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1. Abschnitt. Mietvertrag und Leasing in:

Dirk Looschelders

Schuldrecht Besonderer Teil, page 177 - 229

16. Edition 2021, ISBN print: 978-3-8006-6394-1, ISBN online: 978-3-8006-6395-8, https://doi.org/10.15358/9783800663958-177

Series: Academia Iuris

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177 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 223/706 2. Teil. Überlassungsverträge 1Überlassungsverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass sich die eine Vertragspartei verpflichtet, der anderen Vertragspartei zeitweise den Gebrauch einer Sache oder eines sonstigen Gegenstandes zu überlassen. 1. Abschnitt. Mietvertrag und Leasing § 22 Allgemeines Mietrecht I. Vorbemerkungen 1. Begriff und Bedeutung des Mietvertrages Kennzeichnend für denMietvertrag ist die zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Entrichtung der vereinbarten Miete (§ 535). Es handelt sich somit um einen gegenseitigen Vertrag iSd §§ 320ff. Anders als beimKauf- oderWerkvertrag geht es nicht nur um den einmaligen Austausch von Leistungen. Die vertraglichen Pflichten bestehen vielmehr über einen längeren Zeitraum. Das Mietverhältnis ist daher ein Dauerschuldverhältnis.1 2Mietverträge haben eine große wirtschaftliche Bedeutung. Speziell bei der Vermietung vonWohnraum darf auch die soziale Dimension nicht vernachlässigt werden. Da der Mieter auf die Wohnung existenziell angewiesen ist, besteht zwischen den Parteien ein ähnliches strukturelles Ungleichgewicht wie im Verhältnis von Arbeitnehmer und Arbeitgeber (® SchuldR AT § 3 Rn. 7). Den besonderen Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse (§§ 549ff.) liegt deshalb das gesetzgeberische Leitbild des schutzbedürftigen Mieters zugrunde. 2. Schuldrechts- und Mietrechtsreform 2001/2002 3Die Schuldrechtsreform 2002 hat für den Bereich desMietrechts keine grundlegenden Änderungen gebracht. Da das besondere Gewährleistungsrecht in den §§ 536ff. unangetastet blieb, lässt es sich nicht in das Konzept des allgemeinen Leistungsstörungsrechts einpassen.2 Das Mietrecht ist aber durch das Mietrechtsreformgesetz v. 19.6.2001 völlig neu geregelt worden. Die Reform hatte das Ziel, das Mietrecht übersichtlicher auszugestalten und zu modernisieren. Außerdem sollten die im Laufe der Zeit entstandenen Nebengesetze in das BGB integriert werden. So ist das Gesetz zur Regelung der Miethöhe in den §§ 557ff. verankert worden. Die Reform hat außerdem eine stärkere Akzentuierung der Sonderregeln über die Miete von Wohnraum mit sich gebracht und den Schutz des Wohnraummieters erhöht. Die Übersichtlichkeit und Verständlichkeit der Regelungen für den Mieter ist freilich nicht wesentlich verbessert worden. 1 Näher dazuWeller JZ 2012, 881ff. 2 Vgl. LooscheldersDMT-Bilanz 2011, 141ff.;Hau JuS 2003, 130ff. 2. Teil. Überlassungsverträge 178 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 224/706 3. Neuere Entwicklungen 4 In neuerer Zeit hat der Gesetzgeber auf demGebiet des Mietrechts weitere Aktivitäten entfaltet. Zu nennen ist hierbei zunächst dasMietrechtsänderungsgesetz v. 11.3.20133 (MietRÄndG 2013). Ein zentrales Ziel dieses Gesetzes besteht darin, energiesparende Modernisierungen zu erleichtern. Im Anschluss an § 555 ist daher ein neues Kapitel 1a (§§ 555a–555f) eingefügt worden. Die Vorschriften sehen vor, dass der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden muss. Bei den Modernisierungsmaßnahmen wird ein starker Akzent auf bauliche Veränderungen gelegt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Das Gesetz spricht von energetischer Modernisierung (vgl. § 555b Nr. 1). Zur Zulässigkeit vonMieterhöhungen im Fall derModernisierung ® § 22 Rn. 59c. Ein weiteres wichtiges Anliegen der Reform ist es, die Mieter besser vor Mieterhöhungen zu schützen. Zu diesem Zweck sind die Landesregierungen ermächtigt worden, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten kann die Zulässigkeit von Mieterhöhungen damit gegenüber der allgemeinen Kappungsgrenze des § 558 III 1 nach § 558 III 2, 3 stärker einschränkt werden (® § 22 Rn. 59c). Das MietRÄndG 2013 enthält schließlich Änderungen der ZPO (unter anderem §§ 283a, 885 II–V, 885a, 940a III), die auf eine vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln abzielen. Den Vermietern soll hierdurch ein effizienteres Vorgehen gegenüber Mietern ermöglicht werden, die sich ihrer Pflicht zur Mietzahlung planmäßig entziehen (sog. »Mietnomadentum«).4 5 Die Begrenzung vonMieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen reicht nicht aus, um eine Versorgung der Mieter mit Wohnraum zu angemessenen Preisen zu gewährleisten. Das am 1.6.2015 inKraft getreteneGesetz zurDämpfung desMietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung v. 21.4.20155 ermöglicht es daher, die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten auf die orts- übliche Miete zuzüglich 10% zu begrenzen (sog. »Mietpreisbremse«). Dazu wurde nach § 556c ein neuesUnterkapitel 1a (§§ 556d–556 g) eingefügt (® § 22 Rn. 59a). Das Gesetz v. 21.4.2015 soll darüber hinaus verhindern, dass die Vermieter die Kosten für die von ihnen eingeschalteten Makler auf die Mieter abwälzen. Ein Zahlungsanspruch gegen denWohnungssuchenden wird daher nach § 2 Ia WoVermittG nur begründet, wenn der Makler aufgrund eines Vertrages mit dem Wohnungssuchenden und ausschließlich in dessen Interesse tätig geworden ist (® § 37 Rn. 15).6 DasMietrechtsanpassungsgesetz v. 18.12.20187 hat die Mietpreisbremse verschärft.8 Außerdem wurde die Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei Modernisierung weiter begrenzt (® § 22 Rn. 59c). 3 BGBl. 2013 I 434. 4 Vgl. Begr. RegE, BT-Drs. 17/10485, 1f. 5 BGBl. 2015 I 610. 6 BT-Drs. 18/3121, 17. 7 BGBl. 2018 I 2648. Das Gesetz ist am 1.1.2019 in Kraft getreten. 8 Näher dazu SelkNJW 2019, 329ff. § 22 Allgemeines Mietrecht 179 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 225/706 4. Systematik des Mietrechts 6Der Aufbau der Regeln über das Mietverhältnis orientiert sich an der im BGB gängigen Vorgehensweise, einen allgemeinen Teil voranzustellen. Dementsprechend stehen am Anfang allgemeine Vorschriften für alle Mietverhältnisse (§§ 535–548), insbesondere über die Rechte und Pflichten der Parteien, die Gewährleistung bei Mängeln der Mietsache und die Kündigung. Der zweite Untertitel enthält besondere Vorschriften für die Wohnraummiete (§§ 549–577a). Zunächst werden auch hier wieder allgemeine Fragen geregelt (§§ 549–555), zB über die Form und die Kaution. Anschließend finden sich Vorschriften über die Miete (§§ 556–561), das Pfandrecht des Vermieters (§§ 562–562d), den Wechsel der Vertragsparteien (§§ 563–567b) und die Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568–576b), insbesondere durch Kündigung. Der Gesetzgeber hat sich insoweit am typischen Ablauf eines Mietverhältnisses orientiert.9 Hinzu kommen Sonderregeln zum Schutz des Mieters bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (§§ 577, 577a). Der dritte Untertitel enthält Sonderregeln für Mietverhältnisse über bestimmte andere Sachen, nämlich Grundstücke, andere Räume als Wohnräume sowie eingetragene Schiffe (§§ 578–580a). 5. Abgrenzungen 7Der Pachtvertrag (§§ 581ff.) unterscheidet sich vomMietvertrag in zwei wesentlichen Punkten: Zum einen geht die Verpflichtung des Verpächters über die des Vermieters hinaus, da er dem Pächter nicht nur den Gebrauch des Vertragsgegenstands, sondern auch den Genuss der Früchte (§ 99) gewähren muss. Zum anderen ist der Vertragsgegenstand bei der Pacht nicht auf Sachen (§ 90) beschränkt; nach § 581 I können vielmehr auch Rechte und andere Gegenstände verpachtet werden (® § 25 Rn. 3). 8Kennzeichnend für den Leihvertrag (§§ 598ff.) ist, dass die Sache unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird (® § 26 Rn. 1). Der Leihvertrag gehört damit zu den gesetzlich geregelten Gefälligkeitsverträgen.10 9Vom Sachdarlehen (§§ 607ff.) unterscheidet sich der Mietvertrag dadurch, dass der Überlassende (ebenso wie bei Pacht und Leihe) dem Vertragspartner nur den Besitz an dem Vertragsgegenstand einräumt. Die Eigentumsverhältnisse bleiben also unberührt. Beim Sachdarlehen hat der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer das Eigentum an den betreffenden vertretbaren Sachen zu verschaffen.11 Der Darlehensnehmer ist daher nicht zur Rückgabe gerade der überlassenen Sachen, sondern zur Rückerstattung von Sachen gleicher Art, Güte und Menge verpflichtet (® § 27 Rn. 5). 10Die Abgrenzung zum Verwahrungsvertrag (§§ 688ff.) erfolgt über die geschuldete Tätigkeit. Während der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der vermieteten (beweglichen oder unbeweglichen) Sache zu gewähren hat, ist der Verwahrer zur Aufbewahrung der (beweglichen) Sache verpflichtet. 09 Vgl. Jauernig/Teichmann Vor § 535 Rn. 2. 10 BeckOK BGB/Wagner, 56. Ed. 1.11.2020, § 598 Rn. 16; Staudinger/Illmer, 2018, Vor § 598 Rn. 8ff. 11 Vgl. MüKoBGB/Bergner § 607 Rn. 21ff. 2. Teil. Überlassungsverträge 180 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 226/706 II. Abschluss und Wirksamkeit des Mietvertrages 11 Abschluss undWirksamkeit des Mietvertrages richten sich nach den allgemeinen Vorschriften über Rechtsgeschäfte (§§ 104ff.). Der Mietvertrag kann hiernach insbesondere wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz (§ 134) oder wegen Sittenwidrigkeit (§ 138) nichtig sein. Werden vorformulierte Vertragsmuster verwendet, so sind darüber hinaus die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff.) zu beachten.12 Zur Vertiefung: Bei unangemessen hohen Miethöhevereinbarungen ist zu unterscheiden: Geht es um die Vermietung von Wohnraum, so greift § 134 BGB iVm § 5 I WiStG ein. Nach § 5 I WiStG liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, wenn der Vermieter eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Dabei wird eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20% als unangemessen betrachtet.13 Erforderlich ist aber, dass der Vermieter sich die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen (§ 5 II WiStG).14 Die Nichtigkeit bezieht sich nicht auf den ganzen Vertrag, sondern nur auf die unangemessene Mietvereinbarung.15 Bei gewerblichen Mietverhältnissen richtet sich die Nichtigkeit nach § 138 I. Danach wird ein Mietvertrag als sittenwidrig angesehen, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Nach hM ist dies der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 100% übersteigt.16 11a Ist der Mieter Verbraucher und der Vermieter Unternehmer, so stellt der Mietvertrag einen Verbrauchervertrag iSd § 310 III dar, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat. Gemäß § 312 I sind damit grundsätzlich die §§ 312–312h anwendbar. Für Mietverträge überWohnraum sieht § 312 IV jedoch erhebliche Einschränkungen vor. So können die Definitionen der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträge und der Fernabsatzverträge nach § 312b und § 312c (§ 312 III Nr. 1) und die Vorschrift über das Widerrufsrecht nach § 312g (§ 312 III Nr. 7) zwar grundsätzlich herangezogen werden.17 Für die Begründung von Mietverhältnissen über Wohnraum gelten diese Vorschriften jedoch nur, wenn der Mieter die Wohnung nicht vorher besichtigt hat.18 Da Mietverträge über Wohnraum nur selten ohne Besichtigung abgeschlossen werden, hat dasWiderrufsrecht desMieters in diesem Bereich keine große praktische Bedeutung. Mietverträge sind grundsätzlich formlos gültig. Zu den Besonderheiten bei Mietverhältnissen überWohnraum ® § 23 Rn. 2. 12 Beim Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter die Vorgaben des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) zu beachten (allgemein ® SchuldRAT § 3 Rn. 11). Das allgemeine zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt grundsätzlich allerdings nur für Schuldverhältnisse, die ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (sog. Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person zumindest nur eine nachrangige Bedeutung hat (§ 19 I Nr. 1 12 Vgl.HeinrichsNZM 2003, 6ff.; allg. zur AGB-Kontrolle SchuldR AT Rn. 317ff. 13 Vgl. BGHNJW 1984, 722 (723). 14 Vgl. BGHNJW 2004, 1740; NZM 2005, 534; dazu Langenberg FS Blank, 2006, 291ff. 15 Vgl. NK-BGB/Looschelders § 134 Rn. 195. 16 BGHZ 128, 255 (261); NK-BGB/Looschelders § 138 Rn. 292f. 17 Vgl. Brox/Walker SchuldR BT § 10 Rn. 15. 18 Vgl. Rolfs/MöllerNJW 2017, 3275f. § 22 Allgemeines Mietrecht 181 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 227/706 AGG). Nach § 19V 3 AGG liegen diese Voraussetzungen bei der Vermietung von Wohnraum idR nicht vor, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50Wohnungen vermietet. Dahinter steht der Gedanke, dass die Relevanz der persönlichen Eigenschaften des Mieters mit der Anzahl der vermietetenWohnungen abnimmt. Eine Benachteiligungwegen derRasse oder der ethnischenHerkunft ist aber in jedemFall unzulässig (§ 19 II AGG).19 Nach § 19 III AGG kann eine unterschiedliche Behandlung bei der Vermietung von Wohnraum zwar mit dem Interesse an der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse gerechtfertigt werden. Mit Rücksicht auf die Vorgaben der Antidiskriminierungs-RL (RL 2000/43/EG) kann dieser Rechtfertigungsgrund jedoch nicht auf Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft angewendet werden.20 Nutzen die Parteien oder ihreAngehörigenWohnraum auf demselbenGrundstück, kann ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis vorliegen, sodass die Vorschriften des AGG insgesamt unanwendbar sind (§ 19V 1, 2 AGG).21 III. Die Pflichten des Vermieters 1. Gebrauchsgewährung (§ 535 I 1) 13Der Vermieter ist nach § 535 I 1 verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Der Begriff der Sache ist iSd § 90 zu verstehen; es muss also ein körperlicher Gegenstand vorliegen. Dabei kann es sich um eine bewegliche (zB Pkw) oder eine unbewegliche Sache (Grundstücks- und Raummiete) handeln. Dass die Sache im Eigentum des Vermieters steht, ist nicht erforderlich. Auch fremde Sachen können vermietet werden, wie die Untervermietung zeigt. Der Vermieter kommt seiner Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung im Allgemeinen dadurch nach, dass er dem Mieter den unmittelbaren Besitz (§ 854) an der Mietsache einräumt. Im Einzelfall genügt es aber auch, wenn die Sache dem Mieter zugänglich gemacht wird, etwa bei der Vermietung einerWerbefläche auf einem Bus oder auf einer Wand. 2. Gebrauchsüberlassung und Erhaltung der Mietsache (§ 535 I 2) 14§ 535 I 2 stellt ergänzend klar, dass der Vermieter die Sache dem Mieter in einem gebrauchsfähigen Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in einem solchen Zustand erhalten muss (Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchserhaltungspflicht). Die fortwährende Gebrauchserhaltungspflicht macht den Dauerschuldcharakter der Miete besonders deutlich. Der Vermieter ist aufgrund des Mietvertrages verpflichtet, demMieter die Sache zu belassen und den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter zu dulden. Wie weit die Duldungspflicht im Einzelnen geht, richtet sich nach der – gegebenenfalls durch ergänzende Auslegung nach § 157 zu konkretisierenden – Abrede der Vertragspar- 19 Vgl. Brox/Walker SchuldR BT § 10 Rn. 10; RolfsNJW 2007, 1489 (1490). 20 So auch MüKoBGB/Thüsing AGG § 19 Rn. 85; einschränkend auch Staudinger/Rolfs, 2018, Anh. zumMietrecht: AGG § 19 Rn. 39: nur positive Maßnahmen iSd § 5 AGG zulässig. 21 Näher dazu Looschelders JZ 2012, 105 (110). 2. Teil. Überlassungsverträge 182 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 228/706 teien. Geduldet werden muss jedenfalls die Aufstellung von Gas- und Elektrogeräten22 und die Verkabelung der Wohnung,23 uU auch das Anbringen einer Parabolantenne. Zur Vertiefung: Das BVerfG musste sich schon mehrfach damit auseinandersetzen, ob ein Wohnungsmieter eine Parabolantenne an der Außenfassade des Gebäudes anbringen darf.24 Dabei ging es vornehmlich um ausländische Mieter, die Rundfunkprogramme in ihrer Landessprache empfangen wollten. In solchen Fällen stehen sich grundrechtlich geschützte Rechte der Vertragsparteien gegen- über: auf der einen Seite das Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 GG) und auf der anderen Seite das Recht des Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu informieren (Art. 5 I 1 Hs. 2 GG). Das BVerfG bestätigte die fachgerichtliche Rechtsprechung, wonach es ausreicht, dass der dauerhaft in Deutschland lebende ausländische Mieter über einen kostenpflichtigen Kabelanschluss mehrere Programme seines Heimatlandes nutzen kann.25 Ein weitergehender Anspruch des Mieters ergibt sich auch nicht aus dem Europäischen Gemeinschaftsrecht oder der EMRK.26 Das Interesse eines türkischen Mieters kurdischer Volkszugehörigkeit an Programmen in kurdischer Sprache kann dagegen die Anbringung einer entsprechenden Antenne rechtfertigen.27 Hat der Mieter eine Parabolantenne installiert, ohne dazu berechtigt zu sein, so steht dem Vermieter ein Beseitigungsanspruch aus § 541 zu (® § 22 Rn. 64). 15 Die Gebrauchsüberlassungspflicht ist in erster Linie eine Duldungs- bzw. Unterlassungspflicht, sie kann aber im Einzelfall auch ein positives Tun des Vermieters erfordern. So ist es dem Vermieter nicht nur verboten, den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter durch eigene Handlungen zu stören, er muss vielmehr darüber hinaus auch Störungen Dritter abwehren. In der Praxis spielt in diesem Kontext der Schutz vor Lärmbelästigungen durch andere Mieter oder deren Besucher eine wichtige Rolle.28 3. Instandhaltung der Mietsache und Schönheitsreparaturen 16 Häufiger Gegenstand eines Streits zwischen den Parteien ist die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache (§ 535 I 2). Der Vermieter hat hiernach während des Mietverhältnisses alle notwendigen Maßnahmen zu treffen, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache zu erhalten. Dazu gehört an sich auch die Ausführung von Reparaturen, die aufgrund von Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden. Die Instandhaltungspflicht ist freilich abdingbar.Dies geschieht in der Praxis dadurch, dass der Mieter formularmäßig zur Vornahme von sog. Schönheitsreparaturen (Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken, Fenstern und Türen) verpflichtet wird. Nach Ansicht des BGH verstoßen solche Klauseln grundsätzlich nicht gegen § 307. Das Gericht argumentiert damit, dass die Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt wird.29 So betrachtet, deckt der Mieter mit den Schönheitsreparaturen einen Teil seiner Entgeltpflicht ab. 22 OLG Frankfurt a.M. WuM 1997, 609 (610). 23 LG Frankfurt a.M. WuM 1990, 271 (277f.); Staudinger/Emmerich, 2018, § 535 Rn. 46. 24 BVerfGE 90, 27 = NJW 1994, 1147; dazuMaaß/HitpaßNZM 2003, 181ff. 25 BVerfGNZM 2005, 252 (253). 26 BGHNJW 2006, 1062 (1064). 27 BGHNJW 2010, 436. 28 Vgl. BGHNZM 2009, 855; Palandt/Weidenkaff § 535 Rn. 28. 29 BGHZ 92, 363 (368); 101, 253 (261ff.);Medicus/Lorenz SchuldR BT § 23 Rn. 20. § 22 Allgemeines Mietrecht 183 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 229/706 Nach einer langjährigen Rechtsprechung des BGH war die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch dann wirksam, wenn dieWohnung denMietern bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde.30 Diese Ansicht hat der BGH jedoch aufgegeben. Der BGH geht nunmehr davon aus, dass die betreffenden Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter führen und damit nach § 307 I 1, II Nr. 1 unwirksam sind, sofern der Vermieter den Mietern keinen angemessenen Ausgleich gewährt.31 Dies gilt auch, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter zur Vornahme der Renovierung verpflichtet hat.32 Zur Vertiefung: Auch sonst unterliegt die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zahlreichen Einschränkungen. Insbesondere werden Renovierungsklauseln mit starren Fristen (zB »fachgerechtes Tapezieren von Küche und Bad alle 3 Jahre«) als unzulässig angesehen, sofern sie ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgestaltet sind. Der BGH hat diese Einschränkung für den Bereich der Wohnraummiete entwickelt.33 Sie ist aber auf die Miete von Gewerberäumen übertragbar.34 Nicht mit § 307 vereinbar sind auch sog. Endrenovierungsklauseln, sofern der Mieter die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug ohne Rücksicht auf den Renovierungsbedarf auszuführen hat.35 Eine formularvertragliche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen in »neutralen, hellen, deckenden Farben« auszuführen hat, führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn sie auch für die Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.36 Ansonsten wird eine solche Klausel aber durch das berechtigte Interesse des Vermieters gedeckt, dass die Farbgestaltung bei Weitervermietung für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel sein muss.37 Bei einem Verstoß gegen § 307 ist wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion grundsätzlich die ganze Klausel unwirksam.38 Zur Lückenfüllung greift nach § 306 II die gesetzliche Regelung ein, sodass der Vermieter nach § 535 I 2 die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.39 Eine abweichende Gestaltung lässt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Auslegung (§§ 133, 157) begründen.40 Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen ausgeführt, können ihm gegen den Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I und ein Wertersatzanspruch aus §§ 812 I 1 Alt. 1, 818 II zustehen.41 Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet dagegen nach der Rechtsprechung des BGH aus (® § 43 Rn. 14). 30 BGHZ 101, 253 (264ff.). 31 BGHZ 204, 302 = NJW 2015, 1594 mAnm Lehmann-Richter = JuS 2015, 840 (Emmerich). 32 BGHNJW 2018, 3302 mAnm Pielsticker = JA 2018, 945 (Looschelders). 33 BGHNJW 2004, 2586 = JuS 2004, 1008 (Emmerich);NJW 2006, 2915 (2916);HeinrichsNZM 2005, 201ff.; BeyerNJW 2008, 2065ff. 34 BGHNJW 2008, 3772 –Änderungsschneiderei = JA 2009, 228 (Looschelders). 35 BGHNJW 2003, 3192; zur Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit »starrer« Abgeltungsquote BGHNJW 2006, 3778. 36 BGHNJW 2008, 2499 (2500); vgl. auch BGHNJW 2009, 62; NZM 2009, 903. 37 Vgl.HerrleinNJW 2009, 1250 (1251). 38 Vgl. BGHNJW 2010, 674 (675). 39 BGHNJW 2006, 3778 (3781); 2008, 2499 (2500). 40 BGHNJW 2006, 2915 (2917). 41 BGHNJW 2009, 2590. Zur Verjährung des bereicherungsrechtlichen Anspruchs® § 22 Rn. 49. 2. Teil. Überlassungsverträge 184 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 230/706 4. Konkurrenzschutz 17 Bei der Vermietung von Geschäfts- oder Gewerberäumen folgt aus der Pflicht zur Gewährung und Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass es dem Vermieter auch ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung verwehrt ist, im selben Gebäude oder in unmittelbarer Nähe ein Konkurrenzunternehmen zu eröffnen oder Räume an Konkurrenzunternehmen zu vermieten (sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).42 Darüber hinaus steht es den Parteien frei, den Konkurrenzschutz durch vertragliche Vereinbarungen auszugestalten. Verstößt der Vermieter gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz oder eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel, so kann der Mieter nach § 535 I 2 die Beseitigung der Konkurrenzsituation verlangen. ImHinblick auf die weiteren Rechte des Mieters ist zu beachten, dass die Verletzung des Konkurrenzverbots erheblichen Einfluss auf die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch hat. Es liegt daher ein Mangel der Mietsache vor (® § 22 Rn. 24), sodass sich die Rechte des Mieters nach §§ 536ff. richten. 5. Sonstige Pflichten 18 Zu den Nebenleistungspflichten des Vermieters von Räumen gehört es, die Versorgung mit Wasser und Strom sowie die Funktion der Heizung sicherzustellen.43 Der Vermieter hat außerdem die Lasten derMietsache (Müllabfuhrgebühren, Grundsteuer, Feuerversicherung etc) zu tragen (§ 535 I 3). Nach § 556 können diese Kosten zwar auch bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden (® § 22 Rn. 59). Eine formularmäßige Abwälzung ist hier aber nur dann mit § 307 vereinbar, wenn der Mieter die Belastungen klar erkennen kann.44 19 Aus dem Mietverhältnis ergeben sich schließlich zahlreiche Schutzpflichten (§ 241 II) des Vermieters.45 So muss der Vermieter den Mieter warnen, wenn Gefahr für dessen Gesundheit oder Eigentum besteht, etwa bei Einbruchsgefahr.46 Außerdem können den Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Aufklärungspflichten über die Beschaffenheit und die Lage der Mietsache sowie sonstige für den Vertragsschluss relevante Umstände treffen.47 Verletzt der Vermieter diese Pflichten, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 I, 311 II, 241 II zu. Soweit sich die Aufklärungspflichtverletzung auf einen Mangel der Mietsache bezieht, sind die §§ 536ff. aber vorrangig (® § 22 Rn. 55). 20 Eine spezielle Duldungspflicht des Vermieters ergibt sich aus § 539 II. Danach ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Es handelt sich um einWegnahmerecht iSd § 258, sodass der Mieter die Mietsache nachWegnahme der Einrichtung wieder auf seine Kosten herzurichten hat (® SchuldR AT § 14 Rn. 6). Im Einzelfall hat § 539 II auch dinglichen Charakter, nämlich wenn die Einrichtung durch die Verbindung mit der Mietsache nach §§ 946ff. kraft Gesetzes in 42 BGHNJW 1979, 1404 (1405); 2013, 44 Rn. 37; Staudinger/Emmerich, 2018, § 535 Rn. 23. 43 Palandt/Weidenkaff § 535 Rn. 63. 44 Vgl. BGHNJW 2006, 3057 (3058); Staudinger/Emmerich, 2018, § 535 Rn. 66. 45 BeckOK BGB/Zehelein, 56. Ed. 1.11.2020, § 535 Rn. 485. 46 OLGHamburg NJW-RR 1988, 1481. 47 BeckOK BGB/Zehelein, 56. Ed. 1.11.2020, § 535 Rn. 487ff. § 22 Allgemeines Mietrecht 185 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 231/706 das Eigentum des Vermieters übergegangen ist. In diesem Fall hat der Mieter zugleich ein Aneignungsrecht in Bezug auf die Einrichtung.48 Beispiel: Ein Waschbecken, das der Mieter in das Badezimmer einfügt, geht gem. §§ 946, 94 in das Eigentum des Vermieters (als Eigentümer des Gebäudes) über. Der Vermieter hat aber gem. § 539 II die Wegnahme durch den Mieter zu dulden (vgl. § 951 II 1). IV. Die Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel 21Verletzt der Vermieter seine vertraglichen Pflichten, so richten sich die Ansprüche des Mieters grundsätzlich nach den Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts (§§ 280ff., 320ff.). Besonderheiten gelten aber für den Fall, dass die Mietsache einen Sach- oder Rechtsmangel aufweist. Der Gesetzgeber hat die Gewährleistungsrechte des Mieters nämlich nicht in das allgemeine Pflichtverletzungskonzept integriert. Bei Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels sind die Ansprüche und Rechte desMieters daher allein nach den Sonderregeln der §§ 536ff. zu beurteilen. 1. Allgemeine Voraussetzungen der Haftung 22Voraussetzung für die Gewährleistungsrechte des Mieters ist zunächst das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels (§ 536 I, III) oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 II). ImUnterschied zumKaufrecht (® SchuldR AT § 23 Rn. 25) bildet die zugesicherte Eigenschaft im Mietrecht also weiter eine eigenständige Kategorie des Mangels.49 a) Sachmangel 23Im Mietrecht wird der Begriff des Sachmangels gesetzlich nicht näher umschrieben. Nach allgemeiner Ansicht gilt aber auch hier der subjektive Mangelbegriff.50 Ein Mangel liegt danach vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache (sog. Ist- Beschaffenheit) von der vertraglich geschuldeten (Soll-)Beschaffenheit abweicht (® § 3 Rn. 2).51 Die Soll-Beschaffenheit bestimmt sich primär nach den Vereinbarungen der Parteien; hilfsweise muss sie anhand objektiver Kriterien ermittelt werden.52 Die Haftung für Sachmängel setzt voraus, dass der Mangel die Tauglichkeit der Sache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich mindert (§ 536 I 1, 3). Unerheblich ist ein Mangel, wenn er in kurzer Zeit mit geringen Kosten beseitigt werden kann oder nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellt (zB abgetretene Türschwellen).53 24Dass der Mangel der Sache innewohnt, ist ebenso wie im Kaufrecht nicht erforderlich. Der Mangel kann sich vielmehr auch aus der Beziehung der Sache zur Umwelt ergeben. Erforderlich ist aber eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit; Umstände, welche die Tauglichkeit der Mietsache nur mittelbar beeinträchtigen, 48 BGHZ 81, 146 (150); Staudinger/Emmerich, 2018, § 539 Rn. 27. 49 Vgl. dazuHau JuS 2003, 130 (133). 50 Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 11; MüKoBGB/Häublein § 536 Rn. 3. 51 BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 536 Rn. 34; Staudinger/Emmerich, 2018, § 536 Rn. 5. 52 Vgl. BGHNZM 2009, 855 (856); HK-BGB/Scheuch § 536 Rn. 9. 53 LG Berlin GE 2007, 655; BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 536 Rn. 45; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rn. 47, 62. 2. Teil. Überlassungsverträge 186 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 232/706 begründen keinen Mangel.54 Die Abgrenzung richtet sich nach dem vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch. So gehört es bei der Miete von Geschäfts- bzw. Gewerberäumen zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter das vertraglich vereinbarte Geschäft oder Gewerbe betreiben kann, ohne dass der Vermieter ihn dabei durch unzulässige Konkurrenz stört (® § 22 Rn. 17). Verstößt der Vermieter gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz oder gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel, so liegt daher eine unmittelbare Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor. Es handelt sich also um einen Mangel, der nach § 536 I zur Minderung der Miete führen kann.55 Bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen kommt es darauf an, dass die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht in der Person des Mieters begründet ist (zB Entzug der Gaststättenkonzession wegen Unzuverlässigkeit). Ein Mangel ist nämlich nur gegeben, wenn er mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache im Zusammenhang steht. Beispiele: Entzug der Gaststättenerlaubnis wegen Zustands der Küchenräume oder unzureichenden Brandschutzes;56 Nutzungsuntersagung aus bauordnungsrechtlichen Gründen, etwa weil ein Gebäude im Gewerbegebiet als Wohnung genutzt wird.57 Die Einführung eines landesrechtlichen Rauchverbots in Gaststätten stellt demgegenüber keinen Mangel der vermieteten oder verpachteten Gaststätte dar.58 25 Im Einzelfall kann zweifelhaft sein, ob der Vermieter das Risiko einer von außen kommenden Störung des Gebrauchs der Mietsache tragen soll, etwa wenn der Fußgängerverkehr vor dem vermieteten Laden durch den Bau einer U-Bahn behindert wird. Die Lösung lässt sich hier nicht aus dem Mangelbegriff ableiten. Vielmehr ist durch eine genaue Analyse der vertraglichen Vereinbarungen und der darin zum Ausdruck kommenden Risikoverteilung zu entscheiden, wer das Risiko tragen muss.59 Bei Beeinträchtigungen durch Bau- oder Straßenlärm in der Nachbarschaft wird das Vorliegen eines Mangels im Allgemeinen bejaht.60 Der Eigentümer hat gegebenenfalls in Höhe der Mietminderung oder des Schadensersatzes einen Entschädigungsanspruch gegen den Störer nach § 906 II 2. Die Gewährleistungsrechte des Mieters gegenüber dem Vermieter bestehen aber unabhängig davon, ob der Vermieter sich seinerseits an den Verursacher des Lärms halten kann.61 b) Rechtsmangel 26 Die Unterscheidung zwischen Sach- und Rechtsmangel war im Mietrecht seit jeher weniger ausgeprägt als im Kaufrecht und hat seit der Mietrechtsreform noch mehr an Bedeutung verloren. Für Rechtsmängel gelten dieselben Gewährleistungsrechte wie für Sachmängel, insbesondere ist auch hier die Geringfügigkeitsklausel des § 536 I 3 (® § 22 Rn. 23) zu beachten. 27 Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird (§ 536 III). Es geht dabei 54 BGHNJW 2009, 664 (666); 2011, 3151. 55 BGHNJW 2013, 44. 56 Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rn. 79. 57 OLGKöln MDR 1998, 709 (710); Blank/Börstinghaus § 536 Rn. 27. 58 BGHNJW 2011, 3151 mAnm Eisenschmid LMK 2011, 324591. 59 Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rn. 19, 210. 60 OLGDresden NZM 1999, 317 (318); Staudinger/Emmerich, 2018, § 536 Rn. 29ff. 61 BayObLGNJW 1987, 1950 (1952); Blank/Börstinghaus § 536 Rn. 26. § 22 Allgemeines Mietrecht 187 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 233/706 um den Fall, dass ein Dritter ein schuldrechtliches oder dingliches Recht an der Mietsache ausübt und der Mieter infolgedessen die Mietsache nicht (mehr) vertragsgemäß nutzen kann. Die wichtigsten Beispiele sind die Doppelvermietung (der Vermieter schließt zwei Mietverträge über dieselbe Mietsache) und die Untervermietung (der Hauptvermieter verlangt die Mietsache nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gem. § 546 II vom Untermieter heraus). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen dagegen keine Rechte Dritter dar, können aber einen Sachmangel iSd § 536 I begründen (® § 22 Rn. 24).62 c) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft 28Hat der Vermieter das Vorliegen einer Eigenschaft zugesichert, so kann der Mieter bei deren Fehlen Gewährleistungsrechte auch dann geltend machen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache dadurch nur unerheblich gemindert wird. § 536 II verweist nämlich ausdrücklich nicht auf § 536 I 3. Die damit verbundene Begünstigung des Mieters hat den Gesetzgeber dazu veranlasst, die Kategorie der zugesicherten Eigenschaft imMietrecht beizubehalten. 29Die Eigenschaftszusicherung ist von der bloßen Beschreibung der Mietsache abzugrenzen. Entscheidend ist, ob der Vermieter für das Vorhandensein der Eigenschaft unbedingt einstehen will. Bei der Auslegung ist zu berücksichtigen, dass die Eigenschaftszusicherung eine Garantie iSd § 276 I 1 darstellt (® SchuldR AT § 23 Rn. 24ff.). Soweit für die Gewährleistungsrechte des Mieters ein Vertretenmüssen des Vermieters erforderlich ist – also insbesondere für Schadensersatzansprüche nach § 536a I Alt. 2 –, begründet die Zusicherung also eine verschuldensunabhängige Haftung.63 d) Der maßgebliche Zeitpunkt 30Der Sachmangel muss bei Überlassung der Mietsache an den Mieter vorliegen oder danach entstehen.64 Der maßgebliche Zeitpunkt ist wichtig für die Frage, ob die Gewährleistungsrechte der §§ 536ff. oder die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts Anwendung finden (® § 22 Rn. 50ff.). 31Für Rechtsmängel soll es dagegen nach einer verbreiteten Auffassung im Schrifttum nicht auf den Zeitpunkt der Überlassung ankommen. Aus dem Wortlaut des § 536 III (»entzogen«) wird vielmehr gefolgert, dass die §§ 536ff. bereits ab Vertragsschluss anwendbar sind.65 Dem ist zuzustimmen. Es macht nämlich keinen Unterschied, ob dem Mieter der Gebrauch an der Mietsache aufgrund eines Rechtsmangels von Anfang an nicht eingeräumt wird oder ob er im Nachhinein wieder entzogen wird. 2. Die Ansprüche und Rechte des Mieters a) Anspruch auf Mängelbeseitigung 32Unabhängig von den Gewährleistungsrechten nach §§ 536, 536a steht dem Mieter zunächst einmal der primäre Erfüllungsanspruch auf Beseitigung des Mangels nach § 535 I 2 zu.66 Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mie- 62 BGHZ 114, 277 (280); Staudinger/Emmerich, 2018, § 536 Rn. 42. 63 Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 5 Rn. 57f. 64 BGHZ 136, 102 (107ff.); Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rn. 570. 65 BGHNJW 1991, 3277 (3278); Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 12. 66 Staudinger/Emmerich, 2018, § 536 Rn. 59. 2. Teil. Überlassungsverträge 188 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 234/706 ter die Miete nach § 320 auch über den Minderungsbetrag hinaus zurückbehalten (® § 22 Rn. 52).67 Übersicht: Systematik der Gewährleistungsrechte im Mietrecht 67 Vgl. BGHZ 206, 1 = NJW 2015, 3087 Rn. 49ff. = JuS 2016, 169 (Emmerich). § 22 Allgemeines Mietrecht 189 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 235/706 b) Minderung der Miete nach § 536 33Weist die Mietsache einen Mangel auf, so ist der Mieter ganz oder teilweise von der Pflicht zur Mietzahlung befreit. Anders als im Kaufrecht tritt die Minderung im Mietrecht kraft Gesetzes ein. Es handelt sich also um kein Gestaltungsrecht. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich. Ist die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des Mangels vollständig aufgehoben, so ist der Mieter nach § 536 I 1 ganz von der Pflicht zur Mietzahlung befreit. Im Übrigen ist die Miete angemessen herabzusetzen (§ 536 I 2). Die Angemessenheit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Bei einem Ausfall der Heizung ist daher die Minderung im Winter höher zu bemessen als im Sommer; ein defekter Aufzug ist bei einer Wohnung im ersten Stock weniger beeinträchtigend als bei Wohnungen in höheren Stockwerken. Berechnungsgrundlage für die Minderung ist die Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten) und nicht die Netto- oder Kaltmiete.68 Der Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete ergibt sich im Fall der Minderung aus § 812 I 1 Alt. 1.69 Es ist zwar misslich, dass der Vermieter sich uU auf den Wegfall der Bereicherung nach § 818 III berufen kann. Da ein Verweis auf die Rücktrittsfolgen wie in § 441 IV fehlt, kann aber nur eine Änderung durch den Gesetzgeber Abhilfe schaffen. 34Nach dem durch das MietRÄndG 2013 eingefügten § 536 Ia bleibt eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit sie aufgrund einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 eintritt (® § 22 Rn. 4). Eine Minderung der Miete ist insoweit also ausgeschlossen.70 Der Gesetzgeber will damit die energiesparende Modernisierung von Wohnungen fördern. Wird die Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben (also bei Unbewohnbarkeit der Wohnung), so greift der Ausschluss nicht ein.71 c) Schadensersatz (§ 536a I) 35Beim Schadensersatzanspruch desMieters sind drei Fallgruppen zu unterscheiden (vgl. § 536a I). Ist der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden, so trifft den Vermieter eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung. Diese strenge Haftung weicht von der allgemeinen Regelung des § 311a II ab, wonach bei anfänglicher Unmöglichkeit eine Verschuldenshaftung besteht (® § 22 Rn. 53). Sie wird aber durch das besondere Schutzbedürfnis des Mieters gegenüber anfänglichen Mängeln gerechtfertigt. Entscheidend ist, dass die Schadensursache sich in die Zeit vor dem Vertragsschluss zurückverfolgen lässt. Die Annahme eines anfänglichen Mangels wird in diesem Fall nicht dadurch ausgeschlossen, dass die nachteilige Beschaffenheit der Mietsache erst später zu einer konkreten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs oder einem Schaden des Mieters führt.72 Beispiel:Mieter M stürzt mitsamt seinem Balkon auf die Straße herab, weil der den Balkon tragende Eisenträger durchgerostet ist. Im Prozess stellt sich heraus, dass dieser Mangel schon bei 68 Vgl. BGHNJW 2005, 1713. 69 Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 5 Rn. 61;Medicus/Lorenz SchuldR BT § 23 Rn. 55. 70 Näher dazuHinzNZM 2012, 777 (779). 71 BT-Drs. 17/10485, 17; Palandt/Weidenkaff § 536 Rn. 23a. 72 Vgl. BGHNJW 2010, 3152. 2. Teil. Überlassungsverträge 190 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 236/706 Abschluss des Mietvertrages vorhanden war. Der Unfall ist zwar erst nach Vertragsschluss eingetreten. Da die Schadensursache schon bei Vertragsschluss vorlag, handelt es sich aber um einen anfänglichen Mangel. Der Vermieter (V) haftet somit nach § 536a I Alt. 1 ohne Verschulden auf Schadensersatz. Schadensersatzansprüche entstehen auch, wenn derMangel nach Vertragsschluss entsteht oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kommt. In diesen Fällen muss der Vermieter aber nur Schadensersatz leisten, wenn er den Mangel oder dessen Nichtbeseitigung zu vertreten hat. Dies ergibt sich für nachträgliche Mängel aus § 536a I Alt. 2, für die Verzugshaftung aus § 536a I Alt. 3 iVm § 286 IV. 36 Der Schadensersatzanspruch aus § 536a I umfasst neben Mangelschäden auch Mangelfolgeschäden (insbesondere Körper- und Sachschäden infolge des Mangels).73 Eine Differenzierung zwischen dem Schadensersatz statt der Leistung und dem einfachen Schadensersatz ist folglich nicht erforderlich. Auch wenn bei Mangelfolgeschäden die Garantiehaftung für anfängliche Mängel sehr streng erscheint, so handelt es sich dabei doch um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers, die durch das Schutzbedürfnis des Mieters gerechtfertigt wird. Eine einschränkende Auslegung kommt daher nicht in Betracht.74 Ob der Mieter anstelle von Schadensersatz nach § 284 den Ersatz vergeblicher Aufwendungen (zB Umzugs- und Renovierungskosten, Maklerkosten) beanspruchen kann, wenn er den Mietvertrag wegen des Mangels nach § 543 kündigt, ist in § 536a I nicht ausdrücklich geregelt. Da der Begriff des »Schadensersatzes« in § 536a I den Schadensersatz statt der Leistung umfasst, ist ein Rückgriff auf § 284 möglich.75 Liegen die Voraussetzungen des § 536a I vor, so kann der Mieter also unter den Voraussetzungen des § 284 (® SchuldR AT § 30 Rn. 5ff.) Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen. Aus der Formulierung »anstelle« in § 284 folgt dabei, dass der Mieter wegen desselben Vermögensnachteils keine doppelte Kompensation erhalten darf. Im Hinblick auf verschiedene Positionen können Schadens- und Aufwendungsersatz aber nebeneinander geltend gemacht werden.76 37 Häufig kommen Dritte mit der Mietsache in Berührung (zB Angehörige oder Besucher des Wohnungsmieters, Mitfahrer im Mietwagen, Arbeitnehmer des Mieters von Geschäftsräumen). Erleiden diese Personen infolge eines Mangels der Mietsache einen Schaden, so können sie nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte (® SchuldR AT § 9 Rn. 2ff.) vertragliche Schadensersatzansprüche aus § 536a I gegen den Vermieter haben.77 Praktische Bedeutung hat dies vor allem bei anfänglichen Mängeln, weil eine dem § 536a I Alt. 1 entsprechende Garantiehaftung dem Deliktsrecht fremd ist. Beispiel: Im Balkon-Fall steht auch dem Sohn des M (S) ein Schadensersatzanspruch gegen V aus § 536a I Alt. 1 zu, wenn er bei dem Unfall verletzt wird. 73 BGHNJW-RR 1991, 970f. (zu § 538 aF); Palandt/Weidenkaff § 536a Rn. 14. 74 MüKoBGB/Häublein § 536a Rn. 14f.; aA Larenz SchuldR II 1 § 48 III b3 für den Fall, dass der Mangel auch bei größtmöglicher Sorgfalt nicht erkennbar war. 75 Vgl. LG Berlin NJW-RR 2014, 14 (15); Staudinger/Emmerich, 2018, § 536a Rn. 23ff.; Emmerich FS Blank, 2006, 145ff. 76 LG Berlin NJW-RR 2014, 14 (15). 77 BGHNJW 2010, 3152 (3153) = JA 2011, 146 (Looschelders). § 22 Allgemeines Mietrecht 191 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 237/706 d) Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz 38In zwei Fällen kann der Mieter den Mangel nach § 536a II selbst beseitigen und anschließend vomVermieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, nämlich wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder wenn die umgehende Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Beispiel: Die Heizung der vermieteten Wohnung ist bei winterlichen Temperaturen defekt. Trotz einer entsprechenden Mitteilung des Mieters (M) trifft der Vermieter (V) keine Maßnahmen zur Beseitigung des Defekts. Daraufhin lässt M die Heizung von einem Installateur für 450EUR reparieren und verlangt anschließend von V die Erstattung der Kosten. Zu Recht? M könnte gegen V einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 536a II Nr. 1 haben. Voraussetzung ist, dass V mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen ist. Problematisch erscheint, dass eine verzugsbegründende Mahnung (§ 286 I) fehlt, da eine bloße Mängelanzeige den Anforderungen an eine Mahnung nicht genügt.78 Die Mahnung ist jedoch nach § 286 II Nr. 4 entbehrlich, weil eine sofortige Reparatur der Heizung bei winterlichen Temperaturen im Interesse der Gesundheit des M geboten ist. Davon abgesehen handelt es sich bei der Reparatur der Heizung um eine notwendige Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache. M kann daher auch nach § 536a II Nr. 2 Ersatz der 450EUR verlangen. 38aOb der Mieter für die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen einen Vorschuss verlangen kann, ist in § 536a II nicht geregelt. Für die Selbstvornahme der Mängelbeseitigung im Werkvertragsrecht sieht § 637 III aber einen Anspruch auf Vorschuss vor (® § 34 Rn. 19). Diese Vorschrift ist wegen der vergleichbaren Interessenlage bei § 536a II analog anzuwenden.79 39Hat der Vermieter die infrage stehenden Aufwendungen nicht nach § 536a II zu ersetzen, so kann der Mieter gem. § 539 I nur nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677ff.) Aufwendungsersatz verlangen. Die hM ging lange Zeit davon aus, dass § 539 I immer dann angewendet werden kann, wenn dem Mieter kein Anspruch aus § 536a II zusteht.80 Demgegenüber hat der BGH jedoch klargestellt, dass § 536a II für Aufwendungen zur Mängelbeseitigung eine abschließende Regelung trifft, die nicht durch Rückgriff auf § 539 I unterlaufen werden darf. § 539 I kann daher insbesondere nicht auf den Fall der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter – ohne Verzug des Vermieters – angewendet werden.81 § 539 I enthält nach hM eine Rechtsgrundverweisung auf die §§ 677ff.82 In erster Linie muss daher geprüft werden, ob eine berechtigteGeschäftsführung ohne Auftrag vorliegt, sodass dem Mieter ein Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 683 S. 1, 677, 670 zusteht. Dies setzt voraus, dass die Ausführung der Erhaltungs- oder Wiederherstellungsmaßnahmen oder Verbesserungen (zB Schönheitsreparaturen) dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht (§ 683 S. 1), vom Vermieter genehmigt wurde (§ 684 S. 2) oder der Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht dient (§ 679). Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so kommt ein Aufwendungsersatzanspruch nur nach den Regeln über die unberechtigteGeschäftsführung ohne Auftrag 78 OLGDüsseldorf ZMR 1993, 115; Staudinger/Emmerich, 2018, § 536a Rn. 15. 79 BGHNJW 2010, 2050 Rn. 15; Staudinger/Emmerich, 2018, § 536a Rn. 33. 80 MüKoBGB/Bieber § 539 Rn. 2;Herresthal/RiehmNJW 2005, 1457 (1461). 81 BGHNJW 2008, 1216 (1217) = JA 2008, 541 (Looschelders). 82 Vgl. MüKoBGB/Bieber § 539 Rn. 8; Jauernig/Teichmann § 539 Rn. 2. 2. Teil. Überlassungsverträge 192 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 238/706 (§§ 684, 812ff.) in Betracht (® § 44 Rn. 1ff.). In jedem Fall muss der Mieter aber mit Fremdgeschäftsführungswillen (® § 43 Rn. 7ff., ® § 43 Rn. 14) gehandelt haben. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz ist daher ausgeschlossen, wenn der Mieter ausschließlich im eigenen Interesse tätig geworden ist.83 e) Fristlose Kündigung des Mietvertrages (§ 543 I, II Nr. 1) 40 Bei Mängeln der Mietsache ist ein Rücktrittsrecht des Mieters nicht vorgesehen. Entsprechend der Rechtsnatur des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis kommt stattdessen aber eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I in Betracht. In diesem Zusammenhang gewinnt § 543 II Nr. 1 Bedeutung, wonach der Mieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch derMietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Vorschrift hat bei Rechts- und Sachmängeln einen wichtigen Anwendungsbereich; sie gilt aber für alle Fälle der Leistungsstörung.84 41 Da der wichtige Grund bei Rechts- und Sachmängeln in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis besteht, muss der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen oder ihn abmahnen; die Kündigung ist erst nach erfolglosem Fristablauf bzw. erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 III 1). Die Fristsetzung bzw. Abmahnung ist nach § 543 III 2 Nr. 1 und 2 entbehrlich, wenn sie keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Zur fristlosen Kündigung von Mietverträgen über Wohnraum bei Gesundheitsgefährdung ® § 23 Rn. 37. f ) Verhältnis der Ansprüche und Rechte 42 Die Gewährleistungsrechte des Mieters stehen nebeneinander. Im Falle eines Mangels mindert sich daher die Miete unter den Voraussetzungen des § 536. Daneben kann der Mieter Schadensersatz nach § 536a verlangen (»unbeschadet des § 536«) und das Mietverhältnis nach § 543 kündigen. 3. Ausschluss der Haftung a) Gesetzlicher Ausschluss 43 Nach § 536b ist die Haftung des Vermieters ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel beim Abschluss des Vertrages kennt bzw. grob fahrlässig nicht kennt und keine Arglist des Vermieters vorliegt (vgl. zum Kaufrecht § 442). Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Mietsache vorbehaltslos annimmt. Erlangt der Mieter später Kenntnis von einem Mangel, so ist § 536b auch dann unanwendbar, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum den vollen Mietzins trotz Kenntnis des Mangels ohne Widerspruch weiterzahlt. Ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte kommt nur unter den engeren Voraussetzungen der Verwirkung nach § 242 in Betracht.85 44 Im Hinblick auf dieMinderung ist zu beachten, dass die Verwirkung allenfalls etwaigen Rückzahlungsansprüchen des Mieters entgegenstehen kann; für die Zukunft ist eine Verwirkung der Minderung dagegen ausgeschlossen. Dies ergibt sich schon dar- 83 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2018, § 539 Rn. 6. 84 Staudinger/Emmerich, 2018, § 543 Rn. 18. 85 Vgl. BGHZ 155, 380 (388ff.) = NJW 2003, 2601 (2602f.); Staudinger/Looschelders/Olzen, 2019, § 242 Rn. 784; KandelhardNZM 2005, 43 (44); krit. TimmeNJW 2003, 3099ff. § 22 Allgemeines Mietrecht 193 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 239/706 aus, dass die Minderung kein der Verwirkung unterliegendes subjektives Recht des Mieters darstellt, sondern kraft Gesetzes eintritt. Außerdem muss die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung gewahrt bleiben.86 Auch beim Rückzahlungsanspruch des Mieters aus § 812 I 1 Alt. 1 muss im Allgemeinen nicht auf die Verwirkung (§ 242) abgestellt werden. Hat der Mieter die Miete nach erfolgter Mängelanzeige in voller Höhe vorbehaltlos weitergezahlt, so wird die Kondiktion zumeist schon nach § 814 (® § 54 Rn. 21ff.) ausgeschlossen sein.87 45Einen weiteren wichtigen Ausschlussgrund enthält § 536c II. Danach sind die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen einer unterlassenen Mängelanzeige des Mieters keine Abhilfe schaffen konnte (® § 22 Rn. 57). Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt, wenn der Mangel dem Vermieter bereits bekannt ist.88 b) Vertraglicher Ausschluss 46Ein vertraglicher Ausschluss der Gewährleistungsrechte ist grundsätzlich zulässig, unterliegt aber aus Gründen des Mieterschutzes verschiedenen Grenzen. Insbesondere kann sich der Vermieter nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536d). Für Mietverträge über Wohnraum gelten weitere Einschränkungen: Vereinbarungen, die zulasten des Wohnraummieters von der Minderungsvorschrift des § 536 oder von den Kündigungsregelungen der §§ 569 I–III, 543 abweichen, sind nach §§ 536 IV, 569V unwirksam. 47Häufig handelt es sich bei Mietverträgen um Formularverträge, auf die die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305ff.) anwendbar sind. Von den speziellen Klauselverboten sind vor allem § 309 Nr. 7 und Nr. 8a von Bedeutung, sodass etwa die Haftung des Vermieters für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit nicht durch AGB ausgeschlossen werden kann (§ 309 Nr. 7b). Im Übrigen ist die Generalklausel des § 307 zu beachten (zu Schönheitsreparaturen ® § 22 Rn. 16). Nach der Rechtsprechung ist die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536a I Alt. 1) in AGB abdingbar, nicht aber die Verschuldenshaftung für nachträgliche Mängel (§ 536a I Alt. 2).89 In Mietverträgen über Wohnraum kann daher auch die Haftung für leichte Fahrlässigkeit nicht ausgeschlossen werden.90 Bei Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit wäre ein solcher Ausschluss ohnehin schon nach § 309 Nr. 7a unzulässig. 4. Verjährung 48Der Schadensersatzanspruch des Mieters verjährt nach allgemeinen Regeln (§§ 195, 199 I) in drei Jahren ab Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis (gerechnet vom Schluss des Jahres der Kenntniserlangung). Bei der Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit beträgt die Höchstdauer der Verjährung 30 Jahre beginnend mit dem schädigenden Ereignis (§ 199 II). Sonstige Ansprüche verjähren spätestens 10 Jahre nach ihrer Entstehung oder 30 Jahre ab dem schädigenden Ereignis (§ 199 III). 86 Ausf. dazu Lehmann-RichterDMT-Bilanz 2011, 134ff.;Weller JZ 2012, 881 (890). 87 Vgl. Palandt/Weidenkaff § 536b Rn. 8. 88 Vgl. BGHZ 68, 281 (284f.); BGHNJW 2016, 3304 (3305). 89 BGHNJW 2002, 3232; NJW-RR 1991, 74; MüKoBGB/Häublein § 536a Rn. 23. 90 BGHNZM 2002, 116 (117);HeinrichsNZM 2003, 6 (10). 2. Teil. Überlassungsverträge 194 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 240/706 49 Das Mietrecht sieht in § 548 zwar auch eine spezielle (kurze) Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Diese Frist gilt aber nicht für die Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, sondern nur für die Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache (§ 548 I; dazu ® § 22 Rn. 72ff.). Ansprüche des Mieters sind nur betroffen, sofern es um den Ersatz von Aufwendungen oder dieGestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht (§ 548 II). Der bereicherungsrechtliche Wertersatzanspruch des Mieters bei Ausführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen (® § 22 Rn. 16) zielt auf den Ersatz von Aufwendungen und wird daher von § 548 II erfasst.91 Soweit § 548 eingreift, beginnt die Verjährung für die Ersatzansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in welchem er die Sache zurückerhält,92 für die Ansprüche des Mieters mit der Beendigung des Mietverhältnisses. V. Konkurrenzen 50 Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, so stellt sich die Frage, in welchem Verhältnis die Gewährleistungsrechte der §§ 536ff. zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht stehen. Praktische Bedeutung hat dies etwa imHinblick auf die gewährleistungsrechtlichen Haftungsausschlüsse. Im Ausgangspunkt ist zwischen der Zeit vor und nach Überlassung der Mietsache zu unterscheiden. Da die §§ 536ff. an die Überlassung der Mietsache anknüpfen, kann davor auf die allgemeinen Regeln zurückgegriffen werden.93 Dies ergibt sich für die Minderung aus § 536 I, der ausdrücklich auf die Überlassung abstellt. Über die Verweisung des § 536a I bzw. wegen § 543 III erlangt dieser Zeitpunkt auch für die Schadensersatzansprüche und das Kündigungsrecht Bedeutung. Die Anknüpfung an den Zeitpunkt der Überlassung ist aber eine bloße Richtschnur, die in einigen Fällen zur Vermeidung vonWertungswidersprüchen durchbrochen werden muss. 1. Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums oder arglistiger Täuschung 51 Ein Konkurrenzproblem zwischen der Anfechtung wegen eines Eigenschaftsirrtums (§ 119 II) und den §§ 536ff. stellt sich, wenn der Irrtum des Mieters eine verkehrswesentliche Eigenschaft betrifft, die zugleich einen Sachmangel darstellt (zB Irrtum über die Größe oder Lage der Wohnung). In Rechtsprechung und Literatur ist weitgehend anerkannt, dass der Mieter den Mietvertrag in solchen Fällen vor Überlassung der Mietsache nach § 119 II anfechten kann.94 Ob diese Möglichkeit auch nach der Überlassung der Mietsache besteht, ist dagegen streitig. Die hM billigt dem Mieter auch hier das Anfechtungsrecht nach § 119 II zu, weil für eine Einschränkung der §§ 119ff. kein Anlass bestehe.95 Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass die Haftungsausschlüsse nach §§ 536b, 536c nicht durch Rückgriff auf § 119 II unterlaufen werden 91 BGHNJW 2011, 1866; NJW 2012, 3031; Palandt/Weidenkaff § 548 Rn. 6. 92 Vgl. dazu BGHNJW 2005, 739 (741). 93 BGHZ 136, 102 (107ff.); Blank/Börstinghaus § 536a Rn. 3; Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 5 Rn. 55f. 94 Vgl. nur Erman/Lützenkirchen Vor § 536 Rn. 21; für Ausschluss der Anfechtung nach § 119 II schon vor der Überlassung aber MüKoBGB/Häublein Vor § 536 Rn. 30. 95 Palandt/Weidenkaff § 536 Rn. 12; Staudinger/Emmerich, 2018, Vorbem. zu § 535 Rn. 70; Emmerich NZM 1998, 692 (695). § 22 Allgemeines Mietrecht 195 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 241/706 dürfen.96 Nach der Überlassung der Mietsache gehen die §§ 536ff. dem § 119 II daher als Spezialregelungen vor. Die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung (§ 123) ist dagegen auch nach Überlassung der Mieträume zulässig. Die Anfechtung wird insoweit auch nicht durch das Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 verdrängt. Beide Institute haben eine unterschiedliche Schutzrichtung. Während die Anfechtung nach § 123 die rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit schützt, knüpfen die Gewährleistungsrechte des Mieters und die außerordentliche Kündigung an eine aktuelle Leistungsstörung an.97 Eine Einschränkung der ex-tunc-Wirkung der Anfechtung (§ 142 I) – wie etwa bei vollzogenen Arbeitsverträgen (® § 28 Rn. 17) oder bei gesellschaftsrechtlichen Rechtsgeschäften98 – ist bei Mietverträgen nicht gerechtfertigt. Für die Geschäftsraummiete hat der BGH dies ausdrücklich entschieden.99 Bei der Wohnraummiete dürfte aber keine andere Beurteilung geboten sein.100 2. Einrede des nicht erfüllten Vertrages 52Die gesetzlich eintretende Minderung hindert den Mieter nicht, daneben die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320) geltend zu machen, um den Vermieter zur Behebung des Mangels anzuhalten (® § 22 Rn. 32). Der Mieter kann daher die Mietzahlung über den Minderungsbetrag hinaus ganz oder teilweise verweigern, bis der Vermieter den Mangel behoben hat. Ist der Mangel dem Vermieter nicht bekannt, so kann der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 nach dem Rechtsgedanken des § 536c II allerdings erst an denMieten geltend machen, die nach der Anzeige des Mangels fällig geworden sind.101 Zur Vertiefung: Der M hat von V eine Wohnung gemietet. Die Mietzahlung soll monatlich erfolgen. Nach Überlassung der Mietsache stellt sich heraus, dass die Heizung defekt ist. Kann M die Miete nach § 320 zurückbehalten? Bei Verletzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters hat der Mieter grundsätzlich ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 I 1. Etwas anderes könnte sich aber daraus ergeben, dass die Miete bei Mietverträgen über Wohnraum und andere Räume gem. § 556b I, gegebenenfalls iVm § 579 II am Beginn des verabredeten Zeitabschnitts, spätestens am 3. Werktag fällig ist (® § 22 Rn. 60). Der Mieter ist also vorleistungspflichtig. Nach dem Wortlaut des § 320 I 1 ist das Leistungsverweigerungsrecht aber bei einer Vorleistungspflicht ausgeschlossen. Die hM geht dennoch zu Recht von der Anwendbarkeit des § 320 aus.102 Der bei der Mietrechtsreform eingefügte § 556b I hat nur den Zweck, die übliche Fälligkeitsabrede festzuschreiben; er soll also keineswegs das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters ausschließen, zumal § 556b II die Existenz des Zurückbehaltungsrechts selbst voraussetzt. Im Beispielsfall kann M die Miete daher zurückbehalten. 096 MüKoBGB/HäubleinVor § 536Rn. 28f.;Oetker/MaultzschVertragl. Schuldverhältnisse § 5Rn. 82. 097 BGHNJW 2009, 1266 (1268) = JA 2009, 303 (Stadler). 098 DazuMüKoBGB/Busche § 142 Rn. 19. 099 BGHNJW 2009, 1266 (1268f.). 100 Vgl. Staudinger/Roth, 2015, § 142 Rn. 36; MüKoBGB/Busche § 142 Rn. 20; Erman/Arnold § 142 Rn. 7; aAWeller JZ 2012, 881 (888). 101 BGHNJW-RR 2011, 447 = JA 2011, 706 (Looschelders); krit. Frieling ZfPW 2018, 467 (483). 102 MüKoBGB/Häublein Vor § 536 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 536 Rn. 409, 412; Frieling ZfPW 2018, 467 (481). 2. Teil. Überlassungsverträge 196 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 242/706 3. Unmöglichkeit 53 Das Verhältnis zwischen dem mietrechtlichen Schadensersatzanspruch aus § 536a und der anfänglichen Unmöglichkeit ist seit jeher umstritten. Weder die Schuldrechtsnoch die Mietrechtsreform haben hier Klarheit geschaffen; die Streitfragen wurden vielmehr nur verlagert. Die Auswirkungen des Konkurrenzproblems zeigen sich bei der Haftung für anfängliche unbehebbare Mängel. Während der Vermieter nach § 536a I unabhängig von einem Verschulden haftet, kommt es für die Haftung nach § 311a II auf die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen des Leistungshindernisses an. Beispiel (nach BGHNJW 1999, 635): V hat anMRäume für eine Arztpraxis vermietet. Vor der Überlassung der Räume stellt sich heraus, dass diese aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht als Arztpraxis genutzt werden dürfen. M verlangt von V Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns. Zu Recht? Nach der Rechtsprechung zum alten Recht greift die Garantiehaftung des § 536a I vor Überlassung der Mietsache nicht ein (® § 22 Rn. 35), sodass sich die Haftung des V nach allgemeinem Leistungsstörungsrecht bestimmt.103 Nach § 311a II käme es darauf an, ob V das Leistungshindernis kannte oder kennen musste. Indessen ist es nicht einsichtig, weshalb die Haftung für anfängliche Sachmängel vor der Überlassung der Mietsache weniger streng sein soll als nach der Überlassung. Der Wertungswiderspruch ließe sich dadurch auflösen, dass man die Wertungen des § 536a I Alt. 1 auf die Haftung nach § 311a II überträgt und hier eine Garantiehaftung nach § 276 I 1 begründet.104 Zum gleichen Ergebnis gelangt man, wenn man die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel schon vor der Überlassung der Mietsache nach § 536a I Alt. 1 beurteilt,105 was aus methodischen Gründen vorzugswürdig ist.106 54 Ist nach Vertragsschluss ein nicht behebbarer Mangel entstanden, so bleibt es bei der allgemeinen Regel, dass die §§ 536ff. erst ab Überlassung der Mietsache anwendbar sind.107 Vor der Überlassung haftet der Vermieter somit nach §§ 280 I, III, 283. Wertungswidersprüche zu § 536a I Alt. 1 können hier nicht auftreten, weil die Voraussetzungen der Garantiehaftung – Vorliegen eines Mangels bei Vertragsschluss – nicht gegeben sind. 4. Verschulden bei Vertragsverhandlungen 55 Die mietrechtlichen Gewährleistungsregeln sind Sondervorschriften gegenüber der Haftung aus culpa in contrahendo (§§ 280 I, 311 II, 241 II).108 Sie schließen daher einen Anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen aus, sofern die Pflichtverletzung im Zusammenhang mit einem Mangel steht und die Mietsache dem Mieter bereits überlassen wurde. Beispiel: Hat der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen unrichtige Angaben über die Beschaffenheit der Mietsache gemacht, so richten sich die Rechte des Mieters nach Überlassung der Mietsache allein nach den §§ 536ff. 103 BGHZ 136, 102 (107ff.); vgl. dazu EmmerichNZM 2002, 362 (364). 104 Für Annahme einer konkludenten Garantie im Einzelfall Emmerich FS Blank, 2006, 145 (148). 105 So Jauernig/Teichmann § 536 Rn. 2; MüKoBGB/Ernst § 280 Rn. 88. 106 Ausf. LooscheldersDMT-Bilanz 2011, 141 (148ff.). 107 BGHZ 136, 102 (106f.); BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 536a Rn. 3; aA Jauernig/ Teichmann § 536 Rn. 2, 4; MüKoBGB/Häublein Vor § 536 Rn. 13. 108 BGHNJW 2000, 1714 (1718); OechslerNZM 2004, 881 (882); für ein offenes Nebeneinander beider Ansprüche MüKoBGB/Häublein Vor § 536 Rn. 26f. § 22 Allgemeines Mietrecht 197 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 243/706 5. Störung der Geschäftsgrundlage 56Auch die Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313) müssen nach Überlassung der Mietsache grundsätzlich gegenüber den §§ 536ff. zurücktreten, wenn sich die Störung auf einen Mangel bezieht.109 Im Übrigen ist § 313 im Mietrecht zwar anwendbar. Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt jedoch nicht vor, wenn der infrage stehende Umstand in den alleinigen Risikobereich einer der Parteien fällt (® SchuldR AT § 37 Rn. 15). Beispiel (BGH NJW 2000, 1714): Der M hat in einem geplanten Einkaufszentrum ein Ladenlokal gemietet. Nach der Eröffnung des Einkaufszentrums zeigt sich, dass dieses von den Kunden nicht in dem erwarteten Maße angenommen wird. M erzielt daher nicht den erhofften Umsatz. Kann er das Mietverhältnis vorzeitig kündigen? Qualifiziert man die geringe Akzeptanz des Einkaufszentrums als Mangel der Mietsache, so kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 I, II Nr. 1 in Betracht. Der BGH hat dies jedoch mit der Begründung verneint, die Eignung des Ladenlokals zum vertragsgemäßen Gebrauch werde durch die geringe Akzeptanz des Einkaufszentrums allenfalls mittelbar beeinträchtigt. Damit ist derWeg zu einer Kündigung wegenWegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 III 2) frei. Diese scheitert im konkreten Fall aber daran, dass die Rentabilität des in den gemieteten Räumen betriebenen Geschäfts regelmäßig in den alleinigen Risikobereich des Mieters fällt. Eine Ausnahme kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter durch Entwicklung eines Gesamtkonzepts, das über die übliche Verwaltung und Koordinierung eines Einkaufszentrums hinausgeht, oder auf andere Weise ein eigenes unternehmerisches Risiko in Bezug auf die Rentabilität der Ladenlokale übernimmt.110 56aDie Covid-19-Krise hat aktuell die Frage aufgeworfen, welche Auswirkungen die hohen Umsatzeinbußen von Gewerbetreibenden, die durch die behördlich angeordnete Schließung von Ladenlokalen oder durch behördliche Beschränkungen des Publikumsverkehrs entstanden sind, auf die Pflicht der Mieter oder Pächter von Gewerberäumen zur Zahlung der Miete bzw. Pacht haben. Im Ausgangspunkt ist weitgehend anerkannt, dass die betreffenden Maßnahmen keinen Mangel der Mietsache begründen, der eine Minderung der Miete nach § 536 rechtfertigen könnte.111 Die einschlägigen Maßnahmen knüpfen nämlich gerade nicht an die Beschaffenheit der Mietsache an. Insofern kommt daher auch hier ein Rückgriff auf § 313 in Betracht. Die behördlichen Beschränkungen des Geschäftsbetriebs aufgrund der Corona-Krise begründen eine schwerwiegende Veränderung der dem Vertrag zugrunde liegenden Umstände, die in den Risikobereich keiner Vertragspartei fällt.112 Der bis zum 30.6.2020 geltende Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegenMietrückstands nach Art. 240 § 2 I EGBGB steht der Anwendbarkeit des § 313 nicht entgegen, weil damit keine abschließende Regelung zum Schutz des Mieters vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie intendiert ist (® SchuldR AT § 37 Rn. 12).113 Soweit und solange demMieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag aus diesemGrunde unzumutbar ist, erscheint eine Anpassung (Stundung oder Herabsetzung) der Miete nach § 313 I 109 BGH NJW-RR 1992, 267; NJW 2000, 1714 (1716); NZM 2010, 361 Rn. 24; Palandt/Weidenkaff § 536 Rn. 13. 110 BGHNJW 2000, 1714 (1717); BeckOGK/Bieder, 1.7.2020, BGB § 536 Rn. 2.1. 111 BeckOGK/Bieder, 1.7.2020, BGB § 536 Rn. 29.2;Häublein/MüllerNZM 2020, 481 (492); Zehelein NZM 2020, 390 (401); aA Sentek/LudleyNZM 2020, 406ff. 112 Näher dazu Ekkenga/SchirrmacherNZM 2020, 410 (411ff.). 113 MüKoBGB/Häublein EGBGB Art. 240 § 2 Rn. 6; Häublein/Müller NZM 2020, 481 (490); Ekkenga/SchirrmacherNZM 2020, 410 (414f.); SittnerNJW 2020, 1169 (1172). 2. Teil. Überlassungsverträge 198 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 244/706 gerechtfertigt. In Ausnahmefällen kommt auch ein Kündigungsrecht des Mieters nach § 313 III 2 in Betracht.114 6. Deliktische Ansprüche 57 Zwischen mietvertraglichen und deliktischen Schadensersatzansprüchen besteht Anspruchskonkurrenz. Der Anspruchsausschluss nach § 536c II (® § 22 Rn. 45) greift dabei nicht auf den deliktischen Ersatzanspruch des Mieters durch.115 Beispiel:Vermieter V lässt die lockere Brüstung am Balkon derMietwohnung desM durch seinen trunksüchtigen Hausmeister H reparieren. Da H unsachgemäß arbeitet, ist die Brüstung nach kurzer Zeit erneut locker, was M dem V aber aus Nachlässigkeit nicht mitteilt. Infolge des Defekts stürzt M eines Tages den Balkon herab und verletzt sich schwer. Da V sich das Verschulden desH nach § 278 zurechnen lassenmuss, liegen die Voraussetzungen des § 536a I Alt. 2 vor. Der Anspruch ist indes nach § 536c II ausgeschlossen. V haftet jedoch auch nach § 831. Auf deliktische Schadensersatzansprüche ist § 536c II nicht anwendbar. M muss sich die unterlasseneAnzeige allerdings nach § 254 alsMitverschulden anrechnen lassen.116 VI. Pflichten und Haftung des Mieters 1. Zahlung der Miete a) Allgemeines 58 Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete (§ 535 II). Diese Pflicht wird nicht dadurch infrage gestellt, dass der Mieter die Mietsache aus persönlichen Gründen (zB Krankheit, Reise) nicht nutzen kann; allerdings muss sich der Vermieter ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwendung anrechnen lassen (§ 537 I 2). Die Unmöglichkeitsregeln oder die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage finden hier keine Anwendung. Eine Ausnahme kommt allerdings in Betracht, wenn der Vermieter den vom Mieter verfolgten Verwendungszweck gekannt und sich zu eigen gemacht hat. Wird die Erreichung dieses Zwecks vereitelt, so entfällt nach einer verbreiteten Auffassung die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete gem. § 326 I.117 Gegen die Anwendung des § 326 I spricht jedoch, dass die Fälle der Zweckstörung (einschließlich der sog. Zweckvereitelung) nach allgemeinen Grundsätzen (® SchuldR AT § 21 Rn. 7, ® § 37 Rn. 25) keine Unmöglichkeit begründen, weil der Zweck nicht zum Vertragsinhalt wird. Vorzugswürdig ist daher der Rückgriff auf § 313.118 Beispiele: In einem traditionellen Lehrbeispiel aus der englischen Rechtsprechung hat M einen Fensterplatz gemietet, um einen Krönungszug zu betrachten. Fällt der Zug aus, so ist die Pflicht des M zur Mietzahlung nach einer Ansicht gem. § 326 I ausgeschlossen. Nach der Gegenansicht kann M den Vertrag nach § 313 III 2 kündigen.119 Ein aktuelles Beispiel ist die Ver- 114 Vgl. BeckOGK/Bieder, 1.7.2020, BGB § 536 Rn. 29.2; Häublein/Müller NZM 2020, 481 (492); ZeheleinNZM 2020, 390 (401); SittnerNJW 2020, 1169 (1173); in Bezug auf das Kündigungsrecht des Mieters stärker einschränkend Ekkenga/SchirrmacherNZM 2020, 410 (414). 115 MüKoBGB/Häublein § 536c Rn. 13f.; Palandt/Weidenkaff § 536c Rn. 10. 116 Vgl. zu einem ähnlichen FallMedicus BürgerlR, 18.Aufl. 1999, Rn. 350. 117 Vgl. MüKoBGB/Ernst § 275 Rn. 168; Flume BGB AT, 4.Aufl. 1992, § 26, 3. 118 So auch Staudinger/Caspers, 2019, § 275 Rn. 36; Medicus/Lorenz SchuldR AT Rn. 565; Pawlowski BGBAT Rn. 562, 566f. 119 Vgl. einerseits Flume BGB AT, 4.Aufl. 1992, § 26, 3; andererseits Medicus/Lorenz SchuldR AT Rn. 565; Pawlowski BGB AT Rn. 562, 566f. § 22 Allgemeines Mietrecht 199 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 245/706 mietung eines Fensterplatzes am Rosenmontag am Weg des Karnevalszugs. Bei einer Absage des Karnevalszugs (zB wegen eines Orkans) kann der Mieter sich je nach vertretener Ansicht auf § 326 I oder § 313 III 2 berufen. Die behördlichen Beschränkungen des Geschäftsbetriebs von Gewerbetreibenden aufgrund der Corona-Krise richten sich nicht gegen die Überlassung des Ladenlokals an den Mieter. Es liegt also keine rechtliche Unmöglichkeit (§ 275 I) vor, die nach § 326 I 1 Hs. 1 die Gegenleistungspflicht entfallen lassen würde.120 Auch hier kommt also nur ein Rückgriff auf § 313 in Betracht (® § 22 Rn. 56). 59Die Parteien können die Pflicht zur Entrichtung der Miete im Rahmen der Vertragsfreiheit ausgestalten. Sie können zB vereinbaren, dass der Mieter nicht Geld, sondern Sachen leistet oder Dienstleistungen (etwa als Hausmeister) erbringt.121 Die Miete kann einmalig oder in wiederkehrenden Zeitabständen entrichtet werden. Auch die Miethöhe kann in den Grenzen der §§ 134, 138 (® § 22 Rn. 11) grundsätzlich frei ausgehandelt werden. Für Mietverhältnisse überWohnraum enthalten die §§ 556ff. Sonderregelungen. So erlaubt § 556 dem Vermieter, die Betriebskosten abweichend von § 535 I 3 auf den Mieter abzuwälzen (® § 22 Rn. 18). b) Mietpreisbremse und Mietpreisdeckel 59aBesondere Regelungen gelten für Vereinbarungen über die Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Der durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten vom 21.4.2015 (® § 22 Rn. 5) eingefügte § 556d I sieht vor, dass die vereinbarte Miete fürWohnraum bei Mietbeginn in solchen Gebieten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen darf (sog. »Mietpreisbremse«).122 Die Landesregierungen sind nach § 556d II ermächtigt, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen (§ 556d II). Der neugefasste § 556d II 4 sieht vor, dass eine solche Rechtsverordnung spätestens am 31.12.2025 außer Kraft treten muss. Die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 556d sind in § 556g geregelt. § 556g I sieht vor, dass die Vereinbarung über die Miethöhe (nur) imHinblick auf den über die zulässige Höhe hinausgehenden Teil unwirksam ist. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht zurückverlangen (§ 556g I 3). Die Kondiktionssperren der §§ 814 und 817 S. 2 sind dabei nach § 556g I 4 nicht anwendbar. Der Anspruch setzt aber gem. § 556g II voraus, dass der Mieter den Verstoß gegen die §§ 556d ff. gerügt hat und dass die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.123 Die »Mietpreisbremse« beinhaltet einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 14 I GG) und die Vertragsfreiheit (Art. 2 I GG) des Vermieters. Das BVerfG hat die Verfassungskonformität der Regelungen aber bejaht.124 59bMit der »Mietpreisbremse« nicht zu verwechseln ist der sog. »Mietpreisdeckel«, den das Land Berlin mit dem am 23.2.2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.2.2020125 eingeführt hat. Vorbehaltlich einiger Sonderregelungen verbietet § 3 MietenWoG Bln Wohn- 120 HäubleinNZM 2020, 481 (486). 121 Vgl. BeckOK BGB/Zehelein, 56. Ed. 1.11.2020, § 535 Rn. 509. 122 Näher dazu Staudinger/Emmerich, 2018, Vorbem. zu §§ 556d–556g Rn. 1ff.; Aufderhaar/Jaeger ZfIR 2014, 541ff.;Wolfstädter/Rump JA 2020, 843ff. 123 Krit. Staudinger/Emmerich, 2018, § 556g Rn. 7. 124 BVerfG NJW 2019, 3054. 125 Berliner GVBl. 2020, 50. 2. Teil. Überlassungsverträge 200 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 246/706 raummieten, die die am 18.6.2019 wirksam vereinbarten Mieten überschreiten. Das Gesetz soll mit Ablauf des 22.2.2025 außer Kraft treten. Bis dahin sind Mieterhöhungen somit ausgeschlossen. Die Wirksamkeit des Gesetzes ist aus verfassungsrechtlicher Sicht überaus zweifelhaft. Da der Bund von seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz für das Bürgerliche Recht nach Art. 74 I Nr. 1 GG abschließend Gebrauch gemacht hat, steht dem Landesgesetzgeber für die Materie schon keine Gesetzgebungskompetenz zu.126 Davon abgesehen enthält die Regelung einen schwerwiegenden Eingriff in die Grundrechte der Vermieter (insbesondere Art. 14 I GG), dessen Verhältnismäßigkeit zu verneinen sein dürfte.127 Entscheidungen des Berliner LVerfG und des BVerfG stehen aus. c) Mieterhöhungen 59c Die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Wohnraummiete sind in §§ 557ff. geregelt. Dort finden sich zunächst Anforderungen an Staffel- und Indexmieten (§§ 557a, 557b).128 Davon abgesehen kann die Miete vom Vermieter in drei Fällen erhöht werden. Zum einen kann der Vermieter vomMieter nach § 558 I die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht wurde. Die Miete darf dabei aber innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht werden (§ 558 III 1); diese sog. Kappungsgrenze kann nach § 558 III 2 für bestimmte von der jeweiligen Landesregierung bezeichnete Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zum Schutz der Mieter auf 15% herabgesetzt werden (® § 22 Rn. 4). Zum anderen kann der Vermieter die Kosten einer Modernisierung der Wohnung in den meisten Fällen des § 555b gem. § 559 I auf die jährliche Miete umlegen. Das Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 (® § 22 Rn. 5) hat die zulässige Mieterhöhung dabei allerdings auf 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten begrenzt.129 In beiden Fällen steht dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats ab Zugang der Erklärung über die Mieterhöhung ein au- ßerordentliches Kündigungsrecht zu, das vertraglich nicht abdingbar ist (§ 561). Kein Sonderkündigungsrecht gibt es für den dritten Fall einer zulässigen Mieterhöhung, nämlich die Verteilung gestiegener Betriebskosten auf die Mieter (§ 560). d) Fälligkeit der Miete 60 Bei Fehlen besonderer Vereinbarungen bestimmt sich die Fälligkeit der Miete bei Wohnraum und anderen Räumen nach §§ 556b I, 579 II (zu Beginn der einzelnen Zeitabschnitte, spätestens nach drei Werktagen130), bei Grundstücken und beweglichen Sachen nach § 579 I (am Ende der Mietzeit bzw. eines Zeitabschnitts). Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug (§ 286), so kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 I, II 1 Nr. 3 außerordentlich ohne Einhaltung einer Frist kündigen, sofern der Rückstand nach den dort umschriebenen Kriterien erheblich ist. Der Mieter muss danach für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete bzw. eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug sein (lit. a); alternativ reicht es aus, wenn 126 So Häublein ZfPW 2020, 1 (15ff.); Heusch NZM 2020, 357 (365); Schede/Schuldt NVwZ 2019, 1572 (1574ff.); vgl. auch Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 24c. 127 Näher dazuHeuschNZM 2020, 357 (365). 128 Zu den Grenzen der Wirksamkeit von Staffelmietvereinbarungen vgl. BGHNZM 2012, 416. 129 Vgl. SelkNJW 2019, 329 (332). 130 Zum Begriff des Werktags s. BGHNJW 2010, 2879: Sonnabend kein Werktag. § 22 Allgemeines Mietrecht 201 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 247/706 der Verzug sich über mehr als zwei Termine erstreckt und der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht (lit. b). Da für die Mietzahlung eine Zeit nach demKalender bestimmt ist, tritt der Verzug gem. § 286 II Nr. 1 ohne Mahnung ein. Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 543 III 2 Nr. 3), kann aber im Einzelfall nach Treu und Glauben geboten sein.131 Neben der Kündigung kann der Vermieter nach §§ 280 I, II, 286 auch Ersatz des Verzögerungsschadens verlangen.132 2. Obhuts- und Sorgfaltspflichten 61Den Mieter treffen Obhuts- und Sorgfaltspflichten hinsichtlich der Mietsache. Ausdruck dieser Verpflichtung ist § 536c I. Danach muss der Mieter dem Vermieter Mängel der gemieteten Sache unverzüglich anzeigen.Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (§ 536c II). Darüber hinaus hat der Mieter die Mietsache sorgsam zu behandeln, sie insbesondere vor möglichen Schäden zu bewahren. Bei Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten hat der Vermieter gegen denMieter einen Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung aus §§ 280 I, 241 II.133 Eine Fristsetzung ist also nicht erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mietsache in beschädigtem Zustand zurückgegeben hat. Die Gegenauffassung, wonach dem Vermieter in diesem Fall ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 280 I, III, 281 wegen Schlechterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 I zusteht,134 kann nicht überzeugen. Der BGH hat hierzu mit Recht klargestellt, dass es für die Abgrenzung von Schadensersatz statt und neben der Leistung nicht darauf ankommen kann, ob der Anspruch vor oder nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird. Entscheidend sei, ob der Mieter eine Leistungspflicht (dann §§ 280 I, III, 281) oder eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (dann §§ 280 I, 241 II) verletzt habe.135 Die Pflicht des Mieters zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache soll das Integritätsinteresse des Vermieters bewahren und ist daher eine Schutzpflicht iSd § 241 II. Die Rückgabepflicht aus § 546 I stellt dagegen bei Rückgabe einer beschädigten Mietsache keinen tauglichen Anknüpfungspunkt für die Pflichtverletzung dar, weil § 546 I keine Regelung darüber enthält, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist.136 Insoweit besteht ein wesentlicher Unterschied zu dem Fall, dass der Mieter die Mietsache ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen zurückgibt. Da die Ausführung der Schönheitsreparaturen einen Teil der Gegenleistung des Mieters bildet (® § 22 Rn. 16), folgt der Schadensersatzanspruch in dieser Konstellation aus §§ 280 I, III, 281 (® § 22 Rn. 67). 3. Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs 62Der Mieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch einhalten. Inhalt und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Parteien (® § 22 Rn. 14). Im Vordergrund steht dabei der Mietvertrag. Daneben kann 131 Zu möglichen Beispielen vgl. MüKoBGB/Bieber § 543 Rn. 69. 132 Staudinger/Emmerich, 2018, § 543 Rn. 45. 133 BGHNJW 2018, 1746 Rn. 9ff. 134 So OLGKöln MDR 2016, 207 = BeckRS 2016, 03916; Kraemer FS Blank, 2006, 281 (289). 135 BGHNJW 2018, 1746 Rn. 19ff. = JuS 2018, 999 (Omlor). 136 BGHNJW 2018, 1746 Rn. 24. 2. Teil. Überlassungsverträge 202 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 248/706 aber auch auf dieHausordnung abgestellt werden, sofern diese wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist. § 540 I konkretisiert die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs dahingehend, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht ohne Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlassen darf. Aufgrund des verfassungsrechtlichen Schutzes von Ehe und Familie durch Art. 6 I GG ist die Aufnahme von Angehörigen in die Wohnung aber auch ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig.137 Angehörige des Mieters sind daher keine »Dritten« iSd § 540 I. Dazu gehören Ehe- und eingetragene Lebenspartner (nicht aber Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft),138 Kinder, Enkel sowie uU die Eltern.139 63 Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt im Übrigen die Sonderregel des § 553, wonach derMieter vomVermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte verlangen kann. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse hieran hat (zB bei Einzug des Lebensgefährten), dieses nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und nur ein Teil der Wohnung überlassen werden soll. Die Gebrauchsüberlassung muss für den Vermieter zumutbar sein (§ 553 I 2) und kann von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden (§ 553 II). 4. Rechtsfolgen des vertragswidrigen Gebrauchs 64 Bei vertragswidrigem Gebrauch kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541). Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes. Steht die Mietsache im Eigentum des Vermieters, so könnte dieser sich nach allgemeinen Grundsätzen auch auf § 1004 stützen. Der BGH sieht § 541 aber als lex specialis an, weil sonst das Abmahnungserfordernis umgangen werden könnte.140 Beispiel (BGHNJW 2007, 2180): Der geschäftsunfähige Mieter M hat an der Balkonbrüstung seiner Mietwohnung ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters V eine Parabolantenne (® § 22 Rn. 14) angebracht. Nach fruchtloser Abmahnung verklagt V denM auf Beseitigung der Antenne. Da die Abmahnung gegenüberM nicht wirksam geworden ist (§ 131 I analog), scheidet ein Beseitigungsanspruch aus § 541 aus. Der Anspruch aus § 1004 scheitert an der Spezialität des § 541. In der Praxis ist der Vermieter in solchen Fällen darauf verwiesen, die Abmahnung gegenüber dem Betreuer des Mieters (§ 1896) zu erklären. 65 Der vertragswidrige Gebrauch kann auch eine fristlose Kündigung nach § 543 II Nr. 2 rechtfertigen. Liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte vor, so folgt daraus nicht zwangsläufig eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte. Die Erheblichkeit der Verletzung ist vielmehr ein eigenständiges Merkmal, das aufgrund einer Interessenabwägung gesondert geprüft werden muss.141 Überdies ist die Kündigung grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung oder Abmahnung zulässig (§ 543 III). 137 BGHZ 157, 1 (5); BeckOKBGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 540 Rn. 4; Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 29. 138 BGHZ 157, 1 (5ff.) mAnm Blank LMK 2004, 1; Palandt/Weidenkaff § 540 Rn. 5. 139 Vgl. BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 540 Rn. 4; MüKoBGB/Bieber § 540 Rn. 5. 140 BGHNJW 2007, 2180. 141 Schmidt-Futterer/Blank § 543 Rn. 70; aA MüKoBGB/Bieber § 543 Rn. 41. § 22 Allgemeines Mietrecht 203 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 249/706 66Ist die Mietsache durch den vertragswidrigen Gebrauch beschädigt worden, so steht dem Vermieter ein Ersatzanspruch aus §§ 280 I, 241 II zu (® § 22 Rn. 61). Gemäß § 538 haftet der Mieter dagegen nicht für die Abnutzung der Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs. Bei Fehlen einer abweichenden Vereinbarung gehört auch das Rauchen in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Für hierdurch verursachte Verunreinigungen muss der Mieter daher nicht einstehen.142 Raucht ein Mieter auf dem Balkon seiner Wohnung, so kann den anderen Mietern aber ein Unterlassungsanspruch nach § 862 I 2 wegen verbotener Eigenmacht (§ 858 I) zustehen, wenn sie durch die mit dem Rauchen verbundenen Einwirkungen in ihrem Besitz gestört werden. Dies gilt aber nicht, wenn die Einwirkungen durch den Rauch einen verständigen Mieter in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.143 Hat der Mieter die Mietsache an einen Dritten überlassen, so muss er sich dessen Verschulden nach § 540 II zurechnen lassen. In Bezug auf die Obhutspflichten gegenüber der Mietsache wird der Dritte damit kraft Gesetzes zum Erfüllungsgehilfen des Mieters (§ 278).144 Die Einstandspflicht des Mieters für den Dritten greift auch dann ein, wenn der Vermieter die Überlassung erlaubt hat (§ 540 II Hs. 2). Bei unerlaubter Gebrauchsüberlassung haftet der Mieter nach hM sogar für solche Schäden, die der Dritte ohne Verschulden verursacht hat.145 Die Pflichtverletzung liegt hier schon in der Gebrauchsüberlassung an den Dritten.146 Die hM geht darüber hinaus davon aus, dass der Begriff des Erfüllungsgehilfen iSd § 278 mit Blick auf die Obhutspflichten des Mieters weit auszulegen ist. Erfasst werden alle Personen, die auf Veranlassung des Mieters in Berührung mit der Mietsache kommen.147 Dazu gehören nicht nur die Familienangehörigen des Mieters, sondern auch Handwerker, Lieferanten sowie Besucher, die sich mit Einverständnis des Mieters in der Wohnung aufhalten.148 5. Vornahme von Schönheitsreparaturen 67Aufgrund des Vertrages ist der Mieter von Wohnraum im Allgemeinen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet (® § 22 Rn. 16). Probleme ergeben sich, wenn der Mieter auszieht, ohne diese Pflicht zu erfüllen. Beispiel:Mieter M hat sich verpflichtet, beim Auszug die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Als M nach mehrjähriger Mietdauer auszieht, zeigt die Wohnung deutliche Gebrauchsspuren. Vermieter V nimmt die Schönheitsreparaturen selbst vor und verlangt von M Schadensersatz. Zu Recht? Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen einen Teil der Gegenleistung des M darstellt, geht es um Schadensersatz statt der Leistung.149 Dies ist ein entscheidender Unterschied zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe einer beschädigten Mietsache, die an die Ver- 142 BGHNJW 2006, 2915 (2917). 143 BGHNJW 2015, 2023. 144 BGH NJW 2014, 2717 Rn. 28; OLG Düsseldorf ZMR 2017, 559 = BeckRS2016, 119550 Rn. 19; Staudinger/Emmerich, 2018, § 540 Rn. 37; MüKoBGB/Bieber § 540 Rn. 25. 145 Palandt/Weidenkaff § 540 Rn. 15; BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 540 Rn. 23. 146 Staudinger/Emmerich, 2018, § 540 Rn. 38; PWW/Riecke § 540 Rn. 17. 147 BGH NJW 2010, 2341 Rn. 19; Staudinger/Emmerich, 2018, § 538 Rn. 7; MüKoBGB/Grundmann § 278 Rn. 32. 148 Vgl. BGHZ 66, 349 (354) = NJW 1976, 1315 (1316); BGHNJW 2017, 134 Rn. 17. 149 BGHZ 200, 133 = NJW 2014, 1521 Rn. 24ff.; BGHZ 214, 316 = NJW 2015, 1871 Rn. 15; BGH NJW 2018, 1746 Rn. 17 = JuS 2018, 999 (Omlor). 2. Teil. Überlassungsverträge 204 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 250/706 letzung einer Schutzpflicht nach § 241 II anknüpft und daher aus § 280 I folgt (® § 22 Rn. 61). Nach §§ 280, 281 ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich. Der BGH sieht im Auszug des Mieters aber eine endgültige Erfüllungsverweigerung.150 Die Fristsetzung ist somit nach § 281 II Alt. 1 entbehrlich. 68 Will der Vermieter die Wohnung nach Vertragsende umbauen, so wäre die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug sinnlos. Nach überwiegender Auffassung wird der Mieter dennoch nicht von der Leistungspflicht frei. Der Mietvertrag sei vielmehr ergänzend dahingehend auszulegen, dass derMieter demVermieter in diesem Fall einen Ausgleich in Geld zu zahlen habe.151 Zur Begründung wird auf den Entgeltcharakter der Übernahme von Schönheitsreparaturen verwiesen. Dem Mieter soll nicht die Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters erlassen werden. Dem ist aber entgegenzuhalten, dass der Mieter damit im Ergebnis verpflichtet wird, die Umbauarbeiten des Vermieters mitzufinanzieren.152 6. Rückgabe der Mietsache a) Rückgabepflichten 69 Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist derMieter verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter zurückzugeben (§ 546 I). Da derRückgabeanspruch auf demVertrag beruht, besteht er unabhängig von der dinglichen Rechtsstellung des Vermieters. Ist der Vermieter Eigentümer, so steht ihm daneben ein Herausgabeanspruch aus § 985 zu. Der Mieter hat dem Vermieter den unmittelbaren Besitz (§ 854 I) an der Mietsache zu verschaffen. Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter reicht dafür regelmäßig nicht aus (etwa wenn der Mieter die gemietete Wohnung unter Zurücklassung der Schlüssel verlässt oder das gemietete Auto auf einem Parkplatz abstellt). Die Rückgabepflicht erstreckt sich auf das mitvermietete Zubehör (§ 311c analog) sowie auf sämtliche Schlüssel.153 70 Nicht nur der Mieter, sondern auch jeder Dritte, dem der Mieter mit oder ohne Einverständnis des Vermieters den Gebrauch an der Mietsache überlassen hat, ist nach Beendigung des (Haupt-)Mietverhältnisses zur Rückgabe an den Vermieter verpflichtet (§ 546 II). Hier geht es vor allem umUntermieter, aber auch um andere Besitzer wie den Entleiher. Ohne diesen Anspruch wäre der Vermieter schutzlos,wenn er gegen den Dritten weder aus Eigentum noch aus abgetretenem Recht des Mieters vorgehen könnte.154 Zur Vertiefung: Besteht zwischen dem Mieter und dem Dritten ein Untermietverhältnis über Wohnraum, so wird der Dritte durch § 565 geschützt, sofern der Mieter ein gewerblicher Zwischenvermieter ist. Bei Beendigung des Hauptmietvertrages tritt der Vermieter hiernach in die Rechte und Pflichten des Mieters gegenüber dem Dritten ein. Diese Sonderregelung ist erforderlich, weil die besonderen Schutzvorschriften für die Wohnraummiete nach §§ 573ff. (® § 23 Rn. 1ff.) zugunsten des gewerb- 150 BGHZ 200, 133 = NJW 2014, 1521 Rn. 27; BGH NJW 1991, 2416 (2417); einschränkend KG ZGS2007, 116 (117). 151 BGHZ 92, 363 (369ff.) = NJW 1985, 480; BGHNJW 2005, 425 (426); MüKoBGB/Häublein § 535 Rn. 168. 152 Ablehnend auch Staudinger/Emmerich, 2018, § 535 Rn. 117. 153 MüKoBGB/Bieber § 546 Rn. 6. 154 Staudinger/Rolfs, 2018, § 546 Rn. 86;Medicus/Lorenz SchuldR BT § 23 Rn. 42. § 22 Allgemeines Mietrecht 205 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 251/706 lichen Zwischenvermieters nicht eingreifen und damit nicht einmal mittelbar dem Dritten zugutekommen, obwohl dieser als Mieter von Wohnraum schutzwürdig ist.155 Die Schlechterstellung von Wohnraummietern, die einen Untermietvertrag mit einem gewerblichen Mieter schließen, verstieße nach Ansicht des BVerfG aber gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 I GG.156 b) Verletzung der Rückgabepflicht 71Gibt derMieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546a I). Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder – wenn diese höher ist157 – die ortsübliche Miete verlangen, unabhängig davon, ob der Mieter die Verzögerung zu vertreten hat. Zugleich kann der Vermieter nach allgemeinen Vorschriften Schadensersatz vom Mieter verlangen (§ 546a II). Der Vermieter kann danach insbesondere seinen entgangenen Gewinn (§§ 280 I, II, 286, 252) geltend machen. Das Gleiche gilt für den Schaden, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er gegenüber dem Nachmieter wegen der verspäteten Überlassung der Mietsache haftet.158 Anders als bei der Nutzungsentschädigung nach § 546a muss der Vermieter den Schaden darlegen und beweisen. Bei der Wohnraummiete wird der Schadensersatzanspruch des Vermieters außerdem durch § 571 begrenzt. Ist dem Mieter die Rückgabe der Mietsache nicht möglich (zB wegen Zerstörung oder Abhandenkommens), so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 280 I, III, 283 zu. Zum Schadensersatz bei Rückgabe einer beschädigten Sache ® § 22 Rn. 61. Dem Nachmieter steht grundsätzlich kein eigener Schadensersatzanspruch aus §§ 280ff. gegen den Vormieter zu, weil es insoweit an einem Schuldverhältnis fehlt. Insbesondere ist der Nachmieter regelmäßig nicht in den Schutzbereich des Mietvertrages zwischen dem Vermieter und dem Vormieter einbezogen. Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter einen Mietvertrag über Wohnraum wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Familienangehörigen gekündigt hat (§ 573 II Nr. 2).159 Dies lässt sich damit rechtfertigen, dass die Angehörigen in solchen Fällen nach dem Schutzzweck des § 573 II Nr. 2 dem Vermieter gleichgestellt sind. Mangels einer zufälligen Schadensverlagerung kann der Vermieter den Schaden des Nachmieters nicht nach den Grundsätzen der Drittschadensliquidation gegenüber dem Vormieter geltend machen.160 7. Verjährung 72Eine Sonderregel über die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters wegen Ver- änderungen oder Verschlechterungen der Mietsache enthält § 548 I. Die Verjährungsfrist beträgt danach sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache. Da § 548 dazu dient, die Rechtslage möglichst rasch aufzuklären, ist die Vorschrift weit auszulegen.161 155 Blank/Börstinghaus § 565 Rn. 1; MüKoBGB/Häublein § 565 Rn. 1. 156 BVerfG NJW 1991, 2272 (2273). 157 BGHNJW 1999, 2808; Erman/Lützenkirchen § 546a Rn. 12. 158 Palandt/Weidenkaff § 546a Rn. 17. 159 Vgl. Schmidt-Futterer/Streyl § 546a Rn. 76; Blank/Börstinghaus § 546a Rn. 49. 160 Vgl. Schmidt-Futterer/Streyl § 546a Rn. 76; Blank/Börstinghaus § 546a Rn. 49. 161 Blank/Börstinghaus § 548 Rn. 4; Staudinger/Emmerich, 2018, § 548 Rn. 5a. 2. Teil. Überlassungsverträge 206 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 252/706 Sie gilt daher nicht nur für Ersatzansprüche in Bezug auf die Mietsache selbst, sondern greift auch bei Schäden an nicht vermieteten Sachen des Vermieters oder an Sachen von Dritten ein.162 In diesen Fällen genügt es allerdings nicht, dass der Schaden auf die Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist; vielmehr muss der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt haben.163 Die kurze Frist des § 548 beruht nämlich auf der Erwägung, dass der Vermieter bei der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache regelmäßig in der Lage ist, etwaige Schäden sogleich festzustellen. Die Anwendung des § 548 I ist daher nicht gerechtfertigt, wenn es um entfernte Folgeschäden geht. Beispiel (BGHZ 124, 186): Infolge von Fahrlässigkeit des ehemaligen Mieters (M) ist auf dem Grundstück des Vermieters (V) Öl ausgelaufen und hat über die Kanalisation zu Schäden an der weit entfernt liegenden Fischzuchtanlage des D geführt. V ersetzt D den Schaden und verlangt seinerseits von M Schadensersatz. M beruft sich darauf, dass die kurze Verjährung nach § 548 I bereits abgelaufen ist. Der BGH hat die Anwendbarkeit des § 548 I mit der Begründung verneint, dass V keine Möglichkeit hatte, die fraglichen Schäden alsbald durch eine Untersuchung festzustellen. 73 Bei völliger Zerstörung der Mietsache ist § 548 I nicht anwendbar, weil die Sache nicht mehr zurückgegeben werden kann und auch kein gesteigertes Bedürfnis nach rascher Klärung der Rechtslage besteht. Der Anspruch des Vermieters aus §§ 280 I, III, 283 unterliegt hier daher den allgemeinen Verjährungsregeln (® § 22 Rn. 48).164 Der Ausschluss des § 548 I ist aber nur gerechtfertigt, wenn jedwede Rückgabe ausgeschlossen ist; noch so schwere Beschädigungen der Mietsache schließen die Anwendung der Vorschrift dagegen nicht aus.165 74 § 548 I gilt auch für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die nicht auf den Mietvertrag, sondern auf eine unerlaubte Handlung (insbesondere § 823 I) gestützt werden.166 Da die Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache regelmäßig eine Eigentumsverletzung darstellt, wäre § 548 nämlich praktisch bedeutungslos, wenn Ansprüche aus § 823 I nach allgemeinen Regeln verjährten. Die kurze Verjährung nach § 548 I kommt auch Dritten zugute, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind (® § 22 Rn. 37). Beispiel (BGH VersR 2006, 1076 = JA 2006, 736 [Looschelders]): Die 10 und 13 Jahre alten Kinder des Mieters (M) verursachen beim Spielen mit Feuer einen Brandschaden. Da zwischen dem Vermieter (V) und den Kindern kein Vertrag besteht, scheidet ein vertraglicher Schadensersatzanspruch gegen die Kinder aus. In Betracht kommt aber ein Anspruch des V aus unerlaubter Handlung (§ 823 I bzw. § 830 I 2). Die Kinder des M sind jedoch in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen und können sich daher auf die kurze Verjährung nach § 548 I berufen. 162 BGHNJW 2000, 3203 (3205); Palandt/Weidenkaff § 548 Rn. 9. 163 Vgl. BGHZ 124, 186 (191); BGHNJW 2000, 3203ff.; JendrekNZM 1998, 593 (595). 164 BGHNJW 1993, 2797; BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 548 Rn. 2, 8. 165 BGHVersR 2006, 1076; Staudinger/Emmerich, 2018, § 548 Rn. 18. 166 BGHZ 71, 175 (179f.); 135, 152 (156); MüKoBGB/Bieber § 548 Rn. 3. § 22 Allgemeines Mietrecht 207 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 253/706 VII. Die Beendigung des Mietverhältnisses 75Gemäß § 542 kann ein Mietverhältnis infolge Zeitablaufs enden oder durch Kündigung beendet werden. Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum werden außerdem die §§ 568ff. herangezogen (® § 23 Rn. 29). Im Übrigen steht es den Parteien jederzeit frei, das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. 76Die Kündigung ist ein Gestaltungsrecht, das durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt wird.167 Sie bedarf grundsätzlich weder einer bestimmten Form noch einer Begründung.168 Ausnahmen gelten jedoch bei Mietverhältnissen über Wohnraum (® § 23 Rn. 30). Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung unterscheidet man zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung. Das Recht zur Kündigung steht idR beiden Vertragsparteien zu.169 1. Ordentliche Kündigung bei unbestimmter Mietzeit 77Nach § 542 I kann ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde, von jeder Partei nach den gesetzlichen Vorschriften ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind allerdings erhebliche Einschränkungen zu beachten (® § 23 Rn. 32). Bei der ordentlichen Kündigung ist in jedem Fall eine Kündigungsfrist einzuhalten, damit sich die andere Partei auf die Auflösung des Mietverhältnisses einstellen kann. Die Frist ist für Mietverhältnisse über Wohnraum in § 573c (® § 23 Rn. 35f.), für Mietverhältnisse über Grundstücke, Räume, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen in § 580a geregelt. 2. Außerordentliche Kündigung 78Das Recht zur außerordentlichen Kündigung steht den Vertragsparteien sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Mietverträgen zu. Erforderlich ist aber jeweils ein besonderer Grund für die Kündigung. Liegen die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nicht vor, so kommt nach § 140 eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung in Betracht. Die Rechtsprechung ist insoweit allerdings sehr zurückhaltend.170 a) Außerordentliche befristete Kündigung 79Ist das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen worden oder haben die Parteien eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende (längere) Kündigungsfrist vereinbart, so kann ein Bedürfnis für eine außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist entstehen. Die einzelnen Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung sind recht verstreut geregelt; da die außerordentliche 167 MüKoBGB/Bieber § 542 Rn. 8. 168 Brox/Walker SchuldR BT § 13 Rn. 8. 169 Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 11. 170 Vgl. BGHNJW 1993, 2528. 2. Teil. Überlassungsverträge 208 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 254/706 befristete Kündigung zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führt, muss aber jeweils ein besonderer Grund für die Kündigung vorliegen. Beispiele: Mietverträge über mehr als 30 Jahre (§ 544); Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 I 2), bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters (§ 555e) oder bei Mieterhöhung (§ 561); Tod des Mieters (§§ 563 IV, 563a II, 564, 580); vgl. ferner §§ 1056 II, 2135; §§ 109 S. 1, 111 InsO; § 57a ZVG; § 37 III 2 WEG; § 30 II ErbbauRG. b) Außerordentliche unbefristete Kündigung 80 § 543 I gibt jeder Partei die Möglichkeit, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Ein für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund ist nach § 543 I 2 gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 81 Einzelne Beispiele für das Vorliegen eines wichtigen Grundes sind in § 543 II Nr. 1–3 sowie – für Mietverhältnisse über Wohnraum – in § 569 I, II (® § 23 Rn. 37) geregelt. Nach § 543 II Nr. 1 liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn demMieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, wodurch auch der schon behandelte Fall des Mietmangels erfasst wird (® § 22 Rn. 40f.). Umgekehrt steht dem Vermieter nach § 543 II Nr. 2 ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund zu, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (® § 22 Rn. 65). Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 II 1 Nr. 3 lit. a). Ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht auch dann, wenn der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II 1 Nr. 3 lit. b). Nach § 543 II 2 ist die Kündigung in beiden Fällen des § 543 II 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Dies setzt voraus, dass der Verzug vor dem Zugang der Kündigung durch vollständige Tilgung des gesamten Mietrückstands beseitigt wird.171 Die Kündigung wird außerdem nach § 543 II 3 unwirksam, wenn der Mieter gegen die Mietforderung aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt hat. Bei der Wohnraummiete sind darüber hinaus die Konkretisierungen und Einschränkungen nach § 569 III zu beachten. So kann der Verzug gem. § 569 III Nr. 2 auch noch nach Zugang der Kündigung geheilt werden (® § 23 Rn. 38). Da die Aufzählung in § 543 II nicht abschließend ist (»insbesondere«), kann im Übrigen auf die Generalklausel des § 543 I 2 zurückgegriffen werden.172 Die allgemeine Vorschrift des § 314 (® SchuldR AT § 39 Rn. 7ff.) tritt demgegenüber zurück. 171 BGHNJW 2018, 939 Rn. 23ff.; Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 33. 172 Zur Systematik vgl. MüKoBGB/Bieber § 543 Rn. 1. § 22 Allgemeines Mietrecht 209 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 255/706 Liegt der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so setzt die Kündigung nach § 543 III 1 grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Die Fristsetzung oder Abmahnung kann jedoch nach § 543 III 2 Nr. 1 oder Nr. 2 (® § 22 Rn. 41) bzw. sowie nach § 543 III 2 Nr. 3 (® § 22 Rn. 60) entbehrlich sein. 3. Beendigung durch Zeitablauf 82Wurde das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen, so endet es nach § 542 II mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht von den Parteien verlängert wird (§ 542 II Nr. 2). Die Verlängerung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so ist eine stillschweigende Verlängerung anzunehmen, sofern keine Partei innerhalb von zwei Wochen der anderen Partei ihren entgegenstehenden Willen erklärt (§ 545). Während der Dauer der vereinbarten Mietzeit ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich (® § 23 Rn. 29).173 § 542 II Nr. 1 stellt aber klar, dass eine außerordentliche Kündigung in den gesetzlich zugelassenen Fällen (® § 22 Rn. 78ff.) nicht ausgeschlossen ist. Literatur: Artz, Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters im Lichte des modernisierten Schuldrechts, FS Blank, 2006, 5; Artz/Börstinghaus, 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011; Aufderhaar/Jaeger, Die Mietpreisbremse – Eine kritische Analyse des Referentenentwurfs des Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, ZfIR 2014, 541; Beyer, Schönheitsreparaturklauseln im Spiegel der BGH-Rechtsprechung, ZGS 2009, 353; Blank, Das Gebot der Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB im Mietrecht, ZGS 2004, 104; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020; Derleder, Mängelrechte des Wohnraummieters nach Miet- und Schuldrechtsreform, NZM 2002, 676; Ekkenga/Schirrmacher, Auswirkungen der Covid-19-Katastrophe auf die Zahlungspflichten gewerblicher Mieter und Pächter, NZM 2020, 410; Emmerich, Neues Mietrecht und Schuldrechtsmodernisierung, NZM 2002, 362; Emmerich, Aufwendungsersatz im Mietrecht, FS Blank, 2006, 145; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014; Fleindl, Das geplante Mietrechtsreformgesetz – Ein Überblick über die wesentlichen Änderungen, NZM 2012, 57; Hau, Schuldrechtsmodernisierung 2001/2002 – Reformiertes Mietrecht und modernisiertes Schuldrecht, JuS 2003, 130; Häublein, »Mietbremse« und »Mietpreisdeckel« – ein kritischer Überblick aus aktuellem Anlass, ZfPW 2020, 1; Häublein/Müller, Wer trägt das Pandemierisiko in der Geschäftsraummiete?, NZM 2020, 481; Heinrichs, Gesamtunwirksamkeit oder Teilaufrechterhaltung von Formularklauseln in Mietverträgen unter besonderer Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur- und Kautionsklauseln, NZM 2005, 201; Heusch, Mietpreisbegrenzungen und Eigentumsgarantie, NZM 2020, 357; Hinz, Mietrechtsänderung im Rechtsausschuss, NZM 2012, 777; Kandelhard, Verwirkung im laufenden Mietverhältnis, NZM 2005, 43; Kraemer, Die Haftung des Mieters für Schäden der Mietsache nach der Schuldrechtsreform, FS Blank, 2006, 281; Langenberg, Zur neuen Rechtsprechung des BGH zu § 5 WiStG, FS Blank, 2006, 291; Lehmann-Richter, Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und Gegenrechte des Vermieters, NJW 2008, 1196; Lehmann-Richter, Verwirkung der zukünftigen Minderung bei vorbehaltloser Mietzahlung – ein methodischer Irrweg, in Artz/Börstinghaus, 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011, 134; Lehmann-Richter/Keinert, Erstattung eines Drittschadens bei Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 BGB, ZMR 2011, 523; Löhnig/Gietl, Grundfälle zum Mietrecht, JuS 2011, 202; Looschelders, Mietrechtliche Gewährleistung und allgemeines Leistungsstörungsrecht nach der Schuldrechtsreform, in Artz/Börstinghaus, 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011, 141; Looschelders, Diskriminierung und Schutz vor Diskriminierung im Privatrecht, JZ 2012, 105; Lorenz/ Eichhorn, Grundwissen – Zivilrecht: Die Gewährleistung im Mietrecht, JuS 2014, 783; Maaß/Hitpaß, Entwicklung der Parabolantennen-Rechtsprechung seit 2000, NZM 2003, 181; Oechsler, Schadens- 173 BGHNJW 2007, 439; Brox/Walker SchuldR BT § 13 Rn. 2. 2. Teil. Überlassungsverträge 210 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 256/706 ersatzansprüche im Mietverhältnis nach §§ 280, 281, 311a II BGB, NZM 2004, 881; Petersen, Gebrauchsüberlassung an Dritte im Mietrecht, JURA 2015, 459; Rolfs, Allgemeine Gleichbehandlung im Mietrecht, NJW 2007, 1489; Rolfs/Möller, Widerrufsrechte im Wohnraummietrecht, NJW 2017, 3275; Schall, Corona-Krise: Unmöglichkeit und Wegfall der Geschäftsgrundlage bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen, JZ 2020, 388; Schaub, Mietrechtsreform und Schuldrechtsmodernisierung – am Beispiel des Schadensersatzes nach § 536a BGB, in Artz/Börstinghaus, 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011, 168; Schede/Schuldt, Verfassungswidrigkeit landesrechtlicher Mietendeckel, NVwZ 2019, 1572; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019; Schrader, Schönheitsreparaturklauseln in Rechtsprechung und Examensklausuren, JURA 2010, 241; Selk, Das Mietrechtsanpassungsgesetz, NJW 2019, 329; Sentek/Ludley, Covid-19: Die hoheitlich verfügte Ladenschließung als Mietmangel, NZM 2020, 406; Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169; Sorge, System und Struktur der Überlassungsverträge im BGB, JA 2017, 801, 887; Timme, Anfängliche Mängel der Mietsache – immer noch ungelöst?, NZM 2003, 703;Weller, Der Mietvertrag als enfant terrible der Privatrechtsdogmatik, JZ 2012, 881; Graf v. Westphalen, Mietrecht und Schuldrechtsreform, NZM 2002, 368; Wolfstädter/Rump, »Mietpreisbremse«, JA 2020, 843; Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der Covid-10-Pandemie, NZM 2020, 390. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 1 Die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts (§§ 535ff.) gelten grundsätzlich auch für Mietverhältnisse über Wohnraum (vgl. § 549 I). Darüber hinaus enthalten die §§ 550ff. wichtige Sondervorschriften, die vornehmlich dem Schutz des Wohnraummieters dienen. Soweit diese Vorschriften nicht schon – wie etwa in Bezug auf die Miete (® § 22 Rn. 59ff.) – in anderem Kontext behandelt wurden, sollen sie im Folgenden dargestellt werden. Hinweis: Der Schutzzweck der §§ 550ff. trifft nicht auf alle Mietverhältnisse über Wohnraum uneingeschränkt zu. § 549 II, III schließt daher für bestimmte Mietverhältnisse die Anwendung einzelner Vorschriften aus. Konkret geht es um die Vermietung vonWohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 II Nr. 1), die Vermietung von möbliertem Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (II Nr. 2), die Weitervermietung von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein privater Träger der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendemWohnbedarf angemietet hat (II Nr. 3) sowie die Vermietung von Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 III). Besonderheiten gelten auch für Werkmietwohnungen (§§ 576–576b).174 I. Form des Mietvertrages 2 In den §§ 549–555 finden sich zunächst allgemeine Vorschriften über die Wohnraummiete. Von besonderem Interesse ist in diesem Zusammenhang das Schriftformerfordernis des § 550. Ist der Vertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen worden, so gilt er hiernach für unbestimmte Zeit, sofern die Schriftform (§ 126) nicht eingehalten wurde. Die Vorschrift soll mögliche Erwerber des Grundstücks schützen. Da diese gem. § 566 in das Mietverhältnis eintreten, sollen sie sich über den Inhalt langfristiger Mietverträge informieren können.175 Darüber hinaus zielt das Schriftformerfordernis aber auch darauf ab, die Beweisbarkeit langfristiger Vereinbarungen zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Ein- 174 Vgl. zum Ganzen Brox/Walker SchuldR BT § 13 Rn. 24ff., 30f. 175 Vgl. BGHZ 136, 357 (370f.); HK-BGB/Scheuch § 550 Rn. 1. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 211 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 257/706 gehung langfristiger Bindungen zu schützen.176 Bei Nichteinhaltung der Schriftform ist nicht (wie nach § 125) der gesamte Vertrag, sondern nur die Mietzeitabrede unwirksam. Dies hat zur Folge, dass jede Partei den Vertrag nach §§ 573ff. ordentlich kündigen kann.177 Vor Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums ist die Kündigung allerdings unzulässig (§ 550 S. 2). Das Schriftformerfordernis des § 550 gilt gem. § 578 auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume als Wohnräume. In der Praxis finden sich häufig sog. Schriftformheilungsklauseln, durch die sich die Parteien verpflichten, etwaige Formmängel nachträglich zu beseitigen, um so die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auszuschließen. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH sind solche Klauseln wegen Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 550 unwirksam.178 Eine Partei kann im Einzelfall aber nach Treu und Glauben (§ 242) gehindert sein, eine nachträglich ohne Einhaltung der Schriftform vereinbarte Vertragsänderung, die für sie lediglich vorteilhaft ist, zum Anlass zu nehmen, sich unter Berufung auf § 550 von einem inzwischen lästig gewordenen Vertrag zu lösen.179 II. Vereinbarung von Mietsicherheiten 3Beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume wird häufig vereinbart, dass der Mieter zur Sicherung des Vermieters eine Kaution zu leisten hat. Um den Mieter in diesem Zusammenhang vor übermäßigen Belastungen zu schützen, schreibt § 551 I vor, dass die Sicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete (ohne Nebenkosten) betragen darf. Abweichende Vereinbarungen sind nach § 551 IV unwirksam. Die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung ist hiernach aber nicht im Ganzen unwirksam, sondern nur insoweit, wie sie das nach § 551 I zulässige Maß überschreitet.180 Beispiel (BGHNJW 2004, 3045): Mieter M hat von VeineWohnung gemietet. Die vereinbarte Netto-Monatsmiete beträgt 490EUR. Im Mietvertrag hat M sich verpflichtet, eine Kaution von 1.470EUR zu hinterlegen und außerdem eine Bürgschaft seines Vaters beizubringen. Nach einiger Zeit verlangt M Rückzahlung der Kaution. Zu Recht? In Betracht kommt ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 I 1 Alt. 1. Dann müsste M die Kaution ohne rechtlichen Grund geleistet haben. Rechtlicher Grund ist hier aber die Kautionsvereinbarung. Da die vereinbarte Kaution den nach § 551 I zulässigen Höchstbetrag ausschöpft, ist die zusätzliche Verpflichtung zur Beibringung einer Bürgschaft zwar nach § 551 IVunwirksam; die Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung als solcher wird dadurch jedoch nicht berührt. 4Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter aber eine angemessene Frist (idR 3–6 Monate) zu, um über die Notwendigkeit eines Zugriffs auf die Kaution zu entscheiden. Der Rückzahlungsanspruch wird erst nach Ablauf dieser Frist fällig.181 Auf Mietverträge über Grundstücke und sonstige Räume ist § 551 wegen der geringeren Schutzwürdigkeit des Mieters nicht anwendbar (vgl. § 578 I). Soweit die Parteien 176 BGHNJW 2008, 2178 = JA 2008, 732 (Looschelders). 177 Vgl. Larenz SchuldR II 1 § 48 I. 178 Vgl. BGHNJW 2017, 3772 Rn. 30ff.; NZM 2018, 515 Rn. 25; dazuHäublein JZ 2018, 755ff. 179 BGHNJW 2017, 3772 Rn. 41ff. 180 BGHNJW 2004, 3045. 181 Vgl. BGHZ 101, 244 (250f.); Staudinger/Emmerich, 2018, § 551 Rn. 29. 2. Teil. Überlassungsverträge 212 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 258/706 einzelne Fragen offengelassen haben, kann man sich bei der ergänzenden Auslegung der Kautionsvereinbarung aber an den Wertungen des § 551 orientieren.182 Hinweis: Um die Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution zu stärken, sieht der durch das MietRÄndG 2013 (® § 22 Rn. 4) eingefügte § 569 II a vor, dass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I auch dann zulässig ist, wenn der Mieter mit der Kautionsleistung in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Gemäß § 569 IIa 3 ist dabei keine Fristsetzung oder Abmahnung nach § 543 II erforderlich. Dies entspricht der Regelung des § 543 III 2 Nr. 3, wonach die Fristsetzung oder Abmahnung auch beim Verzug des Mieters mit der Zahlung der Miete entbehrlich sein kann (® § 22 Rn. 60).183 III. Das Vermieterpfandrecht 1. Allgemeines 5 Nach § 562 steht dem Vermieter von Wohnräumen für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu. Es handelt sich um ein gesetzliches Pfandrecht, auf das nach § 1257 die Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1204ff.) entsprechend anzuwenden sind. Für Mietverträge über Grundstücke und sonstige Räume gelten die §§ 562ff. entsprechend (§ 578 I, II). Das Vermieterpfandrecht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter zur Sicherung seiner Rechte gegenüber dem Mieter in besonderer Weise auf gesetzliche Schutzmechanismen angewiesen ist. In der Praxis ist das Vermieterpfandrecht bei der Wohnraummiete heute aber viel unbedeutender als die Kaution.184 Größere praktische Bedeutung hat das Vermieterpfandrecht dagegen bei der Geschäftsraummiete, auf welche die §§ 562ff. gem. § 578 I entsprechend anwendbar sind.185 Der Vermieter hat das Recht, die mit einem Vermieterpfandrecht belastete Sache zu verwerten. Dies geschieht durch Verkauf (§ 1228 I), der regelmäßig im Wege der öffentlichen Versteigerung stattfindet (vgl. §§ 1235ff.). 2. Voraussetzungen a) Gegenstand des Vermieterpfandrechts 6 Das Pfandrecht entsteht nur an Sachen des Mieters, die dieser in die Wohnung eingebracht hat. Der Begriff der Sache bestimmt sich nach § 90. Forderungen werden auch dann nicht erfasst, wenn das entsprechende Legitimationspapier (zB ein Sparbuch) in der Wohnung aufbewahrt wird.186 Eingebracht ist eine Sache, wenn der Mieter sie nicht nur vorübergehend in die Mieträume geschafft hat.187 Erfasst werden nicht nur Möbel und Haushaltsgeräte, sondern auch Fahrräder und Kraftfahrzeuge, die in demmitvermieteten Keller oder der mitvermieteten Garage untergestellt sind.188 182 Vgl. BGHZ 127, 138 (144f.) (betr. Verzinsung der Kaution). 183 Zu dieser Parallele Begr. RegE, BT-Drs. 17/10485, 38. 184 Vgl. MüKoBGB/Artz § 562 Rn. 4; Larenz SchuldR II 1 § 48V. 185 Vgl. BeckOGK/Reuschle, 1.10.2020, BGB § 562 Rn. 5. 186 Staudinger/Emmerich, 2018, § 562 Rn. 8. 187 RGZ 132, 116 (118); Palandt/Weidenkaff § 562 Rn. 6; Spieker ZMR 2002, 327. 188 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2018, § 562 Rn. 13. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 213 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 259/706 Die Einbringung ist keineWillenserklärung, sondern einRealakt.Daher kommt es auf dieGeschäftsfähigkeit im Zeitpunkt der Einbringung nicht an.189 Der Mieter kann sich auch nicht nach § 119 I darauf berufen, er habe sich bei der Einbringung über die damit verbundenen Rechtsfolgen geirrt. b) Eigentum des Mieters und gutgläubiger Erwerb 7Die Sache muss im Eigentum des Mieters stehen. Erwirbt der Mieter erst nach dem Einbringen der Sache das Eigentum, so entsteht das Vermieterpfandrecht an der Sache mit dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs. Bringt derMieter eine unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Sache ein, so erwirbt der Vermieter aber ein Pfandrecht am Anwartschaftsrecht; dieses setzt sich dann nach vollständiger Kaufpreiszahlung an der gekauften Sache fort.190 8Ist der Mieter nicht Eigentümer der eingebrachten Sache, so stellt sich die Frage, ob ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts möglich ist. Beispiel: Der Mieter M hat sich von einem Freund eine wertvolle Schallplattensammlung ausgeliehen. Nach § 562 I 1 ist mangels Eigentums des M kein Pfandrecht des Vermieters an der Sammlung entstanden. Fraglich ist aber, ob der Vermieter gem. §§ 1257, 1207 gutgläubig ein Vermieterpfandrecht erwerben kann. 9Nach § 1207 kann ein rechtsgeschäftlich bestelltes Pfandrecht gutgläubig erworben werden. Die Verweisungsnorm des § 1257 betrifft aber nur Pfandrechte, die kraft Gesetzes (bereits) »entstanden« sind. Da es beim gutgläubigen Erwerb erst um die Entstehung des Pfandrechts geht, wird § 1207 von § 1257 nicht in Bezug genommen. Bei besitzlosen Pfandrechten wie dem Vermieterpfandrecht ist diese Auslegung – anders als beimWerkunternehmerpfandrecht (® § 33 Rn. 33) – unbestritten.191 Denn nach allgemeinen Grundsätzen kommt ein gutgläubiger Erwerb nur in Betracht, wenn der Erwerber den unmittelbaren Besitz an der Sache erlangt. Zur Vertiefung: Häufig diskutiert wird das Verhältnis von Vermieterpfandrecht und Sicherungsübereignung (§ 930).192 Hat der Mieter eine Sache vor ihrer Einbringung in die Räumlichkeit zur Sicherheit an einen Dritten übereignet, so kann mangels Eigentums des Mieters kein Vermieterpfandrecht an der Sache entstehen; der Dritte hat damit lastenfreies Eigentum. Findet die Übereignung hingegen nach der Einbringung statt, ist das Eigentum des Dritten mit dem Vermieterpfandrecht belastet. Schwierig zu beurteilen ist die Rechtslage bei der antizipierten Sicherungsübereignung aller in einem bestimmten Mietraum gelagerten Sachen (insbesondere eines Warenlagers). Hier werden die dingliche Einigung und die Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses als Übergabesurrogat vorweggenommen; die Übereignung wird aber erst mit der Einbringung der Sache in den Raum wirksam. Der BGH löst die Konkurrenz zugunsten des Vermieterpfandrechts auf.193 Danach ist das Sicherungseigentum in diesem Fall mit dem Vermieterpfandrecht belastet. 10Ein Vermieterpfandrecht kann nur an pfändbaren Sachen entstehen (§ 562 I 2). Unpfändbare Sachen iSd §§ 811ff. ZPO werden dagegen aus sozialen Gründen nicht erfasst. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich daher zB nicht auf den Fernseher oder 189 Palandt/Weidenkaff § 562 Rn. 6; aA Staudinger/Emmerich, 2018, § 562 Rn. 10. 190 Vgl. Jauernig/Teichmann § 562 Rn. 3. 191 Vgl. Brox/Walker SchuldR BT § 11 Rn. 48; Larenz SchuldR II 1 § 48V. 192 Vgl. Fischer JuS 1993, 542ff.;Nicolai JZ 1996, 219ff. 193 BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156; krit. Fischer JuS 1993, 542 (545). 2. Teil. Überlassungsverträge 214 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 260/706 die Waschmaschine des Mieters.194 Eine Austauschpfändung entsprechend § 811a ZPO, bei der dem Schuldner für die gepfändete Sache eine geringerwertige Ersatzsache zur Verfügung gestellt wird, kommt bei § 562 nicht in Betracht.195 c) Gesicherte Forderungen 11 Das Pfandrecht sichert alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu gehören neben dem Anspruch auf Zahlung von Miete und Nebenkosten auch Schadensersatzansprüche (zB wegen Beschädigung oder verspäteter Rückgabe der Mietsache). Die Fälligkeit der Forderung wird grundsätzlich nicht vorausgesetzt. Für zukünftige Entschädigungsforderungen kann das Pfandrecht allerdings nicht geltend gemacht werden. Das Gleiche gilt für zukünftige Mietforderungen, soweit sie über das laufende und das folgende Mietjahr hinausgehen (vgl. § 562 II). 3. Erlöschen des Pfandrechts 12 Aufgrund der Verweisung des § 1257 gelten für das Erlöschen des Vermieterpfandrechts dieselben Vorschriften wie für rechtsgeschäftliche Pfandrechte. Das Vermieterpfandrecht erlischt folglich, wenn keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen (§ 1252) oder wenn es vom Vermieter aufgegeben wird (§ 1255). Außerdem geht das Vermieterpfandrecht bei gutgläubigem lastenfreiem Erwerb durch einen Dritten unter (§ 936). 13 Über die allgemeinen Regeln hinaus erlischt das Vermieterpfandrecht gem. § 562a mit der Entfernung der Sache vom Grundstück, es sei denn, dass die Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Da der Mieter in seinen persönlichen und gewerblichen Verhältnissen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden soll, ist der Widerspruch des Vermieters unbeachtlich, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen des Mieters entspricht oder wenn die verbliebenen Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen (§ 562a S. 2). Beispiele: Den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht es, abgenutzte Gegenstände auszutauschen und beschädigte Sachen zur Reparatur zu bringen, Fahrzeuge zu benutzen und auf eine Reise Gepäckstücke und Fotoapparate mitzunehmen. 14 Bei Mietverhältnissen über Grundstücke und sonstige Räume wird nicht auf die gewöhnlichen Lebensverhältnisse, sondern auf den regelmäßigen Geschäftsbetrieb des Mieters abgestellt. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass § 562a in diesen Fällen nach § 578 nur entsprechend anwendbar ist.196 Der Vermieter eines Ladenlokals kann daher zB nicht der geschäftsüblichen Veräußerung von Waren durch den Mieter widersprechen. 4. Selbsthilferecht und Herausgabeanspruch des Vermieters 15 Soweit der Vermieter berechtigt ist, der Entfernung einer eingebrachten Sache zu widersprechen, billigt ihm § 562b I ein Selbsthilferecht zu, das über das allgemeine Selbsthilferecht nach §§ 229ff. hinausgeht. Danach kann der Vermieter die Entfernung der Sache auch ohne Anrufung des Gerichts verhindern. Widersetzt sich der Mieter, so 194 Vgl. BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 562 Rn. 34f. 195 BeckOGK/Reuschle, 1.10.2020, § 562 Rn. 28. 196 BeckOK BGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, § 562a Rn. 15. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 215 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 261/706 darf der Vermieter uU Gewalt anwenden – allerdings nur im Rahmen der Verhältnismäßigkeit.197 Aus strafrechtlicher Sicht ist zu beachten, dass sich der Mieter bei unberechtigter Entfernung eingebrachter Sachen der Pfandkehr nach § 289 StGB schuldig machen kann. 16Nach der Entfernung der Sache steht dem Vermieter unter den Voraussetzungen des § 562b II ein dinglicher Herausgabeanspruch gegen den Besitzer der Sache zu. Daneben kann der Vermieter die allgemeinen Rechte aus §§ 985, 1004 iVm § 1227 und aus § 823 I geltend machen. DerMieter hat seinerseits die Möglichkeit, die Geltendmachung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung abzuwenden (§ 562c). Die Höhe der Sicherheitsleistung richtet sich nach demWert der gesicherten Forderung.198 5. Konkurrenz mit dem Pfändungspfandrecht eines Dritten 17Besondere Probleme ergeben sich, wenn eine dem Pfandrecht des Vermieters unterliegende Sache für einen anderen Gläubiger des Mieters nach den Vorschriften der ZPO (§ 808) gepfändet wird. Da das Pfändungspfandrecht später zur Entstehung gelangt, hat das Vermieterpfandrecht grundsätzlich Vorrang. Dieser Vorrang wird aber durch § 562d zugunsten des Dritten eingeschränkt. Soweit es um rückständige Miete geht, kann der Vermieter sein Pfandrecht gegenüber dem Dritten nur im Hinblick auf die im letzten Jahr vor der Pfändung angefallenen Rückstände geltend machen. IV. Der Schutz der Angehörigen beim Tod des Mieters 18Beim Tod des Mieters vonWohnraum treten der Ehegatte bzw. der Lebenspartner (§ 1 LPartG) oder die anderen Angehörigen des Mieters, die mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, nach § 563 I, II in das Mietverhältnis ein. § 563 II 4 erweitert das Eintrittsrecht auf andere Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben (sog. nichteheliche Lebensgemeinschaften). Da das Eintrittsrecht unabhängig vomWillen der Begünstigten entsteht, haben diese ein einmonatiges Widerspruchsrecht (§ 563 III 1). Dem Vermieter steht ein außerordentliches befristetes Kündigungsrecht zu, sofern in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 IV). Ein solcher wichtiger Grund kann auch in einer objektiv feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Eintretenden liegen. In einem solchen Fall ist allerdings zu beachten, dass der Vermieter den Vertrag bei einem Zahlungsverzug nach § 543 II 1 Nr. 3 ohnehin fristlos kündigen kann. Die Kündigung nach § 563 IV ist daher nur zulässig, wenn dem Vermieter ein Zuwarten auf den Eintritt der Voraussetzungen des § 543 II 1 Nr. 3 nicht zumutbar ist.199 Waren der Verstorbene und die privilegierten Personen gemeinsam Mieter (zB beide Ehegatten als Mitmieter), so wird das Mietverhältnis nach Maßgabe des § 563a mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. 19Treten beim Tod des Mieters keine privilegierten Personen nach § 563 in das Mietverhältnis ein und wird dieses auch nicht nach § 563a fortgesetzt, so findet die Fortset- 197 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2018, § 562b Rn. 9; Jauernig/Teichmann § 562b Rn. 2. 198 Larenz SchuldR II 1 § 48V; Palandt/Weidenkaff § 562c Rn. 1f. 199 BGHNJW 2018, 2397 = JuS 2018, 1001 (Arnold). 2. Teil. Überlassungsverträge 216 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 262/706 zung entsprechend den allgemeinen erbrechtlichen Grundsätzen (§§ 1922, 1967) mit den Erben statt (§ 564). Beide Teile sind in diesem Fall aber berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. 20 Nach früherem Recht konnte der Vermieter auch gegenüber den Erben nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte (§ 573).200 Die damit verbundene Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ist in der Literatur kritisiert worden, weil die nicht privilegierten Erben insoweit nicht schutzwürdig seien.201 Der Gesetzgeber hat deshalb die Anwendung der §§ 573, 573a für die Kündigung gegenüber den Erben nach § 564 ausgeschlossen (§§ 573d, 575a). Auf Mietverhältnisse über Grundstücke und sonstige Räume sind die §§ 563ff. nicht anwendbar (vgl. § 578 I, II). Beim Tod des Mieters kann sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580). V. Der Schutz des Mieters bei Veräußerung der Mietsache 1. Allgemeines 21 Veräußert der Eigentümer die Mietsache an einen Dritten, so muss der Mieter vor Herausgabeansprüchen des neuen Eigentümers aus § 985 geschützt werden. Bei beweglichen Sachen wird dies über § 986 II gewährleistet. Zur Vertiefung: Befindet sich eine Sache im Besitz eines Dritten, so kann sie nicht nach § 929 S. 1 durch Einigung und Übergabe übereignet werden. Die Übereignung erfolgt stattdessen gem. § 931 dadurch, dass der Eigentümer seinen Herausgabeanspruch gegenüber dem Dritten an den Erwerber abtritt. Im Fall eines bestehenden Mietverhältnisses ist der Mieter Dritter. Bei der Übereignung der Mietsache nach § 931 tritt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Mieter aus § 546 I an den Erwerber ab. Dem Herausgabeanspruch des Erwerbers aus § 985 kann der Mieter dann gem. § 986 II sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag entgegenhalten. 22 Bei der Vermietung von Wohnraum sowie Grundstücken und Räumen (vgl. § 578) hilft § 986 II nicht weiter, weil die Übereignung hier nicht nach § 931, sondern nach §§ 873, 925 erfolgt. Das Gesetz löst die Problematik dadurch, dass der Erwerber gem. § 566 I anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt (»Kauf bricht nicht Miete«). Es handelt sich dabei um eine gesetzliche Vertragsübernahme (allgemein ® SchuldR AT § 53 Rn. 19). 2. Voraussetzungen 23 Die gesetzliche Vertragsübernahme nach § 566 I setzt zunächst einen wirksamen Mietvertrag voraus. Außerdem muss der Wohnraum dem Mieter schon vor der Veräußerung überlassen worden sein. Dafür ist regelmäßig die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache erforderlich (® § 22 Rn. 13).202 Durch dieses zeitliche 200 BGHZ 135, 86; vgl. auch BVerfGNJW 1997, 2746. 201 Vgl. etwaWetekampNZM 1999, 485 (488). 202 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2018, § 566 Rn. 34. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 217 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 263/706 Kriterium will der Gesetzgeber dem Erwerber die Möglichkeit verschaffen, noch vor dem Eigentumsübergang anhand der Besitzverhältnisse von der Vermietung Kenntnis zu erhalten; außerdem ist der Mieter nach der Überlassung besonders schutzwürdig. War der Wohnraum dem Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels noch nicht überlassen worden, so ist der Erwerber an den von dem Veräußerer abgeschlossenen Mietvertrag grundsätzlich nicht gebunden. § 566 I gilt aber entsprechend, wenn der Erwerber sich gegenüber dem Vermieter zur Erfüllung der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis verpflichtet hat (§ 567a). Für den Erwerber hat dies den Vorteil, dass er mit demMieter keinen neuenMietvertrag über denWohnraum abschließenmuss.203 24§ 566 gilt unmittelbar nur für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an der Mietsache. Als Kausalgeschäft kommen neben dem Kauf auch die anderen Ver- äußerungsverträge (Schenkung, Tausch) in Betracht. In einigen Fällen findet § 566 au- ßerdem durch Verweisung Anwendung. Beispiele: Für den Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung gelten die §§ 566ff. nach § 57 ZVG entsprechend; der Ersteher kann das Mietverhältnis aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 57a ZVG). Der Kündigungsschutz des Mieters nach §§ 573ff. (Erfordernis eines berechtigten Interesses des Vermieters,Widerspruchsrecht desMieters) bleibt freilich unberührt.204 Gemäß § 567 ist § 566 auch dann entsprechend anwendbar, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter mit dinglichen Rechten belastet wird, durch deren Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (zB Nießbrauchsrecht nach §§ 1030ff. oder Wohnungsrecht nach § 1093). Der dinglich Berechtigte tritt somit in das Mietverhältnis ein. Die entsprechende Anwendung des § 566 ist schließlich auch bei Weiterveräußerung oder Belastung der Mietsache durch den Erwerber (§ 567b) und bei der gewerblichenWeitervermietung (§ 565) vorgesehen. 3. Folgen a) Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag 25Mit der Veräußerung übernimmt der Erwerber alle Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis (§ 566 I). Dazu gehören auch jene Rechte und Pflichten, die sich aus der vomMieter an den Vermieter geleisteten Sicherheit, insbesondere einer Mietkaution, ergeben (vgl. § 566a). Beispiele: Der Erwerber ist gegenüber dem Mieter zur Gewährung des Gebrauchs an der Mietsache verpflichtet (§ 535 I); er haftet nach §§ 536ff. für Sach- und Rechtsmängel. Die Miete hat der Mieter an den Erwerber zu entrichten (§ 535 II). Bei Beendigung des Mietvertrages hat der Erwerber die geleistete Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen, auch wenn der ehemalige Vermieter sie nicht an den Erwerber weitergeleitet hatte; der Vermieter haftet aber subsidiär (vgl. § 566a). b) Mithaftung des bisherigen Vermieters 26Die Stellung des bisherigen Vermieters ist in § 566 II geregelt. Er haftet danach für die vertraglichen Schadensersatzpflichten des Erwerbers wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (vgl. § 771). Auf deliktische Ansprüche des Mieters ist § 566 II dagegen nicht anwendbar.205 203 Erman/Lützenkirchen § 567a Rn. 2. 204 Vgl. Böttcher ZVG, 6.Aufl. 2016, ZVG § 57b Rn. 13ff. 205 Vgl. Staudinger/Emmerich, 2018, § 566 Rn. 60. 2. Teil. Überlassungsverträge 218 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 264/706 Der bisherige Vermieter kann sich durch Mitteilung der Veräußerung an den Mieter von der Haftung entlasten. Sieht der Mieter nach einer solchen Mitteilung davon ab, den Vertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, so endet die Haftung des bisherigen Vermieters mit dem Zeitpunkt, zu dem die nächstmögliche Kündigung das Mietverhältnis beendet hätte. c) Schutz des Erwerbers bei Vorausverfügungen 27 Hat der Vermieter seine künftigen Mietforderungen vor der Eigentumsübertragung gem. §§ 398ff. an einen Dritten abgetreten, so müsste der Erwerber diese Vorausverfügung nach allgemeinen Regeln uneingeschränkt gegen sich gelten lassen. Der Erwerber wird hier jedoch durch § 566b geschützt. Eine Vorausverfügung ist danach nur soweit wirksam, wie sie sich auf die Miete bezieht, die für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat zu leisten ist. Erfolgt die Eigentumsübertragung nach dem 15. Tag des Monats, so erstreckt sich die Wirksamkeit auch auf den folgenden Kalendermonat. Das Ausfallrisiko des Erwerbers beschränkt sich damit auf höchstens zwei Monatsmieten. Darüber hinaus muss der Erwerber Vorausverfügungen nur dann gegen sich gelten lassen, wenn er zur Zeit des Eigentumsübergangs positive Kenntnis von der Verfügung hat (§ 566b II). d) Schutz des Mieters 28 In Bezug auf Rechtsgeschäfte zwischen demMieter und dem Vermieter über die Miete (zB Vorauszahlung, Stundung, Erlass) enthält § 566c eine Sonderregelung zu § 407 (® SchuldR AT § 52 Rn. 52ff.), die den Mieter vor doppelter Inanspruchnahme durch den Vermieter und den Erwerber schützt. Beispiel: Wohnraummieter M hat Anfang Januar die Miete für die nächsten sechs Monate im Voraus an Vermieter V bezahlt. Einen Monat später veräußert V die Wohnung an E, wovon M Anfang April Kenntnis erlangt. Ab wann kann E von MMietzahlung verlangen? Gemäß § 566 I ist E neuer Gläubiger der Mietforderung. Nach allgemeinen Grundsätzen könnte er den M also ab März in Anspruch nehmen. Aus § 566c ergibt sich indessen, dass die Vorauszahlung an V grundsätzlich auch gegenüber E wirksam ist. Da M Anfang April von dem Eigentumsübergang erfahren hat, muss E die Vorauszahlung aber ab Mai nicht mehr gegen sich gelten lassen. In § 566d und § 566e finden sich weitere Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, die den Vorschriften über die Abtretung nachgebildet sind (vgl. §§ 406, 409). Es geht dabei zum einen um die Aufrechnungsbefugnis des Mieters gegenüber dem Erwerber mit einer Forderung, die ihm gegen den bisherigen Vermieter zusteht (§ 566d). Zum anderen wird der Mieter für den Fall geschützt, dass der bisherige Vermieter ihm einen Eigentumsübergang anzeigt, der nicht erfolgt oder nicht wirksam ist (§ 566e). VI. Kündigungsschutz 29 Für die Kündigung vonMietverhältnissen über Wohnraum gelten neben den allgemeinen Regeln (® § 22 Rn. 75ff.) die §§ 568ff. Die Vorschriften bezwecken vor allem den Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter; zur Verwirklichung dieses Zwecks wird das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt. Die Beschränkungen stellen einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 GG) dar, lassen sich aber mit der Sozialbindung des Eigentums recht- § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 219 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 265/706 fertigen. Davon abgesehen wird nach der Rechtsprechung des BVerfG auch das Besitzrecht des Mieters durch Art. 14 I GG geschützt.206 Zur Vertiefung: Um einer Aushöhlung des Mieterschutzes durch Vereinbarung von Zeitmietverträgen vorzubeugen, gilt bei Mietverhältnissen über Wohnraum die Sonderregelung des § 575. Die Befristung ist danach nur bei Vorliegen eines besonderen Grundes zulässig. Fehlt es an einem Befristungsgrund, so kommt nach § 575 I 2 ein unbefristetes Mietverhältnis zustande. Bei wirksamer Befristung des Mietverhältnisses ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Kündigung durch den Mieter.207 1. Form und Inhalt der Kündigung 30Eine Sonderregelung über die Form der Kündigung (§ 542 I) findet sich in § 568 I. Danach bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform (§ 126). Auch wenn die Vorschrift Teil des sozialen Mietrechts ist, gilt sie doch sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Hauptzweck ist der Schutz vor übereilten Kündigungen. Darüber hinaus soll für den Empfänger der Kündigung Rechtssicherheit geschaffen werden.208 Der Anwendungsbereich des § 568 I erstreckt sich auf alle Arten der Kündigung; eine Anwendung auf andere Fälle der Vertragsbeendigung (zB Aufhebungsvertrag) muss nach dem klaren Gesetzeswortlaut aber ausscheiden.209 Aus dem Schutzzweck des § 568 I folgt, dass das Formerfordernis von den Parteien weder abbedungen noch erleichtert werden kann.210 Einer formularmäßigen Verschärfung steht § 309 Nr. 13 entgegen. Bei Missachtung der Form ist die Kündigung nach § 125 unwirksam. 31Gemäß § 568 II soll der Vermieter den Mieter außerdem rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach §§ 574–574b sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs hinweisen. Ein Wirksamkeitserfordernis für die Kündigung stellt § 568 II indes nicht dar (»soll«). Versäumt der Vermieter den Hinweis, so hat er aber beim Räumungsprozess Nachteile (§ 574b II 2). 2. Ordentliche Kündigung von Wohnraum a) Erfordernis eines berechtigten Interesses 32Die zentrale Schutzvorschrift für denMieter findet sich in § 573. Hiernach ist demVermieter die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrages nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Das Gesetz trägt damit der sozialen Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters Rechnung. Eine nicht abschließende Aufzählung von Beispielen für ein berechtigtes Interesse des Vermieters findet sich in § 573 II. So liegt ein berechtigtes Interesse nach § 573 II Nr. 1 vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich ver- 206 BVerfGE 89, 1 (5ff.). 207 BGHNJW 2007, 2177 (2179); krit. MüKoBGB/Häublein § 575 Rn. 4ff. 208 Vgl. BeckOK BGB/Wöstmann, 56. Ed. 1.11.2020, § 568 Rn. 2; Medicus/Lorenz SchuldR BT § 25 Rn. 12. 209 Staudinger/Rolfs, 2018, § 568 Rn. 11. 210 Blank/Börstinghaus § 568 Rn. 3. 2. Teil. Überlassungsverträge 220 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 266/706 letzt hat. Hierher gehört insbesondere der Fall, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug kommt.211 Nach der Rechtsprechung des BGH212 ist eine ordentliche Kündigung in diesem Fall auch dann möglich, wenn der Rückstand die in § 543 II Nr. 3 für die außerordentliche Kündigung erforderliche Höhe nicht erreicht hat (® § 22 Rn. 60). Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist jedoch zu verneinen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Ein berechtigtes Interesse ist ferner gegeben, wenn der Vermieter die vermieteten Räume für sich, seine Familienangehörigen213 oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 II Nr. 2).214 Bei der Prüfung des Eigenbedarfs muss der Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, grundsätzlich respektiert werden. Es reicht daher aus, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf anführt.215 Die Interessen des Mieters sind dann im Rahmen des § 574 (® § 23 Rn. 40) zu berücksichtigen. Verfolgt der Vermieter den Wunsch zur eigenen Nutzung nicht ernsthaft, so ist die Kündigung unwirksam. Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Vermieter in sonstiger Weise missbräuchlich handelt, zB Eigenbedarf anmeldet, obwohl die gekündigte Wohnung seine Bedürfnisse überhaupt nicht erfüllen kann.216 Der Eigenbedarf muss bereits hinreichend konkretisiert sein. Ein noch unbestimmtes Interesse des Vermieters an einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht aus. Eine »Vorratskündigung« ist also unwirksam.217 Zur Vertiefung: Hatte der Vermieter von vornherein nicht die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen oder liegt sonst ein Fall des Rechtsmissbrauchs vor, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des durch die unberechtigte Kündigung entstandenen Schadens aus § 280 I zu;218 gegebenenfalls kann auch die Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der Wohnung verlangt werden.219 Entfällt der Eigenbedarf nach der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist, so muss der Vermieter den Mieter hierüber informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Das Gleiche gilt, wenn dem Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine andere, vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht, die vermietet werden soll.220 Die Verletzung der Anbietpflicht durch den Vermieter hat nach der neuen Rechtsprechung des BGH allerdings nicht zur Folge, dass eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird.221 Dem Mieter steht vielmehr lediglich ein Anspruch auf Schadensersatz in Geld aus §§ 280 I, 241 II zu. 33 Nach § 573 II Nr. 3 ist ein berechtigtes Interesse schließlich auch dann gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen 211 Staudinger/Rolfs, 2018, § 573 Rn. 46ff. 212 BGHNJW 2013, 159. 213 Zum Eigenbedarf für Nichten und Neffen BGHNJW 2010, 1290 = JA 2010, 548 (Looschelders). 214 Zum Eigenbedarf bei Vermietung durch eine Personengesellschaft vgl. BGH NJW 2009, 2738; 2017, 547 Rn. 14ff.;GrunewaldNJW 2009, 3486. 215 BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970; BVerfGE 103, 91; BGH NJW 2003, 2604; Medicus/Lorenz SchuldR BT § 25 Rn. 21. 216 BVerfGE 79, 292 (303ff.) = NJW 1989, 970. 217 BGHNJW 2015, 3368 Rn. 22. 218 Vgl. BGHNJW 2005, 2395; OLG Karlsruhe NJW 1982, 54. 219 Vgl. BGHNJW 2010, 1068 (1069). 220 BGHNJW 2003, 2604; NZM 2008, 642. 221 BGHNJW 2017, 547; aA noch BGHNJW-RR 2012, 341. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 221 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 267/706 wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Für die Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung lässt es die Rechtsprechung ausreichen, dass sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.222 Ob der Fortbestand des Mietverhältnisses beim Vermieter erhebliche Nachteile verursachen würde, muss aufgrund einer Abwägung mit dem Bestandsinteresse des Mieters beurteilt werden. Die Erheblichkeit ist gegeben, wenn die beim Vermieter entstehenden Nachteile weit über die Nachteile hinausgehen, die der Verlust der Wohnung für den Mieter nach sich zieht.223 34Gemäß § 573 III hat der Vermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. b) Kündigungsfristen 35Für die ordentliche Kündigung vonMietverhältnissen überWohnraum schreibt § 573c besondere Fristen vor. Die allgemeine Kündigungsfrist des § 573c I 1 gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Die Kündigung muss hiernach spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Die allgemeine Kündigungsfrist beträgt damit für beide Parteien fast drei Monate. 36Je nach Dauer der Überlassung der Wohnung verlängert sich die Frist für die Kündigung durch denVermieter gem. § 573c I 2 um jeweils drei Monate auf bis zu neunMonate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist hat den Zweck, den langjährigen Mieter zu schützen und ihm Gelegenheit zu geben, sich eine neue Wohnung in der bisherigen Umgebung zu suchen. Da eine entsprechende Steigerung des Schutzbedürfnisses aufgrund langer Mietzeit aufseiten des Vermieters fehlt, hat der Gesetzgeber sich bei der Mietrechtsreform zu Recht entschieden, es für die Kündigung durch den Mieter generell bei der allgemeinen Kündigungsfrist zu belassen.224 3. Außerordentliche Kündigung a) Außerordentliche fristlose Kündigung 37Die allgemeine Vorschrift des § 543 über die außerordentliche fristlose Kündigung (® § 22 Rn. 80) wird für Wohnraummietverhältnisse durch § 569 ergänzt. Die Vorschrift enthält insbesondere weitere Tatbestände, in denen ein wichtiger Grund iSd § 543 I vorliegt. Nach § 569 I ist ein solcher Grund auch dann gegeben, wenn die Benutzung des gemieteten Wohnraumes aufgrund dessen Beschaffenheit eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter begründet. Über § 578 II 2 wird die Geltung des § 569 I zudem auf andere Räume erstreckt, die »zumAufenthalt vonMenschen bestimmt sind« (zB Büros, Ladenlokale, Gaststätten).225 Aus der Systematik des Gesetzes folgt, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nach der allgemeinen Regelung des § 543 III 1 (® § 22 Rn. 41) auch hier grundsätzlich erforderlich ist.226 Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung wird beides zwar häufig nach § 543 III 2 entbehrlich sein. Letztlich handelt es sich aber um eine Frage des Einzelfalls. 222 BGHNJW 2009, 1200 (1201) = JA 2009, 644 (Looschelders). 223 BGHNJW 2009, 1200 (1201). 224 Zur Rechtfertigung der unterschiedlichen Kündigungsfristen Looschelders/Roth JZ 1995, 1034ff. 225 Vgl. Palandt/Weidenkaff § 569 Rn. 3. 226 BGHNJW 2007, 2177 (2178); Schmidt-Futterer/Blank § 569 Rn. 13. 2. Teil. Überlassungsverträge 222 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 268/706 Beispiel (BGHNJW 2007, 439): Die M hat von Veine Wohnung gemietet, wobei der Mietvertrag nach § 575 wirksam auf zwei Jahre befristet ist. Als M nach einem Jahr Schimmelpilze an der Tapete hinter ihrem Schrank feststellt, erklärt sie die Kündigung. Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen (® § 23 Rn. 29). In Betracht kommt daher nur eine außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 I. Dies setzt nach § 543 III 1 den erfolglosen Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist voraus. Eine solche Fristsetzung ist hier nicht erfolgt. Sofern V bereit und in der Lage ist, den gesundheitsgefährdenden Zustand alsbald ohne unzumutbare Belastungen für M zu beseitigen, ist die Fristsetzung auch nicht nach § 543 III 2 entbehrlich. Die Kündigung ist damit unwirksam. Bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens steht beiden Parteien nach § 569 II das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Für alle sonstigen Räume (zB Geschäftsräume) gilt diese Regelung entsprechend (§ 578 II 1). 38 § 569 III dient der Konkretisierung und Ergänzung des § 543 II 1 Nr. 3. Der Gesetzgeber will damit vor allem die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters einschränken.227 So wird die Kündigung nach § 569 III Nr. 2 auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete (oder der fälligen Entschädigung nach § 546a I) befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (z. B. Wohngeldstelle) sich zur Befriedigung verpflichtet. Die »Heilungsmöglichkeiten« nach § 543 II 2, 3 (® § 22 Rn. 81) werden dadurch erheblich erweitert. Der im Zuge der Corona-Krise erlassene Art. 240 § 2 I EGBGB sieht vor, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 die fällige Miete nicht gezahlt hat, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Die Gesetzesbegründung stellt klar, dass derartige Mietrückstände weder einen Grund zur fristlosen Kündigung (§ 543) der betreffenden Mietverhältnisse noch ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses (§ 573) darstellen.228 Die Vorschrift ist zugunsten des Mieters einseitig zwingend und gilt für Pachtverhältnisse entsprechend (Art. 240 § 2 II, III EGBGB). Art. 240 § 2 I, III EGBGB schließt nur die Kündigung wegen des Zahlungsverzugs aus. Die Pflicht zur Zahlung der Miete oder Pacht bleibt also unberührt. Insoweit kommt aber ein Rückgriff auf § 313 in Betracht (® § 22 Rn. 56a). Der Ausschluss des Kündigungsrechts gilt nach Art. 240 § 2 IV EGBGB bis zum 30.6.2022. Danach können auch ausstehende Mietzahlungen aus der Zeit vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 bei der Berechnung des Mietrückstands im Rahmen von § 543 II 1 Nr. 3 herangezogen werden.229 38a Gemäß § 569 IV muss der zur Kündigung führende wichtige Grund bei der Wohnraummiete im Kündigungsschreiben angegeben werden. Fehlt diese Angabe, so ist die Kündigung unwirksam. 227 Zu den Einzelheiten vgl. MüKoBGB/Häublein § 569 Rn. 39ff. 228 Begr. RegE, BT-Drs. 19/18110, 36. 229 Begr. RegE, BT-Drs. 19/18110, 37; BeckOKBGB/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020, EGBGBArt. 240 § 2 Rn. 14. § 23 Besonderheiten bei der Miete von Wohnräumen 223 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 269/706 b) Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist 39Die §§ 573d, 575a enthalten Sonderregeln für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. § 573d gilt für Wohnraummietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden. Gemäß § 573d I kann der Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nur dann ausüben, wenn Kündigungsgründe iSd § 573 gegeben sind oder die erleichterten Voraussetzungen des § 573a vorliegen. Eine Ausnahme gilt nur für die Kündigung gegenüber den Erben des Mieters nach § 564 (® § 23 Rn. 19). § 573 II sieht eine dreimonatige Kündigungsfrist vor, die der allgemeinen Frist des § 573c I 1 entspricht. Praktische Bedeutung hat dies für den Fall, dass der Vermieter aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses an sich die längere Kündigungsfrist des § 573c I 2 zu beachten hätte. Für auf bestimmte Zeit eingegangene Wohnraummietverträge gilt § 575a, der im Wesentlichen der Regelung des § 573d entspricht. 4. Widerspruchsrecht des Mieters 40Liegt eine wirksame Kündigung durch den Vermieter vor, so kann der Mieter nach § 574 I gleichwohl der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Neben § 573 handelt es sich hier um die zweite zentrale Vorschrift des sozialen Mietrechts. Wichtigster Anwendungsbereich ist die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Die Regelung des § 574 I 2 lässt aber den Gegenschluss zu, dass auch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erfasst ist.230 41Die Entscheidung über den Widerspruch erfordert eine umfassende Interessenabwägung. Allgemeine Grundsätze lassen sich dabei kaum aufstellen. § 574 II stellt klar, dass eine Härte auch dann vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Zugunsten des Vermieters dürfen nur Gründe berücksichtigt werden, die dieser im Kündigungsschreiben nach § 573 III angegeben hat; eine Ausnahme gilt allerdings für nachträglich entstandene Gründe (§ 574 III). 42Liegen die Voraussetzungen des § 574 vor, so kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis für einen angemessenen Zeitraum fortgesetzt wird (§ 574a I 1). Sofern die Parteien sich nicht einigen, wird der genaue Zeitraum durch Urteil festgelegt (§ 574a II 1). Das Gericht hat sich dabei vor allem an der Frage zu orientieren, zu welchem Zeitpunkt die geltend gemachten Härtegründe (zB Krankheit des Mieters) voraussichtlich wegfallen werden. Besteht hierüber Ungewissheit, so kann das Gericht auch eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit anordnen (§ 574a II 2). Wird die Räumungsklage des Vermieters nach §§ 574–574b abgewiesen, so entscheidet das Gericht gem. § 308a ZPO über die Dauer der Fortsetzung des Mietverhältnisses, ohne dass hierfür ein Antrag erforderlich wäre. 230 MüKoBGB/Häublein § 574 Rn. 8; Jauernig/Teichmann § 574 Rn. 1. 2. Teil. Überlassungsverträge 224 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 270/706 5. Schutz des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum 43 Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so wird der Mieter durch einVorkaufsrecht nach § 577 geschützt. Hierdurch soll darauf hingewirkt werden, dass umgewandelte Wohnungen möglichst an die Mieter veräußert werden.231 Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn der Vermieter ihm den Vertragsinhalt nach §§ 577 I 3, 469 I 1 unverzüglich mitteilt; dabei ist der Mieter auch über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten (§ 577 II). Verletzt der Vermieter diese Pflichten, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch gegen ihn aus § 280 I zu, wenn er sein Vorkaufsrecht infolgedessen nicht mehr geltend machen kann.232 44 Übt der Mieter das Vorkaufsrecht nicht aus, so besteht die Gefahr, dass er vom Erwerber durchKündigung aus derWohnung verdrängt wird. Im Vordergrund stehen dabei die Kündigungsgründe nach § 573 II Nr. 2 und 3. § 577a I sieht daher vor, dass der Erwerber sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf diese Kündigungsgründe berufen kann. Die Frist kann von den Landesregierungen nach § 577a II durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in dem betreffenden Gebiet besonders gefährdet ist.233 Zur Vertiefung: In prozessualer Hinsicht wird der Mieter von Wohnraum unter anderem dadurch geschützt, dass eine Räumung durch einstweilige Verfügung gem. § 940a ZPO nur wegen verbotener Eigenmacht (§ 858, zB Hausbesetzung) oder bei einer konkreten Gefahr für Leib und Leben (zB wegen Gewalttätigkeiten der Mieter) angeordnet werden kann. Das MietRÄndG 2013 (® § 22 Rn. 4) hat diese Ausnahmen erweitert. Dabei geht es zunächst um den Fall, dass gegen den Mieter ein Räumungstitel besteht, es aber einen Dritten gibt, der ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an der Mietsache erlangt hat. In diesem Fall ist es dem Vermieter nach § 940a II nF möglich, gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung einen Räumungstitel zu erwirken.234 Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass der Mieter die Räumung durch Aufnahme Dritter verzögern kann. Nach § 940a III nF kommt die Anordnung der Räumung durch einstweilige Verfügung auch dann in Betracht, wenn die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben worden ist und der Mieter einer Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.235 Literatur: Blank, Der Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist, NJW 2006, 739; Fischer, Vorrang des Vermieterpfandrechts vor dem Sicherungseigentum? – BGHZ 117, 200, JuS 1993, 542; Derleder, Der »mitgekaufte« Mieter, NJW 2008, 962; Grunewald, Vermietung durch Personengesellschaften und Eigenbedarf – Eine Möglichkeit zur Einschränkung des Wohnraumkündigungsschutzes der Mieter von Wohnräumen?, NJW 2009, 3486; Häublein, Nach dem höchstrichterlich besiegelten Ende mietvertraglicher Schriftformheilungsklauseln: Ist § 550 BGB noch zu halten?, JZ 2018, 755; Herresthal, Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch AGB bei der Wohnraummiete, JURA 2008, 248; Herrlein, Die Rechtsprechung zur Wohnraummiete im zweiten Halbjahr 2008, NJW 2009, 1250; Herrlein, Eigenbedarfskündigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in Artz/Börstinghaus, 10 Jahre 231 Zum Schutzzweck des § 577 vgl. Begr. RegE, BT-Drs. 12/3254, 40; Medicus/Lorenz SchuldR BT § 15 Rn. 18. 232 Näher dazu BGHNJW 2015, 1516 = JA 2015, 705 (Looschelders). 233 Vgl. Brox/Walker SchuldR BT § 13 Rn. 14. 234 Vgl. Begr. RegE, BT-Drs. 17/10485, 52; FleindlNZM 2012, 57 (65). 235 Zu den Einzelheiten vgl.HinzNZM 2012, 777 (793f.). § 24 Leasing 225 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 271/706 Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011, 752; Looschelders/Roth, Grundrechte und Vertragsrecht: Die verfassungskonforme Reduktion des § 565 Abs. 2 S. 2 BGB, JZ 1995, 1034; Schrader, Schönheitsreparaturklauseln in Rechtsprechung und Examensklausuren, JURA 2010, 241; Schürnbrand, Eigenbedarfskündigung von Personengesellschaften, in Artz/Börstinghaus, 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz, 2011, 792; Spieker, Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB: Von der Wirklichkeit überrannt, ZMR 2002, 327; Theesfeld, Das Mietverhältnis im Todesfall, MDR 2011, 765; Timme, Vermieters Reaktionspflichten nach Wegfall des Eigenbedarfs, NZM 2006, 249. Vgl. auch die Nachweise zu § 21. § 24 Leasing I. Arten des Leasing 1Ein gesetzlich nicht vertypter Vertrag mit mietähnlichem Charakter ist das Leasing. In der Praxis finden sich zwei Hauptvarianten: das Operatingleasing und das Finanzierungsleasing. Das Operatingleasing ist auf die kurzzeitige Überlassung des Gebrauchs an Wirtschaftsgütern gerichtet, wobei der Leasinggeber die volle Amortisation des Anschaffungsaufwands durchmehrfacheÜberlassung des Leasinggegenstands an verschiedene Leasingnehmer erstrebt. Nach der Interessenlage entspricht diese Gestaltung weitgehend dem »normalen« Mietvertrag. Die §§ 535ff. sind daher in vollem Umfang anwendbar.236 2Beim Finanzierungsleasing geht es dem Leasinggeber darum, dass seine Aufwendungen sich bereits durch die einmalige Überlassung des Leasinggegenstands amortisieren (® § 21 Rn. 28). Umgekehrt ist der Leasingnehmer zwar nicht immer daran interessiert, den Leasinggegenstand zu erwerben. In vielen Fällen wird ihm aber ein Recht zum Erwerb des Gegenstandes eingeräumt oder eine entsprechende Pflicht auferlegt, um die Vollamortisation sicherzustellen (vgl. § 506 II 1 Nr. 1 und 2). Das Finanzierungsleasing weist daher eine deutliche Nähe zum finanzierten Abzahlungskauf auf. Die Rechtsprechung wendet zwar auch hier primär Mietrecht an, berücksichtigt im Einzelfall aber auch die abweichende Interessenlage.237 3Während das Operatingleasing fast nur im gewerblichen Bereich vorkommt, findet sich das Finanzierungsleasing auch bei Verbraucherverträgen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Erwerb von Pkw. Unter den Voraussetzungen des § 506 I, II sind die Schutzvorschriften betreffend den Verbraucherkredit auf das Finanzierungsleasing anwendbar (® § 21 Rn. 27f.). Insbesondere steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach §§ 506 I, 495 I zu. 236 Vgl. BGH NJW 1998, 1637 (1638); Staudinger/Stoffels, 2018, Leasing Rn. 16ff.; Brox/Walker SchuldR BT § 15 Rn. 3. 237 BGHZ 68, 118 (123); 112, 65 (71ff.); BGH NJW 2009, 575 (577); Brox/Walker SchuldR BT § 15 Rn. 5; Reinicke/Tiedtke KaufR Rn. 1684; krit. gegenüber der mietrechtlichen Einordnung Larenz/ Canaris SchuldR II 2 § 66 II 1; Fikentscher/Heinemann SchuldR Rn. 1071; Harke SchuldR BT Rn. 396. 2. Teil. Überlassungsverträge 226 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 272/706 II. Leasingverträge als Dreipersonenverhältnisse 4 Leasingverträge sind typischerweise als Dreipersonenverhältnisse ausgestaltet.238 Der Leasingnehmer schließt dabei einen Leasingvertrag mit dem Leasinggeber, welcher den Leasinggegenstand nach den Vorgaben des Leasingnehmers bei einem Dritten (dem Lieferanten) kauft und dann dem Leasingnehmer gegen Zahlung der Leasingraten überlässt. Teilweise findet sich auch die Variante, dass der Leasingnehmer den Kaufvertrag über den Leasinggegenstand zunächst selbst mit dem Lieferanten schließt; gleichzeitig beantragt er beim Leasinggeber aber den Abschluss eines Leasingvertrages unter der Maßgabe, dass der Leasinggeber an seiner Stelle in den Kaufvertrag mit dem Lieferanten eintritt (sog. Eintrittsmodell).239 Der Eintritt stellt eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme dar. Wenn der Leasinggeber das Angebot auf Abschluss des Leasingvertrages annimmt und anstelle des Leasingnehmers in den Kaufvertrag mit dem Lieferanten eintritt, kommt es auch hiernach zu dem für das Leasing typischen Dreipersonenverhältnis. Kein Dreipersonenverhältnis liegt dagegen dem vor allem im Kfz- Handel gebräuchlichen Herstellerleasing zugrunde, bei dem der Hersteller (selbst oder durch Tochtergesellschaften) als Leasinggeber und Lieferant auftritt.240 Abbildung: Leasingverträge als Dreipersonenverhältnisse 1. Die Abtretungskonstruktion 5 In Dreipersonenverhältnissen sind Leasingverträge im Allgemeinen so ausgestaltet, dass der Leasinggeber gegenüber dem Leasingnehmer diemietrechtliche Gewährleistung nach §§ 536ff. ausschließt und ihm stattdessen seine kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte nach §§ 434ff. gegen den Lieferanten der Sache abtritt. Das Klauselverbot des § 309 Nr. 8 lit. b aa ist auf diese Fälle nicht anwendbar, weil es sich nicht um Verträge über die Lieferung neu hergestellter Sachen oder über Werkleistungen handelt.241 Die Abtretungslösung führt im Übrigen zu einer interessengerechten Risikoverteilung und verstößt daher grundsätzlich auch nicht gegen § 307.242 238 Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 16 Rn. 50ff. 239 PWW/Frensch Anh. zu §§ 488–515 Rn. 45. 240 Zum Herstellerleasing Brox/Walker SchuldR BT § 15 Rn. 7; Medicus/Lorenz SchuldR BT § 58 Rn. 9. 241 MüKoBGB/Wurmnest § 309Nr. 8 Rn. 28; zu einemmöglichen Verstoß gegen § 309Nr. 7a und b bei vollständigemAusschluss der Ansprüche gegen den LeasinggeberHarriehausenNJW 2013, 3393ff. 242 Vgl. BGHZ 97, 135 (140); 106, 304 (309ff.); Brox/Walker SchuldR BT § 15 Rn. 13;Medicus/Lorenz SchuldR BT § 58 Rn. 12; Staudinger/Stoffels, 2018, Leasing Rn. 119ff. § 24 Leasing 227 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 273/706 6Ist der Leasingnehmer Verbraucher, so könnte die Abtretungskonstruktion als Umgehungsgeschäft iSd § 476 I 2 (® § 14 Rn. 17f.) anzusehen sein. Da die Schutzvorschriften über den Verbrauchsgüterkauf (§§ 474ff.) für den Leasinggeber als Unternehmer nicht gelten, stehen dem Leasingnehmer aufgrund der Abtretung nämlich nicht die Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers zu.243 Der BGH verneint gleichwohl einen Verstoß gegen das Umgehungsverbot.244 Stattdessen soll der Leasingnehmer dadurch geschützt werden, dass der formularmäßige Ausschluss der mietrechtlichen Gewährleistung gem. § 307 I 1 unwirksam ist, sofern die abgetretenen kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte im Verhältnis zwischen Leasinggeber und Lieferant wirksam ausgeschlossen worden sind. Ob § 307 I 1 auch dann eingreift, wenn der Leasingnehmer nicht die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Verbrauchers erhält (zB wegen Unanwendbarkeit der Beweislastumkehr nach § 477), hat das Gericht offengelassen. Eine unbillige Benachteiligung des Leasingnehmers dürfte insoweit jedoch zu verneinen sein, weil er im Vergleich mit einem »gewöhnlichen« Mieter nicht schlechter gestellt wird. 2. Einwendungsdurchgriff und Wegfall der Geschäftsgrundlage 7Weist der Leasinggegenstand Sach- oderRechtsmängel auf, so kann sich der Leasingnehmer bei der Abtretungskonstruktion gem. §§ 434ff. an den Lieferanten (Verkäufer) halten. Fraglich ist, ob er etwaige Mängelrechte auch dem Anspruch des Leasinggebers auf Zahlung der Leasingraten entgegenhalten kann. Hier ist wie folgt zu unterscheiden: Für das Verbraucher-Finanzierungsleasing verweist § 506 I, II auf die §§ 358ff. Ein Teil der Literatur geht deshalb davon aus, dass der Leasinggeber sich die kaufrechtlichen Mängelrechte des Leasingnehmers nach den Vorschriften über den Einwendungsdurchgriff bei verbundenen Verträgen (® SchuldR AT § 41 Rn. 37ff.) gem. § 359 entgegenhalten lassen muss.245 Demgegenüber hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung die Auffassung vertreten, dass die §§ 358ff. in einem solchen Fall nicht anwendbar seien.246 Das Finanzierungsleasing erfülle nicht die Voraussetzungen eines verbundenen Vertrages nach § 358 III, weil der Verbraucher sich keiner Mehrzahl von Vertragsverhältnissen mit verschiedenen Partnern gegenüber sehe, sondern bloß Partei des Leasingvertrages sei. Dies gelte auch bei einem Vertragsschluss nach dem sog. Eintrittsmodell (® § 24 Rn. 4). Die Auffassung des BGH kann indes nicht überzeugen. Formal steht der Leasingnehmer zwar in der Tat nur in einem Vertragsverhältnis mit dem Leasinggeber. Die Abtretungskonstruktion führt aber dazu, dass es trotzdem zu den für verbundene Verträge typischen Aufspaltungsrisiken kommt.247 Der Wortlaut der §§ 358ff. steht der hier befürworteten Lösung nicht entgegen, weil die 243 Zur Problemstellung vgl. Reinking ZGS2002, 229 (231). 244 BGH NJW 2006, 1066; krit. Staudinger/Stoffels, 2018, Leasing Rn. 225b; Stoffels LMK 2006, 170499. 245 So Staudinger/Stoffels, 2018, Leasing Rn. 265; Staudinger/Herresthal, 2016, § 358 Rn. 241ff.;Medicus/Petersen BürgerlR Rn. 323;Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 16 Rn. 71. 246 BGH NJW 2014, 1519 (1520) mAnm Harriehausen; ebenso Bayerle JA 2013, 659 (664f.); Omlor JuS 2011, 305 (309). 247 So auch Staudinger/Stoffels, 2018, Leasing Rn. 265;HarriehausenNJW 2014, 1521. 2. Teil. Überlassungsverträge 228 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 274/706 Vorschriften nach § 506 I ohnehin nur entsprechend anwendbar sind und die Verweisung sonst praktisch ins Leere ginge.248 8 Folgt man beim Verbraucher-Finanzierungsleasing der Auffassung des BGH oder liegen die Voraussetzungen der §§ 506 I, II, 358 III, 359 aus anderen Gründen nicht vor – sei es, weil der Leasingnehmer kein Verbraucher ist, sei es, weil Kaufvertrag und Leasingvertrag im Einzelfall keine wirtschaftliche Einheit bilden –, so muss auf eine Konstruktion zurückgegriffen werden, die der BGH vor der Schuldrechtsreform entwickelt und danach aufrechterhalten hat.249 Der Leasingnehmer hat sich hiernach wegen der Mängel zunächst an den Lieferanten zu halten. Er kann von diesem insbesondere Nachbesserung und Ersatzlieferung (§ 439) verlangen. Wegen des Ausschlusses der mietrechtlichen Gewährleistungsrechte steht der Mangel der Leasingsache der Leistungspflicht des Leasingnehmers gegenüber dem Leasinggeber grundsätzlich nicht entgegen.250 Die Zahlung der Leasingraten an den Leasinggeber kann der Leasingnehmer erst nach einem Rücktritt vom Kaufvertrag mit dem Lieferanten (§ 434 Nr. 2 iVm §§ 323, 440 oder § 326V) einstellen. Sofern der Lieferant den Rücktritt nicht akzeptiert, setzt das Leistungsverweigerungsrecht in Bezug auf die Leasingraten (§ 320) au- ßerdem voraus, dass der Leasingnehmer aus dem Rücktritt klageweise gegen den Lieferanten vorgeht.251 Der Rücktritt des Leasingnehmers vomKaufvertrag hat darüber hinaus zur Folge, dass die Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages mit dem Leasinggeber rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses entfällt.252 Da es sich beim Leasingvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, wäre der Leasingnehmer an sich auf die nur für die Zukunft wirkende Kündigung nach § 313 III 2 verwiesen.253 Dies erscheint wegen des rückwirkenden Wegfalls der Geschäftsgrundlage aber nicht interessengerecht. Die Sonderregel für Dauerschuldverhältnisse in § 313 III 2 bedarf daher einer teleologischen Reduktion, sodass der Leasingnehmer nach der Grundregel des § 313 III 1 vom Leasingvertrag zurücktreten kann.254 Die Rückabwicklung des Leasingvertrags erfolgt dann nach §§ 346ff. Der Leasingnehmer hat also einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Leasingraten aus § 346 I. Im Gegenzug muss er dem Leasinggeber gem. § 346 II 1 Nr. 1 den Wert der Nutzungen ersetzen, die er durch den Gebrauch der Leasingsache gezogen hat.255 Literatur: Bayerle, Verbraucherschutz beim (Kfz-)Leasing, JA 2013, 659; Harriehausen, Der Gewährleistungsausschluss im Finanzierungsleasingvertrag, NJW 2013, 3393; Löhnig/Gietl, Grundfälle zum Finanzierungsleasing, JuS 2009, 491; Omlor, Finanzierungsleasing unter der neuen Verbraucherkreditrichtlinie, NJW 2010, 2694; Omlor, Leasingrecht im Dreieck von Gewährleistungs-, Verbraucherschutz- und Aufsichtsrecht, JuS 2011, 305; Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 8. Aufl. 2009; Reinking, Aus- 248 Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse § 16 Rn. 72. 249 BGHNJW 2010, 2798 (2800); 2014, 1519 (1520); vgl. dazu Bayerle JA 2013, 659 (665). 250 MüKoBGB/Koch Finanzierungsleasing Rn. 112; TavakoliNJW 2010, 2768 (2769). 251 BGH NJW 2010, 2798 (2800); 2014, 1583 (1585); 2016, 397 (398ff.); krit. Bayerle JA 2013, 659 (666). 252 Vgl. BGHZ 81, 298 (307ff.); 97, 135 (141ff.);Medicus/Lorenz SchuldR BT § 58 Rn. 14. 253 Zur Problemstellung vgl. NK-BGB/ReinkingAnh. II zu §§ 535–580a: Leasing Rn. 209; für Kündigung nach § 314 Jauernig/Teichmann Vor § 535 Rn. 10. 254 So auch PWW/Frensch Anh. zu §§ 488–515 Rn. 145; Medicus/Lorenz SchuldR BT § 58 Rn. 14; MüKoBGB/Koch Finanzierungsleasing Rn. 116. 255 Zu den Einzelheiten MüKoBGB/Koch Finanzierungsleasing Rn. 118. § 25 Die Pacht 229 Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil 16. Aufl. (Fr. Roth) 30.03.2021 17:01 JCM C21076-A02_Looschelders_SchuldR_BT_16A_Links_V2 2. AK 275/706 wirkungen der geänderten Sachmängelhaftung auf den Leasingvertrag, ZGS 2002, 229; Skusa, Anwendbarkeit der Verbraucherschutzvorschriften auf Leasing- und Mietkaufverträge, NJW 2011, 2993; Tavakoli, Das Leistungsverweigerungsrecht des Leasingnehmers – Der mangelhafte Land Rover, NJW 2010, 2768; Wolf, Die Rechtsnatur des Finanzierungsleasing, JuS 2002, 335. 2. Abschnitt. Sonstige Gebrauchsüberlassungsverträge § 25 Die Pacht 1Im Recht der Pacht unterscheidet man zwischen dem allgemeinen Pachtvertrag (§§ 581–584b) und dem speziellen Landpachtvertrag (§§ 585–597). Nach § 581 II sind auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrages die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, soweit sich aus den §§ 582–584b nichts anderes ergibt. Die Verweisung auf das Mietvertragsrecht erfasst die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse in den §§ 535–548 sowie die Vorschriften der §§ 578–580a. Die Vorschriften über die Wohnraummiete sind grundsätzlich nicht anwendbar, es sei denn, dass sie von den §§ 578, 579 in Bezug genommen werden.256 I. Begriff des Pachtverhältnisses und Abgrenzung 2Der Pachtvertrag begründet ebenso wie der Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis, das eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit zum Gegenstand hat. Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Verträgen besteht darin, dass der Verpächter dem Pächter nicht nur den Gebrauch des verpachteten Gegenstands, sondern auch den Genuss der Früchte gewähren muss. Nach § 99 I sind die Früchte einer Sache deren Erzeugnisse und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache bestimmungsgemäß gewonnen wird. Beispiele sind landwirtschaftliche Produkte (zB Getreide, Eier) sowie die bestimmungsgemäße Ausbeute im Bergbau (zB Kohle, Erz). 3Wie § 99 II belegt, können sich Früchte auch aus einem Recht ergeben: nämlich in Form der Erträge, die das Recht seiner Bestimmung gemäß gewährt. Als Beispiel nennt § 99 II das Recht auf Gewinnung von Bodenbestandteilen. Weitere Beispiele sind etwa Jagd- und Fischereirechte sowie Urheber- und Patentrechte. § 581 beschränkt den Gegenstand des Pachtvertrages daher nicht (wie § 535) auf Sachen; vielmehr können auch Rechte und sonstige unkörperliche Gegenstände verpachtet werden. In der Praxis hat dabei dieUnternehmenspacht erhebliche Bedeutung gewonnen.257 Zur Vertiefung: Bei der Überlassung von Räumen für einen gewerblichen Betrieb (zB als Gaststätte) oder eine freiberufliche Nutzung (zB als Arztpraxis) entstehen Abgrenzungsprobleme zur Miete.258 Allein der Umstand, dass die Räume gewerblich oder freiberuflich genutzt werden sollen, macht aus der Raumüberlassung noch keine Pacht. Pacht liegt nur dann vor, wenn der Vertragsgegenstand für den Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder die Ausübung eines bestimmten Berufs so eingerichtet 256 MüKoBGB/Harke § 581 Rn. 31. 257 Vgl. NK-BGB/Klein-Blenkers Anh. zu §§ 581–597: Unternehmenspacht. 258 Zur Problemstellung Larenz SchuldR II 1 § 49 I.

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Zusammenfassung

Aus dem Inhalt

Das Werk vermittelt prägnant und verständlich die Systematik des Besonderen Schuldrechts. Behandelt werden die Veräußerungs- und Kreditverträge wie Kauf, Tausch, Schenkung, Darlehen und Verbraucherkreditverträge, Miete, Leasing, Pacht, Leihe und Sachdarlehen als Überlassungsverträge, die Tätigkeitsverträge wie Dienst-, Werk-, Arzt-, Reise- und Maklervertrag, Bürgschaft und Vergleich, sowie Schuldanerkenntnis, GoA, Bereicherungsrecht und Deliktsrecht.

Bei der Darstellung werden die Verbindungen der vertraglichen Schuldverhältnisse zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht anschaulich herausgearbeitet. Zahlreiche, überwiegend der Rechtsprechung entnommene Beispiele verdeutlichen, in welcher Form die erörterten Probleme in der Fallbearbeitung relevant werden können. Erläuterungen und Hinweise auf die jeweils einschlägigen Leitentscheidungen, welche das geltende Recht ausformen, runden die ausführliche Darstellung ab.

Die Neuauflage bringt das Lehrbuch auf den Stand von Mitte Januar 2021 und berücksichtigt besonders die neue höchstrichterliche Rechtsprechung. Zudem enthält sie bereits erste Hinweise auf den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie zum Warenkauf vom 10.12.2020 und den Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie zu Verträgen über digitale Inhalte und digitale Dienstleistungen vom 13.1.2021.

Der Autor Prof. Dr. Dirk Looschelders ist Inhaber eines Lehrstuhls für Bürgerliches Recht, Internationales Privatrecht und Rechtsvergleichung sowie Privatversicherungsrecht an der Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf.