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1 Das Grundstück in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 94 - 103

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_94

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 45 II. Rechtlicher Teil 1 Das Grundstück 1.1 Begriffsdefinition „Grundbesitz“, „Liegenschaft“, „Grund und Boden“ oder „Flurstück“ – ein einheitlicher Grundstücksbegriff ist im allgemeinen Sprachgebrauch nicht vorhanden. Da auch von Gesetzes wegen keine einheitliche Definition existiert, wird im Rechts- und Wirtschaftsverkehr zwischen dem Grundstücksbegriff im vermessungstechnischen, grundbuchrechtlichen sowie wirtschaftlichen Sinn unterschieden. Dabei entspricht der grundbuchrechtliche Grundstücksbegriff der im Rechtsverkehr gebräuchlichsten Begriffsdefinition. Im vermessungstechnischen Sinn ist ein Grundstück als die Buchungseinheit der Bodenfläche im Liegenschaftskataster zu verstehen. Hierfür werden die Bezeichnungen Flurstück oder Parzelle verwendet. Ein Grundstück definiert sich hiernach mittels gerader, umschlossener Linien zwischen Vermessungspunkten, als ein exakt umgrenzter, zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der in der Flurkarte unter einer eigenen Nummer verzeichnet ist.1 Dem Begriff des Grundstücks im grundbuchrechtlichen Sinn liegt der vermessungstechnische Grundstücksbegriff zugrunde. Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn wird als eine aus einem oder mehreren Flurstücken bestehende Fläche, die im Grundbuch an besonderer Stelle eingetragen ist, definiert. Da Flurstücke exakt abgegrenzt sind, lässt sich ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück als ein räumlich exakt abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnen, der im Bestandsverzeichnis eines besonderen Grundbuchblattes oder auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer geführt ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren vereinigten Flurstücken bestehen. Vermessungstechnisch können diese Flurstücke ihre Selbständigkeit behalten – rechtlich bilden sie ein Grundstück. Soll im umgekehrten Fall das Buchgrundstück geteilt werden, ist das abzutrennende Teilstück zu vermessen und im vermessungsrechtlichen Sinn als Flurstück auszuweisen. Erst nach Zuweisung einer gesonderten Flurstücks- oder Parzellennummer kann das Teilgrundstück als selbständiges Grundstück im Grundbuch gebucht werden. Demnach können mehrere Flurstücke ein Grundstück, nicht jedoch mehrere Grundstücke ein Flurstück bilden.2 Im wirtschaftlichen Sinn sind Grundstücke Bodenflächen, die eine ökonomische Einheit bilden. Die Grenzen des sog. Wirtschaftsgrundstückes werden durch die wirtschaftliche Zwecknutzung und die Funktion der maßgeblichen Erdoberfläche festgelegt, weshalb es mit dem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne nicht identisch sein muss. Da es lediglich auf die globale Nutzung ankommt, kann ein Grundstück im wirtschaftlichen Sinn aus mehreren Grundstücken und Flurstücken oder nur aus einem Teil hiervon bestehen. Die wirtschaftliche Bestimmung des Grundstücks 1 Vgl. Berger, C. (2001), S. 68 2 Vgl. Bengel, M./Bauer, R./Weidlich, D. (2000), S. 225 Rn. 33 1 Das Grundstück Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 46 46 II. Rechtlicher Teil kann, soweit das Liegenschaftskataster eine Nutzungsart ausweist, in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgenommen werden, worauf sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs jedoch nicht erstreckt.3 Zusammenfassung: In rechtlicher Hinsicht zählt auch der Raum über und unter der Erdoberfläche zu einem Grundstück. Gemäß § 905 BGB gilt: Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat. Nach § 905 S. 1 BGB erstreckt sich das Grundstückseigentum auf den Luftraum senkrecht über dem Grundstück als unendliche Luftsäule sowie auf den Erdkörper unter der Erdoberfläche einschließlich aller Bestandteile. Eine Einschränkung erfährt das Herrschaftsrecht des Grundstückseigentümers jedoch durch Satz 2 sowie durch gesetzliche Beschränkungen: Einwirkungen, an deren Ausschluss der Eigentümer nach der objektiven Verkehrsanschauung kein Interesse hat, z. B. Luftfahrzeuge in großer Höhe, berühren das Eigentumsrecht nicht und sind vom Eigentümer zu akzeptieren. Zum Erdkörper zählen nur Bestandteile soweit sie nicht dem Bergregal (Mineralien, Metalle, Erze) unterliegen.4 Zudem gehören Grund- und Quellwasser nicht zum Erdkörper.5 3 Vgl. Berger, C. (2001), S. 68 f. 4 Vgl. Kremer, E./Neuhaus, P. (2001), S. 7 unter Bezugnahme auf BBergG 3 II 1 5 Vgl. Palandt, O. (2012), § 905 Rn. 1 Rechtsverkehr (Grundbuchamt, Finanzamt, Verwaltung, Beleihung, etc.) Wohnungswirtschaft, Bewertung, Finanzierung Abb. II 1: Begriffsdefinition „Grundstück“ Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 47 1 Das Grundstück 47 1.2 Veränderungen des Grundstücks Der Eigentümer ist nach § 903 BGB dazu befugt mit einer Sache nach Belieben zu verfahren, sofern das Gesetz oder Rechte Dritter nicht entgegenstehen. Dies gilt sowohl für das Eigentum an beweglichen, als auch an unbeweglichen Sachen. Aufgrund dessen ist der Eigentümer eines Grundstücks auch berechtigt, sein Grundstück: (1) zu teilen, (2) zu vereinigen, (3) einem anderen Grundstück zuzuschreiben.6 Zu (1): Teilung: Die Teilung eines Grundstücks in mehrere selbständige Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinn ist gesetzlich nicht geregelt. Ihre zivilrechtliche Zulässigkeit ergibt sich jedoch aus § 903 BGB. Anwendung findet diese Art der Grundstücksveränderung meist in Fällen der Veräußerung von Teilflächen sowie der Aufteilung eines Grundstücks in mehrere selbständige Einheiten (z. B. mehrere Bauplätze). Zur Durchführung einer Grundstücksteilung sind eine Teilungserklärung, eine katastermäßige Vermessung der Teilgrundstücke in selbständige Grundstücke, ein Veränderungsnachweis gemäß § 2 (3) S. 1 GBO, eine Ausweisung im Katasterverzeichnis unter besonderer Nummer sowie die Buchung des Teilgrundstücks als selbständiges Grundstück im Grundbuch erforderlich. Mit dem EAGBau7 entfiel das bauplanungsrechtliche Genehmigungserfordernis einer Grundstücksteilung. Im Bauordnungsrecht können jedoch landesrechtliche Genehmigungserfordernisse für die Grundstücksteilung noch bestehen.8 Das Grundbuchamt prüft nicht, ob die Teilung dem Baurecht widerspricht. Entsteht durch die Teilung ein baurechtswidriger Zustand, ist es Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden die Einhaltung des Baurechts gegenüber dem Eigentümer durchzusetzen. Neue Belastungen wirken dagegen nur auf das jeweilige, durch die Teilung neu gebildete Grundstück.9 Keine Teilung im vorgenannten Sinn ist die Zerlegung eines Flurstücks in zwei oder mehrere Flurstücke mit eigenen Nummern, wenn die neu gebildeten Flurstücke nach wie vor als Grundstück unter einer Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht bleiben. In diesem Fall entsteht gerade kein neues Grundstück. Zu (2): Vereinigung: Die Vereinigung mehrerer Grundstücke ist in § 890 (1) BGB geregelt. Voraussetzung einer Grundstücksvereinigung sind die Zugehörigkeit der Grundstücke zum gleichen Grundbuchamtsbezirk, die unmittelbare Angrenzung der zu vereinigenden Grundstücke sowie die gleichen Eigentumsverhältnisse an den zu vereinigenden Grundstücken. Letztgenannte Voraussetzung ist erfüllt, wenn spätestens im Zeitpunkt der Neueintragung im Grundbuch, die zu vereinigenden Grundstücke demselben Eigentümer gehören.10 Ferner bedarf es einer Vereinigungserklärung seitens des Eigentümers und eines Eintragungsantrages beim dem Grundbuchamt, welcher auf die Buchung der zu vereinigenden Grundstücke unter einer neuen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis des 6 Vgl. ebenda, § 890 Rn. 1 7 Vgl. Europarechtsanpassungsgesetz Bau, BGBl. 2004 I, 1359; seit 20.07.2004 in Kraft. 8 Derzeit noch in Niedersachsen (§ 94 NdsBauO) und Nordrhein-Westfalen (§ 8 BauO NRW) sowie für Waldgrundstücke in Baden Württemberg (§ 24 LWaldG BW), Brandenburg (§ 18 LWaldG Bbg), Hessen (§ 15 ForstG Hessen), Schleswig-Holstein (§ 11 LWaldG SH) und Thüringen (§ 16 ThürWaldG) (Stand 01.12.2011). 9 Vgl. Berger, C. (2001), S. 73 10 Vgl. Palandt, O. (2012), §  890 Rn. 3 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 48 48 II. Rechtlicher Teil Grundbuchs gerichtet ist. Durch die Vereinigung entsteht ein neues Grundstück. Dennoch bleiben bisherige Belastungen auch weiterhin auf den bisherigen Grundstücksteil beschränkt bestehen. Ergeben sich aus diesen Belastungsverhältnissen verwirrende und unübersichtliche Grundbuchinhalte, muss das Grundbuchamt den Vereinigungsantrag gem. § 5 Abs. 1 GBO ablehnen.11 Zu (3): Zuschreibung: Als Sonderfall der Vereinigung wird mittels Zuschreibung gemäß § 890 (2) BGB ein Grundstück zum Bestandteil eines anderen. Die Durchführung einer Zuschreibung erfolgt wie bei der Vereinigung und sie hat dieselben Voraussetzungen. Diese Form der Grundstücksänderung unterscheidet sich aber von der Vereinigung in ihrer Rechtswirkung auf Grundpfandrechte. Die das Hauptgrundstück belastenden Grundpfandrechte erstrecken sich auch auf das zugeschriebene Bestandteilsgrundstück. Dabei gehen jedoch die bereits vor der Zuschreibung bestehenden Belastungen des Bestandteilsgrundstücks den Grundpfandrechten des Hauptgrundstücks vor. Mit Ausnahme der Grundpfandrechte erstrecken sich andere Belastungen des Hauptgrundstückes nicht auf das zugeschriebene Grundstück. Umgekehrt haftet das Hauptgrundstück für bei der Zuschreibung bestehende Belastungen des zugeschriebenen Grundstücks nicht.12 1.3 Bestandteile des Grundstücks 1.3.1 Überblick Gemäß den §§ 93–97 BGB gehören diejenigen Bestandteile zum Grundstück, die dessen rechtliches Schicksal teilen, also selbst nicht Gegenstand besonderer Rechte und somit nicht sonderrechtsfähig sind.13 Die Abgrenzung der unterschiedlichen Grundstücksbestandteile stellt sich wie in Abb. II 2 beschrieben dar: 11 Vgl. Berger, C. (2001), S. 70 12 Vgl. ebenda, S. 72 13 Vgl. Palandt, O. (2012), § 93 Rn. 4 Grundstück Grundstücksbestandteile rechtlich selbstständige bewegliche Gegenstände mit Grundstücksbezug wesentliche Bestandteile § 94 BGB Zubehör & Inventar §§ 97ff. BGB Scheinbestandteile § 95 BGB Recht als Grundstücksbestandteil § 96 BGB Abb. II 2: Grundstücksbestandteile Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 49 1 Das Grundstück 49 Durch die gesetzliche Definition der Grundstücksbestandteile sollen klare und sichere Rechtsverhältnisse geschaffen werden. Der Erwerber eines Grundstücks soll sich darauf verlassen können, auch das darauf errichtete Gebäude samt den eingefügten Gegenständen zu erhalten. Zum anderen soll mit diesen Regelungen die nutzlose Zerstörung wirtschaftlicher Werte verhindert werden, die durch die Trennung von Sachen, die ihren wirtschaftlichen Zweck und damit ihren Wert nur in ihrer Einheit erzielen, hervorgerufen werden würde. 1.3.2 Wesentliche Bestandteile In § 93 BGB sind wesentliche Bestandteile als Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen ver- ändert wird, definiert. Gemäß § 94 BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, wobei sich eine feste Verbindung in diesem Sinne bereits aus dem Gewicht der Sache ergeben kann. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks zählen insbesondere Gebäude und über § 94 (2) BGB auch die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen. Eine feste Verbindung einer Sache mit dem Grundstück kann auch dann vorliegen, wenn eine Trennung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist.14 Ferner sind Erzeugnisse des Grundstücks, wie Getreide und Obst,15 solange sie mit dem Boden zusammenhängen, wesentliche Bestandteile in diesem Sinn. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Für die Immobilienpraxis bedeutet dies, dass eine Sache durch Verbindung mit dem Grundstück bzw. durch Einfügen bei der Herstellung von Gebäuden zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wird. Mit dem Verbinden oder Einfügen gehen das Eigentum und sonstige Rechte an der zu einem wesentlichen Grundstücksbestandteil werdenden Sache gem. § 93 f. BGB und § 946 BGB unter, da ein wesentlicher Bestandteil nicht sonderrechtsfähig ist. Das Grundstückseigentum erstreckt sich automatisch auf den wesentlichen Bestandteil. War der bisherige Eigentümer der einzubauenden Sache mit deren Einbau oder Verbindung nicht einverstanden, kann er gemäß § 951 BGB nicht die Abtrennung oder Herausgabe der Sache verlangen, sondern hat lediglich einen Anspruch auf Entschädigung. Liegt dem Einbau bzw. der Verbindung jedoch ein Werkvertragsverhältnis zwischen dem bisherigen Eigentümer der eingebauten Sache und dem Grundstückseigentümer zugrunde, handelt es sich bei dem Einbau um keine ungerechtfertigte Bereicherung, sodass ein Anspruch nach § 951 BGB nicht besteht. In diesem Fall hat der bisherige Eigentümer allerdings einen vertraglichen Vergütungsanspruch gem. § 631 BGB. Des Weiteren unterliegen wesentliche Bestandteile in rechtlicher Hinsicht als Teile der Hauptsache deren Rechtsänderungen (Eigentümerwechsel, Versteigerung, Wertschätzung, Versicherung).16 Beispiele: Wesentliche Bestandteile von Grundstücken,17 gemäß § 94 (1) BGB: Ja: Bootssteg, Drainageanlage, Fertiggarage, Fertighaus, Gebäude, bauliche Anlage, Gewächshaus (Stahlkonstruktion), Kies auf Hoffläche, Leitungsnetz (soweit nicht Scheinbestandteil; gilt in der Regel für Versorgungsleitungen und Hausanschlüsse), Schwimmbecken aus Fertigteilen, Spundwand, Zaun mit im Boden eingelassenen Pfählen. Nein: Baracken, Grenzstein, Statue im Garten, Überbau auf überbautem Grundstück, Straßen und Wege. 14 Vgl. ebenda, § 94 Rn. 2. 15 Vgl. ebenda, § 94 Rn. 3. 16 Vgl. Berger, C. (2001), S. 77 ff. 17 Vgl. ebenda, S. 81 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 50 50 II. Rechtlicher Teil Wesentliche Bestandteile von Gebäuden, gemäß § 94 (2) BGB Ja: Antenne, Aufzug, Beleuchtungsanlagen, Be- und Entlüftungsanlagen, Bodenbelag (vom Eigentümer), Dachgebälk, Einbauküchen (in Norddeutschland, in Süddeutschland fraglich), Fenster und Rahmen, Heizungsanlage, Sanitärinstallationen. Nein: Beleuchtungskörper eines Hotels, Einbaumöbel einer Serienfertigung, Kegelbahnanlagen, Maschinen in Fabrikgebäude, Bierausschankanlage. 1.3.3 Rechte als Grundstücksbestandteile Gemäß § 96 BGB stellen Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, Bestandteile des Grundstücks dar. Hierunter fallen vor allem dingliche Rechte, die nicht vom Grundstück getrennt werden können und somit als sonderrechtsunfähige wesentliche Bestandteile des berechtigten Grundstücks gelten. Rechte öffentlich-rechtlicher Natur sowie privatrechtliche Rechte, die losgelöst vom Eigentum am Grundstück bestehen können, werden als einfache Bestandteile bezeichnet, deren Status sich aus den Vorschriften des jeweiligen Rechts bestimmt. Zweck des § 96 BGB ist es, Verfügungen über das Grundstückseigentum sowie die hypothekarische Haftung gem. §§ 1120 ff. BGB auf die mit dem Grundstück verbundenen Rechte auszudehnen. Sie haften folglich für alle auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte.18 Beispiele: Rechte als Grundstücksbestandteile, gemäß § 96 BGB: Ja: Grunddienstbarkeiten, Reallasten, subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte gem. § 1094 Abs. II BGB, Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses, Heimfallanspruch, Anwartschaftsrecht auf Erwerb einer Grunddienstbarkeit. Nein: Durch Vormerkung gesicherter Auflassungsanspruch, Brennrechte, Milchkontingent. 1.3.4 Scheinbestandteile Ist eine Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt worden, so wird stellt sie gemäß § 95 BGB keinen wesentlichen Bestandteil, sondern lediglich einen Scheinbestandteil dar. Das gleiche gilt für Gebäude oder andere Werke, die in Ausübung eines dinglichen oder öffentlich-rechtlichen Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind. Die spätere Aufhebung der körperlichen Verbindung muss von vornherein beabsichtigt oder bezweckt sein. Der vorübergehende Zweck wird zumeist bei der Ausübung eines zeitlich begrenzten schuldrechtlichen Nutzungsrechts (Miete, Pacht, Leihe etc.) angenommen. Im Gegensatz zu den wesentlichen Bestandteilen verlieren Scheinbestandteile ihre Sonderrechtsfähigkeit nicht. Sie können demnach unterschiedlichen Eigentümern gehören und mit beschränkten dinglichen Rechten unterschiedlicher Rechtsinhaber belastet sein. Beispiel: Errichtet der Pächter für die Pachtzeit eine Lagerhalle, so ist sie Scheinbestandteil. Wollte der Pächter von vornherein nach Ablauf der Pachtzeit dem Eigentümer die Lagerhalle überlassen, so ist sie wesentlicher Bestandteil und steht sofort im Eigentum des Grundstückseigentümers. Ist der vorübergehende Zweck erfüllt (z. B. bei einer Ausstellungshalle nach beendeter Messe) oder die Zweckbestimmung geändert worden, so bleibt die Sache Scheinbestandteil bis zur Einigung von Pächter und Eigentümer über den Eigentumsübergang. 18 Vgl. Palandt, O. (2012), § 96 Rn. 1 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 51 1 Das Grundstück 51 Beispiel: Scheinbestandteile von Grundstücken,19 § 95 BGB: militärische Bunkeranlagen auf fremdem Grundstück, Eisenbahnschienen, Fernleitungen von E- Werken, Grabstein, Grenzstein, Gebäude, das vom Mieter auf angemietetem Grundstück für die Dauer seiner Mietzeit erbaut wurde, unterirdische Tankstelleneinrichtungen des Tankstellenpächters. 1.3.5 Zubehör und Inventar Hierbei handelt es sich gemäß § 97 BGB um selbständige bewegliche Sachen. Ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dienen sie deren wirtschaftlichem Zweck und stehen zu ihr in einem diesem Zweck entsprechenden räumlichen Verhältnis. Das Zubehör und Inventar teilt das Schicksal der Hauptsache nur in den gesetzlich geregelten Fällen. Im Übrigen ist das Zubehör im Gegensatz zu den wesentlichen Bestandteilen weiterhin sonderrechtsfähig und kann somit ohne die Hauptsache übereignet oder belastet werden. Gerade in der Sonderrechtsfähigkeit liegt die Bedeutung der Abgrenzung zu den wesentlichen Bestandteilen. Sondervorschriften, die eine entsprechende Erstreckung der Rechtswirkungen anordnen sind z. B. die §§ 311c, 926 (1) BGB und § 865 ZPO. Es muss unterschieden werden, ob das Zubehör und Inventar im Eigentum des Veräußerers steht oder nicht. Gehört es ihm, so erstrecken sich ein Kaufvertrag sowie die Einigung über den Eigentumsübergang an dem Grundstück im Zweifel auch auf die Zubehör- und Inventargegenstände. Eine eindeutige Zuordnung stellt sich oft als problematisch dar, da sich die Einordnung einer Sache als Zubehör nach der Verkehrsanschauung richtet. • Um einem Betriebsgrundstück (Hauptsache) eine Sache als Zubehör (Hilfssache) zuordnen zu können, muss die dauerhafte wirtschaftliche Nutzung der Hilfssache auf dem Grundstück erfolgen. So ist z. B. ein Bagger als Zubehör eines Kieswerks einzuordnen, die Fahrzeuge eines Speditionsunternehmens dagegen nicht, da der Gewerbebetrieb auf der Straße und nicht auf dem Grundstück stattfindet. Eine weitere Voraussetzung für eine Einordnung als Zubehör ist, dass die Hauptsache entsprechend dem wirtschaftlichen Zweck des Zubehörs dauerhaft genutzt werden kann. Entsprechend wird z. B. Heizöl nicht im Rohbaustadium, sondern erst mit Fertigstellung des Wohnhauses zu dessen Zubehör20. Beispiel: Zubehör und Inventar,21 gemäß § 97 BGB: Ja: Alarmanlage in Eigentumswohnung, Anschlussgleise für Fabrikgrundstück, Baumaterial auf Baugrundstück, Vorräte zum Heizen (Öl, Kohl, Gas), Fahrzeuge zum Gütertransport auf dem Grundstück, Kühlanlage einer Gaststätte, Kegelbahnanlagen, Maschinen in Fabrikgebäude, Bierausschankanlage, jeweils soweit das Grundstück auf eine entsprechende Benutzung dauerhaft eingerichtet ist. Nein: Baumschulbestände zur Veräußerung, Rohstoffe für Fabrik, Bodenbelag (da in der Regel Bestandteil), zum Verkauf bestellte Ware, Speditionsfahrzeuge, Möbel. 1.4 Das dingliche Recht 1.4.1 Einordnung Dingliche Rechte sind Rechte, die gegenüber jedermann wirken. Unter einem dinglichen Recht ist das Recht einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über eine Sache zu verstehen. 19 Vgl. Berger, C. (2001), S. 88 f. 20 Vgl. Gablenz, K. B. (2000), S. 7 ff. 21 Vgl. ebenda, S. 10 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 52 52 II. Rechtlicher Teil Das Eigentum ist das umfassendste dingliche Recht, und räumt dem Eigentümer in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht umfassende Herrschaftsrechte ein. Gemäß § 903 BGB kann der Eigentümer einer Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, sofern nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Abzugrenzen das Eigentum vom bloßen Besitz. Der Besitz definiert sich durch die von einem Willen zur Sachherrschaft getragene tatsächliche Gewalt einer Person über eine Sache. Nutzungsrechte (dingliches Teilrecht) benutzen verbrauchen belasten veräußern Eigentum §§ 903 ff. BGB (dingliches Vollrecht, umfasst alle Teilrechte) Erwerbsrechte (dingliches Teilrecht) Sicherungs- und Verwertungsrechte (dingliches Teilrecht) Abb. II 3: Das Eigentumsrecht und die dinglichen Teilrechte Wer hat die tatsächliche Gewalt? (Ebene 1) Besitz Eigenbesitz Fremdbesitz Alleinbeseitz Mitbesitz Unmittelbarer Besitzer Mittelbarer Besitzer Welche Art von Besitz liegt vor? (Ebene 2) Veranschaulichung Eigentümer im unmittelbaren Besitz Nichteigentümer im unmittelbaren Besitz Besitzer ist eine Person Mehrere Personen teilen sich Besitz übt tatsächliche Gewalt aus, z.B. Wohnungsmieter bzgl. Wohnung hat das Recht zum Besitz zeitlich begrenzt auf einen Dritten übertragen, z.B. Vermieter als Eigentümer Abb. II 4: Formen des Besitzes Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 53 1 Das Grundstück 53 Darüber hinaus sind die verschiedenen Arten des Eigentums voneinander abzugrenzen. Hierbei handelt es sich jedoch weniger um inhaltliche Unterschiede, sondern allein um die Zuordnung des Eigentums zu einem oder mehreren Rechtsträgern. Dabei ist nach dem BGB zwischen • Alleineigentum • Miteigentum/Bruchteilseigentum • Gesamthandseigentum zu differenzieren. Rechtsinhaber des Alleineigentums kann eine natürliche oder juristische Person sein. Alleineigentum an Grundstücken ist immer dann gegeben, wenn in Abteilung I des Grundbuchs keine zusätzlichen Angaben zum Beteiligungsverhältnis am Eigentum vorhanden sind. Durch Miteigentum/Bruchteilseigentum steht mehreren Miteigentümern jeweils ein ideeller Anteil an einer real ungeteilten Sache zu, über den jeder Einzelne frei verfügen kann. Besondere Ausprägung erfährt der Miteigentumsanteil durch das Wohnungs-/Teileigentum, das sich aus der Verbindung von Sondereigentum mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum) ergibt. Die Verbindung zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil ist unlöslich. Für jeden Miteigentumsanteil wird ein besonderes Grundbuchblatt in Form eines Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs (nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung) angelegt. Das Wohnungs- bzw. Teileigentum kann selbständig veräußert und belastet werden. Während die Miteigentümer lediglich durch die Sache (z. B. das Grundstück) miteinander verbunden sind, ergibt sich die Verbindung der Gesamthandseigentümer durch ihre Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft (z. B. GbR, Erbengemeinschaft, OHG, KG, etc.), deren Vermögen die Sache (z. B. Grundstück) umfasst. Es können nur alle Gesamthandseigentümer gemeinschaftlich über die gesamte Sache verfügen, die Beteiligung des einzelnen Gesamthandseigentümers an der Sache ist separat nicht übertragbar bzw. belastbar. Abb. II 5: Eigentumsverhältnisse Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 54 54 II. Rechtlicher Teil 1.4.2 Begriffsbedeutung und Abstufungen Das Eigentum bündelt unterschiedliche Rechte privat-rechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur als Basis des unmittelbaren Herrschaftsrechts. Der privat-rechtliche Teil entspricht dem dinglichen Recht. Das Eigentumsrecht ist das umfassendste, grundsätzlich unbeschränkte dingliche Recht, sowohl in tatsächlicher (benutzen und verbrauchen) als auch in rechtlicher Hinsicht (belasten und veräußern). dingliches Recht Aus dem dinglichen Recht können bestimmte Teile in Form von beschränkt dinglichen Rechten abgespalten oder übertragen werden. Diese Rechte (Dienstbarkeiten, Reallast, Grundpfandrechte, Erbbaurecht, Pfandrecht) sind auf bestimmte Bereiche des Herrschaftsrechts beschränkt. Die Beschränkung bedeutet für das Eigentumsrecht keinen Qualitätsverlust, sondern einen Quantitätsverlust. Das Fehlen des abgespalteten Teils wirkt sich als Belastung des dinglichen Rechts aus. Durch diese Belastung kann der Eigentümer bestimmte Befugnisse nicht mehr ausüben, die ihm kraft seines Eigentums grundsätzlich zustehen. Ein dingliches Recht hat immer einen Bezug zu einer Sache (z. B. zu einem Grundstück) und ist somit vom Eigentumsrecht abhängig. 2 Das Grundbuch Das Eigentum an beweglichen Sachen wird nach §§ 929 ff. BGB grundsätzlich durch Einigung über den Eigentumsübergang und die Übergabe der Sache übertragen. Die in § 873 BGB geregelte Übertragung des Eigentums an Grundstücken entspricht ihrer Struktur nach dem Eigentumsübergang an beweglichen Sachen. Auch hier ist zunächst eine Einigung erforderlich, jedoch muss diese gemäß § 925 (1) BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider an der Eigentumsübertragung beteiligten Parteien vor einem Notar erklärt werden. Dieser Einigungsvorgang wird bei Grundstücksübertragungen „Auflassung“ genannt. Die für den Eigentumsübergang an beweglichen Sachen erforderliche Übergabe wird bei Grundstücksübertragungen durch die Eintragung der Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ersetzt (vgl. § 873 BGB). Die sachenrechtliche Grund- 2 Das Grundbuch benutzen privatrechtliche Herrschaftsrechte = unbeschränktes, dingliches Recht = unbelastetes Eigentum verbrauchen belasten veräußern Abb. II 6: Das dingliche Recht

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.