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5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt in:

Hanspeter Gondring

Immobilienwirtschaft, page 82 - 86

Handbuch für Studium und Praxis

3. Edition 2013, ISBN print: 978-3-8006-4572-5, ISBN online: 978-3-8006-4573-2, https://doi.org/10.15358/9783800645732_82

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Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 32 32 I. Allgemeiner Teil Im Gegensatz dazu machen überregional interessierte Nachfrager ihre Entscheidung nicht vom Objektstandort abhängig. Anbieter unterschiedlicher Regionen treten zueinander in Konkurrenz. Der überregionale Markt lässt sich weiter untergliedern in einen nationalen und einen internationalen Bereich. Vor allem institutionelle Anleger sind überregional aktiv. Für sie zählen neben dem Standort zahlreiche weitere Komponenten, wie z. B. der Preis des Objektes und die zu erwartende Rendite. 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt Die Beteiligten am Immobilienmarkt lassen sich nach ihrer Stellung im Lebenszyklus der Immobilie einordnen. Es ist auch eine Gliederung nach Anbietern und Nachfragern möglich. In beiden Fällen kann eine Zuordnung jedoch nicht eindeutig sein. So werden beispielsweise die Facility Manager meist schon in der Planungs- und Entstehungsphase einbezogen, und nicht erst in der Nutzungsphase. Auch die Handwerksbetriebe werden in diesen beiden Phasen benötigt und zahlreiche weitere Beispiele lassen sich finden. Gleichzeitig ist z. B. der Architekt Anbieter einer Planungsleistung, kann aber auch als Nachfrager, z. B. für Handwerkerleistungen, fungieren. Auch die Fondsgesellschaften bieten auf der einen Seite eine Beteiligung an einer Immobilie an und fragen auf der anderen Seite Immobilien nach. Die gewählte Einteilung in Abb. I 19 ist daher nur beispielhaft, nicht als abschließend, zu verstehen. 5.1 Beteiligte bei Planung, Entstehung und Vermarktung In der Planungs- und Entstehungsphase werden Architekten und Bauingenieure benötigt. Der Architekt plant die Immobilie gemäß geltendem Baurecht, holt erforderliche Genehmigungen ein und überwacht gegebenenfalls ihre Erstellung. Aufgabe des Bauingenieurs ist es, gemeinsam mit dem Architekt die Planung und Erstellung des Objektes zu begleiten. Hierbei kommen ihm vor 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt Abb. I 18: Übersicht über die räumlichen Immobilienteilmärkte Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 33 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt 33 allem konstruktive, statische und baustoffbezogene Aufgaben zu. Dies erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Bauherrn. Der Aufgabenbereich des Bauherrn ist die Beschaffung finanzieller Mittel, die Erteilung des Bauauftrages und das Übernehmen der Verantwortung für das Projekt. Er lässt für sich selbst oder einen Dritten bauen. Die Verwirklichung eines Projektes hängt stark vom Willen des Eigentümers sowie von Grund und Boden ab. Will dieser sein Grundstück anderweitig verwenden, so besteht kaum eine Chance auf Realisierung; hier sind Verhandlungsgeschick und ausreichende finanzielle Mittel von Nöten. Als Grundstückseigentümer können z. B. die öffentliche Hand, kirchliche Institutionen, Stiftungen, Unternehmen und Privatpersonen auftreten. In der Planungs- und Entstehungsphase treten auch die Projektentwickler und -steuerer auf. Die Aufgabe des Projektentwicklers besteht kurz gesagt darin, Standort, Idee und Kapital miteinander zu verbinden und die Realisierung eines Projektes durchzuführen. In diesem Aufgabenfeld wird er auch als Developer bezeichnet. Häufig werden auch die Modernisierung und Revitalisierung von Bestandsimmobilien in die Hände von Projektentwicklern gelegt. Der Projektentwickler begleitet die Immobilie in ihrem gesamten Lebenszyklus.58 Projektsteuerer vergeben Aufträge und steuern bzw. überwachen Bauleistungen im Sinne der Planvorgaben. Die einzelnen Bauvorhaben werden 58 Vgl. Nestel, W. R. (2001), S. 250 Abb. I 19: Beteiligte am Immobilienmarkt Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 34 34 I. Allgemeiner Teil hinsichtlich architektonischer, technischer, wirtschaftlicher und juristischer Belange vorbereitet, durchgeführt und betreut. Die Tätigkeiten des Bauträgers sind denen des Projektentwicklers relativ ähnlich. Der Bauträger erwirbt ein Grundstück und übernimmt die Entwicklung, Bebauung und Veräußerung der Immobilie. Die Arbeit des Bauträgers endet stets mit der fertigen Immobilie, nicht bereits vorher. Für die Verwirklichung eines Projekts ist häufig eine Beratung in Fachfragen von Nöten. Immobilienberater erstellen Standort- und Marktanalysen und geben Wettbewerbs- und Risikoeinschätzungen ab. Sie beraten auch hinsichtlich der bestmöglichen Nutzung.59 Auch die finanzielle Seite muss abgesichert sein. Hierfür werden Investoren und Finanzierer benötigt. Bei den Investoren wird zwischen privaten und institutionellen Anlegern unterschieden. Privatleute nutzen ein erworbenes Objekt entweder um selbst darin zu wohnen oder als Kapitalanlage. Sie können sich auch durch Aktien oder Fondsanteile an einer Immobilie beteiligen. Institutionelle Anleger verfügen i. d. R. über mehr Kapital. Zu ihnen zählen unter anderem Fondsgesellschaften, Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und Leasinggesellschaften.60 Die Immobilienfinanzierung erfolgt durch Kreditinstitute oder andere Financiers. So werden langfristige Finanzierungen, Zwischenfinanzierungen, Projektfinanzierungen und Vorfinanzierungen angeboten. Ohne diese Bereitstellung von Geldmitteln wären die meisten Projekte gar nicht realisierbar, so dass die Kreditgeber als sehr wichtiger Partner von Immobilienunternehmen angesehen werden können. Zur Ausführung der Planung werden die Bauunternehmer eingesetzt. Die Gruppe der Bauunternehmer lässt sich in das Bauhaupt- und Baunebengewerbe sowie Stahlbauunternehmen und Bauhandwerker unterteilen. An einer Immobilie sind häufig mehrere Bauunternehmer beteiligt. Um Risiken einzugrenzen und die Organisation zu erleichtern, werden häufig Generalübernehmer oder Generalunternehmer eingeschaltet. Im Gegensatz zu den Generalunternehmern erbringen die Generalübernehmer keine eigenen Bauleistungen. Bauunternehmen können zusätzlich auch beispielsweise in der Projektentwicklung, Finanzierung oder im Facility Management tätig sein.61 Auch die öffentliche Hand schaltet sich frühzeitig in die Bauaktivitäten ein. Im Bereich der Stadtplanung werden Flächennutzungs- und Bebauungspläne erstellt. Die Planung muss im Interesse der Bürger nach sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Erfordernissen erfolgen. Sie hat Auswirkungen auf die sich später bildenden Immobilienteilmärkte, vor allem durch die Festlegung der Grundstücksnutzung und Infrastruktur. Außerdem sind baurechtliche Genehmigungen erforderlich, um ein Projekt realisieren zu können. Darüber hinaus legt der Staat z. B. im Wohnungsbau Höchstmieten fest und überwacht auch die Mietpreise; dies wirkt sich auf die Rentabilität von Projekten aus. Des Weiteren ist die öffentliche Hand im Falle einer Public Private Partnership Vertragspartner der Immobilienunternehmen.62 Bereits während der Planung und Entstehung wird häufig mit der Vermarktung begonnen. Sie ist aber auch für Bestandsimmobilien erforderlich. Beteiligt sind hieran z. B. Werbe- und Marketingfirmen. Darüber hinaus werden z. B. Wertgutachten für Gebäude und Boden von Immobiliensachverständigen erstellt. Allgemeine Anerkennung finden hierbei die Gutachterausschüsse der Gemeinden, da sie als unabhängig gelten. Darüber hinaus werden Sachverständige in Rechtsstreitigkeiten zur Beurteilung von Baumängeln und -schäden herangezogen. Ihre Wertermittlung gilt z. B. als Verhandlungsgrundlage für Käufer und Verkäufer. Wenn sie sich einigen können und alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, geht das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer über, der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Er kann die Immobilie selbst nutzen oder 59 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A. (2000b), S. 156 60 Vgl. Nestel, W. R. (2001), S. 251 61 Vgl. ebenda, S. 252 62 Vgl. Isenhöfer, B./Väth, A. (2000b), S. 157 Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 35 5 Die Beteiligten am Immobilienmarkt 35 vermieten. Mieter und Vermieter stehen sich beim Mietvertrag als Vertragsparteien gegenüber. Dem Mieter wird im Normalfall gegen Entgelt die Nutzung einer Immobilie innerhalb gewisser Regeln gestattet. Er wird Besitzer der Immobilie. Der Makler vermittelt zwischen Anbieter- und Nachfragerseite, sowohl bei Vermietungen als auch bei Verkäufen. Er hat die Aufgabe, entweder die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachzuweisen oder einen Vertrag zu vermitteln. Besonders für schlecht informierte Marktteilnehmer wie z. B. Privatleute, die ein Haus suchen, ist der Makler eine große Hilfe, da er sich i. d. R. sehr gut am Markt auskennt und über zahlreiche Informationen verfügt, die dem Auftraggeber dienlich sein können. Im Falle eines Kaufvertrages wird der Notar eingeschaltet. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich ist es Aufgabe des Notars, Rechtsgeschäfte zu beurkunden und Eintragungen, wie z. B. die Auflassung im Grundbuch, festzuhalten. Dies geschieht zum Schutz der Beteiligten. 5.2 Beteiligte in der Nutzungsphase Naheliegendster Beteiligter in der Nutzungsphase ist der Nutzer selbst. Als Nutzer treten Privatleute, öffentliche Hand und Unternehmen aller Wirtschaftszweige auf. Ob sich die Immobilie im Besitz oder im Eigentum des Nutzers befindet, ist hierbei unwesentlich. Privatleute fragen in erster Linie Wohnraum nach, die öffentliche Hand benötigt beispielsweise Verwaltungsgebäude. Für Unternehmen gibt es zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten, so z. B. Büros, Lagerhallen, Verkaufsräume, Forschungseinrichtungen und Produktionsstätten. Auch während der Nutzungsphase besteht immer wieder Liquiditätsbedarf. Es müssen beispielsweise Modernisierungs-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen finanziert werden, so dass erneut Kreditinstitute, Finanzierer und Investoren auftreten. In der Nutzungsphase tritt häufig das Facility Management stark in den Vordergrund, obwohl es schon in die Planungsphase einbezogen werden soll, da so finanzielle Mittel gespart und bestmögliche Synergien geschaffen werden können. Ein Facility Manager bewirtschaftet die Immobilie möglichst umfassend und ganzheitlich nach kaufmännischen, infrastrukturellen und technischen Aspekten. Sein Tätigkeitsfeld beinhaltet beispielsweise Gebäudesicherheit, Bewachung, Schließsysteme, Reinigung, Energieversorgung, Müllentsorgung und Catering. Außerdem werden Immobilien häufig professionell verwaltet. Der Immobilienverwalter ist ein Dienstleister. Sein Aufgabenbereich umfasst verwaltungsbezogene, technische, wirtschaftliche und juristische Aspekte. Ziel ist es, die Immobilie so zu pflegen und zu erhalten, dass sie einen dauerhaften, wenn möglich steigenden Ertrag erwirtschaftet. In diesem Zusammenhang sind wiederum Handwerksunternehmen zu nennen, die zur Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudes beitragen und Umbaumaßnahmen durchführen. 5.3 Beteiligte im Redevelopment Redevelopment kann durch Umbau oder Abriss erfolgen. In beiden Fällen sind das Einverständnis und die Mitwirkung des Eigentümers erforderlich. Die Immobilie wird unter Umständen vor oder nach dem Redevelopment veräußert werden. In diesem Fall treten die Beteiligten in der Vermarktungsphase wieder auf. Für Umbau oder Abriss werden wieder finanzielle Mittel benötigt, so dass sich Investoren und Financiers einschalten. Für die technische Seite zeichnen sich Architekten, Spezialisten – wie z. B. Statiker –, Handwerker und Facility Manager verantwortlich. Sie übernehmen Vahlen Handbücher – Gondring, Immobilienwirtschaft, 3. Auflage – Herstellung: Frau Deuringer Stand: 11.02.13 Status: Druckdaten Seite 36 36 I. Allgemeiner Teil Planung, Kontrolle und Ausführung. Bei einem Abriss und Neubau sind zusätzlich Abrissunternehmer erforderlich. Auch die Sachverständigen für eine Bewertung der Immobilie werden häufig eingeschaltet, um z. B. den bebauten und unbebauten Grundstückswert zu ermitteln. Das Ergebnis einer solchen Bewertung ist für die Entscheidung der Investoren und Kreditinstitute relevant, da sich die Investition rechnen muss und die Geldmittel gesichert sein müssen. 5.4 Beteiligte im steuerlichen Kontext Im Zuge der Besteuerung einer Immobilie finden sich weitere Beteiligte. Zum einen tritt die öffentliche Hand als Gläubiger auf und fordert die Steuern ein. Diese Steuern werden im Fall einer Immobilie an ihrem Wert bzw. an der Grundstücksgröße bemessen. Für die Festlegung der Größe werden Vermesser eingesetzt, deren Messergebnisse im Grundbuch, Liegenschaftskataster und auch beim Finanzamt festgehalten werden. Ist der Wert einer Immobilie relevant, so werden Sachverständige eingeschaltet. Der Gutachterausschuss einer Gemeinde leitet die Informationen aus seiner Kaufpreissammlung an das zuständige Finanzamt weiter. Da viele steuerliche Fragen recht komplex sind, werden zahlreiche Steuerberater benötigt. Sie können die Marktteilnehmer bei der Steuererklärung und beim Einsparen von Steuern unterstützen. Häufig ist es Aufgabe eines Steuerberaters, die Vorteilhaftigkeit mehrerer Investitionsmöglichkeiten unter steuerlichen Aspekten zu prüfen und die günstigste Alternative aufzuzeigen. Das Finanzamt sammelt alle relevanten Daten, nimmt die Steuererklärungen entgegen und erhebt die anfallenden Steuern. Dies sind bei Immobilien vorwiegend die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf anfällt, die Grundsteuer, welche jährlich zu entrichten ist, die Steuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und erzielte Veräußerungsgewinne. Da die Steuergesetzgebung einem ständigen Wandel unterlegen ist, ist es ratsam, bei der Prüfung der steuerlichen Situation einen Fachmann hinzuzuziehen. 6 Makroökonomische Eingliederung 6.1 Die Zyklen der Immobilie Um die Abläufe in der Immobilienwirtschaft besser verstehen zu können, ist es hilfreich, die Zyklen der Immobilie zu kennen. Jede Immobilie durchläuft während ihrer Lebensdauer mehrere Phasen. Es kann in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung sein, in welcher Phase sich die Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt befindet und wie lange sie noch in diesem Abschnitt bleibt. Darüber hinaus ist es – besonders für die Anbieter- und Investorenseite – nützlich, sich neben dem Immobilienzyklus im engeren Sinne auch den Lebenszyklus einer Immobilie genauer vor Augen zu führen. Beide Zyklen sollen im Folgenden erklärt werden. 6.1.1 Der Lebenszyklus Während der Grund und Boden, auf dem ein Gebäude steht, kein Verfallsdatum oder eine zeitlich befristete Lebensdauer hat, sind Immobilien an technische und ökonomische Nutzungsdauern ge- 6 Makroökonomische Eingliederung

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References

Zusammenfassung

Alles zur Immobilienwirtschaft.

Immobilienwirtschaft komplett

Gondrings Lehr- und Nachschlagewerk umfasst alle wesentlichen Bereiche der Immobilienwirtschaft und eignet sich als allgemeine Einführung in einen bislang von der Betriebswirtschaftslehre vernachlässigten Wissenschaftszweig. Es berücksichtigt sowohl traditionelle als auch für die Zukunft richtungsweisende Themengebiete.

Der „Gondring“

orientiert sich am Lebenszyklus einer Immobilie, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf das ganzheitliche Management von Immobilien in allen Bereichen gelegt wird. Die Schwerpunkte:

– Allgemeiner Teil

– Rechtlicher Teil

– Planen, Bauen, Betreiben

– Vermarktung, Verwaltung und Bewirtschaftung

– Die Immobilie als Asset im Portfolio

– Klassische Finanzierung

– Strukturierte Instrumente und Real Estate Investment Banking

– Bilanzierung und Basel II/Basel III

– Bewertung

– Immobilienmarkt und Ausbildung

Der Autor

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft an der DHBW Stuttgart.

Zielgruppe

Studierende der Immobilienwirtschaft und immobiliennaher Studienfächer sowie Praktiker.