugung, sind zunächst mit Aufwendungen verbunden, die nach einer bestimmten Zeit über Energieeinsparungen wieder erwirtschaftet werden. Diese Maßnahmen können vom Gebäudebetreiber aus Eigenkapital oder aus aufgenommenen 220 Krimmling, J. (2005), S. 104. Abb. 51: Grundlegender Ansatz des Energiemanagements220 Technisches Gebäudemanagement Teilprozess: Energiemanagement Ziele: Energieeffizienz = Reduzierung Kosten/Emissionen Energiecontrolling Anlagenoptimierung Vertragsoptimierung Gebäudeautomation (MSR Technik, Informationstechnik, Nachrichtentechnik) liefert Daten Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 159 1595.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements Mitteln finanziert werden. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass Facility Management-Anbieter (Auftragnehmer) ihren Kunden (Auftraggeber) durch Contracting-Modelle maßgeschneiderte Problemlösungen anbieten. Diese Modelle basieren auf dem Gedanken, dass der Auftragnehmer die Energiesparmaßnahmen nicht nur technisch abwickelt, sondern auch vorfinanziert und dabei die Verantwortung für eine rationelle Energieversorgung übernimmt. Seit den 1980er Jahren werden diese Finanzierungsmodelle zur Erzielung von Energieeinsparungen angeboten. Dabei werden der Energielieferungsvertrag sowie das Einsparcontracting unterschieden. Der Energielieferungsvertrag ist derzeit die erfolgreichste Form des Contractings und eignet sich sowohl für den Neubau als auch für den Bestandsbau. Das Einsparcontracting findet nur im Bestandsbau (industriellen und kommunalen Bereich) Anwendung und konnte sich auf breiter Ebene noch nicht durchsetzen.221 5.4.5 Informationsmanagement Das Informationsmanagement beinhaltet alle Leistungen, die zum Erfassen, Auswerten, Weiterleiten und Verknüpfen von Informationen und Meldungen für das Betreiben von Gebäuden notwendig sind. Aufgaben dabei sind Konzeption, Bewertung und Entscheidung hinsichtlich des Einsatzes von Informations-, Kommunikations- und Automationssystemen jeglicher Art nach DIN 32736: „Computer Aided Facility Management (CAFM), Gebäudeautomation (GA), Einbruchmeldesysteme (EM), Brandmeldesysteme/Zugangskontrolle (BM/ZK), Video, Telefon, Kommunikation“. Die GEFMA verwendet den Begriff „Informationsmanagement“ nicht. Sie ordnet diese Funktion dem Teilprozess „FM-Tools bereitstellen“ zu. Dabei wird 221 Vgl. Oesterle, E. (2004), a. a. O., S. 152f. Abb. 52: Leistungsbereich „FM-Tools“ nach GEFMA 100-2 Betriebs- und Nutzungsphase H au p tp ro ze ss Te ilp ro ze ss Objektbetrieb managen FM-Tools bereitstellen: – laufende Bereitstellung von FM-Tools und Funktionalitäten z.B. CAFM, Intranet, laufende Bereitstellung und Pflege der in Systemen gehaltenen Daten und Informationen – laufende Bewertung und Optimierung des Systems Objekte betreiben Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 160 5 Technisches Gebäudemanagement160 dieser Teilprozess den Hauptprozessen „Objektbetrieb managen und Objekte betreiben“ zugeteilt und in die Lebenszyklusphase „Betrieb und Nutzung“ eingeordnet. Welche Software genutzt werden kann ist u. a. von der Verfügbarkeit der Daten abhängig. Die kritischen Punkte für das Datenmanagement sind die Standards für den Aufbau und Transfer von Daten sowie die Strukturen der Inhalte, also Identifizierungen und Klassifizierungen von Informationen. Sie müssen beim Systemstart geklärt sein.222 Das Informationsmanagement wird in Kapitel 14 explizit beschrieben. 5.4.6 Modernisierung des Gebäudebestandes 5.4.6.1 Definition und Ziel der Modernisierung Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie zur Verbesserung des Gebäudezustandes sowie zu Energieeinsparungen beitragen bzw. neue Räume schaffen, d. h. den Ist-Zustand von baulichen und technischen Anlagen verbessern (vgl. DIN 32736). Die Modernisierung ist gem. GEFMA 100-2 in die Lebenszyklusphase „Umbau- und Sanierungsphase“ einzugruppieren und umfasst alle Leistungen von der Leitung und Steuerung von Bauprojekten, bis hin zur Überwachung von Bauleistungen und der damit verbundenen Abnahme (Übergabe). Eine Modernisierung umfasst im Wesentlichen:223 •• die Haustechnik, z. B. Verbesserung der Heizung und sanitären Anlagen •• den Flächenzuschnitt, z. B. Veränderungen von Raumnutzungen und -größen •• die Bautechnik, z. B. Erhöhung der Wärme- und Lärmschutzdämmung •• die Erschließung, z. B. Verbesserung der Ver- und Entsorgung, der Zufahrten und Zugangswege, Schaffung von Stellplätzen usw.223 Die damit erreichbaren Ziele sind: •• Senkung der Energiekosten •• Wertsteigerung der Immobilie durch geringeren Energieverbrauch •• Schonung der Umwelt •• Anpassung an den Stand der Technik •• Erhöhung der Wirtschaftlichkeit •• Senkung des Leerstandsrisikos 222 Vgl. Schneider, H. (2004), S. 251f. 223 Vgl. Landeshauptstadt Stuttgart, Modernisierungsförderung – Informationen für Eigentümer in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der Landeshauptstadt Stuttgart, in: Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung (Hrsg.), Stuttgart 07/2005, S. 5. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 161 1615.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements Modernisierungsmaßnahmen am Beispiel von Senkung der Energiekosten Modernisierungsmaßnahmen beinhalten wesentliches Energieeinsparpotential. Unternehmen, die sinnvoll in Modernisierungen investieren, erwirtschaften im Laufe der Jahre z. B. durch niedrigere Heizkosten nicht nur die Investitionen für die durchgeführte Maßnahme, sondern verringern auch den Ausstoß an Treibhausgasen. Dabei kommen verschiedene Möglichkeiten um Energie zu sparen in Betracht:224 •• Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden usw. •• Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs oder -verlustes der Heizungs- und Warmwasseranlagen •• Anschluss des Gebäudes an eine Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Koppelung aus Müllverbrennung oder Verwertung von Abwärme gespeist wird •• Maßnahmen zur Rückgewinnung von Wärme •• Maßnahmen zur Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen 224 Vgl. Diedrichs, C. J. (2006), S. 560. Umbau- und Sanierungsphase H au p tp ro ze ss e Te ilp ro ze ss e Bauprojekte managen Planungsgrundlagen ermitteln Bauprojekte leiten und steuern Planungen durchführen Bauleistungen ausschreiben und vergeben Bauleistungen erbringen Grundlagenermittlung nach HOAI durchführen Bedarfsplanungen durchführen Begutachtungen (zur Planung) vornehmen Genehmigungsfähigkeit klären Vor-, Entwurfs-, Genehmigungs-, Ausführungsplanungen durchführen, Bau-/Betriebsgenehmigungen erteilen Ausschreibungen erstellen Angebote auswerten Aufträge vergeben Baukonstruktionen, Technische Anlagen und Außenanlagen um- oder ausbauen, sanieren, modernisieren Bauleistungen überwachen Bauleistungen laufend überwachen Begutachtungen (zu Abnahmen) vornehmen Abnahmen und Übergaben durchführen Objektbetreuung und Dokumentation erbringen Abb. 53: Leistungsbereich „Modernisierung“ nach GEFMA 100-2 Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 162 5 Technisches Gebäudemanagement162 Die gesetzliche Grundlage für Um- und Neubauten bildet die Energiesparverordnung (EnEV), die am 01. Februar 2002 in Kraft getreten ist. Sie sieht u. a. vor, dass rund ein Drittel weniger Heizenergie als nach dem vorherigen Standard, der Wärmeschutzverordnung (WSchV), verbraucht werden darf. Diese Verordnung zwingt nicht nur zum Energiesparen sondern auch zur Umweltentlastung durch die Verringerung des Verbrauchs an Primärenergie.225 In diesem Zusammenhang muss für Neubauten und komplett modernisierte Gebäude ein sogenannter Energiebedarfsausweis ausgestellt werden. Er gibt über den Energieverbrauch Auskunft und stützt sich auf den Verbrauch von Heizung, Lüftung, Kühlung und Warmwasserbereitung. Für den übrigen Gebäudebestand gibt es als Alternative den Energiepass. In einem Energiepass werden ähnlich wie im Energiebedarfsausweis Informationen über den Energieverbrauch angegeben. Sie sollen für mehr Transparenz beim Energieverbrauch sorgen. Energiepässe zeigen ebenfalls, indem sie den spezifischen Energieverbrauch für Lüftung bzw. Wärmebereitung nach Energieträgern dokumentieren, Energiesparpotenziale auf. 5.4.6.2 Abgrenzung Modernisierung/Sanierung Bei Maßnahmen der „Modernisierung“ wird eine Veränderung am Bauwerk herbeigeführt, die gegenüber dem Ist-Zustand eine höhere Funktionsqualität nach sich zieht und durch Anpassung an den neusten Stand der Technik den Gebrauchswert erhöht. Somit kann der Zustand eines jüngeren Gebäudes erreicht werden. Im Gegensatz dazu bezeichnet der Begriff „Sanierung“ eine Tätigkeit zur Wiederherstellung des Sollzustandes bei Bauwerken. Eine Sanierung wird erforderlich, wenn die Anlagen nicht mehr den baulichen, technischen, ökonomischen, ökologischen oder gesetzlichen Parametern entsprechen. Im Gegensatz zur Modernisierung verlängert sich bei einer reinen Sanierung nicht unbedingt die Restnutzungsdauer eines Gebäudes. 5.4.7 Verfolgen der technischen Gewährleistung Nach erfolgter Abnahme von Leistungen oder Werken beginnt die Gewährleistungsfrist und somit die Verjährung. Der Auftraggeber unterliegt nun der Beweislast bei auftretenden Mängeln gegenüber dem Auftragnehmer.226 Um die zugesagten Leistungen und Eigenschaften von baulichen und technischen Anlagen während der Sachmängelhaftungsfrist sicherzustellen, sollten Leistungen gem. DIN 32736 vorgenommen werden: 225 Vgl. Gondring, H. (2004), S. 332. 226 Vgl. ebenda, S. 156f. Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 163 1635.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements „Begleiten von Abnahmen und Übergaben, Erfassen der Mängel, Übernehmen von Mängelmeldungen aus der technischen Betriebsführung, Verfolgen der Mängelbeseitigung, Geltendmachen von Sachmängelansprüchen, Begleiten und Abnehmen der Mängelbeseitigung, Unterstützen bei Beweissicherungen“. Die GEFMA verwendet den Begriff „Verfolgen der technischen Gewährleistung“ nicht. Sie ordnet diesen den Teilprozessen „Meldungen verfolgen und Mängelansprüche geltend machen“ zu. Dabei werden diese Teilprozesse den Hauptprozessen „Objektbetrieb managen und Objekte verwalten“ zugeteilt und in die Lebenszyklusphase „Betrieb und Nutzung“ eingeordnet. Aufbauend auf die DIN werden gem. der GEFMA zusätzliche Leistungen definiert. Die technische Gewährleistung umfasst im Allgemeinen: a) Funktionsgewährleistung: einwandfreie Funktion aller zum Betrieb der Anlagen erforderlichen Komponenten und ihr Zusammenspiel b) Materialgewährleistung: Eignung der Werkstoffe und deren Verarbeitung, Standzeiten c) Sicherheitsgewährleistung: Erfüllung der einschlägigen Sicherheitsvorschriften227 227 VDI 2260 – Technische Gewährleistung für Gasreinigungsanlagen, Düsseldorf 2003 Nr. 10, S. 10. Abb. 54: Leistungsbereich „Mängelansprüche“ nach GEFMA 100-2 Betriebs- und Nutzungsphase H au p tp ro ze ss Te ilp ro ze ss Objektbetrieb managen Meldungen verfolgen (Service- und Rufzentrale) Objekte verwalten Mängelansprüche geltend machen: – Verfolgen von Verjährungsfristen – Prüfen und Geltendmachen von Mängelansprüchen bei Herstellern und Lieferanten – Verfolgen der Mängelbeseitigung – Dokumentation Vahlen – Allgemeine Reihe – Gondring/Wagner - Facility Management (2. Auflage) – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 27.04.2012 Status: Imprimatur Seite 165 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement 6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

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References

Zusammenfassung

Vorteile

- Umfassender Einblick in Theorie und Praxis des Facility Managements

- Systematische Darstellung der relevanten Normen und Richtlinien

- Konkrete Beispiele zur Anwendung und Vertiefung der Inhalte

Zum Werk

Die Immobilie in ihrem Lebenszyklus erfordert ein Wertmanagement, das unter dem Begriff Facility Management zusammengefasst wird. Das Buch umfasst alle Aspekte einschließlich anschaulicher Praxisbeispiele.

Zur Neuauflage

Umfassende Aktualisierung und zusätzliche Fallbeispiele.

Inhalt

- Geschichte des FM; Vergleich mit anderen Ländern

- Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie

- Strategisches FM

- Inhalte des technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen FM mit vielen Praxisbeispielen

- Rechtliche Aspekte und Normen

- Wertorientierung im FM und FM-Rating

- Outsourcing-Strategien

- EDV-technische Unterstützung

Autoren

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Duale Hochschule Stuttgart, Dipl.-Kfm. Thomas Wagner, Wagner Real Estate GmbH, Hamburg.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennahe Studienfächer wie z.B. Architektur, Bauingenieurwesen, Stadt- und Regionalplanung, Studierende der Bank- und Finanzwirtschaft, Jura-Studierende mit der Vertiefung Immobilienrecht sowie interessierte Praktiker.