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1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 935 - 962

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_935

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 891 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 1.1 Grundlagen und Arten der nationalen und internationalen Rechnungslegung 1.1.1 Grundlage und Art der nationalen Rechnungs legung nach Handelsgesetzbuch (HGB) Die nationale Rechnungslegung in Deutschland ist insbesondere durch das Handelsgesetz und das kontinentaleuropäische Rechnungslegungssystem geprägt. Das dritte Buch des HGB enthält die Bilanzierungsvorschriften für Unternehmen aller Rechtsformen gemäß §§ 238–263 HGB, ergänzt werden diese durch besondere Vorschriften für Kapitalgesellschaften gemäß §§ 264–355 HGB und deren individuellen Gesetze (AktG, GmbHG, PublG). Im Gegensatz zur folgenden internationalen Rechnungslegung nach den International Accounting Standards (IAS) werden nach HGB die Interessen des Fremdkapitalgebers (Gläubigerschutzprinzip) besonders berücksichtigt. Merkmale für das Gläubigerschutzprinzip sind das vorsichtige Bilanzieren sowie die Möglichkeit zur Bildung von stillen Reserven (Vergrößern der Haftungssubstanz für eventuelle Insolvenz des Unternehmens). Die Rechnungslegung nach dem Handelsrecht besteht aus zwei Bestandteilen, dem Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) und Anhang) und dem Lagebericht. Aufgaben des Jahresabschlusses sind die Informations- und Kontroll-, Dokumentations-, Gewinnfeststellungsund Ausschüttungsbemessungsfunktion sowie die Steuerbemessungsfunktion. Zielsetzung des Jahresabschlusses ist es, die verschiedenen Informationsbedürfnisse der Bilanzadressaten wie Vorstand, Interne Revision, Arbeitnehmervertreter, Anteilseigner, Gläubiger, Aufsichtsrat, Finanzamt, Öffentlichkeit etc. zu befriedigen. Welche der oben genannten Bestandteile erstellt und gegebenenfalls publiziert werden müssen, hängt von der Rechtsform und Größe der einzelnen Unternehmen ab. Nach § 267 HGB und § 1 PublG gilt je größer ein Unternehmen ist, umso strenger sind die Bilanzierungsvorschriften und desto größer ist der Umfang der Offenlegungspflicht. Nach § 5 (1) EStG ist der Jahresabschluss nach Handelsrecht maßgeblich für die Steuerbilanz und das Bemessen der Unternehmensbesteuerung (Maßgeblichkeitsprinzip). Beim Erstellen der Steuerbilanz wird von den Handelsbilanzwerten ausgegangen. Die handelsrechtlichen Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze (Gebot, Verbot oder Wahlrecht) haben daher grundsätzlich unmittelbare steuerliche Bedeutung (Bindung der Steuerbilanz an die Handelsbilanz). Die steuerlichen Wahlrechte sind nach § 5 (1) S. 2 EStG bei der steuerlichen Gewinnermittlung übereinstimmend mit der handelsrechtlichen Jahresbilanz auszuüben. Dies gilt für das Bilanzieren sowie für das Bewerten von Wirtschaftsgütern. Eine umgekehrte Maßgeblichkeit ist dann gegeben, wenn die steuerlichen Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechte einen gleich lautenden 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 892 892 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Handelsbilanzansatz voraussetzen. Besteht im Steuerrecht jedoch vom Handelsrecht abweichende Regelungen für die Bilanzierung und Bewertung von Wirtschaftsgütern (Gebot und Verbot), so wird das Maßgeblichkeitsprinzip durchbrochen. Beispiel hierfür ist, dass nach § 7 (4) EStG Gebäude mit dem gesetzlich bestimmten Abschreibungssatz (AfA) über die gesetzliche Abschreibungsdauer abzuschreiben sind. Nach § 264 (2) HGB hat der Jahresabschluss von Kapitalgesellschaft unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung (GoB) zu erfolgen. Die GoB waren ursprünglich allgemein anerkannte, ungeschriebene Regelungen, an die sich jeder Kaufmann bei der Rechnungslegung zu halten hatte. Teilweise wurden diese Grundsätze in § 243 (1) HGB festgeschrieben, es wird zwischen kodifizierten und nicht kodifizierten GoB unterschieden. Aus diesen Grundsätzen wurden unter anderem die folgenden Grundsätze ordnungsgemäßer Bilanzierung abgeleitet (vgl. Abb. VIII 1). Deutsche Jahresabschlüsse nach HGB sind auf den internationalen Kapitalmärkten schwer zu vermitteln und werden in den USA nicht akzeptiert, womit eine Diskussion um die internationale Harmonisierung der Rechnungslegung begann. Das Kapitalaufnahmeerleichterungsgesetz (KapAEG) von 1998 verbesserte die Wettbewerbsfähigkeit von deutschen Unternehmen auf den internationalen Kapitalmärkten und die erleichterte die Aufnahme von Gesellschafterdarlehen. Es wurde auf die veränderten Rechnungslegungsansprüche reagiert. Nach § 292a HGB können börsennotierte Unternehmen bis zum Jahr 2004 den Konzernabschluss alternativ zu §§ 290 ff. HGB nach den International Accounting Standards (IAS) bzw. International Financial Reporting Standards (IFRS) oder nach US-amerikanischen Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) erstellen. Wenig später wurde zusätzlich das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) verabschiedet. Es gab weitere Änderungen der handelsrechtlichen Rechnungslegungs-, Offenlegungs- und Prüfungsvorschriften. Nach § 297 (1) HGB wird bei börsennotierten Konzernen zusätzlich zu den bereits gesetzlich vorgeschriebenen Bestandteilen eine Kapitalflussrechnung gefordert. Dieser Bestandteil ist in der internationalen Rechnungslegung ein Pflichtbestandteil und die formelle sowie inhaltliche Form dieser Kapitalflussrechnung ist detailliert vorgeschrieben. Dies ist im Handelsrecht nicht der Fall. Ab 2005 wird von allen börsennotierten europäischen Unternehmen ein Konzernabschluss nach IAS verlangt.1 1.1.2 Grundlage und Art der internationalen Rechnungslegung nach International Accounting Standards (IAS) Gründe für die Entwicklung der internationalen Rechnungslegung sind das Eigen- und Fremdkapitalbeschaffen und deren breite Streuung auf den internationalen Kapitalmärkten bzw. Börsen, die Globalisierung und Internationalisierung der Waren- und Dienstleistungsmärkte und der unternehmerischen Tätigkeit sowie das Harmonisieren der Rechnungslegungsvorschriften. Durch die Kapitalbeschaffung auf internationalen Börsen müssen aufgrund derer Börsenvorschriften internationale Rechnungslegungsvorschriften verwendet werden. Im Jahr 1973 wurde aus diesen Gründen das IASC (International Accounting Standards Committee) als privatrechtliche Organisation von neun Ländern (Australien, Deutschland, Frankreich, Groß- 1 Vgl. Pellens, B. (2001), S. 564 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 893 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 893 britannien, Japan, Kanada, Mexiko, Niederlande und USA) gegründet, die die IAS strukturierten2 und die Rechnungslegungsvorschriften standardisierten, die an den wesentlichen Kapitalmärkten, vor allem am US-amerikanischen Finanzmarkt, anerkannt werden. Die IAS sind keine gesetzlichen Vorschriften. 2 Vgl. Buchholz, R. (2003), S. 7 f. VIII 1: Grundsätze der ordnungsgemäßen Bilanzierung (GoB) Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 894 894 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Wichtigstes Organ ist das IASB (International Accounting Standards Board). Aufgaben sind das Verabschieden der Standards und den dazugehörigen Interpretationen sowie die Kontaktaufnahme zu den nationalen Rechnungslegungsinstitutionen (sog. Standards Settern). Ziele der IAS sind die internationale Harmonisierung der Rechnungslegung sowie die Bereitstellung der Informationen für Investoren über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens sowie über deren Veränderungen. Hierbei steht der Investorenschutz (Shareholder Value-Prinzip) im Vordergrund. Bestandteile der IAS sind das Vorwort (preface), das Rahmenkonzept (framework) zum Darlegen der angewandten und anzuwendenden Grundprinzipien, die Standards und die dazugehörigen Interpretationen (interpretations). Die Standards und Interpretationen sind zwar die verbindlichen Regelungen für den Jahresabschluss, aber das Rahmenkonzept enthält die qualitativen Merkmale zur Rechnungslegung nach IAS (vgl. Abb. VIII 2).3 Im deutschen Recht kann es zu einer Normenkollision kommen, deshalb gibt es im System der IAS-Rechnungslegung die Vereinbarung, dass die speziellen Regelungen (lex specialis) Vorrang vor den allgemeinen Regelungen (lex generalis) haben. Die Normenpyramide hat den Aufbau, dass die Interpretationen der einzelnen Standards Vorrang vor den einzelnen Standards haben, die wiederum Vorrang vor dem Framework haben. Tritt der Fall ein, dass nach Anwenden aller drei Stufen kein genaues Einordnen möglich ist, gelten die jeweiligen nationalen Standards. Das Framework entspricht formell im Wesentlichen den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Bilanzierung nach HGB. Mit diesen Regelungen soll eine wahre und angemessene Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens (true and fair view) erreicht werden. Das Framework definiert auch die Positionen, die in den Jahresabschluss eingehen.4 Das Maßgeblichkeitsprinzip im Sinne des Handelsrechts existiert nach IAS nicht und das Vorsichtsprinzip (prudence) ist milder als im Handelsrecht. Es soll lediglich das Vermögen und der Erfolg tendenziell richtig abgebildet werden. Das Framework stellt kein IAS-Standard dar. Stille Reserven zu bilden oder Rückstellungen zu überbewerten ist unzulässig.5 Die IAS regelt auf privatrechtliche Art und Weise Grundsatzfragen und spezielle Rechnungslegungsfragen ohne mit dem Steuerrecht verknüpft zu sein. Das Steuerrecht nach IAS hat keinen Einfluss auf die Entwicklung, den Umfang und die Qualität der Rechnungslegung. Die Erstellung der Steuerbilanz erfolgt weiter nach den jeweiligen nationalen, steuerlichen Regelungen. 3 Vgl. ebenda, S. 44 ff. 4 Vgl. Pellens, B. (2001), S. 443 5 Vgl. Hayn, S./Waldersee, G. (2002), S. 50 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 895 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 895 1.1.3 Synoptischer Vergleich der einzelnen Rechnungslegungsstandards Nach IAS gibt es mehrere Bestandteile für den Jahresabschluss. Neben der Bilanz (balance sheet), der Gewinn- und Verlustrechnung (income statement) und dem Anhang (notes) gibt es zusätzlich eine Kapitalflussrechnung (statement of changes in financial positons) sowie andere Aufstellungen (statements) und Erläuterungen (explanatory materials).6 Das Aufstellen und der Umfang des Jahresabschlusses nach IAS sind rechtsform- und größenunabhängig, außer beim Segmentierungsbericht.7 6 Vgl. Pellens, B. (2001), S. 437 7 Vgl. Born, K. (2002), S. 65 Abb. VIII 2: Grundsätze des Frameworks nach IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 896 896 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Ziele des Jahresabschlusses ist die Bereitstellung von Informationen über die Vermögens- und Finanzlage (Liquidität und Solvenz), die Ertragslage (Ertragskraft, Profitabilität, Performance) und die Veränderungen der Vermögens- und Finanzlage vorrangig durch Bilanz, GuV und Kapitalflussrechnungen für die wirtschaftlichen bzw. investitionsorientierten Entscheidungen. Die Adressaten (user) des Jahresabschlusses nach IAS sind dieselben wie im Handelsrecht. Abb. VIII 3: Synoptischer Vergleich der einzelnen Rechnungslegungsstandards Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 897 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 897 1.2 Bilanzierung und Bewertung der Immobilie nach HGB 1.2.1 Die Immobilie in der Bilanz nach HGB Nach §§ 246 ff. HGB bestehen verschiedene Ansatzvorschriften zum Bilanzieren („dem Grunde nach“) von Wirtschaftsgütern bzw. Vermögensgegenständen, die im Hinblick auf die Bewertung und den Bilanzansatz („der Höhe nach“) zu beachten sind. Es besteht nach § 240 (1) HGB und § 246 (1) HGB ein Ansatzgebot für alle Vermögensgegenstände mit den jeweiligen Werten zu Beginn des Handelsgewerbes und beim Jahresabschluss. Werden Immobilien als Umlaufvermögen bilanziert, handelt es sich hierbei um Vermögensgegenstände, die zum vorübergehenden Nutzen im Geschäftsbetrieb (z. B. Immobilienhandel) der Unternehmung bestimmt sind.8 Sie werden als Vorräte bilanziert, während nach § 247 (2) HGB Vermögensgegenstände, unter anderem Immobilien, als Anlagevermögen bezeichnet werden, die dazu bestimmt sind, dem Geschäftsbetrieb, z. B. als Betriebs- und Produktionsstätte, dauerhaft zu dienen. Nach Handelsrecht wird dieses Grundvermögen als Sachanlage in der Bilanz explizit aufgeführt (vgl. Abb. VIII 4). Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte werden unabhängig von ihrer Bebauung in einer Position bilanziert. Der Bilanzwert setzt sich aus dem Grundstücks- und Gebäudewert zusammen. Ein getrenntes Ausweisen ist aber zulässig, da für die Abschreibung eine Trennung vom nicht ab- 8 Vgl. Coenenberg, A./Gingele, R. (1993), S. 727 Abb. VIII 4: Bilanzauszug nach § 266 HGB Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 898 898 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III nutzbaren Grundstück vom abnutzbaren Gebäude erfolgen muss. Erbbaurechte, Wohnungs- und Bergwerkseigentum (grundstücksgleiche Rechte) werden einschließlich der Bauten wie eigene Grundstücke bilanziert. Dem Gebäude dienende Einrichtungen, z. B. Heizungs-, Beleuchtungsanlagen und Aufzüge, werden aufgrund ihrer Zweckbestimmung von der Position „Technische Anlagen und Maschinen“ abgegrenzt, da sie nach § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind, denn sie dienen nicht der Unternehmensproduktion. Die Unterscheidung ist notwendig, da die zum Gebäude gehörenden Teile zusammen mit dem Gebäude über dessen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Gebäudebestandteile, die mit der Gebäudenutzung nicht unmittelbar zusammenhängen, werden als selbständige Wirtschaftsgüter (z. B. Außenanlagen) ausgewiesen. Sind im Bau befindliche Anlagen am Bilanzstichtag noch nicht fertig gestellt, sind sie bis zu ihrer Fertigstellung mit ihren Ausgaben unter der Bilanzposition „Anlagen im Bau“ zu bilanzieren.9 1.2.2 Bewertung der Immobilie bei Vermögenszugang Die Bewertung der einzelnen Vermögensgegenstände, ob Umlauf- oder Anlagevermögen, hat sowohl handelsrechtlich als auch steuerrechtlich zu Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zu erfolgen. Im Handelsrecht sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten die Ausgangsbasis für die handelsrechtlichen Abschreibungen und im Steuerrecht für die steuerliche Absetzung für Abnutzungen oder Substanzverringerung. Sie bilden unter anderem die Wertobergrenze, zu dem der Vermögensgegenstand bilanziert und aktiviert wird.10 Auch Immobilien werden bei Vermögenszugang höchstens mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Eigenbau) bewertet und bilanziert.11 Anschaffungskosten: Nach § 255 (1) HGB sind Anschaffungskosten, die Aufwendungen, die geleistet werden müssen, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten zählen der Anschaffungspreis zzgl. der aktivierungsfähigen Anschaffungs- 9 Vgl. ebenda, S. 87 10 Vgl. Horschitz, H./Groß, W./Weidner, W. (2000), S. 171–222 11 Vgl. Beuttler, A. (2001), S. 931 Abb. VIII 5: Anschaffungskostenschema bei Immobilien11 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 899 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 899 nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten abzüglich den Anschaffungspreisminderungen (vgl. Abb. VIII 5) nach dem Prinzip der Einzelkostenbewertung. Einzelkosten sind betriebsbedingte Aufwendungen, die dem Vermögensgegenstand direkt zugerechnet werden können. Gemeinkosten und kalkulatorische Kosten zählen nicht zu den Anschaffungskosten. Bei Immobilien ist zu beachten, dass die Anschaffungskosten anteilig nach Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden, da nur die Anschaffungskosten für das Gebäude planmäßig abschreibungsfähig sind (s. später planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen). Herstellungskosten: Nach § 255 (2) HGB sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten zur Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seiner Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung entstehen. Im Gegensatz zu den Anschaffungskosten können neben den Einzelkosten hier bestimmte Gemeinkosten aktiviert werden. Nach Handelsrecht und IAS bestehen hierfür Aktivierungspflicht, Aktivierungswahlrecht oder Aktivierungsverbot (vgl. Abb. VIII 6).12 Die Einzelkosten bilden handelsrechtlich die Wertuntergrenze und sind aktivierungspflichtig. Die handelsrechtliche Wertuntergrenze ist niedriger als die Wertuntergrenze nach IAS. Für die Gemeinkosten besteht handelsrechtlich ein Aktivierungswahlrecht. Zusammen mit den aktivierungspflichtigen Einzelkosten stellen sie die Wertobergrenze, zu dem der Vermögensgegenstand bilanziert werden kann, dar. Gemeinkosten sind die Aufwendungen, die nicht unmittelbar dem Wirtschaftsgut zurechenbar sind, sondern durch Schlüsselung bzw. Umlage zu dem hergestellten Gut in Beziehung gebracht werden. Nach IAS bilden die Wertuntergrenze die Einzelkosten und die Gemeinkosten. Bei den Vertriebsgemeinkosten besteht handelsrechtlich und nach IAS ein Aktivierungsverbot. Nach Fertigstellung des Gebäudes können nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Erstellung eines Anbaus, Aufstockung eines bisherigen Gebäudes etc.) anfallen. Nachträglicher Herstellungsaufwand ist eine Substanzvermehrung (z. B. Gebäudeanbauten und -aufstockungen etc.) oder die unter anderem eine wesentliche Verbesserung der Immobilie (z. B. Modernisierung) mit sich bringt. Der nachträgliche Herstellungsaufwand ist auf die Nutzungsdauer gleichmäßig zu verteilen. Falls diese Aufwendungen zu keiner nachhaltigen Verbesserung, zu keiner Substanzvermehrung oder zu keiner wesentlichen Veränderung des Gegenstandes führen, liegt ein Erhaltungsaufwand (Aufwand für laufende Instandhaltung) vor. Der Erhaltungsaufwand ist sofort als Aufwand im Jahresabschluss zu berücksichtigen. 1.2.3 Folgebewertung der Immobilie Die Folgebewertung von Immobilien im Anlagevermögen erfolgt auf Grundlage der fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum beizulegenden Wert. Eine Neubewertung der bereits bilanzierten Immobilien ist nach HGB grundsätzlich nicht vorgesehen. Preissteigerungen bei Neubauten oder beim Grundstück führen zu stillen Reserven, die erst zum Zeitpunkt des Verkaufes der Immobilie im Jahresabschluss erfolgswirksam ausgewiesen werden (Realisationsprinzip). • Zu fortgeführten historischen Anschaffungs und Herstellungskosten: Nach § 253 (2) HGB sind bei Vermögensgegenständen des abnutzbaren Anlagevermögens die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die planmäßige Abschreibung zu mindern (fort- 12 Vgl. Eisele, W. (1999), S. 280 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 900 900 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III geführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten). Die Anschaffungs- und Herstellungskosten (Basiswert) sind auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen. Das Handelsrecht enthält keine speziellen Regelungen für die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. • Zum beizulegenden Wert: Der beizulegende Wert ist nach § 253 (2) S. 3 HGB ein Korrekturwert für Vermögensgegenstände im Anlagevermögen. Maßstab für diesen Wert sind die Wiederbeschaffungskosten oder der Ertragswert. Ist der beizulegende Wert des Anlagevermögens am Abschlussstichtag niedriger als die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (außergewöhnliche Wertänderungen) und Abb. VIII 6: Aktivierbare Herstellungskosten nach HGB und IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 901 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 901 handelt es sich dabei um eine vorübergehende Wertminderung, kann nach dem gemilderten Niederstwertprinzip eine außerplanmäßige Abschreibung zusätzlich zu der planmäßigen Abschreibung vorgenommen werden. Handelt es sich aber um eine voraussichtlich dauernde Wertminderung, muss zusätzlich neben der planmäßigen Abschreibung eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen werden (vgl. Abb. VIII 7). Der beizulegende Wert kann nach § 253 (5) HGB bei Personengesellschaften beibehalten werden, auch wenn die Gründe hierfür nicht mehr bestehen (Beibehaltungswahlrecht). Für Kapitalgesellschaften besteht nach § 280 (1) HGB ein Wertaufholungsgebot. Die Wertaufholung erfolgt durch eine Zuschreibung, die eine vorausgegangene Abschreibung (Korrektiv) voraussetzt. Sinn und Zweck der Zuschreibung ist es, in der Bilanz die zutreffenden Wertansätze der Vermögenspositionen herbeizuführen, um ein entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu ermöglichen (true and fair view). Wertsteigerungen über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nicht berücksichtigt (Realisationsprinzip). Beim Umlaufvermögen muss nach § 253 (3) HGB im Jahresabschluss der niedrigere Wert („strenges Niederstwertprinzip“) im Jahresabschluss zwingend angesetzt werden. Es wird eine außerplanmäßige Abschreibung von den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen. 1.2.4 Planmäßige und außerplanmäßige Abschreibung der Immobilie Aufgabe der Abschreibung ist es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der abnutzbaren Wirtschaftsgüter bzw. Vermögensgegenstände auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer oder Abb. VIII 7: Bewertungsansätze nach HGB Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 902 902 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III auf eine bestimmte Abschreibungsdauer angemessen zu verteilen und dabei den Wertverzehr buchmäßig zu erfassen. Die Nutzungsdauer kann in eine technische, optimale und wirtschaftliche Nutzungsdauer unterschieden werden. Maßgebend für die Abschreibung ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer, die entweder aus der betriebsindividuellen Erfahrung oder aus den steuerlichen Abschreibungstabellen bestimmt wird. Die steuerlichen Abschreibungstabellen geben die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer vor, die dann für die Berechnung der steuerlichen Substanzverringerung bindend ist. Nach dem Vorsichtsprinzip wird im Handelsrecht die Nutzungsdauer bevorzugt zu kurz als zu lang geschätzt.13 Der Werteverzehr kann technisch, wirtschaftlich oder zeitlich bedingte Ursachen haben. Es wird zwischen planmäßigem (vorhersehbarer) und außerplanmäßigem (unerwarteter) Werteverzehr unterschieden. Planmäßiger Werteverzehr tritt bei Vermögensgegenständen ein, deren Nutzen zeitlich begrenzt ist. Während der außerplanmäßige Wertverzehr für alle Vermögensgegenstände, auch für die nicht abnutzbaren, eintreten kann. Es gibt verschiedene Abschreibungsverfahren, um den planmäßigen Werteverzehr zu erfassen. Die lineare Abschreibung verteilt die Anschaffungsoder Herstellungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer als Aufwand (Abschreibung in gleich bleibenden Beträgen). Die degressive Abschreibung verteilt den Werteverzehr in fallenden Jahresbeträgen auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes. Daneben gibt es noch die progressive und die leistungsabhängige Abschreibung. Diese allgemein gültigen Regelungen gelten für Maschinen, Fuhrpark etc., aber für Gebäude gelten jedoch die im Steuergesetz vorgeschriebenen Abschreibungssätze. Nach dem „Gesetz zur Neuregelung der Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden“ vom 16. Juni 1964 (BStBl 1964 I S. 384) gilt hinsichtlich der steuerlichen Abschreibung von Gebäuden abweichend von den allgemeinen Grundsätzen eine eigenständige Regelung.14 Nach § 7 (4) EStG können die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude linear in gleich bleibenden Beträgen auf die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Grundsätzlich ist nach der gesetzlich bestimmten Nutzungsdauer ein Abschreibungssatz von 3 % (aktuell vorliegender Gesetzesentwurf für neuen Abschreibungssatz von 2 % geltend ab 01.01.2003 für Betriebsgebäude bei Bauantrag oder Kaufvertrag nach dem 31.12.2002) anzuwenden, falls das Gebäude zum Betriebsvermögen gehört und nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Trifft dies nicht zu, kann nach § 7 (2) S. 2 EStG ein Abschreibungssatz von 2 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924 bzw. von 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 angesetzt werden. Hat das Gebäude eine kürzere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, kann nach § 7 (4) S. 2 EStG und nach § 254 HGB ein höherer Abschreibungssatz zugrunde gelegt werden. Der Steuerpflichtige hat dies nachzuweisen. Abschreibungssätze, die niedriger als die gesetzlichen Abschreibungssätze sind, sind unzulässig. Die Abschreibungen erfolgen grundsätzlich pro rata temporis (zeitgenau) und beginnen mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bzw. bei Fertigstellung des Gebäudes. Bei Immobilien besteht bei der linearen Abschreibung das Wahlrecht, das Objekt tagesgenau abzuschreiben oder die Vereinfachungsregel anzuwenden, die den Zugangsmonat voll anrechnet und dafür den Abgangsmonat nicht berücksichtigt. Es kann auch nach § 7 (5) EStG degressiv abgeschrieben werden, vorausgesetzt der Steuerpflichtige hat das Gebäude selbst erstellt oder im Jahr der Fertigstellung angeschafft. Die degressive Abschreibung ist nur noch für Neubauten, die zu Wohnzwecken dienen und die nicht zum Betriebsvermögen gehören, möglich (geplant ist, die Abschaffung der degressiven Abschreibung für Mietneubauten 13 Vgl. Wöhe, G. (2010), S. 761 14 Vgl. Horschitz, H./Groß, W./Weidner, W. (2000), S. 375 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 903 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 903 bei Bauantrag oder Kaufvertrag nach dem 31.12.2006. In dieser Übergangszeit soll die degressive Abschreibung von 3 % für die ersten 8 Jahre und 2 % für die folgenden 38 Jahre betragen). Es wird bei der degressiven Abschreibungsmethode im Anschaffungsjahr der volle Betrag abgeschrieben. Nach § 7 (6) EStG ist auch eine Absetzung aufgrund der Substanzverringerung auf Grund und Boden möglich, z. B. bei Bergbauunternehmen, Steinbrüchen und anderen Betrieben, die einen Verbrauch der Substanz mit sich bringen. Neben der gewöhnlichen Abnutzung können außergewöhnliche Abnutzungen aufgrund einer ungewöhnlichen technischen (z. B. Brand, Bruch, Naturkatastrophen, Schwamm, Fäulnis etc.) oder wirtschaftlichen Abnutzung (z. B. Heimfall des Erbbaurechts, vorzeitiges Beenden eines Mietverhältnisses etc.) hinzukommen. Diese (unplanmäßigen) Absetzungen kommen zusätzlich zu den gewöhnlichen (planmäßigen) Absetzungen hinzu. Abb. VIII 8: Beispielaufgabe Folgebewertung nach HGB Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 904 904 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 1.2.5 Bilanzierung und Bewertung des Immobilien Leasings Das Immobilien-Leasing ist eine besondere Form der langfristigen Vermietung/Verpachtung nach §§ 535 ff. BGB von Grundstücken und Gebäuden mit oder ohne Kaufoption. Handelsrechtlich gibt es hierfür keine speziellen Regelungen bzw. Vorschriften für die bilanzielle Behandlung von Leasingverträgen, außer dass für diesen Fall in der Rechnungslegung nach § 285 (3) HGB eine Berichtspflicht im Anhang besteht. Steuerrechtlich gibt es Erlasse der Finanzverwaltung, unter welchen vertraglichen Voraussetzungen das Leasingobjekt dem Leasinggeber oder -nehmer zuzurechnen ist. Dabei ist nach den Leasingarten und Merkmalen zu unterscheiden (vgl. Abb. VIII 9).15 Grundsätzlich ist der Leasinggegenstand dem Leasinggeber zuzurechnen, außer es werden Bedingungen (im weiteren Verlauf folgend) erfüllt, dann wird der Gegenstand dem Leasingnehmer zugerechnet. Bei einem Finanzierungsleasingvertrag ist zwischen einem Vollamortisationsvertrag (über bewegliche Wirtschaftsgüter, Gebäude, Grund und Boden) und einem Teilamortisationsvertrag zu unterscheiden. Das Zurechnen des Leasingobjektes zum Leasingnehmer ist abhängig vom Vertragstypus. 15 Vgl. BMF vom 19.04.1971, BStBl II S. 264 ff.; BMF vom 23.12.1991, IV B2–S2170–115/91, BStBl 1992, S. 13 Abb. VIII 9: Leasingarten und ihre Merkmale Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 905 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 905 Beim Vollamortisationsvertrag wird das Leasingobjekt dem Leasingnehmer zugerechnet, wenn die Grundmietzeit zwischen 40 % und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beträgt und der Vertrag eine günstige Mietverlängerungs- oder Kaufoption enthält oder die Grundmietzeit unter 40 % bzw. über 90 % beträgt, auch wenn der Vertrag keine Mietverlängerungs- oder Kaufoption enthält oder es sich um ein Spezialleasing handelt. Des Weiteren wird der Grund und Boden beim Vollamortisationsvertrag dem Leasingnehmer zugerechnet, wenn bereits das mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude dem Leasingnehmer zugerechnet worden ist. Beim Teilamortisationsvertrag wird das Leasingobjekt dem Leasingnehmer zugerechnet, wenn der die Vollamortisation übersteigende Mehrerlös zu mindestens 75 % dem Leasingnehmer zuzurechnen ist oder im Vertrag eine günstige Mietverlängerungs- oder Kaufoption vereinbart wurde.16 Wird der Leasinggegenstand beim Finanzierungsleasing wirtschaftlich dem Leasingnehmer zugerechnet, muss er das Leasingobjekt in seiner Bilanz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, d. h. als Barwert der zu zahlenden Nettoleasingraten, aktivieren und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Die entstandenen Vertragsabschlusskosten dürfen nicht aktiviert werden. Des Weiteren muss er die zu zahlenden Leasingraten als „Verbindlichkeiten gegenüber dem Leasinggeber“ für den Bilanzausgleich passivieren. Die Leasingraten sind in diesem Fall in einen Zins- und Kostenanteil sowie in einen Tilgungsanteil aufzuteilen. Es ist beim Aufteilen zu berücksichtigen, dass sich infolge der laufenden Tilgung der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil entsprechend erhöht. Der Zins- und Kostenanteil stellt eine sofort abzugsfähige Betriebsausgabe dar, während die Tilgung der Kaufpreisverbindlichkeit erfolgsneutral zu behandeln ist.17 Der Leasinggeber hat den Leasinggegenstand als Forderung (Mietverhältnis) zu bilanzieren. Das Mietleasing rechnet den Leasinggegenstand als wirtschaftliches und juristisches Eigentum dem Leasinggeber zu. Dieser hat dann das Leasingobjekt in seiner Bilanz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren und über die betriebsübliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Das sog. Sale-and-lease-back-Verfahren wird hier nicht behandelt, da noch strittig ist, wie der Verkaufserlös für diese Transaktion im Jahresabschluss nach HGB behandelt werden soll. 1.3 Bilanzierung der Immobilie nach IAS 1.3.1 Die Immobilie in der Bilanz nach IAS Die Bilanz nach IAS besteht auf der Aktivseite aus den Vermögenswerten (assets) und der Passivseite aus Eigenkapital (equity) und den Schulden (liabilities) (vgl. Abb. VIII 10). Für das Aktivieren von Vermögenswerten, unter die auch die Immobilie als solche fällt, muss die Definition des Vermögenswertes erfüllt werden. Die Definition für einen Vermögenswert ist im Framework enthalten. Ein Vermögenswert ist eine in der Vermögensmacht stehende Ressource, die ein Ergebnis von vergangenen Ereignissen (Kauf, Eigenherstellung) darstellt und von der zukünftig erwartet wird, dass dem Unternehmen wirtschaftlichen Nutzen zufließt.18 Der wirtschaftliche Nutzen wird als direkter oder indirekter Zufluss von Zahlungsmitteln oder Zahlungsäquivalenten definiert. Neben der Definition als Vermögenswert müssen die Wahrscheinlichkeit (probability) 16 Vgl. Hayn, S./Waldersee, G. (2002), S. 101 ff. 17 Vgl. Eisele, W. (1999), S. 259 ff. 18 Vgl. Buchholz, R. (2003) S. 66 ff. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 906 906 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III des wirtschaftlichen Nutzens und die verlässliche Bewertung (reliable measurement) des Vermögenswertes erfüllt werden. Die Wahrscheinlichkeit fordert eine bestimmte Wahrscheinlichkeitshöhe für den Zufluss des zukünftigen, wirtschaftlichen Nutzens. Sie muss mehr als 50 % betragen, d. h. es müssen mehr Gründe für als gegen den Zahlungsmittelzufluss sprechen. Ist die Wahrscheinlichkeit kleiner als 50 %, besteht ein Aktivierungsverbot für den Vermögensgegenstand (Gefahr einer Fehlinvestition). Die verlässliche Bewertung ordnet die Werte dem betreffenden Vermögenswert zu. Hierbei ist die wahrheitsgetreue Darstellung (faithful presentation), das willkürfreie und wertfreie Darstellen (neutrality) und das Vorsichtsprinzip (prudence) zu beachten. Die Aufwendungen für einen Vermögenswert müssen sich verlässlich bestimmen lassen und direkt zurechenbar sein. Die Bewertung hat richtig, willkürfrei und vorsichtig zu erfolgen. Erfüllt der Vermögenswert (asset) diese Voraussetzungen, wird er „dem Grunde nach“ und „der Höhe nach“ in der Bilanz aktiviert. Wird eine der genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, besteht ein Ansatzverbot. Beispiel hierfür: Erfüllt der bilanzierte Vermögenswert keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr, z. B. eine Liegenschaft nach IAS  40 wird stillgelegt und generiert somit keine Zahlungsströme (Cashflows) mehr oder es ist kein Verkaufserlös zu erwarten, darf er nicht mehr bilanziert werden. Abb. VIII 10: Bilanzgliederung nach IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 907 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 907 Beim Bilanzieren von Immobilien nach IAS ist zu prüfen, ob die Immobilie nur vorübergehend dem Geschäftsbetrieb dient, dann ist sie als Vorräte (inventories) nach IAS 2 im Umlaufvermögen (current asset) zu bilanzieren. Wird sie aber zur Erfüllung des Geschäftszweckes eigengenutzt und ist sie für das Unternehmen betriebsnotwendig, dann wird sie nach IAS 16 als Sachanlage (property, plant and equipment) im Anlagevermögen (non current asset) bilanziert. Die Besonderheit nach IAS ist, dass als Finanzinvestition gehaltene Grundstücke und Gebäude (investment properties) nach IAS 40 bilanziert werden müssen. Diese Immobilien dienen zur langfristigen Wertsteigerung und/oder für den Erhalt von Miet- und Pachteinnahmen19 (vgl. Abb. VIII 11). 1.3.2 Bewertung der Immobilie bei Vermögenszugang Basiswert für die Zugangsbewertung sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten (historical costs). Bei den historischen Kosten handelt es sich entweder um die Anschaffungskosten (costs of purchase) beim Fremderwerb oder um Herstellungskosten (costs of conversion) bei Eigenherstellung.20 Die Anschaffungskosten errechnen sich wie im Handelsrecht. Die nachträglichen Anschaffungskosten (subsequent expenditures) nach IAS werden grundsätzlich berücksichtigt, wenn sie den wirt- 19 Vgl. Hayn, S./Waldersee, G. (2002), S. 99 20 Vgl. Buchholz, R. (2003), S. 171 Abb. VIII 11: Entscheidungspfad für Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 908 908 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III schaftlichen Nutzen des Vermögenswertes, z. B. durch Verlängerung der Nutzungsdauer, steigern. Dann besteht für sie Aktivierungspflicht. Handelt es sich aber um Instandhaltungsmaßnahmen, dürfen diese nicht aktiviert werden (Aktivierungsverbot), sondern sie sind sofort als Aufwand zu erfassen. Eine Besonderheit sind die Finanzierungskosten. Wenn es sich bei dem Vermögenswert um einen qualifizierten Vermögenswert (qualifying asset) handelt, können diese im Rahmen der alternativ zulässigen Behandlung (allowed alternativ treatment) aktiviert werden. Bei einem qualifizierten Vermögenswert handelt es sich um einen Vermögenswert, der erst nach einem längeren Zeitraum (z. B. Bauzeit von 18 Monaten) betriebsbereit ist. Die Finanzierungskosten dürfen aber nur solange aktiviert werden, bis der Vermögenswert betriebsbereit ist. Ab diesem Zeitpunkt sind die Finanzierungskosten (Zinsaufwendungen) als Aufwand zu verrechnen.21 Die Herstellungskosten setzen sich wie im Handelsrecht aus den Einzelkosten und Gemeinkosten zusammen. Es besteht nach IAS eine Einbeziehungspflicht für die Einzelkosten und Gemeinkosten. Die Verwaltungskosten sind dann aktivierungspflichtig, wenn sie sich auf die Produktion beziehen. Für allgemeine Verwaltungskosten, die sich nicht auf die Produktion beziehen lassen, besteht ein Aktivierungsverbot, z. B. für kaufmännische Tätigkeiten. Für die Vertriebskosten besteht ein Aktivierungsverbot, da sie erst nach der Fertigung beim Absatz anfallen. Dies gilt auch für die kalkulatorischen Kosten. Bei den Finanzierungskosten besteht wie bei den Anschaffungskosten ein Wahlrecht22 (Abb. VIII 6). Immobilien im Umlaufvermögen und im Anlagevermögen werden mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten (historical costs) bilanziert. Gehen die Immobilien als Finanzinvestition zu, werden sie mit ihren Anschaffungskosten inklusive den Transaktionskosten und eventuell entstehenden nachträglichen Anschaffungskosten bilanziert.23 1.3.3 Folgebewertung der Immobilie 1.3.3.1 Folgebewertung im Umlaufvermögen nach IAS 2 Die Folgebewertung der im Umlaufvermögen befindlichen Immobilien erfolgt zu ihren ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten (historical costs), solange sie nicht auf den Nettover- äußerungswert (net realisable value) sinken. Der Nettoveräußerungswert ist ein Zeitwert, der bei einem normalen Geschäftsbetrieb erzielbar wäre und am Markt ermittelt wurde (vgl. Abb. VIII 12). Liegt dieser Wert unter den ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten, besteht eine Abschreibungspflicht („strenges Niederstwertprinzip“). Die Abwertung erfolgt über eine Einzelwertberichtigung und wird dann in der Periode, in der sie anfällt, als Aufwand erfasst. Befindet sich der Vermögenswert in der nächsten Rechnungsperiode noch in der Bilanz, ist zu prüfen, ob die Abwertung in Art und Höhe noch gerechtfertigt ist. Ist der Wert mittlerweile wieder angestiegen, besteht ein Wertaufholungsgebot (Imparitätsprinzip). Es muss eine Zuschreibung bis zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten oder zu dem neuen Nettoveräußerungserlös erfolgen. Obergrenze bilden die ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten.24 21 Vgl. ebenda, S. 68 22 Vgl. ebenda, S. 120 ff. 23 Vgl. Hayn, S./Waldersee, G. (2002), S. 99, S. 120 24 Vgl. ebenda, S. 137 f. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 909 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 909 1.3.3.2 Folgebewertung im Sachanlagevermögen nach IAS 16 Das Sachanlagevermögen kann mit zwei unterschiedlichen Methoden bewertet (measurement subsequent of initial recognition) werden. Wie im Handelsrecht kann zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten (benchmark treatment) bilanziert werden oder es kann als alternativ zulässig (alternative allowed treatment) eine Neubewertung (revaluation) durchgeführt werden (vgl. Abb. VIII 13). Allowed alternative Treatment Abb. VIII 12: Folgebewertung nach IAS 2 Abb.VIII 13: Folgebewertung nach IAS 16 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 910 910 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Bei den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten wird der Vermögenswert mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibung (accumulated depreciation) und den kumulierten Wertminderungsaufwendungen (impairment losses) in der Bilanz angesetzt. Wird eine Neubewertung durchgeführt, entspricht dieser Wert dem beizulegenden Wert bzw. Marktwert (fair value). Er ist der Wert, der zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Partnern vereinbart werden könnte. Hierbei ist wichtig, falls ein einzelner Vermögenswert neu bewertet werden muss, dass die gesamte Gruppe des Sachanlagevermögens neu bewertet wird. Es gibt bei der Neubewertung keine Obergrenze, d. h. der neu ermittelte Wert kann über den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen. Entscheidet sich das Unternehmen für diese Methode, muss in regelmäßigen Zeitabständen das Sachanlagevermögen neu bewertet werden, um wesentliche Abweichungen vom Buchwert und dem beizulegenden Wert am Bilanzstichtag zu vermeiden. Liegt der beizulegende Wert unter den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, so ist die Differenz aufwandswirksam zu erfassen. Ist der Buchwert niedriger als der beizulegende Wert, ist die Differenz erfolgsneutral auf den Neubewertungssaldo zu erhöhen und als eine spezielle Neubewertungsrücklage (revaluation surplus) einzustellen. Die Rücklage kann später aufgelöst oder beibehalten werden. Falls die Neubewertungsrücklage aufgelöst wird, erfolgt dies über das Umbuchen in die Gewinnrücklage (retained earnings).25 In der Regel ist der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden nach IAS 16.30 der Verkehrswert, der durch ein Sachverständigengutachten ermittelt wird. Eine jährliche Neubewertung ist dann notwendig, wenn starke Schwankungen beim beizulegenden Zeitwert auftreten, bei geringfügigen Schwankungen alle drei bis fünf Jahre.26 1.3.3.3 Folgebewertung als Finanzinvestition gehaltener Immobilien nach IAS 40 Wie beim Sachanlagevermögen gibt es für die als Finanzanlage bilanzierten Immobilien ein Wahlrecht. Die Immobilien können mit den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. dem Kostenmodell (cost model) oder mit dem Fair Value (fair value model) im Laufe der Jahre bewertet werden. Die gewählte Methode gilt dann für alle als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (investment properties).27 Zwischen den Methoden darf gewechselt werden, falls der ermittelte Wert zu einem angemesseneren Jahresabschluss führt (vgl. Abb. VIII 14). Die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfolgt genauso wie beim Sachanlagevermögen. Für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes im Rahmen einer Neubewertung können folgende Verfahren angewandt werden: • Ein direkter Vergleich mit aktuellen Preisen ähnlicher Immobilien. Nach IAS 40.39 ist dies der bestmögliche substanzielle Hinweis für den beizulegenden Wert. Das Unternehmen hat dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Unterschiede über Art, Lage oder Zustand der Immobilie und über die Mietvertragsgestaltungen festgestellt werden und zu berücksichtigen sind. 25 Vgl. Buchholz, R. (2003). S. 130 ff. 26 Vgl. Born, K. (2002), S. 103 27 Vgl. Hayn, S./Waldersee G. (2002), S. 120 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 911 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 911 • Ist ein direkter Vergleich mit ähnlichen Immobilien nicht möglich, kann nach IAS 40.40 (a) und (b) ein angepasstes Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Bei (a) wird sich auf den Vergleich mit Immobilien abweichender Art, anderen Zustandes oder Standorts bezogen, die über ein Anpassen vergleichbar gemacht werden. Während (b) Preise auf weniger aktiven Märkten, die vor kurzem erzielt wurden, vergleicht. • Nach IAS  40.40 (c) kann eine ertragsorientierte Wertermittlung anhand einer diskontierten Cashflow Methode durchgeführt werden. Berücksichtigt sollen die bestehenden Mietverhältnisse als auch die marktüblichen Mieten werden. Die Abzinsungssätze sind von vergleichbaren Immobilien abzuleiten und sollen die Unsicherheit der Höhe und des zeitlichen Anfalls künftiger Cashflows widerspiegeln. Die aus dem beizulegenden Wert (fair value) entstehende Gewinne oder Verluste werden sofort erfolgswirksam erfasst. Werden die nach IAS 40 als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien jährlich neu bewertet, stellt dies das tatsächliche Bild über die Immobilienwerte in der Bilanz bzw. im Jahresabschluss dar. Die Bildung von stillen Reserven wird somit verhindert. Es ist aber zu beachten, dass der im Grunde noch nicht realisierte Gewinn in der GuV erfolgswirksam erfasst wird und den ausschüttungsfähigen Gewinn somit erhöht. Wenn es zur Ausschüttung dieses Gewinnes kommt, besteht die Gefahr, dass das Eigenkapital gemindert wird. Wird der entstehende Gewinn nicht ausgeschüttet, führt er zu einer Eigenkapitalerhöhung. Abb. VIII 14: Folgebewertung als Finanzinvestition gehaltener Immobilien nach IAS 40 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 912 912 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 1.3.4 Planmäßige und außerplanmäßige Wertminderung nach IAS 1.3.4.1 Planmäßige Wertminderung nach IAS 16.41 für Sachanlagevermögen Nach IAS 16.41 ist das Abschreibungsvolumen (= Anschaffungs- und Herstellungskosten abzgl. Restwert des Vermögenswerts) planmäßig auf die Nutzungsdauer zu verteilen. Die Nutzungsdauer ist nach der voraussichtlichen Nutzbarkeit des Vermögenswerts für das Unternehmen zu definieren. Sie kann kürzer als die wirtschaftliche Nutzungsdauer sein. Die voraussichtliche Nutzungsdauer ist anhand folgender Merkmale bzw. Faktoren zu schätzen: der erwartete Nutzen (ermittelt anhand Kapazitätsauslastung und Ausbringungsmenge), der erwartete, physische Verschleiß (abhängig von Betriebsfaktoren z. B. Schichtanzahl, Reparaturen- und Instandhaltungsprogramme etc.), die technische Überholung von Vermögenswerten (Ändern bzw. Verbessern der Produktion, veränderte Marktnachfrage), rechtliche oder ähnliche Nutzungsbeschränkungen (auslaufende Leasingverträge). Zur Bestimmung der voraussichtlichen Nutzungsdauer können auch dem Unternehmen bereits vorliegende Erfahrungswerte von ähnlichen Vermögenswerten herangezogen werden. Nach IAS 16.45 sind Grundstücke und Gebäude als getrennte Vermögenswerte zu behandeln, da Grundstücke unbegrenzt nutzbar sind und nicht planmäßig abgeschrieben werden. Für die planmäßige Wertminderung sind die lineare Abschreibung (straight-line method), die degressive Abschreibung (accelerated method) und die leistungsbezogene Abschreibung (sum-of-theunits method) zulässig. Die gewählten Abschreibungsmethoden sind grundsätzlich beizubehalten (Kontinuitätsprinzip), bis ein Wechsel im erwarteten Nutzenverlauf eintritt. Nach IAS 16.52 ist die Abschreibungsmethode für Sachanlagen periodisch zu überprüfen. Bei erheblichen Änderungen im erwarteten wirtschaftlichen Nutzenverlauf ist die Abschreibungsmethode anzupassen, um den geänderten Verlauf widerzuspiegeln. Der Abschreibungsbetrag ist als Aufwand zu erfassen. Im Jahresabschluss sind die Angaben über die verwendeten Abschreibungsmethoden, die verwendete Nutzungsdauer oder die Abschreibungssätze erforderlich. 1.3.4.2 Außerplanmäßige Wertminderung nach IAS 36 für Sachanlagevermögen Nach IAS 16.53 hat das Unternehmen zu jedem Bilanzstichtag zu überprüfen, ob für die Sachanlagen eine Wertminderung nach IAS 36 vorliegt (vgl. Abb. VIII 15). Bei einer Wertminderung ist davon auszugehen, dass der erzielbare Betrag (recoverable amount) geringer wäre als der Buchwert (carrying amount or book value). Nach IAS 36.5 wird der erzielbare Betrag aus dem höheren Betrag des Nettoveräußerungspreises (s. Definition bei IAS 2) oder des Nutzwerts des Vermögenswertes ermittelt. Der Nutzwert ist der Barwert der geschätzten künftigen Cashflows (Zahlungsüberschüsse), die aus dem fortgesetzten Nutzen und aus dem Abgang am Ende der Nutzungsdauer erwartet werden. Nach IAS 37.27 bis 37.47 gibt es eine Reihe detaillierter Vorschriften und Annahmen, die für die Prognose eines Cashflows zu verwenden sind. Diese Prognosen müssen jedoch auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen beruhen, die die beste vom Management vorgenommene Einschätzung über die ökonomischen Rahmenbedingungen (beruhend auf den Finanzplänen der jüngsten Jahre) darstellen. Beim Ausscheiden bzw. Abgang des Vermögenswertes ist der Netto-Cashflow zu berücksichtigen. Der beim Cashflow gewählte Diskontierungszinssatz (discount rate) muss nach IAS 36.48 ein Zinssatz vor Steuern sein. Ausgangspunkt für die Bestimmung können z. B. die gewichteten Kapitalkosten des Unternehmens (capital pricing asset model), der Zinssatz für Neukredite oder andere marktübliche Fremdkapitalzinssätze, sein. Die zu erwartenden oder bestehenden Risiken, die bei der Cashflow-Ermittlung Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 913 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 913 bereits berücksichtigt wurden, dürfen bei der Bestimmung des Diskontierungszinssatzes nicht mehr mit einfließen. Ist der erzielbare Betrag (Ertragswert) geringer als der Buchwert, ist der Buchwert auf den zu erzielenden Betrag zu mindern. Es besteht unabhängig von der Wertminderungsdauer eine Abschreibungspflicht. Der entstehende Wertminderungsaufwand ist grundsätzlich sofort in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen, es sei denn, es besteht eine Neubewertungsrücklage, dann ist der Aufwand erfolgsneutral mit der Neubewertungsrücklage zu verrechnen. Entfällt der Grund für den Wertminderungsaufwand und steigt der erzielbare Betrag, muss eine Wertaufholung vorgenommen werden (Zuschreibungspflicht). Die Obergrenze stellen die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Berücksichtigung des früheren Wertminderungsaufwands dar. Nach Erfassung des Wertminderungsaufwands bzw. der Wertaufholung ist der Abschreibungsaufwand anzupassen, um den berichtigten Buchwert über die restliche Nutzungsdauer zu verteilen. Abb. VIII 15: Durchführung eines Wertminderungstests Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 914 914 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 1.3.5 Beispiel Jahresgewinn nach IAS mit und ohne Bewertungsdifferenz 1.3.6 Bilanzierung und Bewertung des Immobilien Leasing nach IAS 17 Nach IAS 17.3 ist ein Leasingverhältnis eine Vereinbarung, bei der der Leasinggeber dem Leasingnehmer gegen eine Zahlung oder eine Reihe von Zahlungen das Recht auf Nutzen eines Vermögenswertes für einen vereinbarten Zeitraum überträgt. Es ist zu unterscheiden, ob es sich bei diesem Leasingverhältnisses um ein Operate lease oder ein Finance lease handelt (vgl. Abb. VIII 17). Ob es sich um ein Finance lease oder Operate lease handelt, hängt vom wirtschaftlichen Gehalt des Leasingverhältnisses, nicht von einer bestimmten formalen Vertragsform ab. Abb. VIII 16: Jahresgewinn mit und ohne Bewertungsdifferenz Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 915 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 915 Finance lease: Beim Finance lease werden alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer übertragen. Die Klassifizierung als Finance lease erfolgt nach folgenden Merkmalen: • Dem Leasingnehmer wird am Ende der Vertragslaufzeit das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen. • Er hat eine Kaufoption, das Leasingobjekt zu einem niedrigeren Wert als den zum möglichen Optionszeitpunkt beizulegenden Zeitwert zu erwerben. Es wird damit sichergestellt, dass der Leasingnehmer seine Option ausübt. • Die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst einen überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. • Der Barwert der Mindesteinzahlungen entspricht mindestens dem beizulegenden Zeitwert zu Beginn des Leasingverhältnisses. Der Leasinggegenstand kann nur vom Leasingnehmer genutzt werden. Ist eines dieser Merkmale erfüllt, muss der Leasingnehmer den Vermögenswert in Höhe des beizulegenden Zeitwertes des Leasingobjektes oder zum Barwert der Mindestleasingzahlungen, wenn dieser Wert niedriger ist, bilanzieren. Die daraus entstehende Verbindlichkeit bzw. Schuld gegenüber dem Leasinggeber ist in derselben Höhe in der Bilanz zu passivieren. Das Abschreibungsvolumen ist planmäßig übereinstimmend mit den Abschreibungsgrundsätzen des Leasingnehmers auf die erwartete Nutzungsdauer zu verteilen. Abb. VIII 17: Klassifizierung von Leasingverträgen nach IAS 17 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 916 916 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III Operate lease: Treffen die genannten Merkmale nicht zu, handelt es sich um ein Operate lease. Der Leasingnehmer muss die Leasingraten linear als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfassen. Sale and lease back: Sale-and-lease-back ist eine besondere Leasingform. Der Vermögenswert wird vom späteren Leasingnehmer selber hergestellt bzw. angeschafft, an den Leasinggeber veräußert und wieder zurückgemietet. Wie die Sale-and-lease-back Transaktion behandelt werden muss, hängt von der Art des Leasingverhältnisses ab (vgl. Abb. VIII 18). Hat die Sale-and-lease-back-Transaktion zu einem Finance lease geführt, ist der entstehende Ertrag aus dem Veräußerungsgeschäft nicht unmittelbar im Jahresabschluss des Leasingnehmers zu berücksichtigen. Nach IAS 17.5 ist der Überschuss passiv abzugrenzen und über den Leasingzeitraum erfolgswirksam zu verteilen. Führte die Sale-and-lease-back-Transaktion zu einem Operate lease und wurde diese zum beizulegenden Zeitwert ausgeführt, ist der daraus entstehende Gewinn oder Verlust sofort erfolgswirksam zu erfassen. Es werden allerdings dabei drei Fallkonstellationen mit abweichenden bilanziellen Folgewirkungen differenziert. Liegt der Verkaufspreis unter dem beizulegenden Wert, ist der Gewinn oder Verlust sofort zu erfassen. Ist der Verkaufspreis größer als der beizulegende Zeitwert, ist der übersteigende Betrag passiv abzugrenzen und über die Nutzungsdauer erfolgswirksam aufzulösen. Liegt beim Operate lease der beizulegende Zeitwert zum Zeitpunkt der Sale-and-lease-back-Transaktion unter dem Buchwert des Vermögenswertes, ist der Verlust in Höhe der Differenz der beiden Werte sofort zu erfassen. Das Zuordnen des Verkaufserlöses bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion ist nach IAS geregelt. Im HGB dagegen, findet darüber keine Regelung statt. Abb. VIII 18: Sale-and-lease-back-Transaktionen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 917 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 917 1.4 Synoptischer Vergleich von Bilanzierung, Bewertung und Leasing Abb. VIII 19: Vergleich HGB versus IAS Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 918 918 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 2 BASEL II – Die Eigenkapitalvereinbarung 2.1 Der Basler Ausschuss für Bankaufsicht Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (Basel Committee on Banking Supervision) wurde 1974 gegründet. Er hat seinen Sitz an der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ, bzw. BIS – Bank for International Settlements) in Basel. Der Ausschuss tritt alle drei Monate zusammen. Seine Hauptaufgabe ist es, zur Einführung hoher und möglichst einheitlicher Standards in der Bankenaufsicht beizutragen. Dafür arbeitet der Ausschuss Richtlinien und Empfehlungen aus, die nicht rechtlich verbindlich sind. In der Regel sind diese Richtlinien und Empfehlungen die Basis für Rechtsakte der Europäischen Union, die dann in nationales Recht umgesetzt werden müssen oder auch unmittelbar anwendbar sind. Der Ausschuss setzt sich aus den Vertretern der Zentralbanken und Bankaufsichtsbehörden der Länder Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Kanada, Luxemburg, Niederlande, Schweden, Schweiz, Spanien und den USA zusammen. Der Basler Ausschuss für Bankaufsicht hat keine eigene Aufsichts- und Rechtssetzungskompetenz, doch beeinflussen seine Empfehlungen bzw. Beschlüsse die nationale Aufsichtspraxis und die Gesetzgebung in der Europäischen Union. 2.2 Basel I – seine Kernaussage und Kritikpunkte Der sog. Basler Akkord (Basel I) von 1988 war ein Meilenstein in der internationalen Harmonisierung der bankaufsichtlichen Eigenkapitalanforderung des Basler Ausschusses. Basel I begrenzt die Kreditrisiken im Verhältnis zu einem einheitlich definierten, haftenden Eigenkapital (Solvabilitätskoeffizient). Die Mindestkapitalausstattung der Banken wurde auf 8 % ihrer standardisiert risikogewichteten Kreditpositionen bzw. Risikoaktiva festgelegt. Im Vordergrund stand außerdem das Adressenausfallrisiko, das entsprechend der Kreditnehmerart bestimmt wurde. Bei Ausfällen von Kreditrückzahlungen soll die Stabilität der Institute weiter gewährleistet sein. Der Kreditspielraum für die Bank ist auf das 12,5-fache des haftenden Eigenkapitals beschränkt. Die Risikoanrechnung ist grob und einfach unterteilt: Kredite an Unternehmen und private Haushalte sind mit 100 %, hypothekarisch gesicherte Wohnungsbaukredite mit 50 %, Interbankforderungen mit 20 % und Kredite an die öffentlichen Hand im OECD-Raum mit 0 % anzurechnen. Risikoaktiva x Risikogewicht x Kapitalkoeffizient (8 %) = Eigenkapitalanforderung Aufgrund der schnell wachsenden Finanzmärkte mit ihren Innovationen ist die mangelnde Korrelation zwischen dem tatsächlichen Kreditrisiko und der korrespondierenden bankaufsichtlichen Kreditforderung ein wesentlicher Kritikpunkt an Basel I. Die unterschiedliche Bonität von Kreditnehmern wird lediglich durch die grobe Risikogewichtung berücksichtigt. Die konzeptionelle Vereinfachung führte dazu, dass ein Kredit an ein Unternehmen mit exzellenter Bonität dieselben Kapitalanforderungen generierte, wie ein Unternehmen mit schlechter Bonität. Dies bedeutet unter den Risikogesichtspunkten, dass der gute Kunde den schlechten Kunden subventionierte. Weitere Schwächen an Basel I sind die Bemühungen der Banken, hinsichtlich des starken Margendrucks ihr Marktpreisrisikomanagement und ihre Kreditrisikosteuerung zu optimieren. Die hierzu 2 BASEL II – Die neue Eigenkapitalvereinbarung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.