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3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 967 - 973

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_967

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 923 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung 923 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung 3.1 Basel III – Regelwerk zur Weiterentwicklung von Basel II Basel II stellte hinsichtlich seiner Wirkungen auf die Bankenregularien und den Ansatz, Bonitätsgewichte zu schätzen, einen Meilenstein in der Bankenaufsicht dar.39 Aus den Erkenntnissen der Anwendung und den Erfahrungen mit Basel II, sowie durch die in der globalen Finanzkrise entstandenen Turbulenzen an den Kapitalmärkten, wurde durch den Basler Ausschuss für Bankenaufsicht die Einführung von Basel III zur Stärkung der Bonität und Stabilität des internationalen Bankensektors beschlossen, das ab 2013 veröffentlicht werden soll. Basel III zielt auf eine weitere Veränderung des Zielstandards der Mindestkapitalquote von ursprünglich 8 % (Basel I),40 sowie auf eine Verbesserung der qualitativen und quantitativen Eigenkapitalhinterlegung ab.41 Die aus Basel III resultierenden Veränderungen basieren auf dem 3-Säulen-Prinzip (Mindestkapitalanforderungen, aufsichtsrechtliche Überprüfungsverfahren, Marktdisziplin) von Basel II, dessen Regeln grundsätzlich weiterhin gültig sind,42 in Teilen jedoch modifiziert und ergänzt wurden.43 Die Regulierung des Finanzsektors durch Basel III wird Veränderungen bei der Finanzierung von Immobilien mit sich bringen. So sind Auswirkungen in der Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen sowie der Einführung neuer Liquiditätsregeln und der maximalen Verschuldungsquote zu erwarten. 3.2 Kernelemente und Auswirkungen der Basel III Reform Der Basler Ausschuss verfolgt durch seine Reform insbesondere die folgenden Ziele:44 1. Erhöhung der Qualität des Kapitals 2. Erhöhung der Kapitalquoten 3. Einführung einer Verschuldungsobergrenze (Leverage Ratio) 4. Erhöhung der kurzfristigen Liquidität 5. Stabilisierung der langfristigen Refinanzierung 6. Auswertung des (Kontrahenten-)Risikomanagements Während Basel II die Einführung eines Standardansatzes und die Bemessung von risikogewichteten Aktiva anhand interner Ratings als grundlegende Ziele verfolgte, ergänzt Basel III diese Regularien durch weitere Vorgaben, deren wesentlichste die Neudefinition des Eigenkapitals und die Einführung der Verschuldungsobergrenze sind.45 Ziel von Basel III ist dabei, die Risikotragfähigkeit einer Bank mit den von ihr eingegangenen Risiken besser in Einklang zu bringen, Risikovorsorgen verstärkt in wirtschaftlich guten Zeiten 39 Vgl. Schulte-Mattler, H./Manns, T. (2012), S. 164 40 Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, (2006), S. 14 41 Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, (2011), S. 2 f. 42 Vgl. Europäische Zentralbank, (2001), S. 66 43 Vgl. Schulte-Mattler, H./Manns, T. (2012), S. 161 44 Vgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2011), S. 12 45 Vgl. Schulte-Mattler, H./Manns, T. (2012), S. 164 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 924 924 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III aufzubauen um Krisen antizyklisch vorzubeugen, und Mängel bei internen Risikomessungsmodellen zu kompensieren.46 In der Neudefinition des Eigenkapitalbegriffs nach Basel III werden die Eigenkapitalelemente von Banken zum einen erhöht, zum anderen hinsichtlich der Qualität des Eigenkapitals nur noch in zwei aufsichtliche Eigenkapitalklassen (siehe Abb. VIII 23) unterteilt: Kernkapital (Unterscheidung in hartes Kernkapital und weiches Kernkapital) und Ergänzungskapital (ohne Unterteilung).47 Durch das Ziel, das von den Kreditinstituten gehaltene Kapital zu erhöhen, wird das harte Kernkapital von 2,0 % auf 4,5 % erhöht. Hinzu kommt ein Kapitalerhaltungspuffer (zusätzliche Abdeckung von Risiken) der von 0,625 % in 2016 stufenweise bis auf 2,5 % in 2019 erhöht werden soll, wodurch die Mindestanforderungen an das vorzuhaltende harte Eigenkapital auf bis zu 7,0 % ansteigen. Bislang beträgt der Anteil des harten Kernkapitals am gesamten Kernkapital 50 %. Dieser steigt im Jahr 2013 auf rund 78 %, fällt im Jahr 2014 auf rund 73 %, um im Jahr 2015 wiederum auf die Endstufe von 75 % zu steigen.48 Infolgedessen steigt die Mindesthöhe des Gesamtkapitals von 8,0 % auf 10,5 % (inklusive Kapitalkonservierungspuffer). Weiter kommt es zur Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers, der in Phasen übermäßigen Kreditwachstums aufgebaut werden soll (nicht zu verwechseln mit dem Kapitalerhaltungspuffer).49 46 Vgl. OeNB (2012b), www.oenb.at/ 47 In Anlehnung an: Schulte-Mattler, H./Manns, T. (2012), S. 168 48 Vgl. ebenda, S. 167 49 Vgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2011), S. 12 Abb. VIII 23: Neudefinition der Eigenkapitalklassen47 Status Quo Basel III ab 2013 Drittrangmittel Hybrides Kernkapital Max. 50% des harten Kernkapitals Max. 15% innovatives Hybridkapital (Sydney Press Release) Hartes Kernkapital Mindestens 50 % Hartes Kernkapital Mindestens 75 % Ergänzungskapital 2. Klasse Max. 50 % des Kernkapitals Ergänzungskapital Keine Kappungsgrenzen 9 Punkte umfassender Kriterienkatalog Ergänzungskapital 1. Klasse Mit Ergänzungskapital 2. Klasse max. 100 % des Kernkapitals Hybrides Kernkapital Max. 25% des harten Kernkapitals Kein innovatives Hybridkapital – 14 Punkte umfassender Kriterienkatalog Drittrangmittel Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 925 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung 925 50 Das regulatorische Ziel der Verschuldungsobergrenze (Leverage Ratio) soll in 2018 eingeführt werden. Den Banken soll hierbei eine Mindestunterlegungsquote von 3 % vorgeschrieben werden, sodass die Gesamtaktiva einer Bank nicht mehr als das 33-fache des Kapitals betragen dürfen.51 Die Einführung der Leverage Ratio könnte allerdings zu einer Reduzierung der Kreditvergabe von Banken führen und aufgrund der fehlenden Risikosensitivität zudem Anreize für Banken schaffen, sich auf eine höher rentierliche Kreditvergabe im Risikobereich zu konzentrieren.52 Durch die Verschärfung der Kapital- und Liquiditätsanforderungen führt Basel III durch die Zusatzpuffer zu einer Mindesteigenkapitalquote von 13 %, wovon 9 % auf das harte Kernkapital entfallen. Dies führt letztlich zu einer reduzierten Kreditvergabekapazität sowie einem deutlichen Anstieg der Kreditkosten. 3.3 Auswirkungen von Basel II und Basel III auf die Immobilienwirtschaft Bereits Basel II förderte nachhaltig die notwendigen Verbesserungen im Risikomanagement der Banken. Die Banken mussten risikoreichere Darlehen mit mehr Eigenkapital unterlegen, d. h. die Banken machten ihre Kreditkonditionen stärker von der Bonität des Kunden abhängig. Die Bonität des kreditbeantragenden Unternehmens wird mit Hilfe eines Ratings beurteilt. Die erhöhten Kapitalkosten der Banken werden den Kunden zugeordnet, die dafür verantwortlich sind. Für Unternehmen mit schlechter Bonität werden Kredite teurer, dagegen können Unternehmen mit guter Bonität bessere Kreditkonditionen aushandeln. 50 Schulte-Mattler, H./Manns, T. (2012), S. 174 51 Vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (2011), S. 69; Saputelli, C. (2011), S. 61 52 Vgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2011), S. 12 Abb. VIII 24: Basel-III-Kapitalnormen im Überblick50 Antizyklischer Kapitalpuffer (Core Tier 1) Kapitalkonservierungspuffer (Core Tier 1) Gesamtkapital (Tier 1 + Tier 2) Kernkapital (Tier 1) Hartes Kernkapital (Core Tier 1) 2011/12 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ab 2019 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 max. 0,625 max. 1,25 max. 1,875 max. 2,5 0,625 1,25 1,875 2,5 8,0 8,0 8,0 6,06,06,06,06,0 5,5 4,54,54,54,54,54,5 3,5 4,0 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 926 926 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Bei der Immobilienwirtschaft handelt es sich um eine kapitalintensive Branche. Viele Immobilien werden durch Fremdkapital von der Bank finanziert und die Unternehmen beteiligen sich nur mit einer geringen Eigenkapitalquote an der Finanzierung. Hinzu kommt, dass die objektspezifischen Risiken aufgrund der wirtschaftlichen Lage schwer zu kalkulieren sind. Mit Einführung des § 18 KWG (Pflicht zur Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse) ist eine veränderte Informationspolitik gegenüber der Bank erforderlich geworden. Kernproblem für Immobilienunternehmen ist, ob ein Kredit überhaupt gewährt wird. Immobiliendarlehen im Standardansatz: Nach Basel II wird in drei Gruppen von Finanzierungen unterschieden – der wohnwirtschaftliche Realkredit, der gewerbliche Realkredit und die Projektfinanzierung (Finanzierung von Objektgesellschaften). Der gewerbliche Realkredit ist die Gewährung von Mitteln durch gewerbliche Hypothekarkredite an kreditwürdige Darlehensnehmer, entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften. Der gewerbliche Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, üblicherweise in Form eines langfristigen Darlehens gegen Verpfändung einer rechtlichen Sicherheitsleistung in Form einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz. Er ist rückzahlbar in regelmäßigen, periodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, die über einen Zeitraum von bis zu 25 bis 30 Jahren getilgt werden. Der wohnwirtschaftliche Realkredit ist eine Ausleihung, die vollständig durch Grundpfandrechte/ Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert ist, welche vom Kreditnehmer bewohnt werden oder die vermietet sind und ein Risikogewicht von 50 % erhalten. Gewerbliche Immobilien, die durch Grundpfandrechte/Hypotheken gesichert sind, erhalten ein Risikogewicht von 100 %. Werden bestimmte Kriterien erfüllt, kann eine Ausnahmeregelung für den gewerblichen Realkredit gelten. Es wird anstatt einer 100 %-ige Eigenkapitalunterlegung lediglich nur eine 50 %-ige Unterlegung gefordert. Diese Gewichtung besteht für ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50 % des Marktwertes oder 60 % des Beleihungswertes oder eine 100 %-ige Gewichtung für den verbleibenden Darlehensteil.53 Hiervon ausgeschlossen werden stark risikobehaftete oder spekulativ eingestufte Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen (Grundstücks-, Bau- und Produktionsfinanzierungen, durch Spezial-, Freizeit- und Saisonimmobilien abgesicherte Darlehen, rückgriffslose Darlehen, Immobilien mit negativem Kapitaldienst und Immobilien mit dem Darlehensnehmer oder eines mit ihm verbundenen Dritten als Mieter).54 Der Marktwert und der Beleihungswert sind von einem qualifizierten bzw. kompetenten und unabhängigen Sachverständigen zu ermitteln. Ein Überprüfen dieser Werte muss mindestens alle drei Jahre stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10 % fällt. Der Marktwert ist der Wert, zu dem die Immobilie zwischen einem gewillten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer am Tag der Bewertung verkauft werden könnte, vorausgesetzt, dass die Immobilie am Markt öffentlich zugänglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgemäße Veräußerung zulässt und dass – je nach Art der Immobilie – eine angemessene Frist für Verhandlungen des Verkaufs zur Verfügung stehen. In Deutschland wird der Marktwert als Verkehrswert nach § 194 BauGB verstanden. Der Beleihungswert ist der Wert, der von einem externen oder einem intern angestellten Gutachter, die nicht in die Kreditentscheidung der Bank mit eingebunden sind, im Rahmen einer konservativen bzw. vorsichtigen und sorgfältigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit des Objektes und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale 53 Vgl. Sekretariat des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht (2001), S. 4 54 Vgl. ebenda, S. 2 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 927 3 BASEL III – Die neue Eigenkapitalvereinbarung 927 des Objektes, der normalen und öffentlichen Marktgegebenheit sowie die derzeitige Nutzung und die möglichen Alternativen der Nutzung des Objektes festgelegt wird. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Der Basler Ausschuss berücksichtigt beim Beleihungswert lediglich die dauerhaften Merkmale des Objektes sowie den Ertrag, der durch jeden Mieter nachhaltig durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung erzielt werden kann. Die anderen Merkmale aus der Definition Beleihungswert werden nicht berücksichtigt. Das Land, welches die 50 %-ige Ausnahmeregelung für gewerbliche Realkredite anwendet, muss über ein Kontroll- bzw. Überprüfungsverfahren verfügen, das das korrekte Umsetzen dieser Regelungen sicherstellt. Die Bankaufsicht dieses Landes muss außerdem belegen, dass die Verluste aus gewerblichen Realkrediten, die unter 60 % des Marktwertes oder zu 50 % des Beleihungswertes besichert wären, unter 0,3 % der insgesamt ausstehenden Darlehen in einem Jahr liegen und die Gesamtverluste aus gewerblichen Realkrediten unter 0,5 % des gesamt ausstehenden Darlehen sind. Immobiliendarlehen im IRB Ansatz: Die Eigenkapitalunterlegung für Immobiliendarlehen auf Basis des IRB-Ansatzes wird individuell nach der vorgegebenen Formel errechnet. Für das interne Rating sind die folgenden Informationsanforderungen hinsichtlich des Objektes, z. B. die Kapitaldienstdeckungsfähigkeit (debt service coverage ratio), hinreichende Liquiditätsüberschüsse, Einschätzungen der Marktrisiken, Einschätzungen qualitativer Risiken, Zweit- oder Drittverwendungsfähigkeit, das Verhältnis Restwert des Kredits und Immobilienwert sowie Sicherheiten und Garantien erforderlich. Projektfinanzierungen: Die Klassifizierung von Kreditnehmern umfasst auch die Projektfinanzierung. Projektfinanzierungen werden als solche Kredite definiert, bei denen die Performance des zugrunde liegenden Projektes (Planen, Bauen oder Nutzen) die primäre Quelle der Schuldendienstfähigkeit ist. Die Rückzahlungsfähigkeit des Kredites ist abhängig von der Performance des jeweiligen Projektes. Der Begriff Projektfinanzierung umfasst Kredite für unerschlossene Grundstücke, im Bau befindliche Immobilien, Bergbau, Logistik, Umwelt, Medien und Technik.55 Immobilien als Sicherheit für Unternehmenskredite: Als Sicherheit werden gewerbliche Immobilien anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrunde liegenden Immobilien oder des Projektes abhängig ist, sondern wenn der Kreditnehmer fähig ist, die Rückzahlung der Verbindlichkeit aus anderen Quellen leisten zu können. Ausgenommen sind hiervon im Bau befindliche Anlagen und unerschlossene Grundstücke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen dem Unternehmensziel und der Kreditrückführung dienen. Durch das ständige Modifizieren und das konsequente Verbessern der einzelnen Regelungen konnte Basel II als positiver Entwurf für die Absicherung der internationalen Stabilität der Finanzwelt gesehen werden. Die Vergangenheit hat gezeigt, wie risikoträchtig die Kreditfinanzierungen der Banken sein können. Basel II bedeutete eine höhere Prüfungshoheit basierend auf einer objektiven und vor allem individuellen Risikobetrachtung bzw. -bewertung. Die individuellen Ratings der einzelnen Kreditnehmer können positive oder negative Auswirkungen haben. Basel II stellte zwar eine Chance für die Stabilität der Finanzwelt dar, birgt aber auch Risiken in Form von höheren Kreditkosten für den Kreditnehmer. Durch die Verschärfung der Anforderungen in Basel III (Mindesteigenkapitalquote von 13 %) und die daraus resultierende restriktive Kreditvergabe mit einem noch erhöhten Anstieg der Kreditkosten wirken sich erneut auf die Immobilienwirtschaft aus. Durch die Einführung von Basel III hat das 55 Vgl. ebenda, S. 35 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 928 928 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III ohnehin knappe Gut „Eigenkapital“ eine noch größere Bremswirkung auf das Kreditvergabevolumen als bereits unter Basel II, sodass z. B. für Real Estate Private Equity Fonds aufgrund der Risikoaversion der krisengeschädigten Banken Finanzierungslücken entstehen, die es zu schließen gilt.56 Insbesondere die hohen Anforderungen der Banken an die Kreditnehmer bereiten auch vielen Projektentwicklern Probleme, da die einzubringenden Eigenmittel deutlich angestiegen sind.57 Ein weiteres Problem für die Banken ist in der anstehenden Ablösungs- und Prolongationswelle der auslaufenden Problemkredite zu sehen. Diese werden in Verbindung mit Basel III zu einer zusätzlich restriktiveren Kreditvergabe und einer Verringerung von Neugeschäft führen, da die Banken im Zuge der Regulierung gezwungen sind, ihre Bilanz zu verkleinern, um die geforderten Eigenkapitalquoten zu erreichen.58 Durch dieses Refinanzierungsproblem müssen zunächst Lösungen gefunden werden, bevor die Banken dazu übergehen können wieder vermehrt Neugeschäft einzugehen. In Folge dessen kommt es zu einer relativen Kreditverknappung, hinzu kommt die deutlich stärkere Sicherheitsorientierung, wodurch die Banken zunehmend stärker auf einen nachhaltig stabilen Cashflow, eine gute Drittverwendungsfähigkeit sowie Zusatzsicherheiten durch den Investor achten.59 Die Auswirkungen von Basel II und Basel III auf die Immobilienfinanzierung können folglich in den folgenden Punkten gesehen werden: • Abbau von risikogewichteten Aktiva • stärkere Core-Fokussierung60 • restriktivere Kreditvergabe • Kreditverknappung für risikoreichere Immobilieninvestitionen • höhere Kreditmargen61 Durch die Veränderungen im Rahmen der Immobilienfinanzierung sind auch weitreichende Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft zu erwarten. So liegen spekulative Objekte nicht mehr im Fokus der Banken und bleiben bis auf weiteres schwer finanzierbar.62 Zudem stellt sich aufgrund der hohen Core-Fokussierung der Banken die Frage, wie sich dies auf die weitere Entwicklung suburbaner Standorte auswirkt. Da Immobilien in peripheren Lagen zukünftig erhebliche Finanzierungsschwierigkeiten bekommen könnten, lassen sich auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie die Transaktionsvolumina erwarten. 56 Vgl. Caroli, M./Lingenhölin, H. M. (2003), S. 150 57 Vgl. Breidenbach, M. et al. (2008), S. 540 58 Vgl. Axmann, P. (2011), S. 6 59 Vgl. Knopp, P. (2011), S. 25 60 Vgl. Allerkamp, J. (2012), S. B3 61 Vgl. Hagen, L. (2012), S. B12 62 Vgl. Better, M. (2012), S. 15 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 929 IX. Immobilienbewertung 1 Grundlagen der Bewertung 1.1 Wirtschaftswissenschaftliche Bewertungslehren Die Wirtschaftswissenschaft unterscheidet zwischen objektiven und subjektiven Werttheorien. Die objektiven Werttheorien gehen von einer Objekt-Objekt-Beziehung aus, d. h. der Wert eines Gebrauchsobjektes ergibt sich aus objektiv messbaren Größen. Vereinfacht ausgedrückt ist der objektive Wert eines Gegenstandes oder einer Dienstleistung mit den Selbstkosten (Herstellkosten zzgl. Vertriebs- und Verwaltungskosten) gleichzusetzen. So leitet bereits Adam Smith den Güterwert langfristig aus den Produktionskosten ab und auch nach David Ricardo sind die Arbeitskosten wertbestimmend. Die objektivistische Wert- und Preislehre wurde in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts von der subjektivistischen Wertlehre abgelöst. Diese unterstellen eine Subjekt-Objekt-Beziehung, d. h. der Wert eines Gebrauchsgutes ergibt sich aus dem subjektiven Nutzen, gleichwohl geht die subjektive Wertlehre noch viel weiter zurück, z. B. auf die Arbeiten von Bernoulli oder Turgot. Im Vordergrund dieser Theorieansätze steht der Grenznutzen, d. h. der Nutzenzuwachs der zuletzt verbrauchten Konsumeinheit. Während also der objektive Wertansatz von der Angebotsseite ausgeht (kosteninduzierter Wert), geht der subjektive Wertansatz von der Nachfrageseite (subjektives Nutzenempfinden) aus. Erst A. Marshall „versöhnt“ in seinem Werk „Principles of Economics“ beide sich konträr gegenüberstehenden Denkansätze. Dies war insofern notwendig, da die Preisbildung am Markt weder von der objektiven noch von der subjektiven Wertlehre schlüssig erklärt werden kann. Für Marshall ist die objektive Wertlehre die These und die subjektive Wertlehre die Antithese. Aus beiden ergibt sich die Synthese, indem sich der Preis als Tauschwert eines Wirtschaftsgutes sowohl aus den subjektiven Faktoren (wie Nutzenpräferenz, finanzielle Ausstattung, Wissen und Kenntnis) des Nachfragers einerseits, und den objektiven Faktoren (wie Produktionsbedingungen, betrieblicher Wertschöpfungsprozess, Kostenstruktur) des Angebots andererseits, ergibt. Insgesamt orientieren sich Preise langfristig eher an der Angebotsseite, kurzfristig eher an der Nachfrageseite (Gravitationswirkung des Angebots).1 Wert und Preis sind demnach nicht ein- und dasselbe. Der Wert ist intersubjektiv nachprüfbar, z. B. aufgrund der Kostenkalkulation, die im Wesentlichen auf dem Einsatz von Produktionsfaktoren sowie deren Verbrauch und Gebrauch im Produktionsprozess basiert, oder durch gesetzliche Regelungen (wie z. B. berufsständische Gebührenordnung für Steuerberater, Notare, Ärzte usw.) festgelegt ist und von jedem Dritten nachvollzogen und überprüft werden kann. Der Preis dagegen ist nicht intersubjektiv nachprüfbar und ergibt sich aus einer augenblicklichen Wertübereinstimmung von Angebot und Nachfrage als Wert einer konkreten Tauschbeziehung. In diese augenblickliche Austauschrelation fließen alle relevanten Entscheidungsfaktoren mit ein, sei es die Marktmacht, sei es Knappheit/Überschuss, sei es Nutzen- und Wertvorstellungen usw. 1 Vgl. Kruse, A. (1959), S. 19 ff. 1 Grundlagen der Bewertung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.