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5 Real Estate Asset Management in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 932 - 935

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_932

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 887 5 Real Estate Asset Management 887 fang für den Floor vollständig ausgleichen und der Investor für die Zinssicherung keine Zahlung leisten muss. Wird die Zinsobergrenze überschritten, ist der Verkäufer zum Differenzausgleich verpflichtet; fällt der Zins unter die Zinsuntergrenze, zahlt der Käufer den Unterschiedsbetrag. Die Partei, deren Zinsänderungsrisiko geringer ist, zahlt der anderen Partei eine Prämie. Der Kauf eines Collars (Long Collar) entspricht dem Kauf eines Caps bei gleichzeitigem Verkauf eines Floors. Somit geht der Käufer eines Collars in seiner Cap-Option long und erwirbt das Recht, bei der Überschreitung der festgelegten Zinsobergrenze eine Ausgleichszahlung vom Käufer des Collars zu erhalten. Bei Unterschreitung des Zinses unter die Zinsuntergrenze ist der Käufer verpflichtet, eine Ausgleichszahlung an den Stillhalter des Collars zu leisten. Durch die Kombination dieser beiden Instrumente hat sich der Käufer zwar gegen einen steigenden Zins abgesichert, aber er hat sich auch dazu verpflichtet, einen Mindestzins zu zahlen. Da der Kauf eines Caps mit hohen Kosten verbunden ist, können die Kosten durch eine kombinierte Zinsuntergrenze reduziert werden. Captions und Floortions: Captions und Floortions sind Zinsoptionen, die außerbörslich gehandelt werden, und stellen daher OTC-Zinsoptionen dar. Eine Caption oder eine Floortion ist eine Option auf einen Cap oder einen Floor. Bei einer Caption oder einer Floortion erwirbt der Käufer das Recht, zu einem heute festgelegten Preis einen in der Zukunft beginnenden Cap oder einen Floor zu kaufen. Durch einen erfolgreichen Einsatz dieses Instrumentes ist es möglich einen in Zukunft beginnenden Cap bzw. Floor zu wesentlich günstigeren Konditionen einzugehen. Der Kauf einer Caption ist nur sinnvoll, wenn der Investor davon ausgeht, dass das Zinsniveau in Zukunft steigt. Vergleichbar ist das bedingte Termingeschäft mit den bereits beschriebenen Optionen. 5 Real Estate Asset Management Asset Management wird definiert als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden, mit dem Ziel, Erfolgspotentiale aufzubauen. Die Planung wird auf der Ebene des strategischen Managements, ausgehend von Zielen und Restriktionen des Investors, abgeleitet. Auf der Basis von Marktanalysen und -prognosen wird dann die Zielstruktur des Immobilienportfolios abgeleitet. Die Umsetzung erfolgt auf den Stufen des taktischen und operativen Portfoliomanagements (An- und Verkauf von Immobilienanlagen). In der Kontrollphase wird die Effektivität der Planungsschritte und die Effizienz der Umsetzung überwacht. Die Portfoliooptimierung orientiert sich vorrangig an den Gegebenheiten der Immobilienmärkte, d. h. eine Top-down-Betrachtung. Hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Planung sind bereits bestehenden Immobilienportfolios zu berücksichtigen. Portfoliopolitik kann nur langfristig Erfolg bringen, wenn das Portfolio rechtzeitig geplant wird und für ihre Implementation ein Zeitraum von 10 bis 15 Jahren vorgesehen ist. Eine systematische und strategieorientierte Portfolioplanung ermöglicht einem Unternehmen, seine wirtschaftlichen Ziele zu identifizieren und ein kostenoptimiertes Portfolio aufzustellen. In der Planungsphase werden alle wesentlichen Informationen für die Anlageentscheidung vorbereitet. Die Planung setzt sich aus der Anleger-, Finanz- und Vermögensanalyse zusammen. In der Anlegeranalyse werden die Ziele und Beschränkungen der privaten und institutionellen Kapitalanleger ermittelt. Die wichtigsten Ziele der Anleger sind Risiko, Rentabilität und Liquidierbarkeit einer Kapitalanlage. Diese Ziel müssen aber im Portfoliomanagement noch konkretisiert werden, d. h. die Ziele müssen exakt beschrieben und erfasst werden, dass für jeden individuellen Anleger(-typ) entsprechende Anlagekombinationen und -strategien formuliert werden können. In der Finanzanalyse werden die relevanten Asset-Klassen 5 Real Estate Asset Management Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 888 888 VII. Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking und einzelne Wertpapiere entsprechend der Ziele des Anlegers bewertet und die Rendite und Risiken abgeschätzt. Die Vermögensanalyse prüft die Eignung der ausgewählten Anlagekombination unter Berücksichtigung der Präferenzen und Beschränkungen des Anlegers. 5.1 Asset-Klassen Als Assets werden sämtliche, dem Grunde nach, handelbare Vermögenswerte verstanden, die Grundlage einer Kapitalanlage sein können. Diese lassen sich in so genannte Asset-Klassen aufteilen, wenn sie die folgenden Kriterien erfüllen:67 • Die Asset-Klassen müssen sich gegenseitig ausschließen. Damit darf eine Anlage nur einer Anlageklasse zuordenbar sein. • Die umfassende Definition einer Anlageklasse ermöglicht die Identifikation einer Vielzahl von Assets und damit eine jederzeit mögliche Diversifikation. • Die Erträge der einzelnen Anlageklassen müssen sich unterscheiden und eine niedrige Korrelation zu einander aufweisen. Im Fall einer hohen Korrelation müssen die Anlageklassen eine unterschiedliche Standardabweichung aufweisen. 5.2 Dienstleistungen des Investment Banking Die Dienstleistungen des Investment Banking in Bezug auf das Asset Management beschränken sich nicht nur auf die Verwaltung von Vermögensgegenständen, zum Beispiel Immobilien, sondern vielmehr auf eine gesamten Wertschöpfungsprozess. Dieser besteht in der Regel auf dem Bereich der Produktenwicklung von unterschiedlichen Anlageinstrumenten und Kombinationen aus diesen. Dabei werden neben Publikumsprodukten auch individuelle Speziallösungen für direkte Kundenbedürfnisse entwickelt. Im anschließenden Investitionsprozess, der auf Basis einer vorher definierten Allokation bzw. Selektion erfolgt, werden Investitionen vorgenommen und anschließend im Rahmen eines Controllings überwacht. Das Einsammeln der zu investierenden Gelder wird im Bereich der Distribution erfasst. Dabei wird mit Hilfe eines Vertriebsnetzes ein bestimmtes Kundensegment, in Abhängigkeit des jeweiligen Anlageproduktes angesprochen. Im allumfassenden Bereich des Service wird dem Anleger die notwendige Information über die Kapitalanlage und deren Verlauf bzw. Performance zugeführt. In Abhängigkeit der Kundengruppe ist der Bereich des Services. 5.3 Immobilien-Portfoliomanagement Der steigende globale Konkurrenzdruck, die Konzentration auf das Kerngeschäft und die langfristige Bindung von Kapital in Immobilien führen dazu, dass betriebsnotwendige und nicht betriebsnotwendige Immobilien verkauft werden bzw. eine optimale Ausnutzung der Immobilien vom Unternehmen gefordert wird. Diese neuen Gegebenheiten verlangen die Anwendung des Portfoliomanagements. 67 Vgl. Achleitner, A.-K. (2000) S. 639 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 889 5 Real Estate Asset Management 889 Portfoliomanagement ist interessant für private Investoren mit größerem Immobilienbesitz sowie für institutionelle Investoren und Non-Property-Unternehmen, die ihre Immobilien nicht als Produktionsfaktor, sondern auch als Finanzwert betrachten. In Abhängigkeit vom Anlagevermögen kann das Immobilien-Portfoliomanagement auf zwei Stufen angesetzt werden. Bei einem „Multi Asset Portfolio“, bei welchem das Anlagevermögen aus Immobilien und weitere Anlageklassen (Aktien, Anleihen, Renten usw.) besteht, muss der Portfoliomanager entscheiden, wie viel Prozent der Investitionssumme in Immobilien angelegt werden sollen. Besteht das Portfolio nur aus Immobilienanlagen, dann wird vom „Single Asset Portfolio“ gesprochen. Das Single Asset Portfoliomanagement bezieht sich auf die Strukturierung des Immobilienbesitzes nach Nutzungsart (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Industrie usw.) oder Regionen (z. B. Berlin, München, New York usw.). Die Portfoliowirkung lässt sich nach Selektion, Allokation, Timing und Interdependenz untersuchen. Die Selektion regelt, welche Immobilien ins Portfolio aufgenommen werden. Der Faktor Allokation entscheidet über die Kapitalbindung in die einzelnen Investitionsalternativen. Das Timing betrifft die Umschichtung des Portfolios und der Punkt Interdependenz optimiert das Portfolio in sachlicher, räumlicher und zeitlicher Hinsicht. Durch das Portfoliomanagement sollen die zukünftigen Aktivitäten des Unternehmens festgestellt und visualisiert werden. Immobilienbestände wachsen historisch und werden deswegen als gegeben hingenommen, die Unternehmen ändern ihr Portfolio (An- und Verkauf von Immobilien) ohne Berücksichtigung auf Interdependenzen. Entscheidungen über Umschichtung oder Akquisition werden von individuellen, objektbezogenen und marktbezogenen Gegebenheiten abhängig gemacht und nicht auf die Auswirkungen auf das Gesamtportfolio geprüft. Ausgangspunkt für ein Portfoliomanagement ist der vorhandene Immobilienbestand (Bottom-up-Betrachtung). Um ein Portfolio optimal auszurichten, muss ein einheitliches Analyse- und Bedarfsraster kontinuierlich eingesetzt werden. In der Immobilienwirtschaft findet das zweidimensionale Modell (Boston Consulting Matrix) Anwendung. In diesem Modell wird anhand zwei negativ korrelierender Merkmalsausprägungen der Immobilienbestand zensiert. Es werden nur Ausschnitte zu einem Stichtag beleuchtet und Kriterien, wie Risiko und Wertentwicklung, lassen sich nur ungenau messen. Das Portfolio darf nicht nur auf der Grundlage von Marktdaten gebildet und analysiert werden, weil die Immobilie kein homogenes Wirtschaftsgut ist. Denn auf attraktiven Märkten gibt es Objekte, dessen Performance sich gegenläufig zum Markt entwickelt. Im Gegenteil dazu gibt es Immobilien, die sich auf einem unattraktiven Markt antizyklisch und schneller als der Markt entwickeln und somit für den risikofreudigen Anleger hohe Renditechancen bieten. Deswegen spielt die Qualität des Objektes eine unabdingbare Rolle in der zweidimensionalen Betrachtung. Das Portfolio-Modell sollte in der Lage sein Kumulativrisiken, wie z. B. die durch regionale Konzentration, bestimmte Nutzergruppen, überproportionaler Kostenanstieg bei Gebäuden bestimmter Baujahre, zu identifizieren. Ziel des Portfoliomanagements ist es, durch eine geeignete Auswahl und Strukturierung der Anlagemöglichkeiten eine optimale Mischung von Chancen und Risiken zu erreichen und damit die Unternehmensexistenz zu sichern. Das strategische Ziel des Portfoliomanagements ist die Schaffung der Grundlage für die zukünftigen Handlungen des Managements und die Messung der Performance des Portfolios. Werden Immobilienbestände aus organisatorischer und/oder rechtlicher Sicht vom (Mutter-)Unternehmen ausgegliedert, hat dies ertragswirtschaftliche Ziele. Bei Unternehmen, die Immobilieninvestitionen nicht als Kerngeschäft betreiben, hätte dieser Schritt aber keine primären ertragswirtschaftlichen Auswirkungen. Es wird erst von einem ertragsorientierten Handeln gesprochen, wenn die Entscheidung über die Verwertung der Immobilie ohne Kontrahierungszwang ist. Unter Rentabilitätsaspekten werden Immobilienassets nicht mehr als Einsatz-, sondern als Erfolgsfaktoren betrachtet, die im Sinne des Shareholder Value optimiert werden. Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 891 VIII. Bilanzierung/Basel II/Basel III 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS 1.1 Grundlagen und Arten der nationalen und internationalen Rechnungslegung 1.1.1 Grundlage und Art der nationalen Rechnungs legung nach Handelsgesetzbuch (HGB) Die nationale Rechnungslegung in Deutschland ist insbesondere durch das Handelsgesetz und das kontinentaleuropäische Rechnungslegungssystem geprägt. Das dritte Buch des HGB enthält die Bilanzierungsvorschriften für Unternehmen aller Rechtsformen gemäß §§ 238–263 HGB, ergänzt werden diese durch besondere Vorschriften für Kapitalgesellschaften gemäß §§ 264–355 HGB und deren individuellen Gesetze (AktG, GmbHG, PublG). Im Gegensatz zur folgenden internationalen Rechnungslegung nach den International Accounting Standards (IAS) werden nach HGB die Interessen des Fremdkapitalgebers (Gläubigerschutzprinzip) besonders berücksichtigt. Merkmale für das Gläubigerschutzprinzip sind das vorsichtige Bilanzieren sowie die Möglichkeit zur Bildung von stillen Reserven (Vergrößern der Haftungssubstanz für eventuelle Insolvenz des Unternehmens). Die Rechnungslegung nach dem Handelsrecht besteht aus zwei Bestandteilen, dem Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) und Anhang) und dem Lagebericht. Aufgaben des Jahresabschlusses sind die Informations- und Kontroll-, Dokumentations-, Gewinnfeststellungsund Ausschüttungsbemessungsfunktion sowie die Steuerbemessungsfunktion. Zielsetzung des Jahresabschlusses ist es, die verschiedenen Informationsbedürfnisse der Bilanzadressaten wie Vorstand, Interne Revision, Arbeitnehmervertreter, Anteilseigner, Gläubiger, Aufsichtsrat, Finanzamt, Öffentlichkeit etc. zu befriedigen. Welche der oben genannten Bestandteile erstellt und gegebenenfalls publiziert werden müssen, hängt von der Rechtsform und Größe der einzelnen Unternehmen ab. Nach § 267 HGB und § 1 PublG gilt je größer ein Unternehmen ist, umso strenger sind die Bilanzierungsvorschriften und desto größer ist der Umfang der Offenlegungspflicht. Nach § 5 (1) EStG ist der Jahresabschluss nach Handelsrecht maßgeblich für die Steuerbilanz und das Bemessen der Unternehmensbesteuerung (Maßgeblichkeitsprinzip). Beim Erstellen der Steuerbilanz wird von den Handelsbilanzwerten ausgegangen. Die handelsrechtlichen Bewertungs- und Bilanzierungsgrundsätze (Gebot, Verbot oder Wahlrecht) haben daher grundsätzlich unmittelbare steuerliche Bedeutung (Bindung der Steuerbilanz an die Handelsbilanz). Die steuerlichen Wahlrechte sind nach § 5 (1) S. 2 EStG bei der steuerlichen Gewinnermittlung übereinstimmend mit der handelsrechtlichen Jahresbilanz auszuüben. Dies gilt für das Bilanzieren sowie für das Bewerten von Wirtschaftsgütern. Eine umgekehrte Maßgeblichkeit ist dann gegeben, wenn die steuerlichen Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechte einen gleich lautenden 1 Bilanzierung von Immobilien nach HGB und IAS

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.